1130 art. dieci riforma - Anaci
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Art. 10.<br />
1. L'<strong>art</strong>icolo <strong>1130</strong> del codice civile è sostituito dal seguente:<br />
«Art. <strong>1130</strong>. -- (Attribuzioni dell'amministratore). L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'<strong>art</strong>icolo 1129 e dalle vigenti<br />
disposizioni di legge, deve:<br />
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'<strong>art</strong>icolo<br />
<strong>1130</strong>-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;<br />
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior<br />
godimento a ciascuno dei condomini;<br />
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle p<strong>art</strong>i comuni dell'edificio e per l'esercizio<br />
dei servizi comuni;<br />
4) compiere gli atti conservativi relativi alle p<strong>art</strong>i comuni dell'edificio;<br />
5) eseguire gli adempimenti fiscali;<br />
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di<br />
diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità<br />
immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata<br />
all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle<br />
comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni,<br />
in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai<br />
responsabili;<br />
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di<br />
contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le<br />
deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il<br />
regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico,<br />
le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di<br />
provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello<br />
dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;<br />
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnicoamministrativo<br />
dell'edificio e del condominio;<br />
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali<br />
liti in corso;<br />
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta<br />
giorni».<br />
Note preliminari:<br />
le incombenze dell’amministratore forse non muteranno troppo in concreto, ma varia in modo incisivo la<br />
cura con la quale l’amministratore ha tentato di irreggimentarne l’opera.<br />
Commento delle nuove disposizioni:<br />
Il nuovo <strong>art</strong>. <strong>1130</strong> CC è dichiaratamente p<strong>art</strong>e di uno schema modulare più ampio che consegue alla vastità<br />
indeterminabile degli adempimenti connessi alla funzione dell’amministratore condominiale e della sua<br />
multidisciplinarietà.<br />
Il confronto fra il vecchio e il nuovo incipit é indicatore inequivoco dei solchi del tempo sull’impianto<br />
originario.<br />
L’<strong>art</strong>. <strong>1130</strong> CC del 1942 anelava l’esaustività codicistica ovvero l’autosufficienza degli <strong>art</strong>t. 1117/1139 CC a<br />
regolare la vita del condominio italiano. Ed effettivamente nel mondo condominiale semplice di quegli anni<br />
il fine era realizzabile. Settant’anni dopo era necessario prendere atto che la funzione dell’amministratore,<br />
per come regolata dalla legislazione speciale ma anche per come evolutivamente concepita a livello<br />
giurisprudenziale, è troppo <strong>art</strong>icolata per essere rinchiusa in un <strong>art</strong>icolo del codice civile. E, soprattutto, che<br />
occorre creare un canale sempre aperto per le immissioni evolutive della legislazione a venire.<br />
Di talché la formula autarchica de “L’amministratore deve:” è stata sostituita con una più moderna ed<br />
elasticizzata “L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'<strong>art</strong>icolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di<br />
legge, deve:”<br />
Dal profilo pratico, la modifica dell’incipit è chiave ermeneutica e serve per ammonire l’interprete che la<br />
visuale deve sempre essere più ampia che codicistica e che i vari ambiti normativi non sono a comp<strong>art</strong>imenti<br />
stagni. Ma di ciò vi é segno ben più che tangibile nel prosieguo dell’<strong>art</strong>. <strong>1130</strong> CC, che solo alla luce delle<br />
considerazioni precedenti risulta pienamente comprensibile, anche nelle p<strong>art</strong>i apparentemente più oscure.<br />
- eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto<br />
condominiale di cui all'<strong>art</strong>icolo <strong>1130</strong>-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
Delle tre prescrizioni contenute, due provengono dalla versione originaria e sono ampiamente note. La<br />
terza é tautologica, poiché già ricompresa nel disposto dell’<strong>art</strong>. <strong>1130</strong>, n. 10, cc.<br />
- disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne<br />
sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;<br />
Ampiamente tratto dalla versione originaria non rinunzia ad aggiustamenti, più di indirizzo che di novità<br />
pratico-applicativa.<br />
La <strong>riforma</strong> tiene a rappresentare la concezione antropocentrica del condominio e del resto non potrebbe<br />
essere altrimenti, giacché oggi esso non è più solo uno dei tanti modi in cui può realizzarsi un edificio,<br />
ovvero una scelta architettonica.<br />
Il condominio è divenuto molecola sociale (lasciando la più ristretta configurazione cellulare alla<br />
famiglia), intriso nei fatti e nella legislazione evoluta di importanti implicazioni sociali, come<br />
inevitabilmente era destinato a diventare il più diffuso modo di abitare dell’uomo moderno: il vivere<br />
verticale.<br />
Ciò posto, non meraviglia che alla “prestazione dei servizi” sia sostituita la “fruizione dei servizi” e il<br />
miglior godimento di tutti i condomini sia divenuto il “miglior godimento di ciascuno dei condomini”.<br />
Chi sia chiamato ad applicare la legge nell’interesse dei cittadini, conformemente alla volontà del<br />
legislatore, non potrà non volgere l’attenzione anche a questi p<strong>art</strong>icolari che, pur privi di rilievi pratici<br />
immediati (anche con il precedente testo potevasi pervenire a medesime conclusioni), connotano<br />
indirizzi e direzionalità.<br />
E’ all’evidenza che la sostituzione terminologica prima rappresentata, dimostri che l’attenzione non va<br />
riservata ai mezzi ma ai risultati. La distinzione è nota al giurista e conferisce nuove sensibilità<br />
valutative.<br />
La bontà dell’intervento amministrativo in tema di disciplina dei servizi comuni non si misura sulle<br />
intenzioni ma sugli effetti, oggetto di valutazione non è piu’ la prestazione ma la fruizione, ovvero il dito<br />
indice interpretativo si sposta più verso l’arrivo che verso la p<strong>art</strong>enza della condotta.<br />
L’amministratore moderno deve orientarsi pragmaticamente e conseguentemente agire, avendo<br />
attenzione alla ricaduta delle sue scelte, controllando non solo la prestazione dei servizi (ovvero la fase<br />
erogativa) ma altresì che ad essa consegua un corrispondente effetto e un apprezzabile risultato a valle,<br />
ovvero all’utente-condomino (per scendere dall’astratto dei principi al pratico delle situazioni: non conta<br />
solo quanto perfetti tecnologicamente e quanto a norma siano gli impianti di riscaldamento, conta quanto<br />
calore erogano nelle abitazioni al fine di assicurarne la piena vivibilità).<br />
Nello stesso senso, ma più precisamente, la seconda modifica.<br />
I servizi condominiali debbono raggiungere ciascun condomino e soddisfacentemente. Bandita la<br />
sufficienza dell’interesse del gruppo, se dimentica anche un sol condomino.<br />
Il condominio costituisce il trionfo della volontà maggioritaria, con ciò richiamando valori superiori<br />
pensati per il governo degli stati. Ma il che costituisce scelta virtuosa, che non può risolversi mai sul<br />
piano pratico nell’abuso sul singolo.<br />
Cio’ vale per le scelte rimesse all’assemblea (<strong>art</strong>. 1120, u.c., cc) e corrispondentemente per quelle<br />
rimesse all’amministratore. L’<strong>art</strong>. <strong>1130</strong>, n. 2, CC <strong>riforma</strong>to, laddove indica che la disciplina dei servizi<br />
debba essere finalizzata al miglior godimento per ciascuno dei condomini, sollecita l’amministratore ad<br />
una verifica personalizzata ed alla rilevazione e rimedio di ciascuna situazione di sofferenza o<br />
insufficienza sul piano dei servizi condominiali.<br />
- riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle p<strong>art</strong>i comuni<br />
dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;<br />
La norma è nota poiché perviene immodificata dal Codice Civile del 1942.<br />
Nel DNA dell’amministratore condominiale è geneticamente insita la funzione gestoria, che sgrava i<br />
condomini dalla quotidiana preoccupazione del funzionamento ordinario della macchina condominiale. Tale<br />
era il nucleo centrale del munus amministrativo e tale è rimasto.<br />
Ora l’amministratore deve fare anche molto altro, ma quanto testè detto resta.<br />
Certamente la riscossione dei contributi condominiali (<strong>art</strong>. 63 Disp. Att. CC), la erogazione delle spese e<br />
l’esercizio dei servizi comuni, sono attività che vanno compiute alla luce di nuovi standard qualitativi e<br />
quantitativi ed alla luce delle nuove prescrizioni normative, ma l’amministratore condominiale non<br />
abbandona la sua fisionomia originaria di supporto gestorio quotidiano.<br />
- compiere gli atti conservativi relativi alle p<strong>art</strong>i comuni dell'edificio:<br />
La <strong>riforma</strong> non ha snaturato la funzione dell'amministratore condominiale, pur riscrivendone compiti e<br />
responsabilità, in p<strong>art</strong>icolare non ne ha modificato il mandato vigile.
Lo scostamento fra vecchia e nuova disciplina non va misurato confrontando i testi normativi codicistici,<br />
altrimenti se ne inferirebbero distanze di molto eccedenti all’effettivo. Invece tale stima va compiuta fra il<br />
testo normativo <strong>riforma</strong>to e quello attuale, ma non già per l’enunciato quanto per l’interpretato e cioè per<br />
come applicato dalla giurisprudenza e soprattutto integrato dalla legislazione speciale extracodicistica.<br />
Con tale chiave si constaterà che la <strong>riforma</strong> ha per lo più ha natura dichiarativa e non costitutiva, recependo<br />
ciò che già le sentenze da anni vanno enunciando nella scia della naturale tendenza espansiva della<br />
responsabilità da posizione di garanzia, che trova il proprio radicamento nell’<strong>art</strong>. 40, secondo comma, cp<br />
(responsabilità penale) e nell’<strong>art</strong>. <strong>1130</strong>, n. 4, cc (per la responsabilità contrattuale da mandato ad<br />
amministrare).<br />
Come potrà constatarsi, in molti casi non si tratta di vere novità, ma del recepimento legislativo di<br />
adempimenti già attribuiti dalla giurisprudenza che, nel diritto condominiale, ha ormai da decenni funzione<br />
integratrice del precetto normativo per sopperire ai ritardi della <strong>riforma</strong>, solo oggi pervenuta ad<br />
approvazione.<br />
In p<strong>art</strong>icolare l'<strong>art</strong>. <strong>1130</strong>, n. 4, CC prevede l'onere degli atti conservativi in capo all'amministratore. La norma<br />
è stata frequentemente richiamata per giustificare le azioni giudiziarie dell'amministratore, sempre più<br />
allargate per tipologia, di modo da coprire l'intera gamma di quelle cautelari, possessorie e persino<br />
risarcitorie.<br />
Già nel testo previgente, il potere dovere dell'amministratore di compiere gli atti conservativi sussisteva<br />
quando era minacciato l'edificio nel suo insieme, ovverosia nella sua stabilità, sicurezza e decoro. La norma<br />
dettata dall'<strong>art</strong>. <strong>1130</strong> n. 4 cod. civ., che autorizzava l'amministratore a compiere atti conservativi dei diritti<br />
inerenti alle p<strong>art</strong>i comuni, non era interpretata in senso restrittivo di autorizzazione a chiedere le sole misure<br />
cautelari, in quanto riguardava a tutti gli atti diretti a conservare l'esistenza delle p<strong>art</strong>i comuni.<br />
Il testo <strong>riforma</strong>to abbandona la dimensione esclusivamente processuale, meno rilevante di quella sostanziale<br />
e converge esplicitamente sul senso attribuito dalla giurisprudenza formatasi nella materia della sicurezza<br />
condominiale.<br />
Si noterà che il Codice del 1942 imponeva all’amministratore di “compiere gli atti conservativi dei diritti<br />
inerenti alle p<strong>art</strong>i comuni dell'edificio”, quello del 2012 di “compiere gli atti conservativi relativi alle p<strong>art</strong>i<br />
comuni dell'edificio”. Sbrigativo ma efficace il passaggio dalla formula vecchia a quella nuova: la tutela non<br />
è solo sui diritti inerenti alle p<strong>art</strong>i comuni ma sulle p<strong>art</strong>i comuni direttamente, con ciò comprendendosi tutto<br />
quanto è necessario, a prescindere dalle tipologie. Nella nuova formula è compresa quella antica, ma la<br />
prospettiva e’ espressamente allargata agli interventi manutentivi e conservativi (ma già la giurisprudenza era<br />
pervenuta a medesime conclusioni, come dimostra la sentenza in nota 3).<br />
L’amministratore vigila sulle p<strong>art</strong>i e impianti comuni, muovendosi ove occorra con la stessa ampia libertà sul<br />
piano degli interventi materiali e di quelli processuali. Nel primo caso interviene direttamente allorquando<br />
basti una sua decisione per sostituire il necessario all’esistente, nel secondo caso chiamerà l’intervento<br />
giudiziale quando tra il necessario e l’esistente si frapponga l’attività commissiva o omissiva di un terzo, che<br />
vada rimossa.<br />
Ovviamente permane la distinzione fra intervento urgente e intervento non urgente, differentemente<br />
orientandosi l’attività amministrativa, nell’un caso disponendo un’opera nell’altro subito chiamando<br />
l’assemblea a pronunziarsi.<br />
- eseguire gli adempimenti fiscali:<br />
Si tratta di promemoria, giacché gli adempimenti fiscali sono già previsti nelle leggi speciali.<br />
Dal profilo contrattuale dell’identificazione delle obbligazioni insite nei rapporti fra mandante (condominio)<br />
mandatario (amministratore), significa che l’esatto adempimento del mandato conferito passa anche per la<br />
corretta e tempestiva esecuzione degli adempimenti fiscali imposti, che non rileva più soltanto nei rapporti<br />
fra l’erario e il contribuente ma altresì sul piano dei rapporti fra p<strong>art</strong>i contraenti del mandato ad<br />
amministrare.<br />
Interessante quanto contenuto sul punto nel Dossier Senato n. 398 – ottobre 2012. Pag. 22:<br />
“L’esecuzione degli adempimenti fiscali<br />
Si tratta dell'obbligo di tenuta della contabilità e di rispondere a eventuali richieste degli Uffici<br />
finanziari in relazione a dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale, ex <strong>art</strong> 32,<br />
comma 1, n. 8-ter, dello stesso D.P.R. 600/1973; di comunicare annualmente all'anagrafe tributaria<br />
l'ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori,<br />
ex <strong>art</strong>. 7, comma 9, D.P.R. 605/1973; dell’obbligo di ritenuta d’acconto Irpef sui pagamenti<br />
effettuati dal condominio nonché sui compensi professionali percepiti dallo stesso amministratore,<br />
ex <strong>art</strong>. 23 e 25 del citato decreto del presidente della Repubblica.”.
curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari<br />
e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della<br />
residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle<br />
condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma<br />
scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle<br />
comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro<br />
di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministrazione<br />
acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili<br />
L’origine della norma in commento è radicata nel provvedimento dell’Autorità Garante per la<br />
Protezione dei Dati Personali emesso il 18 maggio 2006. Già allora si affermava che “sono<br />
trattabili dati anagrafici e indirizzi (ai fini della convocazione d'assemblea o per comunicazioni), le<br />
quote millesimali e i dati accessori per calcolarle, i dati necessari per il calcolo di specifici oneri.”.<br />
Va peraltro riferito che, per la più p<strong>art</strong>e, i dati del R.A.C. sono provenienti da pubblici registri,<br />
elenchi, atti o documenti conoscibili da chiunque (<strong>art</strong>. 24, lett. C, D.Lgs 30-06-2003 n. 196), con<br />
l’eccezione della nebulosa congerie dei dati relativi alle condizioni di sicurezza.<br />
Sta di fatto che oggi il R.A.C. è obbligo di legge, anche provvisto di una propria dotazione<br />
sanzionatoria, diretta e indiretta, con ciò superandosi ogni problematica di compatibilità con la<br />
riservatezza dei dati personali. Il legislatore effettivamente conferisce al R.A.C. un’importanza<br />
centrale, addirittura sanzionando con la revocabilità giudiziaria l’amministratore che non lo tenga o<br />
lo tenga in violazione dell’<strong>art</strong>. <strong>1130</strong>, n. 6 CC (<strong>art</strong>. 1129, XII co., n. 7, CC). Nemmeno i condomini<br />
sfuggono a sanzione, giacché lo stesso <strong>art</strong>. <strong>1130</strong>, n. 6 CC prevede l’addebitabilità dei costi necessari<br />
a sopperire alla mancata comunicazione dei dati da p<strong>art</strong>e degli interessati e, specificatamente per gli<br />
atti di disposizione della proprietà, l’<strong>art</strong>. 63 u.c. Disp. Att. CC prevede che “chi cede diritti su unità<br />
immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al<br />
momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il<br />
trasferimento del diritto”.<br />
Se per il resto la norma in commento si riferisce a dati noti e di notoria utilità, giustamente i primi<br />
interpreti hanno ravvisato un elemento di novità nel riferimento ai dati relativi alla sicurezza.<br />
Si tratta certamente di un momento di difficoltà iniziale, ma superabile non appena si pensi alla<br />
finalità evidente dell’obbligo nuovo.<br />
Il disegno di legge approvato dal Senato della Repubblica il 26 gennaio 2011 prevedeva<br />
l’inserimento dell’<strong>art</strong>. 1122 bis CC, a norma del quale nelle p<strong>art</strong>i comuni e nelle unita` immobiliari<br />
di proprieta` individuale non potevano essere realizzati o mantenuti impianti od opere che non<br />
rispettassero la normativa sulla sicurezza degli edifici. Il mancato rispetto di detta normativa si<br />
considerava situazione di pericolo immanente per l’integrita` delle p<strong>art</strong>i comuni e delle unita`<br />
immobiliari di proprieta` individuale, nonche´ per l’integrita` fisica delle persone che stabilmente<br />
occupano il condominio o che abitualmente vi accedono. Tale norma è stata soppressa dalla Camera<br />
dei deputati il 27 settembre 2012.<br />
Il legislatore è perfettamente consapevole della pericolosità di opere e impianti non conformi alle<br />
normative di sicurezza, tanto se comuni quanto se privati. La immediata contiguità degli uni agli altri<br />
rende unitario e non frazionabile il concetto di sicurezza, non essendovi alcuno che non veda come ai<br />
fini della tutela dell’incolumità delle persone e della sicurezza delle cose non sussista alcuna<br />
differenza fra un manufatto o un impianto privato ed uno comune. Entrambi, per la loro collocazione<br />
all’interno dell’edificio, sono in grado di cagionare pericoli non differenziabili sul piano della<br />
lesività. E’ sotto gli occhi di tutti la cronaca degli incendi e delle esplosioni e dei crolli derivanti da<br />
eventi innescati nelle p<strong>art</strong>i di proprietà solitaria.<br />
Il soppresso <strong>art</strong>. 112 bis CC interveniva su detto rischio, allargando i poteri dell’amministratore<br />
dall’ambito comune a quello esclusivo. Dopo il passaggio alla Camera dello scorso 27 settembre<br />
2012, l’interventismo s’è ridotto in monitoraggio, ma resta difficile pensare ad un’inerzia destinata<br />
all’impunità per il caso in cui l’amministratore raccolga notizie preoccupanti e non si attivi.<br />
Elimina ogni illusione contraria Cass. pen. Sez. IV, (ud. 23-09-2009) 13-10-2009, n. 39959: “in<br />
relazione alla conservazione delle p<strong>art</strong>i comuni (tetto e sottotetto) dello stabile di via (OMISSIS); nè<br />
rileva, ovviamente, che, per quanto concerne il pericolo di incendio riconducibile al difetto di<br />
installazione della canna fumaria, questa non app<strong>art</strong>enesse al condominio, bensì a terzi: ed invero,<br />
l'obbligo di intervento da p<strong>art</strong>e di un amministratore di un condominio, a tutela delle p<strong>art</strong>i comuni<br />
dell'edificio condominiale, prescinde dalla provenienza del pericolo.”
Pertanto l’amministratore, in relazione alla destinazione di ciascuna unità immobiliare, dovrà pensare<br />
ai rischi connessi, oggettivamente differenti per le abitazioni rispetto alle attività d’impresa o<br />
professionali. Ed ancora, limitandoci alle realtà abitative, altro è l’immobile che si riscaldi con un<br />
impianto centralizzato rispetto a quello che abbia impianti termoautonomi. Nel secondo caso v’è<br />
situazione non direttamente sotto il controllo dell’amministratore e sino a ieri nemmeno di sua<br />
pertinenza.<br />
L’amministratore dovrà raccogliere informative e documentazioni quantomeno dal profilo delle<br />
certificazioni di conformità degli impianti. Si tratta certamente di lavoro immane, il cui compimento<br />
effettivo risulta del tutto impensabile senza una effettiva collaborazione dei condomini. Da tale<br />
profilo è lecito ipotizzare una positiva risposta di quelli in regola e la renitenza di quelli non in<br />
regola, ovvero in posizione di pericolo presunto secondo il soppresso <strong>art</strong>. 1122 bis CC.<br />
- curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e<br />
del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate<br />
costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno<br />
fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di<br />
nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca<br />
di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale.<br />
Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i<br />
singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;<br />
Si tratta di registri di nuova denominazione, ma non tutti nuovi.<br />
Il registro dei verbali delle assemblee è il libro verbali, già in uso in tutti i condomìni. Andrà completato<br />
con il regolamento di condominio, se esistente.<br />
Ddiventa più pressante l’obbligo per l’amministratore di acquisire la versione ufficiale del regolamento,<br />
così escludendo il rischio – che nella prassi parecchie volte si manifesta come effettivo – di utilizzare<br />
una versione difforme. Per il regolamento assembleare dovrà essere ricercato e acquisito quello<br />
approvato e la relativa delibera; egualmente dicasi per il regolamento contrattuale approvato<br />
all’unanimità dei p<strong>art</strong>ecipanti al condominio durante una sessione assembleare. Per il regolamento<br />
contrattuale di formazione extra assembleare, dovrà essere reperito e allegato quello effettivamente<br />
formato dai condomini e se allegato a uno o più atti di compravendita, dovrà essere acquisita la copia di<br />
quello, bandita ogni versione ricopiata o ritrascritta.<br />
Definitivamente sepolta la controversia sulla necessità della verbalizzazione della deliberazione<br />
assembleare, la norma eroga qualche prescrizione per i contenuti:<br />
vanno annotate anche le assemblee che non abbiano raggiunto il quorum costitutivo;<br />
i condomini hanno il diritto di vedere verbalizzate le loro dichiarazioni, seppure compatibilmente allo<br />
strumento, ovvero nella forma breve e sommaria.<br />
Il registro di nomina e revoca dell’amministratore è concettualmente semplice, giacché dovrà riportare<br />
soltanto la cronologia delle nomine e delle revoche.<br />
Il registro di contabilità è documento più preoccupante, poiché pensato in termini di analiticità che<br />
richiede un’organizzazione contabile non elementare. Aiuta certamente il conto corrente bancario,<br />
obbligatorio ai sensi dell’<strong>art</strong>. 1129, VII comma, CC, a condizione che effettivamente tutti i movimenti<br />
finanziari – anche i minimi - vi transitino. Nel qual caso l’estratto conto bancario integrerebbe pressoché<br />
in toto gli adempimenti imposti dalla tenuta del registro di contabilità. Sfuggono soltanto le spese<br />
borsuali minime, che continueranno ad essere affrontate per cassa, così dovendo essere separatamente<br />
annotate.<br />
- conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i<br />
condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;<br />
L’amministratore condominiale tiene e custodisce tutta la documentazione condominiale, pronto al<br />
passaggio delle consegne non appena gli subentri un successore.<br />
Dovrà tenere: la documentazione contabile, la documentazione fiscale, i registri di cui ai nn. 6\7, ogni<br />
corrispondenza intercorsa la documentazione tecnica, edilizia e impiantistica, comprese le<br />
autorizzazioni amministrative e quella prevista dalla normativa tecnica e di sicurezza<br />
- fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri<br />
condominiali e delle eventuali liti in corso;<br />
Impegno di poco rilievo, giacché l’estratto dei pagamenti degli oneri condominiali discende<br />
automaticamente dalla corretta tenuta del registro di contabilità.
Merita di essere annotata la genericità della formula, che non fa alcun riferimento alla specifica<br />
posizione contributiva del richiedente. Dal che si inferisce che il condomino possa chiedere e debba<br />
ricevere lo stato generale dei pagamenti e delle morosità, anche riferite agli altri p<strong>art</strong>ecipanti al<br />
condominio.<br />
La disposizione è perfettamente in linea con quanto già da anni previsto dal Garante della Privacy<br />
(provvedimento dell’Autorità Garante per la Protezione dei Dati Personali emesso il 18 maggio<br />
2006):<br />
2.2. Anche per esercitare i controlli in ordine all'esattezza dell'importo dovuto a titolo di contributo<br />
per la manutenzione delle p<strong>art</strong>i comuni e per l'esercizio dei servizi comuni, ciascun p<strong>art</strong>ecipante può<br />
essere informato in ordine all'ammontare della somma dovuta dagli altri; in ragione delle regole sul<br />
mandato, che (per costante giurisprudenza) trovano applicazione per regolare il rapporto tra i<br />
p<strong>art</strong>ecipanti e l'amministratore, questi informa i singoli p<strong>art</strong>ecipanti degli eventuali inadempimenti,<br />
sia nelle usuali forme del rendiconto annuale (<strong>art</strong>. <strong>1130</strong> c.c.), come pure, in ogni tempo, a seguito<br />
dell'esercizio del potere di vigilanza e controllo spettante a ciascun p<strong>art</strong>ecipante al condominio<br />
sull'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni (cfr. Cass., 26 agosto 1998,<br />
n. 8460; Cass., 29 novembre 2001, n. 15159; v. altresì, Provv. Garante 16 luglio 003).<br />
Il relatore di tale provvedimento generale Giuseppe Fortunato, componente dell'Autorità per la<br />
Privacy, dichiarava: “Il provvedimento ha lo scopo di garantire privacy e trasparenza nella vita<br />
condominiale. Per una sua lettura pronta, pratica, con esempi, al fine di coglierne immediatamente<br />
la portata, ho anche redatto il Vademecum del Palazzo, uno strumento operativo per qualunque<br />
cittadino. La privacy, correttamente intesa, non è mai un limite per la trasparenza della gestione<br />
condominiale; la trasparenza, correttamente intesa, non è mai un lasciapassare per offendere la<br />
riservatezza della persona".<br />
- redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa<br />
approvazione entro centottanta giorni.<br />
-<br />
La norma conferisce una ragionevole tempistica alla contabilità condominiale e segnatamente al suo<br />
atto più importante: il rendiconto annuale della gestione.<br />
Esso dovrà essere sottoposto all’attenzione dell’assemblea condominiale per l’approvazione entro<br />
180 gg. dal termine dell’esercizio condominiale.<br />
Non è chiaro se il termine si abbia per rispettato con la convocazione o con la celebrazione<br />
dell’assemblea condominiale. Per conferire certezza al termine dovrà concludersi che esso s’avrà per<br />
rispettato ove il dì della prima convocazione non superi il 28 giugno di ciascun anno bisestile e il 29<br />
giugno per gli altri anni (esercizio condominiale solare) o, comunque, il 180° giorno successivo al<br />
termine del differente esercizio condominiale.<br />
Riferendo il rispetto del termine all’invio degli avvisi di convocazione, non avremmo eguali<br />
certezze, restando indeterminato e quindi rimesso a ciascun amministratore il dì dell’assemblea (che<br />
potrebbe anche seguire di settimane o di mesi), con vanificazione del principio di concentrazione<br />
della gestione certamente ravvisabile nella norma in commento.<br />
Fausto Moscatelli