Garis Panduan ini telah diluluskan oleh : Majlis ... - JPBD Selangor

Garis Panduan ini telah diluluskan oleh :Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Selangor Darul Ehsan ke30/2010 yang diadakan pada 18 Ogos 2010 serta telahdisahkan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri SelangorDarul Ehsan ke 31/2010 pada 25 Ogos 2010danMesyuarat Jawatankuasa Perancang Negeri Selangor Bil.3/2010 yang telah bersidang pada 22 Jun 2010.

GARIS PANDUAN PERANCANGANBAGI PEMBANGUNANPANGSAPURIPERKHIDMATANNEGERI SELANGORJabatan Perancangan Bandar dan DesaNegeri Selangor

KANDUNGAN1.0 TUJUAN 12.0 LATARBELAKANG 13.0 DEFINISI PANGSAPURI 2PERKHIDMATAN4.0 GARIS PANDUAN UMUM 34.1 ZON GUNATANAH YANG 3DIBENARKAN BAGI PEMBANGUNANPANGSAPURI PERKHIDMATAN4.2 BENTUK PEMBANGUNAN PANGSAPURI 4PERKHIDMATAN4.3 DASAR RUANG NIAGA MAMPU MILIK 74.4 PENYEDIAAN KEMUDAHAN 8YANG MENCUKUPI4.5 PENEKANAN KEPADA ASPEK 9KESELAMATAN4.6 PENGURUSAN DAN PENYURAIAN TRAFIK 114.7 PENGAPLIKASIAN KONSEP 12‘GREEN BUILDING’5.0 GARIS PANDUAN KHUSUS 14OGOS 2010

1.0 TUJUANGaris Panduan ini disediakan bagimemberi panduan kepada PihakBerkuasa Tempatan (PBT) di NegeriSelangor bagi cadanganpembangunanPangsapuriPerkhidmatan (Service Apartment )di dalam proses pertimbanganKebenaran Merancang (KM).2.0 LATAR BELAKANGPangsapuri perkhidmatan merupakan salahsatu kategori perumahan yang popularterutamanya di kalangan mereka yangberpendapatan tinggi. Artikel daripadaKajian oleh CH Williams Talhar & Wong(REHDA Bulletin (Nov / Dec 2004) telahmenunjukkan peningkatan mendadakterhadap pertumbuhan pembangunan inisemenjak tahun 2002.Secara umumnya, konsep asal bagipembangunan pangsapuri perkhidmatanadalah merupakan kediaman yangdisediakan untuk disewa oleh pelancongdan expatriate bagi tempoh masa jangkapendek atau jangka panjang sebagaialternatif penginapan yang lebih murahberbanding penginapan hotel.1

4.0 GARIS PANDUAN UMUM4.1 ZON GUNATANAH YANG DIBENARKAN BAGIPEMBANGUNAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN.Permohonan pembangunan pangsapuri perkhidmatan hanyadibenarkan di dalam zon komersil / perdagangan seperti yangterkandung di dalam Rancangan Tempatan.3

4.2 BENTUK PEMBANGUNAN PANGSAPURI PERKHIDMATANTerdapat beberapa bentuk pangsapuri perkhidmatan yangdikenal pasti seperti berikut :i. PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAGAISEBAHAGIAN DARIPADA KOMPONENPEMBANGUNAN BERCAMPURPembangunan pangsapuri bolehdibangunkan bersekali denganpembangunan bercampur yanglain di dalam satu kawasan.Pembangunan pangsapuriperkhidmatan perlu dibangunkanpada blok yang berasingandengan pembangunan yang lain.Ia perlu mempunyai akses laluansecara eksklusif dan berasingandari pembangunan lain.Rajah 1 : GAMBARAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAGAI SEBAHAGIANDARIPADA KOMPONEN PEMBANGUNAN BERCAMPURPANGSAPURIPERKHIDMATANJARAK ANTARABANGUNAN –MINIMUM 80’SOHOPERNIAGAANJALAN ANJAKANUTAMA40’66’PERIMETERPLANTING – 10’ANJAKAN40’PERIMETERPLANTING – 10’JALANUTAMA66’4

ii. PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAGAI FREESTANDING BUILDINGPembangunan pangsapuriperkhidmatan secara Free StandingBuilding merupakan pembangunanyang hanya melibatkan pangsapuriperkhidmatan. Pembangunan iniboleh melibatkan hanya 1 blokpangsapuri perkhidmatan atau lebihdi dalam satu kawasan dengankemudahan perniagaan dibawahnya.Rajah 2 : GAMBARAN PANGSAPURI PERKHIDMATAN SEBAGAI FREESTANDING BUILDINGPANGSAPURIPERKHIDMATANPERNIAGAANJALANANJAKANUTAMA40’66’ PERIMETERPLANTING – 10’ANJAKAN40’PERIMETERPLANTING – 10’JALANUTAMA66’5

iii. PEMBANGUNAN PANGSAPURI PERKHIDMATANDAN KEDAI PEJABAT DI DALAM KOMPLEKSPERNIAGAANTerdapat jugapembangunanpangsapuriperkhidmatan yangbersekali dengankedai pejabat di dalamsatu kompleksbangunan. Unit-unitpangsapuri perkhidmatan ini haruslah berasingandengan bangunan pejabat biasa. Laluan keluar masuksecara eksklusif dan berasingan dari pembangunan lainperlu disediakan untuk pembangunan pangsapuriperkhidmatan.Rajah 3 : GAMBARAN PEMBANGUNAN PANGSAPURI PERKHIDMATANDAN KEDAI PEJABAT DI DALAM KOMPLEKS PERNIAGAANPANGSAPURIPERKHIDMATANJARAK ANTARABANGUNAN –MINIMUM 80’JARAK ANTARABANGUNAN –MINIMUM 80’PEJABATKOMPLEKS PERNIAGAANJALANUTAMAANJAKAN40’66’ PERIMETERPLANTING – 10’ANJAKAN JALAN40’ UTAMAPERIMETER66’PLANTING – 10’6

4.3 DASAR RUANG NIAGA MAMPU MILIKPembangunan Pangsapuri Perkhidmatan adalah tertaklukkepada Dasar Kerajaan Negeri bagi penyediaan kedai mampumilik. Bagi pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan, 10%daripada keseluruhan ruang lantai bersih perniagaan perludisediakan sebagai ruang niaga mampu milik (affordablerentable floor area) dalam bentuk saiz lot kecil atau kiosk untukdisewa.7

4.4 PENYEDIAAN KEMUDAHAN YANG MENCUKUPIi. Penyediaan kemudahanpada pembangunanpangsapuri perkhidmatanperlulah mengambil kirapenyediaan kemudahanbagi kediaman dankomersil, seperti ditetapkanpada Garis Panduan Khusus, para 5.0.ii.Laluan berbumbung perludisediakan bagi semualaluan masuk ke bangunan(pada aras jalan) terutamadari kawasan tempat letakkereta dan perhentianpengangkutan awam.iii.Laluan lintas untuk pejalan kaki perlu disediakan padajarak dan lokasi yang efisien.iv. Kemudahan-kemudahan untukgolongan Orang Kelainan Upaya(OKU) seperti laluan pejalan kakimesra-OKU dengan penyediaanramp yang sesuai di lintasan jalankaki, beep sound pada lampuisyarat, reka bentuk lif khasbersesuaian serta kemudahankemudahanlain yang memberikankeselesaan kepada golonganOKU.8

4.5 PENEKANAN KEPADA ASPEK KESELAMATANi. Reka bentuk perancangan kawasan dan bangunan perlumenekankan aspek keselamatan melalui pengaplikasianprinsip Crime Prevention Through Environmental Design(CPTED) secara menyeluruh.ii.Reka bentuk kawasan perlu mengambil kira keadaantopografi supaya tiada kejadian yang tidak diinginiberlaku seperti tanah runtuh dan banjir.iii. Keselamatan di tempat letak kereta perlu diberipenekanan dari segi peletakan lampu, laluan pejalankaki, ramp dan ventilasi udara yang bersesuaian.iv.Memastikan penggunaan barrier atau railing di setiapkawasan yang berisiko seperti parit dan aras lantai/tanahyang berbeza (split level).9

4.6 PENGURUSAN DAN PENYURAIAN TRAFIKi. Intensiti pembangunan pangsapuri perkhidmatan yangdicadangkan perlu mengambil kira keupayaan sistemsirkulasi dan jalan raya sedia ada di sekitar kawasanpembangunan dengan cadangan penyuraian trafik (trafficdispersal) dan hierarki jalan yang bersesuaian.ii. Sistem sirkulasi dalamkawasan pembangunanperlu disediakan dengansempurna denganmengambil kira jalan susurserta laluan keluar masukyang berasingan darikomponen pembangunanyang lain.iii.Penyediaan tempat letakkenderaan perlulahdisediakan denganmencukupi.11

4.7 PENGAPLIKASIAN KONSEP ‘GREEN BUILDING’i. Perancangan dan Reka Bentuk Bangunan berkonsepkanciri-ciri Green Building adalah digalakkan denganpenekanan kepada penggunaan solar dan bahan binaanyang energy efficient.ii. Reka bentuk unit-unitpangsapuri perkhidmatanperlu mempunyai sistemventilasi udara yang baikbagi menggalakkan aliranudara secara semula jadi.iii.Menggalakkan penggunaan sistem tangki atau kolamsimpanan air hujan (rain water harvesting) yang bolehdiguna pakai untuk tujuan kitar semula air hujan.Contoh Sistem ‘Rain Water Harvesting’ Yang Boleh Digunapakai PadaBangunan Pangsapuri Perkhidmataniv.Reka bentuk perlu menekankan aspek penggunaancahaya semula jadi (natural lighting) yang maksimumagar bekalan tenaga dapat dikurangkan.12

v. Bahan binaan Lanskap kejur seperti perabot jalan danlaluan pejalan kaki hendaklah menggunakan elemenelemenmesra alam.vi.Menggalakkan elemen-elemen Lanskap lembut dan air dikawasan lapang dan taman.13

5.0 GARIS PANDUAN KHUSUSBILKOMPONENPIAWAIAN / GARIS PANDUAN1 Zon Gunatanah Zon komersil / perdagangan.2 Lokasi Peletakan Pembangunan Pangsapuri Perkhidmatan perlu ditumpukankepada lokasi-lokasi berikut :a. Dalam kawasan pusat bandar.b. Berhampiran terminal-terminal pengangkutan seperti‘Integrated Transport Terminal’, LRT dan komuter.c.1d. Berhampiran dengan kawasan-kawasan institusi danpusat pengajian tinggi seperti universiti dan kolej.e. Kawasan pembangunan semula bandar.14

BILKOMPONENPIAWAIAN / GARIS PANDUAN3 Saiz Tapak Minimum 2 ekar.4 Ruang Lantai Minimum - 550kp5 Saiz Isi Rumah Maksimum 4.5 orang/unit6 Nisbah Plot danKawasan Plintha. Kawalan ketinggian adalah merujuk Nisbah Plot danKawasan Plinth seperti yang terkandung di dalam RT atauRKK di sesuatu kawasan.b. Bagi RT/RKK yang tidak menjelaskan Nisbah Plot danKawasan Plinth adalah merujuk kepada Nisbah Plot danKawasan Plinth yang terkandung di dalam Manual GarisPanduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor.15

BILKOMPONENPIAWAIAN / GARIS PANDUAN8 Perimeter Planting• Minimum 3meter (10’) disekelilingkawasanpembangunan(Tidaktermasukjarak anjakanbangunan).17

BILKOMPONENPIAWAIAN / GARIS PANDUAN9 Kawasan Lapang a. Menggunakan piawaian 1000 penduduk : 2 Hektar kawasanlapangb. Disediakan kemudahan rekreasi seperti padang permainan,gelanggang badminton/tenis/squash dan Jogging Track.c. Sebahagiannya boleh disediakan di dalam bangunan iaitu ditingkat bawah, di antara tingkat atau di atas bumbung.18

BILKOMPONENPIAWAIAN / GARIS PANDUAN10 Tempat LetakKenderaan* Nota :• TLK – Tempat LetakKereta• TLM – Tempat LetakMotosikal• OKU – OrangKelainan Upayaa. TLK : 2 TLK/Unit Pangsapuri Perkhidmatan + 20%pelawatb. TLM : 20 % daripada jumlah TLKc. TLK OKU : 2 % daripada jumlah TLKd. Bagi ruang lantai perniagaani. TLK : 1 TLK/46.0mp(495kp) ruang lantaiii. TLM : 1 TLM/84mp(905kp) ruang lantaie. Kemudahan OKU• Unit TLK OKU – berdekatan dengan lif dan ramp• Disediakan Ramp dan Railing19

BILKOMPONENPIAWAIAN / GARIS PANDUAN11 Kemudahan Awam Kemudahan Eksklusifa. Sistem Sekuriti 24 jam dan CCTVb. Gymnasiumc. Dewan Serbagunad. Kolam renange. Kemudahan Wi-Fi/Broadbandf. Akses Lif yang khusus untuk unit PangsapuriPerkhidmatanKemudahan Sokongana. Surau (Minimum – 40’ x 40’)• Surau Lelaki dan Perempuan secara berasingan• Lengkap dengan tempat mengambil air sembahyangdan tandas20

BILKOMPONENPIAWAIAN / GARIS PANDUANb. Tadika – 1 tadika / 200 unitc. Perniagaan Peringkat TempatanDi tingkat berasingan daripada unit pangsapuriperkhidmatan.• Contoh : Laundrette, Saloon Rambut/Pusat Kecantikan,Mini Market, Perkhidmatan Kurier, Stationery danperkhidmatan percetakan digital, Kafe/Coffee House danlain-lain).• 10% daripada keseluruhan ruang lantai bersih perniagaanperlu disediakan sebagai ruang niaga mampu milik(affordable rentable floor area) dalam bentuk saiz lot kecilatau kiosk untuk disewa.21

BILKOMPONENPIAWAIAN / GARIS PANDUANd. Mini Perpustakaan / Bilik Bacaan yang lengkap dengankemudahan IT.e. Laluan pejalan kaki berbumbung – minimum 2.1 m (7’)f. Restoran / Medan Selerag. Pejabat Pengurusanh. Tempat pembuangan sampah berpusati. Tempat Letak motosikal dan basikal berbumbungberserta tempat mengunci basikal dan motosikal22