POSTA E RISPOSTA - Giuffre' Editore

domanda: per poter ottenere la certificazione abilitativa che trasformi il sottotetto in
appartamento non è necessario che l’altezza media sia di almeno mt 2.70? Il professionista, al
quale è stato dato mandato di rifare le tabelle millesimali, ha inoltre fatto, per così dire sparire,
un’unità immobiliare. Infatti, per quanto riguarda quello di mia proprietà è stato considerato
appartamento ed è diventata un’unica unità immobiliare con il mio appartamento sottostante.
Nel calcolo della superficie virtuale sono state considerate le parti con altezza inferiore a mt.
1,60 come se avessero un’altezza fruibile di mt. 2.70. La giustificazione del professionista in
questione è stata che lui poteva cambiare la classificazione in base a ciò che vedeva di
persona. Inoltre le tabelle da Lui elaborate mancano di quel principio di trasparenza
indispensabile nei confronti di coloro che le hanno conferito l’incarico, in quanto non vengono
indicati i coefficienti applicati, ne la normativa di riferimento e tantomeno la specifica dei
parametri usati per i singoli vani.Credo che la trasparenza sia di fondamentale importanza.
Non so quale legge possa attribuire ad un professionista simili competenze e tale
discrezionalità. Ora le domande per le quali mi sarebbe cosa gradita avere una risposta sono:
1) E’ consentito ad un professionista cambiare, a suo piacimento, la classificazione di un
immobile senza che sia stata rilasciata alcuna certificazione che ne vari l’uso?
2) Non è fondamentale che vengano indicati i coefficienti utilizzati, e la specifica dei singoli
vani, che hanno determinato il valore della superficie virtuale?
3) Visto che la superficie convenzionale degli appartamenti dello stabile variano, alcune anche
di 20 mt in meno, rispetto alla superficie convenzionale calcolata nelle tabelle contrattuali, non
è corretto da parte del professionista indicare i parametri utilizzati per il calcolo?
D. M.
1) Il fatto che i mobili esistenti nel sottotetto non siano accatastati ma sistemati in bell’ordine
non autorizza a concludere che il vano sia stato trasformato in abitazione, a meno che non
siano state realizzate opere (per es. allaccio ai servizi comuni, collegamento alla sottostante
unità immobiliare) tali da avvalorare questa ipotesi. Se il collegamento del sottotetto
all’abitazione avviene successivamente alla costruzione dell'edificio, la variazione dev’essere
comunicata al catasto.
2) L’altezza minima affinché un sottotetto possa essere trasformato in abitazione varia da
Regione a Regione, a seconda del piano-casa ivi esistente: per il Lazio, per esempio, la legge
regionale 16/4/2009, n. 13, stabilisce detta altezza in m. 2,40 per i locali abitativi e in m. 2,20