POSTA E RISPOSTA - Giuffre' Editore
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allegati (tabelle millesimali) per poi procedere alla vendita delle unità immobiliari. In tutti gli atti vi sono allegati il regolamento e gli allegati (tabelle millesimali), tranne uno. I fatti sono andati così: l’impresa, unica proprietaria dell’intero immobile, ha iniziato i lavori di ristrutturazione del condominio, nel corso dei lavori ha venduto al grezzo il primo, di fatto, appartamento facente parte del Condominio e nell’atto, in riferimento al regolamento e i suoi allegati (tabelle millesimali), vi è riportato questa scritta: “All’unità immobiliare competono le proporzionali quote di comproprietà delle parti condominiali dell’edificio, come stabilito dagli art. 1117 e seguenti Codice Civile, comunque tali per progetto e/o per destinazione, che verranno meglio indicate e disciplinate da apposito Regolamento di Condominio, con annesse tabelle millesimali, che verrà predisposto dalla società venditrice al termine dei lavori e consegnato in copia alla parte acquirente.” Alla prima riunione convocata con all’ordine del giorno l’approvazione del bilancio preventivo di spese ordinarie, il proprietario del suddetto appartamento, ricevuto l’avviso di convocazione, mi ha informato del caso e, due giorni prima della data stabilita per l’assemblea, mi ha anticipato via mail, una raccomandata, che non ho ancora ricevuto, che recita così: “in riferimento alla convocazione dell’Assemblea condominiale del 18 c.m., ribadisco che preliminarmente all’approvazione del bilancio preventivo devono essere approvate da tutti i proprietari le tabelle millesimali. Discorso analogo per il regolamento. Rimango in attesa di Vs. sollecito riscontro, porgo distinti saluti.” L’assemblea si è svolta con la maggioranza previste (5 su 8) (746,891 su 1000,00), il proprietario in questione non era presente, si è deliberato i punti all’ODG: bilancio preventivo e criteri di riparto spese, assicurazione stabile, impresa di pulizie. Nel breve tempo che ho avuto a disposizione tra la conoscenza degli eventi e la data prevista per l’assemblea ho fatto gli accertamenti del caso con l’impresa venditrice e il proprietario in questione, ma ho ritenuto lo stesso di svolgere l’assemblea. Come posso però risolvere la questione del Regolamento Condominiale e relativi allegati (tabelle millesimali), contrattuali per 7 proprietari e 1 no? A. G. Se le tabelle millesimali introducono un criterio di ripartizione delle spese comuni diverso da quello stabilito dalla legge, hanno natura convenzionale e la loro approvazione richiede il consenso di tutti i condomini, altrimenti è sufficiente il quorum prescritto dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.: maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (Cass. 23/2/2007, n. 4219). Questo orientamento è stato confermo dalle Sezioni Unite della Suprema Corte con sentenza n. 18477 del 9/8/2010. EREDITA’ E PARCHEGGIO
Con il decesso di mia mamma ho ereditato in comproprietà con mia sorella un appartamento in villetta bifamiliare con annesso giardino, garage e cortile pavimentato esterno, la villetta in oggetto è composta da un ulteriore appartamento, i cui proprietari hanno diritto di passaggio pedonale nel cortile e nel garage per accedere alla loro abitazione. Quando c’era mia mamma in vita avevano ottenuto da lei verbalmente il permesso di parcheggiare la loro macchina nel cortile esterno gratuitamente, hanno utilizzato per 7 anni il cortile occupandolo con l’auto, ora la casa è in vendita e d’accordo con mia sorella gli abbiamo chiesto verbalmente e con raccomandata di non parcheggiare più nel nostro cortile. Visto che continuano ad occupare il posto con la loro auto come possiamo dissuaderli? Mettendo un lucchetto al cancello lasciando solo il passaggio pedonale? Mettendo un dissuasore di parcheggio? L. S. Apporre il lucchetto o il dissuasore potrebbe esporvi a un’azione possessoria, dal momento che il possesso dura da più di un anno, per cui è preferibile diffidare il coinquilino, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, dal continuare a parcheggiare l’auto, facendogli presente che in difetto vi rivolgerete al giudice. CHIARIMENTO SU AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO Ho letto la sua risposta circa un mio quesito e la sua citazione della sentenza della cassazione del 5/2/1993. A dover essere onesto e leale non ho capito cosa significa la frase "a meno che non risulti una contraria volontà dei condomini attraverso delibera assembleare". In altri termini io per uscirne fuori basta che accettino le mie dimissioni senza volere l'assemblea nominare un nuovo amministratore, oppure per esserne fuori bisogna nominare un nuovo amministratore per forza? R. C. S. Il senso della sentenza è che l’amministratore dimissionario è tenuto a svolgere la sua attività fino a quando non venga sostituito, a meno che l’assemblea non si pronunci per la cessazione dall’incarico. CAUSA PER INFILTRAZIONI DI ACQUA Sono un proprietario, vivo in un condominio composto da quattordici appartamenti e pongo questo quesito: da diversi anni abbiamo un'infiltrazione d’acqua dal terrazzo e nonostante ripetute assemblee, non si è deliberato niente. Ci siamo rivolti anche al Giudice di Pace, ma pare che anche questo tentativo possa fallire. Il Giudice ci notificherà a giorni la convocazione
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Con il decesso di mia mamma ho ereditato in comproprietà con mia sorella un appartamento in<br />
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in vita avevano ottenuto da lei verbalmente il permesso di parcheggiare la loro macchina nel<br />
cortile esterno gratuitamente, hanno utilizzato per 7 anni il cortile occupandolo con l’auto, ora<br />
la casa è in vendita e d’accordo con mia sorella gli abbiamo chiesto verbalmente e con<br />
raccomandata di non parcheggiare più nel nostro cortile. Visto che continuano ad occupare il<br />
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Sono un proprietario, vivo in un condominio composto da quattordici appartamenti e pongo<br />
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