1130 art. dieci riforma - Anaci

Art. 10.
1. L'articolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente:
«Art. 1130. -- (Attribuzioni dell'amministratore). L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti
disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo
1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio
dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di
diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità
immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata
all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle
comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni,
in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai
responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di
contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le
deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il
regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico,
le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di
provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello
dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnicoamministrativo
dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali
liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta
giorni».
Note preliminari:
le incombenze dell’amministratore forse non muteranno troppo in concreto, ma varia in modo incisivo la
cura con la quale l’amministratore ha tentato di irreggimentarne l’opera.
Commento delle nuove disposizioni:
Il nuovo art. 1130 CC è dichiaratamente parte di uno schema modulare più ampio che consegue alla vastità
indeterminabile degli adempimenti connessi alla funzione dell’amministratore condominiale e della sua
multidisciplinarietà.
Il confronto fra il vecchio e il nuovo incipit é indicatore inequivoco dei solchi del tempo sull’impianto
originario.
L’art. 1130 CC del 1942 anelava l’esaustività codicistica ovvero l’autosufficienza degli artt. 1117/1139 CC a
regolare la vita del condominio italiano. Ed effettivamente nel mondo condominiale semplice di quegli anni
il fine era realizzabile. Settant’anni dopo era necessario prendere atto che la funzione dell’amministratore,
per come regolata dalla legislazione speciale ma anche per come evolutivamente concepita a livello
giurisprudenziale, è troppo articolata per essere rinchiusa in un articolo del codice civile. E, soprattutto, che
occorre creare un canale sempre aperto per le immissioni evolutive della legislazione a venire.
Di talché la formula autarchica de “L’amministratore deve:” è stata sostituita con una più moderna ed
elasticizzata “L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di
legge, deve:”
Dal profilo pratico, la modifica dell’incipit è chiave ermeneutica e serve per ammonire l’interprete che la
visuale deve sempre essere più ampia che codicistica e che i vari ambiti normativi non sono a compartimenti
stagni. Ma di ciò vi é segno ben più che tangibile nel prosieguo dell’art. 1130 CC, che solo alla luce delle
considerazioni precedenti risulta pienamente comprensibile, anche nelle parti apparentemente più oscure.
- eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto
condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

Delle tre prescrizioni contenute, due provengono dalla versione originaria e sono ampiamente note. La
terza é tautologica, poiché già ricompresa nel disposto dell’art. 1130, n. 10, cc.
- disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne
sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
Ampiamente tratto dalla versione originaria non rinunzia ad aggiustamenti, più di indirizzo che di novità
pratico-applicativa.
La riforma tiene a rappresentare la concezione antropocentrica del condominio e del resto non potrebbe
essere altrimenti, giacché oggi esso non è più solo uno dei tanti modi in cui può realizzarsi un edificio,
ovvero una scelta architettonica.
Il condominio è divenuto molecola sociale (lasciando la più ristretta configurazione cellulare alla
famiglia), intriso nei fatti e nella legislazione evoluta di importanti implicazioni sociali, come
inevitabilmente era destinato a diventare il più diffuso modo di abitare dell’uomo moderno: il vivere
verticale.
Ciò posto, non meraviglia che alla “prestazione dei servizi” sia sostituita la “fruizione dei servizi” e il
miglior godimento di tutti i condomini sia divenuto il “miglior godimento di ciascuno dei condomini”.
Chi sia chiamato ad applicare la legge nell’interesse dei cittadini, conformemente alla volontà del
legislatore, non potrà non volgere l’attenzione anche a questi particolari che, pur privi di rilievi pratici
immediati (anche con il precedente testo potevasi pervenire a medesime conclusioni), connotano
indirizzi e direzionalità.
E’ all’evidenza che la sostituzione terminologica prima rappresentata, dimostri che l’attenzione non va
riservata ai mezzi ma ai risultati. La distinzione è nota al giurista e conferisce nuove sensibilità
valutative.
La bontà dell’intervento amministrativo in tema di disciplina dei servizi comuni non si misura sulle
intenzioni ma sugli effetti, oggetto di valutazione non è piu’ la prestazione ma la fruizione, ovvero il dito
indice interpretativo si sposta più verso l’arrivo che verso la partenza della condotta.
L’amministratore moderno deve orientarsi pragmaticamente e conseguentemente agire, avendo
attenzione alla ricaduta delle sue scelte, controllando non solo la prestazione dei servizi (ovvero la fase
erogativa) ma altresì che ad essa consegua un corrispondente effetto e un apprezzabile risultato a valle,
ovvero all’utente-condomino (per scendere dall’astratto dei principi al pratico delle situazioni: non conta
solo quanto perfetti tecnologicamente e quanto a norma siano gli impianti di riscaldamento, conta quanto
calore erogano nelle abitazioni al fine di assicurarne la piena vivibilità).
Nello stesso senso, ma più precisamente, la seconda modifica.
I servizi condominiali debbono raggiungere ciascun condomino e soddisfacentemente. Bandita la
sufficienza dell’interesse del gruppo, se dimentica anche un sol condomino.
Il condominio costituisce il trionfo della volontà maggioritaria, con ciò richiamando valori superiori
pensati per il governo degli stati. Ma il che costituisce scelta virtuosa, che non può risolversi mai sul
piano pratico nell’abuso sul singolo.
Cio’ vale per le scelte rimesse all’assemblea (art. 1120, u.c., cc) e corrispondentemente per quelle
rimesse all’amministratore. L’art. 1130, n. 2, CC riformato, laddove indica che la disciplina dei servizi
debba essere finalizzata al miglior godimento per ciascuno dei condomini, sollecita l’amministratore ad
una verifica personalizzata ed alla rilevazione e rimedio di ciascuna situazione di sofferenza o
insufficienza sul piano dei servizi condominiali.
- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
La norma è nota poiché perviene immodificata dal Codice Civile del 1942.
Nel DNA dell’amministratore condominiale è geneticamente insita la funzione gestoria, che sgrava i
condomini dalla quotidiana preoccupazione del funzionamento ordinario della macchina condominiale. Tale
era il nucleo centrale del munus amministrativo e tale è rimasto.
Ora l’amministratore deve fare anche molto altro, ma quanto testè detto resta.
Certamente la riscossione dei contributi condominiali (art. 63 Disp. Att. CC), la erogazione delle spese e
l’esercizio dei servizi comuni, sono attività che vanno compiute alla luce di nuovi standard qualitativi e
quantitativi ed alla luce delle nuove prescrizioni normative, ma l’amministratore condominiale non
abbandona la sua fisionomia originaria di supporto gestorio quotidiano.
- compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio:
La riforma non ha snaturato la funzione dell'amministratore condominiale, pur riscrivendone compiti e
responsabilità, in particolare non ne ha modificato il mandato vigile.

Lo scostamento fra vecchia e nuova disciplina non va misurato confrontando i testi normativi codicistici,
altrimenti se ne inferirebbero distanze di molto eccedenti all’effettivo. Invece tale stima va compiuta fra il
testo normativo riformato e quello attuale, ma non già per l’enunciato quanto per l’interpretato e cioè per
come applicato dalla giurisprudenza e soprattutto integrato dalla legislazione speciale extracodicistica.
Con tale chiave si constaterà che la riforma ha per lo più ha natura dichiarativa e non costitutiva, recependo
ciò che già le sentenze da anni vanno enunciando nella scia della naturale tendenza espansiva della
responsabilità da posizione di garanzia, che trova il proprio radicamento nell’art. 40, secondo comma, cp
(responsabilità penale) e nell’art. 1130, n. 4, cc (per la responsabilità contrattuale da mandato ad
amministrare).
Come potrà constatarsi, in molti casi non si tratta di vere novità, ma del recepimento legislativo di
adempimenti già attribuiti dalla giurisprudenza che, nel diritto condominiale, ha ormai da decenni funzione
integratrice del precetto normativo per sopperire ai ritardi della riforma, solo oggi pervenuta ad
approvazione.
In particolare l'art. 1130, n. 4, CC prevede l'onere degli atti conservativi in capo all'amministratore. La norma
è stata frequentemente richiamata per giustificare le azioni giudiziarie dell'amministratore, sempre più
allargate per tipologia, di modo da coprire l'intera gamma di quelle cautelari, possessorie e persino
risarcitorie.
Già nel testo previgente, il potere dovere dell'amministratore di compiere gli atti conservativi sussisteva
quando era minacciato l'edificio nel suo insieme, ovverosia nella sua stabilità, sicurezza e decoro. La norma
dettata dall'art. 1130 n. 4 cod. civ., che autorizzava l'amministratore a compiere atti conservativi dei diritti
inerenti alle parti comuni, non era interpretata in senso restrittivo di autorizzazione a chiedere le sole misure
cautelari, in quanto riguardava a tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle parti comuni.
Il testo riformato abbandona la dimensione esclusivamente processuale, meno rilevante di quella sostanziale
e converge esplicitamente sul senso attribuito dalla giurisprudenza formatasi nella materia della sicurezza
condominiale.
Si noterà che il Codice del 1942 imponeva all’amministratore di “compiere gli atti conservativi dei diritti
inerenti alle parti comuni dell'edificio”, quello del 2012 di “compiere gli atti conservativi relativi alle parti
comuni dell'edificio”. Sbrigativo ma efficace il passaggio dalla formula vecchia a quella nuova: la tutela non
è solo sui diritti inerenti alle parti comuni ma sulle parti comuni direttamente, con ciò comprendendosi tutto
quanto è necessario, a prescindere dalle tipologie. Nella nuova formula è compresa quella antica, ma la
prospettiva e’ espressamente allargata agli interventi manutentivi e conservativi (ma già la giurisprudenza era
pervenuta a medesime conclusioni, come dimostra la sentenza in nota 3).
L’amministratore vigila sulle parti e impianti comuni, muovendosi ove occorra con la stessa ampia libertà sul
piano degli interventi materiali e di quelli processuali. Nel primo caso interviene direttamente allorquando
basti una sua decisione per sostituire il necessario all’esistente, nel secondo caso chiamerà l’intervento
giudiziale quando tra il necessario e l’esistente si frapponga l’attività commissiva o omissiva di un terzo, che
vada rimossa.
Ovviamente permane la distinzione fra intervento urgente e intervento non urgente, differentemente
orientandosi l’attività amministrativa, nell’un caso disponendo un’opera nell’altro subito chiamando
l’assemblea a pronunziarsi.
- eseguire gli adempimenti fiscali:
Si tratta di promemoria, giacché gli adempimenti fiscali sono già previsti nelle leggi speciali.
Dal profilo contrattuale dell’identificazione delle obbligazioni insite nei rapporti fra mandante (condominio)
mandatario (amministratore), significa che l’esatto adempimento del mandato conferito passa anche per la
corretta e tempestiva esecuzione degli adempimenti fiscali imposti, che non rileva più soltanto nei rapporti
fra l’erario e il contribuente ma altresì sul piano dei rapporti fra parti contraenti del mandato ad
amministrare.
Interessante quanto contenuto sul punto nel Dossier Senato n. 398 – ottobre 2012. Pag. 22:
“L’esecuzione degli adempimenti fiscali
Si tratta dell'obbligo di tenuta della contabilità e di rispondere a eventuali richieste degli Uffici
finanziari in relazione a dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale, ex art 32,
comma 1, n. 8-ter, dello stesso D.P.R. 600/1973; di comunicare annualmente all'anagrafe tributaria
l'ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori,
ex art. 7, comma 9, D.P.R. 605/1973; dell’obbligo di ritenuta d’acconto Irpef sui pagamenti
effettuati dal condominio nonché sui compensi professionali percepiti dallo stesso amministratore,
ex art. 23 e 25 del citato decreto del presidente della Repubblica.”.

curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari
e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della
residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle
condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma
scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle
comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro
di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministrazione
acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili
L’origine della norma in commento è radicata nel provvedimento dell’Autorità Garante per la
Protezione dei Dati Personali emesso il 18 maggio 2006. Già allora si affermava che “sono
trattabili dati anagrafici e indirizzi (ai fini della convocazione d'assemblea o per comunicazioni), le
quote millesimali e i dati accessori per calcolarle, i dati necessari per il calcolo di specifici oneri.”.
Va peraltro riferito che, per la più parte, i dati del R.A.C. sono provenienti da pubblici registri,
elenchi, atti o documenti conoscibili da chiunque (art. 24, lett. C, D.Lgs 30-06-2003 n. 196), con
l’eccezione della nebulosa congerie dei dati relativi alle condizioni di sicurezza.
Sta di fatto che oggi il R.A.C. è obbligo di legge, anche provvisto di una propria dotazione
sanzionatoria, diretta e indiretta, con ciò superandosi ogni problematica di compatibilità con la
riservatezza dei dati personali. Il legislatore effettivamente conferisce al R.A.C. un’importanza
centrale, addirittura sanzionando con la revocabilità giudiziaria l’amministratore che non lo tenga o
lo tenga in violazione dell’art. 1130, n. 6 CC (art. 1129, XII co., n. 7, CC). Nemmeno i condomini
sfuggono a sanzione, giacché lo stesso art. 1130, n. 6 CC prevede l’addebitabilità dei costi necessari
a sopperire alla mancata comunicazione dei dati da parte degli interessati e, specificatamente per gli
atti di disposizione della proprietà, l’art. 63 u.c. Disp. Att. CC prevede che “chi cede diritti su unità
immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al
momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il
trasferimento del diritto”.
Se per il resto la norma in commento si riferisce a dati noti e di notoria utilità, giustamente i primi
interpreti hanno ravvisato un elemento di novità nel riferimento ai dati relativi alla sicurezza.
Si tratta certamente di un momento di difficoltà iniziale, ma superabile non appena si pensi alla
finalità evidente dell’obbligo nuovo.
Il disegno di legge approvato dal Senato della Repubblica il 26 gennaio 2011 prevedeva
l’inserimento dell’art. 1122 bis CC, a norma del quale nelle parti comuni e nelle unita` immobiliari
di proprieta` individuale non potevano essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non
rispettassero la normativa sulla sicurezza degli edifici. Il mancato rispetto di detta normativa si
considerava situazione di pericolo immanente per l’integrita` delle parti comuni e delle unita`
immobiliari di proprieta` individuale, nonche´ per l’integrita` fisica delle persone che stabilmente
occupano il condominio o che abitualmente vi accedono. Tale norma è stata soppressa dalla Camera
dei deputati il 27 settembre 2012.
Il legislatore è perfettamente consapevole della pericolosità di opere e impianti non conformi alle
normative di sicurezza, tanto se comuni quanto se privati. La immediata contiguità degli uni agli altri
rende unitario e non frazionabile il concetto di sicurezza, non essendovi alcuno che non veda come ai
fini della tutela dell’incolumità delle persone e della sicurezza delle cose non sussista alcuna
differenza fra un manufatto o un impianto privato ed uno comune. Entrambi, per la loro collocazione
all’interno dell’edificio, sono in grado di cagionare pericoli non differenziabili sul piano della
lesività. E’ sotto gli occhi di tutti la cronaca degli incendi e delle esplosioni e dei crolli derivanti da
eventi innescati nelle parti di proprietà solitaria.
Il soppresso art. 112 bis CC interveniva su detto rischio, allargando i poteri dell’amministratore
dall’ambito comune a quello esclusivo. Dopo il passaggio alla Camera dello scorso 27 settembre
2012, l’interventismo s’è ridotto in monitoraggio, ma resta difficile pensare ad un’inerzia destinata
all’impunità per il caso in cui l’amministratore raccolga notizie preoccupanti e non si attivi.
Elimina ogni illusione contraria Cass. pen. Sez. IV, (ud. 23-09-2009) 13-10-2009, n. 39959: “in
relazione alla conservazione delle parti comuni (tetto e sottotetto) dello stabile di via (OMISSIS); nè
rileva, ovviamente, che, per quanto concerne il pericolo di incendio riconducibile al difetto di
installazione della canna fumaria, questa non appartenesse al condominio, bensì a terzi: ed invero,
l'obbligo di intervento da parte di un amministratore di un condominio, a tutela delle parti comuni
dell'edificio condominiale, prescinde dalla provenienza del pericolo.”

Pertanto l’amministratore, in relazione alla destinazione di ciascuna unità immobiliare, dovrà pensare
ai rischi connessi, oggettivamente differenti per le abitazioni rispetto alle attività d’impresa o
professionali. Ed ancora, limitandoci alle realtà abitative, altro è l’immobile che si riscaldi con un
impianto centralizzato rispetto a quello che abbia impianti termoautonomi. Nel secondo caso v’è
situazione non direttamente sotto il controllo dell’amministratore e sino a ieri nemmeno di sua
pertinenza.
L’amministratore dovrà raccogliere informative e documentazioni quantomeno dal profilo delle
certificazioni di conformità degli impianti. Si tratta certamente di lavoro immane, il cui compimento
effettivo risulta del tutto impensabile senza una effettiva collaborazione dei condomini. Da tale
profilo è lecito ipotizzare una positiva risposta di quelli in regola e la renitenza di quelli non in
regola, ovvero in posizione di pericolo presunto secondo il soppresso art. 1122 bis CC.
- curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e
del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate
costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno
fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di
nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca
di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale.
Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i
singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
Si tratta di registri di nuova denominazione, ma non tutti nuovi.
Il registro dei verbali delle assemblee è il libro verbali, già in uso in tutti i condomìni. Andrà completato
con il regolamento di condominio, se esistente.
Ddiventa più pressante l’obbligo per l’amministratore di acquisire la versione ufficiale del regolamento,
così escludendo il rischio – che nella prassi parecchie volte si manifesta come effettivo – di utilizzare
una versione difforme. Per il regolamento assembleare dovrà essere ricercato e acquisito quello
approvato e la relativa delibera; egualmente dicasi per il regolamento contrattuale approvato
all’unanimità dei partecipanti al condominio durante una sessione assembleare. Per il regolamento
contrattuale di formazione extra assembleare, dovrà essere reperito e allegato quello effettivamente
formato dai condomini e se allegato a uno o più atti di compravendita, dovrà essere acquisita la copia di
quello, bandita ogni versione ricopiata o ritrascritta.
Definitivamente sepolta la controversia sulla necessità della verbalizzazione della deliberazione
assembleare, la norma eroga qualche prescrizione per i contenuti:
vanno annotate anche le assemblee che non abbiano raggiunto il quorum costitutivo;
i condomini hanno il diritto di vedere verbalizzate le loro dichiarazioni, seppure compatibilmente allo
strumento, ovvero nella forma breve e sommaria.
Il registro di nomina e revoca dell’amministratore è concettualmente semplice, giacché dovrà riportare
soltanto la cronologia delle nomine e delle revoche.
Il registro di contabilità è documento più preoccupante, poiché pensato in termini di analiticità che
richiede un’organizzazione contabile non elementare. Aiuta certamente il conto corrente bancario,
obbligatorio ai sensi dell’art. 1129, VII comma, CC, a condizione che effettivamente tutti i movimenti
finanziari – anche i minimi - vi transitino. Nel qual caso l’estratto conto bancario integrerebbe pressoché
in toto gli adempimenti imposti dalla tenuta del registro di contabilità. Sfuggono soltanto le spese
borsuali minime, che continueranno ad essere affrontate per cassa, così dovendo essere separatamente
annotate.
- conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i
condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
L’amministratore condominiale tiene e custodisce tutta la documentazione condominiale, pronto al
passaggio delle consegne non appena gli subentri un successore.
Dovrà tenere: la documentazione contabile, la documentazione fiscale, i registri di cui ai nn. 6\7, ogni
corrispondenza intercorsa la documentazione tecnica, edilizia e impiantistica, comprese le
autorizzazioni amministrative e quella prevista dalla normativa tecnica e di sicurezza
- fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri
condominiali e delle eventuali liti in corso;
Impegno di poco rilievo, giacché l’estratto dei pagamenti degli oneri condominiali discende
automaticamente dalla corretta tenuta del registro di contabilità.

Merita di essere annotata la genericità della formula, che non fa alcun riferimento alla specifica
posizione contributiva del richiedente. Dal che si inferisce che il condomino possa chiedere e debba
ricevere lo stato generale dei pagamenti e delle morosità, anche riferite agli altri partecipanti al
condominio.
La disposizione è perfettamente in linea con quanto già da anni previsto dal Garante della Privacy
(provvedimento dell’Autorità Garante per la Protezione dei Dati Personali emesso il 18 maggio
2006):
2.2. Anche per esercitare i controlli in ordine all'esattezza dell'importo dovuto a titolo di contributo
per la manutenzione delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi comuni, ciascun partecipante può
essere informato in ordine all'ammontare della somma dovuta dagli altri; in ragione delle regole sul
mandato, che (per costante giurisprudenza) trovano applicazione per regolare il rapporto tra i
partecipanti e l'amministratore, questi informa i singoli partecipanti degli eventuali inadempimenti,
sia nelle usuali forme del rendiconto annuale (art. 1130 c.c.), come pure, in ogni tempo, a seguito
dell'esercizio del potere di vigilanza e controllo spettante a ciascun partecipante al condominio
sull'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni (cfr. Cass., 26 agosto 1998,
n. 8460; Cass., 29 novembre 2001, n. 15159; v. altresì, Provv. Garante 16 luglio 003).
Il relatore di tale provvedimento generale Giuseppe Fortunato, componente dell'Autorità per la
Privacy, dichiarava: “Il provvedimento ha lo scopo di garantire privacy e trasparenza nella vita
condominiale. Per una sua lettura pronta, pratica, con esempi, al fine di coglierne immediatamente
la portata, ho anche redatto il Vademecum del Palazzo, uno strumento operativo per qualunque
cittadino. La privacy, correttamente intesa, non è mai un limite per la trasparenza della gestione
condominiale; la trasparenza, correttamente intesa, non è mai un lasciapassare per offendere la
riservatezza della persona".
- redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa
approvazione entro centottanta giorni.
-
La norma conferisce una ragionevole tempistica alla contabilità condominiale e segnatamente al suo
atto più importante: il rendiconto annuale della gestione.
Esso dovrà essere sottoposto all’attenzione dell’assemblea condominiale per l’approvazione entro
180 gg. dal termine dell’esercizio condominiale.
Non è chiaro se il termine si abbia per rispettato con la convocazione o con la celebrazione
dell’assemblea condominiale. Per conferire certezza al termine dovrà concludersi che esso s’avrà per
rispettato ove il dì della prima convocazione non superi il 28 giugno di ciascun anno bisestile e il 29
giugno per gli altri anni (esercizio condominiale solare) o, comunque, il 180° giorno successivo al
termine del differente esercizio condominiale.
Riferendo il rispetto del termine all’invio degli avvisi di convocazione, non avremmo eguali
certezze, restando indeterminato e quindi rimesso a ciascun amministratore il dì dell’assemblea (che
potrebbe anche seguire di settimane o di mesi), con vanificazione del principio di concentrazione
della gestione certamente ravvisabile nella norma in commento.
Fausto Moscatelli