AMMINISTRARE immobili - Anaci

AMMINISTRARE 

AMMINISTRARE 

Periodico Nazionale 

Periodico Nazionale 

95 

n. Maggio 2005 

Il condominio: natura ignota 

a qualche magistrato 

Interventi edilizi 

da parte di un condomino in assenza 

della “salvezza dei diritti dei terzi” 

INSERTO: Dossier 

“Contratto Servizio Energia” 

immobili 

ANACI 

Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari 

Anno X - n° 5 - mensile - Maggio 2005 - Autor. Trib. Torino n. 4850 del 24/11/95 - Spedizioni in A.P. 45% Art. 2 comma 20/b Legge 662/96 D.R.T. Roma - Contiene I.P.

Amministrare Immobili 

Rivista Ufficiale della 

Associazione Nazionale 

Amministratori 

Condominiali 

Immobiliari 

N. 5, anno X, 

Maggio 2005 

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Pietro Membri 

Direttore Responsabile: 

Pietro Membri 

Comitato di Redazione: 

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Dante Testa 

Carlo Parodi, Direttore 

Centro Studi Anaci 

Carmelo Santonocito 

Impaginazione: 

Tipolitografia A. Spada 

In copertina: 

Immobili di Città 

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e Pubblicità: 

ANACI 

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Associato 

all’Unione 

Stampa Periodica 

Italiana 

Le opinioni espresse negli articoli 

appartengono ai singoli autori, 

dei quali si rispetta la libertà di 

giudizio, lasciandoli responsabili 

dei loro scritti. 

Stampa: 

Tipolitografia A. Spada snc 

Ronciglione (VT) 

Sped in A.P 45% 

comma 20/b art. 2 

L. 662/96 

Tab. E 

Taxe Perçue 

Aut. Tribunale di Torino 

n.4850 del 24/11/1995 

3 

5 

7 

13 

35 

EDITORIALE 

Editoriale 

di Gaetano Mulonia 

PROFESSIONE 

Il condominio: 

natura ignota 


di Gian Vincenzo Tortorici 

Interventi edilizi 

da parte di un condomino 

in assenza della “salvezza 

dei diritti dei terzi” 

di Gino Terzago 

ASSOCIAZIONE 

Questioni di condominio 

di Fabio Gerosa 

Il Convegno 

a Reggio Calabria 

17 

37 

42 

45 

48 

50 

51 

Sommario 

INSERTO 

Dossier “Contratto 

Servizio Energia” 

FOCUS 

La dottrina e la giurisprudenza 

condominiali nelle 

riviste giuridiche 

di Luigi Salciarini 

CASSAZIONE news 

La Giurisprudenza 

condominiale 

della Suprema Corte 

di Luigi Salciarini 

Servizi agli Associati 

nome.cognome@anaci.it 

Convenzione con 

la Banca di Roma 

Convenzione con 

Olimpia Splendid 

Italia da scoprire 

Anagni: 

la Città dei Papi

Editoriale 

Cari colleghi, quando il Presidente 

nazionale ha invitato tutti i membri di 

Giunta a scrivere un editoriale per la 

rivista ho avuto un attimo di smarrimento. 

Cosa si potrebbe esporre di nuovo 

che i massimi dirigenti non abbiano già 

esternato? 

Nel mio caso non posso sottacere 

che l’attuale “vertice” sia dotato di lungimiranza 

e sensibilità verso le realtà 

“minori” che ritiene una vera e propria 

ricchezza in termini di potenziale accrescimento dell’Associazione. 

Il proselitismo è uno degli aspetti della nostra realtà associativa. Nel 

conferire le dovute attenzioni a tale realtà dando anche gli “stimoli” giusti 

ai nuovi dirigenti si è intrapresa la via più proficua per raggiungere lo 

scopo. 

Nell’Anaci c’è posto per tutti e soprattutto per chi, con spirito di abnegazione, 

vuole lavorare con passione. 

Chi scrive è testimone delle vicende associative prima ancora della 

fusione e l’aria che si respira oggi rispetto a quegli anni, è quella di un’accresciuta 

“dignità” della nostra professionalità. 

E’ vero che risultati concreti per il riconoscimento non si sono ancora 

ottenuti, ma la crescita non si è fermata! Basta dare uno sguardo al nuovo 

Statuto ed al nuovo Regolamento di attuazione . 

E’ importante sentirsi professionista ed agire e svolgere la propria attività 

con correttezza deontologica ( a proposito proprio in questi giorni la 

commissione nominata ad hoc ha iniziato i lavori per fornirci dell’ ulteriore 

indispensabile strumento che regoli i rapporti tra associati e detti dei 

principi sui rapporti tra iscritti e clientela) verso i colleghi e non dimenticare 

che la qualità del servizio da rendere ai clienti dev’essere di alto livello. 

Solo così la nostra attività ne guadagna in autorevolezza ed in rispetto 

dovutoci da tutte le componenti della variegata realtà in cui operiamo. 

In quest’ottica non dobbiamo dimenticarci di essere tecnici tra i tecnici 

e le nostre competenze hanno la caratteristica della specificità che, nella 

sostanza, già ci è riconosciuta nella vita di tutti i giorni. 

3 AMMINISTRARE IMMOBILI

AMMINISTRARE IMMOBILI 

Noi siamo gli unici interlocutori di chi vuole risolvere problemi, prospettare 

soluzioni od interloquire sulla materia amministrativa immobiliare, 

nessun’altra professione può essere paragonata alla nostra! 

Le nuove regole che abbiamo formalizzato ed accettato a Riccione 

durante l’ultimo Congresso delineano delle scelte di politica associativa 

precise volte a rendere l’Anaci un’associazione forte, credibile, concretamente 

operativa e snella. 

Sono fiducioso nelle nuove capacità ed ottimista nel perseguimento dei 

fini comuni, ciò grazie allo spirito di collaborazione e di disponibilità che 

pervade noi iscritti. 

Non mi illudo che nuovi ed importanti ostacoli non si ergano e precludano, 

nel breve periodo, gli obiettivi a cui miriamo ma sono certo che 

uniti e senza altri scopi che non siano quelli della nostra crescita, riusciremo 

a far valere e realizzare i “desiderata” di tutti gli associati. ■ 

4 

Gaetano Mulonia

PROFESSIONE 

Con atto di citazione in 

opposizione a decreto ingiuntivo 

notificato all’amministratore 

pro tempore di un condominio 

composto da soli tre condomini 

sito in Pisa, un condomino conveniva 

in giudizio innanzi al Tribunale 

il suddetto Condominio 

per ivi sentir accogliere le 

seguenti conclusioni: “Piaccia 

all’Ill.mo Tribunale, in accoglimento 

dei prospettati motivi di 

opposizione e previa sospensione 

della provvisoria eseguibilità 

del D.I. de quo, revocare il D.I. 

stesso, con ogni consequenziale 

pronuncia e vinte le spese”. 

Con comparsa di costituzione 

e risposta, si costituiva ritualmente 

in giudizio il condominio 

chiedendo che in via preliminare, 

volesse rigettarsi l’istanza 

di sospensione dalla provviso- 

Il condominio: 

natura ignota 


ria esecuzione del decreto 

ingiuntivo opposto; la richiesta 

sospensione si fondava sul presupposto 

che il condominio 

non era stato costituito ritualmente 

e pertanto l’amministratore 

non ne poteva essere il 

legale rappresentante ex lege. 

Il G.O.T. di Pisa, accogliendo 

tale tesi attrice dichiarava la 

sospensione della provvisoria 

esecuzione del decreto ingiuntivo. 

Tale provvedimento è illegittimo 

per i seguenti motivi: 

1) SUSSISTENZA DELL’ENTE DI 

GESTIONE “CONDOMINIO” 

In merito all’accoglimento 

della contestazione di parte 

opponente sulla insussistenza 

dell’ente di gestione “condominio”, 

si osserva come quest’ulti- 

mo si costituisca, senza necessità 

di alcun atto formale, mediante 

la vendita del primo appartamento 

di un edificio da parte 

dell’originario unico proprietario 

(Cass. Civ. 03.05.2002, n. 

6359) e le parti, che nel relativo 

contratto sono indicate comuni, 

devono rimanere tali anche nei 

confronti dei successivi acquirenti. 

È copiosa la giurisprudenza 

poi in tema di “condominio 

minimo”, composto da due soli 

condomini. Si confronti, a tal 

proposito, anche la dottrina 

Giuseppe Branca,“Condominio 

negli edifici”, Zanichelli Editore, 

1982, pag. 368. 

2) ILLEGITTIMA 

RAPPRESENTANZA 

DELL’AMMINISTRATORE 

E’ pacifico in dottrina che al 

di sotto dei quattro condomini 

la nomina dell’amministratore 

di condominio è facoltativa; una 

volta però nominato, l’amministratore 

ha gli stessi poteri, compresi 

quelli di rappresentanza, 

previsti dagli artt. 1130 e 1131 

cod. civ.. 

3) PROVVISORIA ESECUZIONE 

DEL DECRETO INGIUNTIVO 

concessa ex art. 63 disp. att. 

cod.civ.. 

Preliminarmente si osserva 

come una volta approvato il rendiconto 

consuntivo e quello 

preventivo, unitamente alle relative 

ripartizioni, dall’assemblea 

condominiale, l’amministratore 

può pretendere le quote da cia- 


I Perché Perché 

di Poliedra 

Il Futuro Oggi 

Il 2004 è la data prevista per l’obbligatorietà della 

marcatura CE delle canne fumarie metalliche. 

E’ meglio, e più sicuro, utilizzare sin d’ora prodotti 

già rispondenti alle norme in arrivo. Poliedra anticipa 

i tempi. I suoi prodotti hanno già superato tutte 

le prove previste dalla nuova certificazione. 

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del vapore 

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delle condense 

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Igiene ed ambiente 

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Durabilità nel tempo 

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camini metallici 

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Marcatura, istruzioni e rintracciabilità 

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PROFESSIONE 

Il condominio: natura ignota… 

scun condomino, potendosi manifestare tale 

potere anche mediante la richiesta di un 

decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini 

morosi (Cass. Civ. 25.06.2001, n. 8676); 

quest’ultimo è provvisoriamente esecutivo ai 

sensi e per gli effetti dell’art. 63 disp. att. cod. 

civ. e tale esecutività, nonostante l’opposizione 

del condomino moroso, non è in contrasto 

con l’art. 24 Cost., non violando in alcun 

modo il diritto di difesa dell’individuo 

(Corte Cost. 19.01.1988, n. 40). 

Analizzando conseguentemente il raccordo 

sistematico tra gli artt. 63 disp. att. cod. 

civ. e 649 cod. proc. civ. si può affermare che 

il Giudice dell’opposizione può sospendere 

l’esecuzione del decreto solo e soltanto se 

sia stata impugnata, ed anche sospesa, la delibera 

assembleare di approvazione del riparto 

che ha consentito di ottenere il provvedimento 

opposto: circostanza quest’ultima non 

sussistente nella fattispecie in esame. 

Quanto sopra anche per evitare l’aggressione 

del patrimonio del singolo da parte 

dell’appaltatore creditore, stante la solidarietà 

sussistente tra tutti i condomini. 

Del resto, qualora il condomino opponente 

risultasse vittorioso, può ripetere le 

somme anticipate nei confronti degli altri 

condomini. 

Si ritiene rilevante sottolineare la errata 

interpretazione del G.O.T. di Pisa affinché a 

fronte di altre fantasiose interpretazioni giurisprudenziali, 

i nostri amministratori possano 

validamente giustificare il loro operato agli 

eventuali condomini che le contestassero. ■ 

Gian Vincenzo Tortorici

PROFESSIONE 

1. Premessa. 

Autorizzazioni, concessioni, 

licenze o permessi di costruire 

(L. 28.1.1977 n. 10, art. 4, 

commi 1 – 2 e 6; L. 23.12.1994, 

art. 39, comma 2, per come 

sostituito dall’art. 2, comma 37 

della L. 23.12.1996 n. 662 e art. 

11, terzo comma, del T.U. in 

materia edilizia) sono sempre 

state rilasciate – alla pari delle 

procedure di condono con il 

rilascio della concessione in 

sanatoria – senza limitazione dei 

diritti dei terzi ovvero salvo 

diritti dei terzi (Trib. Bari 

9.11.2004 in Giur. locale - Bari 

2004; Cons. Stato, sez. 5, 

7.4.2004 n. 1963, in Foro Amm. 

CDS 2004, 1114; Cons. Stato 

23.3.2004 n. 1463, ivi 2004, 

782; Cons. Stato 12.5.2003 n. 

2506; Cons. Stato 12.3.2003 n. 

2506, in Riv. Giur. Edil. 2003, I, 

1651). D’altra parte, per giurisprudenza 

costante, il Comune 

non è tenuto, in sede di esame di 

ciascuna domanda, a ricercare 

d’ufficio eventuali limitazioni 

ovvero l’esistenza di servitù o 

indagare su particolari e/o situazioni 

in cui si trovano gli immobili, 

per i quali il proprietario ha 

intenzione di intervenire, tanto 

è vero che il provvedimento 

limitativo viene rilasciato con la 

clausola di salvezza dei diritti dei 

terzi (Cons. Stato, Sez. 5, 

8.4.1997, n. 329 ; Cons. Stato 

Sez. 5, 22.6.2000, n. 3525, in 

Riv. Giur. edil. 2000, I, 1118 : 

Interventi edilizi da parte 

di un condomino 

in assenza della “salvezza 

dei diritti dei terzi” 

l’eventuale mancato rispetto di 

una servitù pattizia preesistente 

non è di per sé motivo d’illegittimità 

della concessione edilizia 

rilasciata per costruire sul fondo 

servente, in quanto il Comune 

non è tenuto, in sede di esame 

delle relative domande di concessione, 

a ricercare d’ufficio, né 

ad opporre al richiedente la pattuizione 

limitativa della proprietà 

rilasciata per costruire sul 

fondo servente, tant’è che la 

concessione stessa viene rilasciata 

sempre con la clausola di salvezza 

dei diritti di questi ultimi). 

Più in particolare, è stato 

rilevato che grazie all’ampia e 

generica formula adoperata dall’art. 

4 comma 1, L. 28 gennaio 

1977 n. 10, la legittimazione a 

chiedere la concessione edilizia 

spetta a chiunque abbia, in virtù 

di un diritto reale o di un’obbligazione, 

la facoltà di eseguire il 

progetto assentito e, in particolare, 

al singolo condomino per 

un’opera da realizzare sulle 

parti comuni di un edificio ma 

strettamente pertinenziale alla 

sua unità immobiliare, in virtù 

del combinato disposto degli 

artt. 1102 c.c. (facoltà del comunista 

di servirsi delle cose comuni), 

1105 c.c. (concorso di tutti i 

condomini alla cosa comune) e 

1122 c.c. (divieto al condomino 

di realizzare opere che danneggino 

le cose comuni), senza che 

gli altri condomini, in assenza 

del danno provocato, possano 

legittimamente opporvisi 

(Cons. Stato, sez. 5, 23.6.1997 n. 

699, in Foro amm. 1997, 1665). 

Come si vede, lo stesso giudice 

richiama una serie di norme 

che, nel loro insieme, possono 

supplire alla generica dizione del 

“salvo diritto dei terzi”, con ciò 

confermando che, anche in 

carenza del detto richiamo, i 

terzi, nel nostro caso, i condomini, 

sono ampiamente tutelati. 

2. La normativa richiamata. 

Opera in principal modo il 

disposto dell’art. 1122 c.c., nel 

senso che comunque il condomino, 

anche a fronte di un provvedimento 

abilitativo, non può 

eseguire opere che rechino 

danno alle parti comuni ovvero 

opere sulle parti comuni che ne 

alterino la loro destinazione 

ovvero che impediscano agli 

altri condomini di farne parimenti 

uso (art. 1102 c.c.). 

Invero, il citato articolo pone 

una limitazione all’utilizzo della 

parte esclusiva; le opere eventualmente 

eseguite nel piano o 

porzione di proprietà singola 

non devono recare danno alle 

parti comuni. 

C’è chi tratta la questione dal 

punto di vista del godimento e 

della disposizione del proprio 

piano con il limite del danno alla 

collettività dei condomini o ai 

singoli appartamenti.Altri estende 

la portata dell’articolo anche 

“per tutte quelle attività, compresi 

i comportamenti delle per- 


sone che possano nei loro effetti, 

incidere fuori dai confini delle 

proprietà esclusive e che, nella 

maggior parte,si intendono contenute 

nel codice”. Altri ancora 

vi scorge la giustificazione nel 

fatto che entro una stessa cosa 

(edificio) vi confluiscono più 

proprietà superficiarie distinte e 

confinanti tra loro orizzontalmente. 

Secondo noi la ratio 

emerge dalla natura giuridica del 

condominio: il diritto del singolo 

nella sua proprietà esclusiva si 

estende sino al punto di incontro 

con il diritto sulla parte esclusiva 

e su quelle comuni degli altri 

partecipanti. La norma non si 

riferisce esclusivamente al danno 

materiale, inteso come modificazione 

della conformazione esterna 

o dell’intrinseca struttura, in 

una parola della consistenza 

materiale della cosa, ma anche 

dell’eliminazione o riduzione, 

ottenuta mediante influenza dall’esterno, 

dell’attitudine della 

cosa a servire all’uso o agli usi 

cui è destinata. 

In tale ultimo caso la tutela 

può essere invocata contro le 

opere che elidono o riducono 

apprezzabilmente una qualsiasi 

delle utilità da essa ritraibili, ivi 

comprese quelle d’ordine estetico 

ed edonistico, purchè la cosa 

appaia, per il suo obiettivo 

modo di essere, destinata anche 

ad esse secondo il comune 

apprezzamento sociale e purchè 

essi siano economicamente 

valutabili, cioè incidano sul 

valore economico della cosa 

stessa. Al riguardo è dato trarre 

argomento dal fatto che anche 

nell’uso della cosa comune (art. 

1102) il singolo condomino può 

spaziare nell’ambito delle utilità 

della cosa e persino con opportune 

modificazioni accrescerne 


Interventi edilizi da parte di un condomino… 

il numero e l’intensità, ma non 

può sopprimere quelle esistenti. 

Ma anche a voler considerare 

più specificamente le relazioni 

che intercorrono tra fruizioni 

della cosa propria e cosa comune 

e, viceversa, fra fruizioni della 

cosa comune e cosa di proprietà 

esclusiva, non può che trarsi 

argomento dall’indirizzo giurisprudenziale 

e dottrinale secondo 

cui sono vietate le opere 

nella proprietà esclusiva, che 

interferiscono sulla cosa comune 

o sugli interessi della collettività 

(immissioni, distanze legali, 

decoro architettonico, sicurezza 

e stabilità del caseggiato, rapporti 

di vicinato). E’ vero che le svariate 

controversie che si innestano 

a seguito di un provvedimento 

abilitativo non possono 

essere tutte risolte con le norme 

sul vicinato o con il ricorso al 

più volte citato art. 1122 c.c., ma 

la tutela – anche in mancanza 

della clausola de qua – della convivenza 

e dei diritti dei condomini 

si deve individuare indistintamente 

con una interpretazione 

evolutiva della normativa 

sul condominio, della proprietà 

e della responsabilità: “L’interpretazione 

è rivolta a combinare 

le di-sposizioni del codice civile 

con le direttive costituzionali, in 

modo che i poteri e le facoltà 

inerenti al godimento pieno ed 

esclusivo della proprietà vengano 

coordinate con le ragioni 

della solidarietà e della correttezza 

dovute nell’ambito delle 

comunità dei partecipanti al 

condominio. In conformità con 

i principi regolatori della materia, 

non è possibile disciplinare 

la coesistenza nell’edificio della 

pluralità dei diritti di proprietà 

esclusiva ed addivenire ad una 

più soddisfacente tutela delle 

8 

PROFESSIONE 

posizioni reciproche, secondo il 

sentire giuridico contemporaneo” 

(Corona). 

La ratio dell’art. 1122 c.c. va 

pertanto ricercata nel senso di 

appurare se l’opera o l’attività 

intrapresa possano arrecare 

danno all’edificio, alle parti 

comuni (Celeste) e alla proprietà 

del singolo, intesa come conseguente 

danno economico. 

Non vi è dubbio che il concetto 

di danno, cui la norma fa 

riferimento, non va limitato 

esclusivamente al danno materiale, 

inteso come modificazione 

della conformazione esterna o 

della intrinseca natura della cosa 

comune, ma esteso anche al 

danno conseguente alle opere 

che elidono o riducono apprezzabilmente 

le utilità ritraibili 

dalla cosa comune, anche se di 

ordine edonistico o estetico (v. 

Cass. 27.4.1989, n. 1947), per 

cui ricadono nel divieto tutte 

quelle modifiche che costituiscono 

un peggioramento del 

decoro architettonico del fabbricato. 

Decoro da correlarsi 

non soltanto all’estetica data dall’insieme 

delle linee e delle 

strutture che connotano il fabbricato 

stesso e gli imprimono 

una determinata armonia, ma 

anche all’aspetto dei singoli elementi 

o di singole parti dell’edificio 

che abbiano una sostanziale 

e formale autonomia o siano 

comunque suscettibili per sé di 

considerazione autonoma (v. 

Cass. 24.3.2004, n. 5899). E’ 

noto il principio della buona 

fede, ai sensi dell’art. 1175 c.c., 

in materia di obbligazioni e 

contratti, ma non si può escludere 

la sua estensione nel campo 

condominiale: la normativa sulla 

correttezza vincola debitore e 

creditore non tanto per la loro

PROFESSIONE 

qualità, ma in quanto soggetti di 

una vicenda di cooperazione; 

non tanto perché devono 

cooperare, quanto perché 

cooperano anche se occorre 

evitare che si ceda il passo al più 

puro soggettivismo. Ma il suo 

contenuto non può essere disgiunto 

dalla normativa costituzionale, 

ed in particolare dall’art. 

2, quale un agire corretto in base 

alla solidarietà. Il che obbliga 

ciascuna parte a tenere quei 

comportamenti che, a prescindere 

dagli obblighi contrattuali e 

dal dovere extracontrattuale del 

neminem ledere, senza rappresentare 

un apprezzabile sacrificio a 

suo carico siano idonei a preservare 

gli interessi delle altre parti. 

Entrando a far parte della compagine 

condominiale, ed instaurato 

il relativo vincolo, il condomino 

è pur sempre legato alla 

stessa da un rapporto individuale 

soggettivo, dal momento che 

l’ente – così considerato il condominio 

dalla giurisprudenza – 

può considerarsi un centro di 

imputazione meramente transitorio 

e strumentale rispetto ai 

titolari delle proprietà esclusive. 

Questi infatti devono porre in 

essere una serie di atti e danno 


pertanto vita ad una organizzazione 

che ha il compito di regolare 

lo svolgimento di una attività 

programmata (art. 1135 c.c.) 

caratterizzata dalla intransigibilità 

del potere dispositivo del singolo, 

allargando la sua influenza 

al dovere di lealtà e di correttezza 

da parte dei condomini. Da 

quanto sopra emerge come le 

aspettative delle proprietà 

esclusive non possono essere 

poste in crisi e come vi sia un 

dovere da parte di ogni condomino 

di astenersi da ogni intervento 

che possa, anche indirettamente, 

incidere nella sfera degli 

altrui interessi: il che si può riassumere 

nel dovere di lealtà, correttezza 

e solidarietà ed il cui 

abuso può alterare e/o modificare 

l’equilibrio e l’armonia con 

un maggior rischio per la convivenza. 

3. La ”salvezza dei diritti 

dei terzi”. 

Il provvedimento del Comune 

potrebbe ingenerare nel 

richiedente il suo diritto ad 

effettuare l’intervento edilizio 

anche in contrasto con un eventuale 

diritto dei terzi, che per il 

Comune stesso sarebbe di difficile 

indagine: rapporti di vicinato, 

distanze, servitù possono 

costituire un contrasto con il 

provvedimento stesso e renderlo 

inefficace. 

L’indagine dell’Ente è volta 

unicamente a verificare i presupposti: 

la conformità alle previsioni 

degli strumenti urbanistici, 

dei regolamenti edilizi e 

della disciplina urbanistica – 

edilizia vigente e alla esistenza 

delle opere di urbanizzazione 

primaria con l’impegno dell’interessato 

all’attuazione delle 

stesse contemporaneamente alla 

realizzazione dell’interessato. 

Quanto sopra per gli interventi 

di nuova costruzione, di ristrutturazione 

urbanistica e di 

ristrutturazione edilizia (che 

comporta aumento di unità 

immobiliari, modifiche di volume, 

della sagoma, dei prospetti o 

delle superfici). Così: “L’amministrazione 

comunale, nel corso 

dell’istruttoria amministrativa, 

deve verificare che esista il titolo 

di proprietà dell’area per la 

quale è chiesta la concessione 

edilizia – anche se questa è sempre 

rilasciata facendo salvi i 

diritti dei terzi – e se il titolo 

non viene provato è legittimo 

che il rilascio della concessione 

venga negato. Principio questo 

ribadito dall’art. 11, comma 1, 

t.u. sull’edilizia approvato con 

D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, 

secondo il quale “il permesso di 

costruire è rilasciato al proprietario 

dell’immobile o a chi abbia 

titolo per richiederlo”. Sta per 

certo, quindi, che la verifica del 

possesso del requisito soggettivo 

e l’esatta delimitazione quantitativa 

della proprietà del bene 

immobile, ovvero del titolo abilitante 

all’esercizio dello “ius 


aedificandi” che da questa sia 

derivato, costituisce un presupposto 

la cui mancanza impedisce 

all’amministrazione di procedere 

oltre nell’esame del progetto” 

(Cons. Stato, sez. V, 

12.5.2003, n. 2506)“; “In base 

all’art. 4 L. 28 gennaio 1997 n. 

10 soggetto legittimato a 

richiedere la concessione edilizia 

è il titolare del diritto di 

proprietà sul fondo o chi, pur 

essendo titolare di altro diritto 

(reale o di obbligazione) abbia, 

per effetto di esso, obbligo o 

facoltà di eseguire i lavori per i 

quali chiede la concessione; il 

Comune, pertanto, quale ente 

titolare del potere di rilascio 

della concessione, in sede di 

esame della relativa domanda, 

pur non essendo tenuto a dirimere 

eventuali conflitti tra titoli 

di proprietà (in quanto la 

concessione fa salvi i diritti dei 

terzi), non può prescindere dal 

considerare i presupposti di 

fatto e di diritto che, comunque, 

possono incidere sulla disponibilità 

dell’area da edificare 



da parte di chi richiede la concessione 

(T.A.R. Abruzzo L’Aquila, 

7. 5. 2003, n. 233)”. 

D’altra parte il nostro discorso 

va posto in relazione a tutti 

quegli interventi per cui non è 

necessario il titolo abilitativo 

(Decreto legge 5 ottobre 1993 

n. 398, art. 4 commi 7,8, convertito 

con modificazioni dalla 

legge 4 dicembre 1993, n. 493, 

come modificato dall’art. 2, 

comma 60 della legge 23 

dicembre 1996, n. 662, nel testo 

risultante dalle modifiche introdotte 

dall’art. 10 del decreto 

legge 31 dicembre 1996, n. 669; 

decreto legge 25 marzo 1997, n. 

67, art. 11, convertito con modifiche 

dalla legge 23 maggio 

1997, n. 135; decreto legislativo 

29 ottobre 1999, n. 490, in part. 

artt. 34 ss. e 149. Le varianti a 

permessi di costruire che non 

incidono sui parametri urbanistici 

e sulle volumetrie, che non 

modificano la destinazione 

d’uso e la categoria edilizia, non 

alterano la sagoma dell’edificio e 

non violano le eventuali prescri- 

10 

PROFESSIONE 

zioni contenute nel permesso di 

costruire). 

L’assenza della locuzione in 

parola non impedisce comunque 

al terzo di far valere quei 

diritti che l’Ente non è in grado 

di accertare. Anzi, i più numerosi 

sono proprio questi ultimi 

(opere di manutenzione straordinaria, 

restauro e risanamento 

conservativo senza cambio 

d’uso; opere di eliminazione 

delle barriere architettoniche in 

edifici esistenti, consistenti in 

rampe o ascensori esterni, ovvero 

in manufatti che alterino la 

sagoma dell’edificio; recinzioni, 

muri di cinta e cancellate; aree 

destinate ad attività sportive 

senza creazione volumetrica; 

opere interne di singole unità 

immobiliari che non comportino 

modifiche della sagoma e dei 

prospetti e non rechino pregiudizio 

alla statica dell’immobile; 

impianti tecnologici che si rendano 

indispensabili, sulla base di 

nuove disposizioni, a seguito di 

revisione o installazione; varianti 

a concessioni edilizie già rilasciate 

che non incidano sui 

parametri urbanistici e sulle 

volumetrie, che non cambino la 

destinazione d’uso e la categoria 

edilizia, non alterino la sagoma e 

non violino le eventuali prescrizioni 

contenute nella concessione 

edilizia; parcheggi di pertinenza 

nel sottosuolo del lotto su 

cui insiste il fabbricato) specie 

nell’ambito condominiale, per 

cui il terzo - i condomini - ben 

possono far valere eventuali loro 

diritti, indipendentemente dalla 

apposizione o meno o dalla 

impossibilità - per effetto della 

DIA - di far riferimento alla 

predetta locuzione. ■ 

Gino Terzago

Premio Giornalistico 

ANACI-ELTI 2005 

Regolamento 

Art. 1) L’ANACI, Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari, indice 

in occasione del decennale della sua fondazione allo scopo di diffondere sempre 

più la conoscenza del condominio sotto i vari aspetti sociali, culturali e giuridici, un 

premio giornalistico riservato agli autori che abbiano pubblicato su un periodico a 

diffusione nazionale o locale, entro il 31 luglio 2005, un articolo sulle problematiche 

condominili. 

Art. 2) Le candidature al concorso dovranno pervenire in busta chiusa entro e non oltre la 

data del 31/8/2005 presso la sede nazionale dell’ANACI sita in Via Cola di Rienzo 

111 – 00192 ROMA, con la seguente dicitura: «PREMIO GIORNALISTICO ANACI». Il 

plico contenente la proposta potrà essere inviato anche per raccomandata, in tal 

caso farà fede la data del timbro postale in partenza. Ogni autore potrà concorrere 

con più articoli. 

Art. 3) Le candidature potranno essere proposte dagli interessati, dai direttori responsabili 

e dai capiredattori e capiservizio delle rispettive testate. Oltre a contenere l’originale 

e almeno quattro copie degli articoli in concorso, dovranno recare i recapiti del 

concorrente. 

Art. 4) Gli articoli pervenuti in tempo utile saranno esaminati da una Commissione di valutazione, 

composta da giornalisti e tecnici della materia, la cui composizione sarà resa 

nota il giorno della premiazione, assieme alle motivazioni. La Commissione redigerà 

un processo verbale dei lavori. Il giudizio della Commissione è insindacabile ed 

inappellabile. È fatto divieto ai membri della Commissione di partecipare al concorso. 

Art. 5) Il montepremi è di 6.000,00 (seimila/00) Euro diviso come segue: al primo classificato 

3.000 Euro, al secondo 2.000 Euro, al terzo 1.000 Euro. Un ulteriore premio 

sarà riservato agli iscritti all’Anaci. 

Art. 6) La Commissione potrà inoltre individuare a suo giudizio insindacabile non più di tre 

articoli che riceveranno delle segnalazioni. 

Art. 7) La direzione dell’ANACI organizzatrice del premio curerà la diffusione dei risultati 

del concorso con un proprio comunicato stampa ed avviserà tempestivamente i vincitori. 

Art. 8) La mancata partecipazione dei vincitori alla cerimonia di premiazione, se non giustificata 

da validi motivi, costituisce motivo di decadenza dalla graduatoria stabilita 

dalla Commissione. 

Art. 9) La partecipazione al Concorso, totalmente gratuita, implica per gli autori l’accettazione 

integrale del presente regolamento. 


ASSOCIAZIONE 

Il giorno 14 maggio si è 

tenuto presso l’Holiday House 

in località La Quercia, presso 

Viterbo, un convegno d’altissimo 

livello che, oltre a ripresentare 

il dott.Alberto Celeste, che 

ormai possiamo definire 

“amico” della nostra associazione, 

ha potuto annoverare tra i 

suoi relatori l’avv. Michele 

Costantino, docente presso l’università 

di Bari, noto, più che 

per una sua pubblicazione sulla 

teoria della proprietà del 1967, 

per essere il consulente governativo 

che ha curato il nuovo 

testo di riforma del codice civile 

sul condominio. 

La nostra attesa per la sua 

relazione non ha offuscato, in 

ogni modo, gli interventi degli 

altri ottimi relatori, e dopo l’introduzione 

di Cristina Anitori, 

emozionatissima padrona di 

casa ed eccellente organizzatrice 

dell’evento, si sono succeduti 

i saluti di rito, sia dei rappresentanti 

dell’ordine degli avvocati 

di Viterbo, che dell’Anaci, presente 

sia con il Centro Studi 

che con dirigenti venuti da ogni 

parte d’Italia. 

La prima parte del convegno, 

in perfetto orario rispetto 

alla scaletta degli organizzatori, 

grazie anche e soprattutto alle 

capacità della moderatrice, la 

dott.ssa Francesca Grimaldi, “in 

prestito” all’Anaci dalla Rai Tv, 

è stata dedicata alla problematica 

sulla sicurezza degli ascensori, 

ripresentando la formula vincente 

già sperimentata con suc- 

cesso a Pescara, durante l’ultimo 

convegno tecnico-giuridico, 

con relazioni abbinate di giuristi, 

tecnici ed amministratori. 

Questa scelta consente agli uditori 

di ascoltare e poter confrontare 

i differenti punti di 

vista dei diversi operatori su una 

stessa problematica, in questo 

caso un magistrato di Corte 

d’Appello, un amministratore di 

condominio, un consulente di 

ente verificatore e un consulente 

di una ditta d’ascensori leader 

di mercato, l’ing. Varisco, uno 

dei massimi esperti a livello 

europeo. 

La platea ha compreso dall’inizio 

che si sarebbe lavorato ad 

un livello molto alto, ed il grado 

d’attenzione della stessa non è 

mai sceso sotto la soglia minima, 

con nessuna domanda posta 

ai referenti, secondo un preciso 

indirizzo degli organizzatori, 

che condividiamo e suggeriamo 

per i prossimi incontri, al fine di 

consentire a tutti di poter seguire 

le relazioni senza essere distolti 

da interventi che perlopiù 

riguardano una casistica personale 

e non d’interesse generale. 

Le ultime novità sulla sicurezza 

per gli elevatori sono state 

illustrate e discusse con estremo 

acume da parte dei tecnici presenti, 

su interessanti temi che il 

Centro Studi Nazionale ha già 

divulgato sulla rivista a tutti gli 

associati, a conferma della puntuale 

attenzione dell’Associazione 

nel veicolare capillarmente 

ed in tempo reale notizie, 

Questioni 

di condominio 

novità tecniche e legislative utili 

per la professione. 

La seconda parte del convegno, 

attesa dai soci e colleghi 

presenti con particolare attenzione, 

verteva sulla riforma del 

condominio, su quella parte del 

libro terzo nel codice civile che 

accompagna ormai da decenni 

proprietà e gestione condominiale, 

oves et boves (pecore e 

buoi), come direbbe qualcuno; 

descrizione che calza a pennello 

alla categoria degli amministratori 

di condominio italiani - 

aggiungiamo noi- ove si 

mescolano operatori eterogenei, 

senza alcuna distinzione; in 

modo similare a come raccolse 

Noè, in fretta e furia, tutti gli 

animali trasferendoli nell’arca, 

salvandoli; al contrario dello 

scenario possibile per gli amministratori 

di professione dopo 

questa riforma: l’estinzione. 

Infatti, dopo aver ascoltato la 

relazione del prof. Costantino, 

alcuni dei presenti, magari i più 

attenti, come accade sovente ai 

bambini, si saranno ripresi dal 

pavor nocturnus (spavento notturno), 

come se avessero immaginato 

qualcosa di terrificante 

svegliandosi improvvisamente 

dopo l’inizio del sonno: la riforma 

del condominio, perlomeno 

così come prospettata, tra regole 

che, secondo una cultura 

tutta italiana, si sa che non 

potranno essere rispettate. Ma 

un giurista di grand’autorità ed 

equilibrio, come l’avv. Michele 

Costantino, non nutriamo il 


minimo dubbio, che dal confronto 

con tanti operatori qualificati 

del settore, come i nostri 

dirigenti Anaci, avrà compreso 

che alcune norme non possono 

essere accolte acriticamente, 

richiedendo un riesame obiettivo. 

A riprova di ciò, nella sua 

appassionata relazione, il colto 

relatore si è limitato all’analisi 

dei primi articoli del codice 

civile, quelli più interessanti per 

il diritto dominicale, ma quasi 

d’alcun effetto per la categoria 

professionale degli amministratori, 

per eludere, intuiamo noi, 

un confronto sull’evidente traccia 

persecutionis che considera, 

erroneamente, non ispirata a 

sufficiente rigore o a sufficiente 

obbiettività la valutazione dell’altra 

parte, ossia la nostra. 

Del resto, su un testo che 

imbriglia l’amministratore nella 

maglia stretta della proprietà, 

con tempi rigidi per i decreti 

ingiuntivi; per la presentazione 

dei rendiconti; per le consegne 

al collega succeduto; con obblighi 

di firma congiunta sul 


Questioni di condominio 

conto corrente; di corsa all’anagrafe 

per conoscere i dati dei 

signori condomini; con un 

nuovo bilancio per cassa e per 

competenza (sic!); con obblighi 

di messa in mora; d’accesso 

nelle unità immobiliari per 

ragioni di sicurezza; con successione 

nell’incarico pure dei 

consiglieri, organo di controllo, 

verifica e quant’altro contro 

l’amministratore; beh, ci chiediamo, 

quanti rimarranno ad 

esercitare la professione? Questo 

mestiere “romantico”, senza 

riconoscimento alcuno, quando 

pure il podologo e l’elettricista 

hanno il loro ordine professionale, 

e allora chiediamoci: è più 

importante gestire correttamente 

milioni d’euro o controllare 

un arco plantare? 

Eppure a Bari vi sono ben 

27.391 stabili condominiali, con 

amministratori che richiedono 

appena 50 euro annui ad unità 

immobiliare, e lo sappiamo sempre 

grazie a questa grande Associazione, 

che ha lavorato con il 

Censis e si è guadagnata le 

prime pagine dei giornali; 

14 

ASSOCIAZIONE 

eppure il condominio dell’immaginario 

per i bambini è quello 

del caffè -come da recente 

ricerca demoscopica- in cielo, 

fra le nuvole, come in una fiaba, 

ma differente da quella di cappuccetto 

rosso che ha introdotto 

la relazione dell’avv. prof. 

Michele Costantino, ove il lupo 

cattivo, riteniamo, non sia l’amministratore, 

ma solamente 

quanti desiderano un topkapì 

della gestione e non considerano 

l’unico vero desiderio della 

proprietà e degli amministratori: 

la deflazione del contenzioso. 

Aggiungere che i successivi 

interventi dei legali del Centro 

Studi sono stati critici verso la 

riforma, così come il dott. 

Michele Romano, magistrato 

del Tribunale di Viterbo, che il 

nostro Parodi ha stigmatizzato 

in maniera magistrale, da far 

suo, il pensiero dei riformatori, 

e così ha proseguito il nostro 

ottimo segretario nazionale, è 

mero tuziorismo difensivo per 

la categoria. Quello che conta è 

che dobbiamo prendere 

coscienza, purtroppo, che viene 

considerato privilegio qualsiasi 

sostegno all’idea di un qualificato 

svolgimento dell’attività del 

gestore di beni stabili; anche se 

quella dell’ordinamento condominiale 

è una casella che non 

può restare vuota, se veramente 

si vuole dare un nuovo assetto e 

rendere trasparente il mondo 

italiano degli amministratori, 

diversamente il pavor nocturnus si 

trasferirà sulla proprietà, alla lettura 

delle sempre più frequenti 

parcelle d’avvocati nei bilanci 

condominiali, cassa o competenza 

che sia ! ■ 

Fabio Gerosa

Inserto 

Dossier 

“Contratto Servizio 

Energia” 

a cura di 

Carlo Parodi 


Il contratto di servizio energia è definito dall’art. 1 

lett. p) DPR 412/93, come “l’atto contrattuale che disciplina 

l’erogazione di beni e servizi necessari a mantenere 

le condizioni di comfort negli edifici nel rispetto delle 

vigenti leggi in materia di uso razionale dell’energia, di 

sicurezza e di salvaguardia dell’ambiente, provvedendo 

nel contempo al miglioramento del processo di trasformazione 

e di utilizzo dell’energia”. 

Il legislatore traccia uno schema, nel quale non viene 

prevista una disciplina per il contratto e non risultano 

chiare, a prima lettura, neanche quali siano le reciproche 

prestazioni contrattuali. 

Si è inteso trasformare quella che fino a quel momento 

era stata l’obbligazione principale dell’appaltatore, la 

gestione e manutenzione dell’impianto in un’operazione 

strumentale volta a produrre, al minore costo possibile, un 

diverso bene finale che veniva ceduto al committente: il 

calore-energia. Si è così trasformato l’oggetto stesso del 

contratto, e la sua prestazione fondamentale. 

In altri termini l’intento era quello di trasformare 

l’impianto di riscaldamento dello stabile in un impianto 

produttivo dell’imprenditore privato, che non solo lo detiene 

e lo fa funzionare al meglio, ma che nei contratti pluriennali 

vi interviene, modifica e sostituisce alcune parti al 

fine di ottenere la migliore efficienza dell’impianto. Si può 

addirittura arrivare a sostituire parti fondamentali,come la 

caldaia, in contratti che prevedono una durata poliennale 

tale da consentire l’ammortamento del nuovo impianto. 

L’impresa deve anticipatamente sapere di potere trattare 

l’impianto come se fosse un proprio impianto, potendogli 

applicare tutte le innovazioni di cui dispone, liberamente, 

al fine di farlo produrre in modo più efficiente. 

Con la risoluzione n. 103/E del 

20 agosto 1998, la scrivente ha 

chiarito che ai contratti di servizio 

energia per uso domestico, di cui 

all’articolo 1, comma 1, lettera p), 

del D.P.R. 20 agosto 1993, n. 412, 

l’IVA si applica con l’aliquota del 

10 per cento, ai sensi delle disposizioni 

recate dal punto 122, della 

tabella A, parte III, al D.P.R. 26 

ottobre 1972, n. 633. 

Ciò premesso, considerato che 

in seguito alla emanazione della 


Dossier “Contratto Servizio Energia” 

predetta nota sono pervenuti 

numerosi quesiti tendenti a conoscere 

cosa si debba intendere per 

contratto servizio-energia, ovvero 

quali siano i criteri da seguire per 

discernere la figura negoziale di cui 

trattasi da altre tipologie che 

impropriamente vengono definite 

come tali, si è ritenuto opportuno 

ritornare sull’argomento al fine di 

individuare quali siano gli elementi 

che caratterizzano il succitato 

contratto. 

18 

INSERTO 

L’applicazione deve comunque calcolare la redditività 

dell’investimento. Ammortizzati i costi di intervento, nel 

periodo residuo,il miglioramento della produttività – l’abbassamento 

del costo di produzione del Kwh – si traduce 

in un diretto vantaggio economico per l’imprenditore. 

Quindi per quanto attiene alla durata del contratto, maggiore 

essa sarà maggiore sarà la portata e l’entità degli 

interventi che l’impresa potrà sostenere a sue spese. 

Si sottolinea che al termine del contratto il committente 

si troverà un sistema edificio impianto rinnovato ed efficiente. 

Ciò gli consentirà provocando la concorrenza tra 

imprese,di spuntare prezzi sempre minori.In termini economici 

si può dire che nel medio periodo i profitti derivanti 

dall’applicazione agli impianti di produzione di 

calore-energia di sistemi tecnologici avanzati, di cui in un 

primo tempo si avvantaggiano le imprese, si trasferiscono 

ai consumatori per effetto della concorrenza tra gli operatori. 

Nel merito dei contratti “servizio energia” risulta che 

molte imprese propongono schemi contrattuali, resi vantaggiosi 

dall’assoggettamento all’IVA agevolata 10%, che 

spesso non hanno i requisiti fissati dalla circolare ministeriale 

n. 273/1998 con possibili onerose conseguenze per 

il condominio committente. È indispensabile quindi una 

particolare attenzione dell’amministratore anche in ordine 

alla limitazione dell’agevolazione per l’uso domestico utilizzando 

gli schemi di contratto che l’ANACI ha concordato 

con l’ADICONSUM per diventare protagonisti 

della riqualificazione energetica degli edifici nell’ottica 

degli obiettivi della legge n. 10/91 raggiungibili senza 

maggiori oneri a carico delle famiglie amministrate. 

Ministero delle Finanze - Dipartimento Entrate 

Circolare n. 273 del 23/11/98 

Si ricorda, innanzitutto, che 

l’uso domestico non si realizza con 

la destinazione dei servizi ad 

ambienti diversi da quelli familiari 

come, ad esempio, uffici, scuole, 

asili, caserme ecc. 

II contratto di servizio-energia, 

com’è noto,è una figura complessa 

che disciplina l’erogazione 

dei beni e servizi necessari a mantenere 

le condizioni di comfort 

negli edifici nel rispetto delle 

vigenti leggi in materia di uso

INSERTO 

razionale dell’energia, di sicurezza 

e di salvaguardia dell’ambiente, 

provvedendo nel contempo al 

miglioramento del processo di 

trasformazione dell’energia. Per il 

conseguimento del comfort ed il 

miglioramento dell’intero processo 

termico, si intende la realizzazione 

di qualsiasi intervento che 

consenta la riduzione del consumo 

di energia da fonti non rinnovabili, 

in termini significativi ed 

oggettivamente misurabili, 

mediante l’introduzione e l’utilizzo 

di tecniche e tecnologie idonee 

a consentire l’impiego di fonti 

rinnovabili di energia o assimilate 

di cui alla legge 9 gennaio 1991, 

n. 10, concernente il risparmio 

energetico e lo sviluppo delle 

fonti rinnovabili. 

L’impresa stipulante (di seguito 

denominata impresa) un contratto 

di servizio-energia dovrà dimostrare 

di essere in possesso dei requisiti 

di leggi vigenti in materia di sicurezza, 

energia, ambiente, e in particolare 

di quelli indicati all’articolo 

11, del D.P.R. 26 agosto 1993, n. 

412, nonché delle abilitazioni, per 

quanto di competenza, di cui alla 

legge 5 marzo 1990, n. 46. Ciò 

posto, i criteri minimali che qualificano 

il contratto servizio-energia, 

sulla base delle disposizioni contenute 

nella richiamata normativa 

debbono individuarsi nei seguenti 

punti: 

1. esplicito e vincolante riferimento 

all’articolo 1, comma 1, 

lettera p) del D.P.R. n. 412 del 

1993; 

2. assunzione della responsabilità 

di cui all’articolo 1, comma 1, 

lettera o) del D.P.R. n. 412, del 

1993, da parte dell’impresa, per 

lo svolgimento delle attività di 

cui alla legge n. 10 del 1991; 

3. acquisto e gestione a cura dell’impresa 

dei combustibili che 


alimentano il processo per la 

produzione del fluido termovettore, 

necessario all’erogazione 

del calore-energia termica 

agli edifici. AI detto acquisto, si 

rammenta, l’imposta sul valore 

aggiunto si applica con l’aliquota 

propria dei singoli beni; 

4. misurazione e contabilizzazione, 

a cura dell’impresa, dell’energia 

termica utilizzata dall’utenza, 

con idonei apparati conformi 

alla normativa vigente sia 

nazionale che europea provvisti 

di certificato di taratura. L’impresa 

deve garantire anche l’affidabilità 

degli apparecchi stessi; 

5. misurazione e contabilizzazione 

del calore-energia termica in 

unità di misura del sistema 

internazionale: Joule o Wattora 

(o multipli); 

6. valore economico della tariffa 

commisurato a parametri 

oggettivi quali quelli relativi al 

combustibile impiegato ed alle 

risultanze della diagnosi energetica 

effettuata sul sistema edificio-impianto; 

7. previsione obbligatoria della 

diagnosi energetica dell’edificio-impianto, 

a seguito della 

presa in carico, a cura dell’impresa; 

8. rilievo da parte dell’impresa 

delle caratteristiche tipologiche 

e tecnologiche dell’edificio per 

l’attribuzione del coefficiente di 

consumo specifico espresso in 

kJ/m cubi/GG o kWh/m 

cubi/GG, dedotto anche a 

seguito della diagnosi energetica, 

dove per GG si intendono i 

gradi giorno della località in cui 

è ubicato l’edificio; 

9. indicazione nel contratto degli 

interventi da effettuare sul sistema 

edificio-impianto previsti 

dall’articolo 1 del decreto 15 

febbraio 1992 del Ministro del- 

l’industria, del commercio e 

dell’artigianato, ovvero di quelli 

che attraverso l’introduzione di 

tecnologie conformi alle disposizioni 

della legge n. 10 del 

1991, e del D.P.R. n. 412 del 

1993, permettono l’uso delle 

fonti di energia rinnovabili o 

assimilate; 

10. obbligo di annotazione degli 

interventi effettuati sul libretto 

di centrale, nonché di tutte 

quelle previste nell’allegato F 

al D.P.R. n. 412 del 1993, a 

cura dell’impresa. Adeguata 

documentazione degli interventi 

effettuati deve essere 

messa a disposizione degli 

organi di controllo, in quanto 

il libretto di centrale diventa 

una prova documentale dell’avvenuta 

e corretta esecuzione 

degli interventi finalizzati al 

miglioramento del processo e 

strumento di valutazione, nel 

tempo, del raggiungimento 

degli obiettivi contrattuali. 

Da quanto premesso appare 

evidente che non sono riconducibili 

alla fattispecie negoziale di 

cui trattasi le prestazioni relative 

alla fornitura di calore eseguite 

mediante la semplice gestione di 

impianti di riscaldamento, di cui 

al terzo comma, dell’articolo 3 del 

decreto legge 1 ottobre 1982, n. 

697, convertito dalla legge 29 

novembre 1982, n. 887. A queste 

ultime prestazioni IVA continua 

ad applicarsi ai sensi delle disposizioni 

richiamate, con la medesima 

aliquota stabilita per le cessioni 

del combustibile impiegato per la 

produzione del calore stesso, 

ovvero con l’aliquota più alta, 

qualora nell’impianto dì riscaldamento 

siano impiegati, in modo 

combinato o alternativo, due o 

più combustibili soggetti ad aliquote 

diverse. 


Sintesi: 

La risoluzione, rispondendo 

ad un’istanza di interpello, precisa 

se sia possibile l’applicazione 

dell’aliquota IVA ridotta ad un 

contratto stipulato tra una società 

ed un condominio per l’erogazione 

di un servizio di energia; 

più precisamente nell’ipotesi 

che tale erogazione sia destinata 

non solo ad uso domestico. 

L’aliquota agevolata potrà 

applicarsi a condizione che il 

criterio adottato per differenziare, 

all’interno del condominio, il 

consumo dei KWh tra uso 

domestico e non, risponda a criteri 

oggettivi non basati pertanto 

su eventuali soluzioni tecniche 

che adottino criteri di 

ripartizione non oggettivi o 

presuntivi. 

TESTO: 

Con l’istanza di interpello in 

esame presentata dalla Z Spa e 

concernente l’aliquota IVA 

applicabile al servizio dienergia 

ad uso promiscuo è stato esposto 

il seguente 

Quesito: 

La Z Spa intende stipulare un 

contratto di servizio energia 

(che prevede la fruizione di beni 

e servizi ed in particolare l’erogazione 

di un fluido termovettore 

per il riscaldamento degli 

ambienti) con un condominio 

in cui sono presenti unità 

immobiliari destinate ad uso 

domestico e unità immobiliari 

con destinazione diversa (negozi, 

uffici, palestre, ecc.). 



Ciò considerato l’istante 

chiede se può applicare l’aliquota 

IVA ridotta all’erogazione di 

energia per uso domestico nel 

caso in cui provveda a calcolare 

tale valore mediante la differenza 

tra i complessivi KWh consumati 

dall’intero condominio e i 

KWh misurati dai singoli contabilizzatori 

di calore installati 

nelle unità immobiliari ad uso 

non domestico. 

Tale operazione verrebbe 

nella pratica realizzata: 

1) inserendo a valle del gruppo 

termico un contabilizzatore del 

calore energetico per misurare 

i KWh coplessivi effettivamente 

consumati dall’utenza (unitariamente 

considerata) resi- 

20 

INSERTO 

Agenzia delle Entrate – Dir. Centrale Normativa e Contenzioso 

Risoluzione n. 150 del 15/12/2004 

Oggetto: Istanza di interpello – Contratto di servizio energia ad uso promiscuo – IVA – 

Tab.A, parte III, n. 122 del DPR n. 633/72 

dente nel condominio; 

2) inserendo singoli contabilizzatori 

di calore nelle unità 

immobiliari destinate ad uso 

non domestico al fine di 

misurare i KWh da quest’ultime 

consumate. 

Soluzione interpretativa 

prospettata: 

La Società ritiene corretto 

ripartire il corrispettivo del servizio 

energia tra utenze domestiche 

e utenze ad uso diverso 

secondo il metodo sopra 

descritto e, pertanto, ritiene di 

poter applicare l’aliquota IVA 

ridotta per gli impieghi domestici 

in ragione dei KWh effettivamente 

utilizzati a tale scopo.

INSERTO 

Parere dell’Agenzia: 

Il contratto servizio energia è 

definito dall’art. 1, comma 1 lettera 

p) del DPR 26/8/1993, n. 

412, come “l’atto contrattuale 

che disciplina l’erogazione dei 

beni e servizi necessari a mantenere 

le condizioni di comfort 

negli edifici nel rispetto delle 

vigenti leggi in materia di uso 

razionale dell’energia, di sicurezza 

e di salvaguardia dell’ambiente, 

provvedendo nel contempo 

al miglioramento del 

processo di trasformazione e di 

utilizzo dell’energia” 

Alle erogazioni previste nei 

contratti di servizio energia è 

applicabile l’IVA ridotta del 

10% (vedi, tra l’altro, circolare 

del 23/11/1998, n.273 e risoluzione 

del 20 agosto 1998, n. 

103) 

Infatti, ai sensi del n. 122 

della tabella a, parte III, allegata 

al DPR 26/10/1972, n. 633, le 

“prestazioni di servizi relativi 

alla fornitura e distribuzione di 

calore-energia per uso domestico” 

sono soggette all’aliquota 

IVA ridotta del 10%. 

Come precisato, tra l’altro, 

nella circolare del 7/4/1999, n. 

82 l’uso domestico si realizza 

nell’ipotesi in cui la somministrazione 

sia resa nei confronti di 

soggetti, consumatori finali, che 

impiegano il calore-energia 

nella propria abitazione, a carattere 

familiare o in analoghe 

strutture a carattere collettivo. 

In relazione al problema delle 

utenze ad utilizzazione promiscua, 

con la predetta circolare n. 

82 del 1999 è stato precisato 

che, nell’ipotesi in cui non sia 

possibile determinare la parte 

impiegata per utilizzi domestici 

agevolati per mancanza di 

distinti contatori, l’imposta si 


rende applicabile con l’aliquota 

ordinaria sull’intera fornitura. 

Con la locuzione utilizzata “per 

mancanza di distinti contatori” 

non si è inteso affermare necessariamente 

l’obbligo di installare 

tanti contatori quante sono le 

utenze servite. Si ritiene, al contrario, 

che il requisito necessario 

all’applicazione dell’aliquota 

agevolata sia soddisfatto con la 

contabilizzazione attraverso 

contatori “distinti” per gli usi 

domestici e quelli diversi. 

Conseguentemente, a condizione 

che il criterio adottato 

consenta di determinare in 

modo oggettivo il consumo di 

energia riferibile all’uso domestico, 

può applicarsi su tale consumo 

l’aliquota agevolata. 

Nel caso in esame, si ritiene 

coerente con il criterio dell’oggettività 

la soluzione prospettata 

dalla Società istante che prevede 

l’installazione di diversi contatori 

solo per la parte di energiacalore 

destinata ad usi diversi e 

computi invece per sottrazione 

rispetto a quanto contabilizzato 

dal contatore centrale, la restante 

parte dei consumi soggetti ad 

aliquota agevolata. 

Non possono al contrario 

considerarsi soddisfacenti ai fini 

della discriminazione dei consumi 

eventuali soluzioni tecniche 

che adottino criteri di ripartizione 

non oggettivi o presuntivi 

(come, ad esempio, la suddivisione 

in proporzione al valore 

della proprietà di ciascun condomino). 

La risposta di cui alla presente 

risoluzione sollecitata con 

istanza di interpello presentata 

alla Direzione Regionale viene 

resa dalla scrivente ai sensi dell’art. 

4 comma 1, ultimo periodo, 

del DM 26/4/2001, n. 209. 


INSERTO 





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34 

INSERTO

ASSOCIAZIONE 

Il Giorno 21 Maggio scorso 

si è svolto un convegno sulla 

riforma del condominio a Reggio 

Calabria. 

Una vasta eco ha avuto, nell’ambito 

degli ambienti giudiziari 

e per tutti gli addetti ai 

lavori, la relazione del Prof. 

Michele Costantino. 

Le doti oratorie assieme alla 

preparazione tecnica specifica 

del predetto hanno “inchiodato” 

alle poltrone del salone dell’associazione 

degli industriali 

reggini gli oltre centoventi partecipanti 

per due ore e trenta 

minuti circa. 

La presenza di Magistrati del 

Tribunale civile di Reggio quali 

la D.ssa Maria Luisa Crucitti e il 

Dr. Claudio Patruno e quella 

dei Giudici di pace assieme al 

loro coordinatore Dr. Foti 

hanno impreziosito il già vasto 

uditorio composto per buona 

parte da Avvocati, Architetti, 

Il Convegno 

a Reggio Calabria 

Geometri ed Amministratori. 

L’importanza della trattazione 

ha richiamato amministratori 

di altre associazioni che 

hanno espresso il loro apprezzamento 

per l’iniziativa della 

sezione locale e per la perfetta 

organizzazione guidata da Gaetano 

Mulonia assieme a Giovanni 

Violi. 

Sotto il patrocinio dell’ordine 

degli avvocati di Reggio e 

dell’Aiga (Associazione giovani 

avvocati di Reggio, Palmi e 

Locri), intervenuti grazie al prezioso 

apporto di Mario Plutino, 

il contenuto tecnico-giuridico 

del convegno è assurto a livelli 

di sicuro interesse e rilevanza 

nazionale. 

Da sottolineare gli interventi 

di Rodolfo Di Gianni e di 

Umberto Anitori presenti assieme 

ad altri colleghi quali Rino 

Vitale di Catania, Aldo De Pasquale 

di Taranto, Carmine De 

Filippo di Scalea, Salvatore 

Arnone di Cosenza, Pietro 

Mastria e Carlo Colicchia di 

Catanzaro. 

Rispetto ai contenuti della 

relazione si è preso atto di alcune 

ultime variazioni al testo 

della riforma che fanno ben 

sperare in vista di un miglioramento 

qualitativo dell’attività 

professionale dell’Amministratore. 

Importante è stato, infine, il 

dibattito che si è sviluppato con 

l’intervento dei presenti prima 

della chiusura dei lavori. 

La sezione reggina si è inoltre 

impegnata, nell’immediato, a 

redigere gli atti del convegno. 

La chiusura della giornata è 

stata suggellata dal pranzo conviviale 

e dalle foto di rito con il 

rinnovato impegno degli associati 

a ripetere la brillante esperienza 

nel prossimo futuro. ■ 


F O C U S 

La dottrina e la giurisprudenza 

condominiali 

nelle riviste giuridiche 

dell’avv. Luigi Salciarini, 

Segretario del Centro Studi Nazionale ANACI 

Tribunale di Venezia (Sezione 

distaccata di Dolo), ordinanza 

del 4 ottobre 2004, Giudice 

estensore dott. Marinai, in 

Giurisprudenza di merito, 

fasc. 4/2005, Giuffrè - Milano, 

pagg. 805 e ss. 

Pronuncia di grande interesse 

riguardante le immissioni sonore 

ed il metodo di misurazione 

della relativa tollerabilità. 

Afferma il Giudice veneto 

che “la tollerabilità delle emissioni 

sonore va calcolata col metodo differenziale, 

sottraendo dalle emissioni 

accertate il c.d.“rumore di fondo”; e 

nei rapporti tra privati non si applica 

la legge n. 447 del 1995 sull’inquinamento 

acustico; onde l’intollerabilità 

in concreto - in relazione alle 

previsioni ex art. 32 Cost. e 2043 e 

844 C.C. - può riscontrarsi anche 

quando le emissioni non superino i 

limiti fissati dalle norme di interesse 

generale. 

In altri termini, la pronuncia 

sottolinea come le finalità ed il 

campo di applicazione dell’art. 

844 c.c. (norma cardine in materia 

di immissioni intollerabili) e 

della normativa speciale sono 

distinti: la norma codicistica, 

infatti, è volta a disciplinare i rapporti 

di natura patrimoniale tra i 

privati, proprietari di fondi vicini; 

la seconda ha, invece, carattere 

pubblicistico, e persegue un interesse 

pubblico, appunto, di natura 

“ambientale” ed opera nei rapporti 

tra i privati e la Pubblica 

Amministrazione. 

La conseguenza è che, anziché 

applicare i rigidi parametri 

fissati dalla legislazione speciale, 

occorre aver riguardo, dunque, al 

limite della normale tollerabilità 

che costituisce un criterio 

oggettivo e relativo. Oggettivo 

perché la rumorosità deve essere 

valutata in relazione alla reattività 

dell’uomo medio, prescindendo 

da considerazioni attinenti 

alle singole persone interessate 

alle immissioni. Relativo nel 

senso che deve aversi riguardo al 

caso concreto, alle condizioni 

naturali e sociali dei luoghi, alle 

abitudini della popolazione, al 

contesto produttivo, nel quale si 

svolge l’attività che si assume 

lesiva, e all’entità degli interessi 

in conflitto. 

Particolare interesse riveste il 

richiamo al criterio del c.d. 

“rumore di fondo” che consiste 

nel confrontare il livello medio 

del rumore di fondo con quello 

del rumore rilevato nel luogo 

soggetto alle immissioni, al fine 

di verificare se sussista un incremento 

non tollerabile del livello 

medio di rumorosità. 

Un’ultima sottolineatura, e 

importante, è operata dal Giudice 

veneto all’applicazione dell’art. 

32 della nostra Carta costituzionale, 

il quale, concependo la 

“salute” come bene primario ed 

incomprimibile, può essere utilizzato 

per fornire una tutela più 

pregnante dei diritti dei singoli. 

Vale la pena di precisare, che, 

nello stesso provvedimento, è 

stato statuito che “al gestore della 

linea ferroviaria può - in via d’urgenza, 

ex art. 700 c.p.c. - interdirsi 

il passaggio dei treni nelle ore notturne, 

quando i convogli (nella specie, 

treni merci a grande velocità) provochino 

emissioni sonore intollerabili 

per chi abiti nelle vicinanze”. 

Non v’è chi non colga le 

importanti implicazioni di tale 

ultima affermazione. 

* * * 

Alfredo Barbieri “La trasformazione 

dell’impianto di riscaldamento 

ex legge n. 10/91 ed il 

distacco unilaterale dei singoli 

condomini. Nuove considerazioni”, 

in Archivio delle Locazioni 

e del Condominio, 

fasc. 3/2005, maggio-giugno 

2005, Casa editrice La Tribuna, 



L’Autore ci propone uno studio 

sulla “spinosa” questione 

degli interventi di trasformazione 

dell’impianto per il riscaldamento, 

ponendo innanzitutto 

l’accento sulla necessità di un’esatta 

e completa considerazione 

della normativa applicabile alla 

fattispecie. 

In tale ottica, vengono ricordati 

i (numerosi) seguenti provvedimenti 

normativi: 

- Legge 9 gennaio 1991, n. 10 

(in particolare i commi 2 e 5 

dell’art. 26); 

- D.P.R. 26 agosto 1993, n. 412 

(recante il regolamento 

attuativo della predetta 

legge); 

- D.M. 13 dicembre 1993; 

- circolari n. 231/F (13 dicembre 

1993) e n. 233/F (12 

aprile 1994) del Ministero 

dell’Industria, del Commercio 

e dell’Artigianato; 

- D.P.R. 21 dicembre 1999, n. 

551; 

L’Autore sottolinea come la 

legge 10/1991, regolando una 

questione che in precedenza era 

stata considerata esclusivamente 

dalla giurisprudenza (vedi, ad 

esempio, le sentenze, antecedenti 

alla predetta normativa, Cass. 

n. 1281/1976, n. 2585/1988 e n. 

6565/1991) ha, nel concreto, 

“facoltizzato la sola maggioranza 

millesimale (senza alcuna incidenza 

del numero dei condomini favorevoli 

o meno) a deliberare, validamente, la 

trasformazione dell’impianto centrale 

con la conseguente soppressione 

del funzionamento dello stesso”. 

L’intervento legislativo, 

com’è noto, ha come scopo primario 

il conseguimento (diffuso) 

di un “risparmio energetico”. 

Per questo motivo, sono 

poste dalla legge alcune fondamentali 

condizioni per la valida 


attuazione pratica della suddetta 

facoltà. 

Tali condizioni possono sintetizzarsi: 

a) necessità della presenza di un 

effettivo risparmio energetico; 

b) previsione, all’interno della 

relativa deliberazione assembleare, 

non solo della soppressione 

dell’impianto centralizzato, 

ma anche della realizzazione 

degli impianti 

autonomi (sul punto, interessante 

appare il richiamo operato 

dall’Autore alla differenza 

esistente tra la semplice 

“soppressione” dell’impianto 

e la diversa ipotesi - de qua - 

della trasformazione, con 

conseguenze anche in ordine 

al possibile ottenimento di 

contributi economici per 

l’effettuazione dell’operazione). 

Implicazioni si hanno anche 

con riferimento alla posizione 

della minoranza dissenziente la 

quale “è soggetta alla trasformazione 

deliberata, da cui non può discostarsi 

in alcun modo, rimanendo 

obbligata a sostenere le spese per 

l’attuazione degli impianti singoli”. 

Assai utile, inoltre, appare il 

rimando ad una sentenza milanese 

nella quale viene ben illustrata 

la ratio ispiratrice della 

legge 10/1991. In essa si dice 

che “nel contrasto tra l’interesse 

particolare del condomino a non 

vedere intaccare o limitare parti 

comuni dell’edificio senza il suo 

consenso, e l’interesse generale a 

favorire il risparmio a causa della 

limitatezza delle fonti energetiche 

disponibili e delle difficoltà di reperimento 

di fonti alternative rispetto a 

quelle tradizionali, il legislatore si è 

andato decisamente orientando nel 

senso di attribuire prevalenza all’in- 

38 

F O C U S 

La dottrina e la giurisprudenza condominiali nelle riviste giuridiche 

teresse più aderente al concetto di 

utilità sociale, giungendo, per questo 

motivo, a modificare ed abbassare il 

quorum assembleare per interventi 

rispetto ai quali, secondo le norme 

del codice civile, sarebbe stata necessaria 

la maggioranza qualificata 

delle innovazioni o, addirittura, l’unanimità”. 

L’articolo prosegue illustrando 

le formalità necessarie per 

l’effettuazione dell’operazione 

di trasformazione le quali, 

secondo la giurisprudenza prevalente, 

possono essere anche 

successive alla relativa deliberazione 

(vedi, tra le tante, Cass. n. 

5843/1997 e n. 1166/2002). Sul 

punto, infine, l’Autore illustra 

compiutamente le differenti 

ipotesi di deliberazione assembleare. 

* * * 

Ivano Cimatti “Brevi sulla 

solidarietà passiva del condomino 

per debiti del condominio”in 

Giurisprudenza di merito, 

fasc. 3/2005, Giuffrè - Milano, 


Lo studio prende le mosse da 

una pronuncia della Corte d’appello 

di Torino (sentenza del 26 

giugno 2003) nella quale si 

affermano i seguenti principi: 

1) La sentenza di condanna pronunciata 

nei confronti di un 

condomino, in persona dell’amministratore 

pro-tempore, 

per l’adempimento di obbligazioni 

contratte nel comune 

interesse dei condomini, non 

comporta responsabilità solidale 

nei confronti dei singoli 

condomini, che non siano 

stati indicati nominativamente, 

né dichiarati solidalmente 

responsabili in sentenza, per-

F O C U S 

La dottrina e la giurisprudenza condominiali nelle riviste giuridiche 

ché, ai sensi dell’art. 1123 

c.c., i singoli condomini sono 

tenuti a prestazioni diverse; 

2) Il rapporto instauratosi tra 

l’amministratore ed il condominio 

è assimilabile al mandato 

con rappresentanza, cui 

è applicabile la disciplina di 

cui all’art. 1720, comma 1, 

(secondo cui il mandante 

deve rimborsare al mandatario 

le anticipazioni fatte in 

esecuzione dell’incarico). nei 

rapporti tra amministratore e 

ciascuno dei condomini inadempienti 

all’obbligo di 

pagare la propria quota, la 

mera cessazione dall’incarico 

dell’amministratore non determina 

alcun mutamento 

della natura della responsabilità 

del singolo condomino; 

3) I principi secondo i quali la 

sentenza di condanna pronunciata 

nei confronti del 

condominio non comporta 

responsabilità solidale dei 

singoli condomini, e la cessazione 

dall’incarico di amministratore 

non determina 

mutamento quanto alla 

responsabilità dei singoli 

condomini, valgono anche 

nella fase di esecuzione, che 

non può avere una disciplina 

diversa da quella prevista per 

la fase di cognizione. 

L’Autore precisa come la 

Corte piemontese abbia “escluso 

che l’amministratore condominiale, 

cessato dalla carica, sia legittimato a 

pretendere giudizialmente l’integrale 

rimborso delle anticipazioni per le 

spese condominiali, oltre che nei confronti 

del condominio altresì ai singoli 

condomini”. 

L’affermazione deriva, innanzitutto, 

dall’assimilazione del 

rapporto amministratore/condominio 

alla fattispecie del 

mandato con rappresentanza, 

con la conseguente applicazione 

della relativa disciplina (sul mandato). 

Tale mandato, tuttavia, non è 

assimilabile ad un mandato collettivo 

e, quindi, non si verifica 

un unico rapporto tra amministratore 

e condominio ma, invece, 

sussistono tanti mandati singoli 

ed autonomi quanti sono, 

appunto, i condomini. 

Da ciò ne deriva che il singolo 

condomino - nei confronti 

dell’amministratore - non è 

obbligato per l’intero, bensì proquota. 

Più in particolare, nel caso in 

cui l’amministratore richieda ai 

singoli condomini anticipazioni 

fatte, nell’espletamento delle sue 

mansioni, per conto e nell’interesse 

del condominio (vedi, art. 

1720 c.c.) deve farlo pro-quota 

(e ciò, anche nella fase esecutiva). 

L’Autore, infine, riporta la 

giurisprudenza prevalente - alla 

quale la Corte d’appello di Torino 

si è conformata - e precisamente: 

- Cass. 12 febbraio 1997, n. 

1286, in base alla quale “l’amministratore 

di condominio - nel 

quale non è ravvisabile un ente 

fornito di autonomia patrimoniale, 

bensì la gestione collegiale 

di interessi individuali, con sottrazione 

o comprensione dell’autonomia 

individuale - configura 

un ufficio di diritto privato oggettivamente 

orientato alla tutela 

del complesso di interessi su indicati 

e realizzante una cooperazione, 

in regime di autonomia, 

con i condomini, singolarmente 

considerati, che è assimilabile, 

pur con tratti distintivi in ordine 

alle modalità di costituzione ed 

al contenuto “sociale” della 

gestione, al mandato con rappresentanza, 

con la conseguente 

applicabilità, nei rapporti tra 

amministratore ed ognuno dei 

condomini, dell’art. 1720, 

comma 1, c.c., secondo cui il 

mandante deve rimborsare al 

mandatario le anticipazioni fatte 

nella esecuzione dell’incarico 

diretta ad ottenere il rimborso di 

somme anticipate nell’interesse 

della gestione condominio legalmente 

rappresentato dal nuovo 

amministratore, anche contro il 

singolo condomino inadempiente 

all’obbligo di pagare la propria 

quota.” 

- Cass. 27 settembre 1996, n. 

8530, la quale afferma che 

“l’amministratore cessato dall’incarico 

può chiedere il rimborso 

delle somme da lui anticipate 

per la gestione condominiale sia 

nei confronti del condominio 

legalmente rappresentato dal 

nuovo amministratore (dovendosi 

considerare attinente alle cose, 

ai servizi ed agli impianti comuni 

anche ogni azione nascente 

dall’espletamento del mandato, 

che, appunto, riflette la gestione e 

la conservazione di quelle cose, 

servizi o impianti) sia, cumulativamente, 

nei confronti di ogni 

singolo condomino, la cui obbligazione 

di rimborsare all’amministratore, 

mandatario, le anticipazioni 

da questo fatte nell’esecuzione 

dell’incarico deve considerarsi 

sorta nel momento stesso 

in cui avviene l’anticipazione e 

per effetto di essa e non può considerarsi 

estinta dalla nomina del 

nuovo amministratore, che 

amplia la legittimazione processuale 

passiva senza eliminare 

quelle originali, sostanziali e 

processuali.” ■ 



condominiale 

della Suprema Corte 

Corte di Cassazione 14 gennaio 2005 n. 680 

Presidente Duva, estensore Segreto. 

I principi affermati: 

Nella discussione giuridica sulla complessa fattispecie del 

“distacco unilaterale” dall’impianto per il riscaldamento, 

si inserisce la presente sentenza del Supremo Collegio. 

Particolarmente interessante appare la qualificazione operata 

dalla Corte di una specifica clausola del regolamento di condominio 

la quale, contrattualmente, prevede l’obbligo, a carico 

dei partecipanti, di contribuire (nella forma ridotta del 30%) al 

pagamento delle spese per il riscaldamento, anche nel caso in 

cui i medesimi non usufruiscano del servizio. 

I Giudici di legittimità affermano che, in realtà, suddetto 

obbligo di contribuzione alle spese trova la sua fonte, non già 

nell’utilizzazione effettiva del servizio (dalla quale, anzi, prescinde), 

bensì nella volontà contrattuale dei condomini, assumendo, 

in tal modo,“forza di legge” tra le parti. 

Importante, inoltre, appare la precisazione che la vincolatività 

di una tale clausola non può, tuttavia, essere fatta valere nei 

confronti dell’inquilino, il quale può essere tenuto al pagamento 

delle suddette spese sono qualora effettivamente usufruisca 

del riscaldamento. 

Il testo della sentenza: 

MOTIVI 

DELLA DECISIONE 

(omissis) 

Con il secondo motivo di 

ricorso la ricorrente lamenta 

l’omessa e contraddittoria 

motivazione circa un punto 

decisivo della controversia. 

Assume la ricorrente che 

erratamente la sentenza impugnata 

ha fatto proprie le conclusioni 

cui era giunto il 

C.T.U., secondo cui essa con- 


duttrice godeva dei benefici 

dovuti all’esistenza dell’impianto 

di riscaldamento del fabbricato, 

nonostante che i radiatori 

fossero distaccati; che nessun 

riscaldamento derivava all’immobile 

locato per irradiazione 

da parte dei tubi del riscaldamento; 

che non era stata pattuita 

nel contratto una corresponsione 

a tale titolo; che la giurisprudenza 

della S. C., contrariamente 

a quanto asserito dalla 

sentenza impugnata, in ipotesi 

di distacco dell’impianto centralizzato 

di riscaldamento, non 

42 


prevedeva alcuna spesa successiva 

a carico del condomino che 

aveva effettuato il distacco. 

Ritiene questa Corte che il 

motivo sia infondato e che lo 

stesso vada rigettato, pur dovendosi 

correggere la motivazione 

a norma dell’art. 384, comma 2, 

c.p.c., nei termini seguenti. 

Osserva preliminarmente 

questa Corte che erratamente la 

sentenza impugnata afferma l’esistenza 

di un indirizzo giurisprudenziale 

di legittimità, 

secondo cui, anche in caso di 

distacco di un’unità immobiliare 

in un immobile condominiale 

dall’impianto centralizzato, 

possa essere prevista una contribuzione 

percentuale di spesa a 

carico del condomino distaccatosi. 

Il contrario orientamento, 

pienamente da condividere, 

della S. C. statuisce che, autorizzato 

dall’assemblea dei condomini 

il distacco delle diramazioni 

di alcune unità immobiliari 

dall’impianto centrale di riscaldamento, 

sulla base della valutazione 

che dal distacco sarebbe 

derivata un’effettiva riduzione 

delle spese di esercizio e, per 

contro, non sarebbe stato determinato 

uno squilibrio in pregiudizio 

del regolare funzionamento 

dell’impianto, e venuta 

meno la possibilità che i medesimi 

locali fruiscano del riscal-


La Giurisprudenza condominiale della Suprema Corte 

damento, l’impianto non può 

considerarsi destinato al servizio 

dei predetti piani o porzioni di 

piano. 

Consegue che i proprietari 

di queste unità abitative non 

devono ritenersi tenuti a contribuire 

alle spese per un servizio, 

che nei confronti dei loro 

immobili non viene prestato 

(Cass. 9.1.1999, n. 129; Cass. 

20.11.1996, n. 10214). 

Tuttavia, sempre in materia 

di condominio negli edifici, si è 

affermato che la previsione, nel 

regolamento condominale, dell’obbligo 

di contribuzione alle 

spese di gestione del riscaldamento 

svincolato dall’effettivo 

godimento del servizio (ben 

potendo i condomini, in esplicazione 

della loro autonomia 

privata, assumere peraltro in via 

negoziale la prevista obbligazione 

corrispettiva) va ricondotta 

non già nell’ambito della regolamentazione 

dei servizi comuni, 

bensì in quello delle disposizioni 

che attribuiscono diritti o 

impongono obblighi ai condomini; 

ne consegue che essa non 

è modificabile da delibera 

assembleare, se non con l’unanimità 

dei consensi (Cass. 

28.1.2004, n. 1558; Cass. 

21.5.2001, n. 6923). 

Tale ultimo principio, e cioè 

la legittimità del pagamento 

delle spese per il riscaldamento, 

anche in assenza di questo, se 

fondato sulla sola volontà delle 

parti, non può applicarsi in linea 

generale nell’ambito del contratto 

di locazione di immobili 

urbani. 

Infatti, per il principio di cui 

all’art. 9 legge n. 392/1978, 

applicabile alle locazioni per 

immobili adibiti ad uso non abitativo, 

sono a carico del condut- 

tore le spese relative alla fornitura 

del riscaldamento. 

Ciò comporta che, se detta 

fornitura non esiste e quindi 

manca la sinallagmaticità, non è 

dovuto alcun corrispettivo per 

la stessa, nonostante che esso sia 

previsto in contratto. 

Infatti, benché per detti contratti 

(locazione di immobili per 

uso non abitativo) non esista la 

predeterminazione legale dei 

limiti massimi del canone, tuttavia, 

poiché opera il combinato 

disposto degli artt. 9 e 41 legge 

n. 392/1978, non è dovuto un 

onere accessorio per una fornitura, 

se la stessa non è effettivamente 

prestata, con la conseguenza 

che un’eventuale pattuizione 

in questo senso finisce per 

attribuire al locatore un vantaggio 

in assenza di sinallagmaticità 

e, quindi, in contrasto con le disposizioni 

di legge. 

Tale eventuale pattuizione è 

quindi nulla a norma dell’art. 79 

legge n. 392/1978 e detta nullità 

è rilevabile anche d’ufficio a 

norma dell’art. 1421 c.c. (Cass. 

24/5/1993, n. 5827). 

Ne consegue che la sentenza 

impugnata è errata nella parte in 

cui ritiene che la spesa del servizio 

di riscaldamento, sia pure 

nella misura del 30% era dovuta, 

per il solo fatto di essere stata 

prevista in contratto. 

Sennonché la sentenza del 

giudice di appello è giunta a 

detta conclusione anche per 

altra via. 

Essa, infatti, ha accertato in 

punto di fatto per il tramite di 

consulenza tecnica che, nonostante 

la mancanza dei radiatori, 

tuttavia l’immobile locato 

beneficiava in una certa misura 

dell’esistenza dell’impianto di 

riscaldamento esistente nel fab- 

bricato, poiché, essendo tutti i 

piani riscaldati ed anche il piano 

interrato ed essendovi la presenza 

nei muri delle tubazioni di 

riscaldamento, riceveva calore. 

Il giudice di merito ha ritenuto 

che detta prestazione fosse 

equamente da commisurare al 

30% dell’ammontare delle spese 

di riscaldamento. 

(omissis) 

PQM 

Riunisce i ricorsi. 

Rigetta il ricorso principale e 

dichiara assorbito il ricorso incidentale 

condizionato. 

Compensa tra le parti le spese 

del giudizio di Cassazione. 

Depositata in Cancelleria il 14 

gennaio 2005. 


richiamata: 

Cass. 28 gennaio 2004, n. 

1558:“In materia di condominio 

negli edifici, la previsione, nel 

regolamento condominiale, dell’obbligo 

di contribuzione alle 

spese di gestione del riscaldamento 

svincolato dall’effettivo godimento 

del servizio (il cui fondamento 

va ravvisato nell’esigenza 

di disincentivare il distacco quale 

fonte di squilibrio sotto il profilo 

tecnico ed economico dal riscaldamento 

centralizzato, ben potendo 

i condomini, in esplicazione della 

loro autonomia privata, assumere 

peraltro in via negoziale la prevista 

obbligazione corrispettiva) va 

ricondotta non già nell’ambito 

della regolamentazione dei servizi 

comuni, bensì in quello delle 

disposizioni che attribuiscono 

diritti o impongono obblighi ai 

condomini; ne consegue che essa 

non è modificabile da delibera 

assembleare, se non con l’unanimità 

dei consensi.” 


Cass. 20 novembre 1996, 

n.10214: “Qualora alcuni condomini 

decidano, unilateralmente, 

di distaccare le proprie unità 

immobiliari dall’impianto centralizzato 

di riscaldamento, i 

medesimi non possono sottrarsi 

al contributo per le spese di conservazione 

del predetto impianto, 

non essendo configurabile una 

rinuncia alla comproprietà dello 

stesso, ma, ove i loro appartamenti 

non siano più riscaldati, 

non sono tenuti a sostenere le 

spese per l’uso (nella specie, 

quelle per l’acquisto del gasolio), 

in quanto il contributo per queste 

ultime è adeguato al godimento 

che i condomini possono 

ricavare dalla cosa comune.” 


44 


La Giurisprudenza condominiale della Suprema Corte 

Sul problema del “distacco 

unilaterale” dal riscaldamento 

la produzione dottrinale è assai 

copiosa. Si segnala, per la completezza 

di richiami giurisprudenziali, 

F. Castellazzi,“Riscaldamento 

centrale e distacco, 

casistica”, in Archivio delle 

Locazioni e del Condominio, 

fasc. 2/2002, pagg. 141 e ss. 

L’Autrice, in particolare, ci 

ricorda come per Cass. 

1001/1977 “l’impianto centrale 

di riscaldamento è proporzionato, 

nei suoi organi fondamentali, alla 

quantità di calorie necessarie a 

riscaldare l’intero stabile”, e che, 

inoltre, “il distacco delle diramazioni 

relative ad uno o più appartamenti 

dell’impianto centrale 

deve ritenersi vietato in quanto 

incide negativamente sulla destinazione 

obiettiva della cosa comune 

determinando uno squilibrio ter- 

La Dottrina sul punto: 

mico che può essere eliminato solo 

con un aggravio di spese di esercizio 

e conservazione per i condomini 

che continuano a servirsi dell’impianto 

centralizzato” (Cass. 

n. 6269/ 1984). 

Nell’articolo, viene riportata 

la più recente giurisprudenza 

sul punto (citata anche nel 

testo della sentenza), in base 

alla quale “la rinuncia unilaterale 

al riscaldamento condominiale 

operata dal singolo condomino, 

mediante il distacco del proprio 

impianto dalle diramazioni dell’impianto 

centralizzato, è legittima 

quando l’interessato dimostri 

che, dal suo operato, non derivano 

né aggravi di spese per coloro che 

continuano a fruire dell’impianto, 

né squilibri termici pregiudizievoli 

della regolare erogazione del servizio” 

(Cass. 6293/2001).


L’anaci, in occasione del decennale, 

offre a tutti i soci la possibilità di attivare 

una casella di posta elettronica con 


ISTRUZIONI PER LA CONFIGURAZIONE DELL’ACCOUNT 

DI POSTA @ANACI.IT 

1.1 - Introduzione 

Per configurare gli indirizzi di posta di anaci, è necessario l’utilizzo di un client di posta elettronica, in 

questa mini guida spiegheremo la configurazione su Microsoft Outlook e su Outlook Express, due dei 

client di posta più utilizzati. Ma prima di passare alla guida dei client è necessario ricordare che la posta 

può essere controllata anche dal web grazie all’uso della webmail. La webmail è un comodo strumento che 

permette di leggere ed inviare posta da un qualsiasi computer collegato ad internet. Per accedere alla webmail 

è necessario un browser (Internet Explorer, Netscape o Mozilla) su cui digitare l’indirizzo: 

http://webmail.volanet.it 

La prima schermata sarà quella della login, ossia la pagina in cui dovrete inserire i vostri parametri 

per effettuare l’autenticazione sul server postale. I dati di cui avrete bisogno (che verranno 

rilasciati dal settore tecnico di Volanet) sono il dominio, la username e la password del 

proprio indirizzo di posta elettronica. 

Il dominio sarà per tutti, ovviamente: 

anaci.it 

la username sarà sempre formata dai primi 2 caratteri del proprio nome e dai primi 6 caratteri 

del proprio cognome. Mentre la password sarà generata dal settore tecnico di Volanet e 

comunicata in modo ufficiale dall’amministrazione di Anaci. L’indirizzo di posta elettronica 

corrispondente ad ogni username sarà invece di questo tipo: 


Ogni indirizzo avrà, inoltre, un alias formato dall’iniziale del nome e dal cognome intero: 

inzialedelnome.cognome@anaci.it 


Un alias non è nient’altro che un indirizzo alternativo dirottato su quello principale. 

ATTENZIONE: la prima volta che si accede alla webmail, invece di accedere direttamente 

alla pagina dei messaggi ricevuti (inbox) accederete ad una pagina delle preferenze: è molto 

importante specificare due parametri delle “Informazioni Generali”: 

- “Il nome”: ossia il nome visualizzato dal destinatario delle vostre mail (solitamente: nome e cognome 

oppure il nome della nostra associazione/società) 

- “Rispondi a”: l’indirizzo a cui risponderanno i destinatari delle vostre mail (in questo campo potrete 

mettere sia l’indirizzo di posta sia l’alias di cui abbiamo parlato sopra) 

1.2 - Microsoft Outlook 

Passiamo ora alla configurazione di MS Outlook.Aprite il programma. Dal menù alto scegliete la voce: 

“Strumenti”, quindi “Account...”, si aprirà una schermata:“Account Internet”, più o meno come questa: 

Cliccate sul tasto Aggiungi e dal menù scegliete:“Posta Elettronica...”, vi comparirà una nuova finestra 

come la seguente: 




46


In questa schermata vi verranno chiesti i parametri fondamentali per poter scaricare, leggere ed inviare la 

posta con l’indirizzo @anaci.it: 

- Nome visualizzato, ossia il nome visualizzato dal destinatario delle vostre mail (solitamente: nome e 

cognome oppure il nome della vostra associazione/società) 

- Indirizzo di Posta Elettronica, ossia l’indirizzo o l’alias descritto sopra (Ad esempio se il vostro nome 

fosse Mario Rossi, l’indirizzo sarà mario.rossi@anaci.it oppure l’alias sarà m.rossi@anaci.it ) 

- Server di Posta in Arrivo (POP3 o IMAP) sarà per tutti: mail.anaci.it 

- Server di Posta in Uscita (SMTP): dipende sempre dalla connessione con cui navigate su internet.Ad 

esempio se usaste una connessione di libero, l’SMTP sarebbe: mail.libero.it. Il modo più semplice 

per controllare quale sia l’SMTP che dovrete utilizzare è quello di vederlo da un altro account che 

avete già configurato sul vostro client di posta. 

- Nome Account, che sarebbe la username (quindi composta dalle prime due lettere del nome e dalle 

prime 6 del cognome) 

- Password, ossia la password impostata dal settore tecnico di Volanet 

Una volta inseriti questi dati, il vostro indirizzo sarà pronto e configurato su MS Outlook. 

1.3 - Outlook Express 


Anche per Outlook Express, le indicazioni per la configurazione delle caselle di posta elettronica sono pressoché 

le stesse. Di sicuro sono gli stessi i parametri che dovrete utilizzare. 

Aprite Outlook Express, dal menù alto scegliete sempre la voce “Strumenti”, e poi “Account...” 

Anche in questo caso si aprirà una finestra del tutto simile a quella di Outlook, scegliete anche in questo 

caso dal menù di destra la voce:“Aggiungi” e poi “Posta Elettronica...”, si aprirà dunque la finestra che 

vi guiderà nella configurazione del vostro account @anaci.it, utilizzate gli stessi parametri spiegati sopra 

ed il gioco è fatto. 




Convenzione tra ANACI e la BANCA di ROMA SpA 

48


Convenzione tra ANACI e la BANCA di ROMA SpA 




Convenzione tra ANACI e la OLIMPIA SPLENDID SpA 

50


Girando l’Italia per partecipare a convegni, congressi e seminari spesso 

dimentichiamo di dedicare un po’ del nostro tempo all’immenso patrimonio 

artistico disponibile e, per quanto riguarda le tradizioni popolari, limitiamo 

i nostri approfondimenti soltanto a quelle presenti sulla tavola imbandita. 

Questa rubrica intende colmare tale vuoto culturale proponendo luoghi 

caratteristici anche sconosciuti ai classici itinerari turistici e interessanti curiosità 

esistenti in ogni angolo dello stivale. Saranno gradite proposte con documentazioni. 

Famosa soprattutto per il 

ruolo avuto come sede papale 

nel Medioevo e legata alle 

vicende di Bonifacio VIII, ha 

assunto una notevole importanza 

anche nel campo delle ricerche 

preistoriche grazie al rinvenimento 

di manufatti litici di 

oltre 700.000 anni fa e di resti 

fossili di Homo erectus datati 

458.000 anni, i più antichi d’Italia. 

Di estrema importanza 

anche il rinvenimento di mate- 

Anagni: la Città dei Papi 

riale etrusco del VII sec. a.C., a 

testimonianza della penetrazione 

di questo popolo nella valle 

del Sacco e del Liri, probabile 

itinerario seguito dagli Etruschi 

per gli scambi culturali con la 

Magna Grecia.All’epoca di Tarquinio 

il Superbo (inizi V sec., 

a.C.) il sito di Anagni era abitato 

da genti erniche, probabilmente 

di origine marsa o sabina. 

I rapporti con la nascente 

potenza romana conobbero 

Le absidi 

della Cattedrale. 

alterne vicende: dalle alleanze 

del V sec. a.C. alle guerre con 

Roma del 318 a.C. fino allo 

scioglimento della Confederazione 

Ernica imposto dai romani 

nel 306 a.C. 

Al II sec. a.C. risale la costruzione 

dell’emiciclo degli “Arcazzi”, 

con tre grandi archi a tutto 

sesto sorretti da pilastri isolati 

dalla cinta muraria, cui si ricollegano 

in alto mediante una pseudo-volta. 

Anagni fu residenza 

estiva dell’imperatore Marco 

Aurelio, di Commodo, di Lucio 

Settimio e di Caracalla. Centro 

della vita politica internazionale 

del Medioevo, fu a buon diritto 

chiamata la “Città dei Papi” non 

solo per essere stata la patria di 

quattro grandi pontefici: Innocenzo 

III, Gregorio IX, Alessandro 

IV e Bonifacio VIII; fu infatti 

anche residenza ufficiale dei 

Papi che trovavano in Anagni un 

sicuro rifugio ed una degna sede 

del loro mandato. 

La Cattedrale, costruita tra il 

1071 e il 1105, conserva pressoché 

immutato il suo carattere 

romanico-lombardo nella facciata, 

con l’arco a tutto sesto 

della “porta Matrona” incorniciato 

da trecce bizantine e la 

mole imponente delle absidi del 

lato nord. 

Nel lato ovest fu inserito in 

seguito il corpo gotico della 

cappella Caetani. 

All’interno l’architettura è 

scandita da tre navate, con al 


fondo chiusura absidale e la 

cripta sottostante il presbiterio. 

La navata centrale e il transetto 

furono ristrutturati in stile gotico 

alla metà del XIII secolo. Il 

pavimento a mosaico fu eseguito 

nel 1231 dal celebre Cosma, 

mentre la sedia episcopale ed il 

candelabro tortile sono opera di 

Pietro Vassalletto (1260). Dalle 

navate laterali si discende nella 

bellissima cripta detta di S. 

Magno, impreziosita da affreschi 

di maestri benedettini nel corso 

del XIII sec. molto importanti 

perché documentano il passaggio 

dalla tecnica pittorica 

bizantina a quella romanica. 

Staccato dall’edificio principale, 

si erge maestoso il campanile in 

pietra scalpellata, con cinque 

ordini di aperture. 


Anagni: la città dei Papi 

Da questa Basilica, il 24 

marzo 1160,Alessandro III scomunicò 

l’imperatore Federico 

Barbarossa; la Cattedrale fu 

anche teatro di eventi specificatamente 

religiosi, come la canonizzazione 

di S. Chiara di Assisi 

e la composizione della disputa 

tra i Regolari ed i Secolari sotto 

il pontificato di Alessandro IV. 

II cosiddetto “palazzo papale”, 

già della famiglia Conti, fu 

acquistato dai Caetani nel 1295. 

Il prospetto è costituito da un 

portico con grandi archi, sormontato 

da un loggiato con 

bifore. La leggenda vuole che in 

quelle sale, affrescate con motivi 

floreali e faunistici, il Papa Bonifacio 

VIII (Benedetto Caetani) 

venisse oltraggiato da Guglielmo 

di Nogaret e Sciarra Colon- 

52 


La Cripta. 

na, inviati dal re di Francia Filippo 

il Bello (la storia lo ricorda 

come “lo schiaffo di Anagni”). 

Il palazzo civico, costruito tra 

il 1159 ed il 1163 da Jacopo da 

Iseo venuto ad Anagni con la 

delegazione della Lega Lombarda, 

è un piccolo gioiello di 

architettura civile. La concezione 

architettonica è molto originale, 

con una fuga di otto grandi 

archi di pietra che sorreggono 

la Sala della Ragione. Il retro 

del palazzo presenta degli ornati 

nel cornicione e la graziosa 

quattrocentesca “Loggetta del 

Banditore”. 

Le numerose chiese anagnine, 

restaurate per lo più durante 

il XVIII secolo, o costruite exnovo 

come l’edificio barocco di 

S. Chiara, conservano opere 

d’arte di indubbio interesse. 

Citiamo il duecentesco trittico 

del Salvatore, in S. Andrea; la 

pala d’altare dipinta da G. Battista 

Gaulli (sec. XVII), raffigurante 

S. Francesco Caracciolo, 

in S. Giovanni e l’interessante 

tela eseguita da Taddeo Zuccari 

(sec. XVI), rappresentante S. 

Biagio, S. Lucia e S. Apollonia, 

nella chiesa della Madonna di 

Loreto. ■ 

Il Palazzo di Bonifacio VIII.

AMMINISTRARE immobili - Anaci

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