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La parola al commercialista
Ancora novità per le detrazioni d’imposta sulle spese
di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo
ovvero una ristrutturazione edilizia
In collaborazione con lo Studio Commercialistico Dal Zotto
(studiodalzotto@fastwebnet.it).
Può rimanere al venditore la detrazione residua del 36%
Lo prevede la modifica introdotta dal Ddl. di conversione del
DL 138/2011 approvato in Senato, in caso di vendita dell’unità
immobiliare.
Il testo Ddl. di conversione del DL n. 138/2011 approvato dal
Senato contiene anche una misura sulla disciplina concernente
gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, che danno diritto
all’ormai nota detrazione IRPEF del 36%. Si tratta, invero,
di una novità inserita in uno degli emendamenti approvati in
Commissione Bilancio e poi riconfermata con il maxiemendamento
su cui il Governo ha posto ed ottenuto la fiducia in Aula.
La novella legislativa è recata dai nuovi commi 12-bis e 12-ter,
che, in caso di approvazione definitiva dell’attuale ddl di conversione,
seguiranno il comma 12 dell’art. 2 del DL n. 138/2011.
La prima disposizione interviene sull’art. 1, comma 7 della L.
449/1997, in base al quale, in caso di vendita dell’unità immobiliare
su cui sono stati realizzati gli interventi agevolati, la
detrazione del 36% non utilizzata in tutto o in parte dal venditore
spetta per i rimanenti periodi di imposta all’acquirente
persona fisica dell’unità immobiliare. Ciò significa che, in caso
di cessione dell’immobile su cui è stata effettuata una manutenzione
straordinaria o un restauro o un risanamento conservativo
ovvero una ristrutturazione edilizia – tutti interventi agevolati –
il diritto alla detrazione del 36% sulle spese sostenute dal venditore
si trasferisce al nuovo acquirente. Quest’ultimo può proseguire
nella detrazione di tali spese, sino alla conclusione del periodo
di rateazione, che attualmente è stabilito in dieci rate annuali
ovvero, su opzione, in cinque quote annue per gli over 75
o tre rate annuali per gli over 80.
Con la modifica normativa approvata dal Senato viene cambiato
il testo di tale art. 1 in modo tale che, nel caso di vendita dell’unità
immobiliare, la detrazione del 36% per i rimanenti periodi
d’imposta possa o essere trasferita al nuovo acquirente
o rimanere in capo al venditore, circostanza quest’ultima non
consentita in precedenza.
Il comma 12-ter previsto dal testo licenziato dal Senato introduce,
invece, una modifica all’art. 2, comma 5 della Finanziaria 2003
(L. n. 289/2002). Tale articolo, allo stato attuale, prevede che, in
caso di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare oggetto
degli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui
all’art. 1 della L. n. 449/1997, spettano all’acquirente persona fisica
dell’unità immobiliare esclusivamente le detrazioni non utilizzate
in tutto o in parte dal venditore.
La novella normativa recata dal comma 12-ter, coerentemente
con quanto stabilito dal comma precedente, prevede una sostituzione
del testo poc’anzi riportato, in modo tale che sia previsto,
al predetto articolo 2, comma 5, che la detrazione del 36% possa
essere utilizzata dal venditore oppure trasferita all’acquirente
persona fisica per la parte residuante.
Le modifiche normative sopra illustrate, di fatto, non alterano in
alcun modo il gettito, atteso che la detrazione del 36% rimane
sempre la stessa e nella medesima misura, ma aggiungono un
nuovo elemento di valutazione nelle compravendite immobiliari.
Così, il venditore potrebbe pattuire con l’acquirente di
riservare a sé il diritto di proseguire la detrazione già iniziata,
in cambio di una riduzione del prezzo di vendita dell’immobile.
La misura, quindi, potrebbe anche finire per stimolare, in qualche
modo, le transazioni immobiliari.
Al di là di tale aspetto, ciò che è forse più importante, in attesa di
chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate e sempreché la misura
venga definitivamente approvata nell’iter di conversione del
decreto, è che le parti contraenti formalizzino, magari nel compromesso
o nel rogito notarile, l’eventuale accordo con cui si
è scelto di attribuire il diritto alla prosecuzione della detrazione
del 36% al venditore piuttosto che all’acquirente, al fine di evitare
possibili recuperi da parte del Fisco, in sede di controllo
formale ex articolo 36-ter del DPR 600/1973, ed eventuali contenziosi
con l’altra parte contraente.
Ancora novità per quanto riguarda la procedura per poter
accedere alla agevolazione fiscale, finalmente una
semplificazione ma con attenzione alla documentazione
da tenere.
In relazione alla detrazione IRPEF del 36% per gli interventi di
recupero del patrimonio edilizio, l’art. 7, comma 2 del
DL n. 70/2011 (c.d. “Decreto Sviluppo”) pubblicato nella G.U.
n. 11, sopprime:
- l’obbligo di inviare la comunicazione di inizio lavori al Centro
Operativo dell’Agenzia delle Entrate di Pescara;
- l’obbligo di indicare distintamente, nelle fatture relative ai lavori
agevolati, il costo della manodopera.
In merito all’abolizione della comunicazione preventiva al Centro
Operativo di Pescara, la lett. q) del citato art. 7, comma 2,
modificando l’art. 1, comma 1, lett. a) del DM 18 febbraio 1998
n. 41, dispone che, ai fini dell’agevolazione in questione, è obbligatorio
indicare nella dichiarazione dei redditi alcuni dati
prima contenuti nella comunicazione di inizio lavori ed in particolare:
- i dati catastali identificativi dell’immobile oggetto di intervento;
- nel caso in cui i lavori siano effettuati dal detentore (es. conduttore),
anziché dal possessore, gli estremi di registrazione