AMMINISTRARE immobili - Anaci

F O C U S
La dottrina e la giurisprudenza condominiali nelle riviste giuridiche
ché, ai sensi dell’art. 1123
c.c., i singoli condomini sono
tenuti a prestazioni diverse;
2) Il rapporto instauratosi tra
l’amministratore ed il condominio
è assimilabile al mandato
con rappresentanza, cui
è applicabile la disciplina di
cui all’art. 1720, comma 1,
(secondo cui il mandante
deve rimborsare al mandatario
le anticipazioni fatte in
esecuzione dell’incarico). nei
rapporti tra amministratore e
ciascuno dei condomini inadempienti
all’obbligo di
pagare la propria quota, la
mera cessazione dall’incarico
dell’amministratore non determina
alcun mutamento
della natura della responsabilità
del singolo condomino;
3) I principi secondo i quali la
sentenza di condanna pronunciata
nei confronti del
condominio non comporta
responsabilità solidale dei
singoli condomini, e la cessazione
dall’incarico di amministratore
non determina
mutamento quanto alla
responsabilità dei singoli
condomini, valgono anche
nella fase di esecuzione, che
non può avere una disciplina
diversa da quella prevista per
la fase di cognizione.
L’Autore precisa come la
Corte piemontese abbia “escluso
che l’amministratore condominiale,
cessato dalla carica, sia legittimato a
pretendere giudizialmente l’integrale
rimborso delle anticipazioni per le
spese condominiali, oltre che nei confronti
del condominio altresì ai singoli
condomini”.
L’affermazione deriva, innanzitutto,
dall’assimilazione del
rapporto amministratore/condominio
alla fattispecie del
mandato con rappresentanza,
con la conseguente applicazione
della relativa disciplina (sul mandato).
Tale mandato, tuttavia, non è
assimilabile ad un mandato collettivo
e, quindi, non si verifica
un unico rapporto tra amministratore
e condominio ma, invece,
sussistono tanti mandati singoli
ed autonomi quanti sono,
appunto, i condomini.
Da ciò ne deriva che il singolo
condomino - nei confronti
dell’amministratore - non è
obbligato per l’intero, bensì proquota.
Più in particolare, nel caso in
cui l’amministratore richieda ai
singoli condomini anticipazioni
fatte, nell’espletamento delle sue
mansioni, per conto e nell’interesse
del condominio (vedi, art.
1720 c.c.) deve farlo pro-quota
(e ciò, anche nella fase esecutiva).
L’Autore, infine, riporta la
giurisprudenza prevalente - alla
quale la Corte d’appello di Torino
si è conformata - e precisamente:
- Cass. 12 febbraio 1997, n.
1286, in base alla quale “l’amministratore
di condominio - nel
quale non è ravvisabile un ente
fornito di autonomia patrimoniale,
bensì la gestione collegiale
di interessi individuali, con sottrazione
o comprensione dell’autonomia
individuale - configura
un ufficio di diritto privato oggettivamente
orientato alla tutela
del complesso di interessi su indicati
e realizzante una cooperazione,
in regime di autonomia,
con i condomini, singolarmente
considerati, che è assimilabile,
pur con tratti distintivi in ordine
alle modalità di costituzione ed
al contenuto “sociale” della
gestione, al mandato con rappresentanza,
con la conseguente
applicabilità, nei rapporti tra
amministratore ed ognuno dei
condomini, dell’art. 1720,
comma 1, c.c., secondo cui il
mandante deve rimborsare al
mandatario le anticipazioni fatte
nella esecuzione dell’incarico
diretta ad ottenere il rimborso di
somme anticipate nell’interesse
della gestione condominio legalmente
rappresentato dal nuovo
amministratore, anche contro il
singolo condomino inadempiente
all’obbligo di pagare la propria
quota.”
- Cass. 27 settembre 1996, n.
8530, la quale afferma che
“l’amministratore cessato dall’incarico
può chiedere il rimborso
delle somme da lui anticipate
per la gestione condominiale sia
nei confronti del condominio
legalmente rappresentato dal
nuovo amministratore (dovendosi
considerare attinente alle cose,
ai servizi ed agli impianti comuni
anche ogni azione nascente
dall’espletamento del mandato,
che, appunto, riflette la gestione e
la conservazione di quelle cose,
servizi o impianti) sia, cumulativamente,
nei confronti di ogni
singolo condomino, la cui obbligazione
di rimborsare all’amministratore,
mandatario, le anticipazioni
da questo fatte nell’esecuzione
dell’incarico deve considerarsi
sorta nel momento stesso
in cui avviene l’anticipazione e
per effetto di essa e non può considerarsi
estinta dalla nomina del
nuovo amministratore, che
amplia la legittimazione processuale
passiva senza eliminare
quelle originali, sostanziali e
processuali.” ■
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