progettazione di un complesso residenziale. scelte progettuali per

da cui si deduce la regola secondo cui attualizzare un capitale Kn disponibile tra n
anni:
Ko = Kn / ( 1 + i ) n
Supponendo che un investimento Io, operato attualmente, dia origine nel futuro ad
un “flusso di cassa” FCj, dove j sono gli anni per i quali l’investimento produrrà
un profitto, il valore attuale di tali profitti potrà essere calcolato attualizzando gli
FCj.
Definendo VA(FCj) il valore così determinato, si può introdurre il “valore attuale
netto” VAN, che rappresenta la differenza tra la somma dei benefici individuata
dalla precedente equazione e l’investimento iniziale:
VAN = VA(FCj) - Io
Se il VAN relativo ad una data ipotesi progettuale è positivo, al termine della vita
dell’investimento i benefici prodotti corrisponderanno ad un importo superiore
all’investimento stesso; l’ipotesi sarà, quindi, remunerativa e ciò consiglierebbe di
porla in atto. In caso contrario non sarà produttivo, in termini economici,
realizzarla.
L’analisi finanziaria deve considerare anche l’effetto generato dall’inflazione o
dall’aumento differenziato dei prezzi. Questi fattori modificano il tasso di
interesse da adoperare secondo la relazione:
i = r – f – f’
dove:
- r = tasso bancario;
- f = inflazione;
- f’ = deriva del costo dell’energia.
Per definire la convenienza di un intervento, oltre al VAN si utilizzano i due
indicatori seguenti:
- l’Indice di Profitto IP = VAN / Io;
- il Tempo di ritorno attualizzato TRa = Io / FC.
IP è utile per stabilire una scala di priorità degli interventi: un intervento è tanto
più conveniente quanto più tale indice è elevato.
TRa, che presuppone di poter considerare costanti negli anni i FCj, indica il
risparmio annuo conseguibile in seguito alla realizzazione dell’intervento.
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