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10 ECONOMIA | Pleiadi ECONOMIA Specialsocio Fernando Grattirola, Direttore Generale di Stelline Il Gruppo Creval possiede un immobile destinato a centro servizi a Milano in via Feltre, dove si trovano le strutture operative di diverse Società del Gruppo, tra cui il Centro di Formazione per il personale dipendente. Anche Stelline, la Società che presidia le tematiche immobiliari per l’intero Gruppo, è presente con un proprio ufficio che si aggiunge alla sede di Sondrio e agli altri uffici distaccati di Acireale e Palermo. Tra le attività di Stelline, oltre al core business rappresentato dai settori dedicati all’apertura di nuove filiali banca- L’ampliamento del centro servizi di via Feltre a Milano rie e alla valutazione immobiliare per la tutela del credito, occupa un ruolo strategico l’organizzazione e la gestione degli spazi ufficio e di supporto per le diverse Società del Gruppo. Da qui prende origine l’iniziativa di cui parliamo con il Direttore Generale di Stelline, architetto Fernando Grattirola. Direttore, quali sono le ragioni dell’ampliamento del Centro Servizi di Via Feltre? Sono due gli obiettivi generali che fanno da sfondo alla scelta di ampliare il Centro Servizi. Da un lato, l’attenzione a ottimizzare il valore degli investimenti immobiliari delle Società del Gruppo, in questo caso del Credito Artigiano, storico proprietario del complesso di Via Feltre; dall’altro, la volontà di adeguare le dimensioni e le funzionalità del Centro Servizi alle nuove esigenze operative del Gruppo. Il primo obiettivo è stato conseguito Il nuovo centro servizi di Via Feltre: un’anteprima portando a buon fine una procedura autorizzativa molto complessa, che ha reso disponibile un diritto edificatorio di oltre 13.000 mc aggiuntivo rispetto alle strutture esistenti. Il secondo obiettivo è strettamente connesso con la forte crescita dimensionale del Gruppo, che richiede notevoli impegni organizzativi per la gestione del personale e di tutte le attività produttive funzionali alla rete commerciale delle banche diffuse sul territorio. La posizione baricentrica di Milano e le caratteristiche del centro servizi esistente in via Feltre bene si prestano a rispondere a tale esigenza. Ampliare gli spazi esistenti e accentrare alcune importanti attività strumentali, come la formazione del personale, in moderni ambienti di lavoro, significa razionalizzare i servizi e mettere a sistema le complesse esigenze aziendali che la vivace dinamica economica e finanziaria del Gruppo
ichiede. Il tutto sarà ottenuto raddoppiando i circa 150 posti di lavoro oggi disponibili, riducendo nel contempo al di sotto dei 20 mq/addetto il fabbisogno di spazio pro-capite, e dotando la struttura di ogni funzione di supporto, dalle sale riunioni alla ristorazione alle autorimesse interrate. Costruire oggi un edificio destinato al terziario avanzato significa confrontarsi con complesse tematiche tecniche ed economiche. In che modo e con quali soluzioni la Società Stelline affronta le necessità immobiliari del Gruppo? Disponendo di procedure e tecniche operative sicure. In particolare, ricca di una venticinquennale esperienza professionale nel settore dell’architettura e dell’engineering, Stelline è oggi in grado di gestire secondo un Sistema Qualità certificato l’intero processo di ricerca, progettazione, realizzazione, collaudo e consegna di nuovi immobili, sia per le filiali operative che, come in questo caso, per le strutture centrali e quelle di servizio. Attraverso le competenze e le attività di qualificati tecnici, garantiamo non solo la qualità spaziale degli ambienti e gli standard necessari alla produttività delle Società ma, sopratutto, la sicurezza, i tempi di realizzazione e l’ottimizzazione dei costi dell’intero processo edilizio. Qui rientra ovviamente la selezione di collaborazioni tecniche specialistiche di elevato livello e l’affidamento degli appalti per l’esecuzione delle opere mediante gare che mettono in competizione le migliori ditte operanti in ciascun settore. Come sarà l’edificio una volta terminati i lavori? Il nuovo edificio si porrà in stretta continuità con il contesto insediativo del quartiere di via Feltre, con l’adiacente parco Lambro e con la tipologia e la struttura del fabbricato esistente. Il progetto di ampliamento vedrà un nuovo corpo di fabbrica a L che permetterà di definire una nuova corte di ingresso all’intera struttura, il baricentro dell’intero complesso. Il nuovo edificio disposto su 6 livelli – per 15.000 mq di superficie –, di cui due interrati per 150 posti auto e 4 livelli fuori terra per sale corsi, sala conferenze, uffici e mensa/caffetteria, avrà una distribuzione interna razionale e flessibile e una veste esterna con facciate ventilate in cotto con grandi vetrate ad alta prestazione. Questa scelta, oltre a riprendere il linguaggio storico del mattone in uso nel quartiere Feltre, soddisfa contemporaneamente tutti i requisiti di efficienza energetica imposti dalle normative più recenti. Oggi qualunque tema immobiliare si deve conciliare con una nuova sensibilità ambientale imposta sia dalla normativa, sia dal valore strategico riservato all’attenzione sociale ed ecologica: come risponde a queste esigenze il nuovo centro servizi? Da sempre la progettazione deve essere tesa non solo a creare un oggetto architettonico esteticamente valido, ma anche a soddisfare le esigenze di comfort ambientale delle persone che andranno ad abitare l’edificio, due obiettivi da raggiungere attraverso l’applicazione di tecnologie edilizie, materiali e dotazioni di impianti sempre più innovativi e sofisticati. Il progetto di architettura, che riveste un ruolo essenziale nel condizionare gli equilibri ambientali e che influenza direttamente la qualità della vita, non può che muoversi quindi all’interno di scenari sostenibili, in cui la sostenibilità è da intendersi nella sua accezione più ampia riferita a obiettivi ambientali, sociali ed economici. Tra i requisiti che contribuiscono alla qualità di vita per gli utilizzatori, senz’altro la semplicità di gestione e la facilità di manutenzione degli immobili realizzati. Allargando lo sguardo sul settore e approfittando del vostro osservatorio privilegiato, è possibile fare qualche osservazione sulla situazione del mercato immobiliare in questo periodo socioeconomico? La conoscenza e il monitoraggio del mercato immobiliare costituiscono, in questo periodo più ancora che in passato, un requisito strategico per l’attività degli Istituti di credito. In generale si può affermare che, su tale argomento, l’ubicazione del bene e la sua qualità realizzativa oggi fanno la differenza; in particolare, in questo periodo abbiamo rilevato che il valore degli immobili ha mantenuto livelli elevati nei centri delle città più importanti ma anche in alcune zone a forte valenza turistico ambientale. Il mercato residenziale, pur attraversando una situazione di stasi per il comparto della seconda casa, mantiene livelli elevati di prezzo se gli immobili rispondono anche alle nuove richieste in termini di comfort, efficienza energetica e rispondenza alle mutevoli esigenze esistenziali e sociali. Nota dolente invece per gli ‘immobili contenitori’ a vocazione commerciale e artigianale, che sono stati realizzati negli ultimi anni non sulla base di specifiche esigenze produttive, ma per obiettivi di investimento che potremmo definire ‘speculativo’. L’esagerata proliferazione di questa specifica edilizia, quasi sempre in aree periferiche, spesso caratterizzate da una situazione di degrado che le nuove costruzioni hanno in qualche caso contribuito a peggiorare, oltre a rappresentare un gravoso problema di gestione territoriale, determina anche una difficile situazione di riconversione e ricollocamento economico, potenzialmente pericolosa anche per le banche. Relativamente agli immobili a destinazione specialistica terziaria, come nel caso di via Feltre, va innanzitutto rilevato che la dotazione di spazi con questa destinazione a Milano è oggi più bassa rispetto ad altre analoghe città europee; oltre a ciò, mi preme sottolineare che investire oggi, in tempi difficili, ma in presenza di una specifica esigenza imprenditoriale, costringe sì a scelte molto più attente ma, contemporaneamente, consente di contenere i costi di costruzione, arrivando così a un risultato sicuramente interessante per la proprietà. Pleiadi | ECONOMIA 11
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