POSTA E RISPOSTA - Giuffre' Editore
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M. B. Se si prova che il conduttore ha causato un danno, egli è tenuto a risarcirlo indipendentemente dalle risultanze contrattuali. La situazione può essere regolarizzata comunicando all’Agenzia delle entrate lo scioglimento anticipato dell’attuale contratto (pagando la relativa imposta fissa) e registrando un nuovo contratto (la cui scadenza sarà ovviamente diversa da quella del precedente), comprendente le nuove pertinenze, individuate con i rispettivi dati catastali. APPALTO E VIZI DELL’OPERA Nel 1997 ho acquistato un nuovo appartamento in un condominio. Purtroppo si sono verificati problemi di infiltrazione d' acqua nelle terrazze e nelle parti comuni. L'impresa costruttrice nel 2006 ha eseguito lavori per la sistemazione, che però non ha eseguito correttamente, infatti dopo i lavori di ripristino, il danno si è esteso oltre che altre terrazze ai garages sottostanti, cantine e corridoio. Richiamando l'impresa ora è disposta a contribuire alle spese per la sistemazione " a regola d'arte", con una partecipazione del 50%. Considerato che gli ultimi lavori sono stati eseguiti nel 2006 dall''impresa, il danno si è poi aggravato sempre a causa dell'impresa, questa è responsabile per altri 10 anni? Come si dovrebbero ripartire eventualmente la spese con i condomini? E' esatto dire per le parti comuni in millesimi, per le parti private dove si sono le terrazze ed i garage sottostanti al 50% ognuno? Cosa ci consiglia: un'azione legale oppure accettare il 50%? Se non si interviene velocemente ci possono essere seri problemi. G. D. L’impegno del costruttore di provvedere all’eliminazione dei vizi dell’opera implica il riconoscimento unilaterale dell’esistenza di questo vizio e dà vita ad un’obbligazione nuova rispetto a quella originaria di garanzia, svincolata dai termini di decadenza e di prescrizione di cui all’art. 1667 c.c. e soggetta, invece, all’ordinaria prescrizione decennale (Cass. 7/7/1995, n. 7495), prescrizione decorrente da quando interviene l’accordo fra le parti. Se l’entità delle riparazioni non è molto elevata, piuttosto che avventurarsi in una causa è preferibile accettare le proposta dell’appaltatore, avendo cura di far seguire i lavori da un professionista designato dall’assemblea dei condomini. La spesa richiesta dalle riparazioni alle parti comuni va suddivisa fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (primo comma art. 1123 c.c.), mentre la spesa occorrente al rifacimento del solaio va ripartita in parti uguali fra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastante, seguendo il criterio dettato dall'art. 1125 c.c. SUPERCONDOMINIO E DELIBERE
La mia palazzina fa parte di un gruppo di altri condomini ubicati nello stesso quartiere. Si tratterebbe di un Supercondominio composto da circa 300 persone che esiste di fatto ma non giuridicamente in quanto sprovvisto di sede, di atto costitutivo e di organi esecutivi e deliberanti. Parecchi lavori che andrebbero eseguiti per la cura e la tutela delle proprietà comuni non si fanno per l’ostruzionismo di qualche condomino che, nell'ambito dell'Assemblea del proprio condominio, si oppone a che l'Assemblea stessa deliberi su talune problematiche che pure sono urgenti e dovrebbero essere affrontate nell'interesse di tutti. Così facendo otteniamo solo la svalutazione delle nostre proprietà. Esempio: c'è una vasta area che andrebbe bonificata al più presto perchè piena di spazzatura e sterpaglie. Area che d'inverno si allaga moltissimo diventando impercorribile e causando, tra l'altro, l'afflusso di parecchia umidità alle fondamenta del mio palazzo e delle altre palazzine che si affacciano sull'area stessa. Trattandosi della cura anche della mia proprietà, ho chiesto all'amministratore di raccogliere dei preventivi per portarli al vaglio dell'Assemblea del mio condominio ai fini della delibera necessaria per far iniziare i lavori. Una persona si oppone da anni perchè a suo dire la nostra Assemblea non sarebbe legittimata a deliberare su tematiche che riguardano anche altre palazzine, tematiche che dovrebbero essere affrontate, a suo dire, al di fuori della nostra Assemblea magari in pizzeria o in altro locale. Che ne pensa? Che fare? A. L’assemblea di uno dei condomìni facenti parte del supercondominio non può deliberare su argomenti riguardanti anche gli altri condomìni, per cui è necessario convocare l’assemblea del supercondominio: l’iniziativa può essere presa, ai sensi del secondo comma dell’art. 66 disp. att. e trans c.c., da ciascun condomino. RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE A Marzo 2011 ho stipulato un contratto regolare di affitto per uso abitativo in un appartamento condominiale, 4+4 e regolarmente firmato da ambo le parti e dal notaio competente che ha provveduto alla registrazione. Da Marzo, come scritto sul contratto di affitto, pago regolarmente il canone di 670 euro comprensivo di spese condominiali. Il locatore, 18 giorni fa, mi convoca al suo studio richiedendomi di rientrare in possesso dell'appartamento per problemi gravi (entro il 20 di settembre 2011 è costretto a lasciare l'appartamento dove lui è andato ad abitare insieme alla moglie e un figlio minore). Premetto che alla stipula del contratto ho versato la somma di tre mensilità più le spese che mi spettavano per la registrazione del contratto, non solo, ma alla stipula dei contratti che ho dovuto necessariamente fare per luce, acqua, gas e cambio voltura ho versato a lui le differenze delle volture indicate nei contatori (tutto nero su bianco). Lui è assolutamente intenzionato a recedere dal contratto e rientrare da
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La mia palazzina fa parte di un gruppo di altri condomini ubicati nello stesso quartiere. Si<br />
tratterebbe di un Supercondominio composto da circa 300 persone che esiste di fatto ma non<br />
giuridicamente in quanto sprovvisto di sede, di atto costitutivo e di organi esecutivi e<br />
deliberanti. Parecchi lavori che andrebbero eseguiti per la cura e la tutela delle proprietà<br />
comuni non si fanno per l’ostruzionismo di qualche condomino che, nell'ambito dell'Assemblea<br />
del proprio condominio, si oppone a che l'Assemblea stessa deliberi su talune problematiche<br />
che pure sono urgenti e dovrebbero essere affrontate nell'interesse di tutti. Così facendo<br />
otteniamo solo la svalutazione delle nostre proprietà. Esempio: c'è una vasta area che<br />
andrebbe bonificata al più presto perchè piena di spazzatura e sterpaglie. Area che d'inverno si<br />
allaga moltissimo diventando impercorribile e causando, tra l'altro, l'afflusso di parecchia<br />
umidità alle fondamenta del mio palazzo e delle altre palazzine che si affacciano sull'area<br />
stessa. Trattandosi della cura anche della mia proprietà, ho chiesto all'amministratore di<br />
raccogliere dei preventivi per portarli al vaglio dell'Assemblea del mio condominio ai fini della<br />
delibera necessaria per far iniziare i lavori. Una persona si oppone da anni perchè a suo dire la<br />
nostra Assemblea non sarebbe legittimata a deliberare su tematiche che riguardano anche<br />
altre palazzine, tematiche che dovrebbero essere affrontate, a suo dire, al di fuori della nostra<br />
Assemblea magari in pizzeria o in altro locale. Che ne pensa? Che fare?<br />
A.<br />
L’assemblea di uno dei condomìni facenti parte del supercondominio non può deliberare su<br />
argomenti riguardanti anche gli altri condomìni, per cui è necessario convocare l’assemblea del<br />
supercondominio: l’iniziativa può essere presa, ai sensi del secondo comma dell’art. 66 disp.<br />
att. e trans c.c., da ciascun condomino.<br />
RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE<br />
A Marzo 2011 ho stipulato un contratto regolare di affitto per uso abitativo in un appartamento<br />
condominiale, 4+4 e regolarmente firmato da ambo le parti e dal notaio competente che ha<br />
provveduto alla registrazione. Da Marzo, come scritto sul contratto di affitto, pago<br />
regolarmente il canone di 670 euro comprensivo di spese condominiali. Il locatore, 18 giorni fa,<br />
mi convoca al suo studio richiedendomi di rientrare in possesso dell'appartamento per problemi<br />
gravi (entro il 20 di settembre 2011 è costretto a lasciare l'appartamento dove lui è andato ad<br />
abitare insieme alla moglie e un figlio minore). Premetto che alla stipula del contratto ho<br />
versato la somma di tre mensilità più le spese che mi spettavano per la registrazione del<br />
contratto, non solo, ma alla stipula dei contratti che ho dovuto necessariamente fare per luce,<br />
acqua, gas e cambio voltura ho versato a lui le differenze delle volture indicate nei contatori<br />
(tutto nero su bianco). Lui è assolutamente intenzionato a recedere dal contratto e rientrare da