NUDA PROPRIETA' E MULTIPROPRIETA' Nuove ... - Intesa Sanpaolo.

NUDA PROPRIETA’ E MULTIPROPRIETA’
Nuove forme giuridiche per il godimento di beni
immobili di cui è bene conoscere basi normative,
rischi e vantaggi, disposizioni a tutela.
di Gianfranco Di Rago

SOMMARIO
1 - Introduzione
2 - La nuda proprietà.
3 - Rischi e vantaggi dell’acquisto di un immobile in nuda proprietà.
4 - La multiproprietà
5 - La multiproprietà alberghiera.
6 - La multiproprietà azionaria
7 - Le disposizioni a tutela dell’acquirente
8 - Rischi e vantaggi della multiproprietà
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1- Introduzione
La proprietà, secondo la definizione contenuta nell’art. 832 del codice civile, è il diritto di
godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, sempre entro i limiti e con
l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.
Il diritto in questione, tuttavia, può essere, per così dire, compresso in vario modo, con il
consenso o, talvolta, anche contro la volontà del titolare. Infatti nella più ampia categoria dei
diritti reali, a fianco della proprietà trovano posto altri diritti reali c.d. su cosa altrui, nel senso
che oggetto dei medesimi è un bene che rimane di proprietà di un altro soggetto.
Vista da un altro punto di vista detta situazione evidenzia quindi un diritto di proprietà su un
bene sul quale possono insistere uno o più diritti reali diversi. Si pensi, ad esempio, al titolare
del diritto di superficie, che ha il potere di costruire un manufatto su un terreno che è e rimane
di proprietà di un soggetto terzo, il quale tuttavia sopporta questo ridimensionamento del
proprio diritto dominicale. Perché in questi casi il titolare del diritto di proprietà viene privato di
alcune facoltà che normalmente gli spettano sul bene, a favore di un soggetto terzo, che le
eserciterà sulla base di un diverso diritto reale.
Un altro esempio che si può fare è quello della coesistenza del diritto di usufrutto con il diritto
di proprietà sul medesimo bene. Con l’usufrutto, infatti, il proprietario trasferisce a un soggetto
terzo il diritto (reale) di godere di una certa cosa facendone salva la sostanza e la destinazione
economica (art. 981 c.c.). E’ evidente che in tal modo l’usufruttuario è ammesso a godere del
bene, laddove il proprietario vede fortemente compresse le proprie facoltà di godimento. Ecco
perché in casi del genere, con riferimento alla situazione del proprietario che abbia concesso a
un terzo il diritto di usufrutto, si parla anche di nuda proprietà.
2 - La nuda proprietà.
Come anticipato, con il termine “nuda proprietà” si è soliti fare riferimento alla condizione
giuridica del proprietario che abbia concesso un bene in usufrutto a un soggetto terzo,
trasferendo al medesimo il diritto reale di godere dello stesso, senza però mutarne la
destinazione economica. Per illustrare le caratteristiche proprie della nuda proprietà si può fare
ricorso a un’immaginaria operazione aritmetica, dalla quale risulta che la stessa altro non è che
la differenza fra i contenuti propri del diritto di proprietà e quelli che identificano il diritto di
usufrutto.
Poiché il diritto di proprietà è disciplinato dal codice civile in modo necessariamente ampio e
generico (ovvero come il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo
entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico), mentre il
diritto di usufrutto è regolato in modo molto più preciso e dettagliato, ne risulta che il nudo
proprietario potrà esercitare sul bene tutte quelle facoltà che non siano attribuite
all’usufruttuario. Ecco perché si può individuare il contenuto della nuda proprietà proprio
passando attraverso una descrizione analitica dell’usufrutto.
Detto diritto reale, regolato dagli articoli 981 ss. del codice civile, si costituisce mediante
contratto, per testamento o per legge (anche se, venuta meno l’ipotesi dell’usufrutto del
coniuge superstite, attualmente non si ravvisano altri casi previsti direttamente dalla legge). In
diritto reale in questione, proprio per fare in modo di non limitare in perpetuo il diritto di
proprietà del concedente e per non ostacolare il trasferimento dei beni, è temporaneo. Lo
stesso, infatti, non può eccedere la durata della vita dell’usufruttuario o il termine massimo di
30 anni, se concesso a favore di una persona giuridica.
L’usufruttuario è possessore della cosa e le facoltà di godimento di cui sopra si estendono
anche alle accessioni del bene. Il titolare del diritto di usufrutto può cedere quest’ultimo a un
soggetto terzo per un certo tempo o per tutta la sua durata, sempre che ciò non sia vietato dal
titolo costitutivo (e la cessione deve essere notificata al nudo proprietario, pena la
responsabilità solidale nei confronti di quest’ultimo unitamente al cessionario).
L’usufruttuario può anche concludere contratti di locazione dell’immobile ricevuto in godimento
che, se stipulati con atto pubblico o con scrittura privata di data certa anteriore alla cessazione
dell’usufrutto, continuano per la durata prestabilita nei confronti del nudo proprietario,
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comunque non oltre il quinquennio dalla ricostituzione del pieno diritto di proprietà. A questo
proposito, per evitare frodi in danno del nudo proprietario, la giurisprudenza comunque
ammette che lo stesso possa svincolarsi dal contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario
quando, dall’esiguità del canone o da altri fattori, risulti la dolosa collusione fra quest’ultimo e il
locatario.
Per quanto riguarda più specificatamente la tutela del nudo proprietario, basti osservare che
l’usufruttuario è tenuto a denunciare al medesimo eventuali atti di soggetti terzi che abbiano
recato danno o possano recare danno al bene, in modo da consentire le azioni ritenute più
opportune (in caso contrario risponderà degli eventuali danni). L’usufruttuario, poi, è
legittimato, anche di propria iniziativa, a iniziare azioni dalle quali possano derivare benefici al
bene ricevuto in godimento (si pensi, ad esempio, all’accertamento di una servitù prediale a
favore del bene immobile).
Quanto al riparto delle spese e dei tributi relativi al bene oggetto di usufrutto, al titolare di
quest’ultimo diritto reale spettano quelle relative alla manutenzione ordinaria, mentre per
quelle attinenti alla manutenzione straordinaria questi deve soltanto versare l’interesse legale
sulle somme versate dal nudo proprietario. All’usufruttuario spetta inoltre il pagamento delle
imposte e dei canoni, delle rendite e degli altri pesi che gravano sul reddito, mentre per le
imposte gravanti sulla proprietà, l’usufruttuario deve corrispondere al proprietario l’interesse
sulla somma da questi pagata. L'Irpef sulla rendita catastale dell'immobile e l'Ici (cioè
l'Imposta comunale sugli immobili), ad esempio, devono essere pagate dall'usufruttuario.
L’usufrutto viene meno per scadenza del termine, per non uso ventennale, per il perimento
della cosa ovvero in caso di abuso del titolare, che venda i beni o li deteriori oppure li danneggi
gravemente (detta ipotesi di decadenza deve comunque essere dichiarata dal giudice). Al
termine del rapporto l’usufruttuario deve restituire la cosa nello stesso stato in cui la ha
ricevuta, salvo l’ordinario deterioramento derivante dal godimento. Questi ha tuttavia diritto a
un’indennità per i miglioramenti apportati al bene e può anche decidere di acquisire le
addizioni eseguite. Se, tuttavia, il proprietario del bene preferirà che le stesse rimangano a far
parte del bene concesso in godimento, dovrà pagare all’usufruttuario un’adeguata indennità,
secondo gli specifici criteri di calcolo stabiliti dalla legge.
3 - Rischi e vantaggi dell’acquisto di un immobile in nuda proprietà.
Ma chi potrebbe essere interessato ad acquistare un immobile in nuda proprietà, lasciando il
venditore nel possesso del medesimo in qualità di usufruttuario? Si potrebbe pensare, per
esempio, a una coppia di anziani senza eredi nella veste di venditori. Ma l'acquirente potrebbe
anche essere un padre che acquista la nuda proprietà dell'immobile con lo scopo di adibirlo in
un secondo tempo ad abitazione del figlio. Oppure potrebbe trattarsi di un puro e semplice
investimento finanziario.
Il meccanismo della compravendita della nuda proprietà, anche se a prima vista può sembrare
semplice, necessita però di attente valutazioni. Nella formazione del prezzo incidono tutta una
serie di fattori, che vanno dall'età del venditore al numero di persone che si riservano il diritto
di usufrutto, per giungere ai classici indicatori per la determinazione delle quotazioni
immobiliari (stato di conservazione dell'immobile, ubicazione, ecc.). In linea di massima, gli
operatori immobiliari affermano che si può spuntare un ribasso sul prezzo di mercato oscillante
fra il 20 e il 50 per cento. La base imponibile ai fini del calcolo delle imposte sull'atto di
compravendita è costituita dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello
dell'usufrutto.
4 - La multiproprietà.
Il diritto di proprietà, oltre a poter essere compresso in vario modo a favore di soggetti terzi,
ha ispirato anche nuove forme giuridiche per il godimento dei beni immobili. Una di queste è la
multiproprietà, altrimenti detta time sharing, un istituto giuridico nato dalla pratica e solo
successivamente (e parzialmente) disciplinato dal legislatore europeo (direttiva n. 94/47/Ce) e
da quello nazionale (dlgs n. 427 del 1998), che hanno cercato di fornire idonee garanzie agli
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acquirenti.
In termini generali è possibile distinguere tre diverse ipotesi di multiproprietà: immobiliare,
alberghiera e azionaria.
La parzialità dell’intervento legislativo, finalizzato esclusivamente a meglio tutelare la posizione
dell’acquirente-consumatore, non ha tuttavia risolto i numerosi dubbi circa la natura giuridica
della multiproprietà immobiliare. Di conseguenza sussistono ancora molte incertezze sulla
disciplina applicabile a questo istituto. Quello che è certo è che ci si trova dinanzi a un utilizzo
del tutto nuovo della proprietà.
Come è reso evidente dallo stesso termine, l’acquisto in multiproprietà di un immobile
comporta il sorgere in capo a più soggetti del diritto di godere e disporre del medesimo. La
coesistenza di più diritti è resa possibile dal fatto che il concreto esercizio degli stessi è
periodico, ossia avviene secondo un avvicendamento temporale prefissato dalle parti al
momento dell'acquisto. In altre parole, l'acquirente in multiproprietà, all'atto della stipula del
contratto, è chiamato a scegliere tra i periodi dell'anno solare ancora disponibili quello di
proprio gradimento, pagando un corrispettivo che normalmente varia in relazione al periodo. Il
diritto del multiproprietario è, in buona sostanza, un diritto di godimento individuale perpetuo.
Alla stregua di qualsiasi altro diritto da esercitarsi in comunione con altri, i singoli titolari
convengono i modi e le forme nelle quali esercitare il medesimo, autolimitandone i contenuti e
i tempi di esercizio. Si tratta, come detto, di un diritto perpetuo, ma limitato soltanto a un
certo periodo dell’anno. Lo stesso può, di regola, venire trasmesso a soggetti terzi e, alla
morte, del titolare, si trasferisce agli eredi del medesimo.
La natura di tale diritto rimane, però, oggetto di discussione. E’ stato posto in dubbio che si
tratti di un vero e proprio diritto di proprietà, attesi i limiti che lo stesso incontra. Il
multiproprietario, infatti, non può godere a proprio piacimento dell'immobile, risponde di ogni
deterioramento che ecceda l'uso normale del bene e deve destinare il medesimo all'esclusivo
uso fissato dal contratto, di regola quello di abitazione per vacanza. Il multiproprietario ha
inoltre l'obbligo di impedire, durante il proprio periodo di godimento, molestie e
danneggiamenti a opera di terzi. Sul piano del potere di disposizione, invece, il medesimo può
disporre del diritto soltanto con i limiti temporali e sostanziali a esso connaturati. Non sembra
infatti ammissibile la costituzione di diritti reali di godimento su cosa altrui (forse con
l’eccezione dell'usufrutto, dell’uso e dell'abitazione), i quali presuppongono una situazione di
permanenza evidentemente incompatibile con il sistema turnario. E’, invece, ammissibile la
possibilità di costituire diritti personali di godimento. In particolare è possibile concedere in
locazione l'immobile, naturalmente per il periodo di propria spettanza, anche perché la relativa
facoltà spetta pure al mero possessore e non necessariamente al proprietario.
Per molti studiosi, poi, non si potrebbe parlare di proprietà temporanea (che sarebbe
incompatibile con la perpetuità che caratterizza l’istituto), né di condominio (che presuppone la
proprietà singola e non turnaria delle unità immobiliari collegate a una proprietà comune). Ecco
perché da parte di alcuni si tende ad avvicinare la multiproprietà alla comunione, anche perché
spesso l'alienante predispone uno specifico regolamento con il quale si disciplina il godimento
turnario dei multiproprietari. Anche in questo caso sussistono, però, numerose differenze.
Intanto non è configurabile, in caso di multiproprietà, il diritto potestativo di chiedere la
divisione, diritto che può essere compresso in caso di comunione, ma non oltre un decennio
(art. 1111, comma 2, c.c.). Inoltre, in caso di rinuncia o di astensione dal godimento da parte
di uno dei multiproprietari, non sarebbe comunque ammessa la possibilità di aumentare il
relativo diritto degli altri acquirenti, cosa che è invece prevista dalla disciplina della comunione.
5 - La multiproprietà alberghiera.
La formula della multiproprietà è assai ampia e presenta, accanto ai caratteri tipici della c.d.
proprietà, anche quelli propri del c.d. contratto di albergo. Molto spesso, infatti, per evitare
all'utente i fastidi e i tempi morti normalmente connessi alla presa in possesso di un
appartamento, le singole unità vengono cedute non solo completamente ammobiliate e fornite
di tutti gli arredi, ma anche con l'assicurazione che nel complesso immobiliare saranno
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assicurati servizi di reception, custodia, cambio settimanale della biancheria, pulizia
dell'alloggio al termine di ogni turno, manutenzione, ecc..
Generalmente, poi, i regolamenti che disciplinano il godimento degli insediamenti turistici in
multiproprietà fanno divieto di ospitare contemporaneamente in ciascun appartamento persone
in numero superiore ai posti letto disponibili. L’assimilazione del residence in multiproprietà a
un grande albergo diviene ancor più giustificabile ove nello stesso siano in funzione servizi di
bar e ristorante, discoteca, baby sitters, campo da tennis, piscina, ecc., ai quali gli utenti
possono accedere versando i relativi importi, ovvero qualora venga garantita ai clienti la
possibilità, salvo eventuale conguaglio, non solo di modificare in ogni momento il periodo di
godimento turnario o di trasferire il proprio diritto su altro alloggio disponibile nello stesso
insediamento residenziale ovvero in analogo complesso sito in altra località, ma anche la
facoltà di scambiare un proprio periodo-vacanza con uno dei multiproprietari in un altro dei
residence dislocati in altre stazioni turistiche collegate alla medesima organizzazione.
6 - La multiproprietà azionaria.
Nella realtà dei traffici, oltre al modello della multiproprietà immobiliare e di quella alberghiera,
è stato ideato anche quello della multiproprietà azionaria, che presenta caratteristiche
assolutamente diverse. Infatti il termine di riferimento oggettivo è costituito in tal caso da un
bene mobile, ossia dall'azione di una società, a sua volta proprietaria dell'immobile. Non è
dunque configurabile una vera e propria multiproprietà immobiliare in capo ai singoli
acquirenti. Dalla titolarità dell'azione, denominata nella pratica contrattuale come privilegiata,
discende per statuto o per delibera assembleare non già l'esercizio dei diritti propri del socio
(primo tra tutti il voto in assemblea), ma il diritto di godere dell'immobile sociale secondo un
dato turno prestabilito. Anche questo schema incontra però non poche difficoltà una volta
confrontato con i principi propri del diritto societario. Così, ad esempio, appare dubbia la
possibilità che una società abbia come scopo sociale esclusivamente quello di gestire un bene
di proprietà regolandone il godimento tra i soci. Potrebbe inoltre negarsi la possibilità stessa
che i soci godano a turno dei beni sociali. E’ forse per questi motivi che questa forma di
multiproprietà non ha riscosso, nella pratica, molto successo, visto che il diritto del
multiproprietario rimane in pratica legato alle sorti della società che gestisce l’operazione.
7 - Le disposizioni a tutela dell’acquirente.
Come detto, in Italia manca una disciplina specifica della multiproprietà, se non limitatamente
alla fase dell'acquisto. Il legislatore italiano, infatti, in attuazione della direttiva n. 94/47/Ce ha
adottato il decreto legislativo n. 427 del 9 novembre 1998, da ultimo modificato dalla legge n.
39 dell’1 marzo 2002, con il quale sono state introdotte norme a tutela dell'acquirente in
relazione ai contratti finalizzati all'acquisizione di diritti di godimento a tempo parziale su beni
immobili.
Già dal titolo del decreto legislativo è possibile rendersi conto dell’estrema cautela con cui il
legislatore italiano ha provveduto a qualificare giuridicamente il fenomeno della multiproprietà.
Si parla, infatti, semplicemente di un diritto di godimento a tempo parziale avente oggetto un
bene immobile. Che questo diritto possa avere tanto natura reale che obbligatoria si evince poi
dal comma 1, lettera a), dell'art. 1 del dlgs n. 427/98, il quale, risolvendo una serie di
questioni definitorie di carattere preliminare, parla di contratti con i quali “verso pagamento di
un prezzo globale, si costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o trasferire,
direttamente o indirettamente, un diritto reale ovvero un altro diritto avente a oggetto il
godimento su uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell'anno
non inferiore a una settimana”. Inoltre, il successivo articolo 4 del decreto obbliga il venditore
a utilizzare il termine “multiproprietà” nel documento informativo che deve essere fornito
all'acquirente, nonché nella pubblicità commerciale relativa all'immobile, soltanto quando il
diritto oggetto del contratto abbia natura di diritto reale.
Dal punto di vista soggettivo bisogna evidenziare come la tutela dell'acquisto in multiproprietà
di cui al dlgs n. 427/98 sia applicabile soltanto alle persone fisiche che non agiscano
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nell'ambito della propria attività professionale, in analogia con quanto avviene nella normativa
a tutela dei consumatori. Il venditore, al contrario, può essere tanto una persona fisica che
giuridica. Sempre dal punto di vista delle definizioni, per “bene immobile” si intende l'edificio,
anche con destinazione alberghiera, o una parte di esso, che venga utilizzato per abitazione o
per uso alberghiero o per uso turistico-ricettivo.
La tutela dell'acquirente si esplica soprattutto attraverso l'obbligo del venditore di fornire una
serie di informazioni preliminari. L'articolo 2 del dlgs n. 427/98, infatti, stabilisce che il
venditore è tenuto a consegnare a ogni persona che richieda informazioni sul bene immobile
un documento informativo in cui devono essere indicati con precisione i seguenti elementi:
a) il diritto oggetto del contratto, con specificazione della natura giuridica e delle condizioni
di esercizio di tale diritto nello stato in cui è situato l'immobile;
b) l'identità e il domicilio del venditore, con specificazione della sua qualità giuridica,
nonché l'identità e il domicilio del proprietario;
c) nel caso in cui l’immobile sia già determinato, dovrà essere fornita una descrizione del
medesimo, nonché l'indicazione della sua ubicazione, gli estremi della concessione
edilizia e delle leggi regionali che regolano l'uso dell'immobile con destinazione turisticoricettiva
e, per gli immobili siti all'estero, gli estremi degli atti che garantiscono loro
conformità alle prescrizioni vigenti in materia;
d) nel caso in cui invece l'immobile sia in costruzione, oltre agli elementi di cui sopra,
andrà indicato lo stato di avanzamento dei lavori e la data entro la quale risulta
prevedibile il completamento degli stessi, lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai
servizi, quali il collegamento alla rete di distribuzione del gas, dell'elettricità, dell’acqua
e del telefono;
e) i servizi comuni ai quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali luce, acqua,
manutenzione, raccolta dei rifiuti e le relative condizioni di utilizzazione;
f) le strutture comuni alle quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali piscina, sauna, ecc. e
le relative condizioni di utilizzazione;
g) le norme applicabili materia di manutenzione e riparazione dell'immobile, nonché in
materia di amministrazione e gestione dello stesso;
h) il prezzo che l'acquirente dovrà versare, nonché la stima dell'importo delle spese per
l'utilizzazione dei servizi e delle strutture comuni e la base di calcolo dell'importo degli
oneri connessi all'occupazione dell'immobile da parte dell’acquirente, delle tasse e delle
imposte, delle spese amministrative accessorie per la gestione, per la manutenzione e
la riparazione dell’immobile, nonché le eventuali spese di trascrizione del contratto;
i) informazioni sul diritto di recesso dal contratto, con l'indicazione degli elementi
identificativi della persona alla quale deve essere comunicato il recesso stesso,
precisando le modalità della comunicazione e l'importo delle spese che l'acquirente è
tenuto a rimborsare, nonché informazioni sulle modalità per risolvere il contratto di
concessione di credito connesso al contratto principale in caso di recesso;
j) le modalità per ottenere ulteriori informazioni.
Il documento informativo in questione deve essere redatto nella lingua o in una delle lingue
dello stato membro in cui risiede la persona interessata oppure, a scelta di quest'ultima,
nella lingua o in una delle lingue dello stato di cui la persona stessa è cittadina, purché si
tratti di lingue ufficiali dell'Unione Europea.
Il contratto di acquisto deve essere redatto per iscritto a pena di nullità. Quest’ultimo, oltre
alle informazioni di cui sopra, deve poi contenere:
a) l'indicazione dell'identità e del domicilio dell'acquirente;
b) il periodo di tempo durante il quale può essere esercitato il diritto di godimento oggetto
del contratto e la data a partire dalla quale l'acquirente può esercitare tale diritto;
c) la previsione di una clausola in cui si affermi che l'acquisto non comporta per
l'acquirente altri oneri, obblighi o spese diversi da quelli stabiliti nel contratto;
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d) la possibilità o meno di partecipare a un sistema di scambio ovvero di vendita del diritto
di godimento oggetto del contratto, nonché i costi eventuali qualora il sistema di
scambio ovvero di vendita sia organizzato dal venditore o da un terzo da questi
designato nel contratto;
e) la data e il luogo della sottoscrizione.
L'acquirente, entro 10 giorni alla conclusione del contratto, può recedere dal medesimo
senza dover necessariamente indicare le ragioni della propria scelta. In tal caso l'acquirente
non è tenuto a pagare alcuna penalità e deve rimborsare al venditore solo le spese
sostenute e documentate per la conclusione del contratto e di cui sia stata fatta menzione
nel medesimo, purché si tratti di spese relative ad atti da espletare tassativamente prima
dello scadere del periodo di recesso. Qualora, invece, il contratto non contenga uno degli
elementi obbligatori visti sopra, l'acquirente può recedere dal medesimo entro tre mesi
dalla sua conclusione e in tal caso non è dovuta alcuna penalità né alcun rimborso.
Il diritto di recesso si esercita dandone comunicazione alle persone indicate nel contratto e,
in mancanza, al venditore. La relativa comunicazione deve essere sottoscritta
dall'acquirente e deve essere inviata mediante lettera raccomandata con avviso di
ricevimento entro il termine previsto. La stessa può essere inviata, sempre entro lo stesso
termine, anche mediante telegramma o fax, a condizione che sia successivamente
confermata con lettera raccomandata con avviso di ricevimento entro le 48 ore successive.
In materia di recesso dell’acquirente dal contratto di multiproprietà, il tribunale di Chiavari,
con un’ordinanza del 12 luglio 1999, ha stabilito che una clausola contrattuale che escluda
l’applicabilità del dlgs n. 427/98 o è nulla (perché per escludere l’applicabilità del decreto
legislativo le parti devono avere pattuito di disciplinare il contratto in base a legge diversa
da quella italiana) o comporta una deroga convenzionale alla facoltà di opporre eccezioni
che nascono dalla disciplina del dlgs n. 427/1998 (che è a sua volta nulla ai sensi
dell’art.1341 c.c., allorché non sia sottoscritta espressamente dall’aderente).
Il venditore non può esigere o ricevere dall'acquirente il versamento di somme di denaro a
titolo di anticipo, di acconto o di caparra, fino alla scadenza dei termini concessi
all'acquirente per l'esercizio del diritto di recesso. Il venditore è tenuto altresì, ove non si
tratti di società di capitali o la stessa abbia un capitale sociale versato inferiore a cinque
milioni di euro e non abbia sede legale e/o sedi secondarie in Italia, a prestare una
fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia della corretta esecuzione del contratto. Lo
stesso obbligo spetta in ogni caso al venditore qualora l'immobile oggetto del contratto sia
in corso di costruzione. Della fideiussione deve farsi espressa menzione nel contratto, a
pena di nullità del medesimo.
Molto spesso può capitare che l'acquirente sia portato a stipulare un contratto di
concessione di credito accessorio o, comunque, collegato al contratto principale di acquisto.
In casi del genere, qualora il contratto di concessione di credito sia erogato dal venditore o
da un terzo in base a un accordo tra questi e il venditore, lo stesso si risolve di diritto,
senza il pagamento di alcuna penale, qualora l'acquirente abbia esercitato nei termini il
diritto di recesso dal contratto principale.
Il dlgs n. 427/98 stabilisce la nullità delle clausole contrattuali e dei patti aggiunti con i
quali l'acquirente rinunci ai diritti attribuitigli dalla legge ovvero che contengano una
limitazione delle responsabilità previste a carico del venditore.
Il decreto legislativo stabilisce altresì la competenza territoriale inderogabile del giudice del
luogo di residenza o di domicilio dell'acquirente, ove ubicati in Italia, in caso di controversie
relative alla stipula o alla corretta esecuzione del contratto di acquisto o di concessione del
credito.
Ove le parti abbiano scelto di applicare al contratto una legge diversa da quella italiana,
all'acquirente devono comunque essere riconosciute le condizioni di tutela previste dal dlgs
n. 427/98 allorquando l'immobile oggetto del contratto sia situato nel territorio di uno
stato membro dell'Unione Europea.
A ulteriore tutela della posizione dell'acquirente, sono previste sanzioni amministrative
pecuniarie variabili da 500 a 3000 euro per il venditore che non fornisca all'acquirente le
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informazioni prescritte dal dlgs n. 427/98. Si applica, altresì, la sanzione amministrativa
accessoria della sospensione dell'esercizio dell'attività da 15 giorni a tre mesi al venditore
che abbia commesso una ripetuta violazione delle disposizioni in questione.
8 - Rischi e vantaggi della multiproprietà.
Le ragioni che spingono a effettuare un acquisto in multiproprietà sono generalmente quelle
di disporre con certezza di un alloggio in diverse località geografiche, eliminando gli
inconvenienti e l’alea di una locazione e versando un prezzo nettamente inferiore a quello
corrispondente all'acquisto in proprietà, senza andare incontro a tutte quelle spese che di
solito fanno capo al proprietario singolo per la manutenzione dell’immobile, il condominio, il
riscaldamento, ecc..
Da parte sua il venditore ha la possibilità di spuntare un prezzo globale più alto, perché
spalmato su una pluralità di soggetti, senza contare la maggiore facilità di reperire gli
acquirenti, visto il minor costo pro capite dell’affare. Spesso, inoltre, il venditore si
garantisce gli ulteriori guadagni derivanti dalla gestione dei servizi offerti nell’ambito della
multiproprietà, poiché generalmente si tratta di immobili siti in residence dotati di piscina,
campo da tennis, ristorante, ecc., la cui proprietà rimane riservata.
Chi è interessato all’acquisto deve però fare molta attenzione alle spregiudicate tecniche di
persuasione e di vendita che spesso accompagnano le offerte di multiproprietà. A parte
quelle classiche adottate nel luogo stesso di villeggiatura, negli ultimi tempi molte società
tentano di venire a contatto con i potenziali acquirenti nel corso di appositi meeting
organizzati nelle città e nei paesi di residenza degli stessi, ad esempio attraverso la
promessa di un viaggio gratuito in luoghi esotici o di altri premi particolarmente allettanti.
Un occhio di riguardo, poi, al contenuto del contratto. E’ stato già illustrato il contenuto
obbligatorio di quest’ultimo, come previsto dalla direttiva europea n. 94/47/Ce e dal dlgs n.
427/98. Anche per i dubbi di qualificazione giuridica ai quali si è accennato in precedenza,
risulta comunque fondamentale fare attenzione all’oggetto del contratto che viene
proposto. In altre parole, bisogna capire esattamente che cosa si sta acquistando.
Attenzione, poi, alle richieste di acconti, a volte davvero elevati, che, come detto, non
possono essere richiesti dal venditore fino alla scadenza del termine per l’esercizio del
diritto di recesso da parte dell’acquirente (art. 6 del dlgs n. 427/98). Particolare cura deve
inoltre essere posta nella scelta dell’eventuale contratto di finanziamento collegato
all’acquisto.
Infine, per quanti possano essere interessati a particolari forme di investimento nel
mercato immobiliare, è bene sottolineare che sono numerosi i costi e i rischi che possono
derivare all’acquirente dalla firma di un contratto di multiproprietà, dalle spese annuali di
gestione ai costi di adesione al circuito di interscambio, dai possibili alti costi di assistenza
legale nel malaugurato caso di controversie all’estero alle difficoltà legate alla rivendita
della multiproprietà a terze persone, senza parlare del rischio di fallimento delle società
che gestiscono gli immobili in multiproprietà (soprattutto nella forma c.d. azionaria).
Documento reperibile, assieme ad altre monografie, nella sezione Dossier del sito http://www.sanpaoloimprese.com/
Documento pubblicato su licenza EDITORE – Copyright EDITORE
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