POSTA E RISPOSTA - Giuffre' Editore
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un’assemblea ritualmente convocata, dopo di che, se i comproprietari dell’unità immobiliare non provvedono a versare la propria quota di spesa, ci si dovrà rivolgere al giudice attraverso un avvocato. TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE Esiste un coefficiente di abbattimento nella redazione di tabelle millesimali, per un immobile, ove alcune stanze sono umide, pur avendo balconi panoramici.? A. S. – Napoli Ai fini della messa a punto delle tabelle millesimali lo stato di conservazione dell’unità immobiliare, come pure la sua destinazione ad abitazione o ad altro uso, sono ininfluenti. LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO Sono proprietaria di un appartamento circondato da villetta nella quale è stato costruito un gazebo, fissato al terreno (non mobile), che impedisce il montaggio dell'impalcatura per il rifacimento della facciata debitamente deliberato in assemblea. Considerato che non posso oppormi allo smontaggio del gazebo (si dovrebbero segare i 4 piedi di metallo che lo tengono fissato al terreno e, una volta ultimati i lavori di rifacimento prospetto, togliere i 4 pezzetti rimasti infissi nel terreno e cementare nuovamente i 4 piedi nel terreno), chi dovrebbe provvedere a ciò? Io oppure la ditta che eseguirà i lavori o altra ditta individuata dall’assemblea a tale scopo? Nel caso in cui durante la fase dello smontaggio e del successivo rimontaggio del gazebo dovessero verificarsi dei danni (il tetto del gazebo è costituito da vetri che potrebbero rompersi), avrei diritto al risarcimento dei danni? Se sì, chi me li dovrebbe risarcire (la ditta che provvede allo smontaggio o il condominio) e quale procedura dovrei seguire? In alternativa, posso farmi dichiarare per iscritto, a priori, dalla ditta che eseguirà i lavori o dal capocondominio che in caso di danni durante lo smontaggio e il rimontaggio del gazebo si provvederà al risarcimento del danno? H. M. E’ opportuno far firmare, all’appaltatore e all’amministratore del condominio, una dichiarazione che preveda sia l’obbligo di provvedere allo smontaggio e al rimontaggio del gazebo secondo le regole dell’arte, sia l’ obbligo a risarcire, in solido fra loro, gli eventuali danni che dovessero derivare dallo svolgimento delle suddette operazioni. Ad evitare possibili contestazioni è consigliabile che al documento vengano allegate delle fotografie che descrivano le condizioni attuali del gazebo, fotografie sottoscritte da entrambi. Meglio ancora sarebbe la prestazione di
una cauzione a garanzia del buon esito dell’operazione. AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO E FONDO MANUTENZIONE SOTTOBALCONI Un condomino è debitore, nei confronti del condominio, di quote relative alla costituzione di un fondo specifico per la manutenzione straordinaria dei sottobalconi. Tali somme, pertanto, non sono mai entrate nella gestione ordinaria del condominio. Considerato che l’amministratore in carica si è dimesso ed è quindi tenuto a compiere gli atti di ordinaria amministrazione fino al subentro del nuovo amministratore scelto dall’assemblea, può l’attuale amministratore richiedere il versamento di tali somme al condomino moroso? H. M. La prorogatio dei poteri dell’amministratore dimissionario fino alla sua sostituzione vale solo nei rapporti esterni, al fine di offrire ai terzi un soggetto cui far riferimento nelle relazioni con il condominio, ma non nei rapporti interni al negozio di mandato tra amministratore e condomini; infatti la rinuncia è una dichiarazione negoziale unilaterale, ricettizia verso il mandante, a forma libera e con efficacia ex nunc, per cui dalla sua ricezione si estingue il mandato con le relative obbligazioni (Trib. Torino 29/11/2000). Per il recupero del credito occorrerà pertanto attendere l’insediamento del nuovo amministratore, sempre che si provi che il condomino aveva dato la propria adesione alla costituzione del fondo. SERVITU’ E SPESE Ci troviamo in uno stabile composto di 10 appartamenti: i 2 al piano terra hanno accesso autonomo (con un cancelletto su giardino privato), gli altri 8 accedono attraverso la scala comune. Il problema è che all'interno del vano scale sono collocati i contatori enel di tutti gli appartamenti: anche di quelli con accesso autonomo, che quindi usufruiscono di una servitù di accesso al vano. L'altro giorno l'assemblea - su proposta di un condomino - ha deliberato che siccome anche chi ha l'appartamento al piano terra "usa" il vano scale per verificare il contatore, le spese di gestione devono essere suddivise tra tutti nel rispetto delle tabelle millesimali di proprietà. Io ovviamente ritengo che l'uso non sia equiparato alla servitù, ma ero la sola. L'amministratore ha riportato il caso di una sentenza per un ascensore: in quel caso - riferisce - al negozio con accesso autonomo è stato comunque richiesto di pagarne le spese (pur non usandolo!). E comunque, se proprio fosse che la servitù è equiparabile all'uso, ritengo che le spese non debbano essere suddivise in funzione dei millesimi generali, ma in funzione delle tabelle delle scale: io mi fermo ad un metro oltre la porta? Fin lì pago. Esistono sentenze che mi danno credito?
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un’assemblea ritualmente convocata, dopo di che, se i comproprietari dell’unità immobiliare<br />
non provvedono a versare la propria quota di spesa, ci si dovrà rivolgere al giudice attraverso<br />
un avvocato.<br />
TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE<br />
Esiste un coefficiente di abbattimento nella redazione di tabelle millesimali, per un immobile,<br />
ove alcune stanze sono umide, pur avendo balconi panoramici.?<br />
A. S. – Napoli<br />
Ai fini della messa a punto delle tabelle millesimali lo stato di conservazione dell’unità<br />
immobiliare, come pure la sua destinazione ad abitazione o ad altro uso, sono ininfluenti.<br />
LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO<br />
Sono proprietaria di un appartamento circondato da villetta nella quale è stato costruito un<br />
gazebo, fissato al terreno (non mobile), che impedisce il montaggio dell'impalcatura per il<br />
rifacimento della facciata debitamente deliberato in assemblea. Considerato che non posso<br />
oppormi allo smontaggio del gazebo (si dovrebbero segare i 4 piedi di metallo che lo tengono<br />
fissato al terreno e, una volta ultimati i lavori di rifacimento prospetto, togliere i 4 pezzetti<br />
rimasti infissi nel terreno e cementare nuovamente i 4 piedi nel terreno), chi dovrebbe<br />
provvedere a ciò? Io oppure la ditta che eseguirà i lavori o altra ditta individuata<br />
dall’assemblea a tale scopo? Nel caso in cui durante la fase dello smontaggio e del successivo<br />
rimontaggio del gazebo dovessero verificarsi dei danni (il tetto del gazebo è costituito da vetri<br />
che potrebbero rompersi), avrei diritto al risarcimento dei danni? Se sì, chi me li dovrebbe<br />
risarcire (la ditta che provvede allo smontaggio o il condominio) e quale procedura dovrei<br />
seguire? In alternativa, posso farmi dichiarare per iscritto, a priori, dalla ditta che eseguirà i<br />
lavori o dal capocondominio che in caso di danni durante lo smontaggio e il rimontaggio del<br />
gazebo si provvederà al risarcimento del danno?<br />
H. M.<br />
E’ opportuno far firmare, all’appaltatore e all’amministratore del condominio, una dichiarazione<br />
che preveda sia l’obbligo di provvedere allo smontaggio e al rimontaggio del gazebo secondo le<br />
regole dell’arte, sia l’ obbligo a risarcire, in solido fra loro, gli eventuali danni che dovessero<br />
derivare dallo svolgimento delle suddette operazioni. Ad evitare possibili contestazioni è<br />
consigliabile che al documento vengano allegate delle fotografie che descrivano le condizioni<br />
attuali del gazebo, fotografie sottoscritte da entrambi. Meglio ancora sarebbe la prestazione di
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