You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
1<br />
<strong>Складская</strong> <strong>недвижимость</strong> <strong>Москвы</strong><br />
<strong>Обзор</strong> <strong>рынка</strong><br />
I квартал 2013 года<br />
АКТУАЛЬНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ<br />
Спрос на складские площади продолжает опережать предложение<br />
Исследования и консалтинг CBRE<br />
BTS остается популярным форматом работы: половина анонсированных проектов строится под<br />
конкретных клиентов<br />
Прогноз по вводу новых площадей класса А в 2013 году не меняется и остается на уровне 800 тыс. кв. м.<br />
Арендные ставки и уровень вакансии стабильны<br />
ОСНОВНЫЕ ИНДИКАТОРЫ<br />
Новое строительство, объём сделок, доля<br />
свободных площадей<br />
400<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО<br />
111,000 КВ. М<br />
Предложение продолжает отставать от спроса<br />
Объем предложения в I квартале 2013 года<br />
составил 111 тыс. кв.м., что на 34% ниже уровня<br />
аналогичного периода 2012года.<br />
Некоторые девелоперы перенесли сроки<br />
реализации своих проектов с 2013 на 2014 год.<br />
Однако это не говорит о снижении объемов нового<br />
строительства, которые в 2013 году составят 800<br />
тыс.кв.м., что на 18% выше уровня 2012 года.<br />
Активность арендаторов вновь показала высокие<br />
результаты. Общий объём сделок, заключённых в I<br />
квартале текущего года, составил около 250 тыс.<br />
кв. м.<br />
1 кв.<br />
2012<br />
2 кв.<br />
2012<br />
3 кв.<br />
2012<br />
4 кв.<br />
2012<br />
1 кв.<br />
2013<br />
Новое строительство, '000 кв. м<br />
Объём сделок, '000 кв. м<br />
Доля свободных помещений, %<br />
ПРАЙМ СТАВКИ АРЕНДЫ<br />
$140 / КВ. М / ГОД<br />
1,4<br />
1,2<br />
1,0<br />
0,8<br />
0,6<br />
0,4<br />
0,2<br />
0,0<br />
Доля свободных помещений к концу квартала<br />
остается на прежнем низком уровне 0,8% от<br />
общего объёма предложения складских<br />
площадей класса А.<br />
Как следствие, большинство сделок связаны с<br />
помещениями, которые будут введены в<br />
эксплуатацию в конце 2013 года или позже. Так,<br />
на реализацию текущих высвобождающихся<br />
площадей в I квартале года пришлось лишь<br />
около 40% всех заключённых сделок.<br />
Структура сделок по физическому наличию<br />
сдаваемых площадей, % от общего объёма<br />
сделок<br />
100%<br />
80%<br />
60%<br />
40%<br />
20%<br />
0%<br />
Предварительно арендованная / купленная площадь<br />
Сделки по текущим вакантным площадям<br />
Основные складские комплексы, введённые в эксплуатацию в течение I квартала 2013 года<br />
Проект Расположение Девелопер/Собственник<br />
Инфрастрой Быково, здание Т 19 км от МКАД по Новорязанскому шоссе Инфрастрой<br />
Дистрибуционный центр 35 км от МКАД по Горьковскому шоссе Oriflame<br />
ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ<br />
0,82%<br />
©2013. ООО «Си Би Ричард Эллис»
I квартал 2013 года <strong>Складская</strong> <strong>недвижимость</strong> <strong>Москвы</strong> | <strong>Обзор</strong> <strong>рынка</strong><br />
2<br />
ПРЕДЛОЖЕНИЕ<br />
Сохраняющийся спрос стимулирует развитие <strong>рынка</strong>: количество анонсированных проектов продолжает<br />
увеличиваться, девелоперы осваивают новые строительные площадки, на рынок выходят новые игроки.<br />
Скорость, с которой поглощаются складские площади,<br />
подталкивает девелоперские компании к расширению<br />
масштабов своей деятельности. До конца 2015 года,<br />
согласно заявлениям девелоперов, в Московской<br />
области может быть введено в эксплуатацию более 2,9<br />
млн. кв. м складских помещений.<br />
Конечно, фактическая площадь построенных за этот<br />
период объектов будет меньше, т.к. сроки ввода в<br />
эксплуатацию объектов нередко переносятся на более<br />
позднее время, а общая площадь планируемых<br />
складских комплексов корректируется в меньшую<br />
сторону. Тем не менее, объёмы строительства в<br />
ближайшие годы могут быть довольно высокими и<br />
сопоставимыми с теми, что мы наблюдали в 2012 году.<br />
Арендодатели и продавцы строящихся складских<br />
помещений покрывают, в первую очередь, наиболее<br />
востребованные районы столичного региона.<br />
При этом, с другой стороны, они также стараются<br />
найти новые площадки. В частности, девелоперы<br />
вернули в зону своих интересов Новорижское шоссе,<br />
где существующие складские комплексы давно<br />
заполнены арендаторами. На ближайшие 1,5 года в<br />
этом районе области заявлено строительство<br />
нескольких проектов класса А:<br />
Складской комплекс в Лешково (девелопер Истра<br />
Логистик);<br />
Складской комплекс Новая Рига (девелопер Raven<br />
Russia);<br />
Индустриальный парк на Новой Риге (девелопер<br />
Griffin Partners).<br />
Распределение строительства и анонсированных<br />
проектов по направлениям от МКАД (2013-2014<br />
гг.), тыс. кв. м<br />
Северо-Запад<br />
Запад<br />
Юго-Запад<br />
Юг<br />
Юго-Восток<br />
Восток<br />
Северо-Восток<br />
Север<br />
0 250 500 750 1 000<br />
1 кв. 2013 2-4 кв. 2013А 2014А<br />
Основные проекты складских комплексов,<br />
ожидаемые к вводу во II и III кв. 2013 года<br />
Проект Расположение Девелопер<br />
Индустриальный<br />
парк Южные<br />
Врата, фаза III<br />
Логистический<br />
парк Климовск,<br />
фаза III<br />
Логистический<br />
парк Ногинск,<br />
фаза II<br />
Индустриальный<br />
парк Чехов-2<br />
30 км от МКАД по<br />
трассе М4 «Дон»<br />
21 км от МКАД по<br />
трассе М2<br />
(Симферопольское<br />
шоссе)<br />
44 км от МКАД по<br />
Горьковскому<br />
шоссе<br />
49 км от МКАД по<br />
трассе М2<br />
(Симферопольское<br />
шоссе)<br />
Логопарк Север 36 км от МКАД по<br />
Ленинградскому и<br />
Рогачёвскому<br />
шоссе<br />
Radius<br />
Group<br />
Raven<br />
Russia<br />
Raven<br />
Russia<br />
PNK Group<br />
Каравелла<br />
В целом пул компаний – девелоперов, работающих на<br />
рынке, остается достаточно стабильным. Вместе с тем<br />
в начале года появились новости о выходе на рынок<br />
новых игроков.<br />
В I квартале пример проявления такого интереса к<br />
сектору включает немецкую компанию Garbe Logistics,<br />
которая совместно с Accent планирует строительство<br />
двух крупных логистических комплексов в пределах<br />
Московской области. Ранее Garbe уже планировала<br />
выход на российский рынок, но экономический кризис<br />
помешал этому.<br />
Новый игрок заходит на рынок при поддержке<br />
российской компании, что позволит ему более<br />
эффективно управлять рисками проекта.<br />
©2013. ООО «Си Би Ричард Эллис»
I квартал 2013 года <strong>Складская</strong> <strong>недвижимость</strong> <strong>Москвы</strong> | <strong>Обзор</strong> <strong>рынка</strong><br />
3<br />
СПРОС<br />
Половина из заявленных на 2013 год проектов уже продана или сдана в аренду и далее строится под<br />
конкретного клиента.<br />
В течение последних 3-х лет показатель деловой<br />
активности в I кв. составлял в среднем около 168 тыс.<br />
кв. м, что на 33% ниже результата начала текущего<br />
года (250 тыс. кв.м). Строительство пока не успевает за<br />
объемами спроса, в результате чего на рынке<br />
осуществляется достаточно большое количество<br />
форвардных сделок. Около половины объектов, ввод в<br />
эксплуатацию которых запланирован на 2013 год, уже<br />
сданы в аренду, проданы или строятся собственниками<br />
для собственных нужд.<br />
Формат Built-to-suit продолжает играть значительную<br />
роль. Низкий показатель I квартала 2013 года (11% от<br />
общего объёма сделок) не оказал влияния на ситуацию<br />
в целом. Так, в течение последних 15 месяцев<br />
(начиная с I квартала 2012 года) средний показатель<br />
доли проектов «под ключ» в общем объеме сделок<br />
составил около 40%.<br />
На сегодняшний день около 33% из всех<br />
предлагаемых на рынке объектов, ввод в эксплуатацию<br />
которых запланирован до конца 2015 года, целиком<br />
ориентированы на BTS девелопмент. Ещё 23% - это<br />
складские комплексы, где строительство<br />
специализированных по запросу клиента зданий<br />
предлагается как возможная опция.<br />
Объём сделок: Built-to-suit и аренда, %<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
0<br />
1 кв. 2012<br />
2 кв. 2012<br />
3 кв. 2012<br />
Аренда/Предварительные договоры аренды/Субаренда Built-to-suit<br />
4 кв. 2012<br />
1 кв. 2013<br />
Доля предлагаемых* на рынке помещений и<br />
географическое распределение в<br />
анонсированном строительстве (2-4 кв. 2013)<br />
Северо-Запад<br />
Запад<br />
Юго-Запад<br />
Юг<br />
Юго-Восток<br />
Восток<br />
Северо-Восток<br />
Север<br />
0 100 200 300 400 500<br />
Арендованные/купленные площади/объекты строятся<br />
собственниками для собственных нужд, '000 кв. м<br />
Предлагаемые площади*, '000 кв. м<br />
*Предлагаемые площади – складские помещения, предлагаемые<br />
собственниками в аренду/на продажу. Данные площади включают в себя,<br />
как вакантные (свободные на данный момент) помещения, так и объекты,<br />
находящиеся на стадии строительства/проектирования.<br />
Объём сделок за 1 кв. 2013 года по типам, %<br />
11<br />
2<br />
87<br />
Аренда<br />
BTS (Продажа)<br />
Субаренда<br />
©2013. ООО «Си Би Ричард Эллис»
I квартал 2013 года <strong>Складская</strong> <strong>недвижимость</strong> <strong>Москвы</strong> | <strong>Обзор</strong> <strong>рынка</strong><br />
4<br />
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ И ДОЛЯ СВОБОДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ<br />
Вакантность остается низкой, а ставки – стабильно высокими.<br />
При текущем балансе спроса и предложения<br />
существенного роста объёма вакантных помещений,<br />
как в ближайшие месяцы, так и в перспективе до конца<br />
года не ожидается. В течение года возможны<br />
небольшие колебания доли вакантных помещений до<br />
уровня 1-1,5%. Этот рост, связанный с выводом на<br />
рынок относительно больших проектов с пока не<br />
сданными в аренду площадями, будет носить<br />
временный характер.<br />
Существующая структура арендных ставок<br />
варьируется в зависимости от близости склада к<br />
Москве. Более 70% площадей приходится на<br />
складские комплексы, располагающиеся на расстоянии<br />
30 км от МКАД и дальше. Среднее значение базовой<br />
арендной ставки для таких объектов составляет $135<br />
за 1 кв. м в год, а диапазон в целом – $125-140.<br />
Базовая ставка в среднем растет по мере<br />
приближения к Москве.<br />
При этом максимальные значения ставок могут<br />
выходить за пределы среднерыночных значений. В<br />
первую очередь, это касается объектов,<br />
расположенных около МКАД, и в ближайшей к<br />
кольцевой зоне в 10 км.<br />
Здесь собственники пытаются «сыграть» на<br />
относительно низком предложении. За последние 2<br />
года в зоне до 10 км до МКАД было построено всего<br />
около 90 тыс. кв. м. спекулятивных складов класса А,<br />
что почти не отразилось на общем объеме<br />
предложения в пределах этой территории.<br />
Поэтому склад в аренду на границе с городом<br />
зачастую относится к сегменту B и даже С класса,<br />
хотя при этом сдаётся по ставке выше рыночной.<br />
Доля объектов в 10- и 30-километровой зоне от МКАД<br />
среди предлагаемых помещений достаточно велика:<br />
19% и 11% ,соответственно.<br />
Значения ставок в I квартале текущего года остались<br />
на том же уровне, что предыдущие 9 месяцев.<br />
Прайм ставка аренды составляет $140 за 1 кв. м в год.<br />
ВЫВОДЫ<br />
Прогноз на 2013 год остаётся без изменений:<br />
Общий объём введённых в эксплуатацию складских<br />
комплексов класса А должен составить около 800<br />
тыс. кв. м, включая объекты построенные в I<br />
квартале;<br />
В течение года спрос будет находится на стабильно<br />
высоком уровне: общий объём сделок за 2013 год,<br />
по нашим оценкам, должен составить около 1 млн.<br />
кв. м.;<br />
Доля свободных площадей продолжит сохраняться<br />
на крайне низком уровне около 1%;<br />
Значительных изменений в ставках аренды не<br />
ожидается и до конца года их значения будут<br />
оставаться на текущем уровне.<br />
Диапазоны запрашиваемых базовых ставок<br />
аренды и их средние значения в зависимости от<br />
расстояния, $ за кв. м в год<br />
220<br />
200<br />
180<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
Распределение предлагаемых* на рынке<br />
помещений по расстоянию от МКАД, % от общего<br />
объёма предлагаемых* помещений<br />
100<br />
90<br />
80<br />
70<br />
60<br />
50<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
Прайм ставки аренды, доля свободных площадей<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
0<br />
163<br />
до 10 км от 10 км до 30 км От 30 км и<br />
дальше<br />
Прайм ставка аренды<br />
144 135<br />
До 10 км от 10 до 30 км От 30 км и дальше<br />
*Предлагаемые площади – складские помещения, предлагаемые<br />
собственниками в аренду/на продажу. Данные площади включают в себя,<br />
как вакантные (свободные на данный момент) помещения, так и объекты,<br />
находящиеся на стадии строительства/проектирования.<br />
Доля свободных помещений<br />
©2013. ООО «Си Би Ричард Эллис»<br />
14<br />
12<br />
10<br />
8<br />
6<br />
4<br />
2<br />
0
I квартал 2013 года <strong>Складская</strong> <strong>недвижимость</strong> <strong>Москвы</strong> | <strong>Обзор</strong> <strong>рынка</strong><br />
5<br />
Коммерческие условия на I квартал 2013 года,<br />
складская <strong>недвижимость</strong> Московская область<br />
Коммерческие условия Класс А<br />
Средние запрашиваемые ставки аренды $125-140 / кв. м / год<br />
Операционные расходы $32-45 / кв. м / год<br />
Средняя стоимость продажи $1,000-1,200 / кв. м<br />
Средняя стоимость парковочных мест для грузовых а/м $250 / месяц<br />
Средняя стоимость парковочных мест для легковых а/м $50 / месяц<br />
Средние сроки аренды 5-7 лет<br />
Основные показатели <strong>рынка</strong>, складская <strong>недвижимость</strong> <strong>Москвы</strong> и Московской области<br />
2011 2012 2013П<br />
Объём сделок, тыс. кв. м 439 1,053 1,000<br />
Новое строительство, тыс. кв. м 329 675 800<br />
Прайм ставка аренды, $/кв. м/ год 135 140 140<br />
Доля свободных площадей, % 1,74 0,91 1-1,5<br />
Ставки доходности (на конец<br />
года), %<br />
Изменение методологии<br />
11 11 10-11<br />
Начиная с I квартала 2013 года, компания CBRE при мониторинге <strong>рынка</strong> складской недвижимости<br />
использует новую методологию подсчёта показателя общего предложения складских площадей.<br />
В новой методологии в «общее предложение» также включены не экспонируемые на рынке<br />
складские помещения, построенные их собственниками и пользователями.<br />
В количественном выражении объём предложения вырос с 4,6 млн. кв.м. до 5,9 млн. кв.м. по<br />
состоянию на конец I квартала 2013 года.<br />
©2013. ООО «Си Би Ричард Эллис»
I квартал 2013 года <strong>Складская</strong> <strong>недвижимость</strong> <strong>Москвы</strong> | <strong>Обзор</strong> <strong>рынка</strong><br />
6<br />
КОНТАКТЫ<br />
За более подробной информацией, пожалуйста, обращайтесь<br />
Валентин Гаврилов<br />
Директор<br />
Отдел исследований <strong>рынка</strong><br />
Россия, 125047, Москва<br />
Ул. Лесная, д. 5<br />
БЦ «Белая площадь», здание В<br />
Тел.: +7 495 258 3990<br />
e: valentin.gavrilov@cbre.com<br />
Василий Григорьев<br />
Аналитик<br />
Отдел исследований <strong>рынка</strong><br />
Россия, 125047, Москва<br />
Ул. Лесная, д. 5<br />
БЦ «Белая площадь», здание В<br />
Тел.: +7 495 258 3990<br />
e: vasiliy.grigoriev@cbre.com<br />
+ FOLLOW US<br />
TWITTER<br />
http://twitter.com/CBRE_Russia<br />
Глобальные исследования и консалтинг<br />
Этот отчет подготовлен Отделом исследований <strong>рынка</strong> компании CBRE Россия, который является частью подразделения<br />
Глобальные исследования и консалтинг CBRE – сообщества высокопрофессиональных аналитиков и консультантов,<br />
работающих вместе для предоставления исследований <strong>рынка</strong> недвижимости, эконометрических прогнозов и<br />
консалтинговых решений инвесторам и арендаторам по всему миру.<br />
Примечание<br />
Оксана Федулова<br />
Старший консультант<br />
Отдел исследований <strong>рынка</strong><br />
Россия, 125047, Москва<br />
Ул. Лесная, д. 5<br />
БЦ «Белая площадь», здание В<br />
Тел.: +7 495 258 3990<br />
e: oxana.fedulova@cbre.com<br />
Информация, содержащаяся в настоящем материале, основана на достоверных, по мнению CBRE, данных. Несмотря на<br />
все предпринятые меры обеспечить достоверность содержащейся в материале информации, компания CBRE не может<br />
предоставить гарантии того, что в нем отсутствуют фактические неточности. Данный материал подготовлен<br />
исключительно для сведения клиентов или потенциальных клиентов CBRE и не является частью коммерческого<br />
предложения или договора. Информация и рекомендации, содержащиеся в настоящем материале, не подлежат<br />
использованию в коммерческих целях, включая продажу, опубликование в средствах массовой информации,<br />
размещение в сети Интернет, и ни одна из частей настоящего материала не может быть воспроизведена или передана<br />
ни в какой форме и никакими средствами без предварительного письменного разрешения CBRE. Компания CBRE не<br />
несет ответственности за прогнозы, выводы, комментарии, оценки, расчеты, решения, сделанные или принятые<br />
третьими лицами на основании информации, содержащейся в настоящем материале.<br />
©2013. ООО «Си Би Ричард Эллис». Все права защищены<br />
©2013. ООО «Си Би Ричард Эллис»
Change language