POSTA E RISPOSTA - Giuffre' Editore
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POSTA E RISPOSTA Aggiornato al 6 novembre 2012 – 426 quesiti Potete rivolgere le vostre domande all’avvocato Germano Palmieri, nostro esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a sapere@giuffre.it (si prega di non accludere allegati al testo del quesito). Selezioniamo, fra i tanti che ci pervengono, solo i quesiti di maggior interesse generale. Per esigenze di spazio, inoltre, sono preferibili domande brevi. Le risposte dell'avvocato Palmieri saranno pubblicate ESCLUSIVAMENTE nel prossimo aggiornamento di questa rubrica: non sarà dato seguito a richieste di risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate. Sommario: PARCHEGGIO - INFILTRAZIONI AUTORIMESSE SOTTOSTANTI A GIARDINO - ALBERI E FOGLIE INVADENTI - SUPERCONDOMINIO - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - SMALTIMENTO AMIANTO - LAVORI E SMONTAGGIO TENDE - LAVORI E ALLACCIO AL CONTATORE CONDOMINIALE - INFILTRAZIONI DAL TETTO - IMMISSIONI DA CANNA FUMARIA - SPESA RIPARAZIONE LUCERNARIO - DISTANZE - DISABILE E PARCHEGGIO - CHIUSURA BOX - LUCE PIANEROTTOLO - SENTENZA DEFINITIVA - INSTALLAZIONE VETROCEMENTO - OSTRUZIONE CANNA FUMARIA - UTILIZZO CANNA FUMARIA CONDOMINIALE - PONTEGGIO - RISARCIMENTO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - EDIFICIO FATISCENTE - LOCAZIONE, ALLAGAMENTO E RIPARAZIONE - INSTALLAZIONE ANTENNA SUL LASTRICO SOLARE DI UN ALTRO CONDOMINO - LOCAZIONE E RADIATORI DIFETTOSI - ASCENSORE FUORI USO E COSTRUTTORE INDOLENTE - LAVORI INCOMPIUTI - PULIZIA CAVEDIO - ESALAZIONI BARBECUE - RIPARTIZIONE SPESA SCAVO STRADALE - LOCAZIONE CASA FAMILIARE - PARCHEGGIO AUTOVETTURA ALIMENTATA A GPL - RIFACIMENTO FACCIATA E ANIMALI - SPOSTAMENTO CONTATORE - SMALTIMENTO ETERNIT - INNALZAMENTO RETE - RIPARAZIONE LUCERNARIO - COIBENTAZIONE - RIMOZIONE AMIANTO - INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - TERRENO ADIBITO A ORTI - DISSENSO RISPETTO ALLA LITE - VENDITORI INDESIDERATI - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - FONDO INTERCLUSO E PERMESSO DI COSTRUIRE - PICCIONI INVADENTI E AMMINISTRATORE INDOLENTE - LASTRICO SOLARE E TETTOIA -
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<strong>POSTA</strong> E RIS<strong>POSTA</strong><br />
Aggiornato al 6 novembre 2012 – 426 quesiti<br />
Potete rivolgere le vostre domande all’avvocato Germano Palmieri, nostro<br />
esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a sapere@giuffre.it (si<br />
prega di non accludere allegati al testo del quesito). Selezioniamo, fra i tanti<br />
che ci pervengono, solo i quesiti di maggior interesse generale. Per<br />
esigenze di spazio, inoltre, sono preferibili domande brevi. Le risposte<br />
dell'avvocato Palmieri saranno pubblicate ESCLUSIVAMENTE nel prossimo<br />
aggiornamento di questa rubrica: non sarà dato seguito a richieste di<br />
risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal<br />
diritto condominiale verranno cestinate.<br />
Sommario: PARCHEGGIO - INFILTRAZIONI AUTORIMESSE SOTTOSTANTI A GIARDINO<br />
- ALBERI E FOGLIE INVADENTI - SUPERCONDOMINIO - INSTALLAZIONE IMPIANTO<br />
FOTOVOLTAICO - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - SMALTIMENTO<br />
AMIANTO - LAVORI E SMONTAGGIO TENDE - LAVORI E ALLACCIO AL CONTATORE<br />
CONDOMINIALE - INFILTRAZIONI DAL TETTO - IMMISSIONI DA CANNA FUMARIA -<br />
SPESA RIPARAZIONE LUCERNARIO - DISTANZE - DISABILE E PARCHEGGIO -<br />
CHIUSURA BOX - LUCE PIANEROTTOLO - SENTENZA DEFINITIVA - INSTALLAZIONE<br />
VETROCEMENTO - OSTRUZIONE CANNA FUMARIA - UTILIZZO CANNA FUMARIA<br />
CONDOMINIALE - PONTEGGIO - RISARCIMENTO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA -<br />
EDIFICIO FATISCENTE - LOCAZIONE, ALLAGAMENTO E RIPARAZIONE -<br />
INSTALLAZIONE ANTENNA SUL LASTRICO SOLARE DI UN ALTRO CONDOMINO -<br />
LOCAZIONE E RADIATORI DIFETTOSI - ASCENSORE FUORI USO E COSTRUTTORE<br />
INDOLENTE - LAVORI INCOMPIUTI - PULIZIA CAVEDIO - ESALAZIONI BARBECUE -<br />
RIPARTIZIONE SPESA SCAVO STRADALE - LOCAZIONE CASA FAMILIARE -<br />
PARCHEGGIO AUTOVETTURA ALIMENTATA A GPL - RIFACIMENTO FACCIATA E<br />
ANIMALI - S<strong>POSTA</strong>MENTO CONTATORE - SMALTIMENTO ETERNIT - INNALZAMENTO<br />
RETE - RIPARAZIONE LUCERNARIO - COIBENTAZIONE - RIMOZIONE AMIANTO -<br />
INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO - TERRENO ADIBITO A ORTI - DISSENSO<br />
RISPETTO ALLA LITE - VENDITORI INDESIDERATI - INSTALLAZIONE PANNELLI<br />
FOTOVOLTAICI - FONDO INTERCLUSO E PERMESSO DI COSTRUIRE - PICCIONI<br />
INVADENTI E AMMINISTRATORE INDOLENTE - LASTRICO SOLARE E TETTOIA -
CONDOMINIO MINIMO E MAGGIORANZA - INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA -<br />
LAVORI URGENTI - VENDITA SOTTOTETTO COMUNE - SPESA RISTRUTTURAZIONE<br />
ABBAINO - INFILTRAZIONI PROVENIENTI DA CONDOMINIO ADIACENTE -<br />
CONDOMINI INTRAPRENDENTI - POZZETTI MALEODORANTI - RECESSO CONTRATTO<br />
DI LOCAZIONE - SUDDIVISIONE COMPENSO LOCAZIONE TETTO - LUCE SCALE E<br />
DANNI - RISTRUTTURAZIONE SOLAIO - SERVOSCALA E MILLESIMI - SPESA<br />
RITENUTA SUPERFLUA - SPESA COMUNE E DISPONIBILITA’ ECONOMICA DEL<br />
CONDOMINO - ALLACCIO E ATTIVAZIONE UTENZE DOMESTICHE - PORTONE,<br />
ILLUMINAZIONE SCALE E ODORE DI GAS - AMMINISTRATORE E COMPENSO EXTRA -<br />
CONDUTTORE E RIPARAZIONE DEL MURO - SOSTITUZIONE CANCELLO E CONDOMINO<br />
DISABILE - ASCENSORE FANTASMA - TENDA BUCATA - CASSETTA <strong>POSTA</strong>LE -<br />
RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA - AGEVOLAZIONE<br />
FISCALE - CONDUTTORE E NOMINA AMMINISTRATORE - DIFFICOLTA’ ALLACCIO<br />
IDRICO - ASSICURAZIONE E FRANCHIGIA - TETTO E ARDESIA - BAMBINI VIVACI -<br />
LOCAZIONE E GAS - RECESSO E DEPOSITO CAUZIONALE - DEMOLIZIONE PARZIALE<br />
FABBRICATO - COSTRUZIONE BOX IN MURATURA E MILLESIMI - BONIFICA TERRENO<br />
- ASSICURAZIONE E AGGIORNAMENTO ISTAT - SPAZZACAMINO SENZA CHIAVE -<br />
PAVIMENTAZIONE CORTILE - CONSULTAZIONE ATTI PUBBLICI - TRASFORMAZIONE<br />
FINESTRA IN BALCONE - LOCAZIONE E ADEGUAMENTO ANTENNA -<br />
TRASFORMAZIONE IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO - SERVITU’ E<br />
RESPONSABILITA’ - VENDITA E DIFETTI - INSTALLAZIONE INFERRIATE - SPESE<br />
COMUNI E COMPROPRIETA’ - SPESA STRAORDINARIA E DIRITTO DI ABITAZIONE -<br />
INFILTRAZIONI DI ACQUA - SOSTITUZIONE CONDUTTURA - LOCAZIONE E FURTO -<br />
RIPARTIZIONE SPESE COMUNI - AGEVOLAZIONI PRIMA CASA - CAMBIO SERRATURA<br />
- ALBERI E FOGLIE - BARBECUE E PASTI IN TERRAZZA - ESPROPRIO E<br />
RISARCIMENTO DANNO - CONDOMINO MOROSO - MILLESIMI E DESTINAZIONE<br />
D’USO - MANUTENZIONE QUADRIFAMILIARE - PARCHEGGIO E DISTANZA - BOLLETTA<br />
ACQUA E LIQUAMI – RISTRUTTURAZIONE BALCONI - TRASFORMAZIONE DI<br />
SOTTOTETTO IN TERRAZZA - TUBATURA E SERVITU’ - DAVANZALI, PIGNE E VASI -<br />
STRADA CONSORZIALE E PARCHEGGIO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE CASSETTA WC<br />
- S<strong>POSTA</strong>MENTO SERVITU ‘ - TINTEGGIATURA MURO CIECO - S<strong>POSTA</strong>MENTO<br />
SERVITU‘ - LOCAZIONE: UMIDITA’ E DISDETTA CONTRATTO - COSTITUZIONE<br />
CONDOMINIO - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE BALCONE - ANCORA SUI<br />
FRONTALINI - DEMOLIZIONE EDIFICIO E RESPONSABILITA’ - CONTATORE UNICO -<br />
RIFACIMENTO FRONTALINI - AMPLIAMENTO PORTA GARAGE - RIPRISTINO CANNA<br />
FUMARIA - SOSTITUZIONE CASSETTA <strong>POSTA</strong>LE - SERVITU’ SMINUITA - CORTILE E<br />
RACCOLTA DIFFERENZIATA - INSTALLAZIONE ASCENSORE E CONDOMINO<br />
CONTRARIO - PULIZIA SCALE “FAI DA TE” - ACQUISTO E RIVENDITA IMMOBILE -<br />
LOCAZIONE, CONDOMINIO E SPESE CONDOMINIALI - TITOLO DI COMPROPRIETA’ E
RIPARTIZIONE SPESE - LOCAZIONE E TERRAZZA - SERVITU’ E SOSTITUZIONE<br />
COPERTURA - REGOLAMENTO E COSTRUTTORE - GAZEBO E DISTANZA LEGALE -<br />
VENDITA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE E ASSEMBLEA - SPESE E USO DELLE PARTI<br />
COMUNI - LUCE SCALE - PERMESSO DI COSTRUIRE E DELIBERA ASSEMBLEARE -<br />
FORNO E IMMISSIONI - LETTURA CONTATORE - RICOSTRUZIONE MURO - APERTURA<br />
VETRATA - S<strong>POSTA</strong>MENTO SERVITU’ - ASSEMBLEA DESERTA E VERBALE -<br />
SUPERCONDOMINIO E STERPAGLIE - SPESA MODIFICA TABELLE MILLESIMALI -<br />
SPESA S<strong>POSTA</strong>MENTO SERVITU’ - ACQUA E DANNI - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO<br />
- INSTALLAZIONE SCALDABAGNO ELETTRICO E CANNA FUMARIA - LOCAZIONE E<br />
RIMOZIONE RECIPIENTE - UTILIZZO LOCALE COMUNE - USUCAPIONE E MILLESIMI -<br />
CHIARIMENTO SU COSTRUZIONE SOSPETTA - COSTRUZIONE BARBECUE SU SUOLO<br />
COMUNE - RIFACIMENTO TETTO FATISCENTE - SERVITU’ E ACCESSO AL FONDO -<br />
ALLACCIO IMPROPRIO - PAGAMENTO REVISIONE MILLESIMI - ACQUA E SFRATTO -<br />
MOROSITA’ - AUMENTO CUBATURA E AUTORIZZAZIONE ASSEMBLEA - CESSIONE<br />
AREA COMUNE - COSTRUZIONE BARBECUE - ESPOSIZIONE PANNI SGOCCIOLANTI -<br />
PARCHEGGIO IN SPAZIO DI MANOVRA AUTORIMESSA INTERRATA - SE LA SPESA E’<br />
VOLUTTUARIA - COSTRUZIONE SOSPETTA - GUASTO ANTENNA SATELLITARE - VIZI<br />
DELL’OPERA E AZIONE LEGALE - FIORIERA E POSTO AUTO - RAMPA<br />
SDRUCCIOLEVOLE - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - LOCAZIONE E<br />
LASTRICO SOLARE - INSTALLAZIONE PORTA SCORREVOLE - RIFACIMENTO<br />
SOTTOBALCONE - INSTALLAZIONE CANCELLO - DA PARCHEGGIO A GIARDINO - IMU<br />
E REDDITO - SOSTITUZIONE QUADRO MANOVRA ASCENSORE - TETTO E ANTENNA -<br />
CONTRIBUTI CONDOMINIALI, MOROSITA’ E PRESCRIZIONE - DETRAZIONE FISCALE<br />
E CERTIFICAZIONE - SOSTITUZIONE FRONTALINO E DECORO ARCHITETTONICO -<br />
SOSTITUZIONE CANNA FUMARIA - ACQUA POTABILE E IMU - LOCAZIONE E<br />
CONTATORE GAS - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE -<br />
MANUTENZIONE SOLAIO - SPESE LEGALI E DISSENSO DALLA LITE - MANSARDA E<br />
RISCALDAMENTO - LA SPESA DEL CAPPOTTO - INSTALLAZIONE CASSETTA <strong>POSTA</strong>LE -<br />
CADUTA BIANCHERIA E ACCESSO AI CONTATORI - INGLOBAMENTO SOTTOTETTO -<br />
COPIA ESTRATTO CONTO - AUMENTO DI CUBATURA E INDENNIZZO - UN CONSIGLIO<br />
PER IL TETTO - AUMENTO CUBATURA - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI -<br />
GIARDINO PRIVATO E INFILTRAZIONI - ANCORA SU TRASFERIMENTO SERVITU’ E<br />
CANCELLO - INFERRIATE…APPROVA DI LADRO - ASCENSORE GUASTO E CONDOMINO<br />
DISABILE - AMMINISTRAZIONE - ALLACCIO RETE FOGNARIA CONDOMINIALE -<br />
IMPIANTO FOTOVOLTAICO - SPESE ASCENSORE E STUDIO PROFESSIONALE - TENUTA<br />
CONTABILITA’- TRASFERIMENTO SERVITU’ E CANCELLO - DANNI DA INFILTRAZIONI<br />
DI ACQUA E POSA IN OPERA MATERIALE VIETATO - SOTTOTETTO, MILLESIMI E<br />
TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE - ASCENSORE E MILLESIMI - LAVORI<br />
CONDOMINIALI E GARANZIA - TENDA E DISTANZA LEGALE - RIPARAZIONE
SOTTOBALCONE - APPALTO E DANNI - CONTROLLO CONTO CORRENTE - FIORIERE<br />
CONDOMINIALI IN USO A CONDOMINO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE FINESTRE -<br />
RIPRISTINO ABBAINO - CONDOMINIO PLURISCALE - DISTANZA CANNA FUMARIA -<br />
PIANTE IN CENTRO STORICO - IMMISSIONI E LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO<br />
- IMMISSIONI RUMOROSE - SOPRAELEVAZIONE E RISCALDAMENTO - ROGITO<br />
INCOMPLETO - MILLESIMI E CONTROSOFFITTO - MILLESIMI E ASSEMBLEA -<br />
APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI - EREDITA’ E PARCHEGGIO - CHIARIMENTO<br />
SU AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO - CAUSA PER INFILTRAZIONI DI ACQUA -<br />
EDIFICIO DI NUOVA COSTRUZIONE E AUTOCLAVE - RIPARAZIONE DANNO DA<br />
INFILTRAZIONI DI ACQUA - SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA - MONTAGGIO<br />
IMPALCATURA - DISTACCO RISCALDAMENTO E SPESE - VENDITA E CALDAIA -<br />
APPALTATO E SMANTELLAMENTO CANTIERE - DIMISSIONI AMMINISTRATORE -<br />
VENDITA EREDITA’ - DEMOLIZIONE LOCALE CALDAIA - DEMOLIZIONE SOLAIO -<br />
BONIFICA TETTO - RISCHIO FURTO - STILLICIDIO - COMPILAZIONE TABELLA<br />
MILLESIMALE - ODORI DI CUCINA - SCALE, LASTRICO SOLARE E MILLESIMI -<br />
GAZEBO E PASSAGGIO COMUNE - LASTRICO SOLARE E SICUREZZA - PANNELLI<br />
FOTOVOLTAICI - APPARTAMENTO UBICATO IN DUE DIVERSI EDIFICI - CHIAVE ED<br />
ESTRANEI AL CONDOMINIO - GARAGE INDIVISO - STILLICIDIO E LOCAZIONE -<br />
AMIANTO E DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE - BALCONE ATTREZZATO -<br />
LOCAZIONE E PARCHEGGIO - DIVISORIO BALCONE - VENDITA E SPESE<br />
CONDOMINIALI - MOROSITA’ E SMONTAGGIO PONTEGGIO - FURTO E SOSTITUZIONE<br />
PORTA - PALMA INVADENTE - ALLAGAMENTO CUCINA - SPESE E SERVITU’ - SPESE<br />
SUPERCONDOMINIO - CONTATORE ACQUA - INFILTRAZIONI DAL TETTO - UNA<br />
SITUAZIONE TORMENTATA - INQUILINO E DANNI - ALBERI INVADENTI -<br />
INSTALLAZIONE PORTA - SPURGO FOSSA BIOLOGICA E CONDOMINO<br />
RECALCITRANTE - PARCHEGGIO - CANCELLO E CHIAVE - INGRESSO NELLA<br />
PROPRIETA’ ALTRUI E DANNI - ACQUA SPORCA E MARCIAPIEDE -<br />
SUPERCONDOMINIO E SPESE - COSTRUTTORE E ASCENSORE - SCAVI E RIPRISTINO<br />
SEDE STRADALE - CALDAIA RISCALDAMENTO - ASSEGNAZIONE POSTI AUTO -<br />
CONDUTTORE E POSTO AUTO - RISTRUTTURAZIONE FACCIATA - OCCUPAZIONE<br />
SUOLO PUBBLICO - SPESE ASCENSORE - CADUTA FIORI E PULIZIA MARCIAPIEDE -<br />
AUTO IN ESPOSIZIONE E ASSICURAZIONE RESPONSABILITA’ CIVILE - VENDITA<br />
LOCALE CONDOMINIALE - COIBENTAZIONE TETTO E MILLESIMI - SERVITU’ E<br />
MILLESIMI - VIOLENZA IN CONDOMINIO - CONTATORE E PRIVACY - ESERCIZIO<br />
DELLA SERVITU’ - GAZEBO E DISTANZA LEGALE - SERVITU’ DI PASSAGGIO E<br />
ALLARGAMENTO DEL CANCELLO - UNA TETTOIA INVADENTE - S<strong>POSTA</strong>MENTO DELLA<br />
SERVITU’ - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO -<br />
SPESA REALIZZAZIONE POSTI AUTO - FACCIATA E TUBO DELL’ACQUA - FOSSA<br />
BIOLOGICA E SERVITU’ - NEGOZIO E SPESE COMUNI - SUOLO PUBBLICO E TAVOLINI
- CANNA FUMARIA E DANNI - PANORAMA ALTERATO - LAVORI URGENTI E NON -<br />
INQUILINO TRASCURATO - VIOLAZIONE DEL DIVIETO DI PARCHEGGIO -<br />
OCCUPAZIONE PERMANENTE SPAZIO COMUNE - LOCAZIONE E DISDETTA -<br />
LOCAZIONE E SPESE CONDOMINIALI - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE TERRAZZA A<br />
LIVELLO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ E PIANO TERRA - OCCUPAZIONE DI<br />
IMMOBILE - SERVITU’ E SPESE - ESTINZIONE DELLA SERVITU’ - VANO SCALE E<br />
IMMISSIONI RUMOROSE - INFILTRAZIONI E ASSICURAZIONE - RINUNCIA AL<br />
CONDOMINIO - VIOLAZIONE DI DOMICILIO - VENDITA E VIZI - INFERRIATE E<br />
VEDUTA - POZZO E RISTORANTE - QUORUM ASSEMBLEARE - PIANTE SU AREA<br />
COMUNE - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO E MODIFICA TABELLE MILLESIMALI -<br />
OSTRUZIONE PASSAGGIO - SERVITU’ E SPESE - DANNI DA ALLAGAMENTO -<br />
ESERCIZIO DELLA SERVITU’ - LOCAZIONE E PERTINENZE - APPALTO E VIZI<br />
DELL’OPERA - SUPERCONDOMINIO E DELIBERE - RECESSO CONTRATTO DI<br />
LOCAZIONE - LOCAZIONE E IMPIANTO NON A NORMA - LAVORI E CANONE DI<br />
LOCAZIONE - ASCENSORE OSCURATO - RIMOZIONE CANNA FUMARIA - ACCESSO DEL<br />
LOCATORE ALL’IMMOBILE LOCATO - SERVITU’ E DANNI - INSTALLAZIONE<br />
PONTEGGIO - SPESA ASCENSORE – DELEGA - INSTALLAZIONE ANTENNA<br />
CENTRALIZZATA - DANNI E ASSICURAZIONE - RIMOZIONE AMIANTO - CANNA<br />
FUMARIA IN AMIANTO - USO DEL MURO COMUNE - USO DELLA COSA COMUNE -<br />
SPESA RIFACIMENTO MURO - CHIUSURA PIANEROTTOLO - SPESA RIPARAZIONE<br />
FACCIATA - RISCALDAMENTO BOX - AMMINISTRATORE E DELEGA DELLE FUNZIONI -<br />
PROCURA E AMMINISTRATORE - INFILTRAZIONI LASTRICO SOLARE DI USO<br />
ESCLUSIVO - GATTI INVADENTI - SPESE COMUNI E CONDOMINO RIOTTOSO -<br />
TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE -<br />
LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO - AMMINISTRATORE<br />
DIMISSIONARIO E FONDO MANUTENZIONE SOTTOBALCONI - SERVITU’ E SPESE -<br />
VIZI DELL’IMMOBILE E MUTUO - COSTRUZIONE TETTO E RIDUZIONE IN PRISTINO -<br />
SUPERCONDOMINIO E CENTRALE TERMICA - CHIUSURA CANCELLO - MESSA IN<br />
SICUREZZA CORNICIONE - SERVITU’ - SOSTITUZIONE TOMBINO - INFILTRAZIONI<br />
DA LASTRICO SOLARE - BOX AUTO - ANTENNA CENTRALIZZATA - STILLICIDIO -<br />
RIPARAZIONE ANTENNA CONDOMINIALE - ASSEGNAZIONE POSTO AUTO -<br />
INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ - LAVORI CALDAIA - DANNI DA INFILTRAZIONI DI<br />
LIQUAMI - FRAZIONAMENTO SUPERCONDOMINIO - RISCALDAMENTO E INDEBITO<br />
ARRICCHIMENTO - CANNA FUMARIA - ANTENNA CENTRALIZZATA - NUOVA<br />
COSTRUZIONE E RISARCIMENTO - CONDOMINO TRASCURATO - INFILTRAZIONI DI<br />
UMIDITA’ - SPESA CONTATORE - LOCAZIONE E SPESE - SPESA RIFACIMENTO<br />
FACCIATA - APERTURA AUTOMATICA BOX - COSTRUZIONE CUCINA - CONTATORI<br />
ACQUA - RIMOZIONE CISTERNA - SMALTIMENTO ACQUE - SUPERCONDOMINIO E<br />
IRRIGAZIONE - INSTALLAZIONE NUOVA CANNA FUMARIA - INFILTRAZIONI E
CONSOLIDAMENTO EDIFICIO - SERVITU’ E SPESA - AUMENTO CUBATURA -<br />
RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E SPESA - SERVITU’ - SUPERCONDOMINIO E<br />
ILLUMINAZIONE - LOCAZIONE E DISAGI - INFERRIATA - LAVORI STRAORDINARI E<br />
MOROSITA’ - RICOSTRUZIONE MURO - DISSENSO DEL CONDOMINO RISPETTO ALLA<br />
LITE - PASSO CARRABILE - AMMINISTRATORE E RAPPRESENTANTE - CONTRATTO DI<br />
MANUTENZIONE ASCENSORE - ILLUMINAZIONE E SUPERCONDOMINIO -<br />
INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ E ASSICURAZIONE - ABBATTIMENTO ALBERO -<br />
S<strong>POSTA</strong>MENTO DI POZZETTO FOGNARIO - RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO<br />
ESCLUSIVO - IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE - RIMOZIONE AMIANTO -<br />
CANCELLO E SERVITU'<br />
Segnaliamo, di Germano Palmieri, il recentissimo Dizionario pratico del condominio, 1232<br />
pagine, Giuffrè <strong>Editore</strong>:<br />
Che la vita di condominio sia fonte di problemi, discussioni e, spesso, anche di liti giudiziarie è<br />
cosa risaputa. A volte basta poco, come l’uso improprio dell’ascensore o di un<br />
elettrodomestico, la cattiva custodia di un cane o di un gatto, o le marachelle di un figlio per<br />
creare le premesse per una lite. È importante quindi sapere come muoversi in un ambiente che<br />
può rivelarsi invivibile o almeno fonte di disagio e preoccupazione. Il volume nasce dalla<br />
pluriennale esperienza dell’avvocato Germano Palmieri e dal suo costante e intenso dialogo con<br />
i lettori del “Corriere Economia” e “Il diritto di tutti”. Il sottotitolo - “Con repertorio di oltre<br />
2.000 casi concreti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza”- enfatizza l’approccio pratico con<br />
cui l’autore ha affrontato la materia e il desiderio di fornire indicazioni concrete su come<br />
prevenire, per quanto possibile, l’insorgere di situazioni conflittuali nei rapporti condominiali.<br />
La materia è stata ordinata in ordine alfabetico e suddivisa in voci. Per ciascuna voce sono stati<br />
individuati gli interrogativi più frequenti accompagnati dalle relative risposte e completati dalle<br />
massime più incisive della Corte di Cassazione e dei giudici di merito. Non mancano accenni ad<br />
alcuni reati che possono turbare la vita del condominio. Infine, un completo sistema di rimandi<br />
interni permette di passare da una voce all’altra e di cogliere le indispensabili correlazioni tra<br />
un tema e l’altro.<br />
PARCHEGGIO
Abbiamo due auto: una la parcheggio fuori ed una nel cortile comune, davanti al mio garage,<br />
di proprietà privata; non ostruisce nessun passaggio per il momento. Una settimana fa ho<br />
trovato un biglietto con scritto che non si può parcheggiare e oggi un altro, con parole poco<br />
carine. Da cinque anni parcheggio la macchina sempre in quel punto e non ho mai avuto<br />
problemi con nessuno. L'auto é di proprietà privata: qualcuno può permettersi di toccarla o<br />
deve venire civilmente a parlarmi?<br />
A. G.<br />
In mancanza di un divieto contenuto nel regolamento contrattuale del condominio, il<br />
condomino può parcheggiare l’auto in cortile, purché rispetti i limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c.<br />
INFILTRAZIONI AUTORIMESSE SOTTOSTANTI A GIARDINO<br />
Abito in un condominio tipo case a schiera ma rialzate; gli appartamenti primo piano hanno<br />
giardini ad uso esclusivo (2) e privato (1) con infiltrazioni sotto dove ci sono 28 box privati, c'è<br />
anche una zona di manovra condominiale non compromessa, l'acqua si infiltra solo dentro 8<br />
box privati. In questo caso le spese di ripristino le sostengono un terzo chi ha i giardini e due<br />
terzi i proprietari del box oppure un terzo i proprietari dei giardini e due terzi tutti i<br />
condomini?<br />
G.<br />
Si applica l’art. 1125 c.c., che regola la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte<br />
e dei solai, ponendo a carico di coloro che utilizzano il piano di calpestio le spese da questo<br />
richieste, e a carico dei proprietari delle sottostanti autorimesse le spese riguardanti l’intonaco,<br />
la tinteggiatura e la decorazione del soffitto (Cass. 14/9/2005, n. 18194).
ALBERI E FOGLIE INVADENTI<br />
Abito in una villetta a 2 piani, ingressi indipendenti con giardino. Nel giardino dell'altro inquilino<br />
c'è un albero che arriva quasi al tetto che mi para la visuale e i suoi rami fra poco mi entrano<br />
dalla finestra. In più le foglie riempiono il mio giardino dove non ho alberi e ci perdo tanto<br />
tempo per pulirlo. Tempo fa, dissi al proprietario di provvedere in qualche modo (o pulire lui<br />
nel mio, o di mettere una rete). Nessuna risposta e nessun provvedimento da parte loro. Come<br />
devo agire per far segare e sfoltire quell'albero?<br />
E. B.<br />
Se l’albero è stato messo a dimora da meno di venti anni se ne può pretendere il taglio. La<br />
caduta delle foglie costituisce un fatto naturale, per cui il proprietario dell’albero non è<br />
responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei conseguenti danni (Cass. 9/82007, n. 17493). La<br />
stessa Cassazione, però, ha successivamente stabilito (sentenza n. 1260 del 21/1/2008) che,<br />
se le foglie che cadono dagli alberi del giardino confinante ostruiscono gronde e tombini, si è<br />
nel diritto di pretendere dal vicino il rimborso delle spese sostenute per liberare questi<br />
impianti.<br />
SUPERCONDOMINIO<br />
Abito in un quartiere che ha 2 palazzine di circa 8 famiglie per palazzina. Abbiamo solo<br />
l'ingresso ai box auto sotterraneo in comune ma gli ingressi alle abitazioni sono separate; si<br />
può definire condominio ed avere un amministratore se tutti i condomini non sono d'accordo<br />
tranne uno?<br />
G.
La struttura descritta rientra nel concetto di supercondominio, il cui amministratore può essere<br />
nominato dall’assemblea dei condomini. Se questa non provvede la nomina dell’amministratore<br />
può essere chiesta al giudice.<br />
INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO<br />
Se faccio istallare un impianto fotovoltaico sul tetto del condominio (oltre naturalmente al<br />
permesso firmato da tutti i condomini) devo cedere loro una parte di energia prodotta?<br />
L.<br />
L’energia appartiene a chi la produce, salvo diverso accordo con gli altri condomini.<br />
INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI<br />
Desidero installare sul tetto condominiale di circa 400 mq un impianto fotovoltaico per la parte<br />
di metri che mi spetta. In assemblea è stato proposto un impianto condominiale, ma i<br />
condomini non erano concordi. Ho chiesto il permesso il condominio, ma anche qui dubbi e<br />
contrarietà. E' possibile farlo ugualmente per i metri quadrati spettanti dimostrando con<br />
progetti e verifiche da parte di esperti di non danneggiare le parti in comune e poter usufruire<br />
ancora per poco di contributi e soprattutto risparmiare sulle bollette?<br />
P.<br />
Se, come nel caso di specie, l’installazione avviene su una parte comune, non se ne può<br />
alterare la destinazione, né impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro<br />
diritto. Di conseguenza, se le dimensioni dei pannelli sono tali da alterare il rapporto di
equilibrio tra le facoltà attuali e potenziali di utilizzazione da parte degli altri condomini,<br />
l’installazione non è consentita (App. Salerno 13/5/1983). Anche nel caso di dimensioni<br />
normali, però, si tratta di verificare se i pannelli non possano alterare il decoro architettonico<br />
dell’edificio, per cui è consigliabile installarli previo consenso degli altri condomini.<br />
SMALTIMENTO AMIANTO<br />
L'asl ci ha imposto lo smaltimento delle tubature di amianto del riscaldamento centralizzato<br />
site nel cavedio. L'impianto è stato installato negli anni '60 ed ha smesso di funzionare negli<br />
anni '80. Non vi è alcun documento ufficiale nè alcun verbale di assemblea che attesti quali<br />
condomini ne fossero allacciati. A quanto pare non è possibile stabilire con precisione il tragitto<br />
dei tubi fino agli appartamenti. C'è chi afferma che basta la diramazione al piano chi<br />
l'allacciatura per essere coinvolti nella spesa straordinaria. Ma il cavedio non è parte comune?<br />
Lo smaltimento dell'amianto non è un'emergenza sanitaria? In assenza di prove certe di dove<br />
finissero i tubi e di chi fosse realmente allacciato non sarebbe giusto che paghino tutti i<br />
condomini o almeno quelli che si affacciano sul cavedio?<br />
M.<br />
Se non si riesce a stabilire quali erano a suo tempo i condomini serviti dall’impianto di<br />
riscaldamento, alla spesa occorrente allo smaltimento dell’amianto devono contribuire tutti, in<br />
proporzione ai millesimi di proprietà.<br />
LAVORI E SMONTAGGIO TENDE<br />
Avendo deliberato la ristrutturazione esterna della palazzina (villette a schiera) dove abito e<br />
sono proprietario di 1 unità abitativa, volevo sapere a chi spetta l'onere di smontaggio e<br />
rimontaggio delle tende esterne e zanzariere che si rende necessario per la buona riuscita del<br />
lavoro visto che sul contratto non è stabilito?
M. M.<br />
Se tende e zanzariere sono state installate dal condomino, è questi è tenuto a farsi carico della<br />
spesa richiesta dallo smontaggio per consentire l’effettuazione dei lavori.<br />
LAVORI E ALLACCIO AL CONTATORE CONDOMINIALE<br />
Può un Amministratore condominiale autorizzare un condomino ad allacciarsi al contatore<br />
dell'ascensore comune per levigare il proprio appartamento di ca. 150 metri quadrati senza<br />
mettere a conoscenza gli altri condomini? Può lo stesso Amministratore giustificarsi dicendo<br />
che il Condomino pagherà un corrispettivo al condominio? I lavori si sono protratti per una<br />
settimana ed i fili di collegamento tra il contatore dell'ascensore (sottoscala) e il primo piano<br />
(appartamento del condomino) sono stati stesi senza rispettare alcuna misura di sicurezza<br />
A.<br />
Per accordare un’autorizzazione del genere non occorre convocare l’assemblea, trattandosi di<br />
atto inquadrabile nell’ambito della solidarietà fra condomini, tanto più che il condomino ha<br />
offerto il pagamento di un corrispettivo. L’amministratore, però, ha corso il rischio di<br />
rispondere degli eventuali danni prodotti dall’inosservanza delle norme di sicurezza.<br />
INFILTRAZIONI DAL TETTO<br />
Vorrei sapere a chi rivolgermi e come fare per poter imporre al condominio (non abbiamo un<br />
amministratore ufficiale, solo uno dei condomini si occupa di pagare le spese e far funzionare<br />
alla belle meglio le cose trattandosi di un piccolo condominio di solo 8 famiglie) di aggiustare il
tetto. Continuano solo a volerlo "rattoppare" ed io essendo all'ultimo piano continuo ad avere<br />
infiltrazioni notevoli di acqua ogni volta che piove.<br />
D. T.<br />
Il condomino può convocare l’assemblea con all’ordine del giorno il problema delle infiltrazioni.<br />
Se l’assemblea non riesce a deliberare può rivolgersi al giudice.<br />
IMMISSIONI DA CANNA FUMARIA<br />
Il mio vicino ha installato una canna fumaria esterna che manda un cattivo odore di pellet e<br />
dalla quale soprattutto fuoriesce fuliggine nera che invade la mia terrazza e ha rovinato la<br />
scala che mi porta all'appartamento superiore. Preciso che gli immobili sono attaccati e che il<br />
tetto dell'appartamento del vicino è quasi al livello della scala e che la canna fumaria è a circa<br />
un metro dalla stessa. Le chiedo se posso intervenire in qualche modo significando che il<br />
problema potrebbe essere risolto collegando la canna fumaria come era in origine e cioè alla<br />
canna fumaria del camino, decisamente più alta di quella attuale.<br />
M. I.<br />
Se le immissioni superano la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., chi ne è danneggiato<br />
può pretendere che vengano ricondotte nella norma attraverso gli opportuni accorgimenti. Se il<br />
vicino non provvede non rimane che rivolgersi al Giudice di pace.<br />
SPESA RIPARAZIONE LUCERNARIO
Ho acquistato 3 anni fa un appartamento in condominio. Il vecchio proprietario aveva<br />
ristrutturato l'appartamento aprendo un abbaino sul tetto ovviamente condonandolo in seguito<br />
e comunque prima che io lo comprassi. Ora stiamo ripartendo le spese di rifacimento del tetto<br />
e smaltimento eternit e l'amministratore mi ha addebitato delle spese per adeguamento del<br />
lucernario. E' giusto?<br />
L.<br />
Poiché l’abbaino è stato aperto dal proprietario dell’appartamento, è questi a dover sostenere<br />
la spesa richiesta dalla riparazione.<br />
DISTANZE<br />
Abito in una palazzina di due piani, quindi due appartamenti con due entrate separate. Io sono<br />
al pian terreno, quindi ho la porta con 2 finestre che danno sul cortile. L'inquilino di sopra a<br />
quanta distanza dovrebbe parcheggiare dai miei punti luce? Inoltre, avendo un cancello grande<br />
per entrata macchine e uno piccolino per persone a piedi vorrei anche sapere se c'è una<br />
distanza da mantenere davanti al cancelletto piccolo?<br />
G.<br />
Sul punto non esistono distanze codificate. Il condomino è pertanto tenuto a parcheggiare in<br />
modo da non ostacolare le manovre da parte degli altri condomini e a non provocare<br />
immissioni superiori alla normale tollerabilità.<br />
DISABILE E PARCHEGGIO
Sono disabile al 100% con accompagnamento per gravi problemi motori. Ho chiesto al<br />
condominio, di poter sostare il veicolo di mia proprietà nel cortile condominiale. Il condominio<br />
in maggioranza ha risposto no, nonostante nel medesimo parcheggiano alcune auto 28 giorni<br />
al mese, fregandosene dei rimbrotti di molti. Le chiedo se esistono sentenze di Cassazione che<br />
mi diano ragione.<br />
V. G.<br />
Se i condomini parcheggiano nel cortile in spregio al divieto, a maggior ragione può farlo il<br />
condomino disabile, fino a quando non si pervenga ad una regolamentazione dell’uso di questa<br />
parte comune. L’interessato può anche, ai sensi del secondo comma dell’art. 188 del nuovo<br />
codice della strada, chiedere al Sindaco la creazione di uno spazi di parcheggio sulla strada<br />
adiacente all’edificio. Per il Tribunale di Firenze (sentenza del 13/2/2008), poiché è da<br />
escludere che l’assegnazione, nell’ambito della rete viaria interna, di un posto macchina<br />
riservato davanti ai fabbricati in cui si trovi un disabile implichi una sottrazione all’uso comune<br />
di un numero di posti macchina così grande da vanificare totalmente il diritto degli altri<br />
consorziati di usare della strada comune (oltre che per il transito, anche per il posteggio), alla<br />
stregua di una interpretazione costituzionalmente orientata dell’art. 1102 c.c. deve riconoscersi<br />
un tale diritto ove risulti dimostrato - al contempo - che la persona residente nell’unità<br />
immobiliare in questione abbia sensibili difficoltà deambulatorie e che l’assegnazione di un<br />
posto-auto riservato sia una misura necessaria per garantirne la mobilità.<br />
CHIUSURA BOX<br />
Dispongo di un posto auto coperto di mia proprietà il cui ingresso si trova sul prospetto<br />
dell'edificio condominiale di pertinenza. All'interno del posto auto ho installato un serbatoio<br />
d'acqua, con relativa pompa, di esclusivo asservimento dell'appartamento di mia proprietà<br />
posto all'ultimo piano dell'edificio. Vi chiedo se è possibile montare all'ingresso del posto auto<br />
di cui sopra un sezionale, anche per ragioni di sicurezza, pur non avendo cubatura disponibile.<br />
Qualora questo fosse possibile, la chiusura dovrei sottoporla ad approvazione dell'assemblea<br />
condominiale e relativa autorizzazione dell'ufficio tecnico comunale?
F. S.<br />
In mancanza di una contraria disposizione contenuta nel regolamento di condominio approvato<br />
all'unanimità o nel titolo di acquisto, il condomino può chiudere il posto auto di cui sia<br />
proprietario esclusivo (Cass. 18/10/1991, n. 11019); ciò, però, a condizione di non limitare il<br />
godimento delle parti comuni ad opera degli altri condomini e di non ledere il decoro<br />
architettonico dell’edificio. Consigliabile acquisire il consenso di tutti gli altri condomini,<br />
potendo la lesione del decoro architettonico essere eccepita anche da uno solo di essi. Quanto<br />
al Comune, il lettore può informarsi presso l’ufficio tecnico, anche se ritengo che il difetto di<br />
cubatura sia preclusivo all’installazione della porta.<br />
LUCE PIANEROTTOLO<br />
Vorrei avere un chiarimento in merito ad una cosa recentemente accaduta al mio<br />
appartamento. Nel 2002 ho acquistato un bivani frutto di frazionamento. Il venditore dal quale<br />
io ho acquistato il bivani si è accollato tutte le spese relative al rifacimento delle cassette<br />
postali e citofoni nonché attacchi dell’antenna, ma non ha provveduto a sobbarcarsi le spese<br />
relative al rifacimento delle tabelle millesimali... che, infatti, son state arbitrariamente, seppur<br />
di poco aumentate (1015/1000). Fino a pochi mesi fa nell’abitacolo che esiste tra il mio e<br />
l’altro appartamento e che è chiuso dal portoncino preesistente per salvaguardare il prospetto<br />
del pianerottolo, esisteva una luce interna attaccata al contatore della luce scala che si<br />
accendeva a tempo ogni qual volta si pigiava l’interruttore del pianerottolo e che ci<br />
permetteva di vedere la toppa della nostra porta e della porta di fronte. L’amministratore<br />
sostiene che ha staccato la luce dietro delibera condominiale ritenendo ingiusto che la luce<br />
dell’abitacolo di accesso solo ai due appartamenti frutto del frazionamento fosse attaccato al<br />
contatore della luce scala. L’amministratore infatti sostiene che quell’abitacolo non è<br />
considerabile alla stessa stregua del pianerottolo in quanto non di uso comune di tutti i<br />
condomini ma solo di quei due che abitano nelle due unità nate dal frazionamento tanto è<br />
vero, sostiene, che la luce la cambiavamo a nostre spese sempre (tra l’altro sempre con<br />
lampadine a risparmio energetico). E' vero quanto detto dal mio amministratore?<br />
T. M.
Se il pianerottolo è destinato, di fatto, al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, è da<br />
escludere che rientri fra le parti comuni (Cass. 12/11/1998, n. 11405). Di conseguenza la<br />
spesa richiesta dalla sua illuminazione grava sul proprietario dell’unità immobiliare che ne è<br />
servita.<br />
SENTENZA DEFINITIVA<br />
Esiste una procedura per poter bloccare una sentenza di demolizione di una casa contestata<br />
dal mio vicino per le distanze? La casa attualmente è abitata ormai da 20 anni, ho con me mio<br />
padre di 85 anni invalido civile e mia mamma di 76 anni affetta da carcinoma. non siamo<br />
riuscita a fare appello in cassazione di tale sentenza perché per colpa del mio avvocato che ha<br />
dato domicilio per le notifiche in corte di appello non ha controllato e quindi sono passati i<br />
termini in quanto al sottoscritto e stata notificata sei mesi dopo la notifica al mio avvocato,<br />
cosa si può fare?<br />
B. G.<br />
L’articolo 395 del codice di procedura civile prevede delle fattispecie d’impugnazione per<br />
revocazione delle sentenze pronunciate in grado di appello o in unico grado. Il lettore può<br />
consultare il proprio avvocato (non quello che si è fatto sfuggire il termine), ma è da escludere<br />
che vi rientri il suo caso.<br />
INSTALLAZIONE VETROCEMENTO<br />
Ho un problema condominiale derivante dalla copertura, con parquet per lavori eseguiti per<br />
migliorare l'impatto energetico, di 8 mattonelle di vetrocemento inserite nel pavimento della<br />
mia terrazza coperta. La signora del piano di sotto avendo la stessa terrazza coperta, da me<br />
avvertita dei lavori e consenziente, ha cambiato opinione e chiede di rimuovere la copertura
delle mattonelle motivando come servitù la poca luce filtrante dalla mia terrazza dalle stesse<br />
mattonelle non considerando la luce che dovrebbe ricevere dalle finestre della terrazza di oltre<br />
50 metri quadri. Siamo all'Organismo di conciliazione e la Signora modificando ancora il suo<br />
atteggiamento accetta un pagamento per questa che ritiene servitù.<br />
G.<br />
Se non risulta trascritta presso l’Agenzia del territorio la relativa servitù, e i pannelli sono stati<br />
posti in opera da meno di venti anni (in caso contrario il vicino potrebbe eccepire l’intervenuta<br />
usucapione), il proprietario della terrazza può sostituirli con il parquet.<br />
OSTRUZIONE CANNA FUMARIA<br />
Il proprietario di un locale con camino chiede ai proprietari dei due appartamenti sopra, di<br />
eliminare le ostruzioni che impediscono il normale funzionamento della sua canna fumaria che<br />
passa nei muri del comdominio. Domanda: la spesa della nuova canna fumaria che va dal<br />
locale al tetto più il comignolo è da ripartire in 3 o in 2? le spese di rimozione delle ostruzioni è<br />
chiaro che vengano sostenute dai proprietari dei 2 appartamenti sopra.<br />
L. C.<br />
La spesa richiesta dall’installazione della nuova canna fumaria va ripartita fra i condomini che<br />
ne usufruiscono, in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diversa convenzione.<br />
UTILIZZO CANNA FUMARIA CONDOMINIALE
Posso costruire un camino funzionante usando la canna fumaria del condominio senza chiedere<br />
autorizzazione?<br />
M. I.<br />
Se si tratta della canna fumaria dell'impianto condominiale dismesso, ed è idonea ad accogliere<br />
lo smaltimento dei fumi provenienti dal camino del lettore, può essere legittimamente<br />
utilizzata; con la dismissione dell'impianto centrale, infatti, non è venuta meno la comproprietà<br />
dei singoli condomini sulla relativa canna fumaria, che in quanto manufatto autonomo è<br />
suscettibile di svariate utilizzazioni (Cass. 17/2/1995, n. 1719). In ogni caso è consigliabile<br />
acquisire l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.<br />
PONTEGGIO<br />
Sono proprietario di un appartamento a piano terra con villetta di un palazzo di 8 piani. Fra<br />
qualche mese si dovrà procedere a lavori di rifacimento della facciata dell'immobile che<br />
prevederà l'istallazione del ponteggio mobile i cui piloni saranno sistemati per alcuni mesi<br />
all'interno della villetta medesima. Questo ovviamente comporterà la grave limitazione<br />
dell'utilizzo della mia proprietà verso la quale credo non posso oppormi ma vorrei sapere se<br />
tale limitazione comporta un indennizzo in mio favore da parte del condominio.<br />
F. P.<br />
Per il Tribunale di Roma (sentenza del 10/12/2007) l'occupazione di spazi di proprietà<br />
esclusiva siti all'interno dell’edificio condominiale, che si renda indispensabile per l'esecuzione<br />
di lavori di manutenzione e ristrutturazione alle parti comuni dell'edificio, non fa sorgere<br />
automaticamente, in capo al proprietario dei suddetti spazi, alcun diritto a percepire un<br />
indennizzo. Se però la presenza del ponteggio, magari per mesi, causa un danno alla proprietà<br />
esclusiva del condomino, questi ha diritto a un’adeguata indennità, ai sensi del secondo<br />
comma dell’art. 843 c.c.
RISARCIMENTO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA<br />
A gennaio ho avuto un problema di allagamento del mio appartamento dovuto ai tubi di scolo<br />
acqua dei pozzi bianchi, non puliti da parte della società di espurgo. Avendo il pavimento di<br />
legno le tavole si sono subito alzate perchè il problema si è proseguito per circa 3 giorni. Ho<br />
chiesto alla amministratrice di rimborsare il danno subito. Ho fatto pervenire un preventivo di<br />
spesa e l'amministratrice mi ha pagato il dovuto. Ora il nuovo amministratore dice che io avrei<br />
dovuto informare l'assemblea. Perchè l'assemblea deve essere sempre informata su quello che<br />
succede nel condominio. Ma questo non va a ledere la mia privacy?<br />
via mail<br />
Il lettore si è comportato correttamente informando l’amministratore del danno subìto. E’<br />
l’amministratore che, a sua volta, informa l’assemblea facendo nome e cognome del<br />
danneggiato, colpito da un evento assolutamente normale di certo non coperto da privacy nei<br />
confronti degli altri condomini.<br />
EDIFICIO FATISCENTE<br />
Abito in un condominio degli anni '40 di 8 unità abitative, comprato 2 anni e mezzo fa. Il<br />
palazzo appare fatiscente (in realtà lo è) verniciatura scale non si fa da 20 anni circa, pezzi di<br />
intonaco che si sono scrostati dall'esterno della palazzina e altri stanno per cadere, cantine<br />
dove sembra che le travi stiano marcendo, insomma , potrei andare avanti ancora, ma penso<br />
che quanto elencato possa bastare! Quando abbiamo comprato casa purtroppo per noi, non<br />
abbiamo fatto caso a tutto ciò, forse l'inesperienza... è la nostra prima casa. In previsione della<br />
riunione di condominio fra pochi giorni (dove si proporrà di risistemare le parti comuni della<br />
palazzina) vi volevo rivolgere alcune domande. Se, fatta la proposta di sistemare le parti<br />
comuni, non si dovesse raggiungere la maggioranza cosa bisogna fare? Starsene zitti e
aspettare che succeda una disgrazia (se cade un pezzo di intonaco in testa a qualcuno che<br />
passa per strada) oppure andare avanti per vie legali contro i condomini che non sono<br />
d'accordo nel sistemare il palazzo? In questo caso a chi rivolgersi? L'amministratore ha il<br />
compito o un potere ben preciso per far fronte a certi problemi?<br />
F. C.<br />
Se le condizioni dell’edificio sono tali da rappresentare un pericolo per gli stessi condomini e<br />
per chi si trovi a transitare nei pressi, e l’assemblea non delibera i necessari interventi, il<br />
condomino può rivolgersi al giudice. L’amministratore può nel frattempo attivarsi presso i<br />
Vigili del fuoco se, per esempio, vi sono infissi o parti d’intonaco pericolanti.<br />
LOCAZIONE, ALLAGAMENTO E RIPARAZIONE<br />
Considerato che compete al conduttore la riparazione di un danno provocato al parquet del<br />
soggiorno a seguito di perdita di acqua dal tubo della lavatrice, mi chiedo se il locatore può<br />
imporre al conduttore la scelta della propria ditta e dunque determinare il prezzo<br />
dell'intervento, e se la responsabilità del conduttore è limitata a ripristinare la situazione<br />
preesistente. E ancora, se il danno in questione si è sovrapposto ad un precedente danno<br />
provocato con le stesse modalità per il quale il locatore ha ricevuto indennizzo senza però<br />
provvedere alle riparazioni? L'ultimo conduttore è tenuto a rifare il pavimento per intero? In<br />
che misura il proprietario deve partecipare se intende rifare il pavimento da capo?<br />
M. T. D.<br />
Il locatore può pretendere che la riparazione venga fatta a regola d’arte ma non può imporre<br />
un proprio artigiano e il relativo prezzo. Se il danno è stato provocato a una pavimentazione<br />
danneggiata da un precedente sinistro, il conduttore è tenuto al ripristino dei luoghi quali si<br />
presentavano all’inizio della locazione, a parte il normale deterioramento dovuta all’uso. Per un
ipristino che riporti la pavimentazione allo stato anteriore al primo sinistro le parti possono<br />
accordarsi sulla ripartizione della spesa in base ai valori suggeriti da un bravo tecnico.<br />
INSTALLAZIONE ANTENNA SUL LASTRICO SOLARE DI UN ALTRO CONDOMINO<br />
Sono proprietario di uno stabile con 2 appartamenti e i lastrici solari di proprietà esclusiva. Il<br />
proprietario del piano terra può installare un'antenna sui miei lastrici solari?<br />
C.<br />
Il lastrico solare, ancorché adibito all'uso esclusivo di un condomino, può essere utilizzato per<br />
l'installazione di antenne TV da parte degli altri condomini, ai sensi dell'art. 1 della L.<br />
6/5/1940, n. 554, dettato per le antenne radiofoniche ma esteso dalla giurisprudenza alle<br />
antenne televisive. Questa soluzione, però, è subordinata alla condizione che il condomino non<br />
disponga di uno spazio proprio nel quale alloggiare l’impianto.<br />
LOCAZIONE E RADIATORI DIFETTOSI<br />
Abito in affitto in un appartamento con impianto centralizzato. Nel solo salone, molto grande,<br />
la proprietaria, circa 30 anni fa, ha fatto installare dei condizionatori al posto dei comuni<br />
caloriferi. Questi condizionatori si sono usurati e non sono più funzionanti. Abbiamo segnalato<br />
quanto sopra per tempo. Oggi, a caloriferi accesi mi trovo con una gran parte della casa al<br />
freddo. Come mi devo comportare se la proprietaria non provvede?<br />
C.
Se il locatore disattende la richiesta di riparazione o sostituzione dei radiatori, avanzata a<br />
mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, il conduttore può rivolgersi al giudice, anche<br />
con richiesta di provvedimento d’urgenza considerata la stagione.<br />
ASCENSORE FUORI USO E COSTRUTTORE INDOLENTE<br />
Ho comprato da circa un anno un appartamento al secondo piano di un palazzo di cinque piani<br />
e ad oggi l'ascensore non è funzionante. Parlando con il costruttore mi ha detto di non volersi<br />
sobbarcare le spese di manutenzione dell'ascensore, in quanto gli altri appartamenti sono tutti<br />
invenduti. Io ho problemi alle anche che mi creano un serio disagio per affrontare le scale ogni<br />
giorno (dovendo andare a lavorare). Come posso fare per far mettere in funzione l'ascensore e<br />
pagare solo le spese che mi competono? Aggiungo che essendoci solo io non c'è nessuno che<br />
amministra il condominio anche perchè come suddetto le quote di maggioranza le detiene il<br />
costruttore.<br />
M. M.<br />
Il condomino può, ai sensi del secondo comma dell’art. 66 disp. att. e trans. c.c., inviare<br />
all’amministratore, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, un formale avviso di<br />
convocazione dell’assemblea, avendo cura di rispettare il termine di cinque giorni previsto dal<br />
terzo comma dello stesso articolo e indicando all’ordine del giorno il problema dell’ascensore.<br />
Se il costruttore non si presenta, o presentandosi non si dichiara disponibile a contribuire alla<br />
riparazione, il condomino può rivolgersi al giudice.<br />
LAVORI INCOMPIUTI<br />
Abito in un condominio di 6 appartamenti; abbiamo deciso di affidare a un'impresa il restauro<br />
delle terrazze. Il lavoro è stato eseguito ma non completato (manca l'impermeabilizzazione dei<br />
pavimenti) se non che l'impresa non si fa vedere almeno da un anno a questa parte. Non<br />
abbiamo versato anticipi. Come dobbiamo comportarci se l'impresa dovesse rifarsi viva per
completare i lavori ed esigere il pagamento? Noi non vorremmo più averci a che fare e<br />
abbiamo intenzione di rivolgerci ad altri per terminare i lavori. C'è qualche legge che ci tuteli?<br />
B. G.<br />
L’amministratore del condominio può, ai sensi dell’art. 1454 c.c., intimare al costruttore, a<br />
mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, di riprendere i lavori entro congruo termine<br />
(almeno 15 giorni), specificando che, decorso detto termine senza che ciò sia avvenuto, il<br />
contratto s’intenderà risolto per inadempimento ai sensi dell’art. 1453 c.c. In caso<br />
d’inadempimento, prima di affidare i lavori a un’altra impresa è opportuno “fotografare” lo<br />
stato dei lavori attraverso un accertamento tecnico preventivo o quanto meno una perizia<br />
giurata, ad evitare problemi in sede di pagamento dei lavori fin qui eseguiti.<br />
PULIZIA CAVEDIO<br />
Ho un appartamento al primo piano con alcune finestre che si affacciano su un lastrico - molto<br />
grande, che risulta di proprietà di due negozi sottostanti. Il lastrico risulta chiuso su tutte le<br />
quattro parti dalle pareti dei palazzi contigui, le finestre del mio appartamento e di quello di<br />
fianco hanno inferriate fisse e apribili. Poichè nessuno provvede alla pulizia di questo<br />
lastrico/cortile, lo stesso si riduce in una discarica raccogliendo vari oggetti che cadono dagli<br />
appartamenti soprastanti e la situazione è aggravata dal fatto che da un terrazzo di un palazzo<br />
attiguo sporge un bellissimo glicine, che purtroppo specialmente in autunno lascia cadere le<br />
foglie in questo grande "cavedio". Preciso che un negozio risulta avere la proprietà ma non ha<br />
alcuna possibilità di accedere al lastrico se non attraverso le finestre del mio appartamento o<br />
da quello di fianco. A chi spetta la pulizia di questo lastrico/cortile? Se i proprietari dei negozi<br />
non provvedono è possibile fare effettuare le pulizie dall'incaricato delle pulizie del condominio<br />
e addebitare loro le spese? Attualmente, per avere un affaccio decente provvedo io<br />
saltuariamente a mantenere un minimo di pulizia ma ovviamente non credo sia giusto<br />
continuare in questo modo.<br />
C. G.
Non si può pretendere che il vicino provveda alla pulizia della propria unità immobiliare e delle<br />
relative pertinenze -qual è appunto il cavedio-, a meno che la sporcizia non dia luogo a una<br />
situazione di pericolo, per esempio sotto il profilo igienico. Nel caso di specie, però,<br />
responsabili della situazione lamentata dal lettore sono il proprietario del glicine e i condomini<br />
che “lasciano cadere” nel cavedio gli oggetti più disparati: sono questi, infatti, che previa<br />
autorizzazione dei proprietari del cavedio, dovrebbero attivarsi per la pulizia.<br />
ESALAZIONI BARBECUE<br />
Vivo in un condominio. Il mio coinquilino quasi tutte le domeniche fa il barbecue in terrazza<br />
recando cattivi odori sia in casa che alla biancheria stesa sulle terrazze? Posso fare qualcosa<br />
per tutelarmi ed evitare che tutto questo non accada?<br />
A. S.<br />
Le esalazioni provenienti dal fondo del vicino devono essere sopportate se non superano la<br />
normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c..; normale tollerabilità accertabile attraverso una<br />
consulenza tecnica. Considerato che il vicino accendo il barbecue soltanto la domenica (e<br />
neppure tutte), il lettore può stendere la biancheria nei giorni feriali, avendo cura di chiudere le<br />
finestre quando il vicino cucina sul balcone.<br />
RIPARTIZIONE SPESA SCAVO STRADALE
In caso di scavi e successivo ripristino della sede stradale appartenente al condominio le quote<br />
vanno divise in millesimi o a testa?<br />
L. F.<br />
La spesa va ripartita in base ai millesimi di proprietà salvo diverso accordo (primo comma art.<br />
1123 c.c.).<br />
LOCAZIONE CASA FAMILIARE<br />
L'assegnataria della casa coniugale può locare l'immobile per ragioni di necessità?<br />
G. G.<br />
Il primo comma dell’art. 155-quater c.c. stabilisce che il diritto al godimento della casa<br />
familiare viene meno qualora l’assegnatario non abiti o cessi di abitare stabilmente nella casa<br />
familiare o conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio.<br />
PARCHEGGIO AUTOVETTURA ALIMENTATA A GPL<br />
Possono posteggiare le auto a GPL, nei box sotterranei di un grande complesso?<br />
F. F.
Il paragrafo 10.6 del decreto del ministro dell'Interno 1/2/1986 sulla sicurezza antincendi per<br />
la costruzione e l'esercizio di autorimesse e simili stabilisce che il parcheggio di autoveicoli<br />
alimentati a gas avente densità superiore a quella dell'aria è consentito soltanto nei piani fuori<br />
terra, a condizione che non siano comunicanti con i piani interrati. Con successivo decreto<br />
22/11/2002, lo stesso ministro ha stabilito che il parcheggio degli autoveicoli alimentati a gas<br />
di petrolio liquefatto con impianto dotato di sistema di sicurezza conforme al regolamento<br />
ECE/ONU 67-01 è consentito nei piani fuori terra e al primo piano interrato delle autorimesse,<br />
anche se organizzate su più piani interrati. Deve però trattarsi di autorimesse conformi al D.M.<br />
1/2/1986. Nel caso, poi, di autorimesse soggette ai controlli di prevenzione incendi, è richiesto<br />
il rispetto delle procedure di cui al D.P.R. 12/1/1998, n. 37.<br />
RIFACIMENTO FACCIATA E ANIMALI<br />
Due domande:<br />
1. l'assemblea di condominio ha deciso il rifacimento delle facciate. Io abito al piano terreno,<br />
ho un terrazzo tutt'attorno e, tramite una scaletta, accedo al mio giardino. Volevo sapere se è<br />
prevista<br />
un'indennità per occupazione del mio terrazzo con i ponteggi;<br />
2. il gatto del mio vicino è libero notte e giorno, accede all'appartamento del suo proprietario<br />
tramite un'apertura nella finestra. per entrare ed uscire passa dal mio terrazzo e giardino,<br />
succede che spesso viene a fare i bisogni nel mio giardino. Siccome io ho un coniglietto nano<br />
che va in giardino, lo devo sempre seguire per paura che il gatto gli faccia del male essendo un<br />
predatore, inoltre ho paura anche che possa finire sulle feci del gatto. Come posso impedire al<br />
gatto di passare sul mio fondo? Ho già parlato con il mio vicino il quale mi ha detto che il suo<br />
gatto è abituato così.<br />
S. M.
Per il Tribunale di Roma (sentenza del 10/12/2007) l'occupazione di spazi di proprietà<br />
esclusiva siti all'interno dell’edificio condominiale, che si renda indispensabile per l'esecuzione<br />
di lavori di manutenzione e ristrutturazione alle parti comuni dell'edificio, non fa sorgere<br />
automaticamente, in capo al proprietario dei suddetti spazi, alcun diritto a percepire un<br />
indennizzo. Se però la presenza del ponteggio, magari per mesi, causa un danno alla proprietà<br />
esclusiva del condomino, questi ha diritto a un’adeguata indennità, ai sensi del secondo<br />
comma dell’art. 843 c.c. Quanto al gatto, il proprietario dell’animale risponde dei danni da<br />
questo provocati a terzi, ai sensi dell’art. 2052 c.c., salvo non provi il caso fortuito: caso<br />
fortuito di certo non ravvisabile nel lasciare l’animale libero di andare dove vuole.<br />
S<strong>POSTA</strong>MENTO CONTATORE<br />
Sto ristrutturando casa e desidero spostare il contatore Enel attualmente nel vano scale<br />
condominiale, alloggiandolo in apposito vano tecnico sul muro di cinta . il muro ha la parte<br />
esterna rivolta verso una strada chiusa cui accedono altri residenti in fabbricati distinti dal mio.<br />
Nel caso di diniego di autorizzazione da parte dei condomini /residenti nel mio palazzo ho in<br />
qualche modo diritto ad eseguire comunque il manufatto?<br />
A. D. M.<br />
Il contatore può essere alloggiato nel muro comune, nel rispetto dei limiti previsti dall’art.<br />
1102 c.c.: non alterare la destinazione di questa parte comune e non impedire agli altri<br />
condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Se però il muro affaccia su una strada<br />
sulla quale il lettore non ha il diritto di passaggio, deve chiedere l’autorizzazione ai proprietari<br />
di questa, formalizzando in caso affermativo la costituzione della relativa servitù.<br />
SMALTIMENTO ETERNIT
Molti anni fa – all’incirca 30 - in un attico del mio palazzo sono state verandate una parte dei<br />
terrazzi privati con una struttura a copertura in eternit, i vecchi proprietari hanno tirato su dei<br />
muri ed intonacato il tutto - creando così delle vere e proprie stanze abusive con copertura<br />
sempre in eternit. In seguito - non so precisamente in che anno - i proprietari dei terrazzi<br />
hanno condonato le opere abusive. In occasione della sistemazione della facciata a chi<br />
spettano le spese di rifacimento dei tetti di queste stanze e di rimozione e smaltimento<br />
dell'eternit? Si possono considerare come lastrico solare?<br />
M. D. V.<br />
Sia lo smaltimento dell’eternit che il rifacimento dei vani ricavati sulla terrazza sono a cura e<br />
spese del proprietario di questa.<br />
INNALZAMENTO RETE<br />
Sono proprietario di un appartamento al piano terra in un condominio. Ho un giardino privato<br />
di proprietà confinante con quello del mio vicino. Questi giardini sono divisi da una rete alta<br />
circa un metro. Il mio vicino possiede un cane di grossa taglia che piu volte ha manifestato<br />
atteggiamenti aggressivi, avendo io una bimba di nove mesi vorrei far innalzare l'altezza di tale<br />
rete divisoria. A chi spetta l'onere di farlo?<br />
G. M.<br />
Se il muro è comune, la relativa spesa grava su entrambi i confinanti. Poiché, però, la modifica<br />
si rende necessaria a causa di una situazione di pericolo creata dal vicino, dovrebbe essere<br />
questi a farsi integrale carico della spesa, o quanto meno a prendere l’iniziativa per
l’innalzamento della rete, per evitare di essere chiamato a rispondere di possibili e più o meno<br />
gravi danni provocati dall’animale.<br />
RIPARAZIONE LUCERNARIO<br />
Abito in un condominio all'ultimo piano,in un appartamento mansardato con copertura a due<br />
falde, ho due lucernari,da tempo ogni qualvolta piove (da essi) mi entra acqua,<br />
l'Amministratore ha prospettato due ipotesi :<br />
1) cambiare il lucernari (hanno circa 10 anni);<br />
2) Farli ispezionare da un tecnico capire da dove entra l'acqua e ripararli.<br />
In entrambe le soluzioni,le spese devo pagarle io oppure anche i lucernari fanno parte del<br />
condominio quindi pagamento distribuito a millesimi?<br />
W.<br />
Se il lucernaio è stato realizzato con la costruzione dell’edificio, è assimilabile al tetto e quindi<br />
condominiale. Se invece è stato realizzato dal proprietario esclusivo del sottotetto per dare aria<br />
e luce a questa unità immobiliare, è di sua proprietà. Per le spese di riparazione e sostituzione<br />
ci si regola di conseguenza.<br />
COIBENTAZIONE<br />
Abito in una casa bifamiliare, sto al 2° piano, al primo stanno dei parenti di mio marito. L'anno<br />
scorso abbiamo coibentato tutta la casa mettendo il cappotto e rifatto il tetto. Con l'occasione
ho utilizzato il "Piano Casa" di R.Lombardia che mi consentiva di alzare, nel sottotetto, la parte<br />
di solaio di mia proprietà ricavandone una piccola mansarda.Dal momento che i parenti di mio<br />
marito non hanno inteso ricavare nel loro sottotetto adibito a solaio nessuna mansarda poichè<br />
non interessati, ho acquistato dagli stessi i volumi allo scopo di ricavare qualche metro in più<br />
nella mansarda. Ho ottenuto regolare permesso di Costruire. Sul piano dove prima c'erano i<br />
solai (mio e degli altri coinquilini) ora c'è, quindi, la mansarda realizzata (con regolare porta di<br />
accesso) e la parte di solaio degli altri proprietari (con distinta porta di accesso). Il pianerottolo<br />
di accesso ai locali è in comune. A distanza di un anno abbiamo intrapreso i lavori per il<br />
rifacimento della scala di accesso alla mansarda ed al solaio. La scala preesistente, come da<br />
accordi intercorsi con gli altri "comproprietari" un anno fa, va ridisegnata con leggero<br />
ampliamento del pianerottolo al fine di consentire un accesso meno angusto alla mansarda. E<br />
qui arriva il dunque. Dobbiamo comprare i marmi per la scala e pianerottolo e i<br />
muratori/geometra dicono che bisogna stabilire la quota del pianerottolo. A loro avviso la<br />
quota del pianerottolo deve essere dettata dalla mansarda (di mia proprietà) che si trova a un<br />
livello leggermente più alto rispetto al solaio contiguo, considerando anche la futura<br />
pavimentazione che dovrà esservi messa, tenuto conto anche del terrazzino della mansarda<br />
ora al grezzo che dovrà essere finito e pavimentato, ma queste maestranze mi hanno anche<br />
riferito che i "parenti" proprietari del solaio attiguo alla mansarda, per il cui accesso verrà<br />
utilizzato lo stesso pianerottolo, non intendono spostare la quota del solaio di proprietà (che<br />
non ha al momento alcuna pavimentazione). In pratica, se la quota (o livello) del pavimento<br />
del pianerottolo fosse "dettata" dalla mansarda, per accedere al loro solaio i "coinquilini"<br />
dovrebbero scendere di circa un gradino (15-17 cm.); viceversa se la quota del pianerottolo<br />
venisse mantenuta a livello del loro solaio, per entrare nella mia mansarda dovrei io salire un<br />
gradino di circa 17 cm. Chi ha ragione? Esiste la prevalenza, nel stabilire la quota di<br />
pavimentazione del piano, dell' unità immobiliare abitativa (mansarda) rispetto a un solaio<br />
(non abitabile)? Credo che fare un gradino per entrare in mansarda contravvenga anche alla<br />
normativa sulle barriere architettoniche, ma vorrei un suo autorevole parere. Può fare qualche<br />
differenza il fatto di aver pagato al Comune gli oneri di urbanizzazione per realizzazione della<br />
mansarda?<br />
I. P.<br />
Il rilascio del permesso di costruire e il pagamento degli oneri di urbanizzazione sono<br />
ininfluenti ai fini dei rapporti fra condomini. Chi esercita il diritto di sopraelevazione può<br />
procedere alle indispensabili demolizioni e alle successive ricostruzioni a livello più elevato<br />
(Cass. 9/12/1980, n. 6362). Nel caso di specie, considerata la disponibilità manifestata dai
parenti del lettore con la vendita della cubatura destinata all’ampliamento della costruzione poi<br />
realizzata, e visto che è più scomodo ridiscendere un gradino anziché salirne uno in più,<br />
sarebbe logico propendere per questa seconda soluzione, che non sembra in contrasto con le<br />
prescrizioni tecniche sulle barriere architettoniche di cui al secondo comma dell’art. 1 della L.<br />
9/1/1989, n. 13), approvate con D.M. 14/6/1989, n. 236.<br />
RIMOZIONE AMIANTO<br />
Da tempo vivo in una corte. I miei bimbi adesso giocano in cortile ma mi preoccupa il garage<br />
del vicino che ha il tetto in amianto. Cosa devo fare per farglielo togliere? A chi mi devo<br />
rivolgere? So che provoca gravi danni al corpo umano e ho tanta paura per i miei figli.<br />
L.<br />
Occorre preliminarmente rivolgersi all’Azienda Sanitaria Locale (organismo deputato, ai sensi<br />
dell’art. 12 della L. n. 257 del 27/3/1992, all’analisi dell’amianto presente negli edifici). La<br />
legge, infatti, prevede che i materiali contenenti amianto possano essere rimossi solo all’esito<br />
di una diagnosi sfavorevole. Se il tecnico si pronuncia per la pericolosità della copertura, il<br />
proprietario del garage è tenuto a farla rimuovere da un ditta specializzata, iscritta in apposito<br />
albo (l’elenco delle ditte può essere consultato collegandosi al sito<br />
http://www.albogestoririfiuti.it ).<br />
INSTALLAZIONE IMPIANTO FOTOVOLTAICO<br />
Abito al primo piano di una villetta tri familiare composta al piano terra da due appartamenti e<br />
al primo piano il mio appartamento. Tutti gli appartamenti hanno ingressi indipendenti. Il mio<br />
appartamento e' coperto da tutta la superficie de tetto. Posso eseguire impianto fotovoltaico<br />
per una potenza di 3 KWh sfruttando i millesimi di proprietà che mi spettano di diritto (50% di
ogni falda di esposizione solare) rispettando eventuale diritto futuro dei coinquilini? Possono<br />
nel mio caso questi coinquilini negarmi la possibilità di eseguire tale impianto?<br />
M. C.<br />
L'installazione, da parte di un condomino, di pannelli fotovoltaici sulla copertura dell'edificio<br />
condominiale riduce la possibilità di utilizzo abituale della cosa comune da parte degli altri<br />
condomini. Si tratta pertanto di verificare se l’ingombro dei pannelli è tale da impedire agli altri<br />
condomini un pari uso del tetto, ai sensi dell’art. 1102 c.c., per cui è consigliabile acquisirne il<br />
consenso scritto.<br />
TERRENO ADIBITO A ORTI<br />
Abito in un condominio di nuova costruzione; mesi fa quando ancora non ci abitavo hanno fatto<br />
una riunione con gli altri condomini per la gestione del terreno dietro i garage. A votazione<br />
hanno deciso da fare degli orti, uno per famiglia: tra lavori e tutto, il preventivo è di 19000<br />
euro! Non voglio l'orto e non mi interessa di quel pezzo di terra; sono obbligato a pagare?<br />
G. T.<br />
Trattandosi d’innovazione voluttuaria, il condomino può esimersi dal contribuire alla spesa, ai<br />
sensi del primo comma dell’art. 1121 c.c.<br />
DISSENSO RISPETTO ALLA LITE<br />
Il diritto al dissenso ex art. 1132 c.c. può essere esercitato in sede di richiesta di ratifica<br />
postuma all'assemblea da parte dell'amministratore che ha presentato opposizione ad un
decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo munito di precetto a lui pervenuto? Nel caso<br />
invece che l'amministratore convochi l'assemblea per portarla a conoscenza di un atto del tipo<br />
summenzionato come può il condomino approntare le proprie difese in caso di inerzia<br />
dell'assemblea?<br />
E. P.<br />
L’amministratore ha fatto opposizione perché presumibilmente ne ricorrevano i presupposti.<br />
Poiché così facendo il relativo giudizio è stato introdotto dal condominio, il condomino non può<br />
dissociarsi dalla lite ai sensi dell’art. 1132 c.c. (in ogni caso non può farlo per le spese legali<br />
fino allora sostenute da controparte), a meno che non venga autorizzato da tutti gli altri<br />
condomini. Il condominio è un ente di gestione, sfornito di personalità distinta da quella dei<br />
suoi partecipanti, per cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario (amministratore) non<br />
priva i singoli condomini del potere di agire a difesa sia dei diritti esclusivi, sia di quelli comuni<br />
inerenti all’immobile condominiale.<br />
VENDITORI INDESIDERATI<br />
Abito in un condominio di circa 12 famiglie: spesso ci ritroviamo delle persone e/o gruppi di<br />
venditori che bussano direttamente alla porta per vendere qualcosa. L'ultima volta mi sono<br />
molto arrabbiato visto che hanno suonato alla mia porta in un orario poco consono ovvero alle<br />
15 di sabato mentre riposavo e dopo aver rifiutato le loro insistenti proposte li ho letteralmente<br />
accompagnati fuori dal condominio e dicendoci che se bussano al citofono ad un condomino<br />
sono pregati di andare solo da quella persona e non farsi aprire e poi bussare a tutti. La mia<br />
domanda è: c'è una legge e quindi un modo per evitare che queste persone si introducono<br />
all'interno del palazzo e cominciano a bussare a tutti i condomini? Su qualche forum ho letto<br />
che bisogna mettere un cartello che cita una legge che non conosco fuori dal portoncino per<br />
evitare di farli entrare, è vero?<br />
A. S.
Se un estraneo s’introduce senza averne diritto nell’edificio condominiale incorre nel reato di<br />
violazione di domicilio, perseguibile a querela; questa, però, dev’essere presentata da tutti i<br />
condomini e non da uno solo di essi (Cass. 18/2/2011, n. 6197).<br />
INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI<br />
A breve stipuleremo l'atto di compravendita per la prima casa con la ditta costruttrice e in<br />
precedenza con scrittura privata abbiamo comprato il lastrico solare. E' vero che è obbligatorio<br />
dare il consenso al condominio per l'installazione dell'impianto fotovoltaico? E' un condominio<br />
di 5 condomini e loro parteciperanno solo alle spese di manutenzione del lastrico per 2/3 dei<br />
millesimi perchè il lastrico finge da copertura mentre noi solo per 1/3 così ha stabilito la ditta.<br />
A. G.<br />
L’installazione di pannelli fotovoltaici sul lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino<br />
richiede il consenso di questi.<br />
FONDO INTERCLUSO E PERMESSO DI COSTRUIRE<br />
Vorrei sapere se è legittimo il permesso di costruire un’unità abitativa su un terreno edificabile,<br />
ad intervento diretto, ma senza una strada di accesso. Il permesso di costruire è stato<br />
rilasciato dal Comune ad un soggetto titolare di un diritto di proprietà ma che non possiede<br />
alcun titolo, né di proprietà né di servitù per poter utilizzare la strada di accesso all’area<br />
edificabile. L’unica strada che potrebbe essere utilizzata è privata, di proprietà di un altro<br />
soggetto e ricade in zona agricola da un punto di vista urbanistico.<br />
T.
Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 3508 dell’8/6/2011, ha stabilito che l’esistenza<br />
dell’accesso al fondo sul quale s’intende realizzare la costruzione è condizione per il rilascio del<br />
permesso di costruire da parte del Comune. Costruzione a parte, il proprietario di un fondo<br />
intercluso, ai sensi del primo comma dell’art. 1051 c.c., ha il diritto di ottenere una servitù di<br />
passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo.<br />
PICCIONI INVADENTI E AMMINISTRATORE INDOLENTE<br />
Vorrei delle delucidazioni riguardo a un annoso problema con l'amministratore del mio palazzo.<br />
Abito al 7° e ultimo piano di un palazzo e il sottotetto pullula di piccioni che disturbano notte e<br />
giorno; sono disperato, ho sollecitato insieme agli altri inquilini del mio piano un intervento<br />
dell'amministratore per la pulizia e la chiusura degli oblo sprovvisti di rete, ma nulla. Cosa<br />
posso fare? Oramai l'amministratore non risponde né alle mail né al telefono.<br />
R. G.<br />
Come previsto dall’art. 66 disp. att. e trans. c.c., almeno due condomini, in rappresentanza di<br />
almeno un sesto del valore dell’edificio (167/1.000), possono chiedere all’amministratore la<br />
convocazione dell’assemblea in via straordinaria, con all’ordine del giorno il problema dei<br />
piccioni. Se l’amministratore non provvede entro dieci giorni gli stessi condomini possono<br />
provvedere direttamente alla convocazione, integrando l’ordine del giorno con la revoca<br />
dell’amministratore.<br />
LASTRICO SOLARE E TETTOIA
Abito all’attico di un palazzo di cinque piani. Su un lato della terrazza vorrei creare uno spazio<br />
coperto dove poter riparare bicicletta e biliardino. Sto per far installare una piccola copertura di<br />
plastica trasparente, tipo plexiglass, di circa due metri per tre. Questa copertura si<br />
appoggerebbe a tubolari sottili in ferro o alluminio laccato bianco, che in alto verranno saldati a<br />
uno o due paletti in ferro che sostengono una rete di protezione, e in basso saranno avvitati al<br />
lastrico solare tramite uno o due piccoli stop. Questo manufatto sarebbe leggero, ma visibile a<br />
vari condomini del palazzo, nonché a quelli di fronte. D'inverno ci metterei una tenda<br />
trasparente tutt’intorno, rimovibile; mi domando pero’ se il tettuccio di plexiglass è legale o se<br />
richiede l’approvazione del condominio (io preferirei evitare di chiedere, a costo di dover<br />
rimuovere il plexiglass se qualcuno se ne dovesse lamentare).<br />
L. P.<br />
Se la tettoia è visibile dall’esterno, anche un solo condomino (ma non quelli degli edifici<br />
circostanti) può eccepire l’alterazione del decoro architettonico dell’edificio. Consigliabile<br />
pertanto acquisire il consenso di tutti gli altri condomini.<br />
CONDOMINIO MINIMO E MAGGIORANZA<br />
Possiedo, con mia moglie, il secondo piano di un edificio composto anche dal piano terra e dal<br />
piano primo che però appartengono entrambi ad un altro proprietario. Quindi in pratica noi<br />
possediamo 1/3 dell’edificio, lui i 2/3. Vorrei sapere se noi, non possedendo la maggioranza<br />
nelle eventuali decisioni sulle parti comuni, dovremo sempre subire le decisioni dell’altro<br />
proprietario.<br />
R.<br />
Le delibere adottate con il voto favorevole del condomino che ha la maggioranza dei millesimi<br />
sono vincolanti per il condomino che si trova in minoranza. Possono però essere impugnate in<br />
sede giudiziaria qualora siano la conseguenza di un eccesso di potere.
INSTALLAZIONE CANNA FUMARIA<br />
Nel corso della prossima assemblea condominiale uno dei condomini chiederà l’autorizzazione<br />
ad installare sulla facciata esterna del condominio, una canna fumaria, poiché vorrebbe<br />
affittare il negozio di sua proprietà ad una rosticceria. Nell’eventualità che sia io sola ad<br />
oppormi, è sufficiente il mio dissenso?<br />
M. G.<br />
Il condomino può opporsi all’installazione della canna fumaria sulla facciata se il manufatto<br />
altera la stabilità o il decoro architettonico dell’edificio, se le sue dimensioni sono tali da<br />
ridurre in modo apprezzabile la visuale laterale della sua unità immobiliare o se impedisce un<br />
pari uso della facciata da parte degli altri condomini. Il manufatto, inoltre, dev'essere collocato<br />
in modo tale da non provocare immissioni superiori alla normale tollerabilità.<br />
LAVORI URGENTI<br />
Io abito in un condominio di 10 appartamenti con balconi che danno sulla strada; sono caduti<br />
parecchi pezzi di frontalini e intonaco delle pareti della facciata e c’è pericolo per i passanti, ma<br />
alcuni condomini non sono d'accordo a fare i lavori di rifacimento, perciò non raggiungiamo la<br />
maggioranza per fare i lavori, ma se è pericoloso serve la maggioranza o si può fare<br />
diversamente?<br />
M. V.
Considerata la situazione di pericolo immanente, i condomini intenzionati all’effettuazione dei<br />
lavori possono, di fronte all’impossibilità di raggiungere in assemblea la prevista maggioranza,<br />
attivarsi giudizialmente ai sensi del quarto comma dell’art. 1105 c.c. In alternativa possono<br />
chiedere al giudice un accertamento tecnico preventivo ai sensi dell’art. 696 c.p.c. Se però vi<br />
sono delle parti d’intonaco o dei frontalini che rischiano di cadere sui passanti da un momento<br />
all’altro, è opportuno chiedere prima l’immediato intervento dei Vigili del fuoco per la messa in<br />
sicurezza della facciata.<br />
VENDITA SOTTOTETTO COMUNE<br />
Abito in un condominio dove abbiamo un sottotetto in proprietà comune tra tutti i condomini;<br />
sono anni che cerchiamo di venderlo ma c'è sempre un solo condomino che vi si oppone,<br />
volevo sapere se c'è qualche" scappatoia" o se le leggi a tal proposito sono cambiate, se è<br />
sempre necessario avere i mille millesimi per poter vendere una proprietà comune come il<br />
sottotetto.<br />
R.<br />
La vendita o la permuta di una parte comune dell'edificio è nulla senza il consenso di tutti i<br />
condomini, ciascuno dei quali è legittimato a far valere la nullità (Cass. 26/11/1998, n. 11986).<br />
SPESA RISTRUTTURAZIONE ABBAINO<br />
Abito in un fabbricato composto da 6 alloggi più 2 mansarde sottotetto, così disposti: 2 alloggi<br />
al piano rialzato, 2 alloggi al 1° piano, 2 alloggi al 2° piano e 2 mansarde sottotetto abitabili.<br />
Sul tetto, al momento della costruzione del fabbricato, sono stati previsti 12 abbaini per presa<br />
luce delle 2 mansarde. Ora, dal momento che dovremmo ristrutturare tutto il fabbricato,<br />
compresi tetto ed abbaini, mi interesserebbe sapere, in termini di legge, in che misura deve
essere ripartita la spesa per la ristrutturazione degli abbaini fra gli 8 condomini (tutti, tra<br />
l’altro, proprietari degli alloggi o mansarde).<br />
V. T.<br />
Gli abbaini sono di proprietà singola se realizzati per dare aria e luce ai locali sottotetto, e di<br />
proprietà condominiale se realizzati contestualmente all’edificio, per creare un accesso al<br />
tetto. Di conseguenza le spese per eventuali interventi di manutenzione competono al singolo<br />
se l’abbaino è di proprietà esclusiva, a tutti i condomini se di proprietà comune, ai sensi del<br />
primo comma dell’art. 1123 c.c.<br />
INFILTRAZIONI PROVENIENTI DA CONDOMINIO ADIACENTE<br />
Dal giardino sovrastante i garage del condominio confinante con la mia abitazione, si verificano<br />
infiltrazioni d'acqua. Tali infiltrazioni sono visibili nel muro di accesso alla mia cantina. Specifico<br />
che trattasi di condominio che confina con la mia abitazione singola. Da anni sollecito con<br />
telefonate l'amministratore che mi promesso di effettuare la riparazione, ma nulla è stato<br />
fatto. Provvederò a scrivere anche una raccomandata. Come mi devo comportare con<br />
l'amministratore del condominio che oltretutto mi risponde scortesemente? Che posso fare<br />
perchè il danno venga risolto?<br />
P. L.<br />
Se l’amministratore del condominio adiacente all’abitazione del lettore non si attiva per<br />
rimuovere il lamentato inconveniente, non rimane che rivolgersi al giudice attraverso un<br />
avvocato, non senza aver prima sollecitato detto amministratore a mezzo lettera raccomandata<br />
con avviso di ricevimento, assegnandogli congruo termine per provvedere.
CONDOMINI INTRAPRENDENTI<br />
Gradirei sapere, se in un condominio di 12 unità abitative, 2 condomini possono di loro<br />
iniziativa far effettuare lavori di ristrutturazione esterna del fabbricato senza la preventiva<br />
autorizzazione dell'assemblea. Infatti 2 condomini del primo piano hanno deciso di ristrutturare<br />
la parte esterna della palazzina di 6 piani solo esclusivamente al primo piano. Probabilmente<br />
hanno preso questa decisione, per risparmiare sul ponteggio che deve insistere durante i lavori<br />
che a breve inizieranno per la ristrutturazione dei restanti 5 piani (dal 2° al 6° piano). In caso<br />
di delibera dei lavori da effettuare, possono i proprietari del primo piano esimersi dal<br />
pagamento della ristrutturazione? Dato che i lavori alla loro facciata li hanno già fatti eseguire<br />
(senza la preventiva autorizzazione assembleare).<br />
T. F.<br />
I condomini che, senza autorizzazione dell’assemblea, hanno effettuato lavori su parte della<br />
facciata dell’edificio, non possono per questo sottrarsi dal contribuire al rifacimento dell’intera<br />
facciata ritualmente deliberato dall’assemblea.<br />
POZZETTI MALEODORANTI<br />
Sono proprietaria di un appartamento sito al piano rialzato con un giardino di proprietà. Nel<br />
mio giardino ci sono dei pozzetti dove vanno a finire le acque saponate ed lo scarico del bagno<br />
di servizio; molto spesso da questi pozzetti si sente un forte cattivo odore. Il mio giardino è<br />
maleodorante e non ci si può nemmeno stare. Posso chiedere ai condomini che abitano ai piani<br />
superiori di spostare queste vasche sul lato condominiale, così da allontanare i cattivi odori dal<br />
mio giardino?
I. G.<br />
La lettrice può proporre agli altri condomini la sostituzione dei pozzetti con altri sifonati, che<br />
non facciano traspirare le esalazioni maleodoranti, o, in alternativa, l’installazione di detti<br />
pozzetti sull’area condominiale.<br />
RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE<br />
Io e mia moglie siamo proprietari di un box che abbiamo dato in locazione da agosto 2012. Il<br />
contratto, regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate, vede noi come locatori ed altre<br />
due persone fisiche come conduttori. In sede di contratto, questi ultimi hanno versato a titolo<br />
di deposito cauzionale una somma pari a tre mensilità di affitto (€ 90,00 x 3 = € 270,00) più<br />
altre due mensilità, quali agosto e settembre (€ 90,00 x 2= € 180,00). A fine settembre, dopo<br />
preavviso telefonico, uno dei conduttori ci ha inviato a mezzo lettera raccomandata<br />
comunicazione di disdetta "immediata" del contratto in essere. Essendo al corrente dell'art. 4<br />
legge 392/1978, e considerate le precarie condizioni economiche in cui versa, a suo dire, il<br />
richiedente, io e mia moglie abbiamo convenuto di accogliere la disdetta immediata<br />
trattenendo soltanto il deposito cauzionale, rinunciando quindi al preavviso dei sei mesi. Le<br />
chiediamo consiglio circa la formulazione della risposta alla suddetta disdetta, poichè mia<br />
moglie ed io abbiamo i seguenti dubbi:<br />
- la disdetta è stata inoltrata solo da uno dei due conduttori e non conosciamo i diritti/doveri<br />
dell'altro;<br />
- è nostra facolta richiedere il trattenimento della cauzione per inadempimento contrattuale?<br />
D. F.
I locatori, considerato il recesso con effetto immediato comunicata da uno dei due conduttori,<br />
possono chiedere all’altro se intende fare altrettanto. Se anche questi è intenzionato a liberare<br />
l’unità immobiliare, i locatori possono invitare i conduttori a restituire le chiavi. Se i conduttori<br />
subordinano la restituzione delle chiavi a quella del deposito cauzionale è preferibile aderire<br />
alla richiesta e non imbarcarsi in una causa. Se invece il conduttore che non ha comunicato<br />
recesso rimane nell’immobile il contratto prosegue regolarmente.<br />
SUDDIVISIONE COMPENSO LOCAZIONE TETTO<br />
Abito in un condominio di tre piani (siamo tutti proprietari). Abbiamo deciso di dare in affitto il<br />
tetto per istallare un impianto fotovoltaico. Una volta istallato l'impianto il ricavo deve essere<br />
diviso in parti uguali o secondo le tabelle millesimali?<br />
S.<br />
Il ricavato conseguente alla locazione del tetto a terzi va suddiviso fra i condomini in<br />
proporzione al diritto di ciascuno sul tetto medesimo, ossia in base ai millesimi di proprietà.<br />
LUCE SCALE E DANNI<br />
Mia madre e mio zio sono proprietari di una casa ove vi sono due appartamenti affittati ed in<br />
comune c'è la luce delle scale con relativo contatore dal quale nasce la lite da parte dei<br />
condomini per il pagamento. E' intestato a mia madre; mio zio e riuscito ad eliminare il suo<br />
nome dalle bollette ma è ancora proprietario della meta dell’immobile, quindi volevo sapere se<br />
si può eliminare la luce delle scale. Però siamo responsabili se qualcuno scivola al buio e si fa<br />
male?
C. M.<br />
Indipendentemente dal soggetto intestatario dell’utenza, i condomini rispondono dei danni che<br />
dovessero occorrere a terzi a causa del malfunzionamento dell’impianto d’illuminazione delle<br />
scale.<br />
RISTRUTTURAZIONE SOLAIO<br />
Il mio appartamento è al secondo piano, mentre dove si è verificato l'inconveniente è posto al<br />
piano inferiore; si tratta di sfondellamento del solaio, nello specifico è caduto una buona<br />
porzione d'intonaco su cui sono rimasti "incollati" dei pezzi di laterizio facenti parte delle<br />
pignatte. Il quesito è il seguente: devo pagare le spese per metà solaio e basta o devo pagare<br />
anche la quota d'intonaco e tinteggiatura dell'appartamento posto al piano inferiore? Premetto<br />
che non ci sono perdite di acqua dal mio appartamento, nè sono stati fatti lavori, comunque la<br />
responsabilità non è a me riconducibile, ma trattasi di vetustà dell'immobile costruito ormai<br />
circa sessanta anni or sono. L'altro proprietario sostiene che se non si fosse staccata la parte<br />
inferiore delle pignatte, l'intonaco non sarebbe caduto, per cui la spesa va divisa totalmente in<br />
due.<br />
A. P.<br />
Se la ristrutturazione del solaio si è resa necessaria per vetustà e non per fatto e colpa di uno<br />
dei condomini, ai sensi dell’art. 1125 c.c. la spesa per il ripristino delle pignatte va ripartita in<br />
parti uguali tra i proprietari dei due piani, restando a carico del proprietario del piano superiore<br />
la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco e la<br />
tinteggiatura del soffitto.
SERVOSCALA E MILLESIMI<br />
Abito al terzo piano di uno stabile con solo tre condomini uno per piano (tutti e tre proprietari).<br />
Circa un anno fa dopo numerose e rumorose riunioni sono riuscito all'installazione di una<br />
pedana elevatrice tutto a mio carico quindi a mio solo uso e consumo. Gli altri due condomini<br />
vogliono cambiare le tabelle millesimali asserendo che adesso il mio appartamento ha più<br />
valore. E' legale tutto ciò? In poche parole, visto che ho pagato tutto non so se è giusto<br />
cambiare le tabelle millesimali.<br />
A. M.<br />
Dubitiamo che l’installazione di un servoscala (evidentemente trattasi di iniziativa assunta da<br />
un disabile) sia riguardabile come “innovazione di vasta portata”, suscettibile in quanto tale da<br />
giustificare una modifica delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69, n. 2, disp. att. e trans.<br />
c.c. Avremmo capito si fosse trattato di un ascensore. Il lettore lasci che a decidere sia il<br />
giudice.<br />
SPESA RITENUTA SUPERFLUA<br />
Abito in un condominio di undici appartamenti, tre famiglie sono proprietarie di 6 alloggi su<br />
undici. Avendo, quindi, sempre la maggioranza dei millesimi fanno il bello e cattivo tempo.<br />
Essendo anche famiglie facoltose non hanno problemi a sostenere le varie spese. Ora hanno<br />
deliberato di rifare tutto il vano scala, semplicemente per migliore l’aspetto estetico; mentre<br />
per me è decoroso e non necessita di miglioramenti. Come posso difendermi? Posso non<br />
pagare ritenendo la spesa superflua? Se vorranno sostituire tutte le porte degli appartamenti<br />
con legno pregiato e laminate d’oro dovrò sempre pagare?
via mail<br />
Per essere esonerato dal contribuire alla spesa è necessario il consenso di tutti gli altri<br />
condomini, altrimenti occorre impugnare la relativa delibera, provando che l’innovazione che si<br />
vorrebbe introdurre è gravosa o/e voluttuaria (art. 1121 c.c.)<br />
SPESA COMUNE E DISPONIBILITA’ ECONOMICA DEL CONDOMINO<br />
I miei genitori abitano al piano terra di uno stabile di 4 piani con ingresso direttamente sul<br />
marciapiede dello stabile stesso. Il condominio ha deliberato senza interpellare il proprietario<br />
dell'immobile dei lavori di ristrutturazione facciate e copertura terrazzo. Premetto che i miei<br />
genitori hanno l'usufrutto mentre l'immobile è di proprietà di mia sorella. Intanto i lavori sono<br />
stati affidati ad un direttore tecnico che abita ed è proprietario dell'appartamento al primo<br />
mentre la ditta assegnataria è parente dell'inquilino del terzo piano; in più abbiamo appurato<br />
che gli inquilini del quarto piano pagano poco meno del piano terra (non so se questo è<br />
possibile). La domanda è: c'è un difetto di forma nell'aggiudicare i lavori? Mia sorella risulta<br />
disoccupata ormai da anni e non può far fronte a tale spesa c'è qualche articolo di legge che<br />
prevede qualcosa? Pur volendo non può neanche accedere ad un prestito visto che non ha<br />
emolumenti (busta paga) il tutto grava sulla pensione di mio padre.<br />
via mail<br />
Se il proprietario di un’unità immobiliare non è stato convocato per l’assemblea che ha<br />
deliberato l’effettuazione dei lavori, la delibera è impugnabile ai sensi dell’art. 1137 c.c. Le<br />
condizioni economiche del condomino sono ininfluenti ai fini dell’obbligo di contribuire a una<br />
spesa ritualmente deliberata dall’assemblea. In teoria lavori e direzione degli stessi dovrebbero<br />
essere affidati a soggetti super partes, ossia estranei al condominio, per non dar luogo a<br />
conflitto d’interessi; se però i condomini sono in buoni rapporti, affidare le suddette<br />
operazioni a uno di essi o a un suo parente può risolversi in un vantaggio economico e/o di<br />
buona esecuzione dei lavori.
ALLACCIO E ATTIVAZIONE UTENZE DOMESTICHE<br />
Le mie domande sono: 1) Gli allacci acqua, gas, enel e fognature (non intendo i contatori) chi li<br />
deve pagare? Il costruttore o noi acquirenti? 2) Si può fare un rogito senza che la casa abbia<br />
gli allacci funzionanti perchè il costruttore non li ha pagati?<br />
M. G. G.<br />
Di norma l’allaccio alla rete viene fatto a cura e spese del costruttore, mentre all’attivazione (e<br />
relativa intestazione) delle utenze provvede il compratore. Occorre comunque rifarsi al<br />
contenuto del contratto di vendita. Se il costruttore non avanza pretese di sorta ed è pertanto<br />
disponibile ad intervenire al rogito, non dovrebbero esserci difficoltà a che venga stipulato (sul<br />
punto il lettore può sentire il notaio di fiducia).<br />
PORTONE, ILLUMINAZIONE SCALE E ODORE DI GAS<br />
I miei genitori sono anziani. Nel periodo estivo ci sono stati dei furti in alcuni appartamenti.<br />
Ora i derubati chiedono al condominio di adottare dei provvedimenti ma i miei genitori pensano<br />
che i primi ad assumersi gli oneri dei dispositivi di sicurezza debbano essere in primis i<br />
derubati stessi, mettendo delle inferriate alle finestre, un sistema d'allarme, porta blindata ecc.<br />
E' giusto il loro ragionamento o è veramente il condominio che ci deve pensare? E a tale<br />
riguardo cosa deve fare il condominio? Nel palazzo ci sono un portone e un cancello di ferro<br />
che delimita l'ingresso dal portone al palazzo vero e proprio. A seguito dei furti di cui sopra,<br />
alcuni condomini pretendono che il portone resti sempre chiuso e le cassette della posta<br />
vengano spostate dall'interno del palazzo ai pressi del portone. Nel palazzo spesso e volentieri<br />
si sente puzza di gas (l'odore permane nonostante i ripetuti interventi da parte dell'Italgas) e<br />
non ci sono aperture o sfiati di sorta, l'unica via d'uscita è rappresentata dal portone che per<br />
questo motivo deve restare aperto. In occasione di una riunione condominiale di alcuni anni fa<br />
venne deliberata "la realizzazione di un cancello con la clausola che il portone sarebbe dovuto<br />
rimanere sempre aperto". Inoltre i miei genitori hanno grossi problemi di vista, soprattutto mia
madre che è cieca da un occhio. Negli ultimi tempi con il portone chiuso e la luce interna che<br />
non funzionava è caduta in più occasioni. Cosa fare? Denunciare il condominio se l'episodio<br />
dovesse ripetersi? Farlo presente, a scopo cautelativo, con una raccomandata AR al<br />
condominio, chiedendo che il portone resti aperto anche per ovviare al problema del gas?<br />
S. D. P.<br />
L’idea d’installare un cancello per poter lasciare il portone aperto in modo da smaltire le<br />
esalazioni di gas è sicuramente apprezzabile. Nel frattempo, però, visto che col gas non si<br />
scherza, il lettore può invitare l’amministratore a dare esecuzione alla delibera che ha<br />
introdotto il cancello, a ripristinare l’illuminazione delle scale, e soprattutto a sollecitare un<br />
nuovo, urgente intervento dell’azienda erogatrice.<br />
AMMINISTRATORE E COMPENSO EXTRA<br />
L'amministratore in occasione di spese della seguente natura: "Gestione Frontalini" e<br />
"Impianto a Fibra ottica ed antenna satellitare" si è autoliquidato extracompensi per "Spese<br />
amministrative" inserendo i primi direttamente nel rendiconto finale spese; i secondi nello<br />
stato di riparto pro-quota che ha inviato ai condòmini. In entrambi i casi senza promuovere<br />
alcuna discussione assembleare. E' lecita tale condotta?<br />
E. P.<br />
Se, per seguire l'esecuzione di lavori straordinari lunghi o complessi, è richiesto un particolare<br />
impegno dell'amministratore, il compenso va regolato a parte, a meno che fra amministratore<br />
e condominio non sia intervenuto un accordo per il quale il compenso, stabilito per esempio<br />
nel verbale di nomina dell’amministratore, doveva intendersi omnicomprensivo (Cass.
24/3/2009, n. 7057). L’amministratore che dovesse autoliquidarsi un compenso extra sarebbe<br />
tenuto a restituirlo qualora l’assemblea non dovesse ratificarlo.<br />
CONDUTTORE E RIPARAZIONE DEL MURO<br />
Scrivo per esporle un contenzioso riguardo la proprietà di un giardino in piena terra e il muro<br />
perimetrale di un'abitazione confinante.Sono l'affittuario di un appartamente al piano rialzato,<br />
avente un piccolo giardino (Mq. 80 ca). Ho deciso di abbellire tale giardino con l'impianto di<br />
verde ornamentale, piante, e prato inglese. Confinante con il giardino vi è un muro perimetrale<br />
di una abitazione adiacente di due piani. Il muro in questione è molto rovinato, tanto da<br />
mettere a nudo i tufi di cui è composto, e le giunture che in alcuni punti presentano fessure<br />
larghe fino a dieci centimetri e profondi anche venti. Tali lesioni sono presenti da un'altezza dal<br />
livello del terreno di 60 cm. ca a 120 cm. ca. Per cui l'intonaco alla base del muro è in discrete<br />
condizioni ed abbastanza asciutto. Il muro in questione oltre a rilasciare continuamente<br />
intonaco sbrecciolato che cade sul terreno, e quindi mi costringe a pulire continuamente la<br />
base del muro, danneggerà certamente piante e prato inglese che andrò ad impiantare. Mi<br />
sono rivolto al proprietario del muro, il quale ha addotto le seguenti motivazioni per negare il<br />
ripristino delle buone condizioni del muro stesso:<br />
1) Il muro non era il su e quindi non toccavano a lui le riparazioni. Alla mia proposta di istallare<br />
quindi delle piante che ne nascondono lo stato indecoroso, mi dice che:<br />
2) Il muro era il suo ma che la responsabilità era del mio proprietario di appartamento, e che<br />
non dovevo mettere alcuna pianta perchè avrebbe ulteriormente danneggiato la sua proprietà.<br />
3) Siccome sono semplicemente affittuario, non dovevo intromettermi in quelli che erano affari<br />
solo dei due proprietari.<br />
Ho ribadito che i danni ero io a subirli e quindi certo che mi interessa la cosa. Parlando con il<br />
proprietario del mio appartamento, non si è mostrato disponibile ad alcuna azione anche legale<br />
che stabilisse la cosa, dicendo che siccome non danneggiava alcuna sua proprietà in quanto<br />
sottostante al muro c'era solo terreno, l'unico danneggiato dall'altrui proprietà era io, e quindi<br />
toccava a me adire eventualmente le via legali per costringere il confinante a riparare il muro<br />
che tra l'altro all'altezza del terrazzo è evidentemente ammalorato tanto da rendere reale il<br />
pericolo di caduta di pezzi di intonaco piuttosto grassi e pericolosi. Posso fare qualcosa che mi
permetta di costringere il proprietario del muro confinante ad apportare le necessarie<br />
riparazioni, in modo da e portare a termine il mio progetto, tra l'altro a mie spese per abbellire<br />
il giardino?<br />
A. S.<br />
Il conduttore non ha azione diretta contro il confinante. Può invece pretendere che il locatore<br />
provveda a mettere in sicurezza il muro, qualora le sue condizioni siano tali da creare<br />
situazioni di pericolo.<br />
SOSTITUZIONE CANCELLO E CONDOMINO DISABILE<br />
Sono disabile. Per poter uscire di casa con la carrozzina è necessario sostituire il cancello<br />
esistente, in quanto vecchio di trent’anni e arrugginito e non adatto alla autonomizzazione.<br />
Come devono essere pagate le spese in considerazione che e l’unica via d’uscita, perché dal<br />
passaggio pedonale si trovano due gradini?<br />
A. F.<br />
La L. 9/1/1989, n. 13, non prevede, per i vecchi edifici, l'obbligo del superamento delle<br />
barriere architettoniche a spese del condominio; il secondo comma dell'art. 2, infatti, stabilisce<br />
che, se il condominio rifiuta di assumere, o non assume, entro 3 mesi dalla richiesta scritta, le<br />
delibere finalizzate al superamento di dette barriere, i portatori di handicap o chi ne esercita la<br />
tutela o la potestà possono installare a proprie spese servoscala, nonché strutture mobili e<br />
facilmente rimovibili, e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di<br />
rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garage. Qualora le<br />
opere finalizzate al superamento delle barriere vengano invece decise dall'assemblea, alla
spesa devono contribuire tutti i condomini, ai sensi del primo comma dell'art. 1123 c.c., in<br />
proporzione ai millesimi di proprietà.<br />
ASCENSORE FANTASMA<br />
Nel mese di agosto ho sottoscritto un preliminare di compravendita per l’acquisto di un<br />
appartamento situato in un palazzo con ascensore. Ho acquistato l’appartamento tramite<br />
agenzia immobiliare. Purtroppo né l’agenzia né il venditore mi hanno detto (volutamente) che<br />
il proprietario non aveva partecipato alle spese per l’installazione dell’ascensore con<br />
conseguente impossibilità di utilizzo dell’ascensore. L’ho scoperto solo quando, dopo infiniti<br />
tentativi, sono riuscita a parlare con l’amministratore del condominio, il quale mi ha detto che<br />
per l’utilizzo avrei dovuto pagare 4.300 euro. Hanno, il venditore e l’intermediario, omesso di<br />
dirmi una cosa che erano tenuti a dirmi? Doveva essere scritto nel preliminare di<br />
compravendita che anche se presente non era consentito utilizzare l’ascensore? Ho qualche<br />
possibilità di riuscire a far pagare al venditore, anche se in minima parte, la cifra richiesta?<br />
T. F.<br />
L’art. 1337 c.c. stabilisce che le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del<br />
contratto, devono comportarsi secondo buona fede. Non v’è dubbio che l’aver taciuto la<br />
circostanza indicata dal lettore costituisca violazione del suddetto principio, legittimando una<br />
richiesta risarcitoria ragguagliata al maggior aggravio economico determinato dal<br />
comportamento scorretto. Se però l’appartamento fosse ubicato a piano terra e la copertura<br />
dell’edificio non fosse costituita da lastrico solare condominiale, sarebbe più difficile parlare di<br />
reticenza del venditore.<br />
TENDA BUCATA<br />
Abito in un condominio al quarto piano. Un negoziante al piano terra mi chiama un giorno e mi<br />
dice che io gli ho bucato la tenda con la sigaretta, quando poi ci sono 50 finestre e un albergo.
Come mi devo comportare? Devo denunciarlo, perché mi ha detto che mi fa scrivere da un<br />
avvocato?<br />
A. P.<br />
Il negoziante, per vedere accolta la domanda di risarcimento, deve provare il nesso di causalità<br />
fra il danno e il comportamento della persona nei cui confronti viene azionata la pretesa. Il<br />
lettore, se non è stato lui a bucare la tenda, può diffidare il negoziante dall’intraprendere una<br />
lite temeraria.<br />
CASSETTA <strong>POSTA</strong>LE<br />
Ho da poco venduto un immobile facente parte di un condominio in cui ho altre proprieta' per<br />
cui ho necessita' di avere piu' cassette postali. Abbiamo da poco rinnovato le cassette postali<br />
dividendo le spese sulla base di quante ne sono state richieste e pertanto senza applicare le<br />
tabelle millesimali. Da cio' deduco che le cassette postali sono proprieta' individuali e non a<br />
servizio dell'immobile. La domanda è: sono obbligato a cedere la cassetta postale al nuovo<br />
proprietario?<br />
R. D. V.<br />
Se nel contratto di vendita non è specificato che la cassetta postale non s’intende alienata con<br />
l’unità immobiliare, essa, in quanto pertinenza dell’immobile, ne segue la sorte.<br />
RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA
Il solaio di copertura dello stabile in cui abito è di proprietà dei singoli condomini degli<br />
appartamenti sottostanti. L'edificio ha due scale, A e B. Su una parte del solaio di copertura,<br />
riguardante la scala B, sono stati effettuati dei lavori di ristrutturazione. Mentre al proprietario<br />
dell'area ristrutturata spetta il pagamento di 1/3, i 2/3 spettano a quali Condomini? A tutti,<br />
solo alla scala di riferimento, oppure ai soli appartamenti che cadono sotto la propria verticale?<br />
P. S.<br />
Ai sensi dell’art. 1126 c.c., i due terzi della spesa gravano sui condomini le cui unità<br />
immobiliari sono comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire,<br />
con esclusione dei condomini alle cui unità immobiliari il lastrico stesso non sia sovrapposto<br />
(Cass. 4/6/2001, n. 7472).<br />
AGEVOLAZIONE FISCALE<br />
Nel 2008 ho acquistato una porzione di bifamiliare. Esternamente c’è un cappotto di circa tre<br />
centimetri, pannelli solari, e valvole a zona su tutti i termosifoni, e una stufa a pellet idro. La<br />
mia domanda è posso chiedere delle detrazioni maggiori sulle rate del mutuo, sul 730?<br />
G. N.<br />
Il quesito va posto a un commercialista, anche se, che io sappia, l’agevolazione fiscale per il<br />
mutuo garantito da ipoteca su immobile per l’acquisto dell’abitazione principale (19% degli<br />
interessi passivi e degli oneri accessori, per un massimo di 4.000 euro, detraibile dal 730)<br />
prescinde dalle caratteristiche dell’immobile.
CONDUTTORE E NOMINA AMMINISTRATORE<br />
Abito in una palazzina (sono in affitto) da quattro anni; siamo quattro famiglie, più quattro<br />
magazzini. Non c'è mai stato un amministratore, ma adesso non si può, ognuno fa quello che<br />
vuole. Come si può fare? Deve essere il mio proprietario a richiedere la nomina<br />
dell'amministratore?<br />
P.<br />
Il conduttore può soltanto invitare il locatore-condomino a convocare l’assemblea dei<br />
condomini ai sensi del secondo comma dell’art. 66 disp. att. e trans. c.c., con all’ordine del<br />
giorno la nomina dell’amministratore.<br />
DIFFICOLTA’ ALLACCIO IDRICO<br />
Cinque anni fa abbiamo comprato un locale e lo abbiamo ristrutturato. Questo locale ha due<br />
porte d' entrata, su due vie parallele. Quando siamo andati ad aprire per collegare i tubi<br />
d'acqua allo scarico, la signora del cortile dove ci sono le utenze condominiali, non ci ha<br />
permesso di entrare. Abbiamo fatto causa e abbiamo perso, non ho capito bene perchè: la<br />
signora non era la proprietaria, non siamo riusciti a risalire al proprietario, che dovrebbe essere<br />
la figlia. Hanno acquisito il chiostro con usucapione. A quel punto, dopo aver sperperato<br />
inutilmente tempo, energie e denaro, ci siamo rivolti al comune: Tutto andava liscio, ma poi è<br />
successo l'assurdo, il sindaco vende la manutenzione ad una ditta e questa blocca tutte le<br />
domande di nuove utenze per l'acqua, sia per appartamenti che per locali commerciali. Morale<br />
della favola, l' esercizio commerciale non è stato aperto dal 2007.<br />
N. F.
Se la vicina non concede l’allaccio del tubo dell’acqua al pozzetto di sua proprietà non resta che<br />
ripiegare su un percorso alternativo. Quanto all’Azienda di cui lei parla, è presumibile che le<br />
domande di nuove utenze non siano state bloccate ma rallentate a causa dell’elevato numero<br />
di richieste.<br />
ASSICURAZIONE E FRANCHIGIA<br />
Un Condominio ha stipulato una polizza assicurativa che copre anche i danni tra privati.<br />
Perciò, al verificarsi di danni provocati da una perdita dell’impianto idrico di un privato nei<br />
confronti dell’altro, l’assicurazione liquida i danni trattenendo la franchigia. Chiedo: chi<br />
risarcisce il danneggiato nella misura della franchigia, il Condominio che ha stipulato la polizza<br />
o il privato che ha causato il danno?<br />
A. G.<br />
Salvo che tra condomini e condominio non sia intervenuto diverso accordo, la franchigia è a<br />
carico dell’assicurato, ossia il condominio.<br />
TETTO E ARDESIA<br />
Per la nuova copertura del tetto è obbligatoria l’ardesia? Noi abbiamo già lo smaltimento<br />
dell’amianto e le possibilità sono limitatissime, in quanto nel condominio vivono solo dei<br />
pensionati. Con che cosa si può sostituire l’ardesia?<br />
G. G.
Per la copertura del tetto possono essere usate comunissime tegole, salvo che il regolamento<br />
edilizio comunale preveda, per edifici di particolare interesse storico e/o artistico, l’utilizzo di<br />
particolari materiali.<br />
BAMBINI VIVACI<br />
Abito in un condominio di 3 palazzine il quale possiede un’area di manovra condominiale per<br />
accedere ai box e ai posti auto condominiali. In questa area, però giocano continuamente i<br />
bambini con palloni, bici e altro rompendo frequentemente auto, portoni etc.. Proprio ieri un<br />
bambino con la bici mi ha rigato l’auto.<br />
Le domande sono due:<br />
Posso chiedere un rimborso per la rottura della mia macchina anche se non ho visto<br />
personalmente quale bambino ha graffiato l’auto?<br />
Quali responsabilità possiamo attribuire all’amministratore visto che più volte gli abbiamo<br />
ricordato che l’area utilizzata dai bambini è un area di manovra?<br />
Aggiungo che a 50 mt da casa ci sono parchi giochi comunali con verde e giostrine dove i<br />
bambini possono tranquillamente giocare.<br />
C. R.<br />
Se non si riesce ad individuare l’autore del danno, questo dev’essere sopportato da chi l’ha<br />
subìto. Il fatto che i bambini giochino nel cortile non integra un’occupazione dello stesso, né<br />
un’alterazione della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari uso da parte<br />
degli altri condomini, ma si risolve in una forma di utilizzazione diversa da quella normale,<br />
compatibile con la destinazione del bene (Cass. 8/7/1981, n. 4479). Nel caso di specie si<br />
tratta di accertare se la presenza dei bambini nell’area di manovra delle auto può dar luogo a<br />
situazioni di pericolo per la loro incolumità; se così fosse l’assemblea può formalizzare il divieto<br />
di giocare in detta area e revocare l’incarico all’amministrazione che non si attivasse per farlo<br />
rispettare.
LOCAZIONE E GAS<br />
Da poco ha affittato un appartamento dove l'allaccio del gas non poteva essere fatto dal<br />
precedente locatore perché c'è una perdita nelle parte privata del appartamento identificata<br />
dalla ditta che dovrebbe allacciarlo. Sono entrata da tre settimane nell’appartamento e ancora<br />
non posso cucinare (gas solo per la cucina) e ho dovuto comprare qualcosa di elettrico per<br />
poter cucinare qualcosa. Posso chiedere una riduzione temporanea sul prezzo del affitto visto<br />
che non posso usare il gas? Il proprietario non era messo al corrente di questa cosa dal<br />
precedente locatore che lo ha rivelato solo ridando le chiavi. Però la perdita potrebbe essere<br />
dovuta a lavori che ha fatto il proprietario prima che arrivasse il precedente affittuario.<br />
C. C.<br />
Il locatore è tenuto, ai sensi dell’art. 1575, n. 2), c.c., a mantenere l’abitazione in condizioni<br />
tali da servire all’uso convenuto. La Cassazione sentenza n. 18197 del 28/8/2007) ha statuito<br />
che il conduttore non può autoridursi il canone a fronte di un di un inadempimento degli<br />
obblighi di manutenzione facenti carico al locatore, a meno che tale inadempimento non<br />
determini la totale inutilizzabilità dell’immobile. La lettrice può concordare con il locatore una<br />
riduzione del canone a fronte del disagio subìto, fino a quando non verrà ripristinato l’allaccio<br />
del gas.<br />
RECESSO E DEPOSITO CAUZIONALE<br />
Mia moglie è proprietario di un immobile, affittato con uso transitorio per la durata di 18 mesi<br />
con scadenza a marzo 2013; questo è già il secondo contratto stipulato con questo inquilino. A<br />
maggio ci ha comunicato verbalmente che era intenzionato a cambiare casa poichè avrebbe<br />
voluto acquistarne una, fatto sta che il 27 settembre l'inquilino in questione dovrà effettuare il<br />
rogito per l'acquisto della casa, ma ancora non ci ha comunicato nulla per iscritto. Preciso che<br />
per una mancanza dell'agenzia sul contratto non sono stati specificati i termini per la disdetta:<br />
c'è qualcosa che posso fare? Aggiungo inoltre che questo inquilino paga un canone mensile di
600 euro, di cui 500 d'affitto e 100 di spese condominiali, essendo questa abitazione con<br />
riscaldamento condominiale ed il riscaldamento viene compreso in queste spese ma che i 100<br />
euro non coprono in pieno le spese sostenute, nel contratto è stata apposta la clausola salvo<br />
conguaglio delle spese condominiali; per farla breve mancano 460 euro per il riscaldamento<br />
che lo stesso non vuole corrispondere perché asserisce di averle già pagate con i 100 euro in<br />
più. Posso trattenere la cifra dalla caparra?<br />
A. M.<br />
Il secondo comma dell'art. 4 della L. 392/1978 stabilisce che il conduttore può recedere dal<br />
contratto in qualsiasi momento, a condizione che questa facoltà sia prevista dallo stesso<br />
contratto, dandone comunicazione al locatore a mezzo lettera raccomandata con avviso di<br />
ricevimento almeno sei mesi prima del giorno in cui il recesso diverrà operativo. Il lettore può<br />
trattenere dal deposito cauzionale l’importo dovuto dal conduttore a titolo di conguaglio per<br />
spese di riscaldamento, non senza avergli prima consegnato copia della documentazione<br />
comprovante il credito.<br />
DEMOLIZIONE PARZIALE FABBRICATO<br />
Nel caso di demolizione parziale di fabbricato a chi spettano le spese di ristrutturazione della<br />
parte intatta e a chi quelle di ricostruzione. Chi decide per la ricostruzione?<br />
A. A.<br />
Ai sensi del secondo comma dell’art. 1128 c.c., in caso di perimento dell’edificio in misura<br />
inferiore ai tre quarti del valore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle<br />
parti comuni e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione ai suoi diritti sulle parti stesse.<br />
Circa le spese di ristrutturazione della parti comuni intatte, ciascun condomino vi deve<br />
contribuire in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo (primo comma art.<br />
1123 c.c.).
COSTRUZIONE BOX IN MURATURA E MILLESIMI<br />
A seguito di costruzione di un box in muratura, su posto auto di proprietà (concesso<br />
dall’assemblea a maggioranza), sussistono i presupposti di variazione tabelle millesimali? E in<br />
caso positivo, chi deve farsene carico?<br />
D. L.<br />
Va premesso che una parte del suolo comune può essere concessa in proprietà esclusiva a un<br />
condomino solo all’unanimità. La modifica delle tabelle millesimali presuppone che<br />
l’innovazione introdotta sia di “vasta portata”, come stabilito dall’art. 69, n. 2), disp. att. e<br />
trans. c.c.; questo accertamento va condotto caso per caso. Se l’innovazione è tale da portare<br />
alla modifica delle tabelle, la relativa spesa grava sul condomino che vi ha dato luogo.<br />
BONIFICA TERRENO<br />
Sono proprietario di un suolo recintato dove, nell’area di pertinenza, ignoti hanno gettato<br />
amianto in grande quantità. Essendo richiamato dal nucleo Noe mi sono addebitato le spese di<br />
bonifica complete. Vorrei sapere se esiste un ente o qualche articolo di legge che mi possa far<br />
recuperare anche in parte le spese subite, dato che non si tratta della prima volta.<br />
F. P.<br />
Se il lettore non riesce a risalire a chi ha abbandonato l’amianto nel terreno di sua proprietà, è<br />
tenuto a farsi carico della spesa richiesta dalla bonifica.
ASSICURAZIONE E AGGIORNAMENTO ISTAT<br />
Sono in affitto. Nel contratto è scritto che devo pagare le spese condominiali; io, però, mi<br />
chiedo: l’assicurazione del palazzo è di mia competenza? Il proprietario mi dice che devo<br />
pagare ogni mese l'aumento istat. Come stanno le cose?<br />
G.<br />
Il premio di assicurazione è a carico del proprietario dell’appartamento. Nei contratti liberi può<br />
essere previsto che il canone venga aggiornato annualmente in misura pari o inferiore (per<br />
esempio l'80%) all'aumento, accertato dall'ISTAT (Istituto Nazionale di Statistica), dell'indice<br />
dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati, mentre nei contratti<br />
concordati questa clausola può essere inserita se prevista dall'accordo locale e l’aggiornamento<br />
non può essere superiore al 75%.<br />
SPAZZACAMINO SENZA CHIAVE<br />
Ho comprato casa al pian terreno di una palazzina di 3 piani. Dopo 2 anni ho chiamato gli<br />
spazzacamini ma ho trovato il cancello, che è stato messo dal signore del primo piano, chiuso!<br />
Ha consegnato le chiavi al signore del secondo ma a me no e quando sono arrivati gli<br />
spazzacamini ho dovuto farli passare sugli altri balconi! La mia domanda è: anche se ho<br />
comprato la casa a corpo non facendomi consegnare a suo tempo le chiavi, ho perso il diritto<br />
della proprietà comune dunque devo chiedere il permesso per salire sul tetto o devo avere le<br />
chiavi come mio diritto di bene comune?<br />
K. C.
Se - evenienza alquanto improbabile - il contratto di acquisto esclude il lettore dall’uso di una<br />
parte comune (è presumibile si tratti di un terrazzo, il quesito non lo specifica) che si trova al<br />
di là del cancello poi chiuso dal condomino del primo piano, non può pretendere di accedervi a<br />
piacimento. In mancanza di una limitazione del genere può esigere la consegna di una copia<br />
della chiave.<br />
PAVIMENTAZIONE CORTILE<br />
Viviamo da 15 anni in una corte lombarda, siamo proprietari di un appartamento sito al primo<br />
piano di circa 60mq. Da alcuni giorni ci è arrivata la prospettiva di altri proprietari di<br />
piastrellare il cortile, tutt'ora in terra. Desideravo chiederle se siano obbligati a tale spesa e se<br />
si in che proporzioni di pagamento. Le famiglie sono 9 e abbiamo un posto auto di proprietà.<br />
G. C.<br />
Se l’assemblea ha deliberato la pavimentazione del cortile con il previsto quorum (voto<br />
favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno<br />
500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione), la relativa spesa va ripartita fra i<br />
condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo (primo comma art.<br />
1123 c.c.).<br />
CONSULTAZIONE ATTI PUBBLICI<br />
Sono proprietaria di un immobile che mio padre mi ha donato tanti anni fa. Il mio diritto di<br />
proprietà comprende anche due quote di proprietà su un pozzo che si trova nella strada dove è<br />
sito l’immobile. Dagli atti notarili vecchi datati 1800 si parla di immobile pertinenze ed<br />
accessori; come faccio per conoscere il contenuto di questi ultimi visto che qualcuno è<br />
interessato all’acquisto?
A. M.<br />
Il contenuto degli atti pubblici è consultabile sia presso l’Agenzia del Territorio che presso<br />
l’archivio notarile distrettuale.<br />
TRASFORMAZIONE FINESTRA IN BALCONE<br />
Un condomino ha trasformato una finestra in balcone senza autorizzazione del condominio per<br />
accedere su un’area comune a tutto il fabbricato come bisogna intervenire per far ripristinare il<br />
tutto com'era prima?<br />
via mail<br />
In teoria, in mancanza di un divieto contenuto nel regolamento del condominio, la<br />
trasformazione di un finestra in balcone rientra fra i diritti che gli artt. 1102 e 1122 c.c.<br />
riconoscono ai condomini sulle cose comuni; l'intervento, però, non è consentito se pregiudica<br />
la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio, o se lede il diritto all'uso o al godimento delle<br />
parti comuni dell'edificio da parte degli altri condomini. Se l’intervento riportato dal lettore<br />
vìola uno o più dei suddetti limiti, l’assemblea può autorizzare l’amministratore ad<br />
intraprendere un’azione giudiziaria nei confronti del condomino che lo ha realizzato, per<br />
ottenere il ripristino dei luoghi.<br />
LOCAZIONE E ADEGUAMENTO ANTENNA
Mio padre viveva in un condominio appartenente all’istituto case popolari. Il 29/12/2011 ha<br />
avuto un incidente ed è rimasto in ospedale fino al 3 luglio, giorno della sua morte. Nel mese<br />
di marzo, frattanto, viene fatto come lavoro straordinario il montaggio di un impianto tv<br />
terrestre centralizzato, noi l’appartamento lo abbiamo riconsegnato alle case popolari la fine di<br />
luglio e adesso vogliono farci pagare la sua quota di 170 euro per l’antenna. Chi deve pagare<br />
visto che non ha mai usufruito di questo servizio e mai più lo farà dato che non abbiamo più la<br />
casa?<br />
F. C.<br />
L'obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto<br />
della delibera dell'assemblea che approva le spese stesse. Pertanto, tenuto al pagamento è chi<br />
è proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata (Cassazione 2/09/2008, n. 22034).<br />
In particolare, grava sul locatore (nel caso di specie l’ente proprietario dell’appartamento) e<br />
non sul conduttore la spesa richiesta dall’amplificazione dell’antenna televisiva centralizzata, in<br />
quanto non si tratta né di un onere accessorio per la fornitura di un servizio comune ai sensi<br />
dell’art. 9 L. 27/7/1978, n. 392, né di una riparazione di piccola manutenzione ai sensi dell’art.<br />
1609 c.c. (Pret. Taranto 4/12/1981)<br />
TRASFORMAZIONE IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RISCALDAMENTO<br />
Vivo in una palazzina (costruita alla fine degli anni 50/inizi 60) composta di sei appartamenti<br />
dotata di impianto di riscaldamento centralizzato; realizzato mediate una caldaia a gasolio<br />
installata a metà anni 90. Il condominio, durante un’assemblea appositamente indetta<br />
dall’amministratore, ha stabilito, all’unanimità, di sostituire la caldaia esistente. Una volta visti<br />
i preventivi, sempre tutti d’accordo, si è stabilito, non essendo riusciti a metterci d’accordo sul<br />
quale fornitore scegliere principalmente per motivi economici, di rinviare l’attività al prossimo<br />
anno. Nei giorni scorsi un condomino ha convocato una "riunione" (senza la presenza<br />
dell’amministratore) per informarci della sua intenzione di staccarsi dal riscaldamento<br />
centralizzato e per consigliarci di farlo tutti. Infatti, secondo lui, non solo è possibile staccarsi<br />
dal riscaldamento centralizzato semplicemente comunicandolo ai vari condomini. Ma, sostiene,
anche che è possibile abbandonare il riscaldamento centralizzato e passare tutti all’autonomo.<br />
Questa ipotesi inizialmente è stata scartata in quanto, secondo l’amministratore, nei condomini<br />
con più di quattro appartamenti, già dotati di riscaldamento centralizzato, è vietato passare<br />
all’autonomo per motivi di risparmi energetico/rispetto dell’ambiente.<br />
E. P.<br />
Se il lettore abita in Piemonte, il Consiglio Regionale, con delibera dell'11/01/2007 n. 98-1247,<br />
ha stabilito che negli edifici con più di quattro unità abitative non possono essere realizzati<br />
interventi finalizzati alla trasformazione dell’impianto termico centralizzato in impianti<br />
autonomi per ogni singola unità abitativa. Sul punto Trib. Verbania 9/1/2008, n. 3.<br />
SERVITU’ E RESPONSABILITA’<br />
Ho acquistato una casa e due pertinenze (cantine) nel 2008. Dopo l’acquisto ho scambiato una<br />
cantina con quella della mia vicina. Quindi ora nella mia passano tutti i suoi impianti (elettrico,<br />
gas, citofono, canna fumaria caldaia). Ora i rapporti si sono incrinati. Siccome non mi sento<br />
sicuro essendo i suoi impianti molto vecchi posso:<br />
· Obbligarla a rimuoverli?<br />
· Obbligarla almeno a mostrarmi che tutti gli impianti sono certificati ed a norma?<br />
Le ho già mandato una raccomandata ma mi ha detto che sapevo il fatto che i suoi impianti<br />
fossero nella proprietà al momento dello scambio e che quindi lei non fa nulla. Se dovesse<br />
succedere qualcosa ai suoi impianti (incendi?) ne sarei anche responsabile! Premetto che tutti i<br />
miei impianti sono stati rifatti ed ho tutte le certificazioni del caso. Come posso cautelarmi?<br />
F. G.<br />
Se il lettore ha motivo di ritenere che gli impianti che attraversano la sua cantina non sono a<br />
norma, e la proprietaria degli stessi disattende l’invito a regolarizzarli, può chiedere un
sopralluogo ai Vigili del fuoco. Se la verifica conferma l’irregolarità degli impianti, il lettore può<br />
nuovamente invitare la vicina, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, a metterli a<br />
norma entro dieci giorni, preannunciando, in difetto, il ricorso all’Autorità Giudiziaria e<br />
richiamando nella missiva sia il precedente invito che l’esito del sopralluogo.<br />
VENDITA E DIFETTI<br />
Ho acquistato un appartamento ristrutturato a nuovo con le certificazioni usando tutti i miei<br />
risparmi, dopo l'acquisto su un muro dell'appartamento è comparsa una macchia di umidità.<br />
Non sapevo dell'umidità anche perchè era ben nascosta dalla pittura che dopo qualche tempo è<br />
venuta via. Ho delle tutele? L'appartamento è stato acquistato per investimento ma con<br />
l'umidità non posso affittarlo, sto perdendo dei soldi e non lavoro.<br />
G. L.<br />
Ai sensi dell’art. 1490 c.c. il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da<br />
vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il<br />
valore. Ai sensi del successivo art. 1495, il compratore decade dal diritto alla garanzia se non<br />
denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta (la denuncia non è necessaria se il<br />
venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato). L’azione giudiziaria si prescrive<br />
entro un anno dalla consegna.<br />
INSTALLAZIONE INFERRIATE<br />
Nel condominio in cui risiedo al piano terreno sono state montate dal costruttore delle<br />
inferriate di sicurezza. Ora, dopo che ci sono stati dei furti, vorrei installare le stesse inferriate,
visto che dimoro al primo piano e non mi sento piu' sicuro visto che ho un bambino piccolo.<br />
L'amministratore ha portato la mia richiesta in assemblea, ha fatto votare la richiesta come<br />
innovazione, quindi con la necessità dei 2/3 dei millesimi non è passata, con la scusante del<br />
decoro dell'edificio. Non mi sembra corretta la cosa, vorrei una vostra opinione su quanto mi è<br />
successo.<br />
via mail<br />
Se il pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio non è economicamente apprezzabile<br />
l'innovazione è consentita, in quanto finalizzata alla tutela della sicurezza di persone e beni<br />
(App. Milano 14/4/1989). La circostanza dev’essere ovviamente valutata caso per caso, anche<br />
in relazione, per esempio, al tipo di edificio e alla sua ubicazione; così, se nella facciata sulla<br />
quale insistono le finestre dell’unità immobiliare di proprietà del lettore vi sono anche le<br />
finestre di una o più altre unità immobiliari, il rischio di alterare il decoro architettonico<br />
dell’edificio è maggiore, anche se con i tempi che viviamo, a parte l’esigenza di salvaguardare<br />
l’estetica di edifici di indubbio pregio storico e/o artistico, la sicurezza dovrebbe avere la<br />
precedenza sul rispetto dei canoni estetici.<br />
SPESE COMUNI E COMPROPRIETA’<br />
Sono separata dall’Agosto 2010 e vivo con i miei figli nella casa a me assegnata. La casa è di<br />
proprietà 2/3 di mio marito e 1/3 mia. Pago regolarmente le spese ordinarie, così come 1/3 di<br />
quelle straordinarie. La palazzina è composta da 4 scale ed un giardino condominiale recintato.<br />
Da poco abbiamo dovuto rimuovere le siepi ormai secche e quindi reimpiantarle.<br />
Contestualmente si è deciso di verniciare anche la recinzione anch'essa ormai usurata dal<br />
tempo. Mio marito sostiene che a lui spetta di pagare i 2/3 della spesa per le siepi, ma di non<br />
dover pagare i lavori eseguiti per “Verniciatura recinzione e portoni”. Vorrei sapere se queste<br />
spese si intendono come spese straordinarie o ordinarie. Inoltre vorrei sapere se<br />
l'amministratore può procedere comunque nei miei confronti e pignorarmi.
M.<br />
La verniciatura della recinzione e dei portoni attiene alla manutenzione ordinaria di queste parti<br />
comuni dell’edificio, per cui la relativa spesa grava sull’utilizzatore dell’immobile, salvo che gli<br />
usi locali (consultabili presso la Camera di Commercio) dispongano altrimenti. I comproprietari<br />
di un’unità immobiliare sono obbligati in solido al pagamento delle spese condominiali, per cui<br />
l’amministratore può agire esecutivamente nei confronti di uno qualsiasi di essi, con diritto, in<br />
capo a chi abbia pagato anche per l’altro o per gli altri comproprietari, di rivalersi nei loro<br />
confronti per la rispettiva quota.<br />
SPESA STRAORDINARIA E DIRITTO DI ABITAZIONE<br />
Sono amministratore di un condominio composto da 12 appartamenti. Uno di questi è abitato<br />
da un condomino con diritto di abitazione fino alla sua morte. L'assemblea, regolarmente<br />
convocata, ha deciso per la manutenzione straordinaria del terrazzo condominiale e della<br />
facciata ed il relativo riparto. La spesa afferente all'appartamento condotto dal condomino con<br />
diritto di abitazione a chi spetta? al proprietario oppure al condomino con diritto di abitazione<br />
fino alla sua morte.<br />
A. F.<br />
Ai sensi del combinato disposto degli artt. 1026 e 1005 c.c., le riparazioni straordinarie sono a<br />
carico del proprietario, il quale può esigere da chi ha il diritto di abitazione l’interesse legale<br />
sulle somme spese.<br />
INFILTRAZIONI DI ACQUA
Il nostro condominio è formato da appartamenti a schiera su due piani. L'appartamento al<br />
piano terra ha il giardino di proprietà. In uno di questi appartamenti al piano terra entrano<br />
delle infiltrazioni d'acqua. Il proprietario vorrebbe fare uno scavo lungo la sua parete nel suo<br />
giardino per vedere se le infiltrazioni vengono da li. Le spese che andrà a sostenere devono<br />
essere ripartite fra tutti i condomini o no?<br />
A.<br />
Se l’intervento volto a stabilire l’origine delle infiltrazioni viene condotto nel giardino di<br />
proprietà esclusiva di un condomino la cui abitazione è fatta segno al lamentato inconveniente,<br />
è soltanto questi a dover sostenere la relativa spesa.<br />
SOSTITUZIONE CONDUTTURA<br />
Siamo in un condominio di 4 appartamenti, niente amministratore, poichè le famiglie<br />
interessate sono qui residenti da quando lo stabile è stato costruito e hanno sempre svolto le<br />
loro mansioni di operazioni di manutenzione collettiva in modo civile e collaborativo. Da 10<br />
anni c'è un condomino la cui presenza è sempre stata motivo di probabili conflitti, fino ad oggi<br />
evitati per la ragionevolezza degli altri condomini. Abito al 2° piano e ho dovuto rifare<br />
l'impianto dell'acqua esterno, poichè le tubature vecchie di 35 anni erano al limite, perdevano<br />
e non avevamo nemmeno l'acqua per lavarci. Il lavoro era assolutamente necessario e i<br />
condomini sono stati avvisati prima che fosse effettuato, compresa la signora che ora ha<br />
cambiato idea e non vuole più la canalina che copre le tubature nuove che passano, coperte da<br />
una canalina, sui muri parte comune, ma in mezzo a due sue finestre per circa un metro. Il<br />
lavoro è fatto benissimo, non reca danno architettonico; abbiamo anche proposto di internare i<br />
tubi (si dovrebbe naturalmente rompere la facciata del condominio all'altezza delle sue<br />
finestre), ma la signora sostiene che lo dobbiamo tirar via e basta. Questo comporterebbe che<br />
il nostro garage e parte personale del piano terra rimarrebbe completamente senza acqua. E'<br />
possibile? Abbiamo torto? Chi abita al piano superiore non ha uguali diritti di chi sta sotto, con<br />
il privilegio di non dover mai chiedere oltre quello di spendere sempre molto meno per ogni<br />
tipo di lavoro?
P. C.<br />
Il lettore può installare il tubo all'interno del muro comune, a condizione che ciò non alteri la<br />
destinazione di questa parte dell'edificio e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti<br />
uso secondo il loro diritto (Cass. 11/2/1999, n. 1162). La stessa Cassazione (sentenza n. 8801<br />
del 20/8/1999) ha statuito che la disposizione dell’art. 889 c.c., relativa alle distanze da<br />
rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi, è applicabile anche agli edifici in condominio, salvo<br />
si tratti di impianti da considerare indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione<br />
dell’immobile (quale è appunto il caso dell’acqua), tale da essere adeguata all’evoluzione delle<br />
esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema d’igiene.<br />
LOCAZIONE E FURTO<br />
Mia figlia è residente in un appartamento in affitto presso un condominio, in Milano, con unico<br />
accesso per i vari appartamenti e servizio di portineria. Lo scorso 13 agosto, presumibilmente<br />
in orario notturno, durante la sua assenza, è stata vittima di un furto con scasso durante il<br />
quale è stata sottratta diversa merce di valore.Vi si può configurare una responsabilità da<br />
parte del servizio di portineria o da parte della proprietà?<br />
R. A.<br />
Se al portiere non è imputabile alcuna negligenza nell’espletamento dell’incarico, l’inquilino non<br />
può pretendere di chiamarlo a rispondere del danno conseguente al furto, né può rivalersi<br />
nei confronti del proprietario-locatore.<br />
RIPARTIZIONE SPESE COMUNI
Spulciando fra i consuntivi condominiali degli scorsi anni, mi sono accorta che diverse spese<br />
non sono state ripartite secondo quanto previsto dall'articolo 1123 c.c. - laddove, al secondo<br />
comma, recita: "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese<br />
sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne" - ma sono state ripartite su tutti i<br />
condomini in proporzione ai millesimi, anche quelle che erano riferibili a una sola scala (il<br />
nostro condominio ne possiede due, con ingressi distinti), o alla conduttura riguardante una<br />
sola colonna. Ho letto che per modificare le delibere approvate, ma che contengono errori di<br />
ripartizione, è sufficiente chiedere all'amministratore che sottoponga nuovamente tali delibere<br />
all'assemblea perché essa provveda a correggerle. E' vero? Per quanti anni è possibile<br />
chiederne la correzione? Quali i riferimenti legislativi e/o la giurisprudenza prevalente? Qualora<br />
l'amministratore non provveda a sottoporre a revisione tali delibere è possibile il ricorso<br />
all'autorità giudiziaria?<br />
via mail<br />
I criteri di ripartizione delle spese comuni, stabiliti dall’art. 1123 c.c., possono essere modificati<br />
soltanto all’unanimità, per cui una delibera adottata a semplice maggioranza sarebbe<br />
radicalmente nulla e quindi impugnabile senza limite di tempo davanti all’Autorità Giudiziaria.<br />
Sul punto Cass. 15/3/1995, n. 3042.<br />
AGEVOLAZIONI PRIMA CASA<br />
Sono possessore del 1/6 di un appartamento a Messina ed è l'unico bene immobile posseduto,<br />
sono residente a Milano ove vorrei comprare casa: per questa posso usufruire delle<br />
agevolazioni di prima casa? Per quanto incide la proprietà di 1/6 a Messina?<br />
S. A.
La proprietà, in ragione di 1/6, di un’abitazione ubicata in altra città, lontana da quella di<br />
residenza, non è di ostacolo alla fruizione delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima<br />
casa, a condizione che questa presenti le caratteristiche di cui al decreto del Ministro dei lavori<br />
pubblici 2/8/1969. La misura dell’agevolazione andrebbe ridotta in proporzione alla quota di<br />
cui sopra: circostanza, questa, da approfondire presso la locale Agenzia delle Entrate.<br />
CAMBIO SERRATURA<br />
Un condomino senza avvisare l'assemblea ha cambiato la serratura del portoncino secondario<br />
condominiale usato da tutti. Accampando la motivazione (mai però espressa per scritto ad<br />
alcuno ma solo per voce all'amministratore) che, siccome vi è una indicazione nel regolamento<br />
di condominio (cortile uso esclusivo e passaggio per chi è del piano rialzato... ma non è così<br />
chiaro) può farlo essendo, ora, il nuovo proprietario del piano rialzato (egli desidera dividere la<br />
proprietà e vendere gli alloggi ricavati). Premessa: l'edificio è adibito soprattutto a seconda<br />
casa abitato nei periodi festivi (non vi è ora un condomino residente). I restanti condomini non<br />
vogliono avere grane e non si impegnano a voler chiarire ma anche molti non sanno che la<br />
propria chiave, non apre più. Chi ha cambiato le chiavi non è il primo proprietario (che aveva<br />
al piano rialzato camere ad uso hotel) e, non dovrebbe avere automaticamente uso esclusivo.<br />
Ora, il piano rialzato ora ha cambiato destinazione d'uso (ora abitazione). Da sempre - tutti i<br />
restanti condomini hanno avuto la chiave di tale portoncino (anche perché per portare bici e<br />
varie in cantina il percorso a volte è l'unico possibile) tanto che tutti nel portachiavi abbiamo<br />
ora una chiave non utilizzabile. Il palazzo (5 piani ft. - circa 5 alloggi per piano) ha un<br />
portoncino principale (5 gradini e si accede all'androne) da cui possono accedere tutti e, il<br />
famoso portoncino secondario (nessun gradino e - in discesa – si accede alle cantine, in salita -<br />
facendo alcuni gradini si accede al medesimo androne). L'amministratore (a voce e solo ad<br />
alcuni condomini) ha detto che tale proprietario accampando diritti legati al regolamento di<br />
condominio - ha cambiato la chiave e ne ha consegnata una all'amministratore ed ora le cose<br />
sono cambiate. Un verbale 1000 /1000 (e vi era anche il condomino in questione) aveva<br />
chiarito che tale percorso che utilizzava il portoncino era passaggio per tutti, per necessità<br />
quindi il portoncino. Conclusione: l'Amministratore ha avallato un cambiamento gravosissimo<br />
senza comunicare ufficialmente nulla ai condomini. Il proprietario ora impedisce un accesso -<br />
che si ritiene necessario per la sicurezza e servizio) - zona sismica. La situazione attuale
è:ufficialmente i condomini nulla sanno ma la chiave non l'hanno più. Chi ha il potere di aprire<br />
e chiudere ora sono esclusivamente un amministratore (che non abita nel palazzo) e un<br />
privato. Tale portoncino ora o è sempre aperto anche la notte (con pericolo d'ingressi<br />
indesiderati e pericolosi) o è chiuso (essendo zona sismica se mai il portoncino principale si<br />
bloccasse potremmo fare la fine dei topi non potendo uscire). Non nego di essere molto<br />
preoccupato. Cosa si deve fare in questo caso?<br />
M. R.<br />
Se il verbale che costituisce la servitù di passaggio attraverso la porticina e l’area adiacente<br />
reca la firma di tutti i condomini, si può invitare l’amministratore ad attivarsi presso il<br />
condomino che ha cambiato la serratura, affinché entro congruo termine la ripristini o metta a<br />
disposizione degli altri condomini una copia della chiave dell’attuale serratura. Se l’invito viene<br />
disatteso il lettore può rivolgersi al giudice attraverso un avvocato. Se però il verbale non reca<br />
la firma di tutti i condomini non è riguardabile come scrittura privata idonea alla costituzione<br />
della servitù; di conseguenza, per stabilire se la porticina e l’area adiacente sono di proprietà<br />
condominiale o di proprietà esclusiva di un condomino occorre rifarsi ai titoli di proprietà.<br />
ALBERI E FOGLIE<br />
Nel mio giardino ci sono alberi alti 10/15 metri messi a dimora circa 9 anni fa alla distanza dal<br />
confinante di circa 6 metri. Ora il nuovo confinante si lamenta che le foglie soprattutto quando<br />
tira vento invadono il suo giardino. Cerca da me proprietario la soluzione. Io penso di aver<br />
rispettato le distanze dovute e non ho nessuna intenzione di pulire il giardino dei vicini.<br />
Marco
Se gli alberi sono stati messi a dimora a distanza legale (tre metri dal confine, trattandosi di<br />
piante di alto fusto, art. 892 c.c.), il vicino può soltanto pretendere che il confinante tagli i<br />
rami che si protendono nella sua proprietà, e tagliare egli stesso le radici che si addentrano nel<br />
suo fondo (art. 896 c.c.). In entrambi i casi sono fatti salvi i regolamenti e gli usi locali.<br />
BARBECUE E PASTI IN TERRAZZA<br />
Vivo al secondo piano di un palazzo che il proprietario ha affittato tutto dividendo per tre<br />
inquilini. Dunque abbiamo l'entrata e scala esterna in comune col vicino del primo piano<br />
mentre l'inquilina del piano terra usa una seconda entrata diversa. Il problema è che quando<br />
l'inquilino del primo piano accende la brace per arrostire e questo lo fa nel terrazzino appena<br />
sotto di lui dove il proprietario lo ha dato solo per depositare la legna e tutti i fumi,cenere e<br />
odori salgono su da me dove ho il terrazzo costringendomi a chiudere tutto e stare in casa<br />
anche in pieno estate. Volevo sapere se lo può fare visto i ripetuti tentativi in modo bonario e<br />
se io vivendo al secondo piano con un terrazzo ampio e all'ultimo piano posso arrostire. Volevo<br />
chiedere che avendo la scala esterna in cemento in comune col primo piano quando ci passo<br />
per scendere mi ritrovo i vicini del primo piano fuori al balconcino con tanto di tavolo e<br />
naturalmente mangiando e bivaccando fuori. Mi sento a disagio in quanto è una persona<br />
maleducata e prepotente. Cosa posso fare per evitare tutto ciò?<br />
A. F.<br />
Se l’inquilino usa il terrazzo in modo difforme da quello pattuito con il locatore è questione alla<br />
quale il vicino deve rimanere estraneo, a meno che ciò non gli arrechi un danno. In particolare,<br />
il vicino non può impedire le immissioni di fumo, calore e odori provenienti dal barbecue del<br />
confinante, a meno che non superino la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c. Né può<br />
impedire all’inquilino e ai suoi familiari di consumare i pasti sul proprio balcone, a meno che le<br />
immissioni (in questo caso rumorose) prodotte non superino il citato limite o, peggio, realizzino<br />
gli estremi del disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone (art. 659 c.p.).
ESPROPRIO E RISARCIMENTO DANNO<br />
Le ferrovie - per costruire un nuovo binario - mi portano via 4 metri di terreno di mia proprietà<br />
impedendomi una ristrutturazione già autorizzata dal comune. Posso ottenere un risarcimento<br />
danni?<br />
G. P.<br />
Se il trasferimento del suolo avviene attraverso una trattativa privata, il proprietario può<br />
chiedere un prezzo che tenga conto del lamentato inconveniente. Se invece si fa luogo a<br />
procedimento di espropriazione, il proprietario può contestare l’ammontare dell’indennità ma<br />
non chiedere il risarcimento del danno: azionabile, questo, solo in caso di occupazione<br />
illegittima del bene.<br />
CONDOMINO MOROSO<br />
Il condominio è costituito da 48 unità abitative e 3 locali commerciali, tra cui un bar, il quale<br />
non paga per morosità le spese condominiali (riscaldamento, acqua, eccetera) per un<br />
ammontare di circa 6000 euro. Il nostro amministratore vuole ripartire la spesa con tutti i<br />
condomini. Come ci dobbiamo comportare? Noi condomini non vogliamo pagare anche perchè<br />
sono morosi per oltre 70.000 euro anche per l'affitto di locazione.<br />
L. M.
Il condomino in regola con i pagamenti può legittimamente rifiutarsi di farsi carico, pro-quota,<br />
di quanto dovuto dal condomino moroso, non sussistendo, in capo ai condomini adempienti,<br />
alcun vincolo di solidarietà passiva nei confronti del terzo creditore (Trib. Salerno 6/6/2009). Di<br />
fatto accade però che, a causa del mancato pagamento del fornitore da parte<br />
dell’amministratore, il servizio venga interrotto nei confronti dell’intero condominio (si pensi<br />
alla distribuzione dell’acqua in presenza di un’unica utenza condominiale), per cui trattasi di<br />
situazione da valutare caso per caso. Naturalmente chi è costretto a pagare anche per il<br />
condomino moroso può rifarsi nei suoi confronti, se del caso attraverso il pignoramento<br />
dell’unità immobiliare.<br />
MILLESIMI E DESTINAZIONE D’USO<br />
Sono un tecnico e vorrei sapere se nella compilazione delle tabelle millesimali si tiene conto<br />
della destinazione d'uso effettiva di una u.i. o di quella catastale? Esistono sentenze in merito?<br />
A. L.<br />
Nella messa a punto delle tabelle millesimali si deve prendere in considerazione<br />
esclusivamente il rapporto intercorrente fra il valore del singolo piano (o porzione di piano) e<br />
quello dell'intero edificio, desumibile fra l’altro dalla categoria catastale di ciascuna unità<br />
immobiliare (per es. abitazione, studio professionale, negozio) e dal coefficiente di destinazione<br />
assegnatogli dal tecnico, a nulla rilevando gli altri elementi estranei a tale rapporto (Trib.<br />
Cagliari 31/3/1978). Se un’unità immobiliare viene trasformata in modo tale da provocare una<br />
notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (si<br />
pensi a una soffitta trasformata in civile abitazione), si creano le premesse per una richiesta di<br />
modifica delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69, n. 2), disp. att. e trans c.c.<br />
MANUTENZIONE QUADRIFAMILIARE
Le sottopongo un quesito sulla manutenzione ordinaria di una quadrifamiliare. Sono<br />
proprietario di un appartamento in una quadrifamiliare cat. A4 con un piccolo giardino di mq.<br />
200 circa. La proprietà si sviluppa in due appartamenti al primo piano e due a piano terra<br />
ognuno con un ingresso autonomo e giardino. Come al solito quando si deve intervenire per le<br />
opere di manutenzione ci sono interpretazioni discordi per la divisione delle spese, in<br />
particolare dovremmo eseguire:<br />
1) frontalini del tetto di copertura con spicconatura e rimozione delle parti pericolanti e<br />
rifacimento delle stesse;<br />
2) sostituzione delle copertine di marmo delle parti esterne del tetto;<br />
3) sostituzione delle gronde;<br />
4) tinteggiatura delle facciate.<br />
In particolare i proprietari degli appartamenti a fianco al mio vorrebbero procedere per conto<br />
loro dividendo la proprietà a metà e il sottoscritto dovrebbe vedersela con il proprietario<br />
dell'unità abitativa sottostante.<br />
C. C.<br />
La soluzione prospettata al lettore dai vicini è praticabile se tutti i condomini sono d’accordo.<br />
Altrimenti, essendo il tetto e la facciata parti comuni dell’edificio, la relativa spesa va deliberata<br />
dall’assemblea e ripartita fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, come stabilito<br />
dal primo comma dell’art. 1123 c.c.<br />
PARCHEGGIO E DISTANZA<br />
Da circa 16-17 mesi è venuta ad abitare da mio cognato una signora che è solita parcheggiare<br />
la sua vettura attaccata alle finestre della mia abitazione (abito al piano terra e i davanzali<br />
delle finestre hanno una altezza da terra di circa 80-90 cm; non è presente il marciapiede
condominiale è una abitazione rurale). La mia domanda e la seguente: vorrei conoscere la<br />
distanza consentita al parcheggio auto, da una finestra di civile abitazione consentita per<br />
legge?<br />
F. M.<br />
Non esiste una distanza normativamente stabilita. Il lettore può però pretendere che<br />
l’autovettura venga parcheggiata a distanza tale da consentirgli di ricevere aria e luce, e di<br />
aprire e chiudere le persiane della finestra. Inoltre le esalazioni e i rumori prodotti dal motore<br />
dell’auto non devono superare la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., normale<br />
tollerabilità facilmente superabile se il parcheggio avviene a ridosso della finestra. Una<br />
soluzione potrebbe essere quella di farsi autorizzare dall’assemblea a collocare un dissuasore<br />
(per esempio fioriera) a una certa distanza dalla finestra.<br />
BOLLETTA ACQUA E LIQUAMI<br />
Sono proprietario di un appartamento facente parte di un condominio di 12 appartamenti più<br />
un locale commerciale. Con mia sorpresa ho notato che nella fattura dell'acquedotto risultano<br />
12 moduli e non tredici. Tutto questo è a norma? Il locale commerciale comunque ha sempre<br />
partecipato alla ripartizione spese di acqua e fogna. Poco tempo fa c'è stata l'otturazione della<br />
fogna con conseguente invasione di liquami nel suddetto locale. Ora il titolare del locale ha<br />
chiesto i danni subiti all'amministratore del condominio. Alla luce di tutto ciò, ci tocca pagare?<br />
G. C.<br />
Le utenze sono 12 anziché 13 perché presumibilmente il locale commerciale è collegato a uno<br />
degli appartamenti, di proprietà di uno stesso condomino. Se i liquami che hanno invaso il<br />
locale sono fuoriusciti dalla fognatura condominiale, i condomini (ivi compreso il proprietario<br />
del locale, che è ad un tempo danneggiato e danneggiante) sono tenuti a risarcire i<br />
conseguenti danni.
RISTRUTTURAZIONE BALCONI<br />
Stiamo ristrutturando totalmente i balconi dell'ultimo piano a causa di infiltrazioni. Alcuni<br />
balconi sono aggettanti e alcuni sono incassati. Come devono essere ripartite le spese della<br />
parte sovrastante e del cielino sottostante? Che durata ha la garanzia del costruttore?<br />
A.<br />
La Cassazione (sentenza n. 4576 del 30/7/2004) distingue, nei rapporti fra proprietari di<br />
balconi l’uno all’altro sovrastante, fra balconi aggettanti e balconi incassati, precisando che,<br />
ancorché possa riconoscersi, alla soletta di un balcone aggettante, la funzione di copertura del<br />
balcone sottostante, trattasi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e, quindi, non<br />
indispensabile per l’esistenza dei piani sovrapposti, per cui non può parlarsi di elemento a<br />
servizio di entrambe le unità immobiliari, come accade, invece, per i balconi incassati.<br />
Pertanto, nel caso di balcone aggettante la spesa occorrente al rifacimento della soletta è a<br />
carico del proprietario dell’unità immobiliare di cui fa parte il balcone. Nel caso di balcone<br />
incassato, invece, trova applicazione l’art. 1125 c.c., per il quale le spese per la manutenzione<br />
e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari<br />
dei due piani l'uno all'altro sovrastante, restando a carico del proprietario del piano superiore<br />
la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la<br />
decorazione del soffitto. Il costruttore è tenuto alla garanzia decennale di cui all’art. 1669 c.c.<br />
TRASFORMAZIONE DI SOTTOTETTO IN TERRAZZA<br />
Vorrei sapere se posso trasformare il mio sottotetto in un terrazzo. Abito in un condominio con<br />
altri tre proprietari.<br />
A. F.
La trasformazione - anche solo di una parte - del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo<br />
del singolo condomino è illegittima, poiché altera l’originaria destinazione della cosa comune,<br />
sottraendola all’utilizzazione da parte degli altri condomini. L’intervento richiede pertanto il<br />
consenso, opportunamente formalizzato, di tutti gli altri condomini.<br />
TUBATURA E SERVITU’<br />
Io e mia moglie abbiamo acquistato un immobile, derivato da un lotto diviso in due. Dopo tre<br />
mesi abbiamo scoperto che all'interno del nostro pozzetto di scarico in fognatura, è presente<br />
un altro tubo di scarico di pertinenza del venditore, che lo ha ereditato dai genitori insieme ad<br />
un manufatto condonato. Sospettiamo che lo scarico sia abusivo ed il venditore ci parla di<br />
servitu' per destinazione del padre di famiglia. Sulle planimetrie del gestore sono presenti solo<br />
10 allacci in fognatura, ma dopo la divisione dei lotti, sono diventati 11. Il gestore dice che non<br />
è possibile un ampliamento ad 11. Devo denunciare al condominio l'irregolarita'? E' possibile<br />
che si tratti di servitu' occulta? Possiamo impugnare l'atto e chiedere i danni? Il tubo di scarico<br />
passa per il giardino di nostra proprieta' e lo scarico funziona con un pozzetto con pompa<br />
sommersa e galleggiante. Il venditore asserisce che non sapeva.<br />
R. R.<br />
Il primo comma dell’art. 1061 c.c. stabilisce che le servitù non apparenti non possono essere<br />
acquistate per destinazione del padre di famiglia. Il secondo comma dello stesso articolo<br />
definisce non apparenti le servitù al cui esercizio non sono poste opere visibili e permanenti.<br />
Poiché il tubo di cui parla il lettore è nascosto alla vista dal coperchio del pozzetto, il lettore<br />
può pretenderne la rimozione a cura e spese del vicino, con diritto al risarcimento degli<br />
eventuali danni. La comunicazione, all’amministratore, dell’esistenza del tubo, non esime il<br />
lettore dall’obbligo di risarcire gli eventuali danni che dovessero derivare a terzi dalla sua<br />
presenza.
DAVANZALI, PIGNE E VASI<br />
Abito in una frazione turistica di un Comune, condominio 2 piani 4 appartamenti, piano terra;<br />
ognuno ha il suo garage, il mio è sul lato esterno del palazzo non ho alcuna strada in quel lato<br />
solo il muro di un'altra abitazione e la recinzione che distano 3/4 metri. Ho alcune finestre<br />
(mezzefinestre e alte) con le tapparelle sempre giù dove sul davanzale poggio sia dei vasi che<br />
delle pigne a seccare per poi recuperare i pinoli e una volta vuote usarle per la stufa. Può un<br />
condomino impormi di levare il tutto? Può chiedere di radere al suolo tutte le piante (sia che<br />
siano da frutta orto ecc.) che ci sono nel cortile condominiale messe da noi vecchi condomini<br />
negli anni?<br />
E. P.<br />
La presenza dei vasi e delle pigne sui davanzali delle finestre può essere contestata se<br />
sussiste il pericolo di una loro caduta, con conseguente rischio per chi si trovi a transitare nella<br />
sottostante area condominiale: di eventuali danni sarebbe chiamato a rispondere il lettore.<br />
Quanto all’estirpazione degli alberi, essa va deliberata dall’assemblea con la prevista<br />
maggioranza e previa, se richiesta, autorizzazione comunale.<br />
STRADA CONSORZIALE E PARCHEGGIO<br />
Ho acquistato una casa completamente recintata, il vecchio proprietario mi disse che il<br />
problema erano i vicini, che posteggiano ovunque, infatti davanti la mia recinzione ci sono<br />
sempre le macchine, non si può neanche tagliare la siepe. Posso proibire di posteggiare visto<br />
che quando è stata fatta la casa i vecchi proprietari sono arretrati di 1 metro? Questo è scritto<br />
nel rogito. Posso tirare una riga a terra con scritto proprietà privata, la strada sopracitata è<br />
una via privata consorziale.
M. P.<br />
Se la proprietà della lettrice è gravata da servitù di passaggio a favore degli immobili di<br />
proprietà dei consorziati, non è detto che questi, oltre che transitarvi, possano anche<br />
parcheggiarvi le proprie autovetture: il primo comma dell’art. 1067 c.c., infatti, stabilisce che il<br />
proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più gravosa la<br />
condizione del fondo servente. Se i vicini disattendono l’invio a non parcheggiare, non resta<br />
che rivolgersi al giudice, non senza aver prima adeguatamente documentato il<br />
comportamento illegittimo.<br />
LOCAZIONE E SOSTITUZIONE CASSETTA WC<br />
Vivo in affitto. Mi si rotto il cassonetto dello scarico dell’acqua del bagno. Per cambiarlo le<br />
spese sono mie o della padrona di casa?<br />
A. A.<br />
La spesa occorrente alla sostituzione della cassetta del wc fa carico al locatore, salvo che gli usi<br />
locali (consultabili presso la Camera di commercio) dispongano altrimenti.<br />
S<strong>POSTA</strong>MENTO SERVITU ‘<br />
Vi sono tre villette a schiera. di cui una è di mia proprietà nel cui giardino c'è un pozzetto con i<br />
tre contatori e le manopole per la chiusura e apertura generale dell'acqua. Dette villette furono<br />
costruite con muretti e cancelletti simbolici, facilmente scavalcabili. Sei anni or sono, avendo
subito un furto, ho fatto una consistente recinzione e un cancello. Ho dovuto dare le chiavi ai<br />
proprietari delle altre due villette con diritto di accesso illimitato. Considerato che le chiavi<br />
possono essere riprodotte e date anche ai vari villeggianti, io non mi sento più sicuro. Potrei, a<br />
mie spese, far spostare la servitù su una strada vicinale,a confine dei loro giardini, come già<br />
suggerito dall'azienda acquedotto che farebbe anche i lavori di spostamento?<br />
C. M.<br />
La servitù può essere spostata, a condizione di non renderne più incomodo l’esercizio da parte<br />
del proprietario del fondo dominante (secondo comma art- 1067 c.c.).<br />
TINTEGGIATURA MURO CIECO<br />
Posseggo una villettina al mare singola ma è tipo un villaggio: sono tutte uguali come<br />
struttura. Non c'è amministratore condominiale. Un muro cieco che presumibilmente è del<br />
proprietario accanto la facciata dà all'interno della mia proprietà e in 40 anni l'ho dipinta<br />
sempre io come d'altronde tutte le altre villette del villaggio avendo lo stesso muro cieco<br />
hanno dipinto in base alla loro casa. Ora ho dipinto la casa di bianco e con una decorazione<br />
azzurra e il presumibile proprietario del muro mi ha detto che devo togliere la decorazione blu<br />
e farla marrone come è la sua casa. Dico presumibile proprietario in quanto non ho contratto di<br />
acquisto perchè mi è stata data con successione (eredità). Secondo Lei devo eseguire gli ordini<br />
del signore della casa accanto?<br />
R. D. S.<br />
Se il muro fa parte della struttura del fabbricato adiacente a quello della lettrice, le spese<br />
richieste dalla sua manutenzione gravano sul proprietario dello stesso. Questi, pertanto, ha
diritto a che il confinante che sia intervenuto sul muro cieco con lavori di tinteggiatura<br />
provveda al ripristino dei luoghi.<br />
S<strong>POSTA</strong>MENTO SERVITU‘<br />
Ci sono tre villette a schiera. di cui una è di mia proprietà nel cui giardino vi è un pozzetto con<br />
i tre contatori e le manopole per la chiusura e apertura generale dell'acqua. Dette villette<br />
furono costruite con muretti e cancelletti simbolici, facilmente scavalcabili. Sei anni or sono,<br />
avendo subito un furto, ho fatto una consistente recinzione e un cancello. Ho dovuto dare le<br />
chiavi ai proprietari delle altre due villette con diritto di accesso illimitato. Considerato che le<br />
chiavi possono essere riprodotte e date anche ai vari villeggianti, io non mi sento più sicuro.<br />
Potrei, a mie spese, far spostare la servitù su una strada vicinale, a confine dei loro giardini,<br />
come già suggerito dall'azienda acquedotto che farebbe anche i lavori di spostamento?<br />
C. M.<br />
La servitù può essere spostata, a condizione di non renderne più incomodo l’esercizio da parte<br />
del proprietario del fondo dominante (secondo comma art. 1067 c.c.).<br />
LOCAZIONE: UMIDITA’ E DISDETTA CONTRATTO<br />
Vivo da quasi 4 anni in un appartamento in affitto pieno di muffa in tre zone della casa. Ho<br />
informato subito i padroni di casa che hanno pensato bene di non rinnovarmi il contratto nei<br />
prossimi 4 anni ora quindi mi ritroverò a breve in mezzo ad una strada con due figli minori.<br />
Vorrei sapere a chi devo rivolgermi per fare un controllo e quindi provvedere (nel caso in cui<br />
serva) a sporgere denuncia.
D. P.<br />
L'art. 3 della L. 431/1998 prevede che, alla prima scadenza del contratto, il locatore possa<br />
avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo solo nei casi in esso indicati: per es. quando<br />
intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio,<br />
del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado, o quando l'immobile sia<br />
compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale<br />
debba essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al<br />
compimento di indispensabili lavori. Il controllo delle macchie di umidità può essere chiesto<br />
all’Azienda Sanitaria Locale, fermo restando l’obbligo, in capo al locatore, di risarcire gli<br />
eventuali danni prodotti dal lamentato inconveniente.<br />
COSTITUZIONE CONDOMINIO<br />
Siamo proprietari di un appartamento acquistato nel 2008 in uno stabile di 10 appartamenti e<br />
2 locali garage, il palazzo è stato costruito negli anni '70 da due fratelli che si sono divisi i 10<br />
appartamenti. Circa 6 anni fa sono deceduti entrambi. Gli eredi di uno hanno venduto tutti e 5<br />
gli appartamenti. Il loro pensare sempre che lo stabile sia virtualmente diviso permane negli<br />
eredi dell'altro defunto che a loro volta hanno affittato tutti gli appartamenti. In questo stabile<br />
non c'è il condominio: ho inviato una lettera agli eredi proprietari per costiiturlo, ma non mi è<br />
stato permesso. Questa situazione mi crea enorme disagio in quantoil contatore dell'acqua<br />
risulta intestato il contratto ancora ai due defunti, il palazzo non ha l'assicurazione, i due<br />
garage non pagano la bolletta dell'acqua avendo loro i servizi (bagno-lavandino-giardino). Mi è<br />
stato detto che uno stabile con 10 appartamenti ha l'obbligo del condominio, vorrei sapere se è<br />
vero, e come devo agire anche se necessita per le vie legali.<br />
C. P.
La nascita del condominio non richiede un formale atto costitutivo ma si verifica con la<br />
costruzione sul suolo comune o con il frazionamento, da parte dell'unico proprietario, di un<br />
edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in proprietà<br />
esclusiva. Ciò non esclude che gli interessati possano formalizzare il rapporto davanti ad un<br />
notaio, magari in occasione della formazione delle tabelle millesimali. Se i condomini sono più<br />
di dieci dev’essere formato un regolamento. Non essendoci amministratore, il lettore può<br />
provvedere direttamente alla convocazione dell’assemblea, ai sensi del secondo comma<br />
dell’art. 66 disp. att. e trans. c.c. Se l’assemblea non riesce ad approvare il regolamento il<br />
lettore può rivolgersi al giudice.<br />
RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE BALCONE<br />
Desidererei sapere se posso oppormi alla delibera di rifacimento balconi per la parte che<br />
riguarda la pavimentazione dei miei balconi. Per tutelarmi dall'eventuale ingresso abusivo di<br />
operai tramite il ponteggio posso avvertire l'amministratore della eventuale denuncia di<br />
violazione di domicilio?<br />
T. C.<br />
L'assemblea non può obbligare un condomino a rifare la pavimentazione del proprio balcone,<br />
trattandosi di incidere sulla sua proprietà esclusiva. Il condomino può pertanto vietare<br />
l’accesso a terzi alla propria unità immobiliare, a meno che non sia indispensabile<br />
all’esecuzione di lavori su parti comuni dell’edificio.<br />
ANCORA SUI FRONTALINI
Ho letto la vostra risposta circa la modifica ed eliminiamo quella. Ho appreso che i frontalini e<br />
la soletta sottostante fanno parte del condominio ma qua si va per le calende greche perchè è<br />
1 anno che si discute ma non si arriva mai a nessuna conclusione. I miei balconi sono proprio<br />
in pessime condizioni e più di un muratore mi ha detto di darmi da fare. Allora a questo punto<br />
la domanda è: Posso a spese mie farmi riparare i balconi del mio appartamento e limitare il<br />
danno non facendoli rimanere così ancora per chissà quanto tempo e peggiorare ancora di più<br />
il loro stato?<br />
R. C.<br />
Se l’assemblea non delibera e sussiste un problema di sicurezza, il condomino può, attraverso<br />
un avvocato, promuovere un accertamento tecnico preventivo davanti all’Autorità Giudiziaria.<br />
DEMOLIZIONE EDIFICIO E RESPONSABILITA’<br />
Sono proprietario di un appartamento all'ultimo piano di un condominio; tale edificio desta in<br />
stato di vetustà ed è abitato solo da una famiglia che tuttavia pur facendo parte dello stabile<br />
ha acceso da un altro portone: i muri portanti sono in comune con i nostri. Il comune ha<br />
comunicato ai condomini che qualora non si metta in sicurezza lo stabile provvederà alla<br />
demolizione dello stesso con spese a carico dei condomini. Qualora venisse demolito lo stabile<br />
perderei l'aria dato che sono all'ultimo piano? Si tratta di uno stabile molto vecchio. I<br />
proprietari che hanno accesso da un altro portone ma facenti parte dello stesso stabile hanno<br />
le stesse responsabilità di tutti gli altri?<br />
M. R.<br />
La responsabilità per danni che potrebbero derivare a terzi da parti comuni dell’edificio<br />
condominiale ricade sui condomini, indipendentemente dall’ingresso attraverso il quale
accedono al fabbricato. La comproprietà dei condomini, una volta demolito l’edificio, si<br />
trasferisce sull’area di risulta, in proporzione alla quota che avevano sulla costruzione<br />
abbattuta.<br />
CONTATORE UNICO<br />
Siamo tre proprietari, ma abbiamo un solo contatore dell’acqua: come dividere le spese? Le<br />
utenze sono abitazioni con e senza terrazzo, negozi e uffici con aree comuni a verde irrigato e<br />
box . Come vanno ripartite le spese non essendo costituito condominio e senza ripartizione<br />
millesimale?<br />
M. M.<br />
Se i condomini non trovano un accordo sulla ripartizione dei consumi, e quindi della spesa, ci si<br />
può rifare al secondo comma del paragrafo 8.2.8 dell’allegato 1/8 al D.P.C.M. 4/3/1996.<br />
Questa norma stabilisce che, se la consegna e la misurazione dell’acqua avviene per utenze<br />
raggruppate, la ripartizione interna dei consumi dev’essere organizzata, a cura e spese<br />
dell’utente, tramite l’installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare. Si è<br />
pertanto nel diritto di pretendere l’applicazione della suddetta disposizione, se del caso<br />
ricorrendo al Giudice di pace.<br />
RIFACIMENTO FRONTALINI<br />
Nel condominio di 5 appartamenti dove sono proprietario di un appartamento, privo di<br />
amministratore, abbiamo rifatto la solita inutile riunione per la riparazione dei frontalini dei<br />
balconi e della sottostante soletta in quanto il cemento circa un anno fa è scoppiato e quindi è
uscito fuori il ferro. Chi ha la maggioranza dei mill/mi la tira per le lunghe adducendo la scusa<br />
che bisogna ancora interpellare altre ditte, oltre quelle già interpellate, per il preventivo più<br />
conveniente, poi che non ha i soldi per poter pagare perché la spesa a suo carico, secondo i<br />
millesimi posseduti è enorme e via dicendo. Ora poiché i miei balconi sono quelli peggio ridotti<br />
e noto che il ferro altre ad arrugginirsi si sta anche pericolosamente assottigliando. Posso io a<br />
mie spese sistemare i miei balconi e far applicare sui frontalini delle protezioni di rame?<br />
R. C.<br />
I frontalini dei balconi, stando al più recente indirizzo della Cassazione (sentenza n. 2241 del<br />
30/1/2008), rientrano fra le parti comuni dell’edificio. Di conseguenza il condomino potrebbe,<br />
ai sensi del primo comma dell’art. 1102 c.c., apportarvi a proprie spese le modifiche<br />
finalizzate ad una loro migliore utilizzazione. Usiamo il condizionale perché questa norma va<br />
coniugata con l’art. 1122 c.c., per il quale il condomino non può, nel piano o porzione di piano<br />
di sua proprietà, eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio. E siccome il<br />
rivestimento in rame che il lettore vorrebbe introdurre potrebbe alterare il decoro<br />
architettonico della facciata dell’edificio, con conseguente, possibile contestazione anche ad<br />
opera di un solo condomino, è consigliabile che questo intervento venga autorizzato<br />
dall’assemblea.<br />
AMPLIAMENTO PORTA GARAGE<br />
Ho acquistato un appartamento in condominio, siamo 20 condomini e ci sono 4 box, io<br />
possiedo uno di questi. I box sono in un corpo di fabbrica staccato dal palazzo ma ricadente nel<br />
cortile comune. Il regolamento di condominio prevede testualmente: "sono di proprietà<br />
comune tra i singoli comproprietari dello stabile, in proporzione dei millesimi rispettivi<br />
determinati...l'area su cui sorge il fabbricato, gli atri di accesso allo stabile, il cortile, escluso<br />
però la proprietà ad uso garage che insistono su area condominiale". Io vorrei allargare<br />
l'ingresso del mio garage che internamente misura 2,90 mt mentre la porta misura 1,95 mt.<br />
Andrei perciò ad operare nella sola mia proprietà, mi basterebbe allargarla di 40 cm in totale.<br />
Devo chiedere l'autorizzazione al condominio? Nel regolamento è detto anche "qualsiasi
modifica del fabbricato dovrà essere autorizzata dall'amministratore anche quando non ne<br />
guasti l'estetica e la simmetria esteriore". Come conciliare le due clausole?<br />
F. M.<br />
Le due clausole non sono in contrasto fra loro; l’esercizio della proprietà esclusiva di un’unità<br />
immobiliare, infatti, incontra un limite nell’esigenza di non arrecare danni alle parti comuni<br />
dell’edificio (art. 1122 c.c.). E poiché l’ampliamento della porta del garage potrebbe alterare le<br />
linee architettoniche del corpo di fabbrica in cui esso è ubicato, il condomino è tenuto ad<br />
assicurarsi l’autorizzazione prevista dal regolamento, tanto più che questo la richiede a<br />
prescindere.<br />
RIPRISTINO CANNA FUMARIA<br />
Vivo in un palazzo di 8 appartamenti del 1900 (ha circa 100 anni). Nel mio appartamento c'è<br />
una canna fumaria che veniva usata per la cucina economica. Tale canna attraversa due<br />
appartamenti ma si ferma al terzo ed ultimo. In questo periodo sto effettuando lavori di<br />
manutenzione straordinaria al mio appartamento e mi piacerebbe ripristinare la canna fumaria.<br />
Posso farlo? Oppure ci sono delle restrizioni in merito? La canna fumaria probabilmente non<br />
viene usata da diversi anni. Io sono proprietario dell'immobile solo da 15 anni.<br />
D. De D.<br />
Se la canna fumaria è di pertinenza esclusiva dell’unità immobiliare di proprietà del lettore e<br />
non viene usata da meno di venti anni, può essere ripristinata avendo cura di evitare che<br />
provochi immissioni superiori alla normale tollerabilità.
SOSTITUZIONE CASSETTA <strong>POSTA</strong>LE<br />
Un condomino già da diversi anni lamentava la non adeguatezza delle cassette postali<br />
condominiali alla ricezione della sua posta (riceve parecchi giornali e libri) chiedendone la<br />
sostituzione. Ogni volta l'Assemblea ha sempre negato la sostituzione delle cassette postali e il<br />
condomino ha messo una sua cassetta personale, diversa di colore forma e dimensione dalle<br />
altre, di fianco alle cassette condominiali. In qualità di Amministratore del condominio come mi<br />
devo comportare visto che lo stesso si rifiuta di toglierla finché non si delibera di sostituire le<br />
cassette postali esistenti, vecchie, piccole che non permettono la ricezione di riviste e giornali<br />
e, inoltre le stesse sono poste all'interno dell'androne e quindi non soddisfano i criteri dettati<br />
dal decreto Ministeriale del 9 Aprile 2001 (art. 45 e 46)?<br />
M. S.<br />
Il primo comma dell’art. 21 del D.M. 1/10/2008, intervenuto a ridisegnare le condizioni<br />
generali per l’espletamento del servizio postale, stabilisce che forma, dimensioni e apertura<br />
delle cassette postali devono essere tali da consentire d’introdurvi gli “invii semplici” senza<br />
difficoltà. Il quarto comma dello stesso articolo prevede che le cassette vengano collocate al<br />
limite della proprietà, sulla pubblica via o comunque in luogo liberamente accessibile, salvo<br />
accordi particolari con l’ufficio postale di distribuzione. Se l’assemblea non delibera la<br />
sostituzione delle cassette, in quanto incapienti, il condomino ha il diritto d’installarne una più<br />
grande, destinata ad accogliere giornali e riviste, nel rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c.<br />
SERVITU’ SMINUITA<br />
Da circa 2 anni ho acquistato un fondo sul quale si trova una piccola costruzione; il fondo, su di<br />
un lato, è delimitato da un muro costeggiato da una stradina a carico della quale sussiste una<br />
servitù di passaggio che mi consente di accedere al mio fondo. Il proprietario di questa
stradina ha collocato, ai margini della stessa, diversi oggetti ingombranti, quali panchine,<br />
bidoni etc. appoggiandoli al muro di mia proprietà. Gli ho chiesto di rimuoverli, atteso che<br />
riducevano il passaggio di accesso, ma lui si è rifiutato sostenendo che da anni esercita il<br />
possesso in modo pubblico e pacifico e quindi ne ha acquistato il diritto. Posso fare qualcosa<br />
per far rimuovere questi oggetti? Questi oggetti possono rimanere appoggiati al muro di mia<br />
proprietà?<br />
L. T.<br />
Il secondo comma dell’art. 1067 c.c. stabilisce che il proprietario del fondo servente non può<br />
compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo.<br />
Il lettore può rivolgersi al giudice attraverso un avvocato, non senza aver prima documentato il<br />
lamentato inconveniente.<br />
CORTILE E RACCOLTA DIFFERENZIATA<br />
Una recente delibera di un'assemblea condominiale, a maggioranza, ha deciso di ubicare i<br />
cassonetti della spazzatura (plastica, umido e secco) a 50 cm dall'ingresso del mio garage che<br />
è una proprietà privata con accesso dal cortile condominiale rendendo difficoltosa la manovra<br />
di accesso in auto al garage e spesso, inoltre, l'ambiente è maleodorante e malsano per la<br />
presenza di sacchetti e altra spazzatura depositata a terra, a ridosso dei cassonetti perché<br />
pieni. Vorrei sapere se la maggioranza dei presenti puo' decidere in tal senso, ignorando non<br />
solo i diritti di un condomino, il sottoscritto, ma anche mutare la destinazione d'uso di questa<br />
zona di cortile.<br />
D.<br />
Il collocamento dei contenitori della raccolta differenziata non cambia la destinazione d’uso del<br />
cortile. Se però la loro presenza provoca esalazioni superiori alla normale tollerabilità
(soprattutto nei mesi caldi), se ne può chiedere la rimozione al giudice. Lo stesso dicasi se i<br />
rifiuti vengono collocati all’esterno dei cassonetti.<br />
INSTALLAZIONE ASCENSORE E CONDOMINO CONTRARIO<br />
E' stato installato un ascensore in un edificio che ne era sprovvisto. Il quesito è: 9 su 10<br />
partecipano alle spese, un proprietario (al 2 piano) non vuole pagare: è obbligato a farlo,<br />
oppure la sua spesa deve essere a carico di altri condomini?<br />
U. G.<br />
Trattandosi d’impianto suscettibile di utilizzazione separata, il condomino può esimersi dal<br />
contribuire alla spesa ma deve esimersi anche dall’utilizzo dell’ascensore. Può tuttavia (come<br />
pure i suoi eredi o aventi causa), in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione,<br />
contribuendo alle spese di esecuzione debitamente rivalutate, nonché a quelle di manutenzione<br />
dell’impianto (art. 1121 c.c.).<br />
PULIZIA SCALE “FAI DA TE”<br />
Nel condominio dove abito la pulizia delle scale viene effettuata da un altro condomino. Nella<br />
mia scala però un condomino non partecipa al pagamento della spesa ma un mese ogni sette<br />
(essendo in otto condomini nella scala) provvede alla pulizia della scala. La pulizia della scala<br />
dovrebbe avvenire due volte alla settimana, una volta la scala viene solo spazzata, mentre<br />
l’altra viene spazzata e lavata. Andrebbero poi puliti i vetri del portone e il corrimano. Peccato<br />
che tutto questo non venga fatto quando tale condomino provvede alla pulizia, la scala viene a<br />
volte solo spazzata una volta alla settimana e a volte nemmeno lavata, per non parlare dei<br />
vetri del portone e del corrimano. Volevo chiedere se possiamo imporre a tale condomino la<br />
partecipazione al pagamento della pulizia scale pur sapendo che questa avviene senza regolare<br />
contratto. Premetto che con tale condomino molte volte per la tranquillità del quieto vivere in<br />
passato si sono lasciate correre molte ingiustizie, però vorrei provarci lo stesso.
S. B.<br />
Per evitare di discutere con il condomino che si approfitta, ma soprattutto per non incorrere<br />
nella sanzione amministrativa da 516 a 1.032 euro, l’assemblea può deliberare di affidare la<br />
pulizia delle scale, con regolare contratto d’opera, ad un’impresa iscritta nel registro delle ditte<br />
o nell’albo provinciale delle imprese artigiane, come imposto dall’art. 6 L. 25/1/1994, n. 82.<br />
ACQUISTO E RIVENDITA IMMOBILE<br />
Ho acquistato un piccolo bilocale di 35mq nell'aprile 2011. Vorrei sapere se posso rivenderlo<br />
subito oppure se devono passare alcuni anni dopo il primo acquisto.<br />
F. S.<br />
Se il contratto di acquisto non contiene una clausola che limita temporaneamente l’alienabilità<br />
dell’immobile, e non si tratta d’immobile per il quale l’inalienabilità temporanea sia prevista<br />
dalla legge (come nel caso del socio di una cooperativa edilizia ammessa a fruire di benefici<br />
economici e fiscali), il bilocale può essere rivenduto anche subito.<br />
LOCAZIONE, CONDOMINIO E SPESE CONDOMINIALI<br />
Il mio ragazzo possiede con i fratelli la proprietà di un appartamento (ognuno al 25%) che<br />
abitiamo solo noi due. A chi compete il pagamento delle spese condominiali? In che misura?
M. M.<br />
Di fronte al condominio tenuto a pagare le spese condominiali, siano queste ordinarie o<br />
straordinarie, è il proprietario (o i comproprietari se più d’uno) dell’immobile. Per quanto<br />
riguarda i rapporti fra proprietario-locatore e inquilino, l’art. 9 L. 27/7/1978, n, 392, stabilisce<br />
che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al<br />
servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura<br />
dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo<br />
dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. In particolare, le<br />
spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che<br />
le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Se i proprietari sono più d’uno, ciascuno deve<br />
contribuire alle spese in ragione della proprie quota (nel caso di specie in quarto ciascuno).<br />
Nel caso di comodato di norma le parti si accordano nel senso che a pagare le spese<br />
condominiali sia il comodatario, ossia chi ha l’uso dell’immobile.<br />
TITOLO DI COMPROPRIETA’ E RIPARTIZIONE SPESE<br />
Ho un locale commerciale in un condominio composto da n° 8 appartamenti e n° 8 locali<br />
commerciali, con due vani scale, una scala per ogni 4 appartamenti, ogni appartamento ha un<br />
garage posizionato in seminterrato, piccolo giardino, piazzale e posto macchina dove i<br />
proprietari dei locali commerciali non hanno accesso, lo spazio avanti ai locali commerciali e<br />
condominiale, sia per i locali commerciali che per gli appartamenti (al momento dell’acquisto<br />
dei locali il venditore aveva detto che lo spazio adiacente al detto locale non era in comune<br />
ma di proprietà del locale adiacente). Inoltre dopo circa 20 anni si sta nominando un<br />
amministratore il quale pretende in parti uguali e non per quote millesimali, la somma di €<br />
7,00 mensile più percentuale sulle varie contabilità. Le domande sono:<br />
1) si può impugnare l’atto visto che tra il dire a voce e la trascrizione sull’atto prevede che lo<br />
spazio davanti ai locali commerciale e condominiale?<br />
2) è giusto che i proprietari dei locali commerciali pagano una somma fissa uguale agli<br />
appartamenti nonostante le parti comuni dei locali sono: coperture, mura, fondamenta, parte<br />
delle fogne e spazio adiacente i locali?
3) Nelle quote millesimali per i locali commerciali nella voce a di destinazione e stato inserito<br />
un coefficiente di 1.50, visto che i negozi sono stati costruito con una altezza di 3,00 metri e<br />
quindi ad oggi fuori norma, il coefficiente e alto o va bene?<br />
L. C.<br />
La comproprietà o meno di una parte dell’edificio deve risultare da un titolo scritto e non da<br />
dichiarazioni verbali. Le spese comuni vanno ripartite fra i condomini seguendo il criterio<br />
dettato dal primo comma dell’art. 1123 c.c., ossia in base ai millesimi di proprietà salvo<br />
diversa convenzione. La congruità o meno del coefficiente attribuito ai locali commerciali va<br />
verificata tenuto conto di tutta una serie di caratteristiche degli stessi locali (per es. superficie,<br />
orientamento, luminosità) e non della sola altezza del solaio.<br />
LOCAZIONE E TERRAZZA<br />
Sono il conduttore di un immobile "contratto di locazione 4+4" posto al terzo piano in una<br />
palazzina che ha solo 2 piani, il mio e un piano mansarde posto sul terrazzo. Ho chiesto alla<br />
proprietaria le chiavi dal terrazzo per andare solo a sistemare l'antenna e non me le ha voluto<br />
dare. Io ho l'uscita dalla casa mia direttamente sul terrazzo, nella cucina ce la porta da dove si<br />
potrebbe uscire sul terrazzo ma invece non posso. Mi rendo conto che anche se ho 2 balconi<br />
non posso stendere panni grandi vicino agli balconi per asciugare, ma ho avuto reclami dagli<br />
altri inquilini che abitano ai piani sotto di me per l'acqua dei miei panni che bagna i loro<br />
balconi. Vorrei andare sul terrazzo a mettere un stendirobe ma anche per pulire la polvere che<br />
c'è sul terrazzo, però non posso accedervi: che devo fare?<br />
J. P.
Se il contratto di locazione non prevede l’uso della terrazza, il conduttore non può<br />
pretendere di accedervi, a meno che non debba recarvisi per la riparazione dell’antenna ivi<br />
esistente. Se invece il contratto prevede anche l’uso della terrazza, di fronte al diniego,<br />
opposto dal locatore, di consegnare la relativa chiave, il conduttore può rivolgersi al giudice.<br />
SERVITU’ E SOSTITUZIONE COPERTURA<br />
Sono proprietaria di un antico fabbricato (cantina fine '800) coperto da lastre di eternit che ha<br />
servitù dominante di sporto e stillicidio sul terreno (giardino incolto) di un confinante. Ho<br />
deciso di effettuare una "bonifica ambientale" sostituendo alle lastre di amianto le tegole in<br />
coccio originarie (caddero negli anni '70 e furono sostituite appunto con l'ethernit). Nessuna<br />
altra modifica viene apportata al tetto (capriate, pendenze, ampiezza delle falde, tutto<br />
immutato,etc.) solo mera sostituzione del rivestimento del tetto. Il vicino, dopo avermi fatto<br />
completare i lavori (scorretto!) si è rivolto ad un legale perché sostiene che in tale circostanza<br />
(lavori sul tetto) cessano le servitù e pertanto devo eliminare sia lo sporto che lo stillicidio<br />
convogliando le acque piovane all'interno del mio fabbricato. Questo è praticamente<br />
impossibile per motivi tecnici e per gli enormi costi di ricostruzione che dovrei sopportare.<br />
Oltretutto credo che in oltre 110 anni ho usucapito le suddette servitù senza mai<br />
un'opposizione del confinante ne prima ne dopo l'eternit!<br />
P. M.<br />
La sostituzione del tipo di copertura, nel rispetto delle condizioni indicate dal lettore, non<br />
comporta il venir meno della servitù, né la violazione di cui al primo comma dell’art. 1067 c.c.<br />
(divieto di aggravare l’esercizio della servitù).<br />
REGOLAMENTO E COSTRUTTORE<br />
Nel novembre 2010 ho acquistato un alloggio in un complesso nuovo di casette bifamiliari.<br />
Siamo dodici famiglie: ad oggi non abbiamo ancora regolamento e millesimi. L'amministratore
dice che deve darli il costruttore- Cosa possiamo fare? L'ultima riunione si è scolta nel marzo<br />
2011.<br />
M. O.<br />
Se il costruttore si era formalmente impegnato a redigere il regolamento del condominio con<br />
i relativi millesimi, l’amministratore può sollecitarlo a mezzo raccomandata con avviso di<br />
ricevimento. Se il costruttore disattente l’invito è l’assemblea non vuole ricorrere al giudice,<br />
può incaricare un tecnico di provvedere alla stesura del regolamento e alla messa a punto dei<br />
millesimi, da approvare in una successiva riunione.<br />
GAZEBO E DISTANZA LEGALE<br />
Bisogna rispettare delle distanze dal confine per montare un gazebo in metallo? Ci sono leggi<br />
che tutelino i cittadini dal posizionamento alla distanza di 5 metri dal confine di casa?<br />
L. M.<br />
La Cassazione (sentenza n. 5897 dell’11/3/2010) ha stabilito che, ai fini dell’osservanza delle<br />
distanze legali nelle costruzioni, alla nozione di “costruzione” dev’essere ricondotto qualsiasi<br />
manufatto non completamente interrato avente i requisiti della solidità e della<br />
immobilizzazione al suolo anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad<br />
una preesistente fabbrica. Il Tribunale di Roma, con sentenza dell’8/2/2006, ha ordinato la<br />
rimozione di un gazebo installato a distanza inferiore a quella legale su un terrazzo adiacente<br />
ad altro terrazzo, avendo ravvisato un vincolo reciproco di servitù altius non tollendi, ossia di<br />
non costruire più in alto, per non pregiudicare la visuale al confinante.<br />
VENDITA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE E ASSEMBLEA
Posso rifiutarmi di partecipare a lavori nel condominio, in quando ho deciso di vendermi<br />
l'appartamento per ragioni di sopravvivenza? E' legale? Posso mandare una lettera<br />
all'amministratore per comunicargli che non intento più partecipare ai lavori nel condominio<br />
perché vendo la casa?<br />
A. N.<br />
Il condomino non ha l’obbligo di partecipare alle assemblee ma assume su di sé le<br />
conseguenze delle eventuali delibere adottate. Egli resta tale a tutti gli effetti, fino a quando<br />
non comunichi all’amministratore del condominio le generalità dell’acquirente dell’unità<br />
immobiliare.<br />
SPESE E USO DELLE PARTI COMUNI<br />
Ho acquistato un appartamento in un condominio, ma l'ho non utilizzato. Ho comunque<br />
l'obbligo di pagare le spese condominiali?<br />
G. G.<br />
L’obbligo di contribuire alle spese condominiali prescinde dall’utilizzo dell’unità immobiliare:<br />
quello che rileva, infatti, non è l’uso effettivo ma l’uso potenziale: un esonero dal contributo<br />
alla spese comuni richiede pertanto il consenso di tutti gli altri condomini.<br />
LUCE SCALE
Nel condominio in cui abito la luce scale non è regolata da un temporizzatore ed il pulsante per<br />
l'accensione, posto lontano dagli ingressi, costringe i condomini a muoversi al buio per<br />
raggiungerlo. Per ovviare a questo problema alcuni condomini hanno portato all'interno della<br />
loro abitazione l'accensione della luce sempre utilizzando la luce condominiale. E' lecito questo<br />
comportamento? Preciso che non sono stati autorizzati dall'assemblea.<br />
D. D. P.<br />
Il primo comma dell’art. 1102 c.c. stabilisce che il condomino può apportare alla cosa<br />
comune, a proprie spese, le modifiche necessarie al suo migliore godimento. Nel caso di specie<br />
sarebbe opportuno che l’innovazione fosse deliberata dall’assemblea, ad evitare possibili<br />
contestazioni, anche parte di un solo condomino, sotto il profilo della sicurezza dell’impianto.<br />
PERMESSO DI COSTRUIRE E DELIBERA ASSEMBLEARE<br />
Sono proprietario di uno stenditoio coperto con solaio costruito con concessione edilizia del '67,<br />
tutti gli altri proprietari hanno chiuso trasformandoli ad appartamenti, ho chiesto al comune la<br />
concessione edilizia in base all'articolo 18 legge 4 del 16/4/2003 regione Sicilia; il comune ha<br />
dato parere favorevole al rilascia della concessione solo dietro il parere dell'assemblea<br />
condominiale, che ha dato parere negativo. L'articolo 18 non dice di chiedere il parere<br />
condominiale? Come mi devo comportare, si possono citare i condomini per danni?<br />
A. G.<br />
Se il Comune ha chiesto il parere dell’assemblea condominiale si presume che potesse farlo:<br />
la circostanza può essere verificata presso l’ufficio tecnico dello stesso Comune. I condomini<br />
non sono tenuti ad esprimere parere favorevole all’innovazione, e tantomeno possono essere<br />
obbligati a risarcire il danno conseguente alla loro decisione.
FORNO E IMMISSIONI<br />
Il condominio dove abito è composto da una parte che riguarda l'abitativo e una parte che<br />
riguarda il commerciale, dove sono situati alcuni negozi, tra cui un panificio, quest'ultimo ha<br />
installato sul lastrico solare (di proprietà del commerciale, funge da copertura per i vari negozi<br />
e uffici) posto sotto le mie finestre, una sorta di aspiratore facente funzione di canna fumaria,<br />
il quale viene acceso tutte le mattine verso le ore 3,30 e spento a fine attività di cottura dei<br />
vari prodotti. Questo aspiratore emette rumore, emette calore e non filtra gli odori inoltre, fa<br />
fuoriuscire una sorta di polvere di cui non si conosce la natura. Un panificio non dovrebbe<br />
avere una canna fumaria a norma? Tutte le mattine vengo svegliata dal rumore e dal cattivo<br />
odore, e spesso sono costretta a stare in casa con le finestre chiuse. Inoltre il fatto di dormire<br />
poche ore la notte è causa per me di stress, scarsa concentrazione sul lavoro e continui mal di<br />
testa. Come posso tutelare la mia salute? A chi devo rivolgermi? Di chi è la competenza?<br />
C. P.<br />
Se le immissioni di fumo, rumore, polveri e calore provenienti dall’aspiratore superano la<br />
normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., il condomino può rivolgersi al Giudice di pace, non<br />
senza aver prima invitato il proprietario del forno a mettere a norma l’impianto.<br />
LETTURA CONTATORE<br />
E' obbligatorio per legge che il conduttore abbia libero accesso ai contatori (in questo caso, del<br />
gas)? Sono in affitto. Il mio si trova nel giardino del locatore e ogni volta che ho bisogno di<br />
controllare i numeri per inviarli all'Enel, ogni due mesi, sono costretta ad andare a chiedere il<br />
permesso e farmi aprire il cancello in quanto non ho le chiavi. L'altro la cosa mi pesa<br />
moltissimo poichè la proprietaria è una persona sgradevole. Mi è inoltre accaduta una cosa che<br />
considero gravissima. Un giorno si è permessa di chiamare i miei datori di lavoro (che lei non<br />
conosce) e chiedergli se è vero che lavoro lì, come mi pagano, eccetera, dicendo loro cose non<br />
vere. Cosa posso fare?
A.<br />
Se il contratto di locazione non stabilisce nulla a riguardo, e il contatore è dotato di chiavetta,<br />
il conduttore può rappresentare al locatore la necessità, anche nel suo interesse, di disporre<br />
della chiave del giardino per poter accedere al contatore e bloccare il flusso del gas in caso di<br />
emergenza. In caso di rifiuto il conduttore può rivolgere al giudice adducendo esigenze di<br />
sicurezza. Se invece la chiavetta è all’interno dell’appartamento, e non sussistono esigenze di<br />
sicurezza, il conduttore non può pretendere di disporre della chiave di accesso al giardino del<br />
conduttore per il solo fatto di recarvisi ogni due mesi per la lettura del contatore. Quanto al<br />
colloquio avuto dal locatore con i datori di lavoro del conduttore, se ricorrono gli estremi della<br />
diffamazione, dimostrando la circostanza (circostanza da valutare attentamente perché si<br />
potrebbe incorrere in una querela per calunnia), può essere sporta querela.<br />
RICOSTRUZIONE MURO<br />
Da sei mesi sono proprietario di un appartamento nuovo al secondo piano di una palazzina di<br />
tre appartamenti costruita circa da due anni. Nel muro confinante che separa il giardino<br />
dall'altra proprietà vi è stato uno stacco di blocchi causando un buco (premetto che il giardino<br />
è proprietario il signore del piano terra). Come devono essere ripartite le spese?<br />
G.<br />
Se il muro non è posto a protezione delle parti comuni, alla spesa richiesta dalla sua<br />
ricostruzione devono contribuire il proprietario del giardino e il confinante, a meno che un<br />
regolamento contrattuale (ossia approvato o accettato da tutti i condomini) non comprenda<br />
detto muro fra le parti comuni.<br />
APERTURA VETRATA
Abito in un condominio composto da tre palazzine, ogni palazzina è abitata da n. 6 condomini.<br />
Gli ultimi piani, nonchè il mio, sono forniti di mansarda. La superficie dell'appartamento è di<br />
130 metri quadri (137 con i balconi). La mansarda, ovviamente, copre i 130 mq. Ora:<br />
vorremmo creare un terrazzino in prospettiva del matrimonio dell'ultima figlia. In pratica<br />
vorremmo aprire un "finestrone" partendo sotto i già esistenti due lucernari, per dare più luce<br />
all'ambiente riducendo così, internamente, il metraggio della superfice del salone. Una<br />
rientranza, in pratica! Abbiamo, previa lettera di avviso a tutti i condomini di tutte le palazzine,<br />
chiesto un loro consenso ai lavori che verrebbero fatti dall'impresa che anni fa ha costruito le<br />
stesse palazzine (quindi sicura). Quasi tutti, tranne due condomini che non hanno nemmeno<br />
risposto, hanno dato parere positivo firmando la lettera di avviso dei presunti lavori previa<br />
assemblea condominiale; tutto ciò è avvenuto, felicemente, nel novembre 2011. L'11 giugno<br />
2012 c'è stata l'assemblea dove con nostra meraviglia e molto sdegno si sono astenuti, anche<br />
diversamente da quel che prima avevano positivamente asserito, tranne alcuni e soprattutto<br />
tranne i condomini che abitano la palazzina, la nostra, dove dovrebbero svolgersi i lavori e cioè<br />
5 sì contro un solo "mi astengo". Ora domando: non si può comunque procedere visto che<br />
abbiamo la maggioranza favorevole dei condomini che occupano la palazzina nella quale<br />
vorremmo fare questo piccolo terrazzino? Le faccio presente che nelle altre due palazzine si<br />
sono astenute solo i "soliti": 3 famiglie. Come dobbiamo comportarci? Anche l'Amministratore<br />
è rimasto allibito alle risposte da "voltafacce" di chi prima aveva acconsentito senza alcuna<br />
discussione (abbiamo tutte le risposte positive in mano).<br />
M. R.<br />
Se il condomino è in possesso di autorizzazione scritta dei condomini del fabbricato in cui<br />
dovrà essere introdotta l’innovazione, ed è in regola nei confronti del Comune, può dar corso ai<br />
lavori, dal momento che i condomini degli altri due edifici (che fra l’altro si sono astenuti e non<br />
opposti) non hanno titolo per eccepire un’eventuale alterazione del decoro architettonico del<br />
fabbricato (Cass. 13/1/1983, n. 255, con riferimento al confinante).<br />
S<strong>POSTA</strong>MENTO SERVITU’<br />
Lo scorso anno ho comprato un appartamento ubicato in un piccola palazzina (6 condomini),<br />
dove il vecchio proprietario, ha confermato che tutti gli impianti sono a norma (concessione
fine 2004 - consegna 2006) quindi parliamo di nuove abitazioni. Il mio appartamento è ubicato<br />
su due livelli. quindi il primo livello - salone - cucina con accesso al giardino, il secondo livello,<br />
collegato con una scala interna porta al seminterrato, dove si trova il bagno - due camere (h.<br />
2,70) e il garage (h. 2,50). qui c'è il problema, nel mio garage ci sono dei pozzetti d'ispezione,<br />
l'unico proprietario che abito sopra il mio, anche lui ha due livelli, per farla breve giorni fa dalla<br />
sua cucina non è stato possibile scaricare l'acqua, (tenga presente che la mia cucina si trova)<br />
nel lato opposto della sua... quindi è intervenuta la ditta spurgo e non sono riusciti a risolvere<br />
il problema, pertanto (io non ho permesso l'accesso al mio garage che utilizzo in un altro modo<br />
(avendo posti auto di proprietà) ma appena fuori dal mio garage ci sono due pozzetti<br />
ispezionabili, dopo l'apertura è emerso che i miei due pozzetti interni sono in linea con<br />
quest'ultimo pozzetto che manda il tutto nelle fognature. mi chiedo ma io devo restare sempre<br />
a casa perchè in caso di intasamento devo essere lì pronto ad aprire i pozzetti? E' un limitare<br />
alla mia libertà di movimento, pertanto chiedo, posso fare un cambio di destinazione d'uso (e<br />
vorrei far spostare quei pozzetti, che per un mio amico idraulico dice che sono assolutamente<br />
inutili visti che arrivano al pozzetto esterno direttamente senza curve o impedimenti (verificato<br />
con telecamera) visto che ho posti auto di proprietà (qualcuno parla della legge Tognoli che<br />
permette ai proprietari di posti auto esterni di poter cambiare la destinazione d'uso magari in<br />
cantina - taverna) perchè nel mio garage è problematico effettuare manovre di ingresso,<br />
inoltre al piano inferiore ho una seconda porta di accesso all'appartamento.<br />
M. R.<br />
Il proprietario del fondo servente -stabilisce il primo comma dell’art. 1068 c.c.- non può<br />
trasferire l’esercizio della servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata stabilita<br />
originariamente. Il successivo comma, però, precisa che, se l’originario esercizio della servitù è<br />
divenuto più gravoso per il fondo servente o impedisce di fare lavori, riparazioni o<br />
miglioramenti, il proprietario del fondo servente può offrire al proprietario dell’altro fondo un<br />
luogo ugualmente comodo per l’esercizio dei suoi diritti, e questi non può rifiutarlo.<br />
ASSEMBLEA DESERTA E VERBALE
In un suo libro si parla della verbalizzazione di dichiarazioni fatte da un condomino. Gradirei<br />
sapere se tale dichiarazione può/deve essere verbalizzata anche nel caso di assemblea di<br />
prima convocazione andata deserta per mancanza di numero legale?<br />
via mail<br />
L’omessa redazione del verbale che attesta la mancata riunione dell’assemblea in prima<br />
convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la rende<br />
invalida. Se il verbale viene redatto, il condomino può esigere che vi vengano inserite sue<br />
dichiarazioni.<br />
SUPERCONDOMINIO E STERPAGLIE<br />
Vivo in un quartiere composto da circa 10 palazzine. Di fronte al palazzo dove abito insiste<br />
un'area da bonificare in quanto piena zeppa di sterpaglie e che, in inverno, si trasforma in una<br />
palude per le abbondanti piogge. Il rischio fondato è che le fondamenta del palazzo si<br />
riempiano di umidità. In Assemblea non possiamo deliberare nulla per l'opposizione di un<br />
Condomino che si oppone a che vengano deliberati interventi tecnici di qualsiasi natura in<br />
quanto, secondo lui, la nostra Assemblea non potrebbe deliberare su problemi che riguardano<br />
il Supercondominio e dunque le altre palazzine. Per lui se ne potrebbe discutere in qualunque<br />
luogo o posto tranne che in Assemblea. Preciso che il Supercondominio esiste di fatto ma non<br />
di diritto in quanto non s'è mai costituito e non ha organi o cariche sociali. Il Condomino non<br />
vuole neppure che il nostro Amministratore si attivi per raccogliere pareri tecnici che ci aiutino<br />
quanto meno a inquadrare le soluzioni più adatte alla bisogna. Mi sembra esagerato. Nè lavori,<br />
nè pareri tecnici. E' giuridicamente corretto questo ostruzionismo?<br />
F.<br />
La costituzione del supercondominio non richiede la stipulazione di atti formali. Se il<br />
lamentato inconveniente ha origine dal suolo comune agli edificio del complesso immobiliare,
l’amministratore del fabbricato in cui abita il lettore può, d’intesa con gli amministratori degli<br />
altri nove edifici, convocare l’assemblea del supercondominio con all’ordine del giorno sia la<br />
nomina dell’amministratore del supercondominio che il problema dell’umidità.<br />
SPESA MODIFICA TABELLE MILLESIMALI<br />
Chi deve pagare il rifacimento dei millesimi? Ho letto diversi pareri sul problema che mi<br />
interessa. Chi deve pagare e per cosa se si richiedono i rifacimenti e le correzioni dei millesimi.<br />
Molti commenti dicono che deve pagare chi richiede il rifacimento dei millesimi, alcuni altri<br />
dicono che devono pagare tutti i condomini. Non sono un tecnico ma secondo me esiste anche<br />
un problema morale e di responsabilità economica ben specificato e delimitato. Per spiegarmi<br />
meglio farò l'esempio che mi interessa:<br />
1)-I millesimi sono stati calcolati dall'impresa che ha costruito il palazzo. Naturalmente il<br />
fattore più importante sono i metri quadri di proprietà integrati poi da una serie di aggiuntivi e<br />
correttivi dovuti al piano, all'esposizione e ad alcuni altri fattori.<br />
2)-Quando furono fatti i millesimi quello che oggi è il superattico ospitava due lavatoi di 35 m²<br />
cadauno. Con gli anni i vari proprietari si sono allargate un po' qui e un po' là sul lastrico solare<br />
ed ora, da oltre tre anni l'attuale proprietario si è allargato ad avere un appartamento sui 100<br />
m² (E non potrebbe essere altrimenti dato che ci vivono in quattro - marito, moglie e due figli -<br />
e la cameriera-baby-sitter).<br />
3)-Io abito in un appartamento di questo palazzo di circa 100 m² e i miei millesimi sono 40<br />
come stabilito dal costruttore. Mentre quei signori pagano le spese di condominio per 13,50<br />
millesimi. Quindi da oltre tre anni io e gli altri condomini paghiamo circa il 50% delle spese di<br />
condominio di quei signori che hanno allargato gli originali lavatoi.<br />
4)-Infatti con i miei 40 millesimi io pago di spese di condominio € 1350 all'anno mentre quei<br />
signori con i loro 13,5 millesimi pagano solo € 780.<br />
5)-È evidente che loro non hanno nessuna intenzione di richiedere la revisione dei millesimi;<br />
altrimenti - io che sono una persona corretta lo avrei già fatto - lo avrebbero fatto da tempo.<br />
6)-Quindi per avere giustizia - specie in questo periodo di difficoltà economiche - dovrebbe<br />
essere o un condomino, o alcuni condomini o, come sarebbe corretto dall'amministratore, la
evisione dei millesimi per diminuire automaticamente i millesimi di tutti gli altri condomini e<br />
quindi le relative spese condominiali.<br />
7)-Non so cosa dice la legge, ma il buon senso direbbe che chi deve pagare in questo caso il<br />
rifacimento dei millesimi è colui, o coloro, che si sono approfittati degli altri condomini acendosi<br />
pagare - alla faccia dei fessi e degli onesti - il 50% delle loro spese.<br />
8)-La domanda che faccio all'esperto è se sono nel giusto o se sbaglio. In base a quanto sopra<br />
detto se io chiedessi la revisione dei millesimi chi dovrebbe pagarne le spese?<br />
F. C.<br />
La spesa per la modifica delle tabelle millesimali deve gravare sul condomino che vi ha dato<br />
origine con la sua innovazione, anche se sarebbe preferibile vi concorressero tutti i condomini,<br />
sia pure attraverso un accordo che preveda il rimborso a carico del condomino che ha<br />
introdotto l’innovazione: ciò allo scopo di evitare il possibile condizionamento psicologico del<br />
tecnico incaricato di procedere all’operazione.<br />
SPESA S<strong>POSTA</strong>MENTO SERVITU’<br />
Abbiamo acquistato due anni fa un app.to con garage. Il garage è gravato, purtroppo, da una<br />
servitù fognaria. Per servitù fognaria intendo un bel tubo in eternit che sbuca dal soffitto nel<br />
quale si riversano le acque nere dei cinque appartamenti (noi compresi che stiamo all'ultimo<br />
piano). Questo tubo in eternit continua con una curva in pvc e con un tratto di altro tubo<br />
verticale in eternit, peraltro in condizioni pietose che si collega al pozzetto fognario con un<br />
coperchio in ghisa sul pavimento del nostro garage. All'inizio nessun problema. Poi il tubo in<br />
eternit sul soffitto ha iniziato a gocciolare sul pavimento e il proprietario del 1° piano non<br />
intende mettere mano alla sostituzione dei tubi di scarico del suo appartamento. Pertanto,<br />
abbiamo stillicidio continuo nel nostro garage. Secondo problema, dal pozzetto sul pavimento<br />
fuoriescono odori sgradevoli, tali da renderci impossibile soggiornare nel nostro locale. Terzo<br />
problema, la presenza del tubo in eternit (peraltro bagnato) a vista nel nostro locale che risale<br />
al 1957, ci preoccupa. Purtroppo abbiamo a che fare con un Condominio ostile a qualsiasi<br />
lavoro, soprattutto quando il problema è solo nostro e non di tutti. Vogliamo ristrutturare il
nostro garage, e dal momento che siamo gli unici nel Condominio a non poter godere come si<br />
deve della nostra proprietà privata, possiamo chiedere nel rispetto dell'art. 1068 cod. civ. di<br />
trasferire la servitù fognaria fuori dal nostro garage? Abbiamo intenzione di:<br />
1° rivolgerci direttamente ad un Avvocato intimando le vie legali al Condominio. Ciò ci<br />
eviterebbe inutili perdite di tempo nel caso dovessimo inviare una raccomandata<br />
all'Amministratore che non brilla certo nell'adempimento dei suo compiti;<br />
2° richiedere un sopralluogo della USL di Cagliari per inconveniente igienico e un altro<br />
sopralluogo sempre della ASL per accertamento per presenza di materiale contenente amianto.<br />
Riteniamo che un pozzetto nel nostro garage sia inutile perchè spesso ci assentiamo per lunghi<br />
periodi e in caso di necessità (ostruzione fognaria) nessuno può entrare nella nostro garage.<br />
Possiamo chiedere che le spese dello spostamento della servitù debbano essere sopportate dai<br />
5 Condomini che utilizzano il tratto di colonna (noi compresi) oppure suddette spese devono<br />
essere sopportate interamente da noi richiedenti lo spostamento della servitù e come<br />
proprietari del fondo servente? Se è il proprietario del fondo servente ad accollarsi la spesa,<br />
non trovo giusto che essendo danneggiati dalla presenza di servitù dobbiamo anche pagarne le<br />
spese per lo spostamento.<br />
T. M.<br />
Le spese occorrenti allo spostamento della servitù devono essere sopportate, salvo diverso<br />
accordo, dal proprietario del fondo servente che l’abbia richiesto (Cass. 3/3/1994, n. 2104).<br />
Questi ha però il diritto di esigere dagli altri condomini che utilizzano il condotto il risarcimento<br />
del danno provocato dalla sua rottura: danno che nel frattempo è opportuno documentare<br />
idoneamente, anche attraverso i sopralluoghi indicati dal lettore. Non dovrebbe pertanto<br />
essere difficile trovare un accordo sulla ripartizione della spesa richiesta dallo spostamento<br />
della servitù.<br />
ACQUA E DANNI
Ho lasciato il rubinetto dell'acqua aperta e ho prodotto una serie di danni all'appartamento<br />
sottostante. Sono stato chiamato a riparare il tetto perché compromesso dall'umidità e<br />
all'acquisto degli strumenti musicali che a causa dell'acqua avevano subito dei danni. Mi sono<br />
reso disponibile a riparare il tetto e a fare la tinteggiatura. Per quanto riguarda gli oggetti<br />
musicali si pretende l'acquisto di nuovi strumenti presso il negozio di loro conoscenza. Volevo<br />
sapere come si valutano gli strumenti musicali. Si tiene conto delle vetustà degli oggetti?<br />
Bisogna nominare un perito per la valutazione?<br />
G. R.<br />
Danneggiato e danneggiante possono affidare a un tecnico scelto di comune accordo la<br />
quantificazione del danno riportato dagli strumenti musicali. Quanto alla vetustà, dipende dallo<br />
strumento; per un violino, per esempio, potrebbe essere un pregio: si pensi a uno Stradivari o<br />
un Guarneri del Gesù.<br />
TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO<br />
Vorrei gentilmente che mi venga data una risposta ad un paio di quesiti riguardanti il<br />
Condominio premetto che vivo in un condominio di 16 appartamenti e che fino al 31/12/2010<br />
eravamo tutti soci di Cooperativa e che partire da tale data si è provveduto ad effettuare l’atto<br />
definitivo di assegnazione dell’alloggio mediante atto notarile e conseguente scioglimento della<br />
Cooperativa. Il nostro edificio è costituito da sette piani ed esattamente al piano terra: i<br />
garages; al piano terra: portico e fonaci; Al secondo, Terzo, Quarto e quinto 16 appartamenti;<br />
al sesto ed ultimo piano oltre al locale per l’ascensore, vi sono 16 locali divisi ed assegnati ai<br />
singoli appartamenti adibiti inizialmente a soffitta poi successivamente trasformate dalla<br />
maggior parte dei proprietari in mansarde con relativo cambio di destinazione d’uso. Si tenga<br />
presente che in ogni locale sono presenti gli allacci fognari ed acqua. Ora in sede di discussione<br />
di assemblea sono sorti due quesiti:<br />
A) La trasformazione da soffitta a mansarda doveva essere autorizzata dall’assemblea ed<br />
eventualmente con quale maggioranza?
B) Una volta effettuata la variazione di destinazione d’uso, le stesse possono essere affittate ad<br />
esempio a studenti oppure occorre l’autorizzazione dell’assemblea o dei proprietari degli<br />
appartamenti sottostanti le mansarde?<br />
A. F.<br />
In mancanza di divieti contenuti in un regolamento condominiale contrattuale (ossia<br />
approvato o accettato da tutti i condomini), la trasformazione della soffitta in vano abitabile,<br />
che avvenga mediante opere meramente interne, non richiede autorizzazione dell’assemblea.<br />
E’ però opportuno assicurarsi il consenso dei condomini che abitano al piano sottostante, i quali<br />
sono nel diritto di ottenere l’inibizione del diverso uso, in quanto pregiudizievole a causa dei<br />
maggiori rumori derivanti dall’uso diuturno da parte degli occupanti, rispetto a quello<br />
discontinuo proprio della soffitta (Cass. 5/1/1985, n. 17). Assicurarsi anche il consenso dei<br />
condomini serviti dagli impianti (per es. scarichi di cucine e bagni) ai quali dovrà essere<br />
allacciata la nuova utenza. Se il proprietario della soffitta trasformata come sopra non assume<br />
obbligazioni di segno contrario, ben può concedere in locazione la propria unità immobiliare.<br />
INSTALLAZIONE SCALDABAGNO ELETTRICO E CANNA FUMARIA<br />
Abito in un condominio di 10 unità immobiliari; il comune ci ha imposto l'installazione di un<br />
canna fumaria esterna, poiché abbiamo soltanto degli esalatori e lo scarico in essi è ritenuto<br />
pericoloso. Ci sono condomini che non vogliono partecipare alle spese ed optano per<br />
l'installazione di scaldabagni elettrici. Possono farlo? Io abito all'ultimo piano, posso installare<br />
una canna tutta mia?<br />
P. S.<br />
I condomini possono installare scaldabagni elettrici nella rispettiva unità immobiliare. Il lettore<br />
può a sua volta installare una canna fumaria sul muro condominiale, a condizione che essa non<br />
alteri la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio, e che le sue dimensioni non siano tali da
idurre in modo apprezzabile la visuale laterale agli altri condomini (Trib. Milano 26/3/1992). Il<br />
manufatto, inoltre, dev'essere collocato in modo tale da non provocare immissioni superiori<br />
alla normale tollerabilità.<br />
LOCAZIONE E RIMOZIONE RECIPIENTE<br />
Sono affittuaria di un appartamento posto al secondo piano. Posso togliere il recipiente d'acqua<br />
della proprietaria del piano di sotto senza il suo consenso dato che è situato nel mio<br />
appartamento e che il nuovo allaccio é a nome mio (e a spese mie) perchè non ha voluto<br />
contribuire per la parte che le spettava?<br />
C. S.<br />
L’affittuario non può rimuovere, dall’appartamento condotto in locazione, un contenitore che<br />
non gli appartiene. Può, invece, attivarsi giudizialmente per esigere che il proprietario del<br />
contenitore versi la propria quota.<br />
UTILIZZO LOCALE COMUNE<br />
Nel condominio dove abito, uno spazio comune è stato trasformato in locale chiuso per riunioni<br />
condominiali e incontri tra condomini. La maggior parte dei condomini lo sta utilizzando anche<br />
per feste private, permettendo l'accesso ad estranei al condominio - anche a bambini<br />
(adottando un regolamento e autofinanziandosi per le spese di pulizia, luce ed altro). Io e<br />
pochi altri condomini non siamo d'accordo e non abbiamo firmato per accettazione.<br />
L'amministratore non ha preso alcun provvedimento. Come possiamo tutelarci per eventuali<br />
danni a persone che potrebbero verificarsi durante tali feste?<br />
C. A.
Per evitare di essere chiamati a rispondere civilmente dai danni che dovessero essere<br />
causati a terzi da parti comuni dell’edificio, l’assemblea può deliberare la sottoscrizione di una<br />
polizza di assicurazione.<br />
USUCAPIONE E MILLESIMI<br />
Ho perso la cantina per usucapione, acquistata e pagata regolarmente nel 1992. Se chiedo<br />
all’amministratore del caseggiato l’adeguamento dei millesimi, posso chiedere al nuovo<br />
proprietario il rimborso delle spese pagate in più?<br />
G. C.<br />
Si potrebbe promuovere, per gli importi non coperti da prescrizione, un’azione d’indebito<br />
arricchimento: prima, però, sottoporre la documentazione a un avvocato.<br />
CHIARIMENTO SU COSTRUZIONE SOSPETTA<br />
Abbiamo letto molto attentamente sia la risposta che ha dato al nostro quesito e sia l'atto di<br />
compravendita mio e dell'altro condomino proprietario della mansarda; nei due atti il<br />
venditore fa specificare che, la parte posteriore del fabbricato confina ad altra proprietà del<br />
venditore (giardino) e quindi si capisce subito che si era riservata la proprietà del giardino.<br />
Non risulta da nessuna parte, però che si era riservata l'asservimento dell'area ad una<br />
erigenda costruzione, cosa del resto intuibile visto che con la mansarda, avendo superato<br />
l'indice di cubatura, aveva dovuto portarla in sanatoria come risulta anche dagli atti notarili.<br />
Sono stato, come da voi consigliato, all' Ufficio tecnico del Comune ad esporre la cosa ma ho<br />
ricevuto risposte ambigue a dir poco. A quel punto, ho chiesto per iscritto, in base alla legge<br />
241, copia del regolamento comunale in materia. Noi altri due condomini cosa possiamo fare
per far capire all'altro comproprietario che non può fare sempre quello che gli pare e cosa<br />
possiamo fare nei riguardi dell'Ufficio tecnico del Comune?<br />
R. C. S.<br />
Se il venditore si accinge a realizzare una costruzione prospicente il condominio senza disporre<br />
della necessaria cubatura e magari anche in violazione della distanza legale fra costruzioni<br />
(risultante, questa, dal regolamento edilizio del Comune e comunque non inferiore a tre metri,<br />
art. 873 c.c.), il lettore può rappresentargli l’intenzione di chiedere la sospensione dei lavori al<br />
giudice civile qualora dovesse intraprenderli. Quanto al Comune, se sorge contestazione in<br />
ordine al rilascio della richiesta documentazione si può adire il Tribunale Amministrativo<br />
Regionale.<br />
COSTRUZIONE BARBECUE SU SUOLO COMUNE<br />
Abito al 2° piano, in un condominio al mare, composto da 5 appartamenti. Due giorni fa, senza<br />
alcuna comunicazione, un condomino dello stabile ha iniziato i lavori per installare un barbecue<br />
(aveva già alzato di più di un metro la recinzione metallica con una "rete a rombi in bambù"<br />
ricoperta d'erba sintetica), a detta sua con l'autorizzazione degli altri 3 e la supervisione<br />
dell'amministratore. Avrei urgenza di sapere se vi sono sentenze e/o normative che mi<br />
possano far impedire l'installazione sul terreno condominiale comune, nell'angolo della<br />
recinzione, del suddetto manufatto permanente, in muratura, con relativa pavimentazione,<br />
proprio antistante, purtroppo, alla mia autorimessa, che, oltre a ridurmi l'area di manovra e la<br />
relativa possibilità di carico-scarico, sarà proprio sotto le mie camere da letto con le<br />
conseguenti immissioni d'indesiderati fumi ed odori. Io sono anche asmatica. Sarà, inoltre, a<br />
meno di un metro da una pianta pluridecennale confinante, all'esterno, con la recinzione. Temo<br />
anche problemi di sicurezza in merito agli incendi.<br />
C. L. P.
Un condomino non può, senza il consenso degli altri (nessuno escluso), occupare<br />
stabilmente una parte del suolo comune attraverso la costruzione di un barbecue. Il lettore può<br />
pertanto, attraverso un avvocato, rivolgersi al giudice, eventualmente con richiesta di<br />
provvedimento di urgenza che ordini la sospensione dei lavori.<br />
RIFACIMENTO TETTO FATISCENTE<br />
Nel condominio dove abito all'ultimo piano, il palazzo ha il tetto vecchio e ammalorato. Due,<br />
tre, o più volte all'anno in media, in caso di pioggia si verificano infiltrazioni dal tetto nel<br />
soffitto dell'appartamento, qualche volta - nei casi più gravi - anche con copioso gocciolamento<br />
di acqua e sempre con danni all'appartamento. Ogni volta che ciò si verifica il condominio<br />
procede a sistemare le tegole e per un po' non perde più, poi si ricomincia da capo. Da tempo<br />
sollecito l'amministratore a convocare un'assemblea straordinaria per rifare il tetto, che ha<br />
circa cento anni, ma ciò non viene fatto perché i condomini dei piani più bassi non sono<br />
interessati ai lavori e non vogliono spendere soldi. La situazione è per me insostenibile. Che<br />
cosa posso fare?<br />
L. G.<br />
Almeno due condomini, in rappresentanza di un sesto del valore dell’edificio, possono, ai<br />
sensi dell’art. 66 disp. att. e trans. c.c., chiedere all’amministratore la convocazione di<br />
un’assemblea straordinaria con all’ordine del giorno il rifacimento del tetto. Se l’amministratore<br />
non provvede entro dieci giorni i suddetti condomini possono provvedere direttamente alla<br />
convocazione.<br />
SERVITU’ E ACCESSO AL FONDO<br />
Gradirei sapere se per la stesura di cavi per utenze acqua e gas nel terreno di un condominio,<br />
a servizio di una unitá immobiliare separata dal resto dello stesso per accessi e nessuna parte<br />
comune (dichiarato in atto di acquisto) ma facente parte di un unico permesso a costruire era
necessario costituire servitù volontaria, oppure se il costruttore l'ha costituita con destinazione<br />
padre di famiglia, come lui stesso sostiene (anche se non apparente?). Un domani, in caso di<br />
problemi, a che titolo posso entrare in una proprietá altrui per effettuare le riparazioni?<br />
B. F.<br />
La costituzione per destinazione del padre di famiglia riguarda solo le servitù apparenti. Per<br />
quelle non apparenti, quindi, è necessario un atto di costituzione, formalizzato con l'intervento<br />
di un notaio e trascritto presso l'Agenzia del Territorio. Il primo comma dell’art. 843 c.c.<br />
stabilisce che il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre<br />
che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare il muro o altra opera<br />
propria del vicino oppure comune .<br />
ALLACCIO IMPROPRIO<br />
Mi sono appena trasferito in un contesto di 4 appartamenti dove i rimanenti tre sono ancora<br />
vuoti. Mi sono accorto che l’impresa costruttrice ha collegato il cancello passo carraio (dove tra<br />
l’altro io devo passare con i mezzi) e luci box al mio contatore d’energia elettrica, Le volevo<br />
chiedere cosa posso fare o come posso agire visto che per il momento non c’è un<br />
amministratore e che dopo varie volte interpellata l’impresa non ha ancora provveduto a<br />
installare il contatore condominiale.<br />
D. S.<br />
Il lettore può invitare il costruttore, a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento e<br />
assegnando congruo termine, a staccare dalla propria utenza l’apertura del cancello e<br />
l’illuminazione dei box e a collegarle ad apposito contatore condominiale. Se il destinatario non<br />
provvede non resta che rivolgersi al giudice.
PAGAMENTO REVISIONE MILLESIMI<br />
Chi deve pagare il rifacimento dei millesimi? Ho letto diversi pareri sul problema che mi<br />
interessa. Chi deve pagare e per cosa se si richiedono i rifacimenti e le correzioni dei millesimi.<br />
Molti commenti dicono che deve pagare chi richiede il rifacimento dei millesimi, alcuni altri<br />
dicono che devono pagare tutti i condomini. Non sono un tecnico ma secondo me esiste anche<br />
un problema morale e di responsabilità economica ben specificato e delimitato.<br />
Per spiegarmi meglio farò l'esempio che mi interessa:<br />
1)-I millesimi sono stati calcolati dall'impresa che ha costruito il palazzo. Naturalmente il<br />
fattore più importante sono i metri quadri di proprietà integrati poi da una serie di aggiuntivi e<br />
correttivi dovuti al piano, all'esposizione e ad alcuni altri fattori.<br />
2)-Quando furono fatti i millesimi quello che oggi è il superattico ospitava due lavatoi di 35 m²<br />
cadauno. Con gli anni i vari proprietari si sono allargati un po' qui e un po' là sul lastrico solare<br />
ed ora, da oltre tre anni l'attuale proprietario si è allargato ad avere un appartamento sui 100<br />
m² (E non potrebbe essere altrimenti dato che ci vivono in quattro - marito, moglie e due figli -<br />
e la cameriera-baby-sitter).<br />
3)-Io abito in un appartamento di questo palazzo di circa 100 m² e i miei millesimi sono 40<br />
come stabilito dal costruttore. Mentre quei signori pagano le spese di condominio per 13,50<br />
millesimi. Quindi da oltre tre anni io e gli altri condomini paghiamo circa il 50% delle spese di<br />
condominio di quei signori che hanno allargato gli originali lavatoi.<br />
4)-Infatti con i miei 40 millesimi io pago di spese di condominio € 1350 all'anno mentre quei<br />
signori con i loro 13,5 millesimi pagano solo € 780.<br />
5)-È evidente che loro non hanno nessuna intenzione di richiedere la revisione dei millesimi;<br />
altrimenti - io che sono una persona corretta lo avrei già fatto - lo avrebbero fatto da tempo.<br />
6)-Quindi per avere giustizia - specie in questo periodo di difficoltà economiche - dovrebbe<br />
essere o un condomino, o alcuni condomini o, come sarebbe corretto dall'amministratore se<br />
facesse bene il suo mestiere la revisione dei millesimi per diminuire automaticamente i<br />
millesimi di tutti gli altri condomini e quindi le relative spese condominiali.<br />
7)-Non so cosa dice la legge, ma il buon senso direbbe che chi deve pagare in questo caso il<br />
rifacimento dei millesimi è colui, o coloro, che si sono approfittati degli altri condomini<br />
facendosi pagare - alla faccia dei fessi e degli onesti - il 50% delle loro spese.
8)-La domanda che faccio all'esperto è se sono nel giusto o se sbaglio. In base a quanto sopra<br />
detto se io chiedessi la revisione dei millesimi chi dovrebbe pagarne le spese?<br />
F. C.<br />
La spesa per la modifica delle tabelle millesimali dovrebbe gravare sul condomino che vi ha<br />
dato origine con la sua innovazione, anche se sarebbe preferibile vi concorressero tutti i<br />
condomini, sia pure attraverso un accordo che preveda il rimborso a carico del condomino che<br />
ha introdotto l’innovazione: ciò allo scopo di evitare il possibile condizionamento psicologico del<br />
tecnico incaricato di procedere all’operazione. Se l’assemblea non delibera la modifica, questa<br />
può essere chiesta al giudice, che nominerà un consulente, mentre per ottenere il rimborso di<br />
quanto pagato in eccedenza si può promuovere un’azione d’indebito arricchimento nei confronti<br />
di chi ha pagato meno del dovuto.<br />
ACQUA E SFRATTO<br />
Il proprietario dell'appartamento concessomi in affitto non paga le bollette del canone acqua<br />
contratto a suo nome mi ha fatto staccare il contatore dell'acqua dicendo ad acea che lo stabile<br />
e vuoto e non usato per uso abitativo. Premetto che ho regolare contratto di affitto; ho<br />
scoperto che il proprietario è moroso anche di pagamenti vecchi prima del mio arrivo. Sono<br />
ormai sette mesi che sono senza acqua: io non gli sto pagando i canoni di affitto in questi<br />
ultimi tre mesi. Lui nel frattempo mi ha fatto recapitare ingiunzione di sfratto per morosità.<br />
Che diritti ho in questa vicenda? Posso rivalermi sul proprietario per vie legali la legge cosa<br />
dice o prevede in merito?<br />
M.<br />
Nei rapporti fra locatore e conduttore il pagamento delle utenze fa carico a quest’ultimo,<br />
salvo che il contratto di locazione disponga altrimenti. Se nel caso di specie è previsto che il<br />
pagamento delle utenze faccia carico al locatore e questi non provvede, con conseguente
interruzione del relativo servizio da parte dell’ente erogatore, il conduttore citato per sfratto<br />
per morosità può eccepire la legittimità della sospensione del pagamento del canone ai sensi<br />
dell’art. 1460 c.c.<br />
MOROSITA’<br />
Il mio condominio ha 5 morosi condomini che in 5-6 anni hanno accumulato il debito di 34000<br />
euro. Vorrei sapere chi pagherà? Noi che abbiamo sempre pagato? E se sono obbligata a<br />
pagare, perché i fornitori o le aziende non denunciano i malpagatori?<br />
O. N.<br />
La responsabilità dei condomini nei confronti del creditori del condominio è, come sancito<br />
dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza n. 9148 dell’8/4/2008, parziaria,<br />
per cui ciascun condomino risponde della propria quota, a meno che non abbia assunto<br />
l’obbligo di garantire per i condomini morosi.<br />
AUMENTO CUBATURA E AUTORIZZAZIONE ASSEMBLEA<br />
Abito in Sicilia. E' possibile (in base al piano casa della regione) aumentare la cubatura del mio<br />
appartamento senza autorizzazione dell'Assemblea condominiale?<br />
G.
E’ consigliabile procurarsi l’autorizzazione dell’assemblea, autorizzazione che potrebbe fra<br />
l’altro essere richiesta dal Comune per il rilascio del permesso di costruire: ciò per evitare<br />
possibili interruzioni dei lavori ad opera anche di un solo condomino che dovesse eccepire<br />
l’alterazione del decoro architettonico dell’edificio.<br />
CESSIONE AREA COMUNE<br />
Nel nostro condominio (uno stabile di 2 villettine laterali e 4 mini appartamenti nel mezzo)<br />
abbiamo un passaggio pedonale che porta ai garage, senza discese per eventuali disabili ma su<br />
una scala abbastanza ripida che passa dietro al mio giardino (premetto che sono nella villetta<br />
di testa: nessuno passa di li perché la scala scende vicino al mio garage ma non a quello degli<br />
altri condomini). Lo stato del camminamento è inagibile in quanto si sono alzate tutte le<br />
mattonelle che lo ricoprivano e sono nate piante selvatiche che raggiungono il metro di<br />
altezza... per ovvi motivi mi sono lamentata perché non è per niente un belvedere... al che gli<br />
altri condomini mi hanno proposto di spostare la rete e di integrarlo nel mio giardino chiudendo<br />
cosi il passaggio definitivamente, la proposta non mi dispiace affatto anche perché si<br />
ingrandirebbe il mio, ho telefonato subito al costruttore per avere una risposta e mi ha risposto<br />
che se la maggioranza è d'accordo si può fare! Secondo lei è una cosa fattibile o è meglio non<br />
farla?<br />
E. S.<br />
La cessione in proprietà esclusiva a un condomino di una parte dell’area comune richiede il<br />
consenso di tutti i condomini, formalizzato davanti a un notaio con trascrizione del relativo atto<br />
presso l’Agenzia del Territorio.<br />
COSTRUZIONE BARBECUE
Alcuni condomini vorrebbero costruire un barbecue nella zona comune, sotto il nostro balcone.<br />
Le chiedo se, come proprietario di circa 100 millesimi, posso in qualche modo oppormi dato<br />
che il fumo salirebbe proprio verso di noi.<br />
A. M.<br />
Alcuni condomini non possono, senza il consenso degli altri, occupare stabilmente una parte<br />
del suolo comune attraverso la costruzione di un barbecue. Pertanto, se ciò dovesse avvenire,<br />
il lettore potrà rivolgersi al giudice, eventualmente con richiesta di provvedimento di urgenza.<br />
Se invece l’assemblea delibera con la prevista maggioranza la costruzione di un barbecue<br />
condominiale, ci si potrà rivolgere al Giudice di pace qualora le immissioni di fumo e odori<br />
dovessero superare la normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c.<br />
ESPOSIZIONE PANNI SGOCCIOLANTI<br />
Quando la signora del piano sovrastante al mio stende i panni grondanti all'interno al suo<br />
balcone, o lava il pavimento dello stesso, l'acqua che esce dal gocciolatoio finisce nel mio<br />
balcone. La signora non vuol sentire ragioni affermando che quando piove il mio balcone viene<br />
ugualmente bagnato. Temo che un giorno o l'altro possa insudiciarmi i panni che io stendo<br />
fuori in un altro balcone con le stesse caratteristiche. Secondo il codice civile, è lecito?<br />
Sergio<br />
La Cassazione (sentenza n. 5772 del 6/12/1978) ha stabilito che non si può occupare con<br />
panni stesi, neppure se non sgocciolanti, la colonna d'aria sovrastante il terrazzo del piano di<br />
sotto, a meno che non sia stata costituita una servitù in tal senso.<br />
PARCHEGGIO IN SPAZIO DI MANOVRA AUTORIMESSA INTERRATA
Potete ragguagliarmi sullo spazio manovra locali boxes? E' possibile parcheggiare scooter nei<br />
locali interrati boxes, lungo i muri, senza che si ostacoli le manovre veicolari (spazio manovra)<br />
e che soprattutto non si impedisca l'accesso ai box delle singole proprietà private, in ragione<br />
della mancanza di un esplicito divieto nel regolamento di condominio (contrattuale) e nell'ottica<br />
del miglior godimento della cosa comune visto che sono diversi i condomini interessati?<br />
C. P.<br />
Il parcheggio di uno scooter nell’area di manovra dell’autorimessa interrata è implicitamente<br />
escluso dal decreto 1/2/1986 (normativa sulla sicurezza antincendio per l’esercizio delle<br />
autorimesse e simili), che definisce l’autorimessa “area coperta destinata esclusivamente al<br />
ricovero, alla sosta e alla manovra degli autoveicoli con i servizi annessi” , escludendo quindi<br />
altri tipi di veicolo.<br />
SE LA SPESA E’ VOLUTTUARIA<br />
Nel mio condominio ci sono posti auto coperti e posti auto scoperti di proprietà individuale.<br />
Inizialmente i posti auto coperti non erano dotati di cancelli di entrata – uscita auto ed entrata<br />
–uscita persone. Un’assemblea condominiale di solo proprietari di posti auto coperti decise, a<br />
maggioranza, in nome della sicurezza da eventuali intrusi di dotare tutte le uscite ed entrate<br />
delle auto e persone con cancelli automatici a telecomando e chiavi. Ora poiché alcuni<br />
condomini hanno lamentato la presenza di intrusi ignoti ed il furto di alcune moto, l’assemblea,<br />
a maggioranza ha deliberato di installare centraline antifurto con una serie di componenti<br />
accessori. A me sembra che non possono deliberare a maggioranza perché trattasi di spesa di<br />
innovazione voluttuaria in nome della sicurezza che è già data dai cancelli e del resto la<br />
garanzia di essere esente da furti non la può dare nessun meccanismo al 100%, anche perché i<br />
ladri possono abitare nello stesso condominio o essere persone ai quali è stato affittato il posto<br />
auto. Posso dissociarmi ed esimermi dal pagare?<br />
C. C.
L’accertamento se si tratti di spesa voluttuaria o meno va condotto (primo comma art. 1121<br />
c.c.) in relazione alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, anche se con i tempi<br />
che corrono la sicurezza non è mai troppa. Se si perviene alla conclusione che si tratta di<br />
innovazione voluttuaria, non essendo suscettibile di utilizzo separato non è consentita, a meno<br />
che la maggioranza che l’ha deliberata o accettata non si faccia integrale carico della spesa.<br />
COSTRUZIONE SOSPETTA<br />
Il condominio dove sono proprietario di un appartamento ed un altro condomino della<br />
mansarda, fu iniziato a costruire nel 1980 e terminato nel 1984 sulla particella 511 che era di<br />
circa 1150 mq. Avendo la costruzione superata la cubatura consentita, rispetto alla superficie<br />
della particella 511 perchè venne costruita in più detta mansarda, la stessa fu portata in<br />
sanatoria come si evince anche dal rogito notariIe. Ma la sorpresa è stata quando, circa un<br />
mese fa, ad un matrimonio, incontrando e parlando per caso, col titolare della ditta che<br />
costruì detto condominio, ho scoperto che il giardino di circa 550 metri quadri , retrostante<br />
detto condominio, era" asservito" al condominio stesso per la concessione della licenza<br />
edilizia. All'atto della vendita, il proprietario, di detto condominio, che è proprietario di 3<br />
appartamenti nel condominio stesso, ci tenne nascosta la cosa, tenendo il giardino<br />
regolarmente recintato, per sua esclusiva proprietà. Lo stesso proprietario circa 7 anni fa<br />
costruì su detto giardino un garage di 40 metri quadri chiudendo addirittura una strada<br />
interpoderale. Da una fonte riservata del comune sono venuto a sapere che per ottenere la<br />
concessione per questo garage nel giardino fece risultare dalla particella 511 una sub<br />
particella senza che l'ufficio tecnico del Comune verificasse da dove provenisse quella sub<br />
particella e verificare quindi che quel terreno già era stato asservito ad altra concessione<br />
edilizia. Nel giro di tre ore, con una squadra di operai, oggi 2 giugno, giorno in cui tutto è<br />
chiuso, dalle ore 05,00 alle ore 08.00, ha tirato su, a confine di detta strada interpoderale, un<br />
pollaio enorme che sarà di una ventina di metri quadrati e distante dai miei balconi una decina<br />
di metri. Ora i quesiti sono questi: Poteva il venditore tenerci nascosta questa cosa? Se no<br />
cosa si può fare? Ammesso che non si possa fare niente, se tale giardino era asservito già alla<br />
concessione della licenza di questo condominio poteva fare tutto quello che ha fatto e<br />
continuare a fare tutto ciò che sta facendo?<br />
R. C. S.
Se dagli atti di acquisto delle unità immobiliari risulta che il costruttore si era riservato la<br />
proprietà esclusiva del giardino o l’asservimento dell’area a un’erigenda costruzione, poteva<br />
successivamente realizzarla ma nel rispetto, per esempio, delle normativa in materia di<br />
distanza legale fra costruzioni. Tempi e modalità di edificazione del pollaio farebbero ritenere<br />
che questa seconda costruzione sia stata realizzata violando la legge: circostanza, questa, che<br />
potrà essere accertata presso l’ufficio tecnico del Comune.<br />
GUASTO ANTENNA SATELLITARE<br />
Da circa una settimana un guasto della antenna satellitare centralizzata del mio palazzo, non<br />
mi permette di vedere i prodotti satellitari nonchè canali come la7, nonostante pagassi<br />
un'utenza sky massimale con il pacchetto totale; il vero guaio è che il guasto si è verificato<br />
nella data di un'importante evento sportivo che ho ahimè potuto solo guardare nei vari<br />
notiziari; ho contattato l'amministratore per due volte, sollecitandolo a far riparare il guasto,<br />
ma ancora nulla, da voci di altri condomini costui vorrebbe convocare una nuova assemblea,<br />
per nuovi lavori sul sistema di ricezione satellitare (da tetto a altra destinazione), che a quanto<br />
pare comportino una spesa di circa 3000 /5000 euro.<br />
1) Posso sottrarmi da questa gravosa spesa installando un antenna sat.re sul mio balcone ?<br />
(non è centro storico , ne vincolo paesaggistico)<br />
2) Come posso comportarmi?<br />
M. M.<br />
Ai sensi del secondo comma dell’art. 1118 c.c., il condomino non può rinunciare al diritto<br />
sulle cose comuni per sottrarsi dal contribuire alla spesa, a meno che non venga esonerato da<br />
tutti gli altri condomini. Può semmai, ai sensi dell’art. 1121 c.c., provare ad eccepire in<br />
assemblea la gravosità della spesa richiesta dalla riparazione.
VIZI DELL’OPERA E AZIONE LEGALE<br />
Dopo l'esecuzione di un impianto fotovoltaico sul tetto di un Condominio, l'impresa esecutrice<br />
per quanti anni può essere ritenuta responsabile di una eventuale infiltrazione di acqua nelle<br />
proprietà sottostanti dovuta a lavoro non eseguito a regola d'arte ? Se possibile gradirei<br />
conoscere il numero dell'articolo del c.c. che lo prevede. E' possibile inserire nel contratto<br />
d'appalto il numero di anni per i quali perdura la responsabilità dell'impresa esecutrice?<br />
A. A.<br />
I vizi dell’opera devono essere denunciati all’appaltatore, pena decadenza, entro sessanta<br />
giorni dalla scoperta, e l’azione si prescrive entro due anni dalla consegna dell’opera (art. 1667<br />
c.c.).<br />
FIORIERA E POSTO AUTO<br />
Volevo chiedere se nel mio posto auto privato potevo mettere sul fondo una fioriera rimanendo<br />
dentro i miei limiti delineati.<br />
A. G.<br />
La fioriera può essere collocata nel perimetro del posto auto, a meno che la sua presenza<br />
non impedisca ai condomini dei posti auto adiacenti di aprire lo sportello della rispettiva<br />
autovettura, o un divieto in tal senso sia previsto da un regolamento condominiale<br />
contrattuale, ossia approvato o accettato da tutti i condomini.<br />
RAMPA SDRUCCIOLEVOLE
Vivo in una quadrifamiliare, abbiamo una rampa d'ingresso fatta di piastrelle scivolose con un<br />
po' di pendenza. Ho fatto la proposta di bucciardare le piastrelle ma i miei condomini non<br />
hanno accettato per motivi antiestetici. Per non rischiare nulla se qualcuno scivolando si<br />
dovesse far male, cosa posso fare?<br />
M. R.<br />
Si può ovviare al rischio sottoscrivendo una polizza di assicurazione, anche se questa non<br />
coprirebbe l’eventuale responsabilità penale riconducibile alle lesioni personali prodotte da un<br />
eventuale infortunio.<br />
INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI<br />
Abito in un appartamento mansardato con travi a vista, e purtroppo con i violenti temporali vi<br />
è qualche infiltrazione di acqua. Con gli altri 3 condomini si è deciso di effettuare i lavori di<br />
ristrutturazione e copertura cappotto del condominio e del tetto. Il problema che le pongo è il<br />
seguente: i condomini hanno proposto di installare i pannelli fotovoltaici dopo la fine dei lavori,<br />
in tempi non decisi, magari dopo qualche mese o un anno (i lavori di ristrutturazione<br />
inizieranno tra qualche giorno), il mio cruccio è il fatto che bucare il tetto nuovo per la posa dei<br />
pannelli e, rischiare di avere ancora infiltrazioni in casa, mi mette ansia. Ora la domanda è<br />
questa: posso oppormi alla posa dei pannelli fotovoltaici? Per la copertura del tetto era previsto<br />
un cappotto di 8cm la cui spesa è divisa in parti uguali tra noi condomini, però io che ci abito<br />
sotto, per ottenere la detrazione del 55% ho bisogno di 12 cm di copertura, per cui la<br />
differenza di 4cm sarà a mie spese. Ho qualche diritto in più sul tetto rispetto ai condomini?<br />
R. R.
Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio ha, sul tetto, gli stessi diritti degli altri<br />
condomini, cui si aggiunge, ricorrendone i presupposti, il diritto di sopraelevazione.<br />
L’installazione di pannelli fotovoltaici può essere deliberata, sia in prima che in seconda<br />
convocazione, con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza<br />
semplice delle quote millesimali (secondo comma art. 26 L. 9/1/1991, n. 10, come modificato<br />
dall’art. 7 D. Lgs. 29/12/2006, n. 311). Se dall’installazione dei pannelli derivano danni<br />
all’unità immobiliare di un condomino, il condominio è tenuto a risarcirli.<br />
LOCAZIONE E LASTRICO SOLARE<br />
Sono proprietario di un appartamento sito al secondo (e ultimo) piano di una palazzina di<br />
famiglia (senza condominio) dove al piano terra abita mia suocera ed al primo il conduttore di<br />
un mio cugino. Questa palazzina è dotata di una pertinenza nello scantinato (dove vi sono due<br />
piccole stanze ripostiglio) e un lastrico solare (terrazzo che copre tutto l'edificio) entrambi<br />
indivisi e ad uso dei tre proprietari. Il problema sta nel fatto se l'inquilino, anche in forza di un<br />
contratto di locazione che ne prevede chiaramente l'accesso, sia debba sentire autorizzato ad<br />
utilizzare le suddette pertinenze come vuole, come deposito di oggetti ovvero il terrazzo per<br />
allocare un barbecue per andare ad arrostire e/o mangiare in loco. Siccome io da proprietario<br />
lo faccio, così come mia suocera e mio cugino (locatore dell'appartamento del primo piano) che<br />
da proprietario ha il pieno diritto di poterlo fare ma può autorizzare un estraneo, senza il<br />
permesso degli altri proprietari, a comportarsi da proprietario? L'accesso al terrazzo previsto<br />
nel contratto non dovrebbe esser consentito a un conduttore solo per problematiche<br />
riguardanti la propria antenna o il recipiente dell'acqua situato in terrazza?<br />
G. C.<br />
Il conduttore ha, sulle parti comuni dell’edificio, gli stessi diritti del locatore-condomino, ad<br />
eccezione di quelli esclusi dal contratto di locazione o confliggenti con il diritto dello stesso<br />
locatore o di terzi (Cass. 24/10/1986, n. 6229).<br />
INSTALLAZIONE PORTA SCORREVOLE
Stiamo procendendo all'affitto di un immobile a Torino (casa di civile abitazione) costruita circa<br />
nei primi anni settanta. Premetto che non abbiamo ancora firmato il contratto di locazione.<br />
Stamattina abbiamo fatto un sopraluogo con la proprietà a fronte del rilascio dello stesso dal<br />
precedente affittuario. La porta della cucina è mancante (molto probabilmente è in cantina e<br />
non in condizioni ottimali) però è presente il telaio della stessa. Mia moglie ed io abbiamo<br />
proposto, come alternativa, un'installazione di una porta a soffietto/porta a scrigno/scorrevole<br />
esternamente a nostre spese. Essa ci tornerebbe utile a fronte della disposizione dei nuovi<br />
mobili della cucina che stiamo acquistando. Però la proprietà ci ha risposto che l'installazione di<br />
tale porta scorrevole non è consentita dalla legge per motivi igienici. A me sembra una risposta<br />
senza fondamento ma gradirei ricevere un suo parere supportato dal diritto.<br />
P. R.<br />
Se la cucina è dotata di finestra, non si vede in base a quale norma dovrebbe essere<br />
vietata l’installazione della porta scorrevole per motivi igienici: dovrebbe, semmai, valere il<br />
contrario, per evitare che gli odori della cucina si propaghino agli altri ambienti dell’unità<br />
immobiliare.<br />
RIFACIMENTO SOTTOBALCONE<br />
Potrei sapere come vengono ripartite del spese dei sottobalconi (aggettanti). Il problema è:<br />
poiché il condominio è vista mare occorre spesso la manutenzione. Il signore che abita al piano<br />
inferiore al mio, mi ha chiesto tramite lettera raccomandata di eseguire i lavori a mie spese? E'<br />
giusto?<br />
A. G.
I balconi aggettanti e le relative solette, costituendo un prolungamento della corrispondente<br />
unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa (Cass. 12/1/2011, n.<br />
587), con i conseguenti oneri.<br />
INSTALLAZIONE CANCELLO<br />
Sono proprietario di appartamento a piano terra e come altri due proprietari che hanno<br />
realizzato l'apertura del cancello che immette su parte comune, ho fatto richiesta in<br />
assemblea. La parte in comune che è formata da un vialetto ove accedono le autovetture per<br />
poi essere sostate nei propri posti auto di proprietà ben lontani ove dovrebbe essere installato<br />
il cancelletto. L'amministratore riferisce che per deliberare l'assemblea occorrono i due terzi,<br />
perché trattasi di innovazione. Già da due assemblee precedenti non si è raggiunto i due terzi<br />
mentre alla terza assemblea vedendo che e quasi impossibile raggiungere il predetto quorum<br />
unanime la maggioranza ha dato parere favorevole (sempre senza il raggiungimento dei 2/3).<br />
Mi chiedevo innanzitutto se veramente occorrono i 2/3 per tale situazione che è stata<br />
interpretata come innovazione o magari dovrebbe essere intesa come modifica, visto che non<br />
va ad alterare la destinazione d'uso della parte comune. Ed ancora, considerato l'art 1102 c.c<br />
per l'uso del bene in comune debbo chiedere delibera assembleare?<br />
C. B.<br />
Il condomino non può, per sua utilità, interrompere il vialetto condominiale con un cancello<br />
di cui consegni la chiave agli altri condomini, dal momento che tale uso della cosa comune è<br />
stato considerato dalla Cassazione (25/11/1995, n. 12227) una modifica delle modalità d’uso e<br />
di godimento della cosa comune, tale da interferire nel pari uso della cosa stessa da parte degli<br />
altri condomini. L’assemblea può però, a maggioranza, deliberare l’installazione del cancello, a<br />
condizione che ne venga consegnata la chiave (o il telecomando, se automatico) a tutti i<br />
condomini. (Cass. 28/11/1986, n. 7023).<br />
DA PARCHEGGIO A GIARDINO
Il nostro complesso e composto di 2 palazzi separati con caldaia in comune. Ogni palazzo ha la<br />
proprietà delle zone di parcheggio e giardini. Un palazzo ha chiesto l’autorizzazione in comune<br />
di cambiare i parcheggi condominiali in giardino. L'autorizzazione è stata concessa, a chi spetta<br />
pagare le spese inerenti a questi giardini ed eventuali danni: il condominio o il<br />
supercondominio?<br />
L. G.<br />
Se ciascuno dei due edifici ha un proprio parcheggio, e la delibera di trasformazione è stata<br />
assunta dai condomini dell’edificio interessato, alla relativa spesa devono contribuire soltanto<br />
questi. Se invece il cortile è comune ai due edifici, la delibera dev’essere adottata<br />
dall’assemblea del supercondominio e la spesa va ripartita fra tutti i condomini.<br />
IMU E REDDITO<br />
Posseggo una casa ma non ho reddito, perché sono disoccupata. Devo pagare la tassa sulla<br />
casa?<br />
via mail<br />
Allo stato non sono previste esenzioni per chi non ha reddito. Se però si tratta di prima casa si<br />
è ammessi a fruire di una detrazione pari a 200 euro, oltre a 50 euro per ogni figlio a carico.<br />
SOSTITUZIONE QUADRO MANOVRA ASCENSORE<br />
A seguito del verbale delle autorità competenti, è stato sostituito nel nostro condominio il<br />
quadro di manovra ascensore. Vorrei sapere quale criterio è applicabile per la ripartizione della
spese: secondo la tabella A (proprietà) oppure secondo la tabella C (manutenzione e<br />
conduzione ascensore).<br />
M. M.<br />
La spesa occorrente alla sostituzione del quadro di manovra dell’ascensore rientra fra le spese<br />
di manutenzione e va pertanto ripartita fra i condomini sulla base della tabella relativa a scale<br />
e ascensore, salvo che un regolamento contrattuale (ossia accettato o approvato da tutti i<br />
condomini) disponga altrimenti.<br />
TETTO E ANTENNA<br />
Vorrei sapere se ho la possibilità di riparare un'antenna (per l'arrivo del digitale) preesistente<br />
sul tetto della mia abitazione: ad oggi mi viene negato l'accesso per riparare la stessa<br />
adducendomi la risposta che il tetto non è condominiale. Mi spiego meglio: nell'immobile<br />
abitiamo in 4 famiglie, l'ultimo piano è abitato dalla persona che nega l'accesso perché ritiene<br />
che il tetto sia di sua esclusiva proprietà. Mi viene detto anzi, di togliere l'antenna e installarla<br />
in un altro luogo. Chi ha ragione?<br />
L. B.<br />
Il tetto rientra fra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c., salvo che da un titolo<br />
risulti il contrario. Di conseguenza il condomino ha il diritto di mantenervi la propria antenna<br />
televisiva.<br />
CONTRIBUTI CONDOMINIALI, MOROSITA’ E PRESCRIZIONE
In un palazzo/condominio ci sono due appartamenti che fanno capo alla cooperativa edilizia<br />
costruttrice in liquidazione coatta (ancora non chiusa); questi non pagano le quote<br />
condominiali. I debiti sono alti e i soci proprietari (da assegnatari a proprietari con rogito<br />
notarile) decidono in assemblea di farsi carico di questi debiti (accettazione del debito) e<br />
rivalersi nei confronti della cooperativa. Nessuno fa opposizione, passano dieci anni, e<br />
qualcuno ora non vuole pagare. Dopo dieci anni e in mancanza di opposizione, diventa esigibile<br />
nei loro confronti l'obbligo al pagamento dei debiti che continuano ad aumentare?<br />
C. P.<br />
I pagamenti periodici finalizzati alla copertura delle spese condominiali attengono<br />
all’obbligazione del singolo condomino nei confronti della collettività condominiale e rientrano<br />
nella previsione dell’art. 2948, n. 4, c.c., con conseguente loro assoggettamento alla<br />
prescrizione breve quinquennale (Cass. 28/8/2002, n. 12596). Se però i condomini solvibili<br />
hanno assunto su di sé, nei confronti dei terzi, il debito dei condomini morosi, il credito è<br />
soggetto alla prescrizione ordinaria decennale (art. 2946 c.c.), salvo che il termine sia stato<br />
interrotto nei modi previsti dall’art. 2943 c.c.: per esempio da un atto di messa in mora.<br />
DETRAZIONE FISCALE E CERTIFICAZIONE<br />
Sono un condomino. Nel 2009 sono stati effettuati lavori di straordinaria manutenzione. Ho<br />
pagato la quota di mia competenza al condominio negli anni 2009-2010-2011. Ho chiesto la<br />
relativa certificazione all'amministratore per gli anni 2010-2011 - per poter fruire della<br />
detrazione del 36% nella dichiarazione dei redditi -, dopo che me l'aveva rilasciata per il 2009.<br />
Mi ha risposto: "Voglia procedere in autonomia a ricavare l'importo da dedurre, avendo<br />
peraltro già a disposizione rendiconti e giustificativi: non le serve altro anche in caso di verifica<br />
dall'Agenzia delle entrate". All'Agenzia delle Entrate e al CAF, da me interpellati, mi hanno<br />
detto che è necessaria la "certificazione" rilasciata dall'amministratore del condominio, non<br />
sono ammesse altre modalità per poter fruire della detrazione. Faccio notare che l'importo da<br />
me versato, in totale, è superiore agli 11.000 euro, per cui non posso detrarre circa 300,00<br />
euro all'anno. Cosa fare? Dovendo fargli causa, può rientrare fra quelle previste dalla<br />
mediazione obbligatoria o è tempo sprecato?
via e-mail<br />
L’Agenzia delle Entrate (pag. 15 della guida sulle agevolazioni fiscali in occasione di<br />
ristrutturazioni edilizie) stabilisce che, per gli interventi realizzati sulle parti comuni<br />
condominiali, il contribuente, in luogo della prevista documentazione, possa utilizzare una<br />
certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere<br />
adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto<br />
ai fini della detrazione. Il lettore può pertanto invitare il recalcitrante amministratore, a mezzo<br />
raccomandata con avviso di ricevimento, a rimettergli la certificazione entro congruo termine.<br />
Perdurando l’atteggiamento di chiusura può giovarsi del procedimento di mediazione, e, in<br />
caso di esito negativo, citare in giudizio l’amministratore.<br />
SOSTITUZIONE FRONTALINO E DECORO ARCHITETTONICO<br />
Nel mio palazzo di 7 condomini, due stanno facendo ex-novo i propri balconi e al posto delle<br />
soglie in travertino metteranno delle mattonelle ad L con sotto una scossalina di alluminio che<br />
sporgerà dalla mattonella circa 2 cm e che poi verrà dipinta di bianco come il frontalino, e non<br />
credo che ciò possa pregiudicare il decoro dell’edificio. Un condomino non vuole che si<br />
sostituisca la soglia in travertino, ma se il balcone è di mia proprietà, e non vieto ad altri di<br />
fare altrettanto perché dovrei sottostare alla sua richiesta? Gli altri condomini hanno anche<br />
firmato una dichiarazione in cui nulla-osta a tale modifica. C'è qualche sentenza in merito alla<br />
questione?<br />
F. B.<br />
Se l’innovazione di cui parla il lettore altera o meno il decoro architettonico della facciata potrà<br />
dirlo soltanto il giudice all’esito del giudizio che potrebbe essere promosso anche da un solo<br />
condomino. Non risultano precedenti giurisprudenziali sul punto specifico.
SOSTITUZIONE CANNA FUMARIA<br />
Abito in un condominio formato solo da piano terra e primo. Mi trovo al primo piano e tra le<br />
due finestre della mia abitazione c'è una canna fumaria in amianto. I proprietari di questa<br />
canna fumaria sono i condomini al piano terra. Un medico dell'ASL ha dichiarato che la canna<br />
non è pericolosa in quanto non presenta spaccature e che può risultare pericolosa solo in<br />
futuro, ma io osservandola da vicino mi sono accorta che inizia a deteriorarsi nonostante non<br />
presenti spaccature. Cosa posso fare? Devo prima ammalarmi e poi far rimuovere la canna<br />
fumaria in amianto? Da precisare che la canna fumaria è presente da più di 40 anni.<br />
M. M.<br />
Se un tecnico dell’ASL (organismo deputato, ai sensi dell’art. 12 della L. n. 257 del<br />
27/3/1992, all’analisi dell’amianto presente negli edifici) si è pronunciato per l’attuale non<br />
pericolosità della canna fumaria, vi è da credergli fino a prova contraria, per cui i proprietari<br />
dell’impianto non possono essere costretti a rimuoverlo; la citata legge prevede infatti che i<br />
materiali contenenti amianto possano essere rimossi solo all’esito di una diagnosi sfavorevole.<br />
ACQUA POTABILE E IMU<br />
Buongiorno, mia mamma ha la casa di proprietà da 5 anni e il Comune non le ha ancora<br />
allacciato l'acqua potabile, nonostante siano già state pagate tutte le imposte dovute, in questo<br />
caso l'imu va pagata lo stesso?<br />
S. F.
L’imposta municipale unica prescinde dal lamentato disservizio, per cui va pagata. Il<br />
proprietario dell’immobile può però agire nei confronti del Comune per il risarcimento del<br />
danno provocato dal ritardo nell’allaccio dell’utenza.<br />
LOCAZIONE E CONTATORE GAS<br />
Sono residente a Torino con la mia famiglia, in una villetta divisa in 3 appartamenti.<br />
L'appartamento è in affitto. La proprietaria abito al piano sotto il mio e suo figlio a quello<br />
sopra. Dal momento che presumo, che anni addietro fosse una villetta composta da una sola<br />
unità abitativa, la bolletta del gas per il riscaldamento arriva alla signora proprietaria della<br />
villetta, che appunto abita sotto di me. In pratica per 3 appartamenti ci sono 2 contatori del<br />
gas: uno dedicato al mio appartamento e l'altro dedicato ai loro 2. Ogni qualvolta arriva alla<br />
proprietaria la bolletta del gas, la signora scorpora dal totale dei consumi ,il consumo che<br />
segna il contatore del mio appartamento e mi fa i conteggi. Io vorrei avere la possibilità di<br />
avere una bolletta del gas intestata a me in modo da poterla pagare con la domiciliazione<br />
bancaria, ma la Signora mi dice che il costo per portare i tubi dalla strada al mio contatore<br />
devo sostenerli io, al contrario io sostengo che tali spese siano a carico suo. Mi può dare un<br />
consiglio?<br />
F. V.<br />
Se il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, ha accettato la<br />
lamentata situazione, non può pretendere che sia il locatore a farsi carico della spesa richiesta<br />
dall’installazione di una nuova tubazione.<br />
RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE
Sono proprietario di un appartamento al terzo piano, in cui si sono verificate forti infiltrazioni<br />
d'acqua dalla soprastante terrazza dell'appartamento all'attico. L'assemblea condominiale ha<br />
deliberato l'esecuzione dei lavori necessari, con ripartizione delle spese di 2/3 ai condomini e<br />
1/3 al proprietario della terrazza. Il suddetto proprietario, che pure aveva votato a favore<br />
dell'esecuzione dei lavori, ora si oppone, in quanto le mattonelle di copertura del lastrico da<br />
sostituire reperibili sul mercato, pur essendo identiche per materiale, dimensione, colore e<br />
grammatura a quelle esistenti, presentano una differenza cromatica con quelle preesistenti,<br />
sottoposte per anni all'azione degli agenti atmosferici. L'integrale, anziché parziale come da<br />
delibera, sostituzione del lastrico comporta un aggravio di spesa che la maggioranza dei<br />
condomini non intende sostenere, come deliberato in un'ulteriore assemblea straordinaria. Mi<br />
chiedo: è possibile eseguire i lavori anche in dissenso del condomino proprietario del lastrico e<br />
se costui rifiuta l'ingresso nell'appartamento alla ditta, pure in presenza di una delibera che<br />
impone i lavori, è possibile ottenere un provvedimento giudiziale d'urgenza, considerato che<br />
l'infiltrazione è di notevoli dimensioni e pregiudica gravemente la situazione igienico-sanitaria<br />
dell'appartamento sottostante?<br />
G. B.<br />
Il proprietario esclusivo del lastrico, avendo votato a favore del rifacimento parziale della<br />
pavimentazione, non può opporsi all’esecuzione dei conseguenti lavori. Se rifiuta l’accesso alla<br />
propria unità immobiliare l’amministratore può ricorrere al giudice, se del caso con richiesta di<br />
provvedimento di urgenza provando l’impellenza dei lavori.<br />
MANUTENZIONE SOLAIO<br />
Nel soffitto della sala del soggiorno del mio appartamento si è verificata una crepa, definita dal<br />
geometra che ha fatto il sopralluogo "tratta del solaio in via di distacco per cui occorre<br />
rimuovere il tratto danneggiato e ripristinarlo prevedendo una rete di contenimento".<br />
Attualmente sembrerebbe che il pavimento del condomino che abita al piano superiore non<br />
presenti problemi. Domanda: a chi competono e in quale misura le spese per la riparazione del<br />
danno? Se in futuro nel pavimento del piano superiore dovessero verificarsi cedimenti come<br />
verrebbero ripartire le spese?
via e-mail<br />
L’art.1125 c.c. stabilisce che le spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte<br />
e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti,<br />
restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del<br />
proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.<br />
SPESE LEGALI E DISSENSO DALLA LITE<br />
Due anni fa ho intentato causa ad un condomino del piano superiore al mio, per via di una<br />
percolazione che si trascina da anni, specie nelle giornate piovose. La mia controparte per<br />
allungare i tempi ha chiamato in causa il condominio affermando temerariamente che il danno<br />
era condominiale. Il condominio si è costituito in giudizio e la causa è a tutt'oggi pendente. Con<br />
la presentazione del consuntivo del 2011 l'amministratore addebita quota delle spese legali<br />
anche a me, nonostante il giudizio sia ancora pendente ed esso non sia stato chiamato in<br />
causa da me. E' giusto che paghi?<br />
M. A.<br />
Il lettore avrebbe dovuto dissociarsi dalla delibera con la quale il condominio scelse di<br />
costituirsi in giudizio, nelle forme e nel termine di cui all’art. 1132 c.c.<br />
MANSARDA E RISCALDAMENTO<br />
Nella palazzina dove abito sono proprietario di un appartamento al primo piano e ogni anno<br />
viene suddiviso il riscaldamento a millesimi. L'edificio ha 3 piani e 4 appartamenti per piano. I
4 appartamenti all'ultimo piano hanno delle mansarde sovrastanti di ampia superfice che una<br />
volta erano usate come locali di sgombero ed hanno l'ingresso indipendente. Da parecchi anni i<br />
proprietari le hanno ristrutturate e collegate a gli appartamenti con una scala interna in<br />
muratura o legno. Ho fatto presente all'amministratore che i millesimi andrebbero suddivisi per<br />
la cubatura completa degli appartamenti incluse le mansarde. Alcuni hanno installato radiatori<br />
collegati all'impianto centralizzato e altri utilizzano solamente il riscaldamento che sale<br />
dall'appartamento (effetto camino). Dopo il terzo anno che l'ho fatto presente<br />
all'amministratore mi ha risposto che non sono tenuti al pagamento della metratura delle<br />
mansarde. Richiedo in quale modo andrebbe ripartito il riscaldamento e poiché questa<br />
settimana sarà sostituita la caldaia se questa spesa straordinaria sarà pagata dai proprietari<br />
dell'ultimo piano calcolando la mansarda ? Qualora sia esatta la mia teoria adirei per vie legali<br />
nei confronti dell'amministratore richiedendo il rimborso degli anni arretrati.<br />
M. B<br />
Il collegamento, ad opera di un condomino, dell'appartamento con il sovrastante sottotetto,<br />
legittima una modifica della tabella millesimale del riscaldamento se questo intervento<br />
comporta una diminuzione del rendimento dell'impianto e quindi un aumento di spesa in capo<br />
ai condomini. A maggior ragione se il sottotetto viene munito di radiatori collegati all’impianto<br />
centralizzato. Una volta aggiornata la tabella millesimale si farà luogo, su questa base, alla<br />
ripartizione dei costi richiesti dalla sostituzione della caldaia.<br />
LA SPESA DEL CAPPOTTO<br />
Abito in un condominio dove sono proprietario di un appartamento sfalsato su due livelli, privo<br />
di amministratore. Di comune accordo tra i condomini, si è convenuto che tra qualche mese<br />
bisogna rifare i frontalini dei balconi perché, essendosi crepato il cemento, sono usciti i ferri<br />
allo scoperto. Il muratore ed il geometra che ho interpellato, per far fare anche io un<br />
preventivo quando sono entrati in casa mi hanno fatto notare che le camere da letto, sebbene<br />
esposte a sud e ubicate sul piano sfalsato, avevano una diversa temperatura ambientale<br />
rispetto al resto della casa e che pertanto era opportuno valutare di fare una camicia termica<br />
esterna a dette stanze da letto al fine di evitare condensa , umidità e freddo. Lo stesso<br />
problema si è visto che lo ha anche il proprietario dell'appartamento a me sovrastante il quale
però, interpellato, ha detto che per mancanza di soldi, a differenza mia, lui non era interessato<br />
a risolvere questo problema. I quesiti ora sono questi: Questo lavoro che io intendo fare al mio<br />
appartamento rientra nelle spese condominiali oppure sono solo a mia carico? Possono vietare<br />
gli altri di farmi fare questo lavoro?<br />
La spesa richiesta dalla posa in opera di quello che viene correntemente denominato<br />
“cappotto” grava sul proprietario dell’appartamento. Questi può introdurre l’innovazione nel<br />
rispetto dei limiti previsti dall’art. 1102 c.c. Trattandosi d’intervento che potrebbe alterare il<br />
decoro architettonico dell’edificio, è consigliabile sottoporre all’assemblea un progetto<br />
dell’opera.<br />
INSTALLAZIONE CASSETTA <strong>POSTA</strong>LE<br />
Superattico e cassetta della posta<br />
- Superattico di un appartamento acquistato (inizio anni '60) già con bagno. Nel modello<br />
(credo n. 55) del catasto il superattico -identificato con numero di interno diverso<br />
dall'appartamento sottostante- risulta A/2, nell'atto di vendita come ripostiglio.<br />
- I millesimi comprendono appartamento e superattico e non sono separati.<br />
- Superattico condonato nel 2004.<br />
- Superattico affittato nel 2009 con regolare contratto di affitto.<br />
- Al momento di rinnovare le cassette postali condominiali chiedo una cassetta a parte per<br />
l'inquilino del superattico. Alcuni condomini si oppongono ufficialmente perché nelle ripartizioni<br />
di condominio non è mai apparso l'interno identificativo del superattico, perché questo non ha<br />
un contatore a parte (cosa vera: l'inquilino paga la sua quota secondo un 'contatore' interno) e<br />
neppure un citofono. L'esperienza mi insegna che in realtà vorrebbero una revisione dei<br />
millesimi anche se la superficie del superattico non è aumentata neppure di un centimetro.<br />
Possono opporsi alla mia richiesta di una cassetta postale per il mio inquilino? Se no, come<br />
posso difendermi?
via e-mail<br />
E' possibile includere in un'unica espressione millesimale più appartamenti appartenenti allo<br />
stesso proprietario, dal momento che l'art. 72 disp. att. e trans. c.c. non include fra le norme<br />
non derogabili da parte del regolamento condominiale quelle riguardanti la ripartizione su base<br />
millesimale dei singoli piani o porzioni di piano (Cass. 19/10/1988, n. 5686). Pertanto, se il<br />
lettore contribuisce alle spese comuni anche in ragione dei millesimi del superattico, ha il<br />
diritto all’installazione di una cassetta postale per questa unità immobiliare. Se gli altri<br />
condomini si oppongono e il lettore non vuole installare direttamente la cassetta nel rispetto<br />
dei limiti di cui al primo comma dell’art. 1102 c.c., può rivolgersi al giudice. Quanto alla<br />
ventilata modifica dei millesimi, se questi sono stati predisposti prima che il sottotetto venisse<br />
trasformato in abitazione, si è nel diritto di pretenderla se l’innovazione ha prodotto una<br />
notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano,<br />
come previsto dall'art. 69, n. 2), disp. att. e trans. c.c<br />
CADUTA BIANCHERIA E ACCESSO AI CONTATORI<br />
Il condominio, privo di amministratore, dove sono proprietario dell'appartamento è formato da<br />
5 appartamenti di cui tre di un solo proprietario. Tale condominio è recintato tutto intorno ed<br />
ermeticamente chiuso da un muro condominiale e da ringhiera che delimita lo spazio di circa 4<br />
metri sottostante i balconi di esclusiva proprietà del condomino proprietario dei tre<br />
appartamenti. Oltre ad avere sempre problemi sul lato anteriore del condominio perchè lì<br />
sono ubicati all'interno della proprietà del condomino maggioritario i contatori dell'acqua e lui si<br />
rifiuta sempre di darci la chiave per la lettura degli stessi o la chiusura di essi in caso di rottura<br />
di flessibili all'interno dell'appartamento come è già successo ora da un bel po’ di tempo<br />
cominciamo ad avere anche problemi sul lato posteriore dello stesso. Infatti capita, anche se di<br />
rado, che nello stendere i panni da asciugare cade giù qualche indumento sullo spazio di<br />
esclusiva proprietà di questo condomino maggioritario e, sebbene gli si facciano varie<br />
telefonate per recuperare quanto caduto giù, solo dopo vari giorni si decide a far procedere al<br />
recupero tanto che il più delle volte anche i suoi stessi inquilini vi rinunciano. Gli si è detto<br />
varie volte che se non vuole seccature ci dia la chiave del cancelletto così si può procedere sia<br />
alla lettura dei contatori che al recupero della roba caduta ma, come al solito, ci si trova<br />
davanti ad un muro di no e bisogna attendere la sua comodità per recuperare ciò che cade. Il<br />
motivo dei dinieghi è sempre lo stesso e cioè che lui sulla proprietà sua non ci fa mettere piede
a nessuno e che a queste cose dovevamo pensare prima e cioè quando abbiamo comprato<br />
casa da lui. Ma è mai possibile che non ci sia un modo per costringerlo ad essere una persona<br />
che rispetti anche i diritti degli altri senza dover fare causa?<br />
C. R.<br />
Il terzo comma dell’art. 843 c.c. stabilisce che il proprietario deve permettere l’accesso al<br />
proprio fondo a chi vuole riprendere la cosa propria che vi si trovi accidentalmente (nel caso di<br />
specie biancheria caduta dalle sovrastanti abitazioni). Può impedire l’accesso consegnando la<br />
cosa. Quanto ai contatori, il primo comma dell’art. 1064 c.c. stabilisce che il diritto di servitù<br />
comprende tutto ciò che è necessario per usarne (nel caso di specie il diritto di passaggio sul<br />
fondo in cui sono ubicati i contatori). Il condomino è pertanto obbligato a mettere gli altri<br />
condomini nella condizione di poter accedere ai contatori per la lettura periodica o in occasione<br />
di un’emergenza. Perdurando l’ostracismo del vicino non resta che rivolgersi al giudice.<br />
INGLOBAMENTO SOTTOTETTO<br />
Ho comprato un piccolo appartamento da ristrutturare in tutto e per tutto compreso il tetto. In<br />
occasione di un sopralluogo al tetto ho accertato l’esistenza di un monolocale un tempo adibito<br />
ad abitazione di una persona deceduta. Mi sono rivolto agli aventi diritto manifestando la mia<br />
disponibilità ad un eventuale acquisto. Non ho mai avuto risposta (tale silenzio scaturisce dalla<br />
circostanza che i presunti aventi diritto non hanno rinvenuto alcun titolo a sostegno della<br />
proprietà) per cui ho eseguito degli accertamenti presso il catasto urbano ma non ho trovato<br />
traccia del monolocale e l’addetto mi ha riferito che in caso di dubbia proprietà il vano può<br />
essere acquisito dal proprietario dell’appartamento sottostante e cioè dal sottoscritto. E’ vero<br />
quanto mi viene riferito o corro il rischio di perdere i lavori che sarò comunque costretto ad<br />
eseguire per renderlo abitabile?<br />
A. C. – Catanzaro
L’esistenza, o meno, della proprietà del sottotetto in capo ai vicini, va verificata presso<br />
l’Agenzia del Territorio. Ove si accerti l’inesistenza di un proprietario, il sottotetto può<br />
considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva all'esclusiva<br />
funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità,<br />
mediante la creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e<br />
caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (deposito,<br />
stenditoio ecc.); in quest'ultima ipotesi l'appartenenza dev'essere determinata in base al titolo,<br />
e in mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio<br />
essenziali per la sua esistenza (quali il tetto, i muri maestri, il suolo ecc.) o necessarie all'uso<br />
comune, la presunzione di comunione ex art. 1117, n. 1, c.c., si rende applicabile solo quando<br />
il sottotetto risulti oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale, all'uso comune o<br />
all'esercizio di un uso comune (Cass. 7/2/1998, n. 1303).<br />
COPIA ESTRATTO CONTO<br />
In una sua recente risposta al lettore G.A., in cui questi chiedeva cosa fare per poter accedere<br />
alle informazioni del conto corrente condominiale, direttamente dalla Banca, Lei ha sostenuto:<br />
"L’amministratore non è tenuto ad esaudire la richiesta del condomino". Ora apprendo che<br />
"L'Arbitrato Bancario Finanziario (ABF), con Decisione n. 814 del 19 aprile 2011, ha<br />
riconosciuto il diritto del singolo condomino, senza alcuna autorizzazione né da parte<br />
dell'amministratore né da parte dell'assemblea condominiale, di avere informazioni in merito al<br />
conto corrente condominiale, da parte della Banca depositaria di detto conto". Questa<br />
"decisione" può essere utilizzata per inoltrare una richiesta simile a quella sottopostale dal<br />
succitato lettore?<br />
via e-mail<br />
La decisione dell’Arbitro Bancario Finanziario, che ignoravo, è sicuramente idonea a far sì che<br />
il condomino possa pretendere dalla banca - se del caso pagando la relativa commissione -<br />
copia dell’estratto conto condominiale; in caso di rifiuto, infatti, l’istituto di credito verrebbe<br />
condannato dall’Arbitro a versare alla Banca d’Italia un importo a titolo di contributo alle spese<br />
di procedura, oltre a rimborsare al condomino le spese del ricorso. Alla luce della suddetta<br />
decisione il condomino può pretendere copia dell’estratto conto direttamente
dall’amministratore, una volta che gli sia pervenuto dalla banca, assumendosene il costo e a<br />
condizione che l’esercizio di tale potere - ha stabilito la Cassazione (sentenza n. 15159 del<br />
29/11/2001) con riferimento ai documenti contabili - non intralci l’attività amministrativa e non<br />
sia contrario ai principi di correttezza.<br />
AUMENTO DI CUBATURA E INDENNIZZO<br />
Gradirei sapere se e in quale misura devo indennizzare i comunisti per aumento cubatura del<br />
10% calcolata sulla mia proprietà e non sulla cubatura totale della casa. Se una volta avuto il<br />
permesso di costruire un solo comunista può pretendere che io costituisca un condominio.<br />
Essendo centro storico il Comune obbliga a far posare ardesia con relativo aumento del 45%<br />
della pendenza.<br />
M. L. P.<br />
Se l’aumento di cubatura viene realizzato mediante sopraelevazione, il condomino che vi fa<br />
luogo è tenuto a pagare agli altri condomini la relativa indennità, come previsto dal quarto<br />
comma dell’art. 1127 c.c. Se invece l’aumento di cubatura non comporta sopraelevazione ma<br />
soltanto alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, si<br />
può procedere a modifica della tabella millesimale, come previsto dall’art. 69, n. 2), c.c.<br />
L’aumento di cubatura, in quanto intervenuto nello stesso corpo di fabbrica, non comporta la<br />
costituzione di un nuovo condominio.<br />
UN CONSIGLIO PER IL TETTO<br />
Il nostro tetto ha quasi 60 anni, comignoli in pessime condizioni e qualche leggera infiltrazione<br />
(abbiamo posto delle bacinelle nei punti a rischio). L'amministratore dice che non è da rifare, al<br />
massimo c'è da cambiare qualche tegola ma noi vorremmo avere il consulto anche di qualcun<br />
altro: a chi potremmo rivolgerci per avere un consulto legale? Ad un tecnico del Comune?
M. B.<br />
Il problema non va sottoposto a un avvocato ma a un ingegnere o a un geometra designato<br />
dall’assemblea dei condomini, che all’esito di un sopralluogo dirà qual è il tipo d’intervento<br />
consigliato.<br />
AUMENTO CUBATURA<br />
Ci troviamo in un fabbricato dove l' U.I. dell'ultimo piano ha il terrazzo di uso esclusivo che<br />
ovviamente fa da copertura alle altre U.I.. Usufruendo del piano casa, sottopone all'assemblea<br />
un progetto di ampliamento con lo scopo di acquisire nuova cubatura, realizzando quindi opere<br />
di una certa consistenza, da fissare alla struttura in c.a. del fabbricato, alterando il decoro<br />
architettonico, eccetera. domanda: è considerata un'innovazione? Ci vuole il voto unanime<br />
dell'assemblea? Degli intervenuti o servono proprio i 1000/1000?<br />
I. F.<br />
Se, come scrive il lettore, le opere che il condomino vuole realizzare sono tali da alterare il<br />
decoro architettonico dell’edificio (ma la circostanza potrà essere accertata solo dal giudice),<br />
siamo in presenza non solo di un’innovazione, ma di un’innovazione vietata dal secondo<br />
comma dell’art. 1120 c.c. Partendo dal presupposto che l’innovazione alteri il decoro<br />
architettonico del fabbricato, la sua realizzazione richiede il consenso di tutti i partecipanti al<br />
condominio.<br />
INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI<br />
In un condominio di 14 condomini, durante una assemblea avente per oggetto l'impianto<br />
fotovoltaico, nessuno dei preventivi presentati ha riportato la maggioranza necessaria per la
sua approvazione. Dopo alcuni giorni un gruppo di 5 condomini vorrebbe autonomamente<br />
installare il predetto impianto a proprie spese senza coinvolgere nuovamente l'assemblea<br />
condominiale già pronunciatasi in modo sfavorevole. Se questo è possibile, quale è la prassi<br />
da seguire per eseguire l'opera legalmente? E' necessario il consenso di tutti gli altri<br />
condomini?<br />
A. A.<br />
L'installazione, da parte di uno o più condomini, di pannelli fotovoltaici - magari dalle<br />
dimensioni ingombranti- sulla copertura dell'edificio, riduce la possibilità di utilizzazzo della<br />
cosa comune da parte degli altri condomini (App. Salerno 13/5/1983). Anche nel caso di<br />
dimensioni normali, però, si tratta di verificare se i pannelli possano alterare il decoro<br />
architettonico dell'edificio, per cui è consigliabile acquisire l’autorizzazione degli altri condomini.<br />
GIARDINO PRIVATO E INFILTRAZIONI<br />
Sono un proprietario e amministratore pro-tempore di un condominio di dieci inquilini e otto<br />
box, l’appartamento a piano terra comprende a uso proprio un giardino di circa 350 mq che<br />
circonda una metà dello stabile; da detto giardino le eccessive piogge ed eventuali<br />
innaffiamenti estivi provocano infiltrazione nell’intercapedine disperdendosi nel vespaio<br />
creando umidità al pavimento e ai muri di tutti i box. Eventuali lavori di convogliamento di<br />
dette acque, come vanno ripartite le spese? e i danni subiti ai box?<br />
M. L.<br />
Se il danno è stato provocato dalla pioggia caduta sul terreno di proprietà di un condomino,<br />
questi non può essere chiamato a risponderne, trattandosi di evento naturale, a meno che non<br />
abbia realizzato opere che incanalano le acque meteoriche verso l’intercapedine del fabbricato.<br />
Ne risponderà pertanto il condominio, trattandosi di danno proveniente da una parte comune<br />
dell’edificio, qual è l’intercapedine se i titoli di acquisto non dispongono diversamente. Se<br />
invece si prova che il danno è stato causato in tutto o in parte dall’irrigazione del giardino, il<br />
proprietario di questo dovrà risponderne in proporzione. La spesa richiesta da una
sistemazione dei luoghi tale da evitare il ripetersi dell’inconveniente grava sui condomini<br />
interessati al fenomeno, in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diverso accordo.<br />
ANCORA SU TRASFERIMENTO SERVITU’ E CANCELLO<br />
Ho letto con molto interesse la sua risposta e sono andato anche a leggere la sentenza della<br />
cassazione del 01/08/2002 n. 11411. Da essa si evince chiaramente che c'è una lesione di<br />
diritto di servitù nel non poter chiudere liberamente, quando se ne ha bisogno, l'acqua perché<br />
chi ha apposto il cancello in modo arbitrario non ha consegnato la chiave dello stesso agli altri<br />
condomini e ne ha l'intenzione di farlo. Ma si rimane perplessi perché se ho capito bene si<br />
afferma che chi ha la maggioranza millesimale può tranquillamente, per accedere ad suo<br />
esclusivo spazio di 25 metri quadrati ed usufruirne solo lui, abbattere un muro di recinzione<br />
condominiale e quindi di proprietà anche di altri condomini senza dover chiedere il permesso<br />
ed il consenso a nessuno. Questo non comporta che uno solo, per poter usufruire al meglio di<br />
una sua proprietà, ingloba nella sua esclusiva proprietà una parte di muro condominiale<br />
impedendo ad altri condomini e comproprietari di poterne usufruire e di spogliarli di un loro<br />
diritto di proprietà?<br />
C. R.<br />
Premesso che la sostituzione di una parte del muro condominiale con un cancello di accesso<br />
alla proprietà esclusiva dovrebbe indurre anche il più temerario dei condomini ad assicurarsi il<br />
preventivo beneplacito dell’assemblea, la sentenza richiamata dal lettore stabilisce fra l’altro<br />
che questo tipo d’intervento non deve pregiudicare né il decoro architettonico dell’edificio né i<br />
diritti degli altri condomini.<br />
INFERRIATE…APPROVA DI LADRO<br />
Abito al secondo piano di un condominio dove, a discrezione dei singoli condomini, per<br />
proteggersi dai furti si è provveduto a montare delle inferriate esterne sugli infissi. Un<br />
condomino però senza che la cosa fosse discussa in assemblea, poiché ha subito un tentativo<br />
di furto, ha pensato bene di montare una griglia a quadratini piccoli che partendo dal<br />
davanzale del suo balcone arriva fin sotto al mio, creando una sorta di "prigione" che oltre a
causare un danno al decoro architettonico dello stabile, ha sensibilmente minato la sicurezza<br />
della mia casa perché in sostanza è una sorta di scaletta mediante la quale eventuali<br />
malintenzionati potrebbero arrampicarsi per violare la mia proprietà. Vorrei chiederLe se è<br />
possibile fargli togliere la griglia che ha installato ed obbligarlo ad adeguarsi alle tipologia delle<br />
inferriate installate dagli altri condomini.<br />
P. T.<br />
Il condomino ha tutto il diritto di esigere la modifica delle inferriate… galeotte, se del caso<br />
chiedendo al giudice un provvedimento di urgenza.<br />
ASCENSORE GUASTO E CONDOMINO DISABILE<br />
Abito in affitto al quarto piano di un condominio di recente costruzione (dieci anni). Da 5 giorni<br />
l'ascensore è fermo per lavori di straordinaria amministrazione. Purtroppo per una coxartrosi<br />
bilaterale alle anche (dovrò operarmi entro l'anno), ho estrema difficoltà a fare in salita i 94<br />
scalini che mi separano dal piano terra, soprattutto con la borsa della spesa (ho 62 anni e vivo<br />
solo). Ho contattato il proprietario dell'appartamento ed anche l'amministratore che mi ha<br />
purtroppo confermato che la ditta a cui è stata affidata la manutenzione dell'ascensore non è<br />
stata in grado, dopo 2 gg di interventi, di riparare il guasto, per cui si è rivolta alla ditta<br />
costruttrice (olandese) che manderà un tecnico; nonostante i vari solleciti(dei condomini)<br />
neanche ieri si è visto alcun tecnico...; l'amministratore se le è cavata dicendo che solleciterà...<br />
Perdurando la situazione (in seguito si dovrà aspettare il pezzo di ricambio dall'estero...)<br />
chiedo gentilmente se potrei richiedere i danni per il perdurare dell'estremo disagio al<br />
proprietario e/o all'amministratore come responsabilità nella scelta del manutentore e<br />
mancanza di tempestività nell'intervento così vitale per alcuni condomini.<br />
G. C.<br />
Se il condomino prova la negligenza dell’amministratore e/o del locatore nel risolvere il<br />
lamentato inconveniente può esigere il risarcimento del danno.
AMMINISTRAZIONE<br />
Nei resoconti economici del mio condominio, l'amministratore, sotto la voce "Addebiti<br />
personali", ad alcuni condomini, espone spese quali: invio raccomandata per assemblea, per<br />
verbale, per insoluti MAV (quando alcuni di loro hanno chiesto esplicitamente di non inviare le<br />
MAV in quanto pagano solo con bonifico bancario), ecc. E questo avviene da diversi anni.<br />
Gradirei conoscere se tale voce può essere discussa e approvata dall'assemblea condominiale,<br />
o non rientri "nei diritti" individuali" sui quali l'assemblea non ha competenza (Cass. n. 4806<br />
del 7-3-2005) e, pertanto, tali delibere sono nulle e impugnabili in ogni tempo.<br />
via e-mail<br />
Il criterio di specificare, condomino per condomino, anche la spesa occorrente all’invio della<br />
raccomandata contenente l’avviso di convocazione dell’assemblea è sicuramente corretto, dal<br />
momento che questa formalità potrebbe essere richiesta solo per i condomini che non abitano<br />
nell’edificio, potendo gli altri essere convocati per vie brevi, facendo loro firmare e datare<br />
l’avviso di convocazione. Il condomino i cui inviti sono caduti nel vuoto può chiedere<br />
all’amministratore d’inserire all’ordine del giorno della prossima assemblea una voce<br />
riguardante l’approvazione delle modalità di riscossione dei contributi condominiali.<br />
ALLACCIO RETE FOGNARIA CONDOMINIALE<br />
Sono proprietario di un appartamento facente parte di uno stabile di 4 appartamenti più 2<br />
fondi commerciali. Circa 10 anni fa, prima che io diventassi proprietario di uno dei 4<br />
appartamenti, il condominio (che non ha amministratore ma è gestito da noi stessi) si allacciò<br />
alla rete fognaria comunale. A quel tempo i proprietari dei fondi non vollero partecipare (non<br />
avendo né bagni né cucine) alla spesa per l'allaccio. In questi giorni però uno di questi fondi è<br />
oggetto di ristrutturazione la quale prevede 2 bagni che dovranno ovviamente essere allacciati.<br />
Visti i rapporti ottimi che vi sono tra noi proprietari degli appartamenti e la proprietaria del<br />
fondo vogliamo ovviamente dare l'assenso a questo nuovo allaccio previo pagamento della<br />
quota rivalutata nel tempo che sarebbe spettata se avessero partecipato all'epoca dell'allaccio.<br />
Al tempo stesso, e qui il nocciolo della questione, noi proprietari degli appartamenti vogliamo<br />
cautelarci da possibili inconvenienti che possano essere causati dall'allaccio ulteriore di nuove<br />
utenze infatti può essere ma è da verificare che la rete fognaria condominiale sia stata<br />
dimensionata solo per 4 appartamenti senza tener conto dei fondi. La nostra idea è quella di
dare l'assenso ma facendo sottoscrivere alla proprietaria del fondo un documento nel quale è<br />
scritto che laddove problemi dovessero sorgere a causa di questo nuovo allaccio essi dovranno<br />
essere risolti (anche dal punto di vista economico) dalla proprietaria del fondo stesso. E' una<br />
buona idea? Inoltre che documentazione (tipo certificazione di buona esecuzione del nuovo<br />
allaccio) possiamo pretendere dalla proprietaria del fondo?<br />
A. F.<br />
L’idea di farsi rilasciare la dichiarazione dal condomino che vorrebbe allacciare la propria<br />
unità immobiliare all’impianto comune è sicuramente buona. Prima, però, è opportuno far<br />
verificare da un tecnico di comprovata professionalità se l’impianto è in grado di smaltire gli<br />
ulteriori liquami; in difetto, infatti, sarebbe troppo rischioso accordare l’allaccio, sia pure in<br />
presenza della garanzia; garanzia che non potrebbe comunque evitare i fastidi di un guasto.<br />
IMPIANTO FOTOVOLTAICO<br />
In un condominio di 15 condomini si deve realizzare un impianto fotovoltaico sul tetto. Spesa<br />
prevista 16.000 euro. Possono uno o due condomini rifiutarsi di partecipare alla spesa<br />
motivandole con precarie situazioni di lavoro? L'amministratore come deve comportarsi?<br />
A. A.<br />
Se l’innovazione è riguardabile come gravosa o voluttuaria rispetto alle caratteristiche<br />
dell’edificio, ed è suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne<br />
vantaggio sono esonerati dal contribuire alla spesa, ai sensi del primo comma dell’art. 1121<br />
c.c. Se l’utilizzazione separata non è possibile –precisa il secondo comma di questo articolo-<br />
l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o<br />
accettata non intenda farsi integrale carico della spesa.
SPESE ASCENSORE E STUDIO PROFESSIONALE<br />
Un condomino ha acquistato un miniappartamento adiacente a quello proprio, trasformandolo<br />
in studio di fisioterapia. Da questa attività ne è derivato un via vai di clienti notevole che<br />
utilizza l'ascensore del Condominio. A questo punto può l'assemblea chiedere al titolare dello<br />
studio una maggiore partecipazione alle spese condominiali con particolare riguardo<br />
all'ascensore e pulizia scale? In caso negativo può applicare una serratura o gettoniera<br />
all'ascensore? Poiché sorgono anche dei dubbi sulla regolarità dell'apertura di detto studio,<br />
l'amministratore è legittimato a svolgere indagini presso le autorità competenti? Il regolamento<br />
condominiale contrattuale non contiene alcun divieto in merito.<br />
A. A.<br />
L’assemblea non può imporre al condomino che sia titolare di uno studio professionale una<br />
maggiorazione per l’uso più intenso delle scale e dell’ascensore a causa della clientela: la<br />
ripartizione delle spese su base millesimale, infatti, prescinde dall’uso effettivo ma considera<br />
l’uso potenziale. Quanto all’introduzione della chiave o della gettoniera, l’assemblea può<br />
deliberarla con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di<br />
almeno 500/1.000 (un terzo dei partecipanti al condominio in rappresentanza di almeno<br />
334/1.000 in seconda convocazione). La regolarità, o meno, dello studio professionale, può<br />
essere verificata presso le competenti autorità.<br />
TENUTA CONTABILITA’<br />
Ho chiesto all'amministratore del mio condominio di poter prendere visione del "libro di<br />
contabilità di cassa", mi ha risposto che non esiste, che tutte le operazioni in entrata e in<br />
uscita vengono registrate tramite il conto corrente condominiale. A me risulta che
l'amministratore sia obbligato a tenere registri delle scritture contabili, derivante dal 6° comma<br />
dell'art. 1 D.L. 10-7-1982, n. 429 convertito con modifiche nella L. 7-8-1982, n. 516 e succ.<br />
mod. - o mi sbaglio? Del "Modello tipo di bilancio condominiale" concordato tra le maggiori<br />
associazioni dei consumatori e le maggiori organizzazioni degli amministratori condominiali,<br />
siglato il 4-7-2007, viene presentato il solo "conto economico", senza la "relazione<br />
dell'amministratore", "situazione di cassa", "situazione patrimoniale". Tale comportamento è<br />
lecito e, in caso contrario, quali interventi è opportuno prendere? Tenuto presente che agli altri<br />
condomini di tutto ciò non importa nulla.<br />
via mail<br />
L’amministratore è obbligato alla tenuta dei registri e delle scritture contabili prescritti dal<br />
sesto comma dell’art. 1 D.L. 10/7/1982, n. 429, convertito con modifiche nella L. 7/8/1982, n.<br />
516, e successive modifiche, quando gestisca abitualmente più condomìni con retribuzione<br />
periodica stabilita e/o impiego di mezzi organizzati (Cass. 10/3/1999). Negli altri casi non sono<br />
previste particolari modalità di tenuta della contabilità condominiale, l’importante essendo che i<br />
condomini vengano messi in grado di verificare con chiarezza entrate e uscite, con le relative<br />
causali, e la quota da ciascuno dovuta. Se l’ amministratore, pur tenuto ad attenersi alle<br />
norme di cui sopra, non si adegua, il condomino può chiedere che il problema venga messo<br />
all’ordine del giorno della prossima assemblea. Se questa non delibera favorevolmente non<br />
rimane che rivolgersi al giudice.<br />
TRASFERIMENTO SERVITU’ E CANCELLO<br />
Nel condominio dove abito i lavori sono iniziati nel 1984 e sono terminati nel 1987. Detto<br />
condominio, formato di soli 5 appartamenti, è privo, da quasi un anno, di amministratore<br />
(dimissionario: dimissioni accettate con regolare verbale della maggioranza dell'assemblea). Il<br />
giorno dopo l'epifania, essendosi rotto un tubo dell'acqua all'interno del mio appartamento<br />
sono riuscito a far venire subito un mio amico idraulico per procedere alla riparazione. Abbiamo<br />
avuto, però un grosso problema ed è il seguente: poichè i contatori dell'acqua sono ubicati
nella proprietà privata tutta recintata e chiusa di un condomino che ha la maggioranza dei<br />
millesimi e non ha mai voluto dare la chiave del cancello, avendogli telefonato e non ricevendo<br />
risposta perchè fuori per ferie, come abbiamo saputo dopo, essendo urgente la cosa sono stato<br />
costretto a scavalcare e con una certa difficoltà la recinzione per chiudere la chiave generale<br />
subito dopo il mio contatore. Durante il lavoro l'idraulico si è accorto che attraverso la parete<br />
divisoria del mio appartamento passano anche altri due tubi, di plastica dura neppure di rame,<br />
che portano l'acqua ai due appartamenti a me sovrastanti e di proprietà del signore che ha la<br />
maggioranza dei millesimi. A questo punto mi faceva notare l'idraulico che se dovesse<br />
succedere un problema, come quello che si è verificato a me, il danno per la mia abitazione<br />
sarebbe grosso per rompere di nuovo e trovare la perdita, per cui mi consigliava di convincere,<br />
il proprietario dei due appartamenti sovrastanti, a far passare dette tubazioni all'esterno del<br />
palazzo come si fa di prassi e per sicurezza in tutti i condomini. Ne ho parlato ma lo stesso mi<br />
ha risposto picche dicendo che non aveva intenzione di spendere soldi. Finito il lavoro mi è<br />
toccato riscavalcare la recinzione per andare a riaprire la chiave generale dell'acqua del mio<br />
appartamento ma, nello scavalcare, mi sono fatto male perchè questo signore senza chiedere il<br />
permesso a nessuno, quando eravamo assenti gli altri due proprietari del condominio, ha<br />
abbattuto una parte di muro di recinzione condominiale vi ha messo un cancello scorrevole di 3<br />
metri con regolare chiave e vi ha parcheggiato una macchina in uno spazio di sua proprietà<br />
sottostante il balcone del piano rialzato che è alto da terra metri 1,90. Forse spera, perchè<br />
esasperati, di ricomprare ciò che ci ha venduto 25 anni fa. Cosa si può fare per farlo ragionare<br />
ed ovviare a tutti questi inconvenienti?<br />
via mail<br />
Il vicino non può essere obbligato a spostare i tubi dell’acqua ma è tenuto a risarcire i danni<br />
derivanti da una loro eventuale rottura. Quanto all’ installazione del cancello nel muro comune,<br />
questo tipo d’intervento dà luogo ad un uso più intenso della cosa comune, consentito ai sensi<br />
del combinato disposto degli artt. 1102, primo comma, e 1139 c.c. Esso, però, per essere<br />
considerato legittimo non deve pregiudicare la statica e il decoro architettonico dell’edificio, né<br />
ledere i diritti degli altri condomini (Cass. 1/8/2002, n. 11411).<br />
DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA E POSA IN OPERA MATERIALE VIETATO<br />
Sul tetto condominiale i consiglieri e la maggioranza dei condomini, con il benestare
dell'amministratore, hanno deliberato la stesura di guaine bituminose e materiali abusivi contro<br />
il regolamento edilizio del comune di Genova, malgrado io mi sia dissociata ed abbia<br />
verbalizzato che questi interventi siano fuorilegge. Poiché anche dopo a seguito di questo<br />
intervento è continuato a piovermi dentro casa, io abito all'ultimo piano, soprattutto ho avuto<br />
danni durante l'ultima alluvione del 2011, ho chiesto al comune se questo lavoro sia stato da<br />
loro approvato in quanto l'amministratore insisteva che lo fanno tutti per risparmiare, senza<br />
tenere conto del regolamento edilizio. Il comune mi ha risposto dicendo che il lavoro è abusivo,<br />
non è stato da loro autorizzato e che intimeranno la rimozione del materiale abusivo con<br />
sanzioni ripetitive fino a quando il materiale non sarà rimosso. Io ho fatto la segnalazione al<br />
comune per tutelarmi considerato che da anni il mio appartamento è danneggiato da<br />
infiltrazioni e che i condomini non hanno ancora rimborsato tutti i danni, rimandando sempre<br />
ad altra data la discussione<br />
del rimborso, ma chiedo: visto che tutti erano a conoscenza che si trattava di materiali abusivi,<br />
ed hanno ugualmente voluto eseguire gli interventi contro legge, le multe chi le paga? Mi sono<br />
dissociata con una raccomandata spedita all'amministratore prima che gli interventi venissero<br />
eseguiti, chiedendo di intervenire impiegando ardesia, unico materiale conforme alle leggi e<br />
caratteristica dei tetti genovesi. E' giusto che oltre ai notevoli danni e disturbo da me subiti,<br />
adesso per colpa degli altri devo pagare anche le multe del comune? Per il risarcimento dei<br />
danni da me subiti, cosa devo fare per fare? Un soffitto ha delle grosse venature perché<br />
pioveva a catinelle e temo che ci possano essere cedimenti se non si interviene urgentemente.<br />
L. M.<br />
Il condomino che si sia tempestivamente e formalmente dissociato dalla posa in opera del<br />
materiale vietato, e che venga obbligato dal Comune a pagare la propria quota di sanzione,<br />
può rivalersi nei confronti del condominio. Quanto ai danni provocati dalle infiltrazioni di acqua<br />
provenienti dal lastrico solare condominiale , il condomino può chiamare in causa il condominio<br />
in persona dell’amministratore, avendo cura di verificare preventivamente che il diritto non si<br />
sia prescritto (cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato).<br />
SOTTOTETTO, MILLESIMI E TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE<br />
Sarei grato di ricevere delle informazioni circa i limiti dell'esercizio professionale di un<br />
geometra, in particolare se gli è consentito, variare la classificazione di un’ immobile da<br />
sottotetto praticabile (C2) in appartamento senza che sia stata rilasciata, ne richiesta, alcuna
certificazione abilitativa che ne vari l’uso. Il geometra al quale è stato dato l’incarico di<br />
redigere le tabelle millesimali ha classificato tre dei quattro sottotetti (C2), che costituiscono il<br />
quinto piano dello stabile, in appartamenti, uno è stato classificato soffitta, pur avendo tutti i<br />
sottotetti le medesime caratteristiche strutturali. A detta del professionista, tale variazione è<br />
avvenuta per aver visto mobili sistemati in maniera decorosa e non accatastati,<br />
presupponendo un uso diverso da quello reale. Sono proprietario di un sottotetto, al quale si<br />
può accedere dallo stesso appartamento oltre che dall’esterno in quanto munito di un ingresso<br />
indipendente al piano superiore. Il mio sottotetto ha un’ altezza minima mt. 0.70, l’ altezza<br />
massima mt. 3.25, per cui l’altezza media‘ di mt. 1.975. Vorrei a questo punto porre la<br />
domanda: per poter ottenere la certificazione abilitativa che trasformi il sottotetto in<br />
appartamento non è necessario che l’altezza media sia di almeno mt 2.70? Il professionista, al<br />
quale è stato dato mandato di rifare le tabelle millesimali, ha inoltre fatto, per così dire sparire,<br />
un’unità immobiliare. Infatti, per quanto riguarda quello di mia proprietà è stato considerato<br />
appartamento ed è diventata un’unica unità immobiliare con il mio appartamento sottostante.<br />
Nel calcolo della superficie virtuale sono state considerate le parti con altezza inferiore a mt.<br />
1,60 come se avessero un’altezza fruibile di mt. 2.70. La giustificazione del professionista in<br />
questione è stata che lui poteva cambiare la classificazione in base a ciò che vedeva di<br />
persona. Inoltre le tabelle da Lui elaborate mancano di quel principio di trasparenza<br />
indispensabile nei confronti di coloro che le hanno conferito l’incarico, in quanto non vengono<br />
indicati i coefficienti applicati, ne la normativa di riferimento e tantomeno la specifica dei<br />
parametri usati per i singoli vani.Credo che la trasparenza sia di fondamentale importanza.<br />
Non so quale legge possa attribuire ad un professionista simili competenze e tale<br />
discrezionalità. Ora le domande per le quali mi sarebbe cosa gradita avere una risposta sono:<br />
1) E’ consentito ad un professionista cambiare, a suo piacimento, la classificazione di un<br />
immobile senza che sia stata rilasciata alcuna certificazione che ne vari l’uso?<br />
2) Non è fondamentale che vengano indicati i coefficienti utilizzati, e la specifica dei singoli<br />
vani, che hanno determinato il valore della superficie virtuale?<br />
3) Visto che la superficie convenzionale degli appartamenti dello stabile variano, alcune anche<br />
di 20 mt in meno, rispetto alla superficie convenzionale calcolata nelle tabelle contrattuali, non<br />
è corretto da parte del professionista indicare i parametri utilizzati per il calcolo?<br />
D. M.<br />
1) Il fatto che i mobili esistenti nel sottotetto non siano accatastati ma sistemati in bell’ordine
non autorizza a concludere che il vano sia stato trasformato in abitazione, a meno che non<br />
siano state realizzate opere (per es. allaccio ai servizi comuni, collegamento alla sottostante<br />
unità immobiliare) tali da avvalorare questa ipotesi. Se il collegamento del sottotetto<br />
all’abitazione avviene successivamente alla costruzione dell'edificio, la variazione dev’essere<br />
comunicata al catasto.<br />
2) L’altezza minima affinché un sottotetto possa essere trasformato in abitazione varia da<br />
Regione a Regione, a seconda del piano-casa ivi esistente: per il Lazio, per esempio, la legge<br />
regionale 16/4/2009, n. 13, stabilisce detta altezza in m. 2,40 per i locali abitativi e in m. 2,20<br />
per i servizi.<br />
3) Il professionista che redige le tabelle millesimali deve indicare sia i criteri usati nella<br />
valutazione delle unità immobiliari, sia i coefficienti assegnati ai vani che le compongono.<br />
ASCENSORE E MILLESIMI<br />
La mia domanda nasce da un caso specifico di innovazione di una parte comune dell’edificio,<br />
ove nella tromba delle scale che serve 2 appartamenti per piano dal piano terra al piano terzo,<br />
è stato installato un ascensore deliberato dai millesimi aventi diritto, ma di fatto pagato dai<br />
solo 2 condomini del terzo piano sugli 8 che compongono il condominio come da accordi presi.<br />
Ovviamente anche se l’ascensore potenzialmente serve tutti i piani, questi è di fatto bloccato,<br />
in quanto solo i proprietari del terzo piano hanno le chiavi di accesso a tale ascensore. Ora nel<br />
rifacimento delle tabelle millesimali, questi ultimi vorrebbero che anche ai piani inferiori<br />
venissero adottati coefficienti di piano con ascensore, senza che questi per ora possano<br />
utilizzarlo senza previo conguaglio in denaro ai 2 condomini del terzo. Credo che il concetto in<br />
questo caso di potenziale utilizzo non debba esser colto, in quanto legato ad un esborso di<br />
danaro per il rilascio della chiave di apertura dell’ascensore, pertanto per i piani inferiori<br />
debbano essere utilizzi i coefficienti di piano privi di ascensore, concetto contestato ora da uno<br />
dei condomini del terzo.<br />
C. P.<br />
Va premesso che la giurisprudenza, ai fini delle spese di manutenzione e ricostruzione<br />
dell’ascensore, assimila questo impianto alle scale. I condomini che non hanno accesso al<br />
servizio non sono tenuti a contribuire alla spesa. Quanto alla messa a punto della nuova tabella<br />
millesimale di proprietà generale, l’ascensore esiste, per cui il compilatore non può non<br />
tenerne conto, anche perché una o più delle unità immobiliari, attualmente abitate da<br />
condomini che non hanno ritenuto di partecipare alla spesa, e quindi all’utilizzo dell’impianto<br />
(impianto la cui presenza contribuisce in ogni caso alla valorizzazione potenziale di dette unità
immobiliari), potrebbero in futuro essere alienate a terzi intenzionati, invece, a contribuire alla<br />
spesa come previsto dall’art. 1121 c.c. Resta ovviamente inteso che le spese richieste dalla<br />
manutenzione e dalla ricostruzione dell’impianto, come sopra anticipato, sono ad esclusivo<br />
carico dei condomini ammessi a fruirne.<br />
LAVORI CONDOMINIALI E GARANZIA<br />
Gradirei sapere se in casi di ristrutturazione parziale di frontalini di vari balconi in Condominio<br />
dovuti ad infiltrazioni di acqua, rifacimento parziale di tetto mediante sostituzione di guaina<br />
isolante, o altri lavori in genere, corre l'obbligo di rilasciare una garanzia e per quanti anni, da<br />
parte dell'esecutore dei lavori.<br />
A. A.<br />
Trattandosi di interventi di manutenzione e non di costruzione, i lavori rientrano per legge nella<br />
garanzia biennale di cui al terzo comma dell’art. 1667 c.c., indipendentemente da uno specifico<br />
obbligo assunto dall’appaltatore.<br />
TENDA E DISTANZA LEGALE<br />
Abito al primo piano di un condominio. La mia finestra è tra il muro laterale che sporge, a 90<br />
gradi, di circa 1 metro e mezzo (ed é a 50 cm. dalla finestra) e il balcone dell'appartamento<br />
vicino che è a poco più di un metro. Di fronte, a circa 5 metri di distanza, c'è un capannone<br />
che arriva al secondo piano. Il mio vicino ha montato sul lato del balcone verso la mia finestra<br />
una tenda a manovella e così la mia finestra risulta totalmente incassata e di conseguenza<br />
riceve poca aria e luce, data anche l'esistenza del capannone di fronte. Esiste una normativa<br />
che mi consenta di chiedere di togliere tale tenda?<br />
C. Z.<br />
Di norma la tenda dev’essere installata nel rispetto della distanza legale (tre metri) prevista<br />
dall’art. 907 c.c. La Cassazione ha però stabilito (sentenza n. 22838 dell’11/11/2005) che in<br />
ambito condominiale si deve tenere conto della struttura dell’edificio, delle caratteristiche dello<br />
stato dei luoghi e del particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai singoli<br />
condomini, affidando al giudice di merito il compito di verificare, caso per caso, se le norme<br />
sulle distanze legali siano o meno compatibili con i diritti dei condomini. Nel caso di specie gli<br />
attori avevano chiesto la rimozione di una tenda installata dalla convenuta nel balcone di sua
proprietà, lamentando la lesione del diritto di veduta laterale dai medesimi esercitato dal<br />
balcone di loro proprietà, ubicato a fianco di quello della convenuta. La Suprema Corte ha<br />
confermato la sentenza impugnata che, nel rigettare la domanda, aveva ritenuto inapplicabili le<br />
norme sulle distanze in materia di vedute, sul rilievo che i due balconi si trovavano a distanza<br />
inferiore a quella prescritta dal citato art. 907 c.c.<br />
RIPARAZIONE SOTTOBALCONE<br />
Nell'assemblea condominiale il condominio a maggioranza ha accettato e firmato il verbale di<br />
dimissioni e cessazione con effetto immediato dall'incarico dell'amministratore in deroga.<br />
Quindi attualmente il condominio è privo di amministratore e la maggioranza non ha intenzione<br />
di nominarne un altro. Dopo aver chiuso il verbale di assemblea senza mettere niente per<br />
iscritto si è parlato dei sotto balconi del condominio da sistemare concordando che la<br />
riparazione del sotto balcone è a carico del condomino del piano sottostante così come<br />
specificato anche in alcune sentenze. Il problema sorge per il piano a livello rialzato in quanto<br />
due balconi sporgono sullo spazio sottostante recintato di un unico proprietario e questo dice<br />
che non deve pagare solo lui ma l'intero condominio pur essendo solo lui il proprietario dello<br />
spazio sottostante, mentre altri due balconi sporgono sullo spazio in condominio ed in<br />
comproprietà della strada che porta alla discesa ai garage e qua secondo me è giusto che<br />
paghi l'intero condominio in virtù dei millesimi posseduti mentre secondo gli altri due deve<br />
pagare il proprietario del balcone. Se venisse applicato questo principio vi sarebbe una grossa<br />
anomalia ed incongruenza perché uno dei condomini si troverebbe a pagare per il sotto<br />
balcone a lui soprastante e per il sotto balcone a lui sottostante. Per i due sotto balconi<br />
sporgenti sullo spazio sottostante privato e recintato di un singolo condomino chi deve pagare?<br />
Per i due sotto balconi sporgenti sulla strada in condominio ed in comproprietà che porta alla<br />
discesa dei garage chi deve pagare?<br />
R. C. S.<br />
Se si tratta di balcone incassato e non aggettante la spesa per il rifacimento del sottobalcone<br />
compete al proprietario del balcone sottostante, avendo la giurisprudenza equiparato la soletta<br />
del balcone incassato a quella del solaio che separa due piani. Se invece si tratta di balcone<br />
aggettante, non assolvente in quanto tale ad alcuna funzione di sostegno o di copertura<br />
dell’edificio, esso non può considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà<br />
comune dei rispettivi proprietari, ma rientra nella proprietà esclusiva del proprietario<br />
dell’appartamento cui accede. Di conseguenza la spesa occorrente alla riparazione del<br />
sottobalcone fa carico al proprietario del balcone.
APPALTO E DANNI<br />
Si è constatato che le lesioni nelle pareti comuni e portanti del mio appartamento sono dovute<br />
per lavori effettuati, con DIA manutenzione straordinaria, nell'appartamento sottostante. Il<br />
proprietario committente è stato diffidato, ma declina tutta la responsabilità sull'impresa che<br />
risulta di aver sospeso i lavori e non più rintracciabile come ditta. Vorrei sapere se il<br />
committente proprietario è corresponsabile solidale per il risarcimento danni verso terzi in<br />
prima persona magari con il conforto di qualche sentenza della Cassazione.<br />
C. C.<br />
Poiché l’appaltatore gode di autonomia organizzativa e gestionale, una responsabilità del<br />
committente per i danni causati a terzi durante l’esecuzione dell’opera è configurabile solo in<br />
due casi: quando l’opera sia stata affidata ad impresa manifestamente inidonea (cosiddetta<br />
culpa in eligendo), o quando la condotta causativa del danno sia stata imposta all’appaltatore<br />
dal committente stesso, attraverso rigide e inderogabili direttive (Cass. 23/4/2008, n. 10588).<br />
CONTROLLO CONTO CORRENTE<br />
Nei giorni scorsi ho inviato all'amministratore del mio condominio questa richiesta: "Sono a<br />
chiedere mi sia data formale delega o si fissi di comune accordo, un incontro con il Direttore<br />
della Filiale della Banca, perché intendo avere chiarimenti sulla gestione del conto corrente<br />
condominiale. Attendo di conoscere la forma prescelta." Questa la risposta: "In qualità di<br />
legale rappresentante del condominio non intendo esaminare con Lei le condizioni contrattuali<br />
di conto corrente. Può esaminare i documenti relativi al condominio alla chiusura dell’esercizio<br />
secondo i modi ed i tempi consentiti per legge. L’unico soggetto abilitato a gestire e/o<br />
verificare i rapporti con l’istituto bancario è il sottoscritto, così come previsto per mandato<br />
conferito dall’organo preposto e precisamente l’assemblea condominiale". Non mi sembra che<br />
la risposta sia corretta. Cosa fare affinché possa avere le informazioni/delucidazioni di cui ho<br />
diritto come condomino? Considerato che l'assemblea è ostile a concedermi l'autorizzazione.<br />
G. A.<br />
L’amministratore non è tenuto ad esaudire la richiesta del condomino. Questi, a sua volta, può<br />
ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili, non solo in sede di rendiconto<br />
annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, ma anche al di fuori di tale<br />
sede, senza essere tenuto a specificare la ragione per la quale intende prendere visione o<br />
estrarre copia dei documenti medesimi; ciò, però, a condizione che l’esercizio di tale potere<br />
non intralci l’attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza, ed i relativi
costi siano assunti dal condomino richiedente (Cass. 29/11/2001, n. 15159).<br />
FIORIERE CONDOMINIALI IN USO A CONDOMINO<br />
Abito in un nuovo condominio composto da 18 alloggi su 2 piani oltre a quello terra. Gli alloggi<br />
al piano terra, hanno una parte terrazzata privata mediante autobloccanti in uso esclusivo e<br />
per delimitare tale area dalle parti comuni, sono stati posti circa 28 vasi o vasconi lunghi<br />
100cm e alti 60cm, in cemento con relativi arbusti, piante di lauro, che appoggiano sulla<br />
proprieta' ad uso esclusivo, ma sono stati inseriti nel regolamento di condominio proprieta'<br />
comune e non di proprieta' privata ed esclusiva, questo perché se i proprietari degli alloggi non<br />
mantengono il decoro degli arbusti, provvedera' l'amministratore addebitando le spese al<br />
condominio. Tengo a precisare che sopra i vasi e all'esterno della proprieta' confinante con le<br />
parti di passaggio pedonale comuni, sono state messe dall'impresa edile, reti metalliche a<br />
maglia larga, con paletti cementati nei vasconi, alti 1,50 da terra circa, per delimitare tali aree.<br />
Nel regolamento è scritto che i vasi con relativi arbusti sono di proprieta' comune e concesse in<br />
uso perpetuo a singoli condomini, i quali hanno l'obbligo della manutenzione, potatura, e<br />
devono mantenere altezze e decoro. La domanda è: i vasi con relativi arbusti, essendo bene<br />
comune, quindi del condominio, si possono irrigare e bagnare con acqua del condominio o con<br />
acqua privata dell'alloggio? Il condominio ha anche un verde condominiale in uso comune e si<br />
bagna con acqua condominiale.<br />
F. C.<br />
Se il regolamento stabilisce che il condomino debba farsi carico della manutenzione delle<br />
piante condominiali collocate nelle fioriere, anche queste condominiali, che insistono sulla sua<br />
proprietà e di cui ha l’uso esclusivo, egli è tenuto ad accollarsi anche la spesa richiesta dalla<br />
loro irrigazione.<br />
LOCAZIONE E SOSTITUZIONE FINESTRE<br />
Sono in affitto da circa due anni e ho un problema con le finestre di casa. Il condominio è<br />
abbastanza vecchio e le finestre di casa altre tanto, quando piove l'acqua mi entra in casa e<br />
d'inverno con il riscaldamento sempre accesso si gela dato che entra sempre aria. Mi chiedo:<br />
nel caso volessi chiedere al proprietario di cambiarmi le finestre, a spese sue, se lui può<br />
rifiutarsi o ha l'obbligo di cambiarle? E' una spesa che devo sostenere io? Tenendo sempre il<br />
riscaldamento acceso e a una temperatura abbastanza elevata dato che non c’è neanche il<br />
termostato, soprattutto d'inverno devo sostenere una spesa per il consumo del gas non<br />
indifferente.
M. L.<br />
Il locatore, ai sensi dell’art. 1576 c.c., è tenuto a farsi carico, durante la locazione, di tutte le<br />
riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del<br />
conduttore. L’inconveniente lamentato dalla lettrice fa ritenere che sia necessario un intervento<br />
non riguardabile come di piccola manutenzione, per cui tenuto a sostenere la relativa spesa è il<br />
locatore.<br />
RIPRISTINO ABBAINO<br />
Ho un appartamento in un residence di due piani con terrazzo e un abbaino posto proprio sul<br />
mio terrazzo all'altezza del mio tetto condominiale. Vorrei sapere se ho diritto a sfondare la<br />
falda posta sul mio tetto condominiale e poter utilizzare questo abbaino che da anni non è<br />
stato mai utilizzato e che rimane l'unico inutilizzato di tutti gli abbaini del plesso anche perché i<br />
condomini non vogliono perché rovina l'estetica, ma l'architetto dice che a opera ultimata non<br />
si vedrebbe nulla.<br />
F.<br />
Se l’abbaino è di pertinenza dell’appartamento del condomino, questi può ripristinarlo<br />
nell’originaria conformazione.<br />
CONDOMINIO PLURISCALE<br />
Ho acquistato una unità immobiliare da dismissione di Enasarco. Il regolamento di condominio<br />
allegato all’atto di compravendita parla di complesso edilizio costruito in Roma (...) che quindi,<br />
a mio parere costituisce condominio unitario, avendo in comune impianti e servizi. Alcuni<br />
condomini ritengono invece che le singole scale, avendo ingresso autonomo su sede stradale,<br />
possano costituire condominio autonomo e nominare ciascuna il proprio amministratore, senza<br />
che la divisione sia sancita come previsto dall’assemblea generale a maggioranza dei 501<br />
millesimi. Nel caso ciò avvenga, è legale o no e come posso oppormi ?<br />
E. S.<br />
L’ipotesi di un condominio caratterizzato dalla presenza di più scale (cosiddetto condominio<br />
parziale) è prevista dal terzo comma dell’art. 1123 c.c. con riferimento alle spese. L'art. 61<br />
disp. att. e trans c.c. prevede che, se un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o<br />
porzioni di piano a proprietari diversi, sono suscettibili di essere divisi in parti che abbiano le<br />
caratteristiche di edifici autonomi, il condominio possa essere sciolto e i comproprietari di
ciascuna parte possano costituirsi in condominio separato. Per far questo è necessaria una<br />
delibera dell'assemblea, adottata dalla maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di<br />
almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione; o, in alternativa, un<br />
provvedimento dell'A. G., adottato su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della<br />
parte di edificio di cui si chiede la separazione. Se l’edificio è inscindibile l'assemblea può<br />
nominare un responsabile per ciascuna scala, con il compito di fungere da collegamento fra i<br />
condomini e l’amministratore.<br />
DISTANZA CANNA FUMARIA<br />
A che distanza devo installare una canna fumaria a parete dall'abitazione confinante? Non è un<br />
condominio, sono due case distinte attaccate l'una all'altra.<br />
A. R.<br />
La legge non prevede il rispetto di una distanza precisa tra la canna fumaria e la finestra del<br />
condomino confinante; la distanza di almeno un metro dal confine che il secondo comma<br />
dell'art. 889 c.c. prescrive per l'installazione dei tubi dell'acqua, del gas e simili, infatti, si<br />
riferisce alle condutture che abbiano un flusso costante di sostanze liquide o gassose, e<br />
comportino conseguentemente un permanente pericolo per il fondo vicino, in relazione alla<br />
naturale possibilità di trasudamento e di infiltrazioni. Trova pertanto applicazione il successivo<br />
art. 890, che rimanda alla distanza eventualmente prevista dai regolamenti locali (Cass.<br />
13/12/1994, n. 10652). In caso di contrasto fra le norme del regolamento e quelle relative<br />
all'uso delle cose comuni prevalgono queste ultime, nei cui confronti quelle si trovano in<br />
rapporto di subordinazione (Cass. 9/10/1998, n. 9995). Naturalmente l’installazione deve<br />
avvenire in modo tale da non pregiudicare il diritto del confinante sulla cosa propria: per es.<br />
non deve impedire l'apertura della persiana, né limitare in modo apprezzabile la visuale<br />
laterale.<br />
PIANTE IN CENTRO STORICO<br />
Ho una casa in un centro storico. Il mio balcone affaccia su una piccola strada. Di fronte, a<br />
livello stradale, c’è un piccolo locale. Il proprietario, nel chiaro intento di procurarmi disagio, vi<br />
ha sistemato 12 grandi vasi con a dimora piante alte circa 1.5 metri. E’ tutto regolare? Cosa<br />
posso fare per difendermi?<br />
A. C.<br />
Se, com’è presumibile ritenere, si tratta di arbusti o di siepe viva, in mancanza di regolamenti
e usi locali, nella messa a dimora si deve osservare la distanza di mezzo metro dal confine<br />
stabilita dall’art. 892 c.c. In caso di violazione ci si può rivolgere al Giudice di pace.<br />
IMMISSIONI E LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO<br />
Sono proprietario di un attico con terrazzo. Da qualche mese si sente parecchio cattivo odore<br />
dai due scarichi presenti sul mio terrazzo. Desidererei sapere se la spesa per risolvere tale<br />
problema è soltanto a carico mio ovvero se sono coinvolti anche i condomini dei piani<br />
sottostanti. Esiste qualche precedente sentenza in merito?<br />
A. F.<br />
Se l’inconveniente non è riconducibile a responsabilità del proprietario esclusivo del lastrico, la<br />
spesa occorrente alla sua rimozione grave per un terzo sullo stesso proprietario e per i restanti<br />
due terzi sui proprietari delle unità immobiliari sottostanti al lastrico. Non risultano precedenti<br />
giurisprudenziali sul punto.<br />
IMMISSIONI RUMOROSE<br />
L'appartamento superiore al mio è stato adibito ad ufficio ed affittato ad una società di<br />
computer. Da circa un anno sono state installati dei macchinari che producono rumori molto<br />
simili a quelli prodotti dalle macchine da cucire. Poiché tali rumori nonché vibrazioni si<br />
trasmettono, oltre attraverso l'aria, anche attraverso le pareti e il pavimento, le chiedo quali<br />
strumenti la legge mette a mia disposizione, a quali Enti la medesima potrà rivolgersi per<br />
sapere se si rispettano le norme condominiali e personali.<br />
M. G. L.<br />
Se le immissioni rumorose provenienti dal soprastante appartamento superano la normale<br />
tollerabilità di cui all’art. 844 c.c., si può chiedere al giudice che vengano ricondotte nella<br />
norma. La misura dell’intensità sonora verrà accertata da un consulente nominato dal<br />
magistrato.<br />
SOPRAELEVAZIONE E RISCALDAMENTO<br />
Vorrei sapere, se possibile, se i condomini dei locali creati per sopraelevazione nel condominio<br />
devono partecipare alle spese per il riscaldamento non avendo proceduto all’allaccio<br />
all’impianto di riscaldamento centralizzato.
G. M.<br />
Se i locali realizzati in seguito a sopraelevazione dell’edificio non fruiscono del riscaldamento<br />
centralizzato, il loro proprietario non è tenuto a contribuire alle relative spese.<br />
ROGITO INCOMPLETO<br />
Ho acquistato un pezzo di terreno; alla stipula dell'atto hanno firmato solo 2 dei 3 fratelli<br />
proprietari, adesso non posso vendere perché manca quella firma e i fratelli sono tutti<br />
deceduti. cosa posso<br />
fare?<br />
M.<br />
E’ necessario procurarsi il consenso a vendere degli eredi del fratello che non aveva firmato.<br />
MILLESIMI E CONTROSOFFITTO<br />
Vorrei sapere se nel calcolo della tabelle millesimali di riscaldamento, calcolo effettuato sui<br />
volumi e sulle superfici radianti, le altezze dei vari vani “controsoffittati” devono essere quelle<br />
realmente misurate o si devono ignorare le relative controsoffittature, prendendo quindi come<br />
altezza quella dell’effettivo solaio strutturale.<br />
C. P.<br />
Va considerata la volumetria del vano prescindendo dalla controsoffittatura, trattandosi di una<br />
struttura suscettibile di rimozione.<br />
MILLESIMI E ASSEMBLEA<br />
Desideravo sapere se nella ripartizione millesimale c'è differenza di calcolo/parametro tra un<br />
locale commerciale ed un appartamento di civile abitazione, e se posso impugnare la<br />
costituzione di un condominio (avvenuta anni fa) e relativo regolamento deliberato in una<br />
assemblea nella quale non sono stata convocata.<br />
T. R.<br />
Nella messa a punto delle tabelle millesimali si tiene conto della destinazione delle unità<br />
immobiliari, assegnando coefficienti diversi a seconda delle caratteristiche: per es. cucina,
ipostiglio, cantina, box auto. La mancata convocazione di un condomino comporta<br />
l’annullabilità delle delibere adottate. L’impugnazione dev’essere proposta, pena decadenza,<br />
entro trenta giorni da quando la delibera è stata comunicata al condomino assente (secondo<br />
comma art. 1109 c.c.).<br />
APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI<br />
Sono un amministratore di condomini e recentemente ho preso l’incarico di amministrare<br />
uncondominio completamente ristrutturato da una impresa che ha redatto il regolamento e gli<br />
allegati (tabelle millesimali) per poi procedere alla vendita delle unità immobiliari. In tutti gli<br />
atti vi sono allegati il regolamento e gli allegati (tabelle millesimali), tranne uno. I fatti sono<br />
andati così: l’impresa, unica proprietaria dell’intero immobile, ha iniziato i lavori di<br />
ristrutturazione del condominio, nel corso dei lavori ha venduto al grezzo il primo, di fatto,<br />
appartamento facente parte del Condominio e nell’atto, in riferimento al regolamento e i suoi<br />
allegati (tabelle millesimali), vi è riportato questa scritta: “All’unità immobiliare competono le<br />
proporzionali quote di comproprietà delle parti condominiali dell’edificio, come stabilito dagli<br />
art. 1117 e seguenti Codice Civile, comunque tali per progetto e/o per destinazione, che<br />
verranno meglio indicate e disciplinate da apposito Regolamento di Condominio, con annesse<br />
tabelle millesimali, che verrà predisposto dalla società venditrice al termine dei lavori e<br />
consegnato in copia alla parte acquirente.”<br />
Alla prima riunione convocata con all’ordine del giorno l’approvazione del bilancio preventivo di<br />
spese ordinarie, il proprietario del suddetto appartamento, ricevuto l’avviso di convocazione,<br />
mi ha informato del caso e, due giorni prima della data stabilita per l’assemblea, mi ha<br />
anticipato via mail, una raccomandata, che non ho ancora ricevuto, che recita così:<br />
“in riferimento alla convocazione dell’Assemblea condominiale del 18 c.m., ribadisco che<br />
preliminarmente all’approvazione del bilancio preventivo devono essere approvate da tutti i<br />
proprietari le tabelle millesimali. Discorso analogo per il regolamento. Rimango in attesa di Vs.<br />
sollecito riscontro, porgo distinti saluti.”<br />
L’assemblea si è svolta con la maggioranza previste (5 su 8) (746,891 su 1000,00), il<br />
proprietario in questione non era presente, si è deliberato i punti all’ODG: bilancio preventivo e<br />
criteri di riparto spese, assicurazione stabile, impresa di pulizie.<br />
Nel breve tempo che ho avuto a disposizione tra la conoscenza degli eventi e la data prevista<br />
per l’assemblea ho fatto gli accertamenti del caso con l’impresa venditrice e il proprietario in<br />
questione, ma ho ritenuto lo stesso di svolgere l’assemblea. Come posso però risolvere la<br />
questione del Regolamento Condominiale e relativi allegati (tabelle millesimali), contrattuali<br />
per 7 proprietari e 1 no?<br />
A. G.
Se le tabelle millesimali introducono un criterio di ripartizione delle spese comuni diverso da<br />
quello stabilito dalla legge, hanno natura convenzionale e la loro approvazione richiede il<br />
consenso di tutti i condomini, altrimenti è sufficiente il quorum prescritto dal secondo comma<br />
dell’art. 1136 c.c.: maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno<br />
500/1.000 (Cass. 23/2/2007, n. 4219). Questo orientamento è stato confermo dalle Sezioni<br />
Unite della Suprema Corte con sentenza n. 18477 del 9/8/2010.<br />
EREDITA’ E PARCHEGGIO<br />
Con il decesso di mia mamma ho ereditato in comproprietà con mia sorella un appartamento in<br />
villetta bifamiliare con annesso giardino, garage e cortile pavimentato esterno, la villetta in<br />
oggetto è composta da un ulteriore appartamento, i cui proprietari hanno diritto di passaggio<br />
pedonale nel cortile e nel garage per accedere alla loro abitazione. Quando c’era mia mamma<br />
in vita avevano ottenuto da lei verbalmente il permesso di parcheggiare la loro macchina nel<br />
cortile esterno gratuitamente, hanno utilizzato per 7 anni il cortile occupandolo con l’auto, ora<br />
la casa è in vendita e d’accordo con mia sorella gli abbiamo chiesto verbalmente e con<br />
raccomandata di non parcheggiare più nel nostro cortile. Visto che continuano ad occupare il<br />
posto con la loro auto come possiamo dissuaderli? Mettendo un lucchetto al cancello lasciando<br />
solo il passaggio pedonale? Mettendo un dissuasore di parcheggio?<br />
L. S.<br />
Apporre il lucchetto o il dissuasore potrebbe esporvi a un’azione possessoria, dal momento che<br />
il possesso dura da più di un anno, per cui è preferibile diffidare il coinquilino, a mezzo<br />
raccomandata con avviso di ricevimento, dal continuare a parcheggiare l’auto, facendogli<br />
presente che in difetto vi rivolgerete al giudice.<br />
CHIARIMENTO SU AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO<br />
Ho letto la sua risposta circa un mio quesito e la sua citazione della sentenza della cassazione<br />
del 5/2/1993. A dover essere onesto e leale non ho capito cosa significa la frase "a meno che<br />
non risulti una contraria volontà dei condomini attraverso delibera assembleare". In altri<br />
termini io per uscirne fuori basta che accettino le mie dimissioni senza volere l'assemblea<br />
nominare un nuovo amministratore, oppure per esserne fuori bisogna nominare un nuovo<br />
amministratore per forza?<br />
R. C. S.<br />
Il senso della sentenza è che l’amministratore dimissionario è tenuto a svolgere la sua attività
fino a quando non venga sostituito, a meno che l’assemblea non si pronunci per la cessazione<br />
dall’incarico.<br />
CAUSA PER INFILTRAZIONI DI ACQUA<br />
Sono un proprietario, vivo in un condominio composto da quattordici appartamenti e pongo<br />
questo quesito: da diversi anni abbiamo un'infiltrazione d’acqua dal terrazzo e nonostante<br />
ripetute assemblee, non si è deliberato niente. Ci siamo rivolti anche al Giudice di Pace, ma<br />
pare che anche questo tentativo possa fallire. Il Giudice ci notificherà a giorni la convocazione<br />
per l’udienza, (cioè per la Conciliazione), se la controparte cioè l’amministratore, che peraltro è<br />
anche interno non si presenta, noi che altro possiamo fare? Possibile che non ci sia una legge<br />
che dica che i lavori si devono eseguire senza il consenso condominiale, una volta accertato<br />
anche tramite la perizia di un tecnico i difetti lamentati? Faccio presente che la palazzina è<br />
stata ultimata nell’anno 1994, quindi, non possiamo chiedere danni al costruttore, in quanto i<br />
famosi dieci anni di garanzia sono abbondantemente passati.<br />
D. G.<br />
Se il condominio, ritualmente citato in giudizio nella persona dell’amministratore, non si<br />
costituisce, verrà dichiarato contumace dal giudice e la causa seguirà il suo corso, ivi compresa<br />
la designazione di un consulente tecnico d’ufficio che accerterà la responsabilità delle<br />
infiltrazioni.<br />
EDIFICIO DI NUOVA COSTRUZIONE E AUTOCLAVE<br />
In un condominio di nuova costruzione l’autoclave è obbligatoria, e se è obbligatoria chi la<br />
deve montare il costruttore o i condomini?<br />
P. S.<br />
Il costruttore non è tenuto a dotare l’edificio di impianto di autoclave, a meno che ciò non sia<br />
previsto dal contratto di appalto. I condomini possono deliberare l’installazione dell’impianto<br />
con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di<br />
almeno 500/1.000 (un terzo dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno<br />
334/1.000, in seconda convocazione).<br />
RIPARAZIONE DANNO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA<br />
In un vecchio appartamento devo sostituire un intero bagno (tubazioni annesse) per usura di
esse, intanto si e formata una bolla d'aria sul soffitto del negoziante di sotto. Mi sono offerto di<br />
riparare il danno con un mio muratore che rifarà anche il bagno, il punto è che il negoziante ha<br />
rifiutato dicendo che chiama lui un operaio di fiducia, io adesso non vorrei che ci sia una<br />
speculazione avendo già una volta l'assicurazione pagato il danno a costui ed ora non può<br />
essere pagata da quest'ultima. Secondo lei c'è rischio?<br />
C. A.<br />
Considerata l’indisponibilità del coinquilino, una soluzione potrebbe essere quella di far riparare<br />
il danno da un artigiano scelto di comune accordo.<br />
SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA<br />
Sono proprietaria - insieme ai miei 3 fratelli - di un appartamento dove solo io risiedo.<br />
Dovendo sostituire la caldaia chiedo a chi compete sostenere tale spesa.<br />
via mail<br />
La spesa richiesta dalla sostituzione della caldaia fa carico ai tre proprietari, in proporzione al<br />
diritto di ciascuno sul bene comune.<br />
MONTAGGIO IMPALCATURA<br />
Sono proprietario di un box situato sotto ad angolo del mio condominio. Devono iniziare i lavori<br />
i manutenzione straordinari per rifacimento facciate già approvati da assemblea. Per tali lavori<br />
(già partiti in parte del condominio) risulta necessario istallare una impalcature che appoggerà<br />
sul solaio del mio box. L'amministratore mi ha chiesto di puntellare dall'interno il mio box al<br />
fine di montare l'impalcatura in maniera sicura per l'impresa. Nel mio box ho montato da circa<br />
6 mesi un soppalco in legno (molto bello) del costo di €2.500, adesso per puntellare lo stesso,<br />
mi costringono a smontare il soppalco ed non utilizzare il box per l'auto ed altro per più di 3<br />
mesi (secondo quanto preventivato dalla ditta appaltatrice). La mia domanda è: mi posso<br />
opporre a questo, posso rifiutarmi di far smontare il soppalco econcedere l'utilizzo del mio box?<br />
A cosa vado eventualmente incontro e se accetto quali sono i miei diritti?<br />
via mail<br />
Se l’esecuzione dei lavori condominiali richiede che il ponteggio venga installato anche sul<br />
solaio del box di un condomino, questi non può opporsi. Le operazioni di consolidamento del<br />
solaio, come pure lo smontaggio e il rimontaggio del soppalco, fanno carico al condominio.
DISTACCO RISCALDAMENTO E SPESE<br />
Sono proprietario di un magazzino che per la merce deperibile non utilizza il riscaldamento.<br />
Questo è misurato con valvole ai radiatori, che tra l'altro ho fatto togliere (tranne due piccoli<br />
per i servizi). E' giusto che mi sia addebitato lo stesso il 40% delle spese di riscaldamento in<br />
base ai m. cubi (a parte l'effettivo consumo dei due piccoli radiatori)? Il 40% è per tutti i<br />
condomini come quota fissa; il 60% a consumo.<br />
A. A.<br />
L’essersi staccati dal riscaldamento condominiale non implica che si venga esonerati dal<br />
contribuire alla spesa richiesta dalla conservazione dell’impianto e dall’eventuale maggior<br />
onere ricadente sui condomini che continuano ad usufruire del servizio. Quanto alla<br />
percentuale addossata al lettore, la sua congruità o meno può essere accertata da un tecnico,<br />
ed eventualmente contestata, a meno che non sia stabilita da un regolamento condominiale<br />
contrattuale, perché in tal caso si è comunque tenuti a rispettarla.<br />
VENDITA E CALDAIA<br />
Ho venduto un appartamento con riscaldamento autonomo. Dopo 5 mesi, al momento<br />
dell'utilizzo, l'acquirente ha fatto riparazioni costose sulla caldaia risultata non funzionante. Mi<br />
chiede il rimborso delle spese sostenute. Specifico che la caldaia ha 8 anni e che al rogito ho<br />
consegnato il libretto di impianto compilato con tutte le ricevute delle manutenzioni<br />
programmate regolarmente effettuate negli anni come previsto dalla legge. Sono tenuto a<br />
pagare tali spese?<br />
M. B.<br />
L’acquirente, avendo avuto la possibilità di controllare, attraverso il libretto d’impianto, la<br />
vetustà e le condizioni della caldaia, funzionante al momento del rogito, non può pretendere<br />
che sia il venditore a farsi carico della spesa richiesta dalla riparazione.<br />
APPALTATO E SMANTELLAMENTO CANTIERE<br />
Il condominio ha appaltato lavori di rifacimento dell'impianto citofonico e della cancellata<br />
esterna. L'impresa dopo alcuni rinvii non ha terminato i lavori per cui l'Amministratore ha dato<br />
disdetta , accompagnata da uno status quo delle cose fatte/non fatte. L'impresa aveva<br />
installato nel cortile del condominio un gabbiotto (non fisso) per immagazzinare i suoi materiali
di uso corrente. Ha promesso più volte dando date precise, di smantellare ma non lo ha fatto.<br />
Alcuni vorrebbero smontare e mettere il materiale fuori dal condominio in un prato vicino<br />
libero, altri sperano in un ultimo barlume di correttezza dell'impresa che infine venga a<br />
prendersi i suoi beni. Poiché questo non succederà , come possiamo liberarci del materiale<br />
sgradito che tra l'altro occupa il giardino condominiale impedendo il godimento di gran parte<br />
dello stesso? "<br />
M. D. B.<br />
Se l’appaltatore disattende l’invito, rivoltogli dall’amministratore del condominio a mezzo<br />
raccomandata con avviso di ricevimento, a smantellare il box entro congruo termine, lo stesso<br />
amministratore può rivolgersi al giudice attraverso un avvocato, chiedendo anche il<br />
risarcimento del danno derivante dal protrarsi della presenza della struttura sul suolo<br />
condominiale.<br />
DIMISSIONI AMMINISTRATORE<br />
Dal 1999 sono amministratore, a titolo puramente gratuito, in un piccolo condominio di<br />
5appartamenti dove siamo 4 proprietari di cui due con 400 millesimi ed altri 2 con 600<br />
millesimi. In realtà, essendoci il contatore condominiale, c'è da amministrare solo la<br />
ripartizione della luce scala e del portoncino elettrico di ingresso al condominio, per il resto<br />
ogni appartamento è dotato di riscaldamento, di fornitura di acqua e luce con contatori<br />
autonomi. Fino ad ora non è stato effettuato nessun tipo di lavoro al condominio mentre ora<br />
c'è bisogno di fare alcuni lavori ai frontalini di tutti i balconi del condominio. Poiché le<br />
incombenze sono tante e così pure le responsabilità ho comunicato, a mezzo raccomandata<br />
con A. R., le dimissioni agli altri comproprietari. Ci siamo messi d'accordo che fra una decina di<br />
giorni, essendo ancora amministratore in deroga, ci riuniamo per discutere l'accettazione delle<br />
mie dimissioni e la nomina del nuovo amministratore. Ho fatto loro presente che se non<br />
accettavano le dimissioni avrei portato tutte le ricevute delle bollette pagate alla cancelleria del<br />
tribunale per far nominare il nuovo amministratore. Fin qui pare che tutti siamo d'accordo. Ora<br />
il problema vero però, secondo me, è un altro e cioè mi spiego: questo condomino<br />
maggioritario, accetta le mie dimissioni ma non è intenzionato a far nominare un nuovo<br />
amministratore, per non spendere soldi per fare una semplice ripartizione di spese di corrente<br />
del contatore condominiale. A me la cosa non piace. Allora il quesito è questo: una volta che<br />
l'assemblea ha accettato le mie dimissioni e firma un regolare verbale di assemblea io sono<br />
libero da qualsiasi responsabilità civile e penale verso terzi e verso gli altri condomini oppure,<br />
in mancanza della nomina di un nuovo amministratore, continuo ad essere responsabile<br />
sempre io? Perché nel caso fossi sempre responsabile allora a quel punto, da comproprietario,<br />
chiederei alla cancelleria del tribunale la nomina di un nuovo amministratore.
R. S.<br />
L'amministratore dimissionario è tenuto ad esercitare le sue funzioni fino a quando non venga<br />
sostituito da un altro amministratore, a meno che non risulti una contraria volontà dei<br />
condomini, espressa attraverso una delibera assembleare (Cass. 5/2/1993, n. 1455).<br />
VENDITA EREDITA’<br />
Ho ricevuto in eredita insieme a miei fratelli un terreno. Quasi tutti abbiamo deciso di venderlo<br />
ma manca l'autorizzazione solo di un erede che sarebbe il figlio di un mio fratello morto<br />
premetto che tutti i suoi fratelli (5 su 6) sono d'accordo tranne lui. E' possibile procedere alla<br />
vendita del terreno? Le spiego eravamo sei fratelli uno di essi è morto ed ha lasciato in eredita<br />
la sua parte ai suoi 6 figli: 5 di questi sono d'accordo uno no; i miei 5 fratelli sono anch'essi<br />
d'accordo, pertanto solo mio nipote al quale spetterebbe circa un decimo dell'eredità non è<br />
d'accordo. Come fare?<br />
L.<br />
L’art. 720 c.c. stabilisce che, se l’immobile non è comodamente divisibile, o il suo<br />
frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia, e nessuno dei<br />
coeredi è disponibile a chiederne l’attribuzione pagando un conguaglio agli altri, si fa luogo alla<br />
vendita all’incanto. Il che avviene con l’intervento di un giudice.<br />
DEMOLIZIONE LOCALE CALDAIA<br />
Un locale caldaia per riscaldamento a servizio di un fabbricato di proprietà di 5 condomini,<br />
situato in un cortile di proprietà esclusiva di 3 dei 5 condomini è stato dismesso e abbattuto di<br />
comune accordo ( ripeto che la decisione seppure non in forma scritta, è stata unanime) in<br />
quanto non più utilizzato. Nel titolo di proprietà è scritto che tutti i 5 condomini hanno "diritti di<br />
comunione sul locale caldaia". Si chiede se i condomini (n. 3) proprietari esclusivi del cortile<br />
dove era situato il locale possono vietare l'accesso agli altri 2 condomini non essendoci più il<br />
locale caldaia, ma unicamente il suolo su cui sorgeva (circa 10 mq). Tanto si chiede in quanto<br />
gli altri 2 condomini accampano sempre (forse giustamente) il diritto di comunione sull'area<br />
scoperta (per fare cosa?).<br />
P. G.<br />
Il diritto di comproprietà dei cinque condomini si è trasferito, dal locale caldaia poi demolito,
alla parte di suolo sul quale esso insisteva.<br />
DEMOLIZIONE SOLAIO<br />
Tra circa 15 giorni inizieranno dei lavori di manutenzione straordinaria all'interno del fabbricato<br />
dove abito. Parlando con l'architetto ho saputo che questi lavori comporteranno la demolizione<br />
dei vecchi solai in legno al piano terra ed il rifacimento totale dei solai stessi. Io abito al 2°<br />
Piano, si tratta di uno stabile dell'800 quindi le lascio immaginare la mia preoccupazione per<br />
l'incolumità dei miei familiari ma ovviamente l'architetto rassicura che tutto sarà fatto in<br />
sicurezza. Dove posso rivolgermi per essere sicuro che questa persona sia autorizzata a<br />
demolire dei solai all'interno di un edificio abitato da un nucleo familiare di 4 persone? A suo<br />
parere è possibile che questa persona possa effettuare questi lavori?<br />
D. F.<br />
L’esistenza, o meno, della prescritta autorizzazione alla demolizione e al conseguente<br />
rifacimento del solaio può essere verificata presso l’ufficio tecnico del Comune. Naturalmente i<br />
lavori dovranno essere eseguiti nel pieno rispetto delle norme di sicurezza.<br />
BONIFICA TETTO<br />
In una palazzina di quattro piani composta da otto appartamenti ci sono due problemi:<br />
a) la copertura del tetto in amianto è da cambiare, si può utilizzare la soletta sottostante per<br />
costruire due mansarde e recuperare i costi? I proprietari dei piani sottostanti al tetto dicono<br />
che la stessa è di loro proprietà e non del condominio per cui non danno il parere favorevole!<br />
Ma se così è i costi della sostituzione del tetto non sono a carico loro?<br />
b) Nel condomino abbiamo un appartamento occupato da persona usufruttuaria, che non paga<br />
le spese condominiali compreso il riscaldamento centralizzato per un costo mensile di € 300,00<br />
come possiamo fare per il recupero? Consideri che abbiamo già pignorato alla stessa 1/5 della<br />
pensione (90,00 mensili) per recupero di somme precedenti di circa 10.000,00 (si rientra in 10<br />
anni) nello stesso periodo la stessa accumulerà un importo di 35.000,00?<br />
C. A.<br />
La spesa richiesta dalla bonifica del tetto va ripartita fra tutti i condomini in proporzione ai<br />
millesimi di proprietà. Quanto alla morosità dell’usufruttuario, se l’importo di cui parla il lettore<br />
si riferisce anche a spese straordinarie, per questa quota si può agire nei confronti del nudo<br />
proprietario.
RISCHIO FURTO<br />
Il mio balcone si affaccia su una proprietà privata che confina con il mio condominio. In questo<br />
spazio il proprietario parcheggia un camion la cui cappotta arriva a pochi centimetri dal balcone<br />
stesso, rendendo semplice l'arrampicamento e la possibile intrusione di malintenzionati. Come<br />
posso tutelarmi?<br />
M.<br />
Se il proprietario del camion non risponde positivamente all’invito a parcheggiare il mezzo in<br />
modo da eliminare la potenziale situazione di pericolo, non resta che rivolgersi al giudice<br />
esperendo un’azione di danno temuto attraverso un avvocato (art. 1172 c.c.)<br />
STILLICIDIO<br />
Ho comprato casa con il tetto già fatto il mio tetto è più alto di quello del vicino e tra i due muri<br />
in due piccoli fori è scesa dell'acqua in casa del vicino e ha fatto un pò d'umidita; mi ha detto il<br />
vicino che devo fare io il ripristino perché il mio tetto è più in alto. Vorrei sapere se devo farlo<br />
io oppure se dobbiamo farlo insieme.<br />
G.<br />
Il primo comma dell’art. 908 c.c. stabilisce che il proprietario deve costruire i tetti in maniera<br />
che le acque piovane scolino nel suo terreno e non può farle cadere nel fondo del vicino:<br />
l’eliminazione del lamentato inconveniente, quindi, fa carico al lettore, salvo rivalersi nei<br />
confronti del venditore.<br />
COMPILAZIONE TABELLA MILLESIMALE<br />
Il Condominio affida l'incarico ad un tecnico per la revisione delle tabelle millesimali. Questi<br />
effettua il rilievo di tutte le unità immobiliari e predispone i criteri/coefficienti per la<br />
determinazione dei millesimi, assegnando agli uffici un coefficiente di destinazione 1.30. Un<br />
condomino proprietario di un locale terraneo adibito a scuola guida contesta il detto<br />
coefficiente in quanto sostiene che bisogna considerare non l'uso effettivo ma la categoria<br />
catastale dell'immobile (nella specie C/1 - negozi e botteghe) con conseguente coefficiente più<br />
basso.<br />
Domande:<br />
1) nell'attribuzione del coefficiente di destinazione bisogna considerare la categoria catastale o<br />
l'uso che se ne fa dell'immobile?
2) l'assemblea ha regolarmente approvato i criteri (o coefficienti riduttivi) per il calcolo dei<br />
millesimi. Dato che i numeri finali, cioè i millesimi di ciascuna unità, sono la conseguenza della<br />
applicazione dei coefficienti, è necessario che l'assemblea approvi (scusate la ripetizione) i<br />
numeri finali o la tabella si intende approvata con l'adozione dei coefficienti?<br />
G. F.<br />
Nella messa a punto della tabella millesimale si tiene conto della categoria catastale dell’unità<br />
immobiliare e non dell’uso specifico cui essa è adibita. L’approvazione della tabella presuppone<br />
che l’assemblea si sia pronunciata sui millesimi attribuiti a ciascuna unità immobiliare.<br />
ODORI DI CUCINA<br />
Sono proprietario di un immobile con un cortile interno sul quale si affaccia la finestra della<br />
cucina di un ristorante. La finestra in questione è della sezione lavaggio piatti del ristorante ed<br />
è attigua e comunicante con il resto della cucina. Il ristorante è munito di canna fumaria ma ha<br />
anche un aspiratore, installato in corrispondenza di detta finestra, che estrae aria dal locale<br />
lavaggio piatti e, di conseguenza, estrae anche molti degli odori della cucina stessa. In<br />
aggiunta, le operazioni di lavaggio delle stoviglie, che si protraggono fino ad ora tarda,<br />
producono notevole rumore. La mia domanda è questa: cosa posso fare per indurre il titolare<br />
del ristorante a spegnere l'estrattore di aria dalla cucina? La finestra del locale deve essere<br />
aperta o chiusa?<br />
R. V.<br />
Se le esalazioni provenienti dall’aspiratore superano la normale tollerabilità di cui all’art. 844<br />
c.c. si può pretendere che esse vengano ricondotte nella norma. Questo stesso articolo<br />
stabilisce però che il giudice deve contemperare le esigenze della produzione con quelle della<br />
proprietà e può tenere conto della priorità di un determinato uso.<br />
SCALE, LASTRICO SOLARE E MILLESIMI<br />
Sono proprietaria di un appartamento posto al 3° ed ultimo piano in un edificio senza<br />
ascensore. In ogni piano ci sono 2 appartamenti tranne al 3° in cui c'è solo il mio e c'è anche<br />
l'accesso al terrazzo utilizzato da diversi condomini per stendere. La mia quota millesimale<br />
(tabella b relativa alle scale) risulta molto elevata in ragione del fatto che non ci sono altri<br />
appartamenti sul terzo piano. Tuttavia andrebbe considerato il fatto che l'ultima rampa di scale<br />
non è utilizzata solo da me ma anche dagli altri condomini per l'utilizzo del terrazzo? Come<br />
tener conto di questo nelle tabelle millesimali?
P. M.<br />
Nella messa a punto della tabella millesimale ai fini della ripartizione delle spese richieste dalla<br />
manutenzione e dalla ricostruzione delle scale trova applicazione il criterio dettato dall’art.<br />
1124 c.c., il cui secondo comma stabilisce che, ai fini del concorso nella metà della spesa, da<br />
ripartirsi in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, si considerano come piani le<br />
cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di<br />
proprietà comune. Nel caso di specie il lastrico solare, in quanto comune, non è considerato<br />
come un piano a sé stante.<br />
GAZEBO E PASSAGGIO COMUNE<br />
Un mio cliente ha deciso di coprire con un gazebo addossato alla facciata della propria casa un<br />
passaggio in comune con un altro condomino che abita al piano superiore. Questo passaggio in<br />
comune in realtà si affaccia sul cortile del mio cliente e non viene mai utilizzato dal vicino, che<br />
accede da un altro passaggio al suo cortile, ma solo dal mio cliente e dalla sua famiglia per<br />
mangiare all'aperto d'estate. Il condomino in realtà è in affitto, e si è mostrato parecchio ostile<br />
a riguardo sostenendo che il gazebo gli toglie l'aria e la luce (ma è largo appena un 1.50 m,<br />
aperto su tre lati e con copertura in plexiglass) ma soprattutto gli impedirebbe di montare un<br />
ponteggio in caso di manutenzione della facciata o delle finestre, minacciando di esporre<br />
denuncia qualora non l'avessimo rimosso. Non so se una persona in affitto può esporre<br />
denuncia in questo caso, io ho comunque intenzione di andare in Comune e presentare una<br />
DIA in sanatoria per la copertura, oppure far smontare il Gazebo e presentare una richiesta<br />
semplice per realizzarlo. Se il gazebo è rimovibile non credo ci possano essere problemi nel<br />
caso del montaggio di un ponteggio, il mio dubbio riguarda se si può realizzare questa<br />
copertura in un passaggio comune (ripeto utilizzato esclusivamente dal mio cliente), o se si<br />
può fare una variazione catastale rendendolo esclusivo del mio cliente.<br />
G. C.<br />
Premesso che il conduttore ha sulle parti comuni dell’edificio gli stessi diritti del locatore, il<br />
condomino o chi per lui non può occupare stabilmente il passaggio comune con un gazebo,<br />
ancorché facilmente rimovibile.<br />
LASTRICO SOLARE E SICUREZZA<br />
Sto ristrutturando un appartamento collegato a una terrazza. Questa terrazza, un tempo<br />
facente parte del lastrico solare condominiale, è stata frazionata tra tutti i condomini che
abitano all'ultimo piano e che quindi hanno potuto acquistarla unitamente all'abitazione per<br />
goderne privatamente. La mia terrazza, pertanto, è confinante con altri due nuclei famigliari<br />
oltre che con il vano scala condominiale dotato di una porta che accede a una piccola area<br />
comune dove verranno posizionati degli impianti condominiali; da questa area comune con<br />
impianti si apre un'ulteriore porta, questa privata, con accesso alla mia terrazza. Qualche<br />
giorno fa, mentre la ristrutturazione era in corso, ignoti si sono introdotti sulla mia terrazza. La<br />
porta condominiale è stata trovata aperta senza scasso (le chiavi sono in possesso solo del<br />
portinaio e di alcuni condomini) e la porta provvisoria del cantiere di ristrutturazione sfondata.<br />
Nulla è stato asportato (c'erano solo gli attrezzi dell'impresa) ma avvocato e direttore dei lavori<br />
mi hanno consigliato di sporgere denuncia per tutelarmi. Così ho fatto. Ora, però, vorrei<br />
tutelarmi da futuri eventi di questo tipo, anche perché la mia terrazza è direttamente collegata<br />
all'appartamento. Vorrei pertanto sistemare, sulla sommità dei muretti di confine (alti circa<br />
150 cm) tra i due vicini di casa e l'area comune con gli impianti condominiali, una<br />
cancellata/griglia di protezione. Vorrei inoltre posizionare, alla fine di questi muretti, delle<br />
raggiere metalliche poiché il cornicione del palazzo è molto ampio e quindi permetterebbe a<br />
eventuali malfattori di aggirare i muretti con cancellata/griglia di protezione e introdursi nella<br />
mia proprietà passando da una terrazza all'altra. Devo chiedere autorizzazione<br />
all'amministratore del condominio? In caso di risposta negativa, posso avvalermi della legge<br />
per mettere in sicurezza la mia proprietà?<br />
M. M.<br />
Trattandosi d’intervenire sul muro comune è opportuno che l’innovazione venga deliberata<br />
dall’assemblea. La Corte d’Appello di Milano (sentenza del 22/5/1998) ha stabilito che non è<br />
affetta da nullità per violazione del secondo comma dell’art. 1120 c.c. la delibera che approvi<br />
l’installazione di inferriate anti-intrusione sui balconi comuni, laddove, pur esistendo un<br />
pregiudizio estetico, questo risulti così modesto e trascurabile da escludere un pregiudizio<br />
economico, essendo il lieve mutamento ampiamente compensato dall’utilità derivante a tutti i<br />
condomini.<br />
PANNELLI FOTOVOLTAICI<br />
In un edificio la copertura a tetto è in comune fra le due proprietà essendo i due appartamenti<br />
posti al piano terra e primo piano. Il proprietario 1 può installare un impianto fotovoltaico<br />
quando non sussistono le condizioni di un accordo ordinario?<br />
M.<br />
L'installazione, da parte di un condomino, di pannelli solari dalle dimensioni ingombranti sulla
copertura dell'edificio condominiale riduce la possibilità di utilizzazione abituale della cosa<br />
comune, alterando il rapporto di equilibrio tra le facoltà di utilizzazione attuali e potenziali degli<br />
altri condomini (App. Salerno 13/5/1983). Anche nel caso di dimensioni normali, però, si tratta<br />
di verificare se i pannelli possano alterare il decoro architettonico dell'edificio, per cui è<br />
consigliabile acquisire l’autorizzazione dell’altro o degli altri condomini.<br />
APPARTAMENTO UBICATO IN DUE DIVERSI EDIFICI<br />
Abito in un vecchio stabile dove c'è un condominio fittizio (mettiamo una quota mensile per la<br />
pulizia e la luce). Inizialmente i proprietari eravamo tre (palazzo di 3 piani più piano terra).<br />
Adesso sono subentrati altri proprietari e io vorrei che si facessero le quote millesimali. La mia<br />
domanda è questa: sono proprietaria di due appartamenti in questo stabile, ma uno ricade per<br />
metà in questo stabile, dove c'è l'accesso attraverso la scala condominiale, e per metà nello<br />
stabile accanto. Come si fanno i millesimi di questo appartamento? Si valuta solo l'area che<br />
ricade nello stabile?<br />
V. G.<br />
Ai fini della messa a punto delle tabelle millesimali si deve considerare la superficie di unità<br />
immobiliare compresa nella verticale dell’edificio in questione.<br />
CHIAVE ED ESTRANEI AL CONDOMINIO<br />
Abito in un condominio di 10 famiglie. Abbiamo possibilità ad accedere ad esso tramite<br />
l'androne principale e tramite il garage.<br />
Chiedo:<br />
- Può un non condomino, quindi parente, anche di 1° grado familiare (figlio del proprietario)<br />
avere accesso libero dal vano garage, possedendo anche la chiave e quindi avere libero<br />
accesso in ogni momento?<br />
- Oppure i non condomini devono avere accesso esclusivamente dall'androne e in quando non<br />
condomini non possedere anche la chiave del portone centrale?<br />
- Quali responsabilità ripercuotono sul condominio se nel garage o nel condominio stesso<br />
dovesse rompersi qualcosa o altro, considerando che le chiavi sono alla mercè di tutti?<br />
- Chi deve possedere le chiavi delle varie singole entrate del condominio stesso?<br />
T.<br />
Il fatto che un condomino, magari anziano, consegni la chiave del proprio appartamento a un<br />
parente stretto o ad altra persona di fiducia, non è incompatibile con i diritti degli altri
condomini sulle parti comuni dell’edificio, a meno che il regolamento contrattuale del<br />
condominio non stabilisca un divieto in tal senso. La consegna ad estranei delle chiavi di<br />
accesso alle parti comuni dell’edificio richiede invece il consenso degli altri condomini.<br />
GARAGE INDIVISO<br />
Abito al primo e ultimo piano di una villetta dove al piano terra abita mia sorella con cui<br />
purtroppo i rapporti sono tutt’altro che sereni. Gli spazi comuni, tra cui il garage sono a<br />
proprietà indivisa al 50 %. Mia sorella, che non può accedere al garage con la sua macchina<br />
perché troppo grande, vuole impedire l'accesso anche alla mia e ha riempito il garage di<br />
motorini non funzionanti, biciclette sue e dei suoi familiari, strumenti musicali, attrezzi<br />
professionali ecc. e pretende che non ci parcheggi più la macchina, reclamando il 50 % dello<br />
spazio. Ha ragione lei o io (nel ritenere che il garage sarebbe prioritariamente riservato al<br />
parcheggio di autovetture)? E un altro quesito: ormai risulta impossibile mettersi d'accordo su<br />
una ditta a cui affidare lavori all'interno degli spazi comuni quando c'è bisogno di una<br />
ristrutturazione. Io le ho proposto ditte suggerite da qualche parente o amico comune che<br />
garantiscano imparzialità ma lei non ne vuol sapere e vuole chiamare quelle di sua fiducia.<br />
Cosa si fa nel caso che non si riesca più a trovare accordi in merito?<br />
A. M.<br />
Nella comunione pro indiviso, qual è quella intercorrente fra il lettore e la di lui sorella, il diritto<br />
di ciascun comunista investe l’intera cosa (nel nostro caso il garage) e non una parte di essa,<br />
incontrando però un limite nel pari diritto dell’altro comproprietario. Se la sorella non intende<br />
addivenire ad una soluzione che consenta ad entrambi di godere di una parte del locale, né è<br />
disponibile ad accordarsi sulla scelta di un’impresa cui affidare i lavori di ristrutturazione, non<br />
resta che rivolgersi al giudice.<br />
STILLICIDIO E LOCAZIONE<br />
Sono in una villetta a schiera in affitto sul balcone c’è una tettoia in legno; il pluviale di scarico<br />
dell'acqua piovana perde e ci sono da fare dei lavori di manutenzione. Preciso che è stato<br />
consegnato in questo stato. La riparazione a chi spetta?<br />
F.<br />
La spesa richiesta dall’eliminazione dello stillicidio e dall’esecuzione dei lavori di manutenzione<br />
necessari già al momento dell’inizio della locazione fa carico al locatore, ai sensi del primo<br />
comma dell’art. 1576 c.c., salvo diverso accordo fra le parti.
AMIANTO E DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE<br />
Posso disdire un locale commerciale se il proprietario mi confida ingenuamente che i tubi di<br />
scarico del water sono in amianto?<br />
M.<br />
L’amianto è pericoloso solo quando le fibre di cui è composto possono essere inalate. Nel caso<br />
di specie appare improbabile che si possa provare la tossicità della tubatura, con conseguente<br />
possibilità di domandare la risoluzione del contratto ai sensi del primo comma dell’art. 1578<br />
c.c.<br />
BALCONE ATTREZZATO<br />
Vorrei sapere se ho fatto un abuso nel portare le utenze sulla mia terrazza. Mi spiego: ho<br />
portato l'impianto dell'acqua e quello del gas, dove sempre all'aperto ho montato un lavello e<br />
un piccolo fornello con due fuochi.<br />
P.<br />
Il lavello e del fornello, se visibili dall’esterno, potrebbero essere contestati sotto il profilo<br />
dell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio.<br />
LOCAZIONE E PARCHEGGIO<br />
Un mio immobile ha in comune con altro immobile limitrofo un androne di accesso ad<br />
entrambi. Vorrei sapere se il locatario del mio immobile oltre al diritto di passaggio acquisisce<br />
altri diritti sulla comproprietà dell'androne (p.es. la sosta o il parcheggio dell'auto).<br />
C.<br />
Il conduttore ha sulle parti comuni dell’edificio gli stessi diritti del locatore, ad eccezione di<br />
quelli esclusi dal contratto di locazione.<br />
DIVISORIO BALCONE<br />
Il mio balcone confina con quello del mio vicino e come divisorio abbiamo una struttura in<br />
alluminio che regge due vetri opachi: 1) un vetro parte da terra e arriva altezza davanzale
alcone; 2) l'altro si alza ma senza chiudere al soffitto lasciando cosi un'apertura . Il mio<br />
problema è questo: contro i vicini impiccioni ho appeso sul secondo vetro, quello che parte dal<br />
davanzale in su, un telo verde di quelli che si montano anche nei giardini sulle grate, per<br />
tutelare la mia privacy. Posso farlo o vado contro le regole di luce e vista?<br />
F. B.<br />
L’applicazione del telo potrebbe essere contestata sia dal punto di vista della diminuzione di<br />
aria e luce al balcone del vicino, sia dal punto di vista dell’alterazione del decoro architettonico<br />
dell’edificio.<br />
VENDITA E SPESE CONDOMINIALI<br />
Agli inizi di questo mese ho comprato casa da un privato che ho pagato in parte con assegni ed<br />
in parte con un mutuo. L'abitazione verrà rilasciata dal vecchio proprietario entro gli inizi di<br />
dicembre di quest'anno. Oggi, invitata all'assemblea condominiale, vengo a conoscenza che già<br />
in alcune sedute precedenti - quando ancora non ero proprietario dell'immobile - era stato<br />
discusso sulla sostituzione della caldaia centralizzata dello stabile. Vorrei conoscere se in<br />
qualche misura il vecchio proprietario dovrebbe partecipare alle spese di detto acquisto.<br />
G.<br />
L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto<br />
della delibera dell’assemblea che le approva (Cass. 21/7/2005, n. 15288), per cui non è<br />
sufficiente una semplice discussione non seguita da alcuna decisione. Nel caso di specie,<br />
quindi, il pagamento fa carico al compratore dell’unità immobiliare, salvo diverso accordo con il<br />
venditore.<br />
MOROSITA’ E SMONTAGGIO PONTEGGIO<br />
Ho appaltato ad una impresa lavori per un recupero del sottotetto, dopo 6 mesi di ritardo nella<br />
consegna del lavoro ho disdettato il contratto scoprendo che molti fornitori non sono stati<br />
pagati. La ditta del ponteggio si rifiuta di smontarlo perché "pretende" il pagamento da parte<br />
mia (committente) di una parte dell'insoluto, il ponteggio è in una situazione di degrado e di<br />
pericolo (ho fatto fare una relazione dal tecnico), la ditta appaltatrice è introvabile non avendo<br />
più una sede quindi se andassi dal giudice per ex art. 700 passerebbe oltre un mese con<br />
sostenimento di spese da parte mia che non potrei recuperare, posso procedere con lo<br />
smontaggio con apposita ditta e tenerlo per un mese in un deposito?
D.<br />
Piuttosto che rischiare di risarcire i danni conseguenti ad un’eventuale caduta del ponteggio<br />
pericolante, conviene pagare alla ditta proprietaria il prezzo dello smontaggio. La soluzione<br />
prospettata dal lettore, che dovrebbe comunque pagare altra ditta che effettui lo smontaggio,<br />
oltre al deposito dei materiali chissà per quanto tempo, presuppone quanto meno che i Vigili<br />
del Fuoco attestino l’esigenza di un intervento immediato a causa della situazione di grave e<br />
immanente pericolo.<br />
FURTO E SOSTITUZIONE PORTA<br />
I ladri sono entrati in casa mia e hanno spaccato la porta. Chi deve cambiare la porta? Il<br />
proprietario o l'inquilino? La porta è molto vecchia (50 anni) ed è di legno; dabbasso non c'è<br />
portoncino con citofono, cosi si può arrivare al mio piano.<br />
V.<br />
La sostituzione della porta fa carico al locatore, ai sensi dell’art. 1576 c.c.<br />
PALMA INVADENTE<br />
Sono proprietario di una casa, il cui atrio nella parte posteriore confina con un altro atrio (del<br />
vicino) in cui è piantata una palma da dattero di circa 5 metri di altezza, proprio sotto il muro<br />
di confine di mia proprietà, alto 3 metri. I relativi rami, frutti e fiori pendono e cadono nel mio<br />
atrio. Posso chiedere l’ estirpazione della palma? Il vicino ha già agito legalmente nei miei<br />
confronti perché ho tagliato un paio di rami che pendevano in casa mia, e dice che ho rovinato<br />
definitivamente la simmetria della pianta. Chi ha ragione?<br />
A.<br />
Se la palma è stata messa a dimora a distanza legale dal confine (tre metri) non se ne può<br />
pretendere l’estirpazione. Se invece è stata piantata a distanza inferiore può essere mantenuta<br />
ma la sua altezza non può superare quella del muro. Non si possono tagliare direttamente i<br />
rami che si protendono nel proprio fondo, ma si può pretendere che sia il vicino a farlo; le<br />
radici che si addentrano nel fondo, invece, possono essere tagliate direttamente dal<br />
proprietario di questo.<br />
ALLAGAMENTO CUCINA
In circa 6 anni ho subito 3 allagamenti della cucina con gravi danni nel mio appartamento. Per<br />
l'amministratore del Condominio il danno, che pure è stato regolarmente risarcito<br />
dall'Assicurazione, è dovuto all'incuria dei condomini che utilizzerebbero, in modo improprio, gli<br />
scarichi gettando materiali solidi (fondi di caffè o altro). Un perito, da me incaricato di<br />
verificare le cause di tale ricorrente problema, ha evidenziato come ciò sia, presumibilmente,<br />
imputabile ad un difetto di costruzione delle colonne di scarico, che presentano numerose<br />
curve che rendono impossibile il regolare deflusso delle acque. In particolare, sono venuto a<br />
conoscenza di una curva nell'impianto di deflusso delle acque, proprio al di sopra del mio<br />
appartamento. E' possibile richiedere un accertamento delle colonne di scarico alla presenza di<br />
un tecnico di mia fiducia, ed in caso si dovessero rifare le colonne, a chi spetterebbero le<br />
spese?<br />
F.<br />
Se il condomino del piano di sopra non concorda con le risultanze della perizia disposta dal<br />
lettore, lo stato dei luoghi dev’essere certificato da un accertamento tecnico preventivo, da<br />
richiedere al giudice attraverso un avvocato. Se questo mezzo istruttorio conclude nel senso<br />
che il danno è dipeso dalla braga (curva), la spesa richiesta dall’eliminazione dell’inconveniente<br />
fa carico al proprietario di questa, che potrà a sua volta rivalersi nei confronti dell’appaltatore<br />
se è ancora operante la garanzia decennale.<br />
SPESE E SERVITU’<br />
Essendo comproprietario di un viale condominiale sul quale vige una servitu’ di passaggio a<br />
favore di altri vicini proprietari di fondi confinanti accessibili esclusivamente dal suddetto viale,<br />
vorrei sapere, in mancanza di un regolamento condominiale, a chi toccano le spese di<br />
manutenzione del viale, nonchè le spese per la realizzazione del passo carrabile per l’accesso<br />
dalla strada comunale al viale, ai soli proprietari del viale, oppure anche a tutti gli altri<br />
usufruttuari della servitu’ di passaggio ma non proprietari del viale?<br />
A.<br />
L’art. 1069 c.c. stabilisce che le opere necessarie al mantenimento della servitù sono a carico<br />
del proprietario del fondo dominante (nel caso di specie i proprietari dei fondi confinanti). Se<br />
però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei<br />
rispettivi vantaggi.<br />
SPESE SUPERCONDOMINIO
Sono amministratrice di un super condominio, cioè di un residence formato da tre palazzine<br />
chiuso da un recinto esterno a cui di accede mediante tre cancelli elettrici. Sotto ogni palazzina<br />
ogni proprietario di un appartamento ha un box auto; uno di questi palazzi ne ha un box in più<br />
rispetto ai corrispondenti appartamenti e, la società costruttrice ha pensato bene di venderlo<br />
ad un proprietario esterno che non vive all'interno del residence. Sottolineo che all'interno vi è<br />
anche un contatore contascatti per l'energia elettrica che non si sa da dove prendi l'energia<br />
elettrica. Ora si sono presentati dei problemi strutturali ai tre cancelli che permettono<br />
l'ingresso al residence. Vorrei sapere se anche questo proprietario deve contribuire alla spesa<br />
comune, e in che misura. Io penso di si, ma vorrei esserne sicura prima di contattarlo. Inoltre,<br />
vi è anche un largo spazio condominiale con un giardino (costa molto tenerlo in ordine). Il box<br />
è nel cortile, quindi, anche in questo caso bisogna che questo proprietario partecipi a queste<br />
spese? Il dubbio è dovuto al fatto che possiede solo il box e non l'appartamento.<br />
M.<br />
Il proprietario del box deve contribuire alle spese dei servizi comuni ai quali ha accesso (quello<br />
che rileva è l’uso potenziale, non l’uso effettivo) in proporzione ai millesimi che insistono su<br />
questa unità immobiliare.<br />
CONTATORE ACQUA<br />
Ho costruito una casa in campagna e terminati i lavori ho chiesto al Comune l'allacciamento<br />
dell'acqua. Dopo aver pagato le relative spese, il comune mi ha posizionato il contatore ad una<br />
distanza dalla mia casa di circa 100 metri. Dal suddetto contatore parte un tubo non interrato<br />
ma cementato sull'asfalto lungo circa 100 metri che porta l'acqua alla mia abitazione. Questa<br />
situazione è per me molto dannosa in quanto quando il tubo che esce dal contatore si rompe<br />
l'acqua fuoriesce ed essendo cementato ed abbastanza lungo, prima che io me ne possa<br />
accorgere passa del tempo e tutta l'acqua che esce viene conteggiata dal contatore e poi a me<br />
addebitata. Io vorrei sapere se esiste una legge che preveda il posizionamento del contatore<br />
dell'acqua vicino il cancello dell'abitazione in modo tale che l'acqua che si perde per<br />
un'eventuale rottura non mi venga addebitata.<br />
E.<br />
Il contatore dell’acqua viene installato dal gestore del servizio, su indicazione dell’utente,<br />
all’esterno della proprietà (di regola sul confine) per consentire la lettura dei consumi ad opera<br />
degli addetti. Il lettore non chiarisce se la strada che separa il contatore dalla casa è o meno di<br />
sua proprietà: nel primo caso l’installazione è corretta, mentre nel secondo è inspiegabile,<br />
come è inspiegabile che il lettore non abbia manifestato le sue perplessità al momento della
posa in opera.<br />
INFILTRAZIONI DAL TETTO<br />
Da circa tre mesi ho acquistato casa, in una giornata piovosa mi sono accorto che dal tetto si<br />
evidenziano infiltrazioni d’acqua. Tengo a precisare che la casa in questione è un appartamento<br />
mansardato. Chi deve pagare ora per la riparazione del tetto visto che il danno del tetto a dire<br />
del perito da me chiamato era già esistente?<br />
L.<br />
La spesa richiesta dalla riparazione del tetto e dal risarcimento del danno fa carico al<br />
condominio, compreso il lettore, nella duplice veste di danneggiato e danneggiante.<br />
UNA SITUAZIONE TORMENTATA<br />
Abbiamo un grosso problema con il nostro condominio: ci siamo accorti che le tabelle<br />
millesimali sono sbagliate, vi sono delle irregolarità nella gestione: a novembre saranno due<br />
anni che non si fa assemblea, vi è un contratto di locazione non registrato. Inoltre abbiamo<br />
fatto nel 2006 dei lavori per sistemare la facciata e sostituire le colonne di scarico in eternit ma<br />
la nostra parte di colonna non è stata sostituita quindi abbiamo chiesto il ricalcolo visto che<br />
non avevano fatto la nostra parte di colonna, ci è stato risposto con decreto ingiuntivo per la<br />
somma dovuta. Non sappiamo a chi dobbiamo rivolgerci per denunciare questi ed altre<br />
irregolarità come i proprietari dell'ultimo piano dicono di essere proprietari esclusivi del<br />
terrazzo ma quando abbiamo chiesto di visionare le prove, copie degli atti, ci è stato negato<br />
adducendo la legge sulla privacy, inoltre non si è capito se l'amministratore è in possesso di<br />
questi atti. Abbiamo scoperto nel 2009 che oltre a non trovarsi più le tabelle millesimali<br />
originarie manca anche il regolamento di condominio. Insomma secondo un'anarchia totale.<br />
Cosa possiamo fare e a quale autorità dobbiamo rivolgerci per ottenere un po' di regolarità?<br />
M.<br />
Se le tabelle millesimali sono errate se ne può chiedere la revisione ai sensi dell’art. 69, n.1),<br />
disp. att. e trans. c.c. Almeno due condomini, in rappresentanza di un sesto del valore<br />
dell’edificio, possono chiedere all’amministratore la convocazione di un’assemblea<br />
straordinaria; decorsi inutilmente dieci giorni possono provvedere direttamente alla<br />
convocazione. In quella sede l’assemblea potrà invitare l’amministratore a regolarizzare il<br />
contratto di locazione oppure revocargli l’incarico. Se il condomino ritiene errato l’importo<br />
indicato nel decreto ingiuntivo può proporre opposizione entro quaranta giorni dalla notifica. Il
egolamento è obbligatorio se i condomini sono più di dieci. L’accertamento della proprietà del<br />
lastrico solare può essere verificata attraverso una visura presso l’Agenzia del Territorio, i cui<br />
registri sono pubblici.<br />
INQUILINO E DANNI<br />
Sono proprietario di un immobile ad uso artigiano situato a pian terreno che a causa di piogge<br />
di eccezionale entità ha subito un allagamento. In tutta la storia dell'immobile non si è mai<br />
verificato tale evento ed inoltre il conduttore non ho mai inoltrato alcuna richiesta per<br />
riparazione. Il conduttore stavolta però ha chiesto un risarcimento danni a mio parere iniquo.<br />
Come dovrei comportarmi?<br />
D. B.<br />
Il locatore risponde del danno ai sensi dell’art. 2051 c.c., a meno che non provi il caso fortuito;<br />
caso fortuito che potrebbe essere costituito dall’eccezionalità dell’evento indicato dal lettore. Se<br />
il conduttore la pensa diversamente non resta che resistere nell’eventuale giudizio che egli<br />
dovesse intraprendere, avendo cura di preordinare idonea documentazione: per es. copie di<br />
quotidiani attestanti l’eccezionalità dell’evento.<br />
ALBERI INVADENTI<br />
Abito in un condominio al piano rialzato. Alle spalle del balcone del salone ho un balcone che<br />
affaccia in un giardino privato e lo spazio sottostante il balcone è di proprietà del proprietario<br />
del giardino. Il balcone, che è munito di ferri con fili zincati per stendere la biancheria da<br />
asciugare, è distante dal confine del giardino metri 1,50. Da anni che si trascinano due<br />
problemi che non si riescono a risolvere in maniera civile. Il primo è che, invitato varie volte il<br />
proprietario del giardino, a tagliare i rami perchè appoggiavano sui fili di ferro e mi impedivano<br />
di stendere la biancheria da asciugare e quando ci riuscivo la macchiavano, facendo egli<br />
sempre orecchio da mercante, gli ho spezzato io i rami ed ora posso stendere la biancheria ed<br />
usufruire di un mio diritto, oltretutto stabilito dal regolamento condominiale. Il secondo<br />
problema è più difficile da risolvere perchè questi due alberi in altezza arrivano al balcone del<br />
piano a me soprastante creando il duplice danno di non far passare aria con balcone e finestra<br />
aperta e le lascio immaginare con il calore che cosa si è sofferto perchè non c'era riscontro<br />
d'aria ma soprattutto mi obbligano a tenere sempre la luce accesa sia d'estate che d'inverno<br />
perchè non passa luce. Allego prospetto della situazione. Il condominio attualmente è privo di<br />
amministratore condominiale. Cosa fare?<br />
C. S.
Se gli alberi sono stati messi a dimora a distanza legale (tre metri se si tratta di piante di alto<br />
fusto), la circostanza che le chiome, crescendo, si siano fatte sempre più invadenti è<br />
ininfluente, a meno che non si dimostri che da esse deriva una situazione di pericolo attuale (si<br />
pensi a un ramo particolarmente inclinato verso la proprietà confinante). In ogni caso si può<br />
pretendere che il vicino tagli i rami che si protendono sul proprio fondo.<br />
INSTALLAZIONE PORTA<br />
Ho una comproprietà con una zia, tramite un atto di vendita e una scrittura privata dove<br />
specifica la divisione della casa che è di 2 piani, piano superiore della zia e piano terra mio e di<br />
mia madre entrata unica. Posso mettere una porta che mi chiude la mia proprietà perchè ho<br />
cose di valore all'interno, lasciandogli l'entrata?<br />
P. C.<br />
L’installazione della porta, se non sottrae all’altro condomino una parte comune dell’edificio e<br />
non comporta la nascita di una servitù, è legittima.<br />
SPURGO FOSSA BIOLOGICA E CONDOMINO RECALCITRANTE<br />
Siamo un condominio composto da 9 appartamenti, 5 centrali con scale esterne e 2+2 di testa<br />
con scale esterne. In comune abbiamo il cortile che porta ai garagee la fossa biologica.<br />
Abbiamo i millesimali, per l'amministratore ogni anno ci scambiamo tra noi. Arrivo al problema,<br />
dopo 3 anni bisogna pulire la fossa, cerchiamo un acconto di 50.00 euro per condomino (poi<br />
con i millesimali sistemiamo la quota giusta) uno solo si rifiuta (tra l'altro quello che non ha<br />
problemi economici) cosa posso fare per costringerlo a pagare?<br />
I.<br />
Se lo svuotamento della fossa biologica, e relativo acconto salvo conguaglio, sono stati<br />
ritualmente deliberati dall’assemblea, e un condomino non intende versare la propria quota,<br />
l’amministratore può, sulla base dello stato di ripartizione delle spese approvato<br />
dall'assemblea, chiedere al giudice l’emanazione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente nei<br />
confronti del condomino moroso.<br />
PARCHEGGIO<br />
Sono erede comproprietario, assieme a mio fratello, di un immobile in condominio con
annesso, nel sottostante cortile, di ampio spazio per il posteggio auto. Considerate le<br />
dimensioni di tale spazio, le chiedo, se nell'ambìto dello stesso sarà possibile poter posteggiare<br />
le nostre due auto (mia e di mio fratello), consapevoli di rispettare i confini di nostra<br />
competenza e senza invadere le zone vicine nè di arrecare alcunchè di fastidio ai proprietari-<br />
condomini vicini nell'oltrepassare i limiti del predetto spazio auto.<br />
M. G.<br />
Se l’area di cui parla il lettore è di pertinenza della sua unità immobiliare, il parcheggio è<br />
sicuramente legittimo; se invece è condominiale sarà l’assemblea dei condomini a stabilire il<br />
criterio da adottare nell’utilizzo di questo spazio comune.<br />
CANCELLO E CHIAVE<br />
Le sto scrivendo per avere delle delucidazioni in merito ad un problema condominiale. La<br />
domanda è questa: "essendo proprietario di un appartamento in condominio e comproprietario<br />
di altri vani come: l'ascensore, il vano cisterna, la terrazza, il vano recipienti etc.., mi si può<br />
negare l'accesso a questi?" Mi spiego meglio. Tempo fa si è messo un cancelletto al vano<br />
recipienti ed è stato chiuso con un lucchetto. Posso chiedere che mi si dia una copia della<br />
chiave, per accedere a questo locale, visto che la chiave è in possesso soltanto a due<br />
condomini?<br />
A. C.<br />
Il lettore, in quanto comproprietario del vano ora chiuso da un cancello, ha il diritto di<br />
pretendere una copia della chiave. Di norma, però, se si tratta di impianto al quale i condomini<br />
non hanno interesse ad accedere, ci si accorda affinché la relativa chiave sia detenuta soltanto<br />
da alcuni di essi, affinché possano accedervi per controlli o riparazioni.<br />
INGRESSO NELLA PROPRIETA’ ALTRUI E DANNI<br />
Nella mia proprietà privata, opportunamente indicata da segnaletica, e recintata si è<br />
introdotta, accedendo da un cancello privo di chiusura, una signora che aveva sbagliato strada,<br />
la quale, cadendo, ha riportato dei danni. Ora, chiede, tramite un legale, il risarcimento danni.<br />
Sono obbligata a rifondere il danno?<br />
P.<br />
L’art. 2051 c.c. stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in
custodia, salvo provi il caso fortuito, caso fortuito al quale è assimilabile la condotta del<br />
danneggiato. Nel caso di specie la signora si è introdotta abusivamente nella proprietà altrui,<br />
idoneamente segnalata, recintata e dotata di un cancello sia pure privo di chiusura, per cui non<br />
può dolersi del danno riportato in seguito a una caduta, potendo semmai essere querelata per<br />
violazione dell’art. 637 c.p., che punisce con la multa fino a 103 euro chiunque, senza<br />
necessità, entra nel fondo altrui recinto da fosso, da siepe viva o da un altro stabile riparo.<br />
Occorre però tenere conto anche del tipo di insidia che ha causato il danno: così, se si tratta di<br />
un pozzo nascosto dall’erba e lasciato inopinatamente privo di protezione, il proprietario del<br />
terreno che non abbia dotato il cancello di idonea chiusura risponde del danno.<br />
ACQUA SPORCA E MARCIAPIEDE<br />
Ho un problema che va avanti da anni: la mia vicina di casa lava le sue scale e butta il secchio<br />
d'acqua sporca sul mio marciapiede; lo può fare? Se le dico di non buttare l'acqua, lei alza la<br />
voce e diventa molto scortese cosa posso fare?<br />
M. M.<br />
Se la vicina persiste in questo tipo di comportamento il lettore può rivolgersi al giudice avendo<br />
cura di provare idoneamente la lamentata circostanza attraverso fotografie (considerate da<br />
Cass. 24/6/2011, n. 25453, legittime quando si tratti di documentare un illecito a proprio<br />
danno, in un contesto in cui la persona fatta segno alla ripresa sia agevolmente osservabile), o<br />
facendo assistere al “lavaggio” del marciapiede persone disposte a testimoniare in un<br />
processo.<br />
SUPERCONDOMINIO E SPESE<br />
Condomino di un super condominio. Ho abbattuto gli immobili esistenti e con regolare<br />
concessione edilizia. Ho costruito delle villette. L’inizio lavori è stato nel 2006 e il termine nel<br />
2009. Avrei necessità di conoscere se, durante il periodo di accantieramento, sono ancora<br />
obbligato a pagare il canone condominiale per intero o parzialmente oppure ne sono escluso in<br />
quanto sino alla fine lavori.<br />
A. S.<br />
Nel momento in cui il costruttore vende la prima villetta si viene a creare una situazione di<br />
supercondominio, con il venditore tenuto a contribuire alle spese gravanti sulle unità<br />
immobiliari invendute, salvo diversa clausola contenuta negli atti di vendita.
COSTRUTTORE E ASCENSORE<br />
Leggo sul vostro sito questa risposta: "Il costruttore-venditore è tenuto a consegnare<br />
all’acquirente un impianto di ascensore regolarmente funzionante e dotato di certificato di<br />
collaudo, salvo diverso accordo intervenuto fra le parti. E’ altresì tenuto a dotare l’edificio<br />
condominiale di un impianto elettrico di potenza tale da assicurare il regolare funzionamento<br />
dell’ascensore e degli altri impianti comuni." Mi chiedo quali siano i riferimenti normativi da<br />
citare in merito, in quanto, il condominio dove abito sta per deliberare delle spese (ultimazione<br />
impianto + collaudo + messa in esercizio) dell'ascensore alle quali credo di non dover<br />
sopperire (ultimazione impianto e collaudo) perchè spetterebbero al costruttore secondo il mio<br />
modesto parere e secondo il rogito che non prevedeva tale spesa a mio carico.<br />
I. D. R.<br />
Le caratteristiche della costruzione sono indicate nel capitolato allegato al contratto di appalto,<br />
per cui è a questo che ci si deve rifare per stabilire se l’ultimazione dell’impianto di ascensore<br />
era o meno compresa fra gli obblighi del costruttore. Se questi è inadempiente, ai condomini<br />
conviene chiedere al giudice un accertamento tecnico preventivo per far certificare lo stato dei<br />
lavori, per poi accollarsi la relativa spesa in modo da poter disporre in tempi brevi del servizio,<br />
in attesa che il successivo giudizio di merito sancisca l’obbligo risarcitorio in capo al<br />
costruttore.<br />
SCAVI E RIPRISTINO SEDE STRADALE<br />
Abito in una strada privata in casa indipendente con altri 5 famiglie, sempre in case<br />
indipendenti. Ora uno di loro, facendo lavori di ristrutturazioni della sua casa, ha dissestato la<br />
strada con passaggio di camion e con scavi per le varie utenze. Dopo le nostre richieste di<br />
ripristino lui si rifiuta di fare il ripristino. La polizia municipale ci ha detto che non può<br />
intervenire in quanto è proprietà privata. Ha l'obbligo del ripristino? Cosa ci consiglia di fare?<br />
C. N.<br />
Il vicino è tenuto a ripristinare lo stato dei luoghi, e se disattende l’invito ad attivarsi, invito<br />
che può essere formulato anche da un solo condomino a mezzo raccomandata con avviso di<br />
ricevimento, questi è legittimato a rivolgersi al giudice.<br />
CALDAIA RISCALDAMENTO<br />
Nel mio condominio abbiamo una caldaia vecchia di 22 anni con una dispersione termica nel
vano caldaia del 25%. I tubi, vecchi di 42 anni, ad anello al piano terreno sono esterni nei<br />
garage e nelle cantine e quindi con un' altra dispersione del 20%, poi per salire fino al 4° piano<br />
avviene un'ulteriore dispersione del 20% con un totale del 65%. Perché io che ho un<br />
appartamento grande a nord ed al 1° piano devo pagare la differenza della quota fissa (che<br />
andrà deliberata temo a non più del 35%) per quegli appartamenti intermedi e per quelli<br />
esposti al sole che effettivamente per lunghi periodi invernali tengono i radiatori chiusi ma con<br />
la comodità che in qualsiasi momento possono usufruire dell'acqua calda per i boiler, che se<br />
con i radiatori chiusi non stanno pagando, e del riscaldamento che noi che l'usiamo<br />
ininterrottamente gli teniamo pronto per quei pochi giorni di freddo intenso? Come posso<br />
cercare di equiparare la quota fissa alla reale dispersione termica? Ho indetto due riunioni<br />
straordinarie per cambiare la caldaia usufruendo delle agevolazioni fiscali del 55% ma 6<br />
condomini su 9 sono stati contrari nonostante le innumerevoli delucidazioni di risparmio fatte<br />
dai tecnici, temo che puntino solamente a lucrare alle spalle di chi ha necessità di utilizzare il<br />
riscaldamento! Inoltre, per far salire l'ascensore per ogni piano, c'è consumo di energia come<br />
per far salire l'acqua calda ai radiatori da piano a piano c'è dispersione termica e quindi di<br />
combustibile, perché non è prevista come per gli ascensori una diversa contabilizzazione piano<br />
per piano?<br />
A. A.<br />
Il condomino, se ritiene che la tabella millesimale del riscaldamento sia frutto di errore, può<br />
attivarsi giudizialmente, come previsto dall’art. 69 disp. att. e trans. c.c., per la sua revisione.<br />
In alternativa può staccarsi dall’impianto, dimostrando però che dal distacco non derivano né<br />
aggravi di spesa per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né squilibri termici<br />
pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio, ma anche in questo caso non può<br />
sottrarsi dal contribuire alle spese occorrenti alla conservazione dell'impianto. Nella messa a<br />
punto della tabella millesimale si può seguire il criterio della superficie irradiata, quello della<br />
superficie radiante o quello della cubatura, o fare la media fra gli ultimi due.<br />
ASSEGNAZIONE POSTI AUTO<br />
Circa un anno fa ho acquistato una porzione di trifamigliare. Nell'atto e' anche compreso<br />
l'acquisto di quota indivisa di 1/3 di un'area di pertinenza adibita a strada di accesso. Ora, i<br />
proprietari delle altre due proprieta' hanno deciso di variare la destinazione di uso di una parte<br />
di essa, e farne un parcheggio, decidendo a loro piacimento la quantita' di posti auto da<br />
definire, la collocazione e anche l'assegnazione. A loro dire e' nel loro diritto poiche' sono la<br />
maggioranza, ma mi sembra impossibile che per la mia quota di proprieta' non mi venga<br />
riconosciuto nessun diritto. Tutto questo perche' finora loro parcheggiavano 3 macchine a testa<br />
e un camper, mentre noi un camion di circa nove metri (e null'altro). Con l'assegnazione
(decisa da loro) a noi hanno dato 3 posti lontani fra loro e non attigui. Tengo a precisare che<br />
l'area e' molto grande e lontana dalle facciate delle case, inoltre parcheggiamo il camion<br />
sempre nel luogo piu' lontano,cosicche' dalla strada di accesso non si veda e non crei danni<br />
estetiti. Inoltre loro continuano a parcheggiare nei loro posti auto (che naturalmente sono<br />
attigui) un camper. Inoltre a loro avviso io non posso parcheggiare il camion perche' la legge lo<br />
vieta, mentre il camper non crea nessun problema. Come mi devo comportare? Veramente la<br />
normativa vigente non mi riconosce alcun diritto di replica solo perche' due acquirenti (fra<br />
l'altro mi sono scordata di dirle che sono fratelli) si sono accordati alle mie spalle per<br />
danneggiarmi?<br />
C. B.<br />
L’assemblea può validamente deliberare, con il quorum di cui al secondo comma dell’art. 1136<br />
c.c. (voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno<br />
500/1.000), la specifica destinazione dei posti auto disponibili nel cortile dell’edificio, per<br />
assicurarne ai condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione (Cass. 16/6/2005, n.<br />
12873). Se però la delibera è palesemente ingiusta (per es. perché lo spazio assegnato non<br />
riflette la caratura millesimale dell’unità immobiliare) può essere impugnata per eccesso di<br />
potere. Il parcheggio di un camper nello spazio riservato alle auto è legittimo (Giu. Pa, Foligno<br />
6/3/1997), mentre quello di un autocarro contrasta con la destinazione dell’edificio (Pret.<br />
Foligno 12/3/1987, con riferimento ad un’autocisterna).<br />
CONDUTTORE E POSTO AUTO<br />
Ho in affitto un negozio al piano terra di un condominio, in cui non erano mai stati resi noti i<br />
posti auto assegnati ai condomini. Le chiedo: ora che devono assegnarli, ne ho diritto, come<br />
conduttore del negozio? Nel contratto d’affitto non vi è nessun riferimento però non vi è pure<br />
nessuna privazione. Il mio interesse è solo per un posto, non importa che sia all’interno dello<br />
stabile, com’è la regolamentazione attuale? Il condominio è di vecchia generazione, ognuno<br />
parcheggiava come voleva una o più auto. Io sono conduttore da 8 mesi, e parcheggiavo<br />
sempre all’esterno sotto il condominio, ora rischio di essere escluso dal posto auto?<br />
R. P.<br />
Se nel contratto di locazione non si parla di posto auto la sua assegnazione in uso al<br />
conduttore dipende dalla volontà del locatore.<br />
RISTRUTTURAZIONE FACCIATA
Devo ristrutturare la porzione di facciata del mio appartamento sito al primo piano, non il lato<br />
che da sulla strada ma quello interno allo stabile. L'inquilino del piano terra ha montato una<br />
copertura in vetro non calpestabile per proteggere la sua veranda dal sole, sicuramente senza<br />
alcun permesso. Mi chiedo se lui sia in dovere di smontare tale copertura nel periodo in cui<br />
dovrò effettuare i lavori, onde permettermi di accedere alla mia parete tramite scala o<br />
impalcatura.<br />
L. C.<br />
Premesso che la ristrutturazione della facciata dev’essere deliberata dall’assemblea e realizzata<br />
a spese comuni, se la rimozione della copertura è indispensabile all’esecuzione dei lavori,<br />
smontaggio e rimontaggio sono a carico del condominio se la struttura è stata realizzata nel<br />
rispetto delle regole, mentre se è abusiva e pregiudica l’estetica del fabbricato se ne può<br />
pretendere la rimozione.<br />
OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO<br />
Mio fratello abita in un piccolo centro storico, e vivendo in una casa di limitata metratura usa<br />
parcheggiare la bicicletta poggiata al muro, sopra un marciapiede, in una via ove è impossibile<br />
il traffico di autovetture e ciclomotori e ove peraltro non reca il benché minimo danno alla<br />
circolazione pedonale. Inoltre tiene dei piccoli vasetti ornamentali ai lati dello scalino che<br />
permette l'accesso alla porta d'ingresso. Oggi la polizia locale lo ha intimato di prendere<br />
provvedimenti, su richiesta del sindaco, affinché tolga i vasetti e non parcheggi più la bicicletta<br />
fuori di casa. Inoltre, è stato ordinato alla sua vicina di casa di non utilizzare più lo stendino<br />
nello spazio adiacente alla sua abitazione. Dato che mi pare una richiesta realmente assurda, e<br />
non riuscendo tramite il codice civile a risolvere la questione, Le chiedo gentilmente di<br />
spiegarmi se la richiesta deve essere accolta o se invece può essere reclamata.<br />
F.<br />
L’intimazione dei vigili è legittima, dal momento che il marciapiede pubblico non può essere<br />
occupato con vasi, biciclette e altri oggetti, a salvaguardia dell’incolumità dei pedoni.<br />
SPESE ASCENSORE<br />
Abito in un condominio attaccato ad un altro tramite un muro. I due condomini sono collegati,<br />
oltre che dal muro, anche dal corridoio per accedere alle cantine (separate), mentre i garage<br />
hanno la stessa entrata. Recentemente è arrivata la lettera con le varie spese condominiali, ho<br />
notato subito che quest'anno le spese per l'ascensore erano un po' eccessive e tra le varie voci
ho trovato che la maggior parte delle spese sono del condominio affianco. L'addetto ai<br />
millesimi condominiali ha sommato le spese di manutenzione di tutte e due gli ascensori e li ha<br />
divisi secondo i millesimi condominiali di tutte e due i condomini. Domanda è giusto che io<br />
debba pagare la manutenzione, e varie sostituzioni, di un ascensore di un altro condominio<br />
(che ovviamente non ho mai utilizzato)?<br />
T. V. D.<br />
Se l’ascensore è posto al servizio di un condominio diverso da quello in cui abita il lettore,<br />
questi non è tenuto a contribuire alle spese di esercizio e manutenzione dello stesso.<br />
CADUTA FIORI E PULIZIA MARCIAPIEDE<br />
Nello spazio antistante il mio appartamento ho due piante di gelsomino e per loro natura<br />
tendono a crescere verso la strada. Nel mese di maggio li ho potati e adesso sono in piena<br />
fiorescenza e di sera molti fiori cadono sul marciapiede. Io quasi tutte le mattine spazzo il<br />
marciapiede mio e quello del mio vicino di casa, ma nonostante tutto il vicino si lamenta<br />
anche. Una volta senza avvisarmi potò di netto tutta la parte che dava all'esterno e io per il<br />
quieto vivere non dissi nulla. Vorrei sapere se io sono tenuta per legge a pulire il marciapiede<br />
tutti i giorni.<br />
S. M.<br />
Se le piante di gelsomino sono state messe a dimora a distanza legale (50 centimetri), il<br />
proprietario può essere invitato dal confinante a tagliare i rami che si protendono nel suo<br />
fondo, e può tagliare direttamente le radici che vi si addentrano, fatti salvi i regolamenti e gli<br />
usi locali. Non può invece pretendere che il vicino provveda quotidianamente a ripulire il<br />
marciapiede dai fiori caduti.<br />
AUTO IN ESPOSIZIONE E ASSICURAZIONE RESPONSABILITA’ CIVILE<br />
Sono titolare di un autosalone. Ho avuto dal Comune un area in concessione per l’esposizione<br />
delle mie auto, l’area si trova confinante con una pubblica via ma rialzata rispetto ad essa. La<br />
mia domanda è: devo esporre il tagliando assicurativo, o meglio devo assicurare le auto?<br />
N. D’A.<br />
L’art. 1 del D. Lgs. 7/9/2009, n. 209 (codice delle assicurazioni private) stabilisce che i veicoli<br />
a motore senza guida di rotaie, compresi i filoveicoli e i rimorchi, non possono essere posti in
circolazione su strade di uso pubblico o su aree a queste equiparate se non sono coperti<br />
dall'assicurazione per la responsabilità civile verso i terzi prevista dall'art. 2054 c.c. Si tratta<br />
pertanto di verificare in Comune se l’area sulla quale vengono parcheggiate le auto in vendita è<br />
o meno equiparata a un’area di uso pubblico.<br />
VENDITA LOCALE CONDOMINIALE<br />
Per poter acquistare un locale stenditoi di proprietà condominiale comune con accesso<br />
indipendente sito interamente sopra il mio piccolo appartamento dell’ultimo piano, e’<br />
necessario che la totalità dei condomini della scala siano d’accordo o è sufficiente che lo sia la<br />
maggioranza come qualcuno mi ha detto secondo un rinnovato art.1117 ter c.c.? Se cosi fosse<br />
è sufficiente una delibera assembleare composta da questa maggioranza?<br />
U. P.<br />
La vendita di un locale condominiale richiede l’unanimità dei consensi.<br />
COIBENTAZIONE TETTO E MILLESIMI<br />
Chiedo se la ristrutturazione del tetto che comporta un isolamento a norma (in precedenza<br />
questo isolamento non era presente) comporta anche la modifica dei millesimi di riscaldamento<br />
(avendo un impianto centralizzato). I maggiori benefici evidentemente sono dei condomini che<br />
abitano gli appartamenti del sottotetto, anche se una parte del vantaggio vi è anche per gli<br />
appartamenti sottostanti il mansardato. Esiste una normativa a riguardo?<br />
R. B.<br />
L’art. 69 disp. att. e trans. c.c. stabilisce che i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di<br />
piano possono essere, modificati, tra l’altro, quando in conseguenza di innovazioni di vasta<br />
portata è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di<br />
piano. Non risultano precedente giurisprudenziali, per cui a stabilire se la coibentazione del<br />
tetto rientri o meno nella suddetta ipotesi (propendiamo per l’ipotesi negativa) dev’essere un<br />
giudice.<br />
SERVITU’ E MILLESIMI<br />
Ho costruito su un terreno di mia proprietà una cisterna per la raccolta di acque piovane<br />
destinate all'irrigazione. Le acque piovane provengono da una copertura condominiale. Quando
stavo per terminare i lavori, alcuni condomini mi hanno manifestato la volontà di partecipare<br />
alle spese e di usufruire dell'acqua. Fermo restando che nella mia proprietà si viene a creare<br />
una servitù dovuta alla presenza della cisterna chiedo come si possa consentire l'attingimento<br />
dell'acqua piovana ai vari condomini, in che proporzione e se possa esistere una tabella<br />
millesimali che tratti tale argomento.<br />
S. M.<br />
Le tabelle millesimali sono tipiche dell’edificio condominiale. Nulla vieta, però, che le parti,<br />
d’accordo fra loro, stabiliscano un criterio quantitativo sulla base del quale l’acqua proveniente<br />
dall’edificio ritorni dalla cisterna alle unità immobiliari in esso ubicate, se del caso rifacendosi ai<br />
millesimi di proprietà generale. Quanto al sistema da adottare per la conduzione dell’acqua, la<br />
domanda va girata a un tecnico.<br />
VIOLENZA IN CONDOMINIO<br />
Abito in un condominio, siamo tutti proprietari. C'è un condomino pregiudicato aggressivo,<br />
violento e definito dalla polizia pericoloso. Spesso siamo costretti a richiedere il pronto<br />
intervento. Attualmente il soggetto è sottoposto al t.s.o (trattamento sanitario obbligatorio),<br />
picchia la madre da una vita e lei pretende che sia il condominio a intervenire, lo aizza contro<br />
di noi. Questa notte ha divelto la sbarra condominiale: come possiamo tutelarci? La madre ed il<br />
fratello non sono responsabili? Io l'ho denunciato per stalking. Cosa possiamo fare?<br />
via mail<br />
Se il lettore è stato fatto segno ad atti persecutori e, come scrive, ha presentato denuncia, il<br />
condomino dovrebbe essere indotto a riflettere sull’opportunità di cambiare condotta (lo<br />
stalking, infatti, è punito con la reclusione da sei mesi a quattro anni). Usiamo il condizionale<br />
perché, trattandosi di persona mentalmente disturbata, non è presumibilmente in grado di<br />
rendersi conto della sua condizione, per cui perdurando e aggravandosi questo tipo di<br />
comportamento potrebbe rendersi necessario un trattamento sanitario obbligatorio in una<br />
struttura ospedaliera.<br />
CONTATORE E PRIVACY<br />
L'abitazione in cui vivo (di mia proprietà), fino a 2 anni fa era abbinata ad un capannone<br />
industriale di proprietà di mio suocero. Il capannone ora è stato venduto e i 2 immobili sono<br />
stati regolarmente divisi in base alle mappe catastali. In fase di vendita l'acquirente del<br />
capannone è stato informato che c'erano alcune cose mie all'interno della sua proprietà, nella
fattispecie mi riferisco all'antenna televisiva, al contatore del gas e al tubo di scarico dei<br />
condizionatori. L'acquirente non ha posto alcuna remora né tantomeno rimostranza. Dopo un<br />
inizio promettente di buoni rapporti, sono iniziate le prime schermaglie e ora la situazione è<br />
tutt'altro che rosea. Ci ha fatto spostare l'antenna della televisore ed ora pretende che anche il<br />
contatore del gas venga spostato. Il problema si presenta proprio su questo aspetto in quanto<br />
noi ogni mese chiediamo di poter leggere i numeri per comunicarli all'azienda erogatrice. Ora ci<br />
viene impedito, e lo stesso trattamento viene riservato agli addetti dell'azienda del gas. Mi<br />
sono informato e sembrerebbe che qualora il contatore venisse spostato è lui che deve<br />
pagarne l'intera spesa in quanto al momento dei lavori di ristrutturazione del capannone non è<br />
stata presentata alcuna richiesta. Volevo avere anche da Lei una conferma su quanto<br />
comunicatomi. Inoltre, un altro aspetto spiacevole riguarda le porte finestre che si affacciano<br />
direttamente sul cortile della mia proprietà. Le tende bianche, da lui utilizzate, non<br />
impediscono che si vedano le persone e spesso e volentieri non sono neanche chiuse. Il<br />
risultato è che loro vedono quello che noi facciamo all'interno della proprietà e di rimando<br />
anche noi. Ho chiesto, quando ancora comunicavamo, di provvedere in qualsiasi modo affinchè<br />
la privacy fosse tutelata al 100%, ma questa richiesta non ha sortito alcun effetto. Volevo<br />
avere da Lei una conferma sul fatto di "obbligare" il proprietario a rispettare la mia privacy.<br />
Premetto che per entrambi i casi ho contattato anche la polizia municipale e sono in attesa di<br />
un incontro con loro.<br />
P. B.<br />
Se l’esistenza della servitù non risulta dai registri dell’Agenzia del territorio, e il contatore<br />
esiste da meno di venti anni, il proprietario del capannone può pretenderne la rimozione a cura<br />
e spese dell’utente, a nulla rilevando la circostanza che finora abbia acconsentito per mera<br />
cortesia alla sua presenza nella struttura. Quanto alla privacy, se lo stato dei luoghi lo<br />
consente i vicini possono accordarsi per il collocamento di una siepe o di altro riparo, altrimenti<br />
non si può costringere il vicino ad oscurare i vetri del capannone.<br />
ESERCIZIO DELLA SERVITU’<br />
Sono proprietaria di una casa con annesso pezzo di terra, con unico ingresso da stradina<br />
privata su cui ho diritto di passaggio. La servitù di passaggio è scritta nell'atto di proprietà e<br />
non esistono altri documenti regolanti questa materia tra me ed i miei vicini. Un po' di anni fa il<br />
mio vicino, proprietario della strada, costruì un cancello (che si trova a circa 80m di distanza<br />
dal mio ingresso) per chiudere il transito a veicoli estranei nella sua proprietà, che di notte<br />
veniva serrato con un catenaccio. Io fui dotata di chiave. All'interno del cancello fu creato un<br />
cancelletto pedonale munito di serratura elettrica comandabile a distanza, quindi i pedoni
potevano passare dal pedonale mentre le macchine passavano dal carraio che era sempre<br />
accostato senza serratura, quindi solo da aprire. Qualche anno fa il proprietario della strada<br />
decise di serrare il cancello notte e giorno con questo catenaccio non apribile a distanza<br />
costringendo me con la mia famiglia ad effettuare particolari attività per la apertura e chiusura.<br />
Chiedo: è rispettata la servitù? Se sì, è obbligato il proprietario a costruire un cancello<br />
automatico? Se no, è obbligato a rimuovere il cancello?<br />
E. R.<br />
Il secondo comma dell’art. 1067 c.c. stabilisce che il proprietario del fondo servente non può<br />
compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo.<br />
Il fatto che il proprietario della strada abbia, per motivi di sicurezza, deciso di chiudere il<br />
cancello dotando il lettore della relativa chiave, non sembra tale da rendere più incomodo<br />
l’esercizio della servitù, dal momento che in precedenza in cancello era ugualmente chiuso, sia<br />
pure non a chiave, costringendo in ogni caso a scendere dall’auto per aprirlo.<br />
GAZEBO E DISTANZA LEGALE<br />
Sono proprietaria di un appartamento condominiale. I signori che hanno acquistato<br />
l'appartamento sottostante hanno montato un gazebo metallico di dimensioni enormi che copre<br />
pure la mia visuale (tanto per fare un esempio dal centro della mia cucina vedo il tetto della<br />
struttura). Il tetto della strutTura in questione arriva a metà del mio balcone. Temo per la<br />
sicurezza della mia casa: non vorrei che possa fungere da appiglio per eventuali ladri. Ci sono<br />
delle altezze minime (e quali sono) da rispettare per questo tipo di costruzioni?<br />
A.L.<br />
Se la copertura del gazebo viene collocata a meno di un metro dalle finestre del sovrastante<br />
appartamento, il proprietario di questo può agire per la sua rimozione (App. Napoli 30/6/2009,<br />
n. 2202).<br />
SERVITU’ DI PASSAGGIO E ALLARGAMENTO DEL CANCELLO<br />
Con contratto ho avuto una servitù di passaggio (tramite un cancello) di 3 metri pagata lire<br />
3.000.000. 5 anni fa, essendo cambiata la destinazione del terreno, ho potuto costruire tre<br />
garage, quindi ho allargato il cancello da 3 a 9 metri. I proprietari non mi hanno mai detto<br />
nulla; tre giorni fa mi hanno scritto di ripristinare la servitù altrimenti ricorrono al giudice. Io<br />
vorrei pagare la differenza dei 6 metri al valore attuale, ma loro vogliono troppi soldi: possono<br />
farmi riportare il chiedermi il pagamento in denaro?
E.<br />
Il primo comma dell’art. 1067 c.c. stabilisce che il proprietario del fondo dominante non può<br />
fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente, e l’aver triplicato<br />
l’apertura del cancello realizza questa ipotesi, essendo stata sottratta al proprietario del fondo<br />
servente una parte dell’area, ora destinata al servizio del cancello. Il vicino è pertanto nel<br />
diritto di pretendere il ripristino dello stato dei luoghi.<br />
UNA TETTOIA INVADENTE<br />
Abito in un condominio di due piani, io occupo il primo e circa due anni fa ho dato<br />
l'autorizzazione all'inquilino del piano rialzato di costruire una tettoia in legno a copertura del<br />
suo giardino, sotto di me. Conclusi i lavori mi sono trovato di fronte una tettoia con tutti e tre i<br />
lati chiusi con una griglia in legno che a sua volta è chiusa da un'edera finta. Due dei tre lati<br />
sono quelli esterni della palazzina, mentre il terzo è in comune a me, col ruolo di separare il<br />
suo giardino dalla mia scalinata esterna, con la facciata della griglia ed edera finta a vista<br />
verso la parte esterna, quindi la mia scalinata. Ieri, tornato dalle vacanze estive, mi sono<br />
ritrovato sul lato in comune, la facciata della griglia ed edera finta girata verso l'interno (il suo<br />
giardino), rendendo la facciata della mia scalinata uno scempio. Inoltre la tettoia presenta<br />
(dopo due anni) delle infiltrazioni di scolo sul marciapiede e pendenze sbagliate delle grondaie<br />
con ristagni di acqua che d'estate si trasformano in piccole paludi. Infine la pulizia del tetto da<br />
lui non è stata mai fatta, sono costretto a farla io per affacciarmi al balcone e non ritrovarmi io<br />
a distanza di un metro, un tetto pieno di sporcizia. Mi sa dire se c'è un rimedio legale?<br />
L.S.<br />
Se il vicino non ha rispettato i criteri sulla base dei quali la tettoia doveva essere costruita (si<br />
presume a distanza inferiore a quella legale, visto che era stata chiesta autorizzazione al<br />
lettore), e per di più la stessa è causa di infiltrazioni di acqua e umidità, se ne può chiedere al<br />
giudice la rimozione o quanto meno una modifica.<br />
S<strong>POSTA</strong>MENTO DELLA SERVITU’<br />
Abito in appartamento a piano terra e sotto due delle stanze insiste un cunicolo (non stagno)<br />
ove transita lo scarico della fogna di tre appartamenti. Anche se complesso edilizio è costituito<br />
da 4 appartamenti non si configura in un condominio in quanto, a parte il passaggio della<br />
fogna, non vi è null'altro in comune. Le chiedo:<br />
a) posso costruire una rete fognaria e farla passare all'esterno dell'appartamento e farla
transitare nel giardino di mia esclusiva proprietà per gli altri appartamenti?<br />
b) gli altri proprietari hanno l'obbligo di allacciarsi alla nuova rete fognaria?<br />
c) se non volessero allacciarsi alla fogna al nuovo impianto, posso minacciare l'interruzione del<br />
passaggio dei loro scarichi nel cunicolo posto sotto il mio appartamento?<br />
d) nel caso non fosse possibile e dovessi smantellare la pavimentazione delle due stanze e<br />
mettere in opera un tubo stagno, come sarebbero ripartite le spese?<br />
E. V.<br />
L’art. 1068 c.c. stabilisce che il proprietario del fondo servente non può trasferire l'esercizio<br />
della servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata stabilita originariamente. Tuttavia, se<br />
l'originario esercizio è divenuto più gravoso per il fondo servente, o se impedisce di fare lavori,<br />
riparazioni o miglioramenti, il proprietario del fondo servente può offrire al proprietario<br />
dell'altro fondo un luogo ugualmente comodo per l'esercizio dei suoi diritti, e questi non può<br />
rifiutarlo. Altrimenti si può ricorrere al giudice.<br />
RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO<br />
Mio padre è proprietario di una terrazza che copre due cantine, una di proprietà nostra e l’altra<br />
di proprietà di un altro condomino. Il pavimento deve essere rifatto perché ci sono delle<br />
infiltrazioni quando piove, inoltre nel mezzo della terrazza c’è un 1,20 mt di solo passaggio<br />
comune a tutti i condomini (siamo in tutto tre) per uscire sulla strada. Come andranno ripartite<br />
le spese per il rifacimento? Se l’altro proprietario non è interessato al rifacimento, cosa si può<br />
fare?<br />
A. C.<br />
La spesa richiesta dal rifacimento della pavimentazione (art. 1126 c.c.) va ripartita in ragione<br />
di un terzo a carico del proprietario esclusivo della terrazza, con i restanti due terzi da<br />
dividersi, in proporzione ai millesimi di proprietà, tra lo stesso proprietario della terrazza e<br />
l’altro condomino. Il condomino che esercita sulla terrazza soltanto il diritto di passaggio è<br />
tenuto a contribuire ai sensi del secondo comma dell’art. 1123 c.c., sulla base di un importo<br />
che potrà essere quantificato dagli stessi condomini o da un tecnico.<br />
SPESA REALIZZAZIONE POSTI AUTO<br />
Nell'area privata antistante il condominio in cui abito è stata decisa la realizzazione di posti<br />
auto (cinque) usufruibili a rotazione da tutti i condòmini. L'accesso a questi posti-auto avverrà<br />
tramite l'apertura automatica di una sbarra, quindi agibile solo dagli aventi diritto. Visto che la
dimensione dei posti auto e l'utilizzo degli stessi è uguale per tutti i condòmini, come devono<br />
essere ripartite le spese per la realizzazione di questi posti-auto?<br />
M. V.<br />
Il primo comma dell’art. 1123 c.c. stabilisce che le spese richieste dalle innovazioni deliberate<br />
dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della<br />
proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione, per cui i condomini possono accordarsi nel<br />
senso di ripartirle in parti uguali, dal momento che l’utilità prodotta dall’innovazione è la stessa<br />
per tutti.<br />
FACCIATA E TUBO DELL’ACQUA<br />
Sono proprietario di un appartamento facente parte di un edificio condominiale, sito al piano<br />
sopraelevato. Siamo due condomini. L'altro condomino è proprietario del primo piano e<br />
dell'unica cantina dati in locazione. L'edificio è circondato dalla corte che dagli atti risulta<br />
comune. Da poco tempo l'inquilino del primo piano ha calato, sulla facciata, una canna di<br />
plastica fino alla corte perlavare le sue moto e per usi vari. Gradirei sapere se questo<br />
comportamento è lecito ritenendo, in primo luogo, che vi sia un danno al decoro dell'edificio<br />
stesso.<br />
B. Z.<br />
Il Pretore di Pisa, con sentenza del 3/3/1993, ha stabilito che l'esposizione di panni su un<br />
balcone o all'esterno delle finestre non costituisce alterazione del decoro architettonico<br />
dell'edificio, dal momento che non dà luogo ad un'opera materiale idonea a modificare<br />
stabilmente le linee architettoniche dell'edificio, consistendo invece in un comportamento di<br />
tipo saltuario. Lasciare però, stabilmente, un tubo dell’acqua pendente lungo la facciata<br />
dell’edificio, altera la destinazione di quest’ultimo ex art. 1102 c.c.<br />
FOSSA BIOLOGICA E SERVITU’<br />
Abito in un condominio di 6 appartamenti. Uno è di mia proprietà; un altro inquilino è<br />
proprietario di un altro; altri due inquilini ne possiedono 2 ciascuno. Il mio appartamento si<br />
trova al piano terreno e si affaccia sul mio giardino, interno rispetto alla strada e quindi al<br />
portone condominiale. Nel giardino si trovano le fosse biologiche condominiali. L’inquilina che<br />
abita all’ultimo piano è proprietaria di un giardino confinante col mio. Passando da questa sua<br />
proprietà, ho la possibilità di non far entrare in casa i tubi del camion e il personale addetti alla<br />
vuotatura delle fosse biologiche. Il responsabile della ditta da noi scelta per questa operazione,
itiene che la signora che concede il passaggio dal suo giardino (non sempre volentieri) per<br />
evitare l’entrata di “sporcizia” in casa mia, è obbligata a farlo perché la porta di accesso al suo<br />
giardino si trova ad una distanza minore di 3 metri dal luogo in cui sono situate le fosse<br />
biologiche condominiali. Può dirmi se si tratta di una notizia esatta?<br />
F. B.<br />
Se lo svuotamento della fossa biologica può essere effettuato dall’abitazione del lettore, la<br />
vicina non è obbligata a far transitare dal proprio giardino gli addetti al servizio, a meno che<br />
non sia stata costituita una servitù di passaggio; servitù la cui costituzione potrebbe però<br />
essere chiesta al giudice adducendo indiscutibili ragioni igieniche, pagando alla vicina<br />
l’indennità stabilita dal magistrato.<br />
NEGOZIO E SPESE COMUNI<br />
Ho acquistato un appartamento in uno stabile di nuova costruzione. L'edificio e' composto da<br />
vari appartamenti con scala comune, ascensore, garage interrati, rampa e vialetto d'accesso.<br />
E' parte dell'edificio un negozio al piano terra i cui garage fungono da deposito. Il negozio ha<br />
una scala interna (non condominiale) per accedere al deposito, oltre l'accesso da rampa per i<br />
veicoli. Il negozio e' disposto esternamente alle parti comuni, ha però la propria antenna<br />
satellitare dedicata sul tetto dello stabile. L'obiettivo del proprietario del negozio e' evitare<br />
qualsiasi spesa per quello che riguarda scala condominiale e ascensore.<br />
Preciso:<br />
- dai garage e' possibile accedere a scale e ascensore, quindi potenzialmente usufruibile dal<br />
negoziante;<br />
- il negozio ha antenna e cavo dedicato il cui accesso avviene solamente tramite scala comune;<br />
In virtù di tutto questo, e' d'obbligo la compartecipazione del negoziante, alle spese per scale e<br />
ascensore?<br />
A. T.<br />
Se il proprietario del negozio ha accesso alle scale e all’ascensore, è tenuto a contribuire alle<br />
relative spese: quello che rileva, infatti, è l’uso potenziale, non l’uso effettivo. Per quanto<br />
attiene alla misura della contribuzione, può trovare applicazione il secondo comma dell’art.<br />
1123 c.c., per il quale se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le<br />
spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.<br />
SUOLO PUBBLICO E TAVOLINI
Ho un edificio a 3 piani e un muro di giardino nella piazza principale del mio comune: piano<br />
terra negozi attualmente vuoti; il primo e secondo piani sono appartamenti. Un ristorante che<br />
si trova dall'altra parte della piazza, separata da casa mia da una scala pubblica di 3.5 metri di<br />
larghezza che porta al Duomo ha messo i tavoli con ombrelloni sotto il mio edificio e non<br />
davanti il suo locale e cosi impedisce l'accesso ai negozi e crea sgradimento all' appartamento<br />
al primo piano. E possibile legalmente fare queste cose?<br />
L. F.<br />
Se il gestore del ristorante ha pagato la tassa per l’occupazione del suolo pubblico, ha il diritto<br />
di collocare sedie e tavolini sullo spazio assegnato; ciò, però, a condizione di non pregiudicare<br />
l’accesso ai negozi altrui.<br />
CANNA FUMARIA E DANNI<br />
Se il mio camino perde quando piove e crea un danno all'appartamento di mia proprietà, la<br />
sistemazione deve essere pagata da tutto il condominio?<br />
D.<br />
Se la canna fumaria serve soltanto l’appartamento del lettore, è soltanto questi a doversi fare<br />
carico della spesa richiesta dall’eliminazione dei danni.<br />
PANORAMA ALTERATO<br />
Mia zia mi ha posto una questione divertente a cui però non so dare risposta. Lei vive stabile<br />
(1° piano) il cui terrazzo posteriore ha la vista che parzialmente dà sul piazzale di una ditta che<br />
vende elementi idraulici. La ditta ha comprato da poco anche un l'immobile confinante con<br />
detto piazzale: in questo modo l'intera vista dal terrazzo di mia zia è su di un grande piazzale.<br />
Il punto è che il secondo piazzale, di nuovo acquisto, è stato riempito totalmente di W.C.<br />
(nuovi, per cui non vi sono immissioni di odori). La domanda che mi ha posto la zia è: possono<br />
mettere cosa vogliono in questo piazzale (la zona è altamente residenziale e costosa per la<br />
città), oppure devono seguire delle regole magari relativi a piani comunali/catastali? Non ho<br />
saputo dare una risposta: l'unica pista che ho battuto è sapere se il nuovo immobile acquistato<br />
ha destinazione uso affari o civile abitazione, ma non sono troppo convinto della mia teoria.<br />
G. M.<br />
Se il proprietario del piazzale è in possesso delle previste autorizzazioni e, come scrive il
lettore, non provoca immissioni superiori alla normale tollerabilità, ha il diritto di collocarvi i<br />
materiali in attesa di essere venduti.<br />
LAVORI URGENTI E NON<br />
Siamo proprietari di un appartamento al 1° piano e di alcuni locali a piano terra insieme ad un<br />
altro soggetto titolare di un appartamento al 2 piano e di un garage a piano terra<br />
notevolmente inferiore al nostro ¼ circa. Questo comproprietario lamenta ora infiltrazioni da<br />
terrazzo e chiede di fare i lavori. Abbiamo detto che era giusto intervenire e quindi lo abbiamo<br />
autorizzato a chiedere i preventivi. Nel chiedere i preventivi di sua iniziativa o su suggerimento<br />
delle ditte interessate ai lavori oltre al terrazzo ha chiesto tutta una serie di altri interventi<br />
quali sistemazione di parti di intonaco, rimozione muretto di protezione del terrazzo,<br />
tinteggiatura dell’intero edificio, rifacimento dei canali e rifacimento dei balconi. Vorrei sapere -<br />
trattandosi di opere non necessarie, fatta eccezione per l’impermeabilizzazione del terrazzo -<br />
cosa possiamo fare per contrastare questa iniziativa, quanto vale la nostra quota maggioritaria<br />
dei millesimi. Le opere accessorie di abbellimento dell’edificio come vanno concordate?<br />
L’eventuale proposta di sostituire il terrazzo con un tetto e quindi con un notevole aumento<br />
della spesa può essere rifiutata?<br />
M. P.<br />
Anche se si tratta di condominio cosiddetto minimo perché formato da due soli condomini, le<br />
delibere devono essere adottate, con la prevista maggioranza, dall’assemblea ritualmente<br />
convocata; il lettore, pertanto, in quanto titolare di una quota superiore al 50%, può<br />
legittimamente opporsi all’esecuzione di lavori non urgenti. In particolare, la delibera di<br />
sostituire il lastrico solare comune con il tetto dev’essere adottata all’unanimità, pena nullità.<br />
INQUILINO TRASCURATO<br />
Ad aprile 2011 ho affittato il mio appartamentino per uso abitativo con contratto regolare e<br />
relativa registrazione, 4+4. Il condomino ha proceduto al pagamento con regolarità entro il 5<br />
del mese dell'importo dovuto come riportato sul contratto di 520 euro con esclusione delle<br />
spese condominiali il primo mese. Sono circa 3 mesi che non rispetta la data del pagamento<br />
dovuto adducendo scuse varie, il risultato è che paga ma con un "ritardo puntuale" di 2-3<br />
settimane. Inoltre ho ricevuto decise lamentele da altri condomini riguardo alla scarsa cura da<br />
parte dell'inquilino dell'appartamento in termini di igiene e pulizia. Sul contratto sono state<br />
riportate alcune clausole recessorie tra cui il ritardo nel pagamento e l'obbligo di mantenere<br />
l'appartamento con dignità e cura. La domanda è: Ci sono i termini per rientrare il possesso<br />
dell'appartamento? Se si come agire nel massimo della discrezione e rispetto delle persone?
L. Z.<br />
Il mancato pagamento del canone alla prevista scadenza comporta che il locatore possa agire<br />
con un’azione di sfratto per morosità, mentre la violazione delle altre clausole contrattuali<br />
legittima un’azione di risoluzione per inadempimento, in entrambi casi con l’intervento del<br />
giudice.<br />
VIOLAZIONE DEL DIVIETO DI PARCHEGGIO<br />
In una delle prime riunioni condominiali - il palazzo è di recente costruzione - è stato<br />
deliberato, all'unanimità, di vietare il parcheggio delle auto lungo il suo perimetro che poi da<br />
accesso al portone d'ingresso. La strada non ha sbocchi d'uscita. La via di accesso è la stessa<br />
di quella d'uscita. C'è un ampio parcheggio comunale, frutto della concessione stipulata tra<br />
costruttore e comune. Nel mentre i condomini non sostano dinanzi al portone come deliberato<br />
in assemblea, sono gli altri dei palazzi vicini che lo fanno. Cosa bisogna fare? C'è un dispositivo<br />
legislativo che impedisca questo incivile comportamento?<br />
A.<br />
Il condominio può, in persona dell’amministratore, adire le vie legali per far cessare l’abuso,<br />
avendo cura di documentarlo adeguatamente.<br />
OCCUPAZIONE PERMANENTE SPAZIO COMUNE<br />
Ho acquistato in primavera un appartamento al mare al piano terra di un edificio<br />
quadrifamiliare su due piani. L'edificio è inserito in un complesso di 12 appartamenti con molta<br />
area a verde. Non è stato mai formato un Condominio quindi ognuno dei proprietari storici si è<br />
fatto una legge per conto suo ed occupa gli spazi comuni secondo un diritto di "primogenitura".<br />
Nell'atto di acquisto è scritto che l'appartamento è delimitato su tre lati da spazio di isolamento<br />
mentre il terzo lato dà su appartamento di terzi. Il mio appartamento, nella parte posteriore,<br />
affaccia con due finestre (quella del bagno e quella della camera da letto) su una striscia di<br />
terreno di circa 1,50 metri il cui secondo lato è costituito dal muro di cinta. Orbene il<br />
proprietario di uno dei due appartamenti al piano superiore ha depositato, nella suddetta<br />
striscia e davanti alle mia finestre, 4 biciclette ed una canoa. All'invito a rimuovere quanto<br />
depositato, il suddetto ha dichiarato che anche quella striscia di terreno è proprietà comune e<br />
che quindi non avrebbe proceduto a rimuovere detti oggetti. Come posso "convincere" questo<br />
signore che non può occupare spazi non di pertinenza? Ed inoltre esiste un diritto alla privacy<br />
sotto le finestre?
D.<br />
Il condomino non può occupare stabilmente gli spazi comuni con cose di sua pertinenza perché<br />
così facendo ne altera la destinazione (primo comma art. 1102 c.c.). Poiché non è mai stata<br />
formalizzata la costituzione del condominio, condominio che però esiste di fatto, il lettore può<br />
convocare l’assemblea dei condomini per cercare di trovare una soluzione che consenta di<br />
conciliare il suo diritto alla riservatezza con l’esigenza di trovare una sistemazione a biciclette e<br />
canoa.<br />
LOCAZIONE E DISDETTA<br />
Io e mio marito abbiamo preso in affitto un appartamento 4 anni fa: il proprietario ci ha fatto<br />
un contratto 4+4. Visti gli ottimi rapporti che avevamo con il proprietario gli abbiamo dato la<br />
disdetta in modo informale durante una cena a casa loro, senza lettera di preavviso. Noi ora<br />
abbiamo acquistato casa in un altro comune ma il vecchio affittuario vuole lo stesso i 3 mesi di<br />
affitto pagato (erano 6 ma 3 li abbiamo vissuti all’interno dell’immobile). Il punto è che prima<br />
di andarcene eravamo d'accordo di trovare entrambi dei nuovi inquilini cosi da occupare subito<br />
la casa senza che noi dovessimo pagare mutuo e affitto insieme ma il proprietario non ha mai<br />
cercato nessuno continuando a chiederci i soldi noi e in più quando io gli trovavo qualcuno non<br />
gli andava mai bene. Ora per noi è diventato impossibile pagare mutuo e affitto insieme ma<br />
nonostante facciamo i salti mortali per fargli avere i soldi anche se in ritardo lui ora ci ha<br />
chiesto pure le spese condominiali fino al momento che abbiamo lasciato casa. Mio marito fa il<br />
carabiniere in un altra città e ho sentito dire che per le Forze dell’Ordine i mesi di preavviso<br />
cambiano visto che sono costretti spesso a spostamenti.<br />
I.<br />
L’art. 1613 c.c. stabilisce che gli impiegati delle pubbliche amministrazioni possono,<br />
nonostante patto contrario, recedere dal contratto nel caso di trasferimento, purché questo<br />
non sia stato disposto su loro domanda. In tale ipotesi il recesso ha effetto dal secondo mese<br />
successivo a quello in corso alla data della disdetta.<br />
LOCAZIONE E SPESE CONDOMINIALI<br />
Sono in affitto in un mini appartamento semiarredato. Il resoconto delle spese condominiali<br />
l’amministratore a chi lo deve mandare? Al conduttore o al proprietario? L’amministratore non<br />
mi manda il conto delle spese condominiali, il conto lo manda al proprietario, il quale<br />
proprietario non lo manda a me; per cui, io risulto perennemente moroso. C’è un art. del
codice civile, che regolamenta questo?<br />
G. S.<br />
L’amministratore è tenuto ad inviare il rendiconto delle spese condominiali al condomino-<br />
locatore, essendo questi, per legge, il soggetto tenuto al pagamento dei contributi<br />
condominiali. Di fatto, in base a specifica clausola contenuta nel contratto di locazione, a<br />
pagare è il conduttore, che ha il diritto di esigere dal locatore la documentazione giustificativa<br />
del richiesto importo. Nella situazione prospettata dal lettore, quindi, ad essere in mora non è<br />
lui ma il locatore.<br />
RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE TERRAZZA A LIVELLO<br />
Vorrei sapere con certezza se c'è una norma e sentenze che regolano in maniera inequivocabile<br />
la ripartizione delle spese del balcone di casa mia che è la copertura del patio dell'abitazione<br />
sottostante e che è il proseguimento di un terrazzo che funge da lastrico solare di un altro<br />
appartamento sempre sottostante al mio. Orbene, sono state rifatte le facciate nel mio<br />
condominio e in corso d'opera il direttore dei lavori si è accorto, su sollecitazione dei Proprietari<br />
dell'appartamento sottostante al mio che dal mio terrazzo, nonché, dal mio balcone<br />
pervenivano grosse infiltrazioni e che era urgente rifare la guaina e il pavimento onde evitare<br />
ulteriori danni sia al patio sottostante che all'abitazione di cui sopra. Io ho dato l'assenso ai<br />
lavori dicendo che la metà delle spese le avrebbero dovute sostenere i proprietari sottostanti?<br />
vorrei avere un autorevole parere in merito,<br />
D.<br />
Se la terrazza a livello funge da copertura del sottostante patio, la sua disciplina è assimilabile<br />
a quella del lastrico solare di uso esclusivo, per cui la relativa spesa va ripartita in ragione di<br />
un terzo a carico del proprietario della terrazza e di due terzi a carico del proprietario del patio,<br />
ai sensi dell’art. 1126 c.c.<br />
INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ E PIANO TERRA<br />
Mia mamma (molto anziana) è proprietaria di un appartamento al piano terra (in un<br />
condominio) dove c'è molta umidità, a causa do un'infiltrazione che viene da fuori. Il<br />
condominio non vuole partecipare alle spese di ristrutturazione o bonifica dell' appartamento,<br />
dice che il problema è suo, è giusto questo? Mi spiego con un esempio: se il proprietario<br />
dell'ultimo piano ha un'infiltrazione dal tetto siamotutti chiamati a partecipare, e se il problema<br />
e di sotto non è così? Mi sembra un po' strano. Che si può fare?
G.<br />
La Cassazione (sentenza n. 5085 del 9/3/2006) ha statuito che, per il combinato disposto degli<br />
artt. 1117 e 840 c.c., il sottosuolo, ancorché non espressamente menzionato dall'art. 1117 c.c.<br />
fra le parti comuni dell'edificio, dev'essere considerato di proprietà comune a tutti i condomini,<br />
a meno che il titolo non disponga altrimenti. Pertanto, in difetto di una contraria indicazione<br />
contenuta negli atti di acquisto o nel regolamento condominiale, se si dimostra che le<br />
infiltrazioni provengono dal sottosuolo dell’edificio, tenuto a farsi carico della spesa occorrente<br />
alla loro eliminazione è il condominio. Il lettore può invitare l’amministratore ad assumere le<br />
opportune iniziative, per rivolgersi al giudice qualora la richiesta dovesse cadere nel vuoto.<br />
OCCUPAZIONE DI IMMOBILE<br />
La mia povera zia, invalida al 100 % ed incapace di badare a se stessa, aveva una badante<br />
extracomunitaria, regolarissima ed assicurata, che dormiva con lei (tutto secondo<br />
contrattoregolare). Ora mia zia è morta e la badante non vuole lasciare la casa. Tenendo<br />
presente che ancora non le ho dato la liquidazione, se la badante continua ad abitare la casa di<br />
mia zia, che cosa devo fare? Ovviamente io sono l'erede.<br />
C. P.<br />
Se la badante non rilascia spontaneamente l’abitazione, l’erede può, attraverso un avvocato,<br />
intraprendere un’azione di rivendicazione per entrare in possesso dell’immobile.<br />
SERVITU’ E SPESE<br />
Ho comprato 6 mesi fa, in un condominio (un parco), un attico a cui si accede da una via che è<br />
strada pubblica. All'atto della lettura del rogito ho sentito che acquistavo l'attico con tutti i<br />
diritti di servitù di fatto e precostituiti che erano stati riservati alla particella ed al condominio<br />
su di essa costruito. Prima di firmare, mi feci spiegare di cosa si trattava ed il notaio mi ha<br />
chiarì, che sebbene io accedessi al mio attico dalla via pubblica M. attraversando la strada di<br />
metri 10 di larghezza, avevo, in virtù dei succitati diritti precostituiti, diritto di accesso a piedi e<br />
con la macchina, per immettermi su una strada pubblica C. parallela a via M., attraverso il<br />
viale di un altro condominio. Ultimamente, il nuovo amministratore del parco ha fatto chiudere,<br />
giustamente, la proprietà del parco con due cancelli automatici consegnandomi telecomando e<br />
chiave dei due cancelli automatici e, nel frattempo, a mezzo raccomandata, mi ha fatto<br />
pervenire un'offerta di partecipazione alle spese, sostenute e che si sosterranno, del<br />
condominio parco S. del 20%. Contattato telefonicamente, gli ho proposto che volevo pagare il
giusto e quindi di far fare la tabella dei millesimi a me spettanti per i lavori ordinari e per il<br />
consumo di energia dei cancelli e delle lampade notturne nel viale. Mi ha risposto che non<br />
esiste ne si può fare la tabella dei millesimi per il diritto di servitù e che io al limite posso solo<br />
fare una controfferta e vedere poi se l'assemblea accetta questa controfferta. E' esatto quello<br />
che dice questo amministratore e cioè che non si possono fare le tabelle millesimali sul diritto<br />
di servitù? Se così fosse, poiché la richiesta del 20% su 26 appartamenti del parco mi sembra<br />
esorbitante cosa posso fare e come mi devo regolare?<br />
M. E.<br />
La ripartizione in millesimi è prevista dalla legge per gli edifici condominiali. Nulla vieta, però,<br />
che le parti affidino a un tecnico scelto di comune accordo la messa a punto di un prospetto<br />
che determini la misura della spesa a carico di ciascuna, ai sensi del terzo comma dell’art.<br />
1069 c.c. Piuttosto, però, che affrontare una spesa che graverebbe sul lettore in ragione del<br />
50%, in quanto titolare del fondo dominante, appare preferibile, come indicato<br />
dall’amministratore, fare una controproposta al condominio.<br />
ESTINZIONE DELLA SERVITU’<br />
La casa di mio padre in montagna è gravata per quanto riguarda la scala interna da una<br />
servitù di passaggio da parte di un mio zio (fratello di mio padre) perché quando nel lontano<br />
1950 divisero l’abitazione era l’unico modo per accedere alla loro parte di abitazione. Tenga<br />
presente che la scala è nell’interno della nostra proprietà e successivamente mio zio ha<br />
costruito una parte di abitazione aggiuntiva creando una scala interna che gli permette di<br />
entrare nella parte di abitazione che fu ricevuta in eredità. Io oggi penso che la servitù di<br />
passaggio sia decaduta in quanto non c’è più la necessità di passare sulla proprietà altrui per<br />
accedere alla propria abitazione. Cosa ne dice? Penso nella maniera giusta? E se sì, come si fa<br />
a rendere ufficiale questo nuovo stato di cose?<br />
M.<br />
L’art. 1074 c.c. stabilisce che il venir meno dell’utilità della servitù non la estingue se non<br />
decorsi venti anni dall’ultimo utilizzo. Se si vuole formalizzare lo stato di fatto che si è creato in<br />
seguito alla costruzione dell’altra scala, le parti possono, di comune accordo, far redigere, e<br />
trascrivere presso l’Agenzia del territorio, un atto notarile col quale il titolare del fondo<br />
dominante rinuncia all’esercizio della servitù.<br />
VANO SCALE E IMMISSIONI RUMOROSE
Da oltre 12 anni abito in un appartamento lasciato in eredità ai miei genitori, una casa con<br />
piano superiore adibito a civile abitazione da me abitato con moglie e due bambine, mentre il<br />
piano inferiore ereditato da altra persona è di uso commerciale; I locali erano di unica<br />
proprietà, utilizzati "piano Superiore" per la civile abitazione, mentre il "piano inferiore" era<br />
adibito a Molino di grano e successivamente a magazzino, con un piccolo orto pavimentato in<br />
cemento. Al piano Superiore siaccede da una scala esterna all'aperto aggettante sull'orto<br />
munita di ringhiera passamano in ferro. Dopo aver ereditato la struttura, il piano Superiore è<br />
stato da sempre da me abitato, mentre chi ha ereditato il piano inferiore compreso l'orto, ha<br />
affiatato il locale per uso commerciale "negozio di abbigliamento da lavoro", successivamente è<br />
stato sfitto per un lungo periodo, e da qualche mese è stato aperto dalla figlia del proprietario<br />
come circolo privato "bar e sala giochi", nell'orto di circa 20 mq dove c’è il vano scala<br />
all'aperto, è stato montato un piccolo gazebo. L'orto è oggi utilizzato con dei tavolini "bar"<br />
dove consumano e giocano a carte, qui tutti i giorni (o quasi) nel giocare a carte gli avventori<br />
oltre a parlare con toni molto alti, urlano è hanno un linguaggio molto forte, parlano male con<br />
"parolacce forti" e "bestemmie" al punto che alcune volte sono dovuto intervenire<br />
personalmente a chiedere agli avventori un pò di decenza nel comportamento. Vorrei sapere:<br />
1) Quale delle parti deve modificare la "visibilità" del vano scala per evitare che siano visibili gli<br />
avventori del bar, e le persone che entrano ed escono da casa mia. 2) Trattandosi di locale<br />
commerciale dovrei continuare a subire le urla e parolacce degli avventori del bar o cosa potrei<br />
fare in merito?<br />
via mail<br />
Il proprietario del vano scale non ha alcun obbligo d’intervenire per sottrarlo alla vista degli<br />
avventori del bar. Quanto alle immissioni rumorose, se queste superano la normale tollerabilità<br />
di cui all’art. 844 c.c. se ne può chiedere al Giudice la riconduzione nella norma.<br />
INFILTRAZIONI E ASSICURAZIONE<br />
Ho un alloggetto in montagna che ha subìto notevoli danni da un'infiltrazione d'acqua causata<br />
da una copiosa perdita dell'alloggio soprastante. L'amministratore condominiale ha provveduto<br />
a sporgere denuncia all'assicurazione del condominio. L'assicurazione, a fronte di una perizia,<br />
ci propone un risarcimento che tiene conto del "degrado d'uso" e quindi non copre interamente<br />
le spese di ripristino dell'alloggio. Possiamo rivalerci, per la parte mancante, sul condomino che<br />
ha causato il danno? Quali sono i documenti da produrre? E' necessaria una causa giudiziaria<br />
se non si addiviene a una pacifica conciliazione? In caso di vittoria della causa giudiziaria chi<br />
paga il nostro legale?
M. O.<br />
Se il condomino che ha subìto il danno giudica insufficiente l’indennizzo offerto<br />
dall’assicurazione, può accettarlo a titolo di mero acconto, riservandosi per iscritto di agire nei<br />
confronti del vicino per il pagamento della differenza. Non è detto che, in caso di esito<br />
favorevole della causa, la parte soccombente venga condannata al pagamento delle spese di<br />
lite, potendo queste essere compensate fra i contendenti, in tutto o in parte.<br />
RINUNCIA AL CONDOMINIO<br />
Vorrei sapere se si può ottenere il distacco dal condominio per gravi problemi finanziari.<br />
I. P.<br />
Purtroppo no, dal momento che il secondo comma dell’art. 1118 c.c. stabilisce che il<br />
condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al contributo nelle spese<br />
per la loro conservazione. Può, semmai, ricorrendone i presupposti, rinunciare al servizio<br />
comune di riscaldamento, ma anche in questo caso sarebbe tenuto a contribuire a una parte<br />
della spesa.<br />
VIOLAZIONE DI DOMICILIO<br />
Sono proprietaria di un negozio affittato ad un inquilino che svolge l'attività di bar. Su<br />
insistenza dell'inquilino ho provveduto a cambiare le serrande, lavoro molto complicato e<br />
costoso (a mio carico) . L'inquilino ha concesso alla ditta di procedere con i lavori solo nei<br />
giorni di chiusura per ferie della propria attività. Recatami sul posto per accertarmi che la ditta<br />
fosse arrivata e all'opera, mi viene riferito che l'inquilino è partito per le ferie e ha lasciato le<br />
chiavi al portiere il quale aveva il compito di aprire, e nei ritagli di tempo eventualmente<br />
controllare. Al che, vista l'ingente somma a cui stavo andando incontro mi sono fermata nel<br />
negozio ad osservare i lavori che procedevano come da preventivo approvato, ma soprattutto<br />
per tutelare la mia proprietà e l'attività dell'inquilino stesso (arredi e vari). La sera ricevo una<br />
telefonata dall'inquilino (avvisato penso dal portiere) che al ritorno dalle "sue" vacanze mi<br />
invierà lettera d'avvocato con denuncia per violazione di domicilio. Ora, cosa succederà, quanti<br />
anni di prigione dovrò scontare?<br />
F. Z.<br />
Se il lettore è entrato nel bar clandestinamente, con inganno o contro la volontà del portiere<br />
che in quel periodo aveva il diritto di escluderlo, è imputabile del reato di violazione di
domicilio, punita dall’art. 614 c.p. con la reclusione da sei mesi a tre anni. La circostanza,<br />
infatti, che sia proprietario del locale, e che in quanto tale abbia il diritto di accedervi per<br />
controllare l’esecuzione dei lavori di cui è tenuto a farsi carico, non lo autorizza ad entrare in<br />
detto locale senza il consenso del conduttore.<br />
VENDITA E VIZI<br />
Ho appena venduto un appartamento in un condominio. Adesso il nuovo proprietario e<br />
l'agenzia immobiliare mi accusano di non averli detto che il tetto è in eternit, anche se io l'ho<br />
detto all'Agenzia ma non c'è niente di scritto. Il tetto è ben visibile e non è coperto nè<br />
ricoperto. E' un vizio occulto?<br />
T.<br />
Il venditore è obbligato, ai sensi dell’art. 1490 c.c., a garantire che la cosa venduta sia immune<br />
da vizi che la rendono inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo<br />
apprezzabile il valore. La garanzia non è dovuta, precisa l’art. 1491 c.c., se il compratore<br />
conosceva i vizi della cosa o se questi erano facilmente riconoscibili: circostanza, questa, che<br />
dev’essere provata dal venditore.<br />
INFERRIATE E VEDUTA<br />
Sono proprietario da circa 40 anni di un immobile in bifamiliare al piano terra con<br />
ingressoindipendente che sulla parte tergale ha un giardino. Al piano superiore (anche lui con<br />
accesso indipendente) c'è un altro proprietario le cui finestre (alte circa 1,50 e larghe circa<br />
2,20) si affacciano sul mio giardino. Da quando la casa è stata costruita (circa 40 anni fa) le<br />
finestre al piano primo erano dotate di inferriate. Il mio vicino invece l'anno scorso<br />
ristrutturando casa ha tolto le inferriate. Premetto che la mia casa è più sporgente rispetto a<br />
queste finestre di circa 3 metri e davanti ho il giardino con un piccolo manufatto destinato a<br />
forno. Se con le inferriate il mio vicino aveva solo una visione frontale sulla mia proprietà<br />
configurandosi dunque a mio parere la finestra come luce ora ha una vera e propria veduta<br />
così come definita dall'art 900 c.c cioè ora il mio vicino può guardare non solo di fronte, ma<br />
anche obliquamente e lateralmente, e il mio fondo risulta così soggetto ad una visione globale.<br />
Può inoltre affacciandosi sul mio tetto e anche gettarvi oggetti. Posso intimare al mio vicino di<br />
rimettere le inferriate e se sì in base a quale articolo?<br />
C.<br />
Se le inferriate esistevano da più di venti anni, e distano meno di 75 centimetri dalla
sottostante abitazione (art. 906 c.c.), il proprietario di questa può pretendere che vengano<br />
ripristinate ai sensi dell’art. 1061 c.c. In ogni caso il vicino non può gettare oggetti nel<br />
sottostante giardino di cui non sia proprietario.<br />
POZZO E RISTORANTE<br />
Gestisco un ristorante di cui è proprietario il Comune. Il ristorante si trova dentro<br />
l'associazione del tiro a volo vi è anche un pozzo artesiano dove dovremmo utilizzare l'acqua<br />
per l'irrigazione dell'abbellimento esterno che io ho creato e per gli scarichi dei wc; per il resto<br />
abbiamo l'acqua potabile ma il fatto è che la società si è impadronita del pozzo mettendo una<br />
serratura e non ci apre per dispetto l'acqua del pozzo artesiano e il Comune dice che non può<br />
fare nulla e sono da venerdì senza acqua. E' legale?<br />
C.<br />
Se il pozzo appartiene all’associazione di tiro a volo, il gestore del ristorante non può<br />
pretendere di usufruirne. Se però lo utilizzava da più di un anno, dimostrando la circostanza<br />
può rientrarne in possesso esperendo un’azione di reintegrazione per il tramite di un avvocato,<br />
salvo a restituirlo all’avente diritto all’esito del giudizio di merito. Se invece il pozzo era in<br />
comunione tra Comune e associazione, e il suo utilizzo era stata inserito nel contratto relativo<br />
al ristorante, il gestore può pretendere di essere manlevato dal Comune.<br />
QUORUM ASSEMBLEARE<br />
A chi compete verificare che il dettato del 3° comma dell'art. 1105 del c.c. (Per la validità delle<br />
deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente<br />
informati dell'oggetto della deliberazione) sia stato osservato? Rientra nei poteri del presidente<br />
di assemblea, mancando qualche condomino, qualora non venga prodotta documentazione<br />
adeguata da parte dell'amministratore (attestante l'avvenuta informazione di "tutti"), chiudere<br />
la medesima, non essendovi i presupposti per la validità delle deliberazioni? Se non lo facesse,<br />
potrebbe essere accusato davanti al giudice di "omesso controllo"? Qual è l'orientamento della<br />
giurisprudenza in proposito?<br />
L.<br />
La regolarità della convocazione dell’assemblea dev’essere verificata dal presidente della<br />
stessa. Se si accerta il mancato raggiungimento del quorum ai fini della validità della<br />
costituzione dell’assemblea, la circostanza dev’essere messa a verbale dal segretario e la<br />
seduta non si può aprire. Se invece l’assemblea è validamente costituita ma non si raggiunge il
quorum sufficiente affinché una determinata delibera possa essere validamente adottata,<br />
l’assemblea non può assumerla e se lo fa la decisione è suscettibile d’impugnazione.<br />
PIANTE SU AREA COMUNE<br />
Nel piccolo condominio dove vivono i miei genitori l’accesso, dal cancello sulla strada al<br />
portone d’ingresso, avviene attraverso una piccola parte comune costituita da uno slargo ed<br />
alcuni gradini che portano ad un vano coperto prospicente il portone vero e proprio. Sia nello<br />
slargo che nel vano coperto sono state poste alcune piante ornamentali dai miei genitori che si<br />
occupano in proprio, autonomamente e senza alcun onere a carico degli altri condomini, della<br />
loro cura e manutenzione assicurando un evidente miglioramento estetico ed abbellimento alla<br />
parte comune anche in considerazione della tipologia di piante in questione (cicas ed<br />
aspidistra). Essendo i miei genitori fra i primi acquirenti di appartamento nel condominio,<br />
hanno inteso tale azione quale spontaneo atto di cura e abbellimento del sito ponendolo in<br />
essere fin dal loro insediamento. Tale azione, che non altera ne’ limita la completa disponibilita’<br />
della parte comune agli altri condomini, e’ stata condivisa ed accettata di buon grado dalla<br />
totalita’ – meno uno, purtroppo – dei rimanenti condomini con i quali si intrattengono, peraltro,<br />
rapporti di ottimo vicinato. Il condomino contrario sostiene che le parti comuni non possono<br />
essere utilizzate per depositare oggetti appartenenti ai condomini con evidente e pretestuosa<br />
negazione dell’abbellimento effettivo e condiviso dagli altri. I miei genitori sono tenuti a<br />
rimuovere le piante?<br />
V. P.<br />
Se, come scrive il lettore, le piante non impediscono agli altri condomini di fare pari uso,<br />
secondo il loro diritto, della parte comune su cui insistono, la loro presenza è legittima, in<br />
quanto finalizzata all’abbellimento, e quindi alla valorizzazione dell’edificio.<br />
TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO E MODIFICA TABELLE MILLESIMALI<br />
Ho condonato un sottotetto che da locale di sgombro è diventato abitazione con tanto di<br />
abitabilità e agibilità.<br />
1) ho diritto ad installare sulla facciata condominiale, con un modestissimo impatto estetico, i<br />
tubi del gas e dell'acqua?<br />
2) le tabelle millesimali giustamente dovranno essere aggiornate, il costo della revisione va<br />
ripartito fra tutti o lo devo sostenere solo io?<br />
M. C. M.
La posa in opera di cavi e tubi sulla facciata condominiale è legittima, trattandosi di assolvere<br />
ad esigenze primarie. Poiché la revisione delle tabelle millesimali è conseguenza della modifica<br />
introdotta da un condomino, è questi a doversi far carico della relativa spesa. Preferibile che<br />
l’elaborato venga predisposto da un tecnico designato dall’assemblea.<br />
OSTRUZIONE PASSAGGIO<br />
Da qualche mese sono stato nominato Amministratore di Condominio e nello stesso tempo<br />
sono un condomino. Il nostro problema è che da 6 mesi c’è un auto senza assicurazione è<br />
parcheggiata (davanti al suo Garage) all’interno della area condominiale, dove ostacola<br />
l’ingresso secondario di un condomino. Nel regolamento condominiale dice: "è vietato<br />
parcheggiare in cortile qualsiasi tipo di veicolo senza autorizzazione; i "signori inquilini",<br />
affittuari delle autorimesse, sono pregati di non lasciare l'auto parcheggiata fuori dal box; non<br />
si può parcheggiare nessun tipo di motociclo. Per 2 volte mi sono rivolto sia al proprietario che<br />
all’inquilino verbalmente e cortesemente di spostare la macchina e posizionarla in garage per<br />
non ostacolare l’ingresso di altri condomini, la loro risposta dell’inquilino è stata che il garage è<br />
pieno di attrezzature del lavoro e non sa dove metterle, il proprietario mi rimanda al lunedì lo<br />
spostamento dell’Auto. I vigili e carabinieri mi hanno risposto che in una area privata non<br />
possono intervenire. Adesso pensavo di effettuare una diffida con una raccomandata A/R. A chi<br />
mi posso rivolgere per risolvere per la rimozione dell’auto?<br />
G. S.<br />
Se il condomino disattende l’invito a rimuovere l’autovettura che ostruisce il passaggio,<br />
l’amministratore può rivolgersi al giudice attraverso un avvocato.<br />
SERVITU’ E SPESE<br />
Le chiedo un parere in materia di “servitù fognaria”: faccio parte di un condominio di 12 villette<br />
a schiera costruite nel 1994. Oggi i condomini di altre villette a schiera, costruite nella strada<br />
sottostante alle nostre, ci chiedono di effettuare e pagare i lavori di ripristino del manto<br />
stradale della strada privata di accesso alle loro autorimesse nella parte in cui ha ceduto:<br />
lamentano che, poiché le loro abitazioni erano preesistenti alle nostre, per permettere il<br />
passaggio della nostra conduttura fognaria per allaccio alla conduttura comunale il costruttore<br />
ha dovuto necessariamente “tagliare” il manto stradale esistente ripristinando comunque la<br />
situazione iniziale. Tale “taglio” ha indebolito l’asfalto che ha ceduto lungo tutta la linea che<br />
attraversa la loro strada. Dando quindi per scontato che esista una “servitù fognaria” (non<br />
abbiamo ancora reperito nessuna documentazione in proposito, ma non sapremmo<br />
eventualmente che altra normativa applicare) è giusto che i lavori e le spese spettino
totalmente al nostro condominio? Oppure la spesa potrebbe essere ripartita in parti uguali? O<br />
addirittura spettare tutta all’altro condominio essendo stato il danno causato non da problemi<br />
strettamente attinenti alla tubatura (perdite o usura) ma dal continuo passaggio degli altri<br />
condomini che accedono alle loro autorimesse?<br />
A. P.<br />
Se il lamentato inconveniente è stato determinato in sede di costituzione della servitù, la spesa<br />
grava sul condominio di cui fa parte il lettore, ai sensi del secondo comma dell’art. 1069 c.c.<br />
Se invece il danno è riconducibile all’uso che della strada è stato fatto dai condomini delle<br />
sottostanti costruzioni, sono questi a dover sostenere la relativa spesa.<br />
DANNI DA ALLAGAMENTO<br />
A giugno 2011 ho iniziato i lavori di rifacimento dell'appartamento (pavimenti, tubi sottostanti,<br />
smontaggio termosifoni) e ho avvertito l'amministratore del tutto. A inizio luglio senza<br />
preavviso hanno pompato acqua nell'impianto di riscaldamento del condominio con<br />
conseguente fuoriuscita della stessa dalla mie tubature sprovviste di valvola, al piano<br />
sottostante il condomino era in vacanza quindi si è allagato tutto l'appartamento, a fine luglio è<br />
arrivata la denuncia (brevi manu, non raccomandata) con il rimborso di tutti i danni<br />
(computer, mobilio, impianto elettrico e pensione in albergo per 3 persone in quanto<br />
appartamento inagibile) ora per il risarcimento posso rivalermi su una errata manutenzione<br />
della società di ristrutturazione o sull'amministratore che non ha avvertito dell'anticipata<br />
apertura dell'impianto di riscaldamento?<br />
D. C.<br />
Se l’amministratore, nonostante fosse stato informato che i tubi dell’appartamento sarebbero<br />
stati scollegati, ha fatto immettere acqua nell’impianto provocando i lamentati danni, è a<br />
questi che va indirizzata la richiesta risarcitoria. Se poi la ditta incaricata dei lavori era stata a<br />
sua volta messa al corrente della circostanza dall’amministratore, questi potrà rivalersi nei suoi<br />
confronti, con il condomino legittimato ad agire direttamente anche contro la stessa impresa.<br />
ESERCIZIO DELLA SERVITU’<br />
Sono proprietario di un appartamento in un condominio di 5 appartamenti. I contatori<br />
dell'acqua sono situati fin dalla costruzione del condominio in uno spazio largo tre metri e<br />
lungo dieci, sottostante i balconi, che è di proprietà privata di uno dei condomini che ha anche<br />
la maggioranza dei millesimi. Attualmente questo condominio è privo di amministratore perchè
il vecchio amministratore ha comunicato con A.R. agli altri comproprietari le sue dimissioni.<br />
Fino a due anni fa si accedeva, liberamente, per la lettura o la chiusura dei contatori<br />
dell'acqua, dallo spazio antistante il portoncino di ingresso alla cassa scale. Questo spazio ci fu<br />
chiesto, solo verbalmente, di essere chiuso, per motivi di sicurezza, perchè si poteva accedere<br />
liberamente nella parte posteriore del giardino che era sempre buia, con ringhiera e porta con<br />
lucchetto e già allora non ci fu consegnata alcuna chiave. Da allora, per poter procedere alla<br />
lettura dei contatori o alla chiusura dell'acqua, bisogna chiamarlo per far aprire il cancello e<br />
procedere alle operazioni da fare. Questo condomino, senza dire nulla a nessuno e senza una<br />
assemblea condominiale, ultimamente ha tagliato il muro condominiale, che separava il<br />
condominio dalla strada, di circa tre metri ed al posto di esso vi ha installato un cancello<br />
scorrevole con chiusura ed è il solo a tenere la chiave. Per la lettura dei contatori anche<br />
stavolta, oltre a ricordargli che non poteva inglobare in sua proprietà esclusiva parte del muro<br />
di cinta che era condominiale gli è stata chiesta la chiave ma anche stavolta la risposta è stata<br />
negativa. La creazione di questo cancello scorrevole ha il duplice scopo di non far parcheggiare<br />
in quel tratto e la creazione di un posto macchina sotto il balcone in quello spazio di metri tre.<br />
Cosa si può fare? In caso estremo e cioè se continuasse a non voler dare nessuna chiave è<br />
possibile costringerlo a spostare i contatori sul muro condominiale che separa la strada dal<br />
condominio? In questo caso però sorge un altro problema e cioè che i contatori li andrebbe<br />
sicuramente a posizionare sui ultimi 80 cm. ai lati del cancello di ingresso alla cassa scale e<br />
non sui precedenti tre metri agli 80 cm. di muro condominiale perchè ci direbbe sicuramente<br />
che danno fastidio al cancello scorrevole che ha ultimamente creato.<br />
S. R.<br />
L'amministratore dimissionario è tenuto ad esercitare le sue funzioni fino a quando non venga<br />
sostituito da un altro amministratore, a meno che non risulti una contraria volontà dei<br />
condomini, espressa attraverso una delibera assembleare. Il secondo comma dell’art. 1067 c.c.<br />
stabilisce che il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a<br />
diminuire l’esercizio della servitù o a renderlo più incomodo, per cui se l’amministratore<br />
dimissionario non interviene non resta che rivolgersi al giudice per costringere il condomino a<br />
consegnare una copia della chiave del cancello di accesso all’area in cui sono collocati i<br />
contatori.<br />
LOCAZIONE E PERTINENZE<br />
Sono proprietario di due appartamenti, entrambi con due pertinenze: cantina e posto auto<br />
all'interno del garage condominiale (garage che ho regolarmente frazionato e quindi ogni posto<br />
auto ha i suoi dati catastali identificativi). Sono entrambi affittati, e nei contratti di affitto ho<br />
riportato i soli dati catastali dell'appartamento e della cantina, ma non quelli del posto auto nel
garage condominiale. Ora uno dei due inquilini é deceduto, e l'altro vorrebbe avere la sua<br />
cantina e il suo posto auto, perché sono entrambi più grandi. Ritengo di doverlo notificare<br />
all'Agenzia delle Entrate, non solo perché sul 740 la dichiarazione riporta le rendite suddivise<br />
appartamento per appartamento, ma anche da un punto di vista giuridico, perché se un<br />
inquilino accidentalmente crea un grosso danno nella sua pertinenza, può dire che la cantina<br />
non é quella indicata sul suo contratto. Vorrei avere un Suo parere, e l'eventuale procedura da<br />
seguire per essere perfettamente in regola, perché vorrei tanto poter accontentare il mio<br />
inquilino.<br />
M. B.<br />
Se si prova che il conduttore ha causato un danno, egli è tenuto a risarcirlo indipendentemente<br />
dalle risultanze contrattuali. La situazione può essere regolarizzata comunicando all’Agenzia<br />
delle entrate lo scioglimento anticipato dell’attuale contratto (pagando la relativa imposta fissa)<br />
e registrando un nuovo contratto (la cui scadenza sarà ovviamente diversa da quella del<br />
precedente), comprendente le nuove pertinenze, individuate con i rispettivi dati catastali.<br />
APPALTO E VIZI DELL’OPERA<br />
Nel 1997 ho acquistato un nuovo appartamento in un condominio. Purtroppo si sono verificati<br />
problemi di infiltrazione d' acqua nelle terrazze e nelle parti comuni. L'impresa costruttrice nel<br />
2006 ha eseguito lavori per la sistemazione, che però non ha eseguito correttamente, infatti<br />
dopo i lavori di ripristino, il danno si è esteso oltre che altre terrazze ai garages sottostanti,<br />
cantine e corridoio. Richiamando l'impresa ora è disposta a contribuire alle spese per la<br />
sistemazione " a regola d'arte", con una partecipazione del 50%. Considerato che gli ultimi<br />
lavori sono stati eseguiti nel 2006 dall''impresa, il danno si è poi aggravato sempre a causa<br />
dell'impresa, questa è responsabile per altri 10 anni? Come si dovrebbero ripartire<br />
eventualmente la spese con i condomini? E' esatto dire per le parti comuni in millesimi, per le<br />
parti private dove si sono le terrazze ed i garage sottostanti al 50% ognuno? Cosa ci consiglia:<br />
un'azione legale oppure accettare il 50%? Se non si interviene velocemente ci possono essere<br />
seri problemi.<br />
G. D.<br />
L’impegno del costruttore di provvedere all’eliminazione dei vizi dell’opera implica il<br />
riconoscimento unilaterale dell’esistenza di questo vizio e dà vita ad un’obbligazione nuova<br />
rispetto a quella originaria di garanzia, svincolata dai termini di decadenza e di prescrizione di<br />
cui all’art. 1667 c.c. e soggetta, invece, all’ordinaria prescrizione decennale (Cass. 7/7/1995,<br />
n. 7495), prescrizione decorrente da quando interviene l’accordo fra le parti. Se l’entità delle
iparazioni non è molto elevata, piuttosto che avventurarsi in una causa è preferibile accettare<br />
le proposta dell’appaltatore, avendo cura di far seguire i lavori da un professionista designato<br />
dall’assemblea dei condomini. La spesa richiesta dalle riparazioni alle parti comuni va suddivisa<br />
fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (primo comma art. 1123 c.c.), mentre la<br />
spesa occorrente al rifacimento del solaio va ripartita in parti uguali fra i proprietari dei piani<br />
l'uno all'altro sovrastante, seguendo il criterio dettato dall'art. 1125 c.c.<br />
SUPERCONDOMINIO E DELIBERE<br />
La mia palazzina fa parte di un gruppo di altri condomini ubicati nello stesso quartiere. Si<br />
tratterebbe di un Supercondominio composto da circa 300 persone che esiste di fatto ma non<br />
giuridicamente in quanto sprovvisto di sede, di atto costitutivo e di organi esecutivi e<br />
deliberanti. Parecchi lavori che andrebbero eseguiti per la cura e la tutela delle proprietà<br />
comuni non si fanno per l’ostruzionismo di qualche condomino che, nell'ambito dell'Assemblea<br />
del proprio condominio, si oppone a che l'Assemblea stessa deliberi su talune problematiche<br />
che pure sono urgenti e dovrebbero essere affrontate nell'interesse di tutti. Così facendo<br />
otteniamo solo la svalutazione delle nostre proprietà. Esempio: c'è una vasta area che<br />
andrebbe bonificata al più presto perchè piena di spazzatura e sterpaglie. Area che d'inverno si<br />
allaga moltissimo diventando impercorribile e causando, tra l'altro, l'afflusso di parecchia<br />
umidità alle fondamenta del mio palazzo e delle altre palazzine che si affacciano sull'area<br />
stessa. Trattandosi della cura anche della mia proprietà, ho chiesto all'amministratore di<br />
raccogliere dei preventivi per portarli al vaglio dell'Assemblea del mio condominio ai fini della<br />
delibera necessaria per far iniziare i lavori. Una persona si oppone da anni perchè a suo dire la<br />
nostra Assemblea non sarebbe legittimata a deliberare su tematiche che riguardano anche<br />
altre palazzine, tematiche che dovrebbero essere affrontate, a suo dire, al di fuori della nostra<br />
Assemblea magari in pizzeria o in altro locale. Che ne pensa? Che fare?<br />
A.<br />
L’assemblea di uno dei condomìni facenti parte del supercondominio non può deliberare su<br />
argomenti riguardanti anche gli altri condomìni, per cui è necessario convocare l’assemblea del<br />
supercondominio: l’iniziativa può essere presa, ai sensi del secondo comma dell’art. 66 disp.<br />
att. e trans c.c., da ciascun condomino.<br />
RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE<br />
A Marzo 2011 ho stipulato un contratto regolare di affitto per uso abitativo in un appartamento<br />
condominiale, 4+4 e regolarmente firmato da ambo le parti e dal notaio competente che ha
provveduto alla registrazione. Da Marzo, come scritto sul contratto di affitto, pago<br />
regolarmente il canone di 670 euro comprensivo di spese condominiali. Il locatore, 18 giorni fa,<br />
mi convoca al suo studio richiedendomi di rientrare in possesso dell'appartamento per problemi<br />
gravi (entro il 20 di settembre 2011 è costretto a lasciare l'appartamento dove lui è andato ad<br />
abitare insieme alla moglie e un figlio minore). Premetto che alla stipula del contratto ho<br />
versato la somma di tre mensilità più le spese che mi spettavano per la registrazione del<br />
contratto, non solo, ma alla stipula dei contratti che ho dovuto necessariamente fare per luce,<br />
acqua, gas e cambio voltura ho versato a lui le differenze delle volture indicate nei contatori<br />
(tutto nero su bianco). Lui è assolutamente intenzionato a recedere dal contratto e rientrare da<br />
settembre in possesso dell'appartamento "obbligandomi" a trovarmene un altro in affitto. Io<br />
adesso mi trovo, insieme a mia moglie, in una situazione difficilissima poiché siamo senza soldi<br />
avendo arredata la casa presa in affitto da lui e per le migliorie apportate all'appartamento, per<br />
non parlare di tutti i problemi che dovrò affrontare tra: trasloco, disdetta e riapertura (se<br />
riuscirò a trovare un altro appartamento con affitto adatto alle mie tasche) dei contratti di luce,<br />
acqua e gas con i relativi costi, rifacimento dei documenti di residenza, carte di identità,<br />
nonché dei bollini da apporre sulla patente e sul libretto di circolazione della mia auto e,<br />
aggiungo, considerando una mia personale situazione familiare ed economica disastrosa, che la<br />
disperazione per questo grave problema da lui recato è quasi al limite. Prima domanda: come<br />
mi devo comportare? Può il locatore disdire il contratto di affitto 4+4 passati solo 5 mesi?<br />
Seconda domanda: se può farlo, posso richiedere la restituzione della caparra delle tre<br />
mensilità, delle spese contrattuali e un risarcimento in denaro per tutte le spese sostenute fino<br />
alla sua richiesta e per quelle che dovrò affrontare?<br />
B. F.<br />
Il locatore non può recedere dal contratto prima della scadenza, a meno che il conduttore non<br />
ponga in essere taluno dei comportamenti per i quali egli è legittimato a chiedere la risoluzione<br />
del rapporto.<br />
LOCAZIONE E IMPIANTO NON A NORMA<br />
Circa un anno dopo aver preso in locazione il nostro appartamento, ci siamo accorti che<br />
l'impianto elettrico non possedeva il filo di messa a terra, né risultava collegato all'impianto di<br />
messa a terra condominiale. Dal 2008 è fatto obbligo al conduttore, se richiesto, di certificare<br />
l'impianto elettrico come a norma secondo le leggi vigenti: peraltro, ci risulta che non si possa<br />
né vendere né locare un bene immobile senza questa certificazione. Avendo dato per scontato<br />
che l'impianto elettrico fosse a norma non ci siamo posti il problema, ma quando abbiamo<br />
sollevato la questione presso il proprietario esso si è (sino ad ora) rifiutato di adeguare<br />
l'impianto secondo legge, ben sapendo che i relativi oneri sarebbero stati interamente a suo
carico. La nostra domanda è: non tanto la mancata consegna del certificato (in quanto da noi<br />
non chiesto alla firma del contratto), quanto proprio il fatto che l'appartamento non fosse a<br />
norma sin dal primo giorno e da allora per circa un anno e mezzo, influisce sulla validità del<br />
contratto di locazione in quanto tale? Esistono estremi per invalidare il contratto per vizio<br />
sostanziale d'origine? Se così fosse, l'interruzione da parte nostra dell'erogazione del canone<br />
mensile potrebbe essere o strumentale all'operoso ravvedimento del conduttore, o necessaria<br />
per sostenere le spese del lavoro, che va comunque fatto per tutelare la sicurezza di chi abita<br />
o visita l'appartamento, nonché (ritengo) per allinearsi alle coperture assicurative condominiali,<br />
ove esistenti.<br />
Stefano B.<br />
Il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del canone, ai sensi<br />
del primo comma dell’art. 1578 c.c. Le parti potrebbero accordarsi nel senso che il conduttore<br />
assuma su di sé la spesa occorrente alla messa a norma dell’impianto, trattenendo il relativo<br />
importo sul canone di locazione.<br />
LAVORI E CANONE DI LOCAZIONE<br />
Sono conduttrice di un appartamento indipendente provvisto di ampio terrazzo e di un balcone.<br />
Da più di due mesi non posso usufruire di entrambi a seguito di un pericolo di crollo della<br />
parete adiacente della palazzina accanto confermato da una perizia dei vigili del fuoco. Sia la<br />
locatrice che il proprietario della palazzina adiacente continuano a rinviare i lavori. Desidererei<br />
sapere se posso avere la riduzione del canone di affitto e in che percentuale.<br />
S. P.<br />
Se si rende necessaria una riparazione che non può essere rinviata al termine della locazione, il<br />
conduttore è tenuto a tollerarla, anche se comporta la privazione del godimento di parte<br />
dell'immobile (art. 1583 c.c.). Se però l'esecuzione della riparazione si protrae per oltre un<br />
sesto della durata della locazione, e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto<br />
a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata della riparazione e all'entità<br />
del mancato godimento. Se poi l'esecuzione della riparazione, indipendentemente dalla sua<br />
durata, rende inabitabile l'immobile, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo<br />
scioglimento del contratto (art. 1584 c.c.), cui si aggiunge il risarcimento degli eventuali danni<br />
se dalla riparazione gli sia derivato un pregiudizio ulteriore e diverso rispetto alla perdita<br />
dell'utilizzazione del bene (Cass. 14/8/1997, n. 7605).<br />
ASCENSORE OSCURATO
Abito in una palazzina di 4 piani, in totale 8 condomini. Le famiglie del terzo e del quarto piano<br />
hanno deciso di installare un ascensore, visto che c'è una coppia di anziani al quarto piano.<br />
Tutto normale, se non fosse solo che i signori hanno fatto installare l'ascensore con dei pannelli<br />
di iposan scuri ed abbiamo avuto una riduzione di luce naturale che entrava dalle finestre del<br />
corpo scala. Essendo stato installato proprio li cosa possiamo fare, per far mettere dai signori<br />
del 3° e 4° piano dei pannelli trasparenti di vetro stratificato in modo da far entrare la luce<br />
naturale? Ricordo inoltre che non abbiamo nessun amministratore condominiale, ci gestiamo<br />
da soli.<br />
P. R.<br />
Se l’invito a sostituire i pannelli in modo da evitare il lamentato inconveniente non sortisce<br />
effetto, non resta che rivolgersi al Tribunale attraverso un avvocato.<br />
RIMOZIONE CANNA FUMARIA<br />
Alcuni mesi fa ho acquistato un appartamento al primo piano di un piccolo condominio in cui il<br />
vecchio proprietario teneva una vecchia stufa non funzionante dotata di relativo tubo<br />
aspirafumo interno, connesso ad un condotto (tubo) esterno (canna fumaria) in eternit che<br />
corre lungo la parete esterna del fabbricato; prima di stipulare l'atto di acquisto ho chiesto la<br />
rimozione della stufa e il vecchio proprietario ha provveduto ma non ha rimosso anche la parte<br />
esterna, cioè la canna fumaria; oggi che vivo nell’appartamento mi sto accorgendo di questo<br />
aspetto perchè il condominio mi chiede di rimuovere la canna fumaria esterna. La rimozione<br />
spetta a me oppure va chiamato il vecchio proprietario?<br />
G. D. M.<br />
Se il venditore ha provveduto, come da accordi, alla rimozione della stufa, non può essere<br />
obbligato a rimuovere anche la canna fumaria se ciò non rientrava nei patti, per cui questa<br />
incombenza grava sull’attuale proprietario dell’unità immobiliare.<br />
ACCESSO DEL LOCATORE ALL’IMMOBILE LOCATO<br />
Visto che sia casa e cortile, in base al contratto di locazione, sono date in affitto a noi, la<br />
padrona di casa ha diritto di entrare nel cortile e in casa nostra senza preavviso?<br />
M. M.
Il locatore non può, senza congruo preavviso, pretendere di avere accesso all’appartamento<br />
dato in locazione, per esempio per constatarvi un danno o per far visitare i locali a un possibile<br />
nuovo inquilino. Lo stesso dicasi del cortile, a meno che questo non sia comune anche ad altri<br />
condomini fra cui il locatore.<br />
SERVITU’ E DANNI<br />
Lo scorso anno ho acquistato una casa con cantina. Il precedente inquilino non mi ha mai detto<br />
che nella cantina c'è un "pozzetto" per gli scarichi della fogna bianca dell'edificio e che viene<br />
usato dal condominio in caso di problemi. Il problema è che questo pozzetto non ha una gran<br />
tenuta e il più delle volte, nei periodi piovosi, mi trovo dell'acqua nella cantina (circa un metro<br />
alta) rendendone praticamente impossibile il suo utilizzo. Nel contratto d'acquisto così come<br />
nel preliminare di vendita, non c'è scritto da nessuna parte che la mia cantina ha tale servitù,<br />
cosi come non è presente neppure nel regolamento di condominio. Io vorrei avere la cantina<br />
agibile, addirittura vorrei tappare ed eliminare il tombino. Posso farlo? Dal mio punto di vista<br />
dato che non è segnato da nessuna parte non c'è questa servitù per cui potrei fare del<br />
"tombino" quello che voglio. L'amministratore mi ha detto che se volessi alzare un muretto sul<br />
tombino per contenere l'innalzamento dell'acqua, dovrei farlo a mie spese, ma non credo sia<br />
proprio così. Comunque, nel frattempo, è il caso di formalizzare il mio disagio scrivendo una<br />
raccomandata all'amministrazione?<br />
A.V.<br />
Se la servitù esiste da più di venti anni il condominio, in difetto di un titolo idoneo alla sua<br />
costituzione, ne ha acquistato la titolarità per usucapione. Anche non fosse così il proprietario<br />
della cantina non può chiudere il pozzetto se non vuole esporsi a un’azione possessoria da<br />
parte del condominio. Per non parlare dei possibili danni che potrebbero derivare all’edificio da<br />
un intervento del genere. Il lettore può contestare al venditore l’aver taciuto l’esistenza della<br />
servitù e consultare un tecnico circa la soluzione da adottare in caso di piogge abbondanti: per<br />
esempio installazione di una pompa sommersa. La relativa spesa va ripartita fra il proprietario<br />
della cantina e il condominio, trattandosi d’intervento finalizzato ad evitare danni al fondo<br />
servente, danni il cui risarcimento è a carico del condominio. E’ pertanto opportuna l’iniziativa,<br />
anticipata dal lettore, di coinvolgere l’amministratore nella soluzione del problema.<br />
INSTALLAZIONE PONTEGGIO<br />
Stiamo rifacendo nel nostro condominio di 28 appartamenti divisi in un palazzetto di 10<br />
appartamenti e due palazzine di 9 appartamenti ciascuno ma che costituiscono un unico<br />
blocco, dei lavori di rifacimento dei balconi e delle facciate esterne con impalcatura che
comprende tutta la facciata. A fine giugno finiranno la facciata est e dovrebbero spostare i<br />
lavori su quella ovest del mio fabbricato (quello più lungo). Poiché andrò in ferie non vorrei<br />
lasciare la casa incustodita per tanto tempo considerando che un' impalcatura permette una<br />
facile risalita dei piani dall'esterno e nel contempo ostruisce la visione (ci sono dei teli esterni).<br />
Una casa è già stata svaligiata in pieno giorno nell'intervallo di pausa degli operai e nessuno ha<br />
visto nulla (nel giro di meno di un ora quindi). Non vorrei avere lo stesso problema. Ho fatto<br />
presente la cosa all'amministratore: mi ha risposto che i tempi di consegna sono per fine luglio<br />
e lui non può farci niente. Da tener presente che i lavori sono cominciati il 10 aprile e a<br />
tutt'oggi devono ancora completare la prima facciata, tinteggiare la facciata esterna e le<br />
ringhiere di 18 appartamenti. Temo che non riusciranno in un mese a terminare l'altra facciata<br />
a meno di non eseguire lavori approssimati e frettolosi. Posso oppormi alla messa in opera<br />
delle impalcature sull'altro lato?<br />
S. S.<br />
Se l’assemblea ha ritualmente deliberato l’esecuzione dei lavori il condomino non può opporsi<br />
all’installazione del ponteggio occorrente all’esecuzione degli stessi. Degli eventuali furti<br />
risponde l’appaltatore ai sensi degli artt. 2043 e 2051 c.c., qualora non abbia adottato le<br />
cautele idonee ad evitare l'uso anomalo dell'impalcatura, creando di conseguenza un agevole<br />
accesso ai ladri (Cass. 11/2/2005, n. 2844). Il lettore può cautelarsi stipulando una polizza di<br />
assicurazione per il periodo in cui si assenterà da casa.<br />
SPESA ASCENSORE<br />
Possiedo un appartamento al piano terra. Il condominio ha 5 piani, di cui un piano scantinato<br />
dove ci sono le cantine e 4 piani sopra terra. Nel condominio c'é un ascensore che parte dal<br />
piano terra. Nella tabella millesimi dell’ascensore risulta che i appartamenti del piano terra non<br />
hanno delle quote millesimali e fino a oggi non hanno dovuto pagare spese ordinarie e<br />
straordinarie. Adesso deve essere rinnovato l’ascensore e alcuni proprietari vogliono che anche<br />
gli inquilini del piano terra paghino le spese di questa spesa straordinaria. Questo è legale se<br />
finora non ho pagato mai una spesa per l’ascensore e nessuno ha detto qualcosa?<br />
W. P.<br />
Per la giurisprudenza prevalente (citiamo per tutte App. Milano 21/2/2006, n. 76, e Trib.<br />
Salerno 3/11/2009), salvo che il regolamento contrattuale del condominio non disponga<br />
altrimenti, anche i proprietari di unità immobiliari ubicate a piano terra sono tenuti a<br />
contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore, in quanto<br />
comproprietari dell’impianto.
DELEGA<br />
L'amministratore del condominio, dopo il verificarsi di disaccordi sulla gestione condominiale<br />
(siamo infatti in causa civile) si rifiuta di riconoscere la delega che mio fratello (proprietario) mi<br />
ha rilasciata già tempo fa. Detta delega è stata avallata dal Tribunale del luogo di residenza di<br />
mio fratello. L'amministratore, pur avvisato più volte dal proprietario che la corrispondenza a<br />
lui indirizzata sarebbe stata respinta perché doveva essere inoltrata a me, ha continuato ad<br />
ignorarmi ed ora minaccia "ingiunzione immediatamente esecutiva" per arretrati non ricevuti,<br />
in effetti perché non richiestimi, nei confronti di mio fratello. Tenete conto che gestisco questo<br />
appartamento da oltre 10 anni, personalmente, e che l'amministratore non ha mai ricevuto<br />
soldi da mio fratello ma sempre solo da me. Come posso contrastare a termini di legge questa<br />
prepotenza?<br />
L. D.<br />
Se il condomino ha affidato al proprio fratello, con regolare procura, l’incarico di amministrare<br />
l’unità immobiliare, e la procura è stata ritualmente portata a conoscenza dell’amministratore,<br />
questi è tenuto ad attenervisi. Il lettore può chiedere all’amministratore di spiegargli le ragioni<br />
dell’improvviso voltafaccia. In ogni caso è consigliabile pagare, dopo aver preso visione della<br />
documentazione giustificativa, a meno che il fratello del lettore non preferisca proporre<br />
opposizione avverso il decreto ingiuntivo che dovesse essere chiesto dall’amministratore, non<br />
senza, però, essersi prima consultato con un avvocato sottoponendogli sia la procura che il<br />
carteggio intervenuto fra le parti.<br />
INSTALLAZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA<br />
Ho un problema con un costruttore. Quanto il progetto dell'opera quanto si deve attenere a<br />
quello mostrato sulle brochure pubblicitarie, che mi avevano fatto propendere per l'acquisto e<br />
che ora sembra non venga rispettato? La cosa mi sta costando soldi e sacrifici. Inoltre,<br />
l'antenna centralizzata dello stabile dove è sito l'appartamento a carico di chi é? In che tempi<br />
deve essere posizionata, visto che per esigenze personali sono costretto ad entrare entro la<br />
fine di giugno e mi è stata paventata al momento la soluzione a mie spese di un decoder<br />
satellitare ed una parabola, in attesa che altri eventuali inquilini subentrino (se<br />
subentreranno), che si faccia lo statuto condominiale e si discuta dell'argomento?<br />
P. E.<br />
Se il progetto di costruzione non rispetta, in fase di realizzazione, quanto promesso dalla
ochure, il promissario acquirente è legittimato a contestare la circostanza, anche se è difficile<br />
stabilire la linea di demarcazione fra la pubblicità che esalta la prestazione offerta (cosiddetto<br />
dolus bonus, dal quale il compratore deve sapersi guardare) e il dolo vero e proprio, dovendosi<br />
accertare di quanto la prestazione effettiva si discosta da quella reclamizzata. Ci si può rifare<br />
all’art. 1137 c.c., per il quale, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del<br />
contratto, le parti devono comportarsi secondo buona fede. Se il contratto di vendita non lo<br />
prevede il costruttore non è obbligato a dotare la costruzione di antenna televisiva<br />
centralizzata, anche se, di norma (art. 3, comma 13, L. 31/7/1997, n. 249), gli edifici di nuova<br />
costruzione si avvalgono di impianto centralizzato.<br />
DANNI E ASSICURAZIONE<br />
Nell'ambito dei lavori di ristrutturazione del mio appartamento la ditta esecutrice ha fatto un<br />
piccolo danno all'appartamento sottostante. Dopo alcuni mesi è stato finalmente effettuato il<br />
sopralluogo dal perito che ha riconosciuto al condomino sottostante circa 490 euro al netto di<br />
una franchigia di 250 euro. Mi sono ovviamente attivato affinché la Ditta copra la franchigia e<br />
ovviamente ho rassicurato i miei vicini che nel caso questo non avvenga avrei coperto io le<br />
spese. Mi chiedo che possibilità ho di rivalsa nei confronti della ditta qualora non voglia coprire<br />
il valore della franchigia. Posso procedere con una denuncia o devo adire alle vie legali (cosa<br />
che non so se convenga visto l'importo)? E' inoltre lecito che una ditta che esegue lavori di<br />
demolizione e ristrutturazione per diverse migliaia di euro abbia una polizza con franchigia?<br />
V. D.<br />
Il committente può rivalersi giudizialmente nei confronti dell’impresa (in sede civile, non<br />
penale) per esigere il risarcimento dell’intero danno. Se il capitolato non lo prevede, non<br />
trattandosi di appalto avente per oggetto un’opera pubblica l’impresa non è tenuta a stipulare<br />
una polizza di assicurazione a copertura degli eventuali danni causati nell’esercizio della sua<br />
attività.<br />
RIMOZIONE AMIANTO<br />
Ho un condominio con 50 appartamenti (piccolo taglio) su due scale in unico fabbricato, dove i<br />
balconi sono tutti a filo della facciata. l'80% dei balconi è costituito da telai in ferro contenenti<br />
pannelli di amianto e il resto dei balconi sono a mattoncino. Tutti i balconi sono inseriti dentro<br />
la facciata, non ci sono balconi aggettanti verso l'esterno e cioè oltre il muro del fabbricato. Le<br />
spese per la rimozione dei pannelli e la p.o. di nuovi pannelli, come devono essere ripartite<br />
secondo il Suo parere?
C. B.<br />
Se i pannelli non sono riguardabili come funzionali all’abbellimento della facciata nel suo<br />
insieme, la spesa richiesta dalla loro rimozione e sostituzione grava esclusivamente sui<br />
proprietari dei balconi.<br />
CANNA FUMARIA IN AMIANTO<br />
Nel palazzo adiacente al mio è installata una canna fumaria in amianto. Ho chiesto<br />
all'amministratore (che amministra tutti e due i palazzi) se fosse possibile attivarsi per la<br />
rimozione, data la pericolosità del materiale. L'amministratore mi ha risposto che la rimozione<br />
è obbligatoria solo in caso il proprietario o il condominio decidessero di fare lavori sulla parete<br />
esterna sulla quale è ancorata la canna; altrimenti se la canna fumaria in questione non viene<br />
"toccata", il condomino proprietario della canna fumaria non è tenuto alla rimozione,<br />
tantomeno il condominio.<br />
C. F.<br />
L’amministratore ha ragione; la presenza di amianto in un edificio, infatti, se il manufatto che<br />
lo contiene è in buone condizioni e non viene manomesso, non comporta di per sé un pericolo<br />
per la salute degli occupanti. Di conseguenza il proprietario non è tenuto a rimuoverlo. Il<br />
lettore può documentarsi consultando sul sito http://www.arpa.piemonte.it la pubblicazione<br />
“L’amianto negli edifici”.<br />
USO DEL MURO COMUNE<br />
Qualche mese fa, avendo ricevuto il diniego da un condomino che possiede 600 millesimi nel<br />
condominio, avevo posto il quesito legale se potevo allargare la porta del mio box di 30 cm per<br />
accedere meglio ad esso e la risposta legale fu che era necessario il consenso di tutti i<br />
condomini perché l'allargamento di essa comportava l'inglobamento nella proprietà esclusiva di<br />
un condomino dello spazio già occupato da un muro comune. Perfetto: ora però devo capire se<br />
lo stesso principio vale per il condomino possessore dei 600 millesimi e vengo al punto: questo<br />
signore, forte della maggioranza dei millesimi senza dire niente a nessuno ha abbattuto metri<br />
3,30 di muro di recinzione del condominio con relativa ringhiera soprastante ed al posto di<br />
esso ha messo un cancello scorrevole che si appresta anche ad elettrificare per accedere, con<br />
l'auto, ad un suo spazio privato di circa 3 metri di larghezza tra il muro perimetrale del<br />
condominio ed il muro condominiale del fabbricato sottostante i balconi del piano rialzato di<br />
metri 1,90 dal suolo. Non solo ma in contemporanea ha aperto anche una finestra di 50x60<br />
cm. Alle nostre rimostranze ha detto che poteva fare quello che vola perchè aveva la
maggioranza millesimale. Ma allora il principio dell'inglobamento nella proprietà esclusiva non<br />
vale per lui?<br />
C. R.<br />
Stando al più recente indirizzo della Corte di Cassazione (sentenza n. 748 del 5/4/2011),<br />
l’apertura, ad opera di un condomino, di un varco nel muro condominiale richiede il consenso<br />
scritto degli altri condomini. Quanto alla finestra, sempre secondo la Cassazione (sentenza n.<br />
20200 del 19/10/2005), il condomino può aprirla nel muro comune, a condizione che<br />
l'innovazione non alteri la stabilità o il decoro architettonico dell'edificio, e non leda i diritti<br />
degli altri condomini: si tratta infatti, hanno precisato i giudici della Suprema Corte, di una<br />
facoltà compresa nel diritto di servirsi delle parti comuni dell'edificio per il miglior godimento<br />
della cosa.<br />
USO DELLA COSA COMUNE<br />
Mia moglie ha acquistato un locale adibito a laboratorio (perciò usato quotidianamente) al<br />
quale accede da un ambiente comune a quattro cantinole sito al piano seminterrato della scala<br />
B di un grosso condominio romano e nel quale si trovano anche alcuni grossi armadi metallici<br />
dei contatori ENEL e GAS. Questo piccolo (9 mq) locale comune (dove mai avviene una banale<br />
manutenzione o pulizia) alto 4 metri ha un pavimento di settant'anni in marmette di cemento<br />
logore e macchiate; ha intonaci vecchi e rotti; ha le pitture degli armadi vecchi e macchiati;<br />
ha, infine, una selva di tubi più o meno grossi, fili e canalette sospese in alto o ancorate alle<br />
murature che lasciano cadere pezzetti di materiale vario, intonaco e ragnatele, Insomma, tale<br />
ambiente è cosparso di sporco indelebile assolutamente indecoroso e impossibile da rendere<br />
igienico per quanti sforzi faccia mia moglie. Le chiedo se mia moglie può eseguire, a totale suo<br />
carico, i seguenti lavori: sostituzione del pavimento, tinteggiatura delle pareti e delle lamiere;<br />
esecuzione di un semplicissimo controsoffitto (di immediata rimozione per qualunque<br />
intervento dovesse essere necessario fare sugli impianti aerei). Una richiesta con tanto di<br />
dichiarazione fatta in tal senso all'amministratore non ha avuto alcuna risposta da alcuni mesi.<br />
G. D. M.<br />
Il primo comma dell’art. 1102 c.c. stabilisce che ciascun partecipante alla comunione può<br />
servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri<br />
partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Pertanto, se gli interventi di cui parla<br />
il lettore (interventi finalizzati al migliore godimento della cosa) rispettano il suddetto criterio,<br />
egli può introdurli a proprie spese, come previsto dal secondo periodo del citato comma.
SPESA RIFACIMENTO MURO<br />
Abito in un condominio. Circa 10 anni fa si è verificato nella mia cantina un parziale crollo dei<br />
mattoni facenti parte del muro confinante con un condomino. All'epoca telefonai<br />
all'amministratore che diede incarico di eseguire i lavori. Circa tre giorni fa scendendo in<br />
cantina si è verificato (in diretta) lo stesso problema nell'altro muro (confinante con un altro<br />
condomino). Purtroppo questa mattina telefonando all'amministratore ho "scoperto" che<br />
qualche anno fa è stato deliberato dall'assemblea che se si fossero verificati questi episodi i<br />
condomini interessati dovevano ripartirsi la spesa al 50% (mi ha precisato che è stata presa<br />
questa decisione perchè si stavano verificando troppo casi). A prescindere da cosa ha deciso<br />
l'assemblea, non mi sembra che questo episodio si possa paragonare alla famosa crepa nel<br />
muro che si presenta nelle case dopo alcuni anni per l'inevitabile assestamento. Anche perché<br />
evidentemente la costruzione non è stata proprio perfetta e a mio avviso può essere<br />
pericolosa.<br />
M. M.<br />
Se il muro non è condominiale ma comune a due condomini, sono questi a doversi fare<br />
esclusivo carico della spesa, in ragione del 50% ciascuno. Se invece è condominiale alla spesa<br />
devono contribuire tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, come previsto<br />
dall’art. 1123 c.c. Il criterio legale di ripartizione delle spese comuni può essere modificato<br />
soltanto all’unanimità, pena la nullità della relativa delibera (Cass. 15/3/1995, n. 3042). Se il<br />
vizio è ancora coperto dalla garanzia decennale di cui all’art. 1669 c.c. è possibile rivalersi nei<br />
confronti del costruttore.<br />
CHIUSURA PIANEROTTOLO<br />
Sono proprietaria dei due appartamenti al quinto piano di uno stabile. Ho messo un<br />
telecomando per ragioni di sicurezza per accedere al mio piano, un telecomando è stato dato al<br />
portiere in modo tale che sia consentito l’accesso in caso di necessità. Mi è stato detto che non<br />
posso mantenere tale telecomando in quanto non consento l’accesso al mio piano, cosa non<br />
vera in quanto le scale condominiali consentono l’accesso. Mi è stato detto dai tecnici del<br />
comune (verbalmente) che potevo procedere in tal modo per tutelare la mia sicurezza.<br />
Vorrei sapere se quanto da me fatto può essere messo in discussione dal condominio e nel<br />
caso peggiore se possa essere costretta anche a rimuoverlo. Comprendo che il pianerottolo è<br />
parte comune, ma non comprendo perché altri condomini se non per necessità debbano avere<br />
l’accesso ad un piano sul quale ci sono soltanto i due appartamenti che occupo con la mia<br />
famiglia.
P. Z.<br />
Pare di capire che la condomina abbia inglobato una parte del pianerottolo nella sua unità<br />
immobiliare. Questa innovazione non è consentita, a meno che tutti gli altri condomini non<br />
prestino il loro consenso o un titolo non sottragga il pianerottolo alla presunzione di<br />
comproprietà stabilita dall’art. 1117 c.c.<br />
SPESA RIPARAZIONE FACCIATA<br />
Sono proprietaria di un appartamento al piano terra e vorrei porvi una domanda riguardo<br />
all’ultima bolletta arrivata di spese aggiuntive a somma di quasi 300 euro. All’assemblea<br />
condominiale è stata presa la decisione di riparazione di una piccola parte della facciata che<br />
comprende 4 appartamenti del terzo e quarto piano. Dopo aver tratto la conclusione che la<br />
causa fosse riconducibile ad infiltrazioni d’acqua, senza nessun preventivo precedente e senza<br />
nessun esperto che abbia dato un parere, hanno svolto i lavori. Nell’arco di una settimana<br />
dopo aver finito i lavori mi è arrivata la bolletta di 293,80 da pagare. Mi interesserebbe sapere<br />
se sono obbligata a pagare. La mia situazione economica dell’anno 2010/11 è veramente<br />
preoccupante, il valore ISEE di 3458,20, il motivo è la mia disoccupazione e ho una figlia<br />
minore di 3 anni. Quali sono i miei diritti, potrei chiedere l'esenzione del pagamento oppure<br />
almeno un pagamento rateale?<br />
L. K.<br />
Se la riparazione di parte della facciata, alla quale devono contribuire tutti i condomini in<br />
proporzione ai millesimi di proprietà, è stata ritualmente deliberata dall’assemblea, il<br />
condomino è tenuto a pagare la propria quota, con diritto di prendere visione dei documenti<br />
giustificativi della spesa e di essere informato sul criterio adottato per la sua ripartizione fra i<br />
condomini. Per essere ammessi alla rateizzazione del dovuto è necessario il consenso di tutti<br />
gli altri condomini. La lettrice può rivolgersi, per un aiuto economico, ai servizi sociali del<br />
Comune.<br />
RISCALDAMENTO BOX<br />
Abito in un condominio dove i box (80) sono riscaldati dalla centrale termica a gasolio con<br />
normale radiatore. Ho chiesto all'Amministrazione di escluderli, visti i momenti di crisi e di<br />
crescente inquinamento, dal circuito del riscaldamento degli appartamenti. Mi è stato risposto<br />
che per fare ciò ci vuole l'unanimità dei condomini. Vengo a saper però che ci sono le Leggi<br />
Regionali (abito in Lombardia) 24/06 e 10/09 che recitano che i box devono essere esclusi dal<br />
riscaldamento domestico. Questo lo afferma anche un altro Amministratore in centro di Milano.
Perciò chiedo di sapere in base a quali elementi devo rinnovare la richiesta al mio<br />
Amministratore che provveda a escludere i termosifoni nei box, oppure se ha ragione lui.<br />
P. C.<br />
Se la legge regionale stabilisce che i box debbano essere esclusi dal riscaldamento il<br />
condomino può invitare l’amministratore ad attivarsi in tal senso, ricorrendo al giudice qualora<br />
l’invito non dovesse essere recepito. Indipendentemente da ciò, il condomino può rinunciare<br />
all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della propria unità<br />
immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione<br />
degli altri condomini, fermo restando il suo obbligo di contribuire al pagamento delle spese per<br />
la conservazione dell’impianto. Egli è inoltre tenuto a partecipare anche alle spese di gestione<br />
dell’impianto, se e nei limiti in cui il distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del<br />
servizio di cui continuano a godere gli altri condomini.<br />
AMMINISTRATORE E DELEGA DELLE FUNZIONI<br />
Alcuni giorni fa, partecipando a una assemblea condominiale, mi sono trovato di fronte il figlio<br />
della nostra amministratrice che presiedeva l'assemblea. All'inizio questo signore<br />
accompagnava solo la madre alle riunioni perchè - a suo dire - a tarda sera era più sicuro per<br />
l'incolumità della madre. Prima che l'assemblea potesse avere seguito ho posto la domanda e<br />
chiesto di mettere a verbale che nessun condomino ha mai ricevuto in carta semplice o<br />
raccomandata nessuna proposta di subentro del figlio al posto della madre. Il presunto<br />
amministratore si è rifiutato di verbalizzare la mia richiesta. A quel punto visto la tensione<br />
creatasi ho abbandonato l'assemblea. E' lecito e legale tutto questo? Cosa posso fare?<br />
V. F.<br />
L’amministratore, in quanto mandatario dei condomini e quindi soggetto di un rapporto<br />
giuridico (il mandato) basato sulla fiducia ma non necessariamente sull’intuitus personae<br />
(intendendosi per questo il particolare, intenso affidamento riposto nell’incaricato), può<br />
delegare le proprie funzioni a un terzo, in difetto di controindicazioni contenute nell’atto di<br />
nomina (Cass. 22/7/1999, n. 7888). L’amministratore avrebbe dovuto, per correttezza,<br />
informare i condomini della circostanza, mentre il presidente dell’assemblea aveva il dovere di<br />
verbalizzare (o di far verbalizzare se era stato nominato designato un segretario) le<br />
dichiarazioni del condomino; infatti il rifiuto, da parte del presidente o del segretario, di<br />
ricevere un intervento, verbale o scritto, di un condomino dissenziente, comporta l’annullabilità<br />
della relativa delibera (Cass. 11/5/1984, n. 2893), per cui rifiutare la verbalizzazione equivale<br />
a rifiutare l’intervento, dal momento che il verbale deve registrare fedelmente quanto accaduto
nel corso dell’assemblea.<br />
PROCURA E AMMINISTRATORE<br />
Mio fratello, proprietario di un appartamento sito a 1100 Km dalla sua residenza abituale, ha<br />
dato a me la delega, vidimata da pubblico ufficiale del tribunale locale, ad amministrare la sua<br />
proprietà; cosa che faccio sin dal 2002. Ora, sorti dei contrasti nel condominio,<br />
l'amministratore si rifiuta di accettarmi come delegato di mio fratello, e pretende di escludermi<br />
inviando tutta la corrispondenza a lui e non a me. A parte ogni questione di principio, è<br />
corretto l'atteggiamento dell'amministratore? Tengo a precisare che i conti li ho sempre pagati<br />
io, e puntualmente.<br />
L. D. - Torino<br />
Se la procura è formalmente corretta non si capisce perché l’amministratore, di punto in<br />
bianco, si rifiuti di riconoscerla. Il lettore ha il diritto di pretendere che l’amministratore gli<br />
rappresenti le ragioni del diniego, diniego presumibilmente riconducibile al fatto che si tratta di<br />
assumere decisioni che esulano dai poteri conferiti con la procura.<br />
INFILTRAZIONI LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO<br />
Ho un appartamento al primo piano di un grosso condominio, con terrazza a livello che copre<br />
dei negozi sottostanti, su detta terrazza vi è uno scolo pluviale meteorico che funge quindi da<br />
servitù condominiale, che riversa fiumi di acqua catramata appunto sulla terrazza, che invade<br />
tutta la terrazza, rovinando anche la pavimentazione nonché l'uso di detta terrazza, e<br />
procurando seri danni di infiltrazione ai negozi sottostanti. Chi deve fare la manutenzione e<br />
riparare i relativi danni e in che misura ripartire? Premetto che il condominio non ha e non<br />
vuole avere colpe anche se la sottoscritta è da anni che scrive al condominio, anche con lettere<br />
legali: che gli eventuali danni non avrebbero potuto essere addebitati esclusivamente alla<br />
scrivente?<br />
V. D. M.<br />
La spesa occorrente alla riparazione del lastrico solare fa carico per un terzo al proprietario<br />
esclusivo di questo e per i restanti due terzi, in proporzione ai millesimi di proprietà, ai<br />
proprietari delle unità immobiliari cui il lastrico funge da copertura. Quanto ai danni provocati<br />
al lastrico e alle sottostanti unità immobiliari dall’acqua catramata proveniente dal pluviale<br />
condominiale, il risarcimento fa carico al condominio, ivi compresi la proprietaria del lastrico e i<br />
proprietari di dette unità immobiliari, che sono nello stesso tempo danneggiati e danneggianti.
GATTI INVADENTI<br />
I due gatti della vicina vengono sempre nella mia terrazza, scavano buche nelle piante oltre a<br />
fare i loro bisogni. Cosa posso fare? C'è qualche articolo di legge che disciplina questa materia?<br />
Posso inviare una lettera alla vicina citando qualche articolo di legge?<br />
A. B. – Vicenza<br />
Se l’invito, rivolto al vicino a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, ad evitare che i<br />
gatti continuino ad invadere la proprietà del lettore non sortisce effetto, dopo aver acquisito<br />
prova inequivocabile delle incursioni degli animali e, soprattutto, delle loro deiezioni, è<br />
possibile, previo contatto con un avvocato penalista, presentare una querela per<br />
imbrattamento di cose altrui (art. 639 c.p.) e costituirsi parte civile nel relativo giudizio per<br />
conseguire il risarcimento del danno.<br />
SPESE COMUNI E CONDOMINO RIOTTOSO<br />
Siamo proprietari di un appartamento in palazzina condominiale, con tre appartamenti,<br />
abbiamo ognuno un ingresso indipendente di accesso all’appartamento, attraverso il proprio<br />
giardino, l’ingresso delle auto invece e relativo accesso ai garage personali è condominiale. Da<br />
alcuni anni, la pavimentazione in bitume è completamente distrutta con buche e pozzanghere<br />
ovunque, io e un altro condomino, siamo pronti da alcuni anni a rifare la pavimentazione,<br />
abbiamo anche diversi preventivi, il terzo proprietario (signora separata dal marito con il quale<br />
ha la comproprietà del terzo appartamento) no si mette d’accordo con l’ex marito e quindi non<br />
Vogliono pagare 1/3 del lavoro e pertanto la pavimentazione non si è ancora fatta, come<br />
possiamo comportarci?<br />
A. R.<br />
Si deve formalizzare, e verbalizzare, la delibera di esecuzione dei lavori nell’ambito di<br />
un’assemblea ritualmente convocata, dopo di che, se i comproprietari dell’unità immobiliare<br />
non provvedono a versare la propria quota di spesa, ci si dovrà rivolgere al giudice attraverso<br />
un avvocato.<br />
TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE<br />
Esiste un coefficiente di abbattimento nella redazione di tabelle millesimali, per un immobile,
ove alcune stanze sono umide, pur avendo balconi panoramici.?<br />
A. S. – Napoli<br />
Ai fini della messa a punto delle tabelle millesimali lo stato di conservazione dell’unità<br />
immobiliare, come pure la sua destinazione ad abitazione o ad altro uso, sono ininfluenti.<br />
LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO<br />
Sono proprietaria di un appartamento circondato da villetta nella quale è stato costruito un<br />
gazebo, fissato al terreno (non mobile), che impedisce il montaggio dell'impalcatura per il<br />
rifacimento della facciata debitamente deliberato in assemblea. Considerato che non posso<br />
oppormi allo smontaggio del gazebo (si dovrebbero segare i 4 piedi di metallo che lo tengono<br />
fissato al terreno e, una volta ultimati i lavori di rifacimento prospetto, togliere i 4 pezzetti<br />
rimasti infissi nel terreno e cementare nuovamente i 4 piedi nel terreno), chi dovrebbe<br />
provvedere a ciò? Io oppure la ditta che eseguirà i lavori o altra ditta individuata<br />
dall’assemblea a tale scopo? Nel caso in cui durante la fase dello smontaggio e del successivo<br />
rimontaggio del gazebo dovessero verificarsi dei danni (il tetto del gazebo è costituito da vetri<br />
che potrebbero rompersi), avrei diritto al risarcimento dei danni? Se sì, chi me li dovrebbe<br />
risarcire (la ditta che provvede allo smontaggio o il condominio) e quale procedura dovrei<br />
seguire? In alternativa, posso farmi dichiarare per iscritto, a priori, dalla ditta che eseguirà i<br />
lavori o dal capocondominio che in caso di danni durante lo smontaggio e il rimontaggio del<br />
gazebo si provvederà al risarcimento del danno?<br />
H. M.<br />
E’ opportuno far firmare, all’appaltatore e all’amministratore del condominio, una dichiarazione<br />
che preveda sia l’obbligo di provvedere allo smontaggio e al rimontaggio del gazebo secondo le<br />
regole dell’arte, sia l’ obbligo a risarcire, in solido fra loro, gli eventuali danni che dovessero<br />
derivare dallo svolgimento delle suddette operazioni. Ad evitare possibili contestazioni è<br />
consigliabile che al documento vengano allegate delle fotografie che descrivano le condizioni<br />
attuali del gazebo, fotografie sottoscritte da entrambi. Meglio ancora sarebbe la prestazione di<br />
una cauzione a garanzia del buon esito dell’operazione.<br />
AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO E FONDO MANUTENZIONE SOTTOBALCONI<br />
Un condomino è debitore, nei confronti del condominio, di quote relative alla costituzione di un<br />
fondo specifico per la manutenzione straordinaria dei sottobalconi. Tali somme, pertanto, non<br />
sono mai entrate nella gestione ordinaria del condominio. Considerato che l’amministratore in
carica si è dimesso ed è quindi tenuto a compiere gli atti di ordinaria amministrazione fino al<br />
subentro del nuovo amministratore scelto dall’assemblea, può l’attuale amministratore<br />
richiedere il versamento di tali somme al condomino moroso?<br />
H. M.<br />
La prorogatio dei poteri dell’amministratore dimissionario fino alla sua sostituzione vale solo<br />
nei rapporti esterni, al fine di offrire ai terzi un soggetto cui far riferimento nelle relazioni con il<br />
condominio, ma non nei rapporti interni al negozio di mandato tra amministratore e<br />
condomini; infatti la rinuncia è una dichiarazione negoziale unilaterale, ricettizia verso il<br />
mandante, a forma libera e con efficacia ex nunc, per cui dalla sua ricezione si estingue il<br />
mandato con le relative obbligazioni (Trib. Torino 29/11/2000). Per il recupero del credito<br />
occorrerà pertanto attendere l’insediamento del nuovo amministratore, sempre che si provi che<br />
il condomino aveva dato la propria adesione alla costituzione del fondo.<br />
SERVITU’ E SPESE<br />
Ci troviamo in uno stabile composto di 10 appartamenti: i 2 al piano terra hanno accesso<br />
autonomo (con un cancelletto su giardino privato), gli altri 8 accedono attraverso la scala<br />
comune. Il problema è che all'interno del vano scale sono collocati i contatori enel di tutti gli<br />
appartamenti: anche di quelli con accesso autonomo, che quindi usufruiscono di una servitù di<br />
accesso al vano. L'altro giorno l'assemblea - su proposta di un condomino - ha deliberato che<br />
siccome anche chi ha l'appartamento al piano terra "usa" il vano scale per verificare il<br />
contatore, le spese di gestione devono essere suddivise tra tutti nel rispetto delle tabelle<br />
millesimali di proprietà. Io ovviamente ritengo che l'uso non sia equiparato alla servitù, ma ero<br />
la sola. L'amministratore ha riportato il caso di una sentenza per un ascensore: in quel caso -<br />
riferisce - al negozio con accesso autonomo è stato comunque richiesto di pagarne le spese<br />
(pur non usandolo!). E comunque, se proprio fosse che la servitù è equiparabile all'uso, ritengo<br />
che le spese non debbano essere suddivise in funzione dei millesimi generali, ma in funzione<br />
delle tabelle delle scale: io mi fermo ad un metro oltre la porta? Fin lì pago. Esistono sentenze<br />
che mi danno credito?<br />
M. B.<br />
Per la Cassazione (sentenza n. 2328 del 6/6/1977), in difetto di una clausola difforme del<br />
regolamento di condominio, devono contribuire alle spese di manutenzione, ricostruzione e<br />
illuminazione dell’androne e delle scale, ancorché in misura ridotta, anche i condomini che non<br />
ne usufruiscono per ac¬cedere alla rispettiva proprietà esclusiva, per essere queste dotate di
accesso autonomo. La presenza, nel vano scale, dei contatori delle unità immobiliari dotate di<br />
accesso separato, legittima la ripartizione delle spese su base millesimale, dal momento che<br />
quello che conta è l’uso potenziale, non l’uso effettivo.<br />
VIZI DELL’IMMOBILE E MUTUO<br />
Abbiamo acquistato una porzione di cascina nel 2006 previo atto pubblico. Dopo 1 anno<br />
veniamo a conoscenza di molteplici vizi occulti tra cui tetto in eternit, umidità varie nascoste<br />
da perline, impianto elettrico non a norma, serbatoio gpl 1250 lt (unica fonte di riscaldamento)<br />
cucina e acqua calda non a norma per cui chiusura totale da parete dei VV.FF. e ordinanze con<br />
multa. Opere abusive all'interno del cortile, e per finire il giorno di pasqua in camera da letto è<br />
crollato il controsoffitto; abbiamo segni di assestamento e dal tetto piove acqua. Nel 2008<br />
abbiamo chiesto tramite legale la risoluzione del contratto, ma come lei può ben sapere sono<br />
cause piuttosto lunghe. Adesso io le chiedo, a questo punto possiamo rifiutarci di pagare il<br />
mutuo visto che oltre alla relazione rilasciataci dall'Asl dopo un sopralluogo con l'inidoneità<br />
dello stabile e tra l'altro in comune non esiste abitabilità ma al catasto il venditore ha<br />
dichiarato nuova costruzione ma senza Dia, e volevo anche alla banca, visto che abbiamo<br />
pagato la perizia? Mi chiedo, è giusto pagare una rata su una casa che non vale niente?<br />
A.<br />
Chi ha erogato il mutuo è estraneo alla controversia riguardante i vizi occulti dell’immobile,<br />
questione che dev’essere pertanto risolta fra acquirente e venditore. Il mutuante, anzi, dalla<br />
presenza dei suddetti vizi ha tutto da perdere, dal momento che, se essi si sono evidenziati<br />
dopo la stima dell’immobile, ne riducono il valore indicato nell’elaborato peritale, e quindi il<br />
ricavato qualora si dovesse procedere alla vendita forzata in caso di mancato pagamento delle<br />
rate di mutuo.<br />
COSTRUZIONE TETTO E RIDUZIONE IN PRISTINO<br />
Abitiamo al secondo ed ultimo piano di una palazzina. Nel 2002 a causa delle abbondanti<br />
infiltrazioni di acqua nelle camere del nostro appartamento, abbiamo deciso di costruire il tetto<br />
(non c'era, c'era solo un solaio con dell'isolante) andando a coprire anche una piccola terrazza<br />
interna che causava ulteriori problemi anche al piano di sotto (dei nostri vicini). Nel 2002 i<br />
rapporti con i vicini erano buoni quindi ci fu un’autorizzazione solo orale e non scritta da parte<br />
loro che ci consentiva la costruzione del tetto (esistono anche testimoni che possono affermare<br />
quanto detto). All'inizio del 2011 è arrivata una lettera degli avvocati dei vicini nella quale<br />
richiedono il ripristino dello stato dei luoghi di allora e un risarcimento danni in quanto non<br />
sono mai stati avvertiti dei lavori effettuati. Il tetto è stato costruito secondo le norme e le
autorizzazioni edilizie necessarie. La mia famiglia non ha mai chiesto soldi per i lavori effettuati<br />
ed inoltre, i soliti ponteggi utilizzati per la costruzione sono stati utilizzati anche dai vicini per il<br />
rifacimento della facciata (sempre pagati da noi). Le chiedo cortesemente se è possibile a<br />
distanza di così tanti anni poter richiedere il ripristino dello stato di allora e il risarcimento<br />
danni.<br />
E. F.<br />
Il rilascio del permesso di costruire non comporta accettazione dei lavori da parte dell’altro<br />
condomino; la concessione, infatti, viene accordata facendo salvi i diritti dei terzi, anche se,<br />
trattandosi d’intervenire su una parte comune dell’edificio, alcuni Comuni sono soliti chiedere il<br />
benestare degli altri condomini. Il consenso del vicino all’effettuazione dei lavori va provato per<br />
iscritto, trattandosi di bene immobile. La richiesta di demolizione e risarcimento del danno è<br />
tempestiva, non essendo ancora intervenuta l’usucapione ventennale del diritto.<br />
SUPERCONDOMINIO E CENTRALE TERMICA<br />
In un Condominio costituito da tre singole palazzine con impianto di riscaldamento ed acqua<br />
calda centralizzati, l’Assemblea ha deliberato la formazione di tre impianti separati. A causa<br />
della difficoltà di posizionamento delle nuove caldaie in due delle tre palazzine, si vuole<br />
continuare col centralizzato. La palazzina dotata di centrale termica di propria proprietà può<br />
opporsi al cambiamento della delibera ?<br />
E. G.<br />
Il Tribunale di Napoli (sentenza del 29/11/1991), con riferimento alla trasformazione di un<br />
impianto centralizzato di riscaldamento in impianti a gas di proprietà singola, avvenuta ai sensi<br />
della L. n. 10/1991, ha escluso, sia sotto l'aspetto funzionale che sotto il profilo giuridico, la<br />
conservazione attiva del sistema termico trasformato, le cui componenti materiali rimangono<br />
solo come semplici residuati per l’opportuna rottamazione, non potendo la minoranza<br />
dissenziente pretendere di lasciare attivo o riattivare e far funzionare a proprie spese<br />
l'impianto trasformato, in quanto ciò sarebbe contrario alla ratio legis, che è chiaramente<br />
quella della razionalizzazione dell'energia sotto il triplice profilo termico, economico ed<br />
ecologico.<br />
CHIUSURA CANCELLO<br />
Risiedo in una villetta bifamiliare con accesso comune tramite cancello a scorrimento manuale
di 3 m. Le chiedo, vista l'insistenza della mia vicina a lasciare sempre aperto il cancello con<br />
tutto quello che ne deriva e cioè cani che entrano e depositano i loro bisogni nel giardino e si<br />
mettono a litigare con i miei due gatti e quello che è più grave che entrano persone ed<br />
arrivano fino alla porta di casa, se è possibile imporle la chiusura del cancello e quali sono le<br />
norme del codice che regolano tale materia ed eventuali responsabilità ipotetiche per danni o<br />
vandalismi vari e se possibile diffidare la Signora dal continuare con tale atteggiamento.<br />
S. B.<br />
Se la vicina disattende l’invito a chiudere il cancello non resta che rivolgersi al Giudice di pace<br />
adducendo ragioni di sicurezza. Una soluzione potrebbe essere quella di convincere la vicina ad<br />
automatizzare il sistema di chiusura. Se si prova il nesso di causalità fra il comportamento<br />
della vicina e il danno se ne può chiedere il risarcimento ai sensi dell’art. 2043 c.c.<br />
MESSA IN SICUREZZA CORNICIONE<br />
Chi paga la messa in sicurezza del cornicione di una delle sei scale di cui è composto il nostro<br />
condominio (abbiamo l'ingiunzione del Comune di Napoli), considerando anche che per vari<br />
abusi i nostri millesimi sono da rifare?<br />
L. L.V.<br />
Se il cornicione interessato alla messa in sicurezza fa parte di un tetto unico, alla spesa devono<br />
contribuire i condomini di tutte e sei le scale. Se invece ciascuna scala è coperta da un tetto a<br />
sé stante, alla spesa devono contribuire i soli condomini della scala interessata alla riparazione.<br />
SERVITU’<br />
Dal 1991 io, la mia mamma e i miei due fratelli, ospitiamo in un nostro locale una caldaia che,<br />
al momento, serve un solo nostro appartamento ed un altro di proprietà di nostri parenti.<br />
Questi ultimi non sono proprietari del locale in cui si trova la caldaia. Nel 1991 avevamo<br />
firmato un accordo in base al quale accettavamo di ospitare questa caldaia sino a che i parenti<br />
non si fossero resi autonomi, confidando in buona fede in una soluzione, se non a breve<br />
almeno a media scadenza. Da allora sono passati quasi venti anni e, un po' perchè dobbiamo<br />
fare dei lavori, un po' perchè temiamo una qualche forma di usucapione, abbiamo quest'anno<br />
chiesto loro di staccarsi dall'impianto e rendersi autonomi. Ci hanno risposto che non abbiamo<br />
nessun diritto a chiedere loro quanto sopra e che se procediamo possiamo incorrere in sanzioni<br />
civili e penali. E' vero? Se si, come potersi "liberare"? In che termini sta esattamente la<br />
questione secondo lei?
via mail<br />
Il proprietario del locale è tenuto a rispettare l’accordo fino a quando la controparte non decida<br />
di staccarsi dall’impianto comune. Un’eventuale azione di forza verrebbe presumibilmente<br />
contrastata da un’azione di reintegrazione in sede civile (art. 1168 c.c.), cui potrebbe<br />
accompagnarsi una querela per danneggiamento in sede penale (art. 635 c.p.).<br />
SOSTITUZIONE TOMBINO<br />
Sono proprietario di un box dove all'interno ci sono 2 tombini per le fogne, i chiusini sono<br />
ormai distrutti ed ho chiesto già da un anno all'amministratore la sostituzione dato che non<br />
posso far fare più la pulizia delle fogne perché poi non posso rimetterli al loro posto, mi si<br />
sfaldano in mano. Dall'amministratore non ho risposte, è comunque in dovere di farli sostituire<br />
o no ?<br />
A. C.<br />
Se il chiusino è collocato su un tombino che smaltisce, oltre ai liquami provenienti dall’unità<br />
immobiliare del proprietario del box, anche quelli delle unità immobiliari di uno o più altri<br />
condomini, si è nel diritto di pretenderne la sostituzione, con spesa a carico dei condomini<br />
serviti dall’impianto, spesa da dividersi in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diversa<br />
convenzione.<br />
INFILTRAZIONI DA LASTRICO SOLARE<br />
Abito in un palazzo dal doppio numero civico con due ingressi separati e due ingressi per<br />
accedere al terrazzo. La copertura è unica per i due palazzi attigui e uniti. A seguito di lavori<br />
per infiltrazioni sulla parziale copertura di uno dei due palazzi gradirei sapere come vanno<br />
divise le spese. I condomini del palazzo non interessato a detti lavori devono contribuire alle<br />
spese anche se i palazzi, uniti, hanno doppio numero civico e doppio ingresso?<br />
U. B.<br />
Se il lastrico solare è comune ai due edifici, nel senso che i condomini di entrambi i fabbricati<br />
hanno accesso all’intera superficie del lastrico, alla spesa richiesta dall’eliminazione delle<br />
infiltrazioni devono contribuire i condomini di tutte e due le costruzioni. Se invece il lastrico è<br />
diviso in due da una ringhiera o altro riparo, alla spesa devono contribuire i soli condomini<br />
dell’edificio in cui si sono verificate le infiltrazioni.
BOX AUTO<br />
Sono proprietario, in un condominio di 5 appartamenti, di un appartamento e di un box<br />
interrato. L'ingresso del box, come gli altri 2, è largo metri 2,60 e si trova grande difficoltà a<br />
far entrare la macchina perchè bisogna scendere la rampa a marcia indietro ed il disimpegno<br />
per le manovre, antistante i box, è largo solo 4 metri ed una macchina media è lunga metri<br />
3,50. Il muro dove è fissata la basculante di chiusura del box non è un muro portante ed è<br />
formato da mattoni forati. Tale muro è lungo 11 metri : per metà divide il mio box dalla<br />
cantinola del possessore dei maggiori millesimi(600), altri 2,50 metri confinano col corridoio<br />
largo metri 1,50 di accesso alla detta cantinola ed i restanti due metri e 60 sono chiusi dalla<br />
basculante, basculante che da un lato è fissata ad un pilastro portante di cemento armato.<br />
Avevo chiesto di allargare il muro di 30 centimetri verso il lato della cantinola per essere più<br />
agevolato nel fare manovra di entrata ed uscita dal box rimettendo una basculante uguale ma<br />
il proprietario dei 600 ha dato un diniego alla richiesta. Ho interpellato in merito due geometri<br />
che hanno dato pareri discordanti ed un legale il quale, d'accordo con uno dei geometri, ha<br />
detto che ci vuole l'assenso del possessore dei 600 mill/mi. perchè comunque il muro è<br />
condominiale. Un architetto ha detto che basta presentare solo la DIA e darne comunicazione<br />
per iscritto all'amministratore per poter usufruire al meglio della cosa propria in quanto una<br />
basculante di 30 cm più lunga non impedisce al condomino di usufruire della cosa comune e ne<br />
gli crea alcun impedimento. All'ufficio tecnico del comune riferiscono che concedono la DIA ma<br />
se vi è un ricorso fermano il lavoro. Non ho fatto nulla se non vi è la certezza legale di non<br />
farmi far causa dal possessore dei 600 millesimi: magari c'è qualche sentenza già emessa che<br />
possa essere da base di appoggio e di partenza per il lavoro.<br />
C.<br />
L’allargamento della porta comporta l’inglobamento, nella proprietà esclusiva di un condomino,<br />
dello spazio già occupato dal muro comune, per cui è necessario il consenso di tutti i<br />
condomini.<br />
CORTILE E GAZEBO<br />
Abito in un cascinale con altre tre famiglie, compreso di cortile in comune. Nel nostro contratto<br />
non viene citato il cortile, al momento della visita dell’alloggio il proprietario ci aveva spiegato<br />
che davanti alle nostre finestre che danno sul cortile potevamo mettere una qualsiasi cosa.<br />
Sulla base delle parole del proprietario abbiamo deciso di mettere un gazebo (non fisso viene<br />
messo solo d’estate), alle altre famiglie non da nessun fastidio visto che riescono ad entrare e<br />
uscire con le macchine, il proprietario ora però ha deciso di ritirare le parole dette in
precedenza, e sostiene che il cortile lui non l’ha affittato. Il padrone di casa ci ha anche detto<br />
che nel caso non togliessimo il gazebo, avrebbe provveduto lui a chiamare qualcuno per farlo<br />
togliere. C’è una legge che ci vieta di tenere questo gazebo?<br />
D. L. C.<br />
Se nell’atto di vendita non è menzionata la comproprietà del cortile, e il venditore è tuttora<br />
comproprietario di questo, l’acquirente non può occuparlo, sia pure per alcuni mesi, con un<br />
gazebo, a meno che tutti gli altri condomini non prestino il loro consenso.<br />
RIPARTIZIONE SPESA RIFACIMENTO SOLAIO<br />
Gradirei esporre una vicenda che si svolge in un condominio costituito da tre appartamenti,<br />
uno per piano. Alcuni mesi fa ho partecipato alle spese sostenute per la riparazione della<br />
terrazza a livello che viene esclusivamente utilizzata dal condomino del secondo piano. Preciso<br />
che tutti e tre i condomini abbiamo partecipato al pagamento delle spese per riparare il<br />
terrazzo ed evitare ulteriori infiltrazioni al tetto del primo piano secondo l'art.1126 c.c..<br />
Nessun'altra spesa era stata affrontata per la riparazione del tetto del primo piano. Il mio<br />
quesito e' il seguente: come si ripartiscono le spese per riparare il suddetto tetto tra i<br />
condomini? In particolare il condomino del pian terreno, deve ancora contribuire alle spese<br />
necessarie per riparazione e tinteggiatura del tetto che è in compossesso tra i proprietari del<br />
secondo e primo piano? Chiarisco che il condomino del primo piano non mi ha convocato, ha<br />
eseguito i lavori edili autonomamente e mi ha detto oralmente senza presentazione di<br />
documenti di avvenuto pagamento che avrei dovuto pagare una tot somma secondo i suoi<br />
calcoli personali.<br />
G. G.<br />
Dal tenore del quesito pare di capire che per tetto il lettore intenda il solaio fra due piani l’uno<br />
all’altro sovrastante. Se così è, alla spesa richiesta dalla riparazione del solaio che separa il<br />
primo dal secondo piano devono contribuire i rispettivi proprietari in parti uguali, restando a<br />
carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario<br />
del piano inferiore l’intonaco, la tinteggiatura e la decorazione del soffitto. E’ pertanto escluso<br />
dalla contribuzione il proprietario del piano terra.<br />
ANTENNA CENTRALIZZATA<br />
L'antenna TV condominiale è stata posizionata vicino al lucernario della mia mansarda e se<br />
dovesse per qualsiasi motivo cadere temo possa sfondare il lucernario, inoltre tutti gli uccelli
che vi si posano sopra hanno riempito di escrementi il citato lucernario. Cosa posso fare per<br />
tutelarmi dal pericolo e dalle deiezioni visto che l'amministratore fa orecchie da mercante?<br />
F.<br />
Se, per come è posizionata l’antenna, si ha ragione di temere un danno grave e imminente al<br />
lucernario (circostanza che dev’essere idoneamente provata), il condomino può giovarsi<br />
dell’azione di danno temuto prevista dall’art. 1172 c.c.. Quanto alle deiezioni, provando che i<br />
volatili le provocano appollaiandosi sull’antenna, si può pretendere il risarcimento del danno.<br />
La cosa migliore sarebbe chiedere d’inserire all’ordine del giorno della prossima assemblea lo<br />
spostamento dell’antenna.<br />
STILLICIDIO<br />
Il condominio dove abito è composto da 13 alloggi. Io ed altri 3 condomini abitiamo al piano<br />
terra: ognuno di noi ha un giardino esclusivo di proprietà. Sui 4 giardini grava lo stillicidio di<br />
acque meteoriche provenienti dal tetto in più sul mio grava anche lo stillicidio di acque<br />
meteoriche e acque di pulizia di una terrazza privata del condomino del sottotetto. Posso in<br />
qualche modo fare qualcosa per evitare tutto ciò? Le spese per incanalare le acque nei pozzetti<br />
delle acque bianche a chi fanno carico? E' lecito lo scarico della terrazza privata?<br />
G.<br />
L’art. 908 c.c. stabilisce che, se esistono pubblici colatoi, il proprietario deve provvedere<br />
affinché le acque piovane vi siano immesse con gronde o canali. Di conseguenza la spesa<br />
occorrente all’immissione delle acque fa carico al proprietario del terrazzo o del tetto dal quale<br />
provengono. Se è stata costituita una servitù di stillicidio a carico del giardino di un<br />
condomino, questi non può compiere alcuna cosa che tenda a diminuire l’esercizio della servitù<br />
o a renderlo più incomodo (secondo comma art. 1067 c.c.).<br />
RIPARAZIONE ANTENNA CONDOMINIALE<br />
Sono il proprietario di un appartamento che fa parte di un condominio di 36 appartamenti<br />
suddivisi in 6 scale da 6 appartamenti, dove ogni scala è indipendente dall'altra. Da oltre tre<br />
mesi sto avendo importanti problemi all'antenna televisiva condominiale, che mi impedisce di<br />
vedere canali analogici e digitali. L'antenna in questione è condominiale, ed è la stessa per i 6<br />
appartamenti della mia scala. Dopo mie numerose lamentele, l'amministratore condominiale ha<br />
inviato un tecnico antennista a verificare la pertinenza del problema, e questo, ci ha
comunicato che per ripristinare il funzionamento, sarebbe necessario accedere ad alcuni<br />
appartamenti per verificare le condizioni del cavo verticale, e rendere il servizio nuovamente<br />
funzionante. Di questi 6 appartamenti 2 sono sfitti, ed i rispettivi proprietari non solo non<br />
hanno interesse a far ripristinare il funzionamento dell'impianto, ma non permettono al tecnico<br />
di entrare per fare le lavorazioni del caso. Qualche settimana addietro ho consegnato al mio<br />
amministratore, un documento firmato da 4 dei 6 condomini, nel quale si autorizzava<br />
l'amministratore stesso a fare quanto necessario per sistemare definitivamente le condizioni<br />
dell'antenna. La situazione è ormai diventata ingestibile, il mio amministratore condominiale<br />
sembra aver preso la situazione sottogamba e continua a tergiversare, portando per le lunghe<br />
la situazione, dicendo che nonostante sia un intervento di ripristino e che di conseguenza non<br />
sia necessaria una maggioranza per effettuare i lavori, è necessario attendere la riunione<br />
sindacale e notificare l'esito tramite raccomandata (se non fosse che la riunione sarà non<br />
prima di un mese). Io sono disperato, ho intenzione di risolvere prima possibile il problema, e<br />
sono disposto a denunciare chiunque si opponga al ripristino dell'antenna. Mi suggerirebbe<br />
cosa posso fare, e quali tipi di interventi posso portare avanti?<br />
S.<br />
L’amministratore può far eseguire la riparazione, salvo ratifica da parte dell’assemblea. Si è<br />
obbligati a consentire il passaggio, attraverso il proprio appartamento, del personale incaricato<br />
di collocare o riparare cavi e antenne situati sul tetto o sul lastrico solare, a condizione che<br />
l'intervento non sia altrimenti possibile, ancorché più costoso (App. Milano 30/6/1995). Se il<br />
condomino, pur avendone l’obbligo, non intende concedere il passaggio, non resta che<br />
rivolgersi al giudice.<br />
ASSEGNAZIONE POSTO AUTO<br />
Siamo in 16 villette a schiera (4 x 4 schiere parallele) che hanno in comune a due a due un<br />
cortile di accesso ai garage nel quale ci sono posti auto per tutti. Avendo fatto una<br />
assegnazione verbale 15 anni fa (ho parecchi testimoni) per avere "fisso" un posto per ognuno<br />
(cosa che 14 villette hanno rispettato in questi anni), può ora il 15esimo (che ha sempre<br />
parcheggiato fuori dagli spazi) venire a occupare il "mio" posto auto? Ho modo di fare<br />
rispettare il mio posto? Potrei eventualmente comprare tale posto auto (la strada è privata ad<br />
uso pubblico)?<br />
M. C.<br />
Se l’assegnazione degli spazi adibiti a posto auto avviene in via esclusiva, definitiva e<br />
permanente, è richiesto il consenso scritto di tutti i condomini, trattandosi, di fatto, di dividere
fra loro un bene immobile (Trib. Foggia 25/3/1994). Lo stesso dicasi se si tratta di acquistare<br />
la proprietà esclusiva di uno spazio comune.<br />
INFILTRAZIONI DI UMIDITA’<br />
Il condominio in cui abito (costruito nel 2004 e fatto su due piani: terra e primo) e' costituito<br />
da una serie di 6 appartamenti al piano terra affiancati e con giardino privato sia nella zona di<br />
accesso anteriore sia posteriore. Gli altri appartamenti sono al primo piano ed hanno un<br />
terrazzino che sta sopra al portico degli appartamenti al piano terra. Quindi ciascun terrazzino<br />
ha un proprietario della parte sopra ed un della parte inferiore. Per effetto dell'umidita'<br />
naturale ci sono scrostature dell'intonaco sul soffitto dei portici privati e macchie sul bordo<br />
verticale esterno dei terrazzini. Come devono essere ripartita le spese tra il condomino che<br />
abita sopra e quello che abita sotto? Si applica 1/3 per chi ha il terrazzo ed i 2/3 tra i due (col<br />
risultato che chi e' sopra paga 2/3) o l'intonaco sotto al terrazzo e' a totale carico del<br />
condomino che sta sotto mentre il lavoro per riverniciare il bordo verticale va diviso a meta'? Si<br />
precisa che i terrazzini non presentano sul pavimento difetti o infiltrazioni d'acqua piovana<br />
essendo in buono stato e quindi non richiedono manutenzione.<br />
P. G.<br />
Ai sensi dell’art. 1125 c.c. le spese per l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto sono ad<br />
esclusivo carico del proprietario della sottostante unità immobiliare. La spesa richiesta dalla<br />
manutenzione del parapetto della terrazza grava sul proprietario di questa.<br />
LAVORI CALDAIA<br />
Abito a Roma, nel palazzo di un ente: prima come inquilina, da quest'anno come proprietaria.<br />
Il fabbricato in questione è composto da 4 scale ed in origine era privo di riscaldamenti. Circa<br />
40 anni fa l'ente installò una caldaia comune e gli inquilini che aderivano dovevano pagarsi i<br />
lavori di installazione dei termosifoni con il relativo impianto. Il precedente locatario del mio<br />
appartamento, non ha aderito all'installazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, e<br />
quindi l'appartamento è sempre stato privo di termosifoni. Quando sono subentrata io, 16 anni<br />
fa, previa domanda all'ente, ho installato un impianto autonomo di riscaldamento con caldaia a<br />
gas. Nel corso di questi anni, sono stati venduti quasi tutti gli appartamenti e questo ha dato<br />
luogo alla creazione di un condominio. Allo stato attuale, dovendo il condominio fare dei lavori<br />
alla caldaia centralizzata, l'amministratore ha mandato a tutti i condomini, anche quelli<br />
proprietari dei locali privi di riscaldamento ed agli appartamenti con riscaldamento autonomo,<br />
la spesa divisa per millesimi. La mia domanda è: non essendo mai stata attaccata all'impianto<br />
e di conseguenza mai distaccata, devo pagare comunque le spese inerenti la caldaia?
L. R.<br />
Il condomino che non sia mai stato comproprietario della caldaia, né direttamente né<br />
attraverso il suo dante causa, non è tenuto a contribuire alla spesa richiesta dalla sua<br />
riparazione, a meno che un titolo non disponga altrimenti.<br />
DANNI DA INFILTRAZIONI DI LIQUAMI<br />
In seguito a delle perdite di liquame maleodorante fuoriusciti dalle tubature della rete fognaria<br />
presente sul tetto del mio garage, ho subito il danneggiamento di due componibili della cucina<br />
di mio figlio temporaneamente custodita nel mio garage per il suo trasferimento, per motivi di<br />
lavoro. Il problema è avvenuto nella prima quindicina del mese di novembre 2010 ma il<br />
trasferimento di mio figlio è avvenuto in marzo 2010, periodo in cui si è provveduto a<br />
traslocare alcuni mobili nel garage per il trasferimento improvviso. La cucina è nuovissima e a<br />
tutt'oggi è stata utilizzata solo pochi mesi. Vorrei sapere se posso chiedere al condominio il<br />
risarcimento del costo dei componibili danneggiati.<br />
L. A.<br />
Dimostrando il nesso di causalità tra le infiltrazioni di liquami provenienti dalla tubatura<br />
condominiale e il deterioramento causato ai componibili della cucina si può chiedere al<br />
condominio il risarcimento del danno ai sensi dell’art. 2051 c.c.<br />
FRAZIONAMENTO SUPERCONDOMINIO<br />
Sono comproprietaria di un appartamento (seconda casa) che fa parte di una palazzina la<br />
quale, insieme ad una seconda palazzina, è amministrata da un amministratore unico. Dal<br />
2006, infatti, è stato creato un supercondominio a causa di dissapori fra i condomini dei due<br />
edifici. C'è poi un amministratore per ogni palazzina. Vorremmo procedere all'eliminazione del<br />
supercondominio, attuando una divisione amministrativa dei due edifici, con conseguente<br />
rifacimento delle tabelle millesimali. L'amministratore del supercondominio e quello di una<br />
delle palazzina vorrebbero, con una delibera, attuare la divisione da un notaio, con<br />
conseguente notifica in conservatoria. Vorrei sapere se per tale tipo di divisione (tramite<br />
notaio) occorre l'unanimità e se esiste una sentenza della Cassazione in tal senso.<br />
S.<br />
L'art. 61 disp. att. e trans c.c. prevede che, se un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti
per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, sono suscettibili di essere divisi in parti che<br />
abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i<br />
comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Per far questo è<br />
necessaria una delibera dell'assemblea, adottata dalla maggioranza degli intervenuti, in<br />
rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione; o, in<br />
alternativa, un provvedimento dell'A. G., adottato su domanda di almeno un terzo dei<br />
comproprietari della parte di edificio di cui si chiede la separazione. In questa seconda ipotesi<br />
l'azione legale (le cui spese ricadono su chi se ne fa promotore) non dev'essere proposta nei<br />
confronti dell'amministratore del condominio (sfornito, a questo riguardo, di legittimazione<br />
passiva), ma nei confronti di tutti i condomini.<br />
RISCALDAMENTO E INDEBITO ARRICCHIMENTO<br />
Vivo in una villetta a schiera, acquistata nel 1988. La villetta è su tre piani e confina con il mio<br />
vicino che ha due stanze in più delle mie. Un salotto e un garage. Non molto tempo fa ho<br />
scoperto che in queste due stanze ci sono due termosifoni che sono attaccati alla mia caldaia;<br />
in poche parole da 20 anni pago due caloriferi che sono in un altro appartamento. I miei vicini<br />
hanno deciso ora di vendere la loro casa, anche se sono consapevoli che il caldo per quelle due<br />
stanze con i termosifoni, li pago io. Gli ho più volte detto di fare i lavori perché non voglio<br />
avere niente a che fare con i nuovi proprietari, come mi devo comportare? Posso chiedere i<br />
danni per il gas che ho pagato per loro in questi 20 anni?<br />
M. A.<br />
Il lettore può agire, per l’importo non coperto da prescrizione, con un’azione d’indebito<br />
arricchimento nei confronti del confinante.<br />
CANNA FUMARIA<br />
Ho bisogno di un chiarimento sulla ripartizione delle spese condominiali di una canna fumaria<br />
da installare nuova, che sta creando qualche problema tra i condomini e l'amministratore, in<br />
seguito a mancanza di tiraggio della vecchia. Siamo un condominio di cinque piani e ognuno<br />
con termo singolo. La canna fumaria condominiale vecchia di tipo shunt internamente ha due<br />
condotti, uno serve esclusivamente l'ultimo piano e con tiraggio funzionante e l'altro serve gli<br />
altri quattro piani ed è il condotto che non ha tiraggio. La mia domanda e': le spese per la<br />
nuova vanno ripartite su tutti i condomini essendo la canna fumaria vecchia intesa come unico<br />
elemento dell'immobile o solo su chi ne usufruirà, visto che il condomino dell'ultimo piano ha il<br />
suo condotto funzionante e che non vuole chiaramente collegarsi alla nuova?
G.<br />
Se la canna fumaria comune ad alcuni appartamenti è divenuta inservibile, ai sensi degli artt.<br />
1118, secondo comma, e 1123, terzo comma, c.c., i condomini che ne traevano utilità hanno<br />
diritto a che venga ripristinata. Alla spesa devono concorrere, salvo diverso accordo, tutti<br />
coloro che la utilizzavano, anche se nel frattempo alcuni di essi abbiano provveduto altrimenti<br />
allo smaltimento dei fumi.<br />
ANTENNA CENTRALIZZATA<br />
Abito dal 1994 in un condominio dove non c'è mai stata l'antenna centralizzata. Mi sono<br />
montato sul tetto (abito all'ultimo piano) un palo con satellitare e terrestre insieme. Tutti<br />
avevano le loro antenne sui balconi, poi nel 2000 hanno rifatto il tetto mettendo quella<br />
terrestre centralizzata alla quale non mi allaccio mai (ce l'ho già!) ma ora si è rotta e gli altri<br />
vogliono che anche io paghi le spese di manutenzione per una cosa mai usufruita. Cosa mi dice<br />
in merito?<br />
C. N.<br />
Se, quando è stata deliberata l’installazione dell’antenna centralizzata, il lettore ha contribuito<br />
alla spesa, divenendo con ciò comproprietario dell’impianto, in quanto tale è tenuto a<br />
contribuire alle spese richiesta dalla riparazione dello stesso, ancorché non vi abbia mai<br />
allacciato la propria unità immobiliare. Se invece era stato esonerato dal contribuire alla spesa<br />
d’installazione per il fatto di non essersi allacciato all’impianto, in quanto dotato di impianto<br />
autonomo, non è tenuto a contribuire alla riparazione.<br />
NUOVA COSTRUZIONE E RISARCIMENTO<br />
Abbiamo comprato 5 anni fa un appartamento che vantava un terrazzo libero su 4 lati e che,<br />
avendo tre bambini, sfruttavamo sino a tarda serata, specialmente nei mesi caldi. Adesso<br />
stanno costruendo un palazzo a circa 15 metri di distanza più alto di circa 15 metri del nostro<br />
terrazzo e che dalle 16 in poi ci leva tutto il sole svalutando vistosamente il nostro immobile.<br />
Posso richiedere risarcimento?<br />
F.<br />
Se il nuovo fabbricato viene edificato in presenza di regolare permesso di costruire e nel<br />
rispetto della normativa sulle distanze legali non si può pretendere il risarcimento del danno<br />
per asserita svalutazione di un appartamento ubicato in un vicino edificio: trattasi infatti di<br />
interesse cosiddetto semplice, in quanto tale sfornito di tutela giuridica.
CONDOMINO TRASCURATO<br />
Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento sito al primo piano di un fabbricato<br />
composto da altri due appartamenti in Venezia, centro storico. L'assenza di un amministratore<br />
(tre proprietari) e di regolamento condominiale fa sì che il disinteresse del proprietario del<br />
terzo e ultimo piano (sempre assente) porti ad un'incuria e deterioramento delle parti comuni.<br />
Ora il vano scale, invaso dall'umidità ha necessità del rifacimento del rivestimento in<br />
compensato marino e di una dipintura. Le grondarie e il pluviale sono bucati e dentro il mio<br />
appartamento (appena restaurato) si è formata una vasta zona di umidità in prossimità del<br />
pluviale deteriorato. Ho fatto fare due preventivi che ora invierò agli altri due proprietari. Già in<br />
passato quello dell'ultimo piano si è rifiutato di pagare le spese ad esempio le bollette della<br />
luce scale e si è fatto sistemare la canna fumaria per conto proprio. Cosa posso fare? In caso<br />
di ricorso al tribunale chi paga le spese legali?<br />
M. Z.<br />
Il lettore, nell’inviare agli altri due condomini i preventivi acquisiti, può invitarli a procurarsi a<br />
loro volta uno o più preventivi entro un congruo lasso di tempo, al termine del quale potrà<br />
essere indetta un’assemblea per la scelta del più conveniente. Di norma le spese di causa<br />
vengono poste a carico della parte soccombente, ma nulla vieta che il giudice, in relazione alle<br />
caratteristiche e allo svolgimento della fattispecie portata alla sua attenzione, possa<br />
compensarle, in tutto o in parte, fra le parti.<br />
INFILTRAZIONI DI UMIDITA’<br />
Ho ristrutturato da poco per un cliente un locale posto al piano terreno. Questo locale, subito<br />
dopo aver tolto gli arredi, riaggiustato gli impianti idrici e fognari, rifatto gli intonaci (c'erano in<br />
precedenza in molte parti macchie di muffa e umido dovute al fatto che il locale era rimasto<br />
chiuso circa vent'anni), presenta su una sola parete lungo la quale per quanto riguarda la<br />
proprietà del locale in oggetto non corrono impianti o tubazioni, una estesa macchia di umidità<br />
dallo zoccolo del pavimento fino ad un'altezza di 40-50 cm. Il proprietario dello stabile<br />
confinante dopo numerosi solleciti telefonici ancora non si è reso disponibile a venire a fare un<br />
sopralluogo con me (premetto che lui è geometra e io architetto, quindi telefonicamente gli ho<br />
spiegato la questione chiaramente), sostenendo che "a quanto sa lui dalla parte opposta del<br />
muro danneggiato non corrono impianti e anzi vi è una camera da letto. Il fatto che vi sia una<br />
camera da letto non toglie il fatto che qualche tubo passi e si colleghi alla sua colonna degli<br />
scarichi posta sulla facciata. Tuttavia sono andata da sola a bussare ai confinanti che non mi<br />
hanno aperto. Mi sono accorta però che sotto quell'appartamento a confine con il locale che ho
istrutturato vi è un seminterrato abitato (anche quello proprietà del geometra suddetto). La<br />
persona che ci abita dopo un po' di perplessità mi ha fatto vedere quello che corrisponde al<br />
muro sottostante il muro di confine tra il locale appena ristrutturato e l'altra proprietà. Questo<br />
muro del seminterrato è completamente pregno d'acqua e ha rigonfiamenti di umido sparsi. Ho<br />
richiamato il proprietario dicendogli che il problema sussiste perché il seminterrato facente<br />
parte del suo stabile provoca umido sulla parete dell'altra proprietà ma lui oltre a dirmi che nel<br />
caso di murature in pietra non si può fare nulla (cosa non vera perché i sistemi di bonifica<br />
esistono anche se sono costosi) si rifiuta di venire di persona a vedere il danno e a constatare<br />
che è la sua proprietà che provoca danno nel locale dell'altra proprietà. A chi spettano le spese<br />
per i danni e per la ristrutturazione? Ad oggi a causa di questo problema non si riesce neppure<br />
ad affittare il locale appena ristrutturato.<br />
M. M.<br />
Occorre verificare attraverso una perizia (o un accertamento tecnico preventivo da chiedere al<br />
giudice) la provenienza delle infiltrazioni. Se queste derivano da un muro comune ai due<br />
fabbricati, la spesa è a carico di entrambi i condomìni; se invece derivano dal seminterrato del<br />
fabbricato adiacente a quello della lettrice, saranno i condomini di questo a dover sostenere la<br />
relativa spesa.<br />
SPESA CONTATORE<br />
Ad ottobre 2009 abbiamo acquistato un alloggio all'interno di una palazzina di 5 piani.<br />
L'alloggio era in vendita presso una agenzia che faceva da tramite ad un impresario edile che<br />
"vendeva" tutti gli appartamenti della palazzina e che si sarebbe occupato della ristrutturazione<br />
completa di tutta la palazzina con anche l'inserimento dell'ascensore. A corredo del<br />
compromesso c'era quindi anche il capitolato delle opere che avrebbe eseguito con la scelta dei<br />
materiali. Purtroppo a causa di svariati problemi, dopo più di un anno siamo ancora qui a<br />
discuterne malgrado la consegna degli alloggi sarebbe dovuta avvenire a febbraio 2010! Oggi<br />
siamo ancora alle prese con l'ascensore e abbiamo, come condominio, provveduto alla richiesta<br />
del cambio del contatore. Il cambio del contatore ci verrà a costare circa € 1.000,00 e<br />
l'addebito verrà ovviamente effettuato dall'azienda elettrica sulla prossima bolletta. Il quesito<br />
è: visto che noi, come altri proprietari, abbiamo acquistato l'alloggio ristrutturato in palazzina<br />
ristrutturata con anche l'ascensore, è corretto che la spesa del contatore venga addebitata a<br />
noi? Non dovrebbe essere l'impresario a farsene carico?<br />
S. E.<br />
Se il capitolato non prevede che l’installazione del contatore faccia carico al costruttore, questi
può limitarsi a predisporre il vano per l’alloggio dello stesso.<br />
LOCAZIONE E SPESE<br />
Le spese condominiali devono o possono essere pagate direttamente dal conduttore. Nel caso<br />
che il conduttore paghi le spese al proprietario e questi non le versi al condominio, il<br />
condominio può pretendere che il condomino le paghi direttamente all'amministratore? In<br />
sintesi il rapporto tra conduttore e amministratore deve essere diretto? All'atto della<br />
compravendita di un appartamento le quote accantonate per un futuro cambio di caldaia per<br />
usura, devono essere restituite al vecchio proprietario?<br />
C.<br />
Obbligato nei confronti del condominio non è il conduttore ma il locatore-condomino, per cui è<br />
a questi che l’amministratore deve chiedere il pagamento dei contributi condominiali. Quanto al<br />
fondo comune destinato alla sostituzione della caldaia, in mancanza di un accordo fra le parti,<br />
se, prima della vendita dell’unità immobiliare, non è intervenuta una delibera di approvazione<br />
della spesa, la quota versata dal condomino-venditore gli va restituita.<br />
SPESA RIFACIMENTO FACCIATA<br />
Abito in un condominio che ha praticamente un edificio principale con l'ingresso per l'accesso<br />
ed uno secondario con due appartamenti che utilizzano lo stesso ingresso, non avendo nessun<br />
altro accesso. I due edifici hanno quindi in comune solo l'androne e le scale, per il resto sono<br />
due edifici completamente separati. Nel redigere la tabella millesimale per la manutenzione<br />
della facciata principale, quella con l' ingresso, un condomino si è lamentato notando che per le<br />
spese di manutenzione della facciata quei due appartamenti avrebbero partecipato in maniera<br />
limitata. Volevo sapere se questa valutazione è corretta.<br />
P.<br />
La soluzione appare corretta, ai sensi del secondo comma dell’art. 1123 c.c., per il quale , se si<br />
tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in<br />
proporzione all’uso che ciascuno può farne.<br />
APERTURA AUTOMATICA BOX<br />
Vorrei sapere se è possibile avere un box auto con apertura automatica e quindi con divieto di<br />
sosta confinante ad angolo con il mio ogni volta che sono davanti al box per scaricare o
caricare e mi trova li è una discussione perché gli impedisco di aprire la sua serranda<br />
automatica. I box sono circa 25.<br />
G. C.<br />
Se, per come sono ubicati i due box, il proprietario di uno di essi non può effettuare operazioni<br />
di carico e scarico senza impedire all’altro condomino di aprire il proprio garage, e non si riesce<br />
a trovare una soluzione tecnica che eviti l’inconveniente, non resta che accordarsi sugli orari in<br />
cui è possibile effettuare questo tipo di attività.<br />
COSTRUZIONE CUCINA<br />
Il mio vicino ha ristrutturato casa è dove c'era una camera da letto ha costruito una cucina<br />
volevo sapere se la normativa lo permette tenendo conto che ora la sua cucina confina con la<br />
mia stanza da letto. Tengo a precisare che abito in un condominio.<br />
M. P. D.<br />
Se il condomino ha costruito rispettando le norme amministrative e il dettato dell’art. 1102<br />
c.c., per il quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la<br />
destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro<br />
diritto, il vicino può soltanto eccepire, qualora si verifichi, la produzione di immissioni superiori<br />
alla normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c.<br />
CONTATORI ACQUA<br />
Abito in un immobile composto da 3 appartamenti e un negozio di toelettatura per animali che<br />
effettua soprattutto lavaggio per cani. Il contatore dell'acqua è in comune non solo alle tre<br />
abitazioni e l'esercizio commerciale ma anche ad un'altra palazzina presente nello stesso cortile<br />
composta da altri tre appartamenti. Il problema si pone al momento della suddivisione delle<br />
quote di acqua da pagare per famiglia. Al momento la divisione viene fatta per il numero dei<br />
componenti di ogni abitazione, compreso il negozio che paga per una persona. La mia<br />
domanda è: se esistono diversi criteri di ripartizione dato che l'esercizio commerciale utilizza<br />
principalmente l'acqua per svolgere il proprio lavoro, e a mio parere non consuma come una<br />
persona. Non dovrebbe almeno il negozio avere un contatore personale? A chi ci dobbiamo<br />
rivolgere per far valere le nostre ragioni dato che la proprietaria del negozio se ne lava le<br />
mani?<br />
B. K.
Il secondo comma del paragrafo 8.2.8 dell’allegato 1/8 al decreto del Presidente del Consiglio<br />
dei Ministri n 4/3/1996 stabilisce che, qualora la consegna e la misurazione dell’acqua avvenga<br />
per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi dev’essere organizzata, a cura e<br />
spese dell’utente, tramite l’installazione di singoli contatori per ciascuna unità immobiliare, per<br />
cui si è nel diritto di pretendere, se del caso ricorrendo al Giudice di pace, il rispetto di questa<br />
norma.<br />
RIMOZIONE CISTERNA<br />
Ho acquistato al piano terra di una piccola palazzina un locale artigianale per trasformarlo in<br />
studio professionale. Durante i lavori di ristrutturazione nella corte comune sollevando un<br />
tombino è stata rinvenuta una cisterna di gasolio interrata ormai in disuso per la quale ora si<br />
discute il problema di come eliminarla. La mia domanda è se devo partecipare alle spese di<br />
bonifica e smantellamento visto che la cisterna serviva a riscaldare i soli appartamenti e il<br />
locale da me acquistato era una falegnameria priva di impianto di riscaldamento.<br />
S. R.<br />
Se il locale acquistato dal lettore non era servito dall’impianto di riscaldamento, egli non è<br />
tenuto a contribuire alle spese di rimozione della cisterna, ai sensi del terzo comma dell’art.<br />
1123 c.c., salvo che un regolamento di natura contrattuale non disponga altrimenti.<br />
SMALTIMENTO ACQUE<br />
Vorrei sapere se devo concorrere alla spesa per "velocizzare" lo smaltimento d'acqua sorgiva<br />
e/o piovana che di tanto in tanto allaga il piano seminterrato in cui non vanto alcuna proprietà.<br />
L'edificio in cui ho lo studio ha un piano seminterrato in cui sono ubicati i locali garage dei<br />
condomini (escluso lo scrivente e altra persona). Lo stabile è stato edificato su un falda<br />
acquifera e l'impermeabilizzazione posta in essere dall'impresa funziona perfettamente<br />
impedendo che l'acqua possa salire ed allagare il piano testé citato.<br />
Tuttavia la griglia di raccolta acqua piovana antistante l'ingresso all'area di manovra dei garage<br />
(ubicata sulla corte comune), che raccoglie anche l'acqua derivante dalla corte comune, per<br />
assenza di una adeguata pendenza e in caso di abbondanti pioggie non riesce a smaltire<br />
velocemente l'acqua piovana consentendo l'allagamento del piano garage per circa 10 cm.;<br />
acqua, questa, che defluisce lentamente e regolarmente nel giro di qualche ora e in alcuni casi<br />
nell'arco della giornata.<br />
I proprietari dei garage al fine di un miglior uso e godimento della loro proprietà privata fanno
chiamare lo spurgo per "velocizzare" lo smaltimento dell'acqua che, giova ripetere, in tutti i<br />
casi anche se pur lentamente, smaltisce da sola senza alcun intervento, e pretendono di<br />
ripartire le spese tra tutti i condomini tra cui lo scrivente che non ha proprietà in tale piano.<br />
Alla luce di quanto brevemente esposto ritengo di non dover partecipare alla spesa dello<br />
spurgo in quanto l'allagamento (credo) non intacca parti comuni dell'edificio ma interessa solo i<br />
garage di proprietà privata e lo spazio di manovra antistante a quest'ultimi che è di fatto<br />
utilizzato in maniera esclusiva dai proprietari dei garage stessi (spazio tra l'altro non<br />
individuato dal regolamento condominiale).<br />
G. F.<br />
Se, all’esito di un sopralluogo ad opera di un tecnico, risulta che l’acqua che invade i garage<br />
non proviene dall’edificio condominiale e non è suscettibile di arrecare danno alle parti comuni<br />
(circostanza che appare comunque difficilmente ipotizzabile), il lettore non è tenuto a<br />
contribuire alla spesa richiesta dal suo smaltimento.<br />
SUPERCONDOMINIO E IRRIGAZIONE<br />
Gradirei sapere se è legale, e/o opportuno, installare un impianto di irrigazione nel giardino a<br />
settori, come richiesto da molti condomini e proposto dall'amministratore. Si tratta di un<br />
Supercondominio con giardino e campo giochi, circondato dai cinque palazzi componenti il<br />
Supercondominio stesso. C'è un unico amministratore. A me sembra una scelta sbagliata, dato<br />
la divisione del giardino, anche se relativa al solo impianto di irrigazione, può creare solo<br />
confusione e richiedere notevoli costi. Il sottoscritto è un condomino del detto<br />
Supercondominio.<br />
B. Z.<br />
L’impianto d’irrigazione automatico, una volta installato, consente di risparmiare sui costi di<br />
gestione del giardino, per cui non si vedono controindicazioni alla sua introduzione. Quanto alle<br />
spese d’installazione, si tratta di ripartirle fra i condomini di cinque palazzine, per cui la sua<br />
incidenza pro-capite non dovrebbe essere elevata, e verrebbe in ogni caso, col tempo,<br />
assorbita dal risparmio sui costi di gestione. Per quanto attiene alla confusione di cui parla il<br />
lettore, si tratta di suddividere la spesa seguendo il criterio seguito per la ripartizione delle<br />
altre spese comuni del supercondominio.<br />
INSTALLAZIONE NUOVA CANNA FUMARIA<br />
Abito all'ultimo piano di un immobile di quattro piani costruito nel 1995 e dove tutti abbiamo
caldaie esterne sui terrazzi. In seguito al cambio di una caldaia di un condomino si è scoperto<br />
che le nuove non possono essere piu installate sulla vecchia canna fumaria perchè quest'ultima<br />
non ha un buon tiraggio.<br />
Si è percio' deciso di mettere una canna fumaria esterna. Visto che la caldaia dell'ultimo piano<br />
confluisce singolarmente nella canna fumaria di tipo shunt condominiale vecchia e che al<br />
momento del cambio della caldaia mettendo una nuova a tiraggio forzato o naturale posso<br />
sempre utilizzare la canna preesistente, sono obbligato ugualmente a partecipare alla spesa<br />
per l'installazione della canna fumaria nuova o posso rifiutare in quanto non ne usufruisco?<br />
F. B.<br />
Se, a causa della sostituzione della caldaia ad opera di un condomino, si rende necessaria<br />
l’installazione di una nuova canna fumaria, alla spesa devono contribuire i soli condomini<br />
serviti dal nuovo impianto.<br />
INFILTRAZIONI E CONSOLIDAMENTO EDIFICIO<br />
Nel palazzo dove abito vi sono appartamenti al piano terreno con pertinenza di giardino privato<br />
coltivati a prato e piante ornamentali. Adesso si scopre che le fondazioni dello stabile ed i<br />
pilastri degli appartamenti sono lesionati, vi è stata una perizia che non ha tenuto conto delle<br />
infiltrazioni dei giardini. Vorrei sapere se i giardini privati sono paragonati a lastrici solari con la<br />
conseguenza della futura spesa di rifacimento con le rispettive proquota di 3/4 ai proprietari<br />
dei giardini o come si devono dividere le spese per il consolidamento dei pilastri.<br />
L. D.<br />
La disciplina del giardino di cui un condomino sia unico proprietario non è assimilabile a quella<br />
del lastrico solare di uso esclusivo. Di conseguenza la spesa richiesta dal consolidamento delle<br />
strutture dell’edificio condominiale va ripartita fra i condomini in proporzione ai millesimi di<br />
proprietà.<br />
SERVITU’ E SPESA<br />
Il contatore condominiale dell'acqua è da sempre situato in un pozzetto al centro del passo<br />
carraio di accesso a un parcheggio (contiguo al condominio) di proprietà di un solo condomino,<br />
che "ospita" il contatore a titolo gratuito. In seguito al frequente passaggio di autovetture in<br />
entrata e in uscita, il passo carrale e il pozzetto (coperto da una lastra di ferro) stanno<br />
lentamente ma progressivamente cedendo. E' pertanto necessario un intervento a ripristino del<br />
manufatto e della superficie asfaltata circostante, prima che un'autovettura finisca nella fossa
occupata dal contatore. Si domanda come e tra chi debba essere suddivisa la relativa spesa.<br />
G. C.<br />
Ai sensi del terzo comma dell’art. 1069 c.c., trattandosi di opere che giovano sia al fondo<br />
dominante che al fondo servente, la relativa spesa va suddivisa in proporzione ai rispettivi<br />
vantaggi.<br />
AUMENTO CUBATURA<br />
Il mio vicino di casa ha ampliato la camera da letto costruendovi sul balcone del villino a<br />
schiera e comportando un aumento dei metri quadrati. Cosa comporta tutto ciò? Tale<br />
costruzione era soggetta a denuncia di inizio di attività?<br />
M. C.<br />
Occorre verificare se, nella Regione in cui risiede chi ha realizzato l’ampliamento dell’unità<br />
immobiliare, dando luogo al conseguente aumento di cubatura, è stata varata la legge<br />
regionale sul piano casa, e se questa prevede sia sufficiente la DIA, o non occorra piuttosto il<br />
permesso di costruire. Informazioni dettagliate possono essere acquisite presso l’ufficio tecnico<br />
del Comune.<br />
RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E SPESA<br />
Viviamo in un condominio minimo (due unità sovrapposte di circa 270 mq ciascuna) e per<br />
suddividere le spese di riscaldamento di un impianto centralizzato. Abbiamo inserito dei conta<br />
calorie. E’ necessario prevedere come nei condomini di più di quattro unità una quota fissa,<br />
oppure si divide semplicemente in base al consumo effettivo? Non essendoci naturalmente<br />
accordo tra condomini vorremmo avere un parere giuridico.<br />
A. A.<br />
Negli edifici dotati di sistema di contabilizzazione del calore appare corretto suddividere la<br />
spesa globale di consumo in ragione di una percentuale oscillante fra il 20 e il 50% in base alla<br />
superficie radiante di ciascuna unità immobiliare, e la restante quota in base al consumo di<br />
ciascuno (una soluzione potrebbe essere 30 e 70). Se non si trova un accordo (visto che si<br />
tratta di due soli condomini, altrimenti sarebbe l’assemblea a decidere, ai sensi, dell'art. 26 L.<br />
9/1/1991, n. 10, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, indipendentemente
dai millesimi rappresentati), occorre adire l'Autorità Giudiziaria.<br />
SERVITU’<br />
Ho ereditato da mio padre un appartamento (dove abito) sito al piano terra di una palazzina<br />
con altri due appartamenti anche questi di sua proprietà e lasciati in eredità a mia madre e a<br />
mia sorella. La mia caldaia è situata in un locale, con accesso dal giardino condominiale, dove<br />
nel 1994 mio padre ha fatto installare il quadro comandi del cancello elettrico del passo carraio<br />
comune. Esiste quindi una servitù a favore degli altri due proprietari per cui ho dovuto dare le<br />
chiavi per poter accedere alla mia caldaia. Posso chiedere la rimozione di quel quadro e quindi<br />
la restituzione delle chiavi? Esso si può tranquillamente spostare al di là del muro nel vano<br />
scale comune che accede alla terrazza in comproprietà. Poiché i rapporti si sono guastati, a chi<br />
mi devo rivolgere? Se devo seguire le vie legali, vi sono delle sentenze in proposito?<br />
M.<br />
Il condomino non può spostare il quadro elettrico, dal locale caldaia gravato da servitù in<br />
favore degli altri due condomini, in uno spazio di cui questi siano comproprietari insieme a lui,<br />
occorrendo il loro consenso. Può semmai proporre di effettuare lo spostamento a propria cura<br />
e spese. Se non si trova un accordo non rimane che rivolgersi al giudice, reiterando la proposta<br />
in quella sede. Sul punto Cass. 27/10/1995, n. 11198.<br />
SUPERCONDOMINIO E ILLUMINAZIONE<br />
Vivo in un quartiere con grossi problemi di illuminazione e di fatiscenza di lampioni. Oltre alla<br />
scarsezza dell'illuminazione vi è non meno importante quello relativo alla vetustà dei lampioni<br />
stessi, taluni dei quali hanno la base corrosa e bucata dalla ruggine e costituiscono un grave<br />
pericolo per l'incolumità di persone e cose essendo a rischio di caduta. Già ne sono caduti un<br />
paio. La nostra è una strada privata, dunque nessuno s'è mai occupato di manutenerli. Né il<br />
Comune, nè l'Enel, perché i proprietari e i responsabili saremmo noi abitanti del quartiere. Il<br />
Supercondominio esiste solo di fattoperchè le palazzine che ne fanno parte sono una quindicina<br />
per oltre 300 abitanti. Una riunione di Supercondominio non s’è mai fatta. Le chiedo come si<br />
possa affrontare e risolvere giuridicamente questo delicato problema. Il quartiere è quasi<br />
sempre al buio. I lampioni non sono stati mai manutenuti.<br />
Marco<br />
Occorre premettere che ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la<br />
manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità<br />
immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici abbiano
materialmente in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione<br />
dell’art. 1117 c.c. collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili: per<br />
esempio viale di accesso, impianto centralizzato di riscaldamento, portineria. Di conseguenza,<br />
come previsto dal primo comma dell’art. 1129 c.c., uno o più condomini possono ricorrere<br />
all’Autorità Giudiziaria affinché nomini un amministratore; sarà poi questi a convocare<br />
l’assemblea dei condomini per le opportune delibere.<br />
LOCAZIONE E DISAGI<br />
Nel mese di settembre scorso, ho affittato un appartamento al piano terra in una zona<br />
residenziale di Roma. Due mesi fa, nel periodo di intense piogge, ho riscontrato, all'interno<br />
della camera da letto, delle forti infiltrazioni d'acqua con vistose macchie d'umidità, ho avvisato<br />
prontamente il proprietario dell'immobile, il quale, con ritardo, si è attivato per il restauro e la<br />
ritinteggiatura delle pareti, cercando di risolvere il problema con l'intervento di una ditta<br />
specializzata. Pertanto, siccome nel periodo (piuttosto lungo) dei lavori (non preventivati,<br />
ovviamente, al momento della sottoscrizione del contratto di locazione) ho subito diversi<br />
disagi, tra i quali: l'inutilizzo del giardino antistante la cucina (per la presenza di operai),<br />
problemi di salute nel periodo natalizio (ore notturne nella stessa camera da letto), disagi dal<br />
punto di vista della privacy personale (giardino antistante cucina con continua presenza di<br />
operai), ed altri problemi di natura fisica che mi hanno costretto, insieme alla mia famiglia, ad<br />
alloggiare per alcuni giorni in casa di mia suocera. Per questi motivi, sono del parere che, nei<br />
mesi di particolare disagio e conseguenziale stress, dovuto a questi lavori, potrei chiedere una<br />
decurtazione del canone d'affitto. Secondo Lei, sono nella possibilità di farlo? Posso chiedere<br />
uno "sconto" sull'affitto nei mesi dei lavori? Se si, quanto posso farmi decurtare?<br />
G. C. F.<br />
L’art. 1584 c.c. stabilisce che, se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto<br />
della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una<br />
riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità<br />
del mancato godimento. Circa la quantificazione della riduzione, se le parti non si accordano<br />
possono demandarla a un tecnico scelto di comune accordo. Indipendentemente dalla durata,<br />
se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per<br />
l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le<br />
circostanze, lo scioglimento del contratto.<br />
INFERRIATA<br />
Sono proprietario di un appartamento sito all'ultimo piano di una palazzina dove oltre al
portoncino del mio appartamento vi è la sola porta di accesso al terrazzo condominiale. Dato<br />
che ho subito una effrazione da parte dei ladri, vorrei sapere se posso installare una inferriata<br />
meno invasiva possibile a protezione del portoncino di ingresso, evitando di chiedere<br />
l'autorizzazione all'assemblea di condominio.<br />
R.<br />
L'apposizione di inferriate è consentita se non comporta alterazione del decoro architettonico<br />
dell'edificio. Se il pregiudizio non è economicamente apprezzabile l'innovazione è consentita, in<br />
quanto finalizzata alla tutela della sicurezza di persone e beni (App. Milano 14/4/1989). Ad<br />
evitare possibili contestazioni ad opera anche di un solo condomino, è consigliabile consegnare<br />
all’amministratore un disegno dell’inferriata affinché lo sottoponga all’assemblea.<br />
LAVORI STRAORDINARI E MOROSITA’<br />
Nel mio condominio, oltre un anno fa, sono stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione<br />
del fabbricato; alle diverse assemblee abbiamo sempre approvato gli stati d'avanzamento<br />
lavori, ma molti condomini non pagano le loro rate e, quindi, i lavori sono stati bloccati dal<br />
costruttore, ovviamente la direzione lavori ha potuto solo ratificare il blocco dei lavori a causa<br />
della persistente morosità e conseguenzialmente dell'impossibilità di pagare l'impresa.<br />
Preciso che l'amministratore condominiale ha diffidato i singoli condomini, i quali ovviamente<br />
se ne sono strafregati e l'impresa non intendere procedere per decreti ingiuntivi per evitare le<br />
note lungaggini giudiziarie, preferendo bloccare i lavori.<br />
Ovviamente io pago regolarmente tutte le rate ed il 10 di febbraio ultimerò i pagamenti con la<br />
corresponsione dell'ultima.<br />
Il blocco dei lavori, oltre ad aver determinato che il palazzo è ancora avvolto dalle impalcature,<br />
con evidenti ricadute sulla vita quotidiana, ha determinato che l'ultimo intonaco non sia stato<br />
fatto, con la creazione di piccole muffe (forse perché la parete è sottile).<br />
Si può agire giudizialmente per ottenere un risarcimento dai singoli condomini e non dal<br />
condominio nel complesso?<br />
Come condomino posso obbligare gli altri condomini a pagare?<br />
G.<br />
Premesso che è l’amministratore a doversi attivare giudizialmente contro i condomini morosi<br />
per il recupero tempestivo del credito, il condomino in regola con i pagamento può<br />
intraprendere un’azione risarcitoria soltanto nei confronti del condominio, in persona<br />
dell’amministratore, trattandosi di lavori condominiali e non commissionati dal singolo<br />
condomino con riferimento alla propria unità immobiliare.
RICOSTRUZIONE MURO<br />
Quasi un anno fa, una ditta del comune che stava rifacendo il manto stradale, per eseguire i<br />
lavori, ha rotto il nostro muro, che ci separava dalla strada, loro affermavano, che quel muro<br />
non era di nostra proprietà, ma delle ferrovie dello Stato, in quanto prima della strada c'erano i<br />
binari. Dopo una lunga serie di discussioni, loro ci hanno ricostruito il muro, a titolo gratuito. In<br />
questi giorni, per via del maltempo il muro è caduto, di conseguenza sono andato a protestare<br />
al comune (ufficio urbanistica): mi è stato risposto che non è di loro competenza, in quanto la<br />
ditta ci aveva fatto "un regalo" per la costruzione del muro.<br />
Quindi mi hanno detto di chiedere il risarcimento alla ditta, che però non vuole pagare.<br />
Come mi debbo comportare: insistere o meno alla richiesta di risarcimento del danno?<br />
F.<br />
Se l’impresa ha rifatto il muro gratuitamente e non dietro corrispettivo, non è tenuta a<br />
ricostruirlo. Se però dal crollo fosse derivato un danno a persone o cose, e si provasse il nesso<br />
di causalità fra l’evento e la cattiva esecuzione dei lavori ad opera dell’impresa, questa sarebbe<br />
tenuta al risarcimento ai sensi dell’art. 2043 c.c.<br />
DISSENSO DEL CONDOMINO RISPETTO ALLA LITE<br />
Un mio conoscente ha inviato al proprio amministratore di condominio la seguente lettera:<br />
"Il sottoscritto N.N., proprietario di un immobile nel condominio N.N., in riferimento alle cause<br />
in atto, promosse dal condomino N.N. di cui si parla nell'ordine del giorno dell'assemblea<br />
condominiale del 0-0-00, il cui verbale ho ricevuto in data 0-0-00, sebbene il medesimo non<br />
riporti quale delibera abbia assunto l'assemblea nel merito, intende avvalersi di quanto<br />
previsto dall'art. 1132 c.c. e dissociare la propria responsabilità alle conseguenze della lite per<br />
il caso di soccombenza".<br />
Questa la risposta dell'amministratore:<br />
"Oggetto: sua del 0-0-00: In relazione all'oggetto precisiamo che la legittimità della richiesta<br />
può essere ritenuta valida in caso di iniziative a carico di terze parti-condomini da parte del<br />
condominio e non laddove il condominio sia parte convenuta in sede di giudizi promossi da<br />
terzi-condomini".<br />
A me pare che la risposta non sia corretta, gradirei conoscere cosa dice la giurisprudenza in<br />
merito.<br />
L. A.
L’art. 1132 c.c. si riferisce sia all’ipotesi in cui il condominio abbia deliberato di “promuovere<br />
una lite” (assumendo con ciò la posizione processuale di attore), sia all’ipotesi in cui abbia<br />
deliberato di “resistere a una domanda”, assumendo con ciò la posizione processuale di<br />
convenuto, per cui il condomino può dissociarsi dalla lite in entrambi i casi.<br />
PASSO CARRABILE<br />
Ho una casa in costruzione: ho effettuato l'acquisto dell'immobile e del posto auto davanti alla<br />
casa destinandolo a giardino carrabile. Ho gia' effettuato il compromesso scritto e registrato<br />
davanti al notaio. Il costruttore lascerà aperto da una parte questo giardino perchè dice che la<br />
chiusura poi spetterà a me. Vorrei sapere se è possibile inserire una postilla nel contratto<br />
definitivo riportando: “giardino carrabile con prevista chiusura a carico del proprietario con<br />
cancello automatico scorrevole” (verrebbe chiuso con cancello automatico scorrevole dalla<br />
parte del muro dove io ho 2 finestre; inoltre è un piano terra con l'entrata privata).<br />
Temo che se non metto questa specifica, una volta consegnate le chiavi dovrò chiedere il<br />
permesso al condominio. Giusto?<br />
F. D. R.<br />
Se è previsto che, una volta ultimata la costruzione, per accedere al giardino privato tramite<br />
un passo carrabile si dovrà attraversare il cortile condominiale, è indispensabile costituire la<br />
relativa servitù di passaggio con atto notarile, da trascrivere presso l’Agenzia del Territorio.<br />
AMMINISTRATORE E RAPPRESENTANTE<br />
Un condomino, residente a circa 1200 km dalla località in cui trovasi una sua proprietà, delega,<br />
con delega registrata presso il tribunale di sua residenza, un suo parente, a compiere atti di<br />
ordinaria e straordinaria amministrazione riguardanti questa sua proprietà.<br />
L'amministratore del condominio può rifiutarsi di riconoscere detta delega ed ignorare ogni<br />
sollecito in tal senso fattogli dalla proprietà?<br />
Può altresì l'amministratore rifiutarsi di fare delle verifiche su un lavoro eseguito, su suo<br />
incarico, da un professionista di sua fiducia, visto che il rappresentante del condomino gli<br />
comunica che è sbagliato (cosa verificatasi poi esatta) e negare quindi la fiducia al<br />
rappresentante del condomino?<br />
L. D. – Torino<br />
Ai sensi dell’art. 1393 c.c., il terzo (nel caso di specie l’amministratore) può esigere che il<br />
rappresentante giustifichi i suoi poteri, e, se la rappresentanza risulta da atto scritto, che
gliene dia copia da lui firmata. Se l’amministratore, in presenza di elementi tali da legittimare<br />
un controllo dei lavori condominiali eseguiti, non provvede su richiesta del condomino o di chi<br />
per lui, l’interessato può rivolgersi al giudice.<br />
CONTRATTO DI MANUTENZIONE ASCENSORE<br />
In un edificio di nuova costruzione, l’amministratore deve rendere noto ai condomini il<br />
contenuto del contratto relativo all’ascensore (relativamente agli interventi di ordinaria<br />
amministrazione se sono a carico dei condomini)?<br />
S. L.<br />
Il condomino ha il diritto di prendere visione o estrarre copia dei documenti condominiali, a<br />
condizione che ciò non intralci l’attività amministrativa e non sia contrario ai principi di<br />
correttezza, e che i relativi costi siano assunti dal condomino richiedente.<br />
ILLUMINAZIONE E SUPERCONDOMINIO<br />
Abito in un quartiere dove tutto intorno ci sono dei lampioni mal funzionanti. La sera<br />
l'illuminazione è scarsa. Dunque, esiste un problema di sicurezza degli abitanti. Non solo.<br />
Alcuni sono già caduti. Altri, causa il loro cattivo stato, sono a riìschio di cadere. Ove<br />
succedesse un danno a terzi, pare che la responsabilità civile sia di tutti i condomini in solido<br />
(gli abitanti sono circa 300), quella penale degli Amministratori. E' vero? Dovrebbero essere<br />
manutenuti con urgenza, ma nessuno vuole farlo. Essendo un quartiere privato, non riusciamo<br />
a far intervenire nè l'Enel nè altre Aziende che con l'Enel abbiano a che fare. L'Amministratore,<br />
interessato più volte, tergiversa. Che fare? A mio avviso ci sarebbero gli estremi per una<br />
denuncia all'Autorità giudiziaria per "danno temuto" ai sensi dell'articolo 1127 del codice civile.<br />
Come formulare eventualmente questa denuncia? Dovrebbe formularla un solo Amminsitratore<br />
o tutti gli Amministratori insieme? (non esiste Supercondominio legalmente costituito). Cosa<br />
suggerisce per risolvere questo delicato problema?<br />
F.<br />
Premesso che il supercondominio esiste di fatto, indipendentemente da un formale atto di<br />
costituzione, è consigliabile invitare gli amministratori a convocare un’assemblea di tutti i<br />
condomini, con all’ordine del giorno il lamentato inconveniente.<br />
INFILTRAZIONI DI UMIDITA’ E ASSICURAZIONE
Cinque anni fa ho fatto un'assicurazione per la casa. Adesso, ho delle infiltrazioni di acqua e<br />
umidità in camera da letto. Come posso fare per farmi risarcire dall'assicurazione?<br />
Francesca<br />
E’ necessario segnalare l’inconveniente all’assicuratore per consentirgli, attraverso un perito, di<br />
verificare l’entità del danno.<br />
ABBATTIMENTO ALBERO<br />
Abito in un condominio alla periferia di Milano, prima circondato da 6 pini di circa 40 anni e<br />
altre piante di cui non conosco il nome, che sono state abbattute il 27 dicembre 2010. Da circa<br />
20 anni c'era una lotta tra 2 e inquilini (tra cui io) e altri 10 per l'abbattimento di uno di questi<br />
pini; sono sempre riuscita a frenarli perchè minacciavo l'amministratore di denuncia.<br />
Il 10 dicembre, purtroppo, proprio quel pino a causa delle piogge ha aperto leggermente il<br />
terreno e si è leggermente inclinato sulla strada. Senza chiamare l'amministratore, è stata<br />
chiamata la polizia locale che a sua volta ha chiamato i vigili del fuoco per abbatterlo. In data<br />
15 dicembre viene convocata un'assemblea "per la messa in sicurezza delle piante<br />
condominiali", alla quale non ho potuto partecipare. Il 20 sono partita per le ferie e il 7 gennaio<br />
2011, al mio rientro ho trovato tutto, dico tutto pulito, anche i cespugli. Non ho però trovato<br />
nessuna copia del verbale dell'assemblea. Credo che qualche cosa non sia a norma, come mi<br />
posso muovere?<br />
M. B.<br />
Il condomino assente all’assemblea deve impugnare la delibera, pena decadenza, entro trenta<br />
giorni da quando ne ha avuto comunicazione, come previsto dal secondo comma dell’art. 1109<br />
c.c.. Se non v’è traccia del verbale di assemblea, e quindi non ne ha ricevuto copia, il lettore<br />
può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria chiedendo il risarcimento del danno. L’abbattimento di<br />
alberi di alto fusto è di regola subordinato ad autorizzazione comunale.<br />
S<strong>POSTA</strong>MENTO DI POZZETTO FOGNARIO<br />
Abito in un condominio di tre famiglie; Trattasi di una palazzina di n. 2 piani, ogni famiglia su<br />
ciascun piano. L'abitazione al piano terreno presenta all'interno del bagno il pozzetto fognario<br />
dall'anno di costruzione, circa quindi 40 anni. I proprietari dell'appartamento ove situato il<br />
pozzetto, hanno proposto lo spostamento al di fuori della loro abitazione. Vorrei sapere se le<br />
spese sono a carico di tutti i condomini o eventualmente in quale misura devono esser ripartiti<br />
i costi?
S. C.<br />
Se, come pare di capire, il pozzetto è condominiale, alla spesa devono contribuire i proprietari<br />
delle unità immobiliari servite dall’impianto. Considerato, però, che il proprietario del vano in<br />
cui è ubicato il pozzetto trae particolare vantaggio dal suo spostamento, può trovare<br />
applicazione il secondo comma dell’art. 1123 c.c., per il quale se si tratta di cose destinate a<br />
servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che<br />
ciascuno può farne. Una soluzione potrebbe essere quella di addebitare al proprietario un terzo<br />
della spesa, addossando i restanti due terzi a tutti i condomini, lui compreso.<br />
CANCELLO E SERVITU'<br />
Abito da circa cinque anni in un condominio di sei unità. Il mio appartamento è al primo piano<br />
con piccolissimo giardino privato nel quale, all'interno lungo il muro di cinta, scorre il cancello<br />
automatico condominiale il quale non è a norma con le ultime regole sulla sicurezza. Durante<br />
l'ultima assemblea condominiale ci sono state proposte due possibilità per metterlo a norma:<br />
1) ulteriore fotocellula (probabilmente a pile come le ultime installate: costo, 500 euro circa:<br />
ma è a norma?); 2) una muratura con rete lungo la parte dove scorre il cancello (1500 euro<br />
circa) il problema è questo: la prima proposta è meno sicura per me, ma a spese del<br />
condominio; la seconda proposta è più sicura per me e per eventuali ospiti, ma tutta a mie<br />
spese. E' giusto? Se ci fosse un incidente causato dal cancello sulla mia proprietà chi ne<br />
risponderebbe? Ho inoltre un altro paio di domande sempre riguardanti il cancello in questione:<br />
1) Sto pensando di chiedere che il cancello venga tolto dal mio giardino in modo di riuscire ad<br />
utilizzare il mio giardino (se ne potrebbe installare uno a battente secondo me) al momento<br />
non posso permettermi di tenere un cagnolino perché potrebbe uscire ogni volta che qualcuno<br />
apre il cancello visto che per far passare il cancello una parte della rete che chiude il giardino<br />
non c'è, neppure piantare delle piante dove voglio; ho, secondo voi, facoltà di richiedere la<br />
rimozione o siccome l'ho acquistato così devo tenermelo? C'è bisogno dell'unanimità dei<br />
condomini?<br />
2) Nel mio giardino c'è anche il motore del cancello quindi ogni qualvolta non funziona (è<br />
capitato spesso) se sono a casa suonano apro il cancelletto del mio giardino e sblocchiamo il<br />
motore mettendolo in manuale, se non ci sono saltano il cancelletto e lo sbloccano: possono<br />
farlo? Se saltando il cancelletto si fano male chi ne risponde? Alcune persone mi hanno detto<br />
che ne sarei responsabile io: è vero? Come mi devo tutelare?<br />
Nel contratto d'acquisto c'è scritto solo che ci sono delle "servitù costituite" purtroppo è stata<br />
una mia negligenza non chiedere di preciso a cosa si riferivano: può spiegarmelo, per favore?<br />
Sonia S.
In caso di danni causati a terzi dal malfunzionamento del cancello ne risponderebbero, in solido<br />
fra loro, sia il condominio che il condomino, ai sensi dell’art. 2051 c.c.<br />
Le opere per la messa in sicurezza del cancello giovano sia al fondo servente che al fondo<br />
dominante, per cui la relativa spesa va ripartita, ai sensi del terzo comma dell’art. 1069 c.c., in<br />
proporzione ai rispettivi vantaggi.<br />
Chi, senza autorizzazione, scavalca il cancello che delimita l’altrui proprietà, oltre a<br />
commettere il reato di violazione di domicilio subisce le conseguenze di eventuali danni che<br />
dovessero occorrergli. La sostituzione del cancello da automatizzato a manuale richiede il<br />
consenso di tutti gli altri condomini, trattandosi di rendere più incomodo l’esercizio della servitù<br />
(secondo comma art. 1067 c.c.). Anche lo spostamento del cancello necessita del consenso di<br />
tutti gli altri condomini.<br />
RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO<br />
Nel condominio dove abito stiamo facendo interventi di recupero edilizio sui terrazzi di<br />
proprietà esclusiva di alcuni condomini (attici). L'amministratore ha suddiviso le spese per un<br />
terzo a carico dei proprietari esclusivi e per due terzi tra i restanti condomini, ma le spese<br />
relative alla direzione lavori, impalcature impresa edilizia, occupazione suolo, Dia, extra<br />
amministratore eccetera sono state invece ripartite in base ai millesimi di proprietà. Ho un<br />
dubbio: perchè non sono state ripartite tutte le spese con il criterio di un terzo e due terzi visto<br />
che comunque tutte le spese si riferiscono ai terrazzi di proprietà esclusiva? L'articolo 1126 del<br />
codice civile non esclude nulla, non dice che la direzione dei lavori o l'occupazione del suolo<br />
vanno ripartite diversamente: "Art. 1126. - (Lastrici solari di uso esclusivo) – Quando l’uso dei<br />
lastrici o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso<br />
esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni e ricostruzioni del<br />
lastrico: i restanti due terzi sono a carico di tutti gli altri condomini dell’edificio".<br />
L. M.<br />
Se le spese di cui parla il lettore erano tutte finalizzate alla riparazione del lastrico solare di uso<br />
esclusivo, andavano integralmente ripartite fra i condomini seguendo il criterio di cui all’art.<br />
1126 c.c.<br />
IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE<br />
Ho trovato nella cassetta due avvisi di giacenza, sotto il cumulo delle cartoline di auguri: il<br />
primo datato 21 dicembre ed un altro il 3 gennaio: quando ho ritirato le raccomandate, ho<br />
potuto leggere quanto segue: la prima riguardava una convocazione assembleare per lavori di
manutenzione straordinaria della seconda casa, a 200 km da Roma, alla quale non ho potuto<br />
partecipare perchè quando ho ritirato la raccomandata il condominio si era già riunito, in data<br />
27 dicembre. La seconda conteneva il verbale di assemblea. Dal momento che non sapevo che<br />
per argomenti così importanti si aspettassero le festività del Natale per convocare l'assemblea,<br />
periodo in cui, se rimaniamo in città, abbiamo le giornate occupate, chiedo se posso impugnare<br />
la delibera.<br />
M. M.<br />
La delibera può essere impugnata, ai sensi del terzo comma dell’art. 1137 c.c., con ricorso<br />
all’Autorità Giudiziaria entro trenta giorni dal ricevimento del verbale.<br />
RIMOZIONE AMIANTO<br />
Il mio quesito è in merito all'invito pervenutomi dal comune dove abito di procedere alla<br />
rimozione di copertura in amianto. Abito in una palazzina a corte divisa in due complessi<br />
abitativi separati ed indipendenti con scale autonome. La copertura di tetti che sovrasta la mia<br />
unità abitativa è libera da qualsiasi presenza di amianto, mentre quella che copre l'altra unità<br />
abitativa presenta amianto. Io ritengo di non essere tenuta a partecipare alle spese di<br />
rimozione dell'amianto che insiste sull'abitazione che non è di mia proprietà.<br />
A. R.<br />
Se l’amianto interessa solamente uno dei due tetti, alla bonifica devono contribuire i soli<br />
condomini dell’edificio interessato, ai sensi del terzo comma dell’art. 1123 c.c.<br />
Opere di Germano Palmieri pubblicate dalla Casa editrice Giuffrè:<br />
Acquistare casa in tribunale – 2008 - Guida pratica all'esecuzione immobiliare. Costi -<br />
Agevolazioni 'Prima casa' - Mutuo - Normativa - Giurisprudenza - Formulario.<br />
"Condominio e responsabilità" - Repertorio di casi concreti risolti alla luce della normativa e<br />
della più recente giurisprudenza. 2007<br />
Formulario dei contratti aziendali e commerciali – 2006 Annotato con legislazione,<br />
giurisprudenza e disciplina tributaria. Aggiornato con i nuovi contratti di lavoro (D.Lgs. n.<br />
276/2003, c.d. Legge Biagi)-Terza edizione. Corredato di CD-ROM.<br />
- "Dizionario pratico della locazione ad uso abitativo" - Trattazione alfabetica dei casi piu
frequenti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza. 2002<br />
- "Guida pratica alla vita condominiale" - Per una coabitazione tranquilla nel rispetto della<br />
legge. 2002<br />
"Affittare casa" - La locazione abitativa fra legge e giurisprudenza con i contratti-tipo e la<br />
tabella degli oneri accessori introdotti dal D.M. 30 dicembre 2002. - 2003<br />
Guida al testamento – 2004 - Testamento ordinario. Testamenti speciali. Successione<br />
legittima.-Comunione ereditària. Formulario. Giurisprudenza. Appendice legislativa.<br />
Il diritto nella vita di coppia – 2003 - Dal fidanzamento al divorzio fra legge e giurisprudenza.<br />
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