PEDOMAN UMUM RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

PERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUMNOMOR: 06/PRT/M/2007TANGGAL 16 MARET 2007TENTANGPEDOMAN UMUMRENCANA TATA BANGUNANDAN LINGKUNGAN

PERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUMNOMOR: 06/PRT/M/2007TENTANGPEDOMAN UMUMRENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGANDENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESAMENTERI PEKERJAAN UMUM,Menimbang: a. bahwa perkembangan penyelenggaraan penataanbangunan dan lingkungan dewasa ini semakin kompleksbaik dari segi intensitas, teknologi, kebutuhan prasaranadan sarana, maupun lingkungannya;b. bahwa untuk melaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UndangundangNomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedungpasal 28 ayat (5), ketentuan lebih lanjut mengenaipedoman umum penyusunan Rencana Tata Bangunan danLingkungan diatur dengan Peraturan Menteri;Mengingat:1. Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahandan Permukiman;2. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1992 tentang BendaCagar Budaya;3. Undang-undang Nomor 24 Tahun 1992 tentang PenataanRuang;4. Undang-undang Nomor 23 Tahun 1997 tentangLingkungan Hidup;5. Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang BangunanGedung;6. Undang-undang Nomor 32 Tahun 2004 tentangPemerintahan Daerah;

BAB IIMATERI RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGANPasal 3(1) Materi pokok Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan meliputi:a. Program Bangunan dan Lingkungan;b. Rencana Umum dan Panduan Rancangan;c. Rencana Investasi;d. Ketentuan Pengendalian Rencana;e. Pedoman Pengendalian Pelaksanaan.(2) Penyusunan Dokumen RTBL dilaksanakan pada suatu kawasan/lingkungan bagian wilayah kabupaten/kota, kawasan perkotaandan/atau perdesaan meliputi:a. kawasan baru berkembang cepat;b. kawasan terbangun;c. kawasan dilestarikan;d. kawasan rawan bencana;e. kawasan gabungan atau campuran dari keempat jeniskawasan pada butir (a), (b), (c) dan/atau (d) ayat ini.(3) Penyusunan Dokumen RTBL berdasarkan pola penataan bangunandan lingkungan yang ditetapkan pada kawasan perencanaan,meliputi:a. perbaikan kawasan, seperti penataan lingkungan permukimankumuh/nelayan (perbaikan kampung), perbaikan desa pusatpertumbuhan, perbaikan kawasan, serta pelestarian kawasan;b. pengembangan kembali kawasan, seperti peremajaan kawasan,pengembangan kawasan terpadu, revitalisasi kawasan, sertarehabilitasi dan rekonstruksi kawasan pascabencana;c. pembangunan baru kawasan, seperti pembangunan kawasanpermukiman (Kawasan Siap Bangun/Lingkungan Siap Bangun –Berdiri Sendiri), pembangunan kawasan terpadu, pembangunandesa agropolitan, pembangunan kawasan terpilih pusatpertumbuhan desa (KTP2D), pembangunan kawasanperbatasan, dan pembangunan kawasan pengendalian ketat(high-control zone);d. pelestarian/pelindungan kawasan, seperti pengendaliankawasan pelestarian, revitalisasi kawasan, serta pengendaliankawasan rawan bencana.(4) Rincian materi pokok Rencana Tata Bangunan dan Lingkungansebagaimana dimaksud dalam Lampiran, sebagai bagian yang takterpisahkan dari Peraturan ini.

(5) Setiap orang atau badan termasuk instansi pemerintah yang terlibatdalam penyusunan Dokumen RTBL wajib memenuhi ketentuan dalamPedoman Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan.Pasal 4Pelaksanaan ketentuan sebagaimana dimaksud pada Pasal 3 dilakukansesuai dengan peraturan perundang-undangan.BAB IIIPENGATURAN PELAKSANAAN DI DAERAHPasal 5(1) Setiap penyusunan Dokumen RTBL harus didasarkan padaketentuan-ketentuan dalam Peraturan ini.(2) Dokumen RTBL disusun oleh pemerintah daerah atau berdasarkankemitraan pemerintah daerah, swasta, masyarakat dan/atau dengandukungan fasilitasi penyusunannya oleh Pemerintah sesuai dengantingkat permasalahan pada lingkungan/kawasan yang bersangkutan.(3) Penyusunan Dokumen RTBL sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)dan (2) dilakukan dengan mendapat pertimbangan teknis dari timahli bangunan gedung dan mempertimbangkan pendapat publik.(4) Dokumen RTBL ditetapkan dengan peraturan Bupati/Walikota, danuntuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta dengan peraturan Gubernur.(5) Dalam penyusunan dokumen RTBL, Pemerintah dan pemerintahdaerah melaksanakan kewajibannya sesuai ketentuan yangtercantum dalam Lampiran peraturan ini.BAB IVPEMBINAAN TEKNISPasal 6(1) Pembinaan pelaksanaan pedoman ini dilakukan oleh Pemerintahdalam rangka meningkatkan kemampuan dan kemandirianPemerintah Daerah dan masyarakat dalam penyelenggaraanpenataan bangunan dan lingkungan.(2) Pembinaan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dilakukan melaluipemberian bimbingan, penyuluhan, pelatihan dan pengaturan kepadapemerintah kabupaten/kota yang dapat dilaksanakan olehpemerintah provinsi dalam rangka pelaksanaan tugas dekonsentrasi.

BAB VKETENTUAN PENUTUPPasal 7(1) Peraturan ini mulai berlaku pada tanggal ditetapkan.(2) Peraturan ini disebarluaskan kepada para pemangku kepentinganuntuk diketahui dan dilaksanakan sebagaimana mestinya.DITETAPKAN DI: J A K A R T APADA TANGGAL: 16 MARET 2007MENTERI PEKERJAAN UMUMDJOKO KIRMANTO

LampiranPERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUMNOMOR: 06/PRT/M/2007TENTANGPEDOMAN UMUMRENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

DAFTAR ISID AFTAR I SIiB AGIAN I KETENTUAN UMUMA. P ENGERTIANB. M AKSUD, TUJUAN, DAN M ANFAAT1. Maksud2. Tujuan3. ManfaatC. D ASAR H UKUMD. K EDUDUKAN RTBL DAN K AWASAN P ERENCANAAN1. Kedudukan Dokumen RTBL2. Kawasan PerencanaanE. S TRUKTUR DAN S ISTEMATIKA D OKUMEN RTBLB AGIAN II PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGANA. U MUMB. A NALISIS K AWASAN DAN W ILAYAH P ERENCANAAN1. Pengertian2. Manfaat3. Komponen-komponen Analisis4. Prinsip-prinsip Analisis5. Hasil AnalisisC. A NALISIS P ENGEMBANGAN P EMBANGUNAN B ERBASISP ERAN M ASYARAKAT1. Pengertian2. Manfaat3. Prinsip Utama4. Tahapan Perencanaan Partisipatif5. Bentuk-bentuk Partisipasi Masyarakat6. Proses Partisipasi MasyarakatD. K ONSEP D ASAR P ERANCANGAN T ATA B ANGUNAN DANL INGKUNGAN1. Pengertian2. Manfaat3. Komponen Dasar Perancangan4. Kriteria Penyusunan Komponen Dasar Perancangan112222233457777778899991010111111111212i

B AGIAN III RENCANA UMUM DAN PANDUANRANCANGANA. U MUMB. R ENCANA U MUM1. Pengertian2. Manfaat3. Komponen Rancangana. Struktur Peruntukan Lahani. Pengertianii. Manfaatiii. Komponen Penataaniv. Prinsip-prinsip Penataanb. Intensitas Pemanfaatan Lahani. Pengertianii. Manfaatiii. Komponen Penataaniv. Prinsip-prinsip Penataanc. Tata Bangunani. Pengertianii. Manfaatiii. Komponen Penataaniv. Prinsip-prinsip Penataand. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubungi. Pengertianii. Manfaatiii. Komponen Penataaniv. Prinsip-prinsip Penataane. Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijaui. Pengertianii. Manfaatiii. Komponen Penataaniv. Prinsip-prinsip Penataanf. Tata Kualitas Lingkungani. Pengertianii. Manfaatiii. Komponen Penataaniv. Prinsip-prinsip Penataang. Sistem Prasarana dan UtilitasLingkungani. Pengertianii. Manfaatiii. Komponen Penataaniv. Prinsip-prinsip Penataan1414141414151515151516181818192024242425252929303031343434343537373738494343434344ii

C. P ANDUAN R ANCANGAN1. Pengertian2. Manfaat3. Ketentuan Dasar Implementasi Rancangan4. Prinsip-prinsip Pengembangan Rancangana. Panduan Rancangan Tiap Blok Pengembanganb. Simulasi Rancangan Tiga DimensionalB AGIAN IV RENCANA INVESTASIA. U MUMB. S KENARIO S TRATEGI R ENCANA INVESTASIC. P OLA K ERJA S AMA O PERASIONAL I NVESTASIB AGIAN V KETENTUAN PENGENDALIAN RENCANAA. U MUMB. S TRATEGI P ENGENDALIAN R ENCANAC. A RAHAN P ENGENDALIAN R ENCANAB AGIAN VI PEDOMAN PENGENDALIANPELAKSANAANA. U MUMB. P ENGENDALIAN P ELAKSANAAN1. Aspek-aspek Pengendalian2. Kriteria dan Pertimbangan PengendalianC. P ENGELOLAAN K AWASAN1. Tujuan Pengelolaan Kawasan2. Lingkup Pengelolaan3. Aset Properti yang Dikelola4. Pelaku Pengelolaan5. Aspek-aspek Pengelolaan6. Sistematika Pedoman PengelolaanB AGIAN VII PEMBINAAN PELAKSANAANA. U MUMB. P ERAN P EMERINTAH DAN P EMERINTAH D AERAHB AGIAN VIII KETENTUAN PENUTUP46464646474750525252535555555657575757585858585859595961616163iii

B AGIAN IKETENTUAN UMUMA. P ENGERTIAN1. Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, danruang udara, termasuk ruang didalam bumi sebagai satu kesatuanwilayah, tempat manusia dan mahluk lain hidup, melakukankegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya.2. Tata ruang adalah wujud struktur ruang dan pola ruang.3. Penataan ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tataruang, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan ruang.4. Perencanaan kota adalah kegiatan penyusunan rencana-rencanakota maupun kegiatan peninjauan kembali atas rencana kota yangtelah ada untuk disesuaikan dengan kondisi dan situasi kebutuhanpengembangan kota untuk masa tertentu.5. Strategi pengembangan adalah langkah-langkah sistematispenataan bangunan dan lingkungan serta pengelolaan kawasanyang perlu dilakukan untuk mencapai visi dan misi pembangunan/penataan kawasan yang telah ditetapkan.6. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) adalah strategi danarahan kebijaksanaan pemanfaatan ruang wilayah, yang meliputistruktur dan pola ruang wilayah, serta kriteria dan pola pengelolaankawasan wilayah.7. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalahpanduan rancang bangun suatu lingkungan/kawasan yangdimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataanbangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuanprogram bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduanrancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian rencana, danpedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan lingkungan/kawasan.8. Peran masyarakat adalah keterlibatan masyarakat secarasukarela di dalam proses perumusan kebijakan dan pelaksanaankeputusan dan/atau kebijakan yang berdampak langsung terhadapkehidupan masyarakat pada setiap tahap kegiatan pembangunan(perencanaan, desain, implementasi, dan evaluasi).1

B. M AKSUD, TUJUAN, DAN M ANFAAT1. MaksudSebagai dokumen panduan umum yang menyeluruh dan memilikikepastian hukum tentang perencanaan tata bangunan dan lingkungandari suatu kawasan tertentu baik di perkotaan maupun di perdesaan.2. TujuanSebagai dokumen pengendali pembangunan dalam penyelenggaraanpenataan bangunan dan lingkungan untuk suatu lingkungan/kawasantertentu supaya memenuhi kriteria perencanaan tata bangunan danlingkungan yang berkelanjutan meliputi:a. Pemenuhan persyaratan tata bangunan dan lingkungan;b. Peningkatan kualitas hidup masyarakat melalui perbaikan kualitaslingkungan dan ruang publik;c. Perwujudan pelindungan lingkungan, serta;d. Peningkatan vitalitas ekonomi lingkungan.3. Manfaata. Mengarahkan jalannya pembangunan sejak dini;b. Mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna, spesifiksetempat dan konkret sesuai dengan rencana tata ruang wilayah;c. Melengkapi peraturan daerah tentang bangunan gedung;d. Mewujudkan kesatuan karakter dan meningkatkan kualitasbangunan gedung dan lingkungan/kawasan;e. Mengendalikan pertumbuhan fisik suatu lingkungan/kawasan;f. Menjamin implementasi pembangunan agar sesuai dengan aspirasidan kebutuhan masyarakat dalam pengembangan lingkungan/kawasan yang berkelanjutan;g. Menjamin terpeliharanya hasil pembangunan pascapelaksanaan,karena adanya rasa memiliki dari masyarakat terhadap semua hasilpembangunan.C. D ASAR H UKUMPenyusunan Dokumen Rencana Tata Bangunan dan Lingkungandidasarkan pada:1. UURI No. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman;2. UURI No. 5 tahun 1992 tentang Benda Cagar Budaya;3. UURI No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang;4. UURI No. 23 tahun 1997 tentang Lingkungan Hidup;5. UURI No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;2

6. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 10 tahun 1993tentang Pelaksanaan Undang-undang Nomor 5 tahun 1992 tentangBenda Cagar Budaya;7. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 tahun 2005tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-undang Nomor 28 tahun2002 tentang Bangunan Gedung.8. Peraturan Menteri PU Nomor 29/PRT/2006 tentang PedomanPersyaratan Teknis Bangunan Gedung.9. Peraturan Menteri PU Nomor 30/PRT/M/2006 tentang PersyaratanTeknis Fasilitas dan Aksesibilitas pada Bangunan Umum danLingkungan.10. SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan LingkunganPerumahan di Perkotaan.11. Peraturan daerah tentang rencana tata ruang wilayah setempat.12. Peraturan daerah tentang bangunan gedung.D. K EDUDUKAN RTBL DAN K AWASAN P ERENCANAAN1. Kedudukan Dokumen RTBLDalam pelaksanaan, sesuai kompleksitas permasalahan kawasannya,RTBL juga dapat berupa:a. rencana aksi/kegiatan komunitas (community-action plan/CAP),b. rencana penataan lingkungan (neighbourhood-developmentplan/NDP),c. panduan rancang kota (urban-design guidelines/UDGL).Seluruh rencana, rancangan, aturan, dan mekanisme dalam penyusunanDokumen RTBL harus merujuk pada pranata pembangunan yang lebihtinggi, baik pada lingkup kawasan, kota, maupun wilayah.Kedudukan RTBL dalam pengendalian bangunan gedung dan lingkungansebagaimana digambarkan dalam diagram 1 pada halaman berikut:3

RTRWNASIONALRTR PULAURTR KAWASANSTRATEGIS NASIONALRTRWPROVINSIRTR KAWASANSTRATEGIS PROVINSIRTRWKOTA*RDTR KOTARTR KAWASANSTRATEGIS KOTARTR KAWASANPERKOTAAN*RENCANA TATA BANGUNANDAN LINGKUNGANPERBAIKAN KAWASANPENGEMBANGAN KEMBALIKAWASANPEMBANGUNAN BARUKAWASANRTRWKABUPATENRDTR KABUPATENRTR KAWASANSTRATEGIS KABUPATENRTR KAWASANPERDESAANPELESTARIAN/PELINDUNGANKAWASANPROSES IMB DANPENYELENGGARAANBANGUNAN GEDUNGDAN LINGKUNGANRTR KAWASANAGROPOLITANPERATURAN DAERAHBANGUNAN GEDUNGPenataan RuangPenataan Bangunan dan Lingkungan* Termasuk Peraturan ZonasiDiagram 1: Kedudukan RTBL dalam Pengendalian Bangunan Gedung dan Lingkungan2. Kawasan PerencanaanKawasan perencanaan mencakup suatu lingkungan/kawasan denganluas 5-60 hektar (Ha), dengan ketentuan sebagai berikut:• kota metropolitan dengan luasan minimal 5 Ha.• kota besar/sedang dengan luasan 15-60 Ha.• kota kecil/desa dengan luasan 30-60 Ha.Penentuan batas dan luasan kawasan perencanaan (delineasi)berdasarkan satu atau kombinasi butir-butir di bawah ini:a. Administratif, seperti wilayah RT, RW, kelurahan, kecamatan, danbagian wilayah kota/desa.b. Nonadministratif, yang ditentukan secara kultural tradisional(traditional cultural-spatial units), seperti desa adat, gampong, dannagari.4

c. Kawasan yang memiliki kesatuan karakter tematis, sepertikawasan kota lama, lingkungan sentra perindustrian rakyat,kawasan sentra pendidikan, dan kawasan permukiman tradisional.d. Kawasan yang memiliki sifat campuran, seperti kawasancampuran antara fungsi hunian, fungsi usaha, fungsi sosial-budayadan/atau keagamaan serta fungsi khusus, kawasan sentra niaga(central business district), industri, dan kawasan bersejarah.e. Jenis kawasan, seperti kawasan baru yang berkembang cepat,kawasan terbangun yang memerlukan penataan, kawasandilestarikan, kawasan rawan bencana, dan kawasan gabungan ataucampuran.E. S TRUKTUR DAN S ISTEMATIKA D OKUMEN RTBLSesuai dengan ketentuan yang tercantum di dalam PeraturanPemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan PelaksanaanUndang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung pasal27 ayat (2), struktur dan sistematika dokumen RTBL sebagaimanadigambarkan dalam diagram 2 pada halaman berikut:5

1PROGRAM BANGUNANDAN LINGKUNGANTAHAP ANALISISKAWASANPERENCANAANANALISISKAWASAN DANWILAYAHPERENCANAANVISIPEMBANGUNANANALISISPENGEMBANGANPEMBANGUNANBERBASIS PERANMASYARAKATKONSEP DASARPERANCANGANTATABANGUNAN DANLINGKUNGAN2RENCANA UMUMDAN PANDUAN RANCANGANTAHAP PERUMUSANDANPENGEMBANGANPERANCANGANP E R A N M A S Y A R A K A TRENCANAUMUMPANDUANRANCANGANPERUNTUKAN LAHAN MAKRO DANMIKRORENCANA PERPETAKANRENCANA TAPAKRENCANA SISTEM PERGERAKAN,RENCANA AKSESIBILITAS LINGKUNGANRUANG TERBUKA HIJAURENCANA WUJUD VISUAL BGRENCANA PRASARANA DAN SARANALINGKUNGANKETENTUAN DASAR IMPLEMENTASIRANCANGANPRINSIP-PRINSIP PENGEMBANGANRANCANGAN KAWASANRENCANA INVESTASI3SKENARIO STRATEGI RENCANA INVESTASIPOLA KERJASAMA OPERASIONAL INVESTASITAHAPPENGEMBANGANDUKUNGANPELAKSANAANKETENTUAN4 PENGENDALIAN RENCANASTRATEGI PENGENDALIAN RENCANAARAHAN PENGENDALIAN RENCANA5PEDOMAN PENGENDALIANPELAKSANAANASPEK-ASPEK PENGENDALIAN PELAKSANAANARAHAN PENGELOLAAN KAWASANDiagram 2: Struktur dan Sistematika Dokumen RTBL6

B AGIAN IIPROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGANA. U MUM1. Program bangunan dan lingkungan merupakan penjabaran lebih lanjutdari perencanaan dan peruntukan lahan yang telah ditetapkan untukkurun waktu tertentu, yang memuat jenis, jumlah, besaran, dan luasanbangunan gedung, serta kebutuhan ruang terbuka hijau, fasilitas umum,fasilitas sosial, prasarana aksesibilitas, sarana pencahayaan, dan saranapenyehatan lingkungan, baik berupa penataan prasarana dan saranayang sudah ada maupun baru.2. Penyusunan program bangunan dan lingkungan dilakukan melaluianalisis kawasan dan wilayah perencanaan termasuk mengenaipengendalian dampak lingkungan, dan analisis pengembanganpembangunan berbasis peran masyarakat, yang menghasilkan konsepdasar perancangan tata bangunan dan lingkungan.B. A NALISIS K AWASAN DAN W ILAYAH P ERENCANAAN1. PengertianMerupakan proses untuk mengidentifikasi, menganalisis, memetakandan mengapresiasi konteks lingkungan dan nilai lokal dari kawasanperencanaan dan wilayah sekitarnya.2. Manfaata. Mendapatkan gambaran kemampuan daya dukung fisik danlingkungan serta kegiatan sosial ekonomi dan kependudukan yangtengah berlangsung.b. Mendapatkan kerangka acuan perancangan kawasan yang memuatrencana pengembangan program bangunan dan lingkungan, sertadapat mengangkat nilai kearifan dan karakter khas lokal sesuaidengan spirit dan konteks kawasan perencanaan.3. Komponen-komponen AnalisisAnalisis secara sistematis dilakukan dengan meninjau aspek-aspeksebagai berikut:a. Perkembangan Sosial-Kependudukan: gambaran kegiatansosial-kependudukan, dengan memahami beberapa aspek, antara7

lain tingkat pertumbuhan penduduk, jumlah keluarga, kegiatansosial penduduk, tradisi-budaya lokal, dan perkembangan yangditentukan secara kultural-tradisional.b. Prospek Pertumbuhan Ekonomi: gambaran sektor pendorongperkembangan ekonomi, kegiatan usaha, prospek investasipembangunan dan perkembangan penggunaan tanah, produktivitaskawasan, dan kemampuan pendanaan pemerintah daerah.c. Daya Dukung Fisik dan Lingkungan: kemampuan fisik,lingkungan dan lahan potensial bagi pengembangan kawasanselanjutnya. Beberapa aspek yang harus dipahami antara lain:kondisi tata guna lahan, kondisi bentang alam kawasan, lokasigeografis, sumber daya air, status-nilai tanah, izin lokasi, dankerawanan kawasan terhadap bencana alam.d. Aspek Legal Konsolidasi Lahan Perencanaan: kesiapanadministrasi dari lahan yang direncanakan dari segi legalitashukumnya.e. Daya Dukung Prasarana dan Fasilitas Lingkungan: sepertijenis infrastruktur, jangkauan pelayanan, jumlah penduduk yangterlayani, dan kapasitas pelayanan.f. Kajian Aspek Signifikansi Historis Kawasan: kaitan kedudukannilai historis kawasan pada konteks yang lebih besar, misalnyasebagai aset pelestarian pada skala kota/regional bahkan padaskala nasional.4. Prinsip-prinsip AnalisisSalah satu cara menganalisis adalah dengan metode analisis SWOT:a. Kekuatan/Potensi (Strength) yang dimiliki wilayahperencanaan, yang selama ini tidak atau belum diolah secaramaksimal, atau pun terabaikan keberadaannya.b. Kelemahan/Permasalahan (Weakness) internal yang selamaini dihadapi dalam kawasan perencanaan.c. Prospek/Kesempatan (Opportunity) pengembangan yang lebihluas (pada skala perkotaan-perdesaan/regional pada masa yangakan datang.d. Kendala/Hambatan (Threat) yang dihadapi wilayahperencanaan, terutama yang berasal dari faktor eksternal.5. Hasil AnalisisHasil analisis kawasan dan wilayah perencanaan mencakup indikasiprogram bangunan dan lingkungan yang dapat dikembangkan padakawasan perencanaan, termasuk pertimbangan dan rekomendasitentang indikasi potensi kegiatan pembangunan kawasan/lingkungan8

yang memiliki dampak besar dan penting serta yang memerlukanpenyusunan AMDAL sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.C. ANALISIS PENGEMBANGAN PEMBANGUNAN BERBASIS PERAN MASYARAKAT1. PengertianPembangunan berbasis peran masyarakat (community-baseddevelopment) adalah pembangunan dengan orientasi yang optimal padapendayagunaan masyarakat, baik secara langsung maupun tidaklangsung, masyarakat diberikan kesempatan aktif beraspirasi danberkontribusi untuk merumuskan program-program bangunan danlingkungan yang sesuai dengan tingkat kebutuhannya.Proses penyusunan Dokumen RTBL harus melibatkan peran aktifmasyarakat dalam setiap tahap kegiatan.2. Manfaata. Memupuk pemahaman dan kesadaran masyarakat akan hak,kewajiban, dan peranannya di dalam proses pembangunan,sehingga tumbuh rasa memiliki dan tanggung jawab yang kuatterhadap hasil-hasilnya.b. Meminimalkan konflik, sehingga mempercepat proses kegiatansecara keseluruhan, serta terbangunnya suatu ikatan di masyarakat.c. Efisiensi dan efektivitas. Keputusan yang diambil akan bersifatefisien dan efektif jika sesuai dengan kondisi yang ada, baikkebutuhan, keinginan, maupun sumber daya di masyarakat.d. Memberdayakan masyarakat setempat, terutama dalam halmembentuk dan membangun kepercayaan diri, kemampuanbermasyarakat dan bekerja sama.3. Prinsip Utamaa. Berdasarkan kesepakatan dan hasil kerjasamaKesepakatan yang dicapai adalah hasil dialog dan negosiasiberbagai pihak yang terlibat atau pun pihak yang terkena dampakperencanaan.b. Sesuai dengan aspirasi publikPerencanaan disesuaikan dengan kebutuhan, keinginan dan kondisiyang ada di masyarakat.c. Kejelasan tanggung jawabi. Adanya sistem monitoring, evaluasi dan pelaporan yangtransparan dan terbuka bagi publik.9

ii. Terbuka kemungkinan untuk mengajukan keberatan dangugatan melalui instansi yang berwenang menangani gugatankepada pemilik, pengelola, dan/atau pengguna ataspenyelenggaraan bangunan gedung dan lingkungannya.d. Kesempatan yang sama untuk berkontribusi dalam prosespembangunan.Setiap anggota masyarakat atau pemangku kepentingan(stakeholders), terutama yang akan terkena dampak langsung darisuatu kegiatan pembangunan, memiliki akses dan kesempatan yangsama untuk berkiprah.4. Tahapan Perencanaan Partisipatifa. Persiapan: pengenalan program yang akan dilakukan kepadamasyarakat terkait, pembentukan kelompok, pendefinisian pihakterkait, penentuan pendekatan pihak terkait, dan penyusunanstrategi pengumpulan informasi.b. Identifikasi aspirasi dan analisis permasalahan: penyusunantujuan, kebutuhan, dan kepentingan semua pihak, pelibatan seluruhpemangku kepentingan (stakeholders), penciptaan dan sosialisasimekanisme, serta analisis kebutuhan dan sumber dayapengembangan kawasan.c. Analisis perilaku lingkungan: terutama mengenai interaksikawasan perkotaan yang sudah memiliki struktur kota yang solidpada kawasan perencanaan.d. Rencana pengembangan: pedoman utama, arahanpengembangan, kepentingan prioritas, identifikasi hambatan,identifikasi sumber daya, dan visi pengembangan kawasan.e. Strategi pengembangan dan publikasi: perencanaan tahapan,monitoring dan evaluasi, persetujuan legal, strategi kerja samadengan wakil-wakil komunitas, penyebaran informasi dan publikasiprogram.f. Penerapan rencana: publikasi rencana pelaksanaan, adaptasiperubahan, peninjauan dan kaji ulang (review) berkala bersamadengan komunitas dan seluruh masyarakat.5. Bentuk-bentuk Partisipasi Masyarakata. Tenaga kerja, yaitu kontribusi masyarakat sebagai pekerja didalam proses penataan lingkungan/kawasan.b. Sebagai inisiator program, yaitu masyarakat mengajukan usulanawal mengenai kemungkinan penataan bangunan dan lingkungansetempat.10

c. Berbagi biaya, yaitu masyarakat berbagi tanggung jawabterhadap pembiayaan kegiatan penataan.d. Berdasarkan kontrak, yaitu masyarakat terikat kontrak untukmelaksanakan suatu/seluruh program kegiatan penataan.e. Pengambilan keputusan pada seluruh proses, yaitu melibatkanmasyarakat di dalam proses pengambilan keputusan sejak awalproyek, sehingga hasilnya sesuai dengan kebutuhan masyarakatsetempat.6. Proses Partisipasi Masyarakata. Persiapan: sosialisasi kepada masyarakat, identifikasi organisasimasyarakat setempat, dan penunjukan organisasi masyarakatsetempat.b. Perencanaan Tahunan: penyusunan visi-misi kegiatan, partisipasiswadaya masyarakat dalam pendanaan suatu kegiatan.c. Perancangan: partisipasi dalam memberikan masukan danpengambilan keputusan perancangan lingkungan/kawasan.d. Pelelangan: partisipasi masyarakat dan swasta dalampembangunan fisik.e. Pelaksanaan: partisipasi masyarakat sebagai tenaga kerja danpartisipasi (bantuan) masyarakat dalam pengadaan bahanbangunan.f. Monitoring dan Evaluasi: partisipasi dalam pelaksanaanmonitoring dan evaluasi kegiatan.D. KONSEP DASAR PERANCANGAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN1. PengertianKonsep Dasar Perancangan Tata Bangunan dan Lingkungan, yangmerupakan hasil tahapan analisis program bangunan dan lingkungan,memuat gambaran dasar penataan pada lahan perencanaan yangselanjutnya ditindaklanjuti dengan penjabaran gagasan desain secaralebih detail dari masing-masing elemen desain.2. Manfaata. Mengarahkan penyusunan visi dan karakter perancangan.b. Mengendalikan suatu intervensi desain lingkungan sehinggaberdampak baik, terarah dan terukur terhadap suatu kawasan yangdirencanakan.c. Mengintegrasikan desain elemen-elemen kota yang berpengaruhpada suatu perencanaan kawasan.11

d. Mengarahkan indikasi program dan desain penataan yang tepatpada tiap subbagian kawasan yang direncanakan.3. Komponen Dasar Perancangana. Visi Pembangunan, yaitu gambaran spesifik karakter lingkungandi masa mendatang yang akan dicapai sebagai hasil akhir penataansuatu kawasan yang direncanakan, disesuaikan dengan seluruhkebijakan dan rencana tata ruang yang berlaku pada daerahtersebut.b. Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan danLingkungan, yaitu suatu gagasan perancangan dasar pada skalamakro, dari intervensi desain struktur tata bangunan danlingkungan yang hendak dicapai pada kawasan perencanaan, terkaitdengan struktur keruangan yang berintegrasi dengan kawasansekitarnya secara luas, dan dengan mengintegrasikan seluruhkomponen perancangan kawasan yang ada.c. Konsep Komponen Perancangan Kawasan, yaitu suatugagasan perancangan dasar yang dapat merumuskan komponenkomponenperancangan kawasan (peruntukan, intensitas, dll).d. Blok-blok Pengembangan Kawasan dan ProgramPenanganannya, yaitu pembagian suatu kawasan perencanaanmenjadi blok-blok pengembangan yang lebih kecil sehingga strategidan program pengembangannya dapat lebih terarah dan rinci.4. Kriteria Penyusunan Komponen Dasar Perancangana. Kriteria Penetapan Isi dari Visi Pembangunan:i. Spesifik mengacu pada konteks setempat;ii. Memiliki spirit untuk membentuk/memperkuat karakter danidentitas suatu tempat;iii. Memperkuat/memperjelas struktur ruang lingkungan/kawasandalam konteks makro;iv. Realistis dan rasional: penetapan visi yang memungkinkandicapai pada kurun waktu penataan dan secara rasionalmemungkinkan untuk dicapai berdasarkan konteks dan potensiyang ada;v. Kinerja dan sasaran terukur;vi. Mempertimbangkan berbagai sumber daya dukung lingkungan;vii. Memperhatikan kepentingan masyarakat pengguna/masyarakatlokal.b. Kriteria Penyusunan Konsep Perancangan Struktur TataBangunan dan Lingkungan:i. Merupakan perwujudan realistis dari Visi Pembangunan.12

ii. Merupakan sintesa dari identifikasi permasalahan, potensi danprospek kawasan perencanaan yang dilakukan pada tahapananalisis.iii. Membentuk/memperkuat karakter dan identitas suatu tempat.iv. Memperhatikan keterkaitan makro dengan struktur ruang kota,dan keterkaitan mikro dengan lingkungan eksisting sekitarnya.v. Mengintegrasikan seluruh elemen rancang lingkungan.c. Kriteria Penyusunan Konsep Komponen PerancanganKawasanSecara sistematis, konsep harus mencakup gagasan yangkomprehensif dan terintegrasi terhadap komponen-komponenperancangan kawasan, yang meliputi kriteria:i. Struktur peruntukan lahan;ii. Intensitas pemanfaatan lahan;iii. Tata bangunan;iv. Sistem sirkulasi dan jalur penghubung;v. Sistem ruang terbuka dan tata hijau;vi. Tata kualitas lingkungan;vii. Sistem prasarana dan utilitas lingkungan;viii. Pelestarian bangunan dan lingkungan.d. Kriteria Penetapan Blok-blok Pengembangan Kawasan danProgram PenangananPenetapan atau pun pembagian blok pengembangan dapatdidasarkan pada:i. Secara fungsional:(1) Kesamaan fungsi, karakter eksisting atau pun karakteryang ingin diciptakan;(2) Kesamaan dan potensi pengembangan;(3) Kebutuhan pemilahan dan organisasi pekerjaan sertastrategi pengembangannya.ii.Secara fisik:(1) Morfologi blok;(2) Pola/pattern blok;(3) Kemudahan implementasi dan prioritas strategi.iii. Dari sisi lingkungan (daya dukung dan kelestarian ekologilingkungan):(1) Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan, danperwujudan sistem ekologis yang berkelanjutan;(2) Peningkatan kualitas kehidupan ruang publik melaluipenyediaan lingkungan yang aman, nyaman, sehat danmenarik serta berwawasan ekologis.iv. Dari sisi pemangku kepentingan:Tercapainya keseimbangan berbagai kepentingan yang adaantarpara pelaku.13

B AGIAN IIIRENCANA UMUM DAN PANDUAN RANCANGANA. U MUM1. Rencana Umum dan Panduan Rancangan merupakan ketentuanketentuantata bangunan dan lingkungan pada suatu lingkungan/kawasan yang memuat rencana peruntukan lahan makro dan mikro,rencana perpetakan, rencana tapak, rencana sistem pergerakan,rencana aksesibilitas lingkungan, rencana prasarana dan saranalingkungan, rencana wujud visual bangunan, dan ruang terbuka hijau.2. Panduan Rancangan bersifat melengkapi dan menjelaskan secara lebihrinci rencana umum yang telah ditetapkan sebelumnya, meliputiketentuan dasar implementasi rancangan dan prinsip-prinsippengembangan rancangan kawasan.B. R ENCANA U MUM1. PengertianMerupakan ketentuan-ketentuan rancangan tata bangunan danlingkungan yang bersifat umum dalam mewujudkan lingkungan/kawasan perencanaan yang layak huni, berjati diri, produktif, danberkelanjutan.2. Manfaata. Memberi arahan lugas dan sistematis bagi implementasi ketentuandasar dari perancangan tata bangunan dan lingkungan.b. Memberi gambaran simulasi bangunan secara keruangan (3-dimensional) sebagai model penerapan seluruh arahan materipokok rencana tata bangunan dan lingkungan.c. Memudahkan pengembangan desain sesuai dengan visi dan arahankarakter lingkungan yang telah ditetapkan.d. Memudahkan pengelolaan, pengendalian pelaksanaan danpengoperasian kawasan sesuai dengan visi dan arahan karakterlingkungan yang telah ditetapkan.e. Mencapai intervensi desain kawasan yang berdampak baik, terarahdan terukur pada suatu kawasan yang direncanakan.f. Mencapai integrasi elemen-elemen desain yang berpengaruh padasuatu perancangan kawasan.14

3. Komponen RancanganMateri rencana umum mempertimbangkan potensi mengakomodasikomponen-komponen rancangan suatu kawasan sebagai berikut:a. Struktur Peruntukan Lahani. PengertianStruktur Peruntukan Lahan merupakan komponen rancangkawasan yang berperan penting dalam alokasi penggunaan danpenguasaan lahan/tata guna lahan yang telah ditetapkan dalamsuatu kawasan perencanaan tertentu berdasarkan ketentuandalam rencana tata ruang wilayah.ii. Manfaat(1) Meningkatkan keseimbangan kualitas kehidupan lingkungandengan membentuk ruang-ruang kota/lingkungan yanghidup secara fisik (vibrant) dan ekonomi (viable), layakhuni dan seimbang, serta meningkatkan kualitas hiduppengguna dan kualitas lingkungan.(2) Mengoptimalkan alokasi penggunaan dan penguasaanlahan baik secara makro maupun mikro.(3) Mengalokasikan fungsi/kegiatan pendukung bagi jenisperuntukan yang ada.(4) Menciptakan integrasi aktivitas ruang sosial (socio-spatialintegration) antarpenggunanya.(5) Menciptakan keragaman lingkungan (diversity) dankeseimbangan yang akan mendorong terciptanya kegiatankegiatanyang berbeda namun produktif.(6) Mengoptimalkan prediksi/projeksi kepadatan lingkungandan interaksi sosial yang direncanakan.iii. Komponen Penataan(1) Peruntukan Lahan Makro, yaitu rencana alokasipenggunaan dan pemanfaatan lahan pada suatu wilayahtertentu yang juga disebut dengan tata guna lahan.Peruntukan ini bersifat mutlak karena telah diatur padaketentuan dalam rencana tata ruang wilayah.(2) Peruntukan Lahan Mikro, yaitu peruntukan lahan yangditetapkan pada skala keruangan yang lebih rinci (termasuksecara vertikal) berdasarkan prinsip keragaman yangseimbang dan saling menentukan. Hal-hal yang diaturadalah:15

(a) Peruntukan lantai dasar, lantai atas, maupunlantai besmen;(b) Peruntukan lahan tertentu, misalnya berkaitandengan konteks lahan perkotaan-perdesaan, konteksbentang alam/lingkungan konservasi, atau pun kontekstematikal pengaturan pada spot ruang bertematertentu.Dalam penetapan peruntukan lahan mikro ini masihterbuka kemungkinan untuk melibatkan berbagaimasukan desain hasil interaksi berbagai pihak sepertiperancang/penata kota, pihak pemilik lahan, atau punpihak pemakai/pengguna/masyarakat untuk melahirkansuatu lingkungan dengan ruang-ruang yangberkarakter tertentu sesuai dengan konsep strukturperancangan kawasan.Penetapan ini tidak berarti memperbaiki alokasi tataguna lahan pada aturan rencana tata ruang wilayahyang ada, namun berupa tata guna yang diterapkandengan skala keruangan yang lebih rinci, misalnyasecara vertikal per lantai.iv. Prinsip-prinsip PenataanPrinsip-prinsip penataan Struktur Peruntukan Lahan:(1) Secara Fungsional meliputi penataan:(a) Keragaman tata guna yang seimbang, salingmenunjang (compatible) dan terintegrasi(i) Penetapan kaitan secara fungsionalantarberbagai jenis peruntukan untukmendukung prinsip keragaman yang seimbangdan saling menguntungkan namun tidakmemberikan dampak penting terhadap fungsiutama lingkungan;(ii) Penetapan besaran komponen tata bangunanyang dapat mengadaptasi dan mengadopsikebutuhan keragaman fungsi/peruntukan dalam(iii)blok/kaveling/ bangunannya;Penetapan peruntukan mengantisipasi aktivitasinteraksi sosial yang direncanakan, dengan tetapmengacu pada rencana tata ruang wilayah;(iv) Penetapan kualitas ruang yang menyediakanlingkungan yang aman, nyaman, sehat danmenarik, berwawasan ekologis, serta tanggapterhadap tuntutan ekonomi dan sosial.16

(b) Pola distribusi jenis peruntukan yangmendorong terciptanya interaksi aktivitas(i) Penyebaran distribusi jenis peruntukan lahanmikro yang diatur secara keruangan untukmembentuk ruang-ruang kota yang hidup, layakhuni, serta menciptakan kualitas taraf hidup;(ii) Pembentukan kualitas lingkungan yang optimal,terutama dengan adanya interaksi antaraaktivitas pejalan kaki di muka bangunan danaktivitas di lantai dasar bangunan.(c) Pengaturan pengelolaan area peruntukanPenetapan distribusi persentase jenis peruntukan lahanmikro yang akan dikelola dan dikendalikan olehpemerintah daerah, di antaranya Ruang Terbuka Hijau,Daerah Milik Jalan (Damija), dan fasilitas umum.(d) Pengaturan kepadatan pengembangan kawasandengan pertimbangan(i) Daya dukung dan karakter kawasan tersebut;(ii) Variasi/pencampuran peruntukan.(2) Secara Fisik, meliputi:(a) Estetika, karakter, dan citra kawasan(i) Penetapan pengendalian peruntukan yangmendukung karakter khas kawasan yang telahada atau pun yang ingin dibentuk;(ii) Penetapan pengaruh ideologi, nilai-nilai sosialbudaya setempat, misalnya bangunan masjiddengan peruntukan fasilitas umum diorientasikanpada pusat lingkungan/kawasan.(b) Skala ruang yang manusiawi dan berorientasipada pejalan kaki serta aktivitas yang diwadahi(i)Penciptaan keseimbangan tata guna lahan yangberorientasi pada pemakai bangunan dan ramahpejalan kaki;(ii) Penetapan alokasi untuk fasilitas umum danfasilitas sosial yang ditempatkan sebagai pusatlingkungan yang dapat dijangkau pejalan kaki;(iii) Penetapan peruntukan lahan yang tidak sajamelibatkan pertimbangan fisik, tetapi juga sosialbudayadan perilaku pemakai/aktivitaslingkungan yang dikehendaki.17

(3) Dari sisi Lingkungan, meliputi:(a) Keseimbangan kawasan perencanaan dengansekitarPenciptaan karakter lingkungan yang tanggap danintegral dengan karakter peruntukan eksistinglingkungan sekitar;(b) Keseimbangan peruntukan lahan dengan dayadukung lingkungan(i) Penetapan peruntukan lahan yangmempertimbangkan daya dukung lingkungan,namun tetap dapat memperkuat karakterkawasan tersebut;(ii) Pengaturan peruntukan lahan secara ketat dandetail pada kawasan khusus konservasi hijau.(c) Kelestarian ekologis kawasanPenetapan peruntukan lahan yang tanggap terhadaptopografi dan kepentingan kelestarian lingkungandengan meminimalkan penyebaran area terbangun danperkerasan serta beradaptasi dengan tatanan konturyang ada.b. Intensitas Pemanfaatan Lahani. PengertianIntensitas Pemanfaatan Lahan adalah tingkat alokasi dandistribusi luas lantai maksimum bangunan terhadap lahan/tapakperuntukannya.ii. Manfaat(1) Mencapai efisiensi dan efektivitas pemanfaatan lahansecara adil.(2) Mendapatkan distribusi kepadatan kawasan yang selaraspada batas daerah yang direncanakan berdasarkanketentuan dalam rencana tata ruang wilayah yang terkait.(3) Mendapatkan distribusi berbagai elemen intensitas lahanpemanfaatan lahan (Koefisien Dasar Bangunan, KoefisienLantai Bangunan, Koefisien Daerah Hijau, dan KoefisienTapak Besmen) yang dapat mendukung berbagai karakterkhas dari berbagai subarea yang direncanakan.(4) Merangsang pertumbuhan kota dan berdampak langsungpada perekonomian kawasan.(5) Mencapai keseimbangan, kaitan dan keterpaduan dariberbagai elemen intensitas pemanfaatan lahan dalam hal18

pencapaian kinerja fungsi, estetis dan sosial, antarakawasan perencanaan dan lahan di luarnya.iii. Komponen Penataan(1) Koefisien Dasar Bangunan (KDB), yaitu angkapersentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasarbangunan gedung yang dapat dibangun dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai.(2) Koefisien Lantai Bangunan (KLB), yaitu angkapersentase perbandingan antara jumlah seluruh luas lantaiseluruh bangunan yang dapat dibangun dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai.(3) Koefisien Daerah Hijau (KDH), yaitu angka persentaseperbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luarbangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dan luas tanah perpetakan/daerahperencanaan yang dikuasai.(4) Koefisien Tapak Besmen (KTB), yaitu angka persentaseperbandingan antara luas tapak besmen dan luas tanahperpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai.(5) Sistem Insentif-Disinsentif Pengembangan, terdiriatas:(a) Insentif Luas Bangunan, yaitu insentif yang terkaitdengan KLB dan diberikan apabila bangunan gedungterbangun memenuhi persyaratan peruntukan lantaidasar yang dianjurkan. Luas lantai bangunan yangditempati oleh fungsi tersebut dipertimbangkan untuktidak diperhitungkan dalam KLB.(b) Insentif Langsung, yaitu insentif yangmemungkinkan penambahan luas lantai maksimumbagi bangunan gedung yang menyediakan fasilitasumum berupa sumbangan positif bagi lingkunganpermukiman terpadu; termasuk di antaranya jalurpejalan kaki, ruang terbuka umum, dan fasilitas umum.(6) Sistem Pengalihan Nilai Koefisien Lantai Bangunan(TDR=Transfer of Development Right), yaitu hakpemilik bangunan/pengembang yang dapat dialihkankepada pihak atau lahan lain, yang dihitung berdasarkanpengalihan nilai KLB, yaitu selisih antara KLB aturan danKLB terbangun.Maksimum KLB yang dapat dialihkan pada umumnyasebesar 10% dari nilai KLB yang ditetapkan. Pengalihannilai KLB hanya dimungkinkan bila terletak dalam satu19

daerah perencanaan yang sama dan terpadu, serta yangbersangkutan telah memanfaatkan minimal 60% KLB-nyadari KLB yang sudah ditetapkan pada daerah perencanaan.Pengalihan ini terdiri atas:(a) Hak Pembangunan Bawah Tanah, hak inimemungkinkan pembangunan fungsi-fungsi di bawahtanah yang tidak diperhitungkan ke dalam KLB yangdimiliki bangunan gedung di atasnya, denganmemenuhi kriteria sesuai Peraturan Menteri PU No.29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan TeknisBangunan Gedung.(b) Hak Pembangunan Layang (Air RightDevelopment), merupakan mekanisme yang miripdengan Hak Pembangunan Bawah Tanah, namunberlaku untuk pembangunan di atas prasarana umum(melayang), seperti jalan, yaitu berupa bangunanpedestrian layang atau bangunan komersial layang,dengan ketentuan sesuai Peraturan Menteri PU No.29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan TeknisBangunan Gedung.iv. Prinsip-prinsip PenataanPrinsip-prinsip Penataan Intensitas Pemanfaatan Lahan:(1) Secara Fungsional meliputi:(a) Kejelasan distribusi intensitas pemanfaatanlahan, yaitu pengarahan sistem pengaturan dandistribusi luas lantai maksimum yang dapat dibangun diberbagai subbagian kawasan sehingga tercipta besaranruang/bangunan yang akan menempati lahan sesuaidengan masing-masing peruntukan lahan yangditetapkan.(b) Skala ruang yang manusiawi dan berorientasipada pejalan kaki, yaitu penciptaan keseimbanganlingkungan yang berorientasi pada pemakai bangunanberskala ramah pejalan kaki, sekaligus menghidupkanruang kota dengan berbagai aktivitas pada tingkatlingkungan pejalan kaki.(c) Kejelasan skala pengembangan, yaitu:(i) Penggambaran skala pengembangan padakawasan perencanaan tertentu dengan arahanfungsi yang ditetapkan;(ii) Penciptaan suatu skala pengembangan yangmengaitkan satu komponen dengan komponen20

lain (misalnya antara KLB dan tinggi bangunan)secara tepat untuk membatasi pengembanganlahan sesuai dengan daya dukung atau kapasitasinfrastruktur yang ada.(d) Pengaturan kepadatan pengembangan kawasan(development density) yang memperhatikan:(i)Pengarahan distribusi kepadatan lahan yangtepat untuk mencapai nilai tambah yangdikehendaki sesuai dengan ketentuan dayadukung dan karakter kawasan tersebut;(ii) Pembatasan besaran nilai dari komponenIntensitas Pemanfaatan Lahan yang tepat agartercapai kenyamanan iklim mikro berskalalingkungan;(iii) Penggunaan beberapa satuan unit per hektaryang berbeda antara perencanaan kawasanpemukiman (lebih menitikberatkan pada KDB)dan kawasan komersial (lebih menitikberatkanpada kombinasi KLB dan KDB);(iv) Penyelesaian suatu kawasan padat yangdiarahkan sebagai kawasan pembangunankompak dan terpadu (compact and integrateddevelopment) melalui pengaturan peruntukancampuran serta jenis kepadatan yang beragam.(2) Secara Fisik meliputi penataan:Estetika, karakter dan citra (image) kawasan melalui:(a) Penetapan kepadatan kelompok bangunan dalamkawasan perencanaan melalui pengaturan besaranberbagai elemen Intensitas Pemanfaatan Lahan yangada (seperti KDB, KLB, KTB, dan KDH) yangmendukung terciptanya berbagai karakter khas dariberbagai subarea;(b) Pembentukan citra lingkungan yang tepat melaluipembatasan nilai-nilai dari elemen IntensitasPemanfaatan Lahan (misalnya pembatasan KDB danKLB secara khusus) untuk membentuk lingkungan yangberjati diri.(3) Secara Lingkungan, meliputi:(a) Keseimbangan kawasan perencanaan denganwilayah sekitar, melalui:Pengaturan keseimbangan, kaitan dan keterpaduanberbagai elemen Intensitas Pemanfaatan Lahan dalamhal fungsi, estetis dan sosial, agar mencapai keselaras-21

serasian antara kawasan perencanaan dan lahan diluarnya.(b) Keseimbangan dengan daya dukung lingkunganmelalui:(i)Penentuan kepadatan khusus pada kawasan/kondisi lingkungan tertentu seperti: daerahbantaran sungai, daerah khusus resapan, daerahkonservasi hijau, atau pun daerah yang memilikikemiringan lahan lebih dari 25%.(ii) Penentuan kepadatan kawasan perencanaandengan mempertimbangkan daya dukunglingkungan, pelestarian ekosistem, namun tetapdapat memperkuat karakter kawasan. Salahsatunya adalah pada lahan rawan bencana alam,yang kepadatan bangunannya harus dikendalikandengan ketat, bahkan bila perlu hingga 0 (nol)unit per hektar.(c) Pelestarian ekologis kawasan melalui:(i)Penetapan ambang Intensitas Pemanfaatan lahansecara merata (terutama KLB rata-rata) dapatmemakai sistem deposit, yaitu lebih rendahdaripada kapasitas maksimumnya berdasarkanpertimbangan ekologis, di mana kelebihankapasitas tersebut disimpan sebagai cadanganperkembangan masa mendatang, atau pundialihkan ke bagian lain dalam kawasanperencanaan yang sama;(ii) Pembatasan besaran beberapa elemen yangterkait dengan pembentukan ruang terbuka danpenghijauan, seperti KDB dan KDH yang tepat,untuk membatasi luas lahan yang terbangun atautertutup perkerasan sebagai upaya melestarikanekosistem, sehingga lingkungan yangbersangkutan masih memiliki sisa tanahsebanyak-banyaknya, yang diperuntukkan bagipenghijauan atau ruang terbuka, dan dapatmenyerap/mengalirkan air hujan ke dalam tanah;(iii) Penetapan distribusi daerah hijau yangmenyeluruh, termasuk dan tidak terkecuali,bangunan-bangunan berlantai sedang atau puntinggi dalam hal penyediaan ruang terbuka hijaupada daerah podium atau daerah atap bangunantersebut;22

(iv) Penetapan kebutuhan ruang terbuka ini jugadimungkinkan untuk melayani kebutuhan di luarlingkungan perencanaan.(d) Pemberdayaan kawasan melalui:(i) Peningkatan promosi pembangunan melaluipeningkatan nilai tanah dan distribusi IntensitasPemanfaatan Lahan yang tepat pada kawasanperencanaan dalam konteks lingkungan skalaregional;(ii) Peningkatan hubungan fungsional antarberbagaijenis peruntukan dalam kawasan perencanaanmelalui alokasi distribusi Intensitas PemanfaatanLahan yang saling terkait, seimbang dan terpadu;(iii) Peningkatan modifikasi desain/pengembangansesuai karakter setempat.(4) Dari Sisi Pemangku Kepentingan, melalui kepentinganbersama antarpelaku kota, yaitu:(a) Penetapan berbagai insentif-disinsentif pembangunanuntuk mencapai keseimbangan distribusi IntensitasPemanfaatan Lahan bagi keuntungan bersama dariberbagai pihak (pengelola, pemerintah daerahsetempat, pengembang, pemilik lahan dan masyarakatumum);(b) Diperlukan nilai besaran elemen yang tepat (misalnyaKDB) yang membantu pembentukan ruang terbukasebagai tempat interaksi sosial manusia penggunanya;(c) Penentuan berbagai insentif-disinsentif pembangunan,baik berupa Insentif Luas Bangunan maupun InsentifLangsung yang diarahkan kompensasinya untuk dapatterkait dengan penyediaan berbagai fasilitas bagikepentingan publik, seperti jalur pejalan kaki, arkade,ruang terbuka umum, atau pun fasilitas bersama;(d) Penentuan mekanisme pengendalian atas pemberianinsentif, khususnya dalam mengantisipasi terjadinyapenyalahgunaan penggunaan fasilitas yang disediakanpada masa pemakaiannya, misalnya arkade yangdiubah peruntukannya kembali menjadi area privat,atau fasilitas umum yang dihilangkan olehpengembangnya setelah masa pemakaian.23

c. Tata Bangunani. PengertianTata Bangunan adalah produk dari penyelenggaraanbangunan gedung beserta lingkungannya sebagai wujudpemanfaatan ruang, meliputi berbagai aspek termasukpembentukan citra/karakter fisik lingkungan, besaran, dankonfigurasi dari elemen-elemen: blok, kaveling/petak lahan,bangunan, serta ketinggian dan elevasi lantai bangunan, yangdapat menciptakan dan mendefinisikan berbagai kualitas ruangkota yang akomodatif terhadap keragaman kegiatan yang ada,terutama yang berlangsung dalam ruang-ruang publik.Tata Bangunan juga merupakan sistem perencanaan sebagaibagian dari penyelenggaraan bangunan gedung besertalingkungannya, termasuk sarana dan prasarananya pada suatulingkungan binaan baik di perkotaan maupun di perdesaansesuai dengan peruntukan lokasi yang diatur dengan aturantata ruang yang berlaku dalam RTRW Kabupaten/Kota, danrencana rincinya.ii. Manfaat(1) Mewujudkan kawasan yang selaras dengan morfologiperkembangan area tersebut serta keserasian danketerpaduan pengaturan konfigurasi blok, kaveling danbangunan.(2) Meningkatkan kualitas ruang kota yang aman, nyaman,sehat, menarik, dan berwawasan ekologis, sertaakomodatif terhadap keragaman kegiatan.(3) Mengoptimalkan keserasian antara ruang luar bangunandan lingkungan publik sehingga tercipta ruang-ruangantarbangunan yang interaktif.(4) Menciptakan berbagai citra dan karakter khas dari berbagaisubarea yang direncanakan.(5) Mencapai keseimbangan, kaitan dan keterpaduan dariberbagai elemen tata bangunan dalam hal pencapaiankinerja, fungsi, estetis dan sosial, antara kawasanperencanaan dan lahan di luarnya.(6) Mencapai lingkungan yang tanggap terhadap tuntutankondisi ekonomi serta terciptanya integrasi sosial secarakeruangan.24

iii. Komponen Penataan(1) Pengaturan Blok Lingkungan, yaitu perencanaanpembagian lahan dalam kawasan menjadi blok dan jalan, dimana blok terdiri atas petak lahan/kaveling dengankonfigurasi tertentu. Pengaturan ini terdiri atas:(a) Bentuk dan Ukuran Blok;(b) Pengelompokan dan Konfigurasi Blok;(c) Ruang terbuka dan tata hijau.(2) Pengaturan Kaveling/Petak Lahan, yaitu perencanaanpembagian lahan dalam blok menjadi sejumlah kaveling/petak lahan dengan ukuran, bentuk, pengelompokan dankonfigurasi tertentu. Pengaturan ini terdiri atas:(a) Bentuk dan Ukuran Kaveling;(b) Pengelompokan dan Konfigurasi Kaveling;(c) Ruang terbuka dan tata hijau.(3) Pengaturan Bangunan, yaitu perencanaan pengaturanmassa bangunan dalam blok/kaveling. Pengaturan initerdiri atas:(a) Pengelompokan Bangunan;(b) Letak dan Orientasi Bangunan;(c) Sosok Massa Bangunan;(d) Ekspresi Arsitektur Bangunan.(4) Pengaturan Ketinggian dan Elevasi LantaiBangunan, yaitu perencanaan pengaturan ketinggian danelevasi bangunan baik pada skala bangunan tunggalmaupun kelompok bangunan pada lingkungan yang lebihmakro (blok/kawasan). Pengaturan ini terdiri atas:(a) Ketinggian Bangunan;(b) Komposisi Garis Langit Bangunan;(c) Ketinggian Lantai Bangunan.iv. Prinsip-prinsip PenataanPrinsip-prinsip pengendalian Tata Bangunan:(1) Secara Fungsional, meliputi:(a) Optimalisasi dan efisiensi(i) Penentuan desain kaveling/blok yang palingoptimal dan efisien bagi lingkungan secaraspesifik dan khas, terkait dengan pemenuhanaspek-aspek fungsional, visual, dan kualitaslingkungan;(ii) Penentuan dan pembatasan berbagai bentuk danukuran blok, kaveling dan bangunan yang paling25

tepat pada berbagai subkawasan dengan tetapmengupayakan keseimbangan, kaitan danpaduan di antaranya.(b) Kejelasan pendefinisian ruang yang diciptakan(i)Penentuan panduan umum penempatan deretanbangunan yang membentuk lingkupan/enclosuredalam mendefinisikan ruang tertentu;(ii) Pembentukan batasan yang jelas antara ruangpublik di muka bangunan dan ruang privat dibelakang batas lahan privat yang ditempatibangunan.(c) Keragaman fungsi dan aktivitas yang diwadahi(i)Penetapan komponen tata bangunan yang dapatmengadaptasi dan mengadopsi kebutuhankeragaman fungsi/peruntukan dalam blok/kaveling/bangunannya;(ii) Penetapan desain yang dapat mengantisipasikaitan kepadatan bangunan/kaveling/blokdengan aktivitas interaksi sosial yangdirencanakan;(iii) Peningkatan kualitas ruang dengan menyediakanlingkungan yang aman, nyaman, sehat, menarik,berwawasan ekologis, serta tanggap terhadaptuntutan ekonomi dan sosial.(d) Skala dan proporsi ruang yang berorientasi padapejalan kaki(i)Penciptaan keseimbangan tata bangunan yangberorientasi pada “ramah pejalan kaki”, sekaligusmenghidupkan ruang wilayah dengan berbagaiaktivitas pada tingkat lingkungan pejalan kaki;(ii) Skala dan proporsi harus mempertimbangkanaspek visual dari skala manusiawi yang terciptapada pejalan kaki;(iii) Peningkatan kualitas fisik lingkungan secaraoptimal dari interaksi antara aktivitas pejalan kakidi muka bangunan dan aktivitas di lantai dasarbangunan, atau pun adanya peningkatan kualitasvisual dari penyelesaian dinding muka bangunanyang berhadapan langsung sehingga dapatdinikmati oleh pejalan kaki.(e) FleksibilitasPenentuan panduan tata bangunan yang akomodatifterhadap kemungkinan pengembangan fungsi yang26

eragam sesuai dengan perkembangan ekonomi, sosialdan jaman.(f) Pola hubungan/konektivitas(i) Penciptaan kejelasan hubungan arahanantarbangunan/kaveling/blok satu sama lainnyayang dapat berorientasi pada pusat lingkungan/kawasan agar menjamin terciptanya interaksisosial antarpemakainya serta mendukungpemecahan masalah keamanan lingkungandengan pengawasan bersama;(ii) Penetapan pengelompokan bangunan/kaveling/blok yang tersebar dalam lingkungan namunmemiliki kaitan satu sama lain dengan adanyajalur penghubung yang dapat berbentuk jalurpedestrian, ruang antarbangunan, jalur tembuslantai dasar, dan jalur penghubung lantai atas;(iii) Penetapan kepentingan yang menghidupkankaitan aktivitas publik di muka bangunan/lahanyang bersangkutan tanpa meninggalkankepentingan penciptaan privasi pemilik bangunanpada lahan privat.(g) Kejelasan orientasi dan kontinuitas(i)Penciptaan panduan desain bangunan/kaveling/blok yang dapat berorientasi kepada pusatlingkungan komunitasnya;(ii) Penciptaan kontinuitas ruang publik, yang palingdirasakan manfaatnya terutama oleh pejalankaki, termasuk ruang publik yang disumbangkandari ruang privat (misalnya berupa arkade ataukolonade).(h) Kemudahan layananPenetapan keseimbangan tata bangunan dari blok/kaveling/bangunan yang memudahkan pelayanan darifungsi yang diwadahi.(i) Menghindari eksklusivitasPenciptaan kualitas lingkungan binaan yang dapatberintegrasi dengan lingkungan sekitar yang berskalalebih makro, serta menghindari eksklusivitas daripengembangan lingkungan/kawasan.(2) Secara Fisik dan Nonfisik, meliputi penataan:(a) Pola, dimensi, dan standar umum(i) Penetapan batasan umum terhadap blok,kaveling dan massa bangunan sehubungan27

dengan arahan pengembangan dan fungsi/kegiatan yang mewadahinya;(ii) Penetapan batasan Garis Sempadan Bangunan(GSB), Garis Sempadan Samping/BelakangBangunan (GSpB/GSbB), Garis Muka Bangunan(GMB), atau pun batasan spesifik lain, sepertiGaris Sempadan Sungai dan Garis SempadanPantai, yang terkait dengan kondisi kawasanperencanaan;(iii) Penetapan arahan umum dimensi/luas bangunandengan merujuk pada kebutuhan tipe danlanggam bangunan yang akan diciptakan,misalnya penetapan atas tipe bangunan huniantunggal, kopel, deret, atas jenis bangunan WismaTaman (WTm) atau rumah tipe villa, WismaSedang (WSd) dan Wisma Besar (WBs).(b) Estetika, karakter dan citra (image) kawasan(i) Pengendalian kepadatan gugusan bangunan/kaveling/blok dalam kawasan perencanaan yangmenciptakan karakter khas dan berjati diri;(ii) Penetapan desain yang memenuhi kualitas visualyang diharapkan;(iii) Penetapan pengaruh ideologi, nilai-nilai sosialbudaya setempat, aksentuasi, dan makna ruangyang akan diciptakan;(iv) Penciptaan kaitan citra dan karakter visual hasildari komposisi garis langit (skyline) deretbangunan yang tidak hanya berskala setempat,melainkan juga berskala kawasan/wilayah.(c) Kualitas fisikPenetapan desain yang memenuhi kenyamananpemakai dan pejalan kaki, kenyamanan sirkulasi udaradan sinar matahari, serta klimatologi.(d) Ekspresi bangunan dan lingkungan(i)Penetapan panduan ekspresi arsitektur yangmemperkaya dan mengembangkan arsitekturkhas Indonesia;(ii) Penciptaan ruang wilayah/lingkungan yangbermakna dan terkait dengan jati diri setempat,tidak bersifat figuratif, serta berkorelasi dengankultur perilaku/budaya, nilai-nilai historis dankehidupan khas setempat;(iii) Penetapan panduan jenis langgam/gayabangunan yang mengacu pada kontekstualitas28

lingkungan sekitar, terutama yang memangsudah memiliki langgam tertentu atau pun padadaerah yang dipugar;(iv) Penetapan panduan insentif bagi bangunan yangmenerapkan karakter wujud bangunan tertentuyang secara spesifik memiliki nilai tambah yangditetapkan, misalnya bangunan berkonseparsitektur hijau, dan arsitektur tradisional.(3) Dari Sisi Lingkungan, meliputi:(a) Keseimbangan kawasan perencanaan dengansekitar, yaitu: Penciptaan karakter lingkungan yangtanggap dan integral dengan karakter eksistingstruktur lingkungan.(b) Keseimbangannya dengan daya dukunglingkungan, yaitu: Penetapan kepadatan gugusanbangunan/kaveling/blok dalam kawasan perencanaanyang mempertimbangkan daya dukung lingkungan,namun dapat memperkuat karakter kawasan.(c) Kelestarian ekologis kawasan(i) Penetapan besaran komponen tata bangunantertentu (misalnya konfigurasi kaveling danorientasi bangunan) yang tanggap terhadaptopografi dengan menetapkan minimumkepadatan dan ukuran kaveling yang dapatdiakomodasi, serta meminimalkan perubahanekstrim (cut-fill);(ii) Pembatasan besaran pada kawasan khusus(iii)konservasi hijau;Pembatasan yang tanggap terhadap topografidan kepentingan kelestarian lingkungan denganmeminimalkan penyebaran area terbangun danperkerasan serta mengadaptasi tatanan konturyang ada.(d) Pemberdayaan kawasanPeningkatan modifikasi desain/pengembangan yangsesuai dengan karakter lokal.d. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubungi. PengertianSistem sirkulasi dan jalur penghubung terdiri dari jaringanjalan dan pergerakan, sirkulasi kendaraan umum, sirkulasikendaraan pribadi, sirkulasi kendaraan informal setempat dan29

sepeda, sirkulasi pejalan kaki (termasuk masyarakatpenyandang cacat dan lanjut usia), sistem dan sarana transit,sistem parkir, perencanaan jalur pelayanan lingkungan, dansistem jaringan penghubung.ii. Manfaat(1) Mengoptimalkan efisiensi pemanfaatan prasarana jalandengan jenis arus pergerakan yang terjadi.(2) Mendapatkan distribusi atau penyebaran pergerakan yangselaras dengan jenis aktivitas yang diwadahi sehinggadicapai ketertiban.(3) Mencapai kinerja fungsi serta keseimbangan, kaitan,keterpaduan dari berbagai elemen pergerakan, lingkungandan sosial, antara kawasan perencanaan dan lahan diluarnya.iii. Komponen Penataan(1) Sistem jaringan jalan dan pergerakan, yaiturancangan sistem pergerakan yang terkait, antara jenisjenishirarki/kelas jalan yang tersebar pada kawasanperencanaan (jalan arteri, kolektor dan jalan lingkungan/lokal) dan jenis pergerakan yang melaluinya, baik masukdan keluar kawasan, maupun masuk dan keluar kaveling.(2) Sistem sirkulasi kendaraan umum, yaitu rancangansistem arus pergerakan kendaraan umum formal, yangdipetakan pada hirarki/kelas jalan yang ada pada kawasanperencanaan.(3) Sistem sirkulasi kendaraan pribadi, yaitu rancangansistem arus pergerakan bagi kendaraan pribadi sesuaidengan hirarki/kelas jalan pada kawasan perencanaan.(4) Sistem sirkulasi kendaraan umum informalsetempat, yaitu rancangan sistem arus pergerakan bagikendaraan umum dari sektor informal, seperti ojek, becak,andong, dan sejenisnya, yang dipetakan pada hirarki/kelasjalan yang ada pada kawasan perencanaan.(5) Sistem pergerakan transit, yaitu rancangan sistemperpindahan arus pergerakan dari dua atau lebih modatransportasi yang berbeda, yang dipetakan pada hirarki/kelas jalan yang ada pada kawasan perencanaan.(6) Sistem parkir, yaitu rancangan sistem gerakan arusmasuk dan keluar kaveling atau grup kaveling untuk parkirkendaraan di dalam internal kaveling.30

(7) Sistem perencanaan jalur servis/pelayananlingkungan, yaitu rancangan sistem arus pergerakan darikendaraan servis (seperti pengangkut sampah, pengangkutbarang, dan kendaraan pemadam kebakaran) dari suatukaveling atau blok lingkungan tertentu, yang dipetakanpada hirarki/kelas jalan yang ada pada kawasanperencanaan.(8) Sistem sirkulasi pejalan kaki dan sepeda, yaiturancangan sistem arus pejalan kaki (termasuk penyandangcacat dan lanjut usia) dan pemakai sepeda, yang khususdisediakan pada kawasan perencanaan.(9) Sistem jaringan jalur penghubung terpadu(pedestrian linkage), yaitu rancangan sistem jaringanberbagai jalur penghubung yang memungkinkanmenembus beberapa bangunan atau pun beberapakaveling tertentu dan dimanfaatkan bagi kepentingan jalurpublik.Jalur penghubung terpadu ini dibutuhkan terutama padadaerah dengan intensitas kegiatan tinggi dan beragam,seperti pada area komersial lingkungan permukiman atauarea fungsi campuran (mixed-used). Jalur penghubungterpadu harus dapat memberikan kemudahan aksesibilitasbagi pejalan kaki.iv. Prinsip-prinsip PenataanPrinsip-prinsip penataan Sistem Sirkulasi dan JalurPenghubung:(1) Secara Fungsional, meliputi:(a) Kejelasan sistem sirkulasiPerencanaan sistem sirkulasi yang jelas dan mudahdipahami tentang sistem kaitan antara jejaring jalurjalurutama, jalur sekunder, dan jalur lokal sesuaihirarki/kelas jalan.(b) Mobilitas publik(i)Peningkatan kaitan antarsistem sirkulasi padakawasan perencanaan dengan sistem sirkulasikawasan sekitar;(ii) Penciptaan sistem sirkulasi yang mudah diaksessebesar-besarnya oleh publik termasukpenyandang cacat dan lanjut usia (difabel),sehingga memperkaya karakter dan integrasisosial para pemakainya;31

(iii) Peningkatan kaitan dan pemisahan yang jelas diantara berbagai moda sirkulasi (pejalan kaki,sepeda, angkutan umum, kendaraan pribadi,maupun kendaraan servis);(iv) Peningkatan sistem penghubung yang lebihberorientasi pada pejalan kaki.(c) Aksesibilitas kawasan(i) Perencanaan kawasan yang mengintegrasikansirkulasi eksternal dan internal dari/ke/di dalam(ii)kawasan/blok atau subblok;Penciptaan kawasan yang mewadahi kebutuhansemua orang termasuk masyarakat difabel.(2) Secara Fisik, meliputi penataan:(a) Dimensi sirkulasi dan standar aksesibilitasPerencanaan teknis aksesibilitas lingkungan merujukpada Peraturan Menteri PU No. 30/PRT/M/2006tentang Pedoman Teknis Fasilitas dan Aksesibilitaspada Bangunan Gedung dan Lingkungan.(b) Estetika, citra dan karakter kawasan, melalui:(i)(ii)Perencanaan sistem sirkulasi yang mencerminkankarakter khas setempat;Perencanaan sistem sirkulasi secara simultandengan pengaturan kendaraan umum informallokal seperti becak, ojek, oplet, andong, mini bus,dan angkutan kota sebagai optimalisasipemanfaatan karakter pergerakan setempatdengan jenis moda transportasi yang beragam.(c) Kualitas fisik(i)Penetapan desain yang memenuhi kenyamananpemakai dengan mempertimbangkan iklim/cuacasetempat;(ii) Penetapan desain yang mengutamakankeselamatan pejalan kaki dengan pengolahanelemen pembatas dan pengaman pejalan kaki(seperti bollards) dan elemen peneduh yangmemberi kenyamanan.(d) Kelengkapan fasilitas penunjang lingkunganPenyediaan elemen pendukung kegiatan sepertiperabot jalan berupa lampu, dan pemilihan materialperkerasan, dll.(3) Secara Lingkungan, meliputi penataan:32

(a) Peningkatan nilai kawasan(i) Peningkatan nilai tanah dan kemampuan lahanmelalui perbaikan tingkat pencapaian ke dalamdan di dalam kawasan;(ii) Peningkatan hubungan fungsional antarberbagaijenis peruntukan dalam kawasan;(iii) Peningkatan modifikasi desain/pengembanganyang sesuai karakter setempat.(b) Integrasi blok kawasan dan sarana pendukung(i) Pengintegrasian sistem penghubung antarbeberapalahan kecil yang terjadi dari pembagiansubblok eksisting yang disesuaikan dengantuntutan ekonomi dan sosial;(ii) Integrasi sarana parkir dari beberapa blok yang(iii)berdekatan;Peningkatan keterpaduan sistem pergerakan danpenghubung dengan sarana parkir;(iv) Peningkatan kemungkinan desain jalurpenghubung yang menembus bangunan publikantarkaveling terutama pada daerah denganintensitas kegiatan tinggi dan beragam, sepertipada area komersial lingkungan binaan atau areafungsi campuran.(c) Kelestarian ekologis kawasan(i)(ii)(iii)Pengembangan tata hijau yang mengantisipasipolusi motorisasi;Pengembangan jalur nonmesin;Pengembangan jalur yang berorientasi padapejalan kaki;(iv) Perhatian terhadap akomodasi kaki lima yangramah.(d) Integrasi desain kawasan yang berorientasipada aktivitas transit (TOD=Transport OrientedDevelopment)(i)(ii)Alokasi dan penataan berbagai elemen rancangruang kota dapat didasarkan pada pendekatandesain konsep pergerakan transit, denganmempertimbangkan kepadatan, lokasi dankualitas pertumbuhan kawasan;Alokasi jarak jangkauan pejalan kaki ideal ke titiktransit lain/daerah tujuan merujuk pada SNI 03-1733-2004 tentang Tata Cara PerencanaanLingkungan Perumahan di Perkotaan.33

e. Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijaui. PengertianSistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau merupakan komponenrancang kawasan, yang tidak sekadar terbentuk sebagaielemen tambahan atau pun elemen sisa setelah proses rancangarsitektural diselesaikan, melainkan juga diciptakan sebagaibagian integral dari suatu lingkungan yang lebih luas.Penataan sistem ruang terbuka diatur melalui pendekatandesain tata hijau yang membentuk karakter lingkungan sertamemiliki peran penting baik secara ekologis, rekreatif danestetis bagi lingkungan sekitarnya, dan memiliki karakterterbuka sehingga mudah diakses sebesar-besarnya oleh publik.ii. Manfaat(1) Meningkatkan kualitas kehidupan ruang kota melaluipenciptaan lingkungan yang aman, nyaman, sehat, menarikdan berwawasan ekologis.(2) Mendorong terciptanya kegiatan publik sehingga terciptaintegrasi ruang sosial antarpenggunanya.(3) Menciptakan estetika, karakter dan orientasi visual darisuatu lingkungan.(4) Menciptakan iklim mikro lingkungan yang berorientasi padakepentingan pejalan kaki.(5) Mewujudkan lingkungan yang nyaman, manusiawi danberkelanjutan.iii. Komponen Penataan(1) Sistem Ruang Terbuka Umum (kepemilikan publikaksesibilitaspublik), yaitu ruang yang karakter fisiknyaterbuka, bebas dan mudah diakses publik karena bukanmilik pihak tertentu.(2) Sistem Ruang Terbuka Pribadi (kepemilikan pribadi–aksesibilitas pribadi), yaitu ruang yang karakter fisiknyaterbuka tapi terbatas, yang hanya dapat diakses olehpemilik, pengguna atau pihak tertentu.(3) Sistem Ruang Terbuka Privat yang dapat diaksesoleh Umum (kepemilikan pribadi–aksesibilitas publik),yaitu ruang yang karakter fisiknya terbuka, serta bebas danmudah diakses oleh publik meskipun milik pihak tertentu,karena telah didedikasikan untuk kepentingan publik34

sebagai hasil kesepakatan antara pemilik dan pihakpengelola/pemerintah daerah setempat, di mana pihakpemilik mengizinkan lahannya digunakan untukkepentingan publik, dengan mendapatkan kompensasiberupa insentif/disinsentif tertentu, tanpa mengubah statuskepemilikannya.(4) Sistem Pepohonan dan Tata Hijau, yaitu polapenanaman pohon yang disebar pada ruang terbuka publik.(5) Bentang Alam, yaitu ruang yang karakter fisiknya terbukadan terkait dengan area yang dipergunakan sebesarbesarnyauntuk kepentingan publik, dan pemanfaatannyasebagai bagian dari alam yang dilindungi.Pengaturan ini untuk kawasan:(a) Pantai dan laut, sebagai batas yang melingkupitepian kawasan, menentukan atmosfir dari suasanakehidupan kawasan, serta dasar penciptaan pola tataruang;(b) Sungai, sebagai pembentuk koridor ruang terbuka;(c) Lereng dan perbukitan, sebagai potensipemandangan luas;(d) Puncak bukit, sebagai titik penentu arah orientasivisual, serta memberikan kemudahan dalammenentukan arah (tengaran alam).(6) Area Jalur Hijau, yaitu salah satu ruang terbuka hijauyang berfungsi sebagai area preservasi dan tidak dapatdibangun. Pengaturan ini untuk kawasan:(a) Sepanjang sisi dalam Daerah Milik Jalan (Damija);(b) Sepanjang bantaran sungai;(c) Sepanjang sisi kiri kanan jalur kereta;(d) Sepanjang area di bawah jaringan listrik tegangantinggi;(e) Jalur hijau yang diperuntukkan sebagai jalur tamankota atau hutan kota, yang merupakan pembatas ataupemisah suatu wilayah.iv. Prinsip-prinsip PenataanPrinsip-prinsip penataan Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau:(1) Secara Fungsional, meliputi:(a) Pelestarian ruang terbuka kawasanPendistribusian berbagai jenis ruang terbuka yangdisesuaikan dengan kebutuhan tipologis fungsi/peruntukan, sirkulasi dan elemen perancangan lainnya.35

(b) Aksesibilitas publik(i)Penciptaan integrasi sosial secara keruangan bagisemua pengguna (termasuk penyandang cacatdan lanjut usia) pada berbagai ruang terbukakawasan yang ada;(ii) Penciptaan ruang publik yang dapat diaksessecara terbuka (sebesar-besarnya) oleh publiksehingga dapat memperkaya karakter danintegrasi sosial para pemakai ruang kota.(c) Keragaman fungsi dan aktivitas(i)Penciptaan ruang yang dapat mengadaptasi danmengadopsi berbagai aktivitas interaksi sosialyang direncanakan, dan tetap mengacu padaketentuan rencana tata ruang wilayah;(ii) Penetapan kualitas ruang yang menyediakanlingkungan yang aman, nyaman, sehat danmenarik, serta berwawasan ekologis.(d) Skala dan proporsi ruang yang manusiawi danberorientasi bagi pejalan kaki(i)Penciptaan keseimbangan ruang terbuka ataupun ruang terbuka antarbangunan dengan temaramah bagi pejalan kaki sekaligus menghidupkanruang kawasan melalui berbagai aktivitas padaarea pejalan kaki;(ii) Penciptaan iklim mikro berskala lingkungan yangmemberi kenyamanan dan keserasian pada areapejalan kaki.(e) Sebagai pengikat lingkungan/bangunanPenciptaan ruang terbuka sebagai sarana interaksi dansosialisasi penghuni, atau pun ruang pengikat/penyatuantarbangunan kelompok bangunan.(f) Sebagai pelindung, pengaman dan pembataslingkungan/bangunan bagi pejalan kakiPenciptaan ruang terbuka dan tata hijau sebagaipelindung, peneduh, maupun pembatas antarruang.(2) Secara Fisik dan Nonfisik, meliputi:(a) Peningkatan estetika, karakter dan citrakawasan(b) Kualitas fisikPerancangan lingkungan yang memenuhi kriteriakenyamanan bagi pemakai, kelancaran sirkulasi udara,pancaran sinar matahari, tingkat kebisingan, dan aspekklimatologi lainnya.36

(c) Kelengkapan fasilitas penunjang lingkunganPenyediaan elemen pendukung kegiatan seperti streetfurniture (kios, tempat duduk, lampu, materialperkerasan elemen, dan lain-lain).(3) Dari Sisi Lingkungan, meliputi:(a) Keseimbangan kawasan perencanaan dengan sekitar(b) Keseimbangan dengan daya dukung lingkungan(c) Kelestarian ekologis kawasan(d) Pemberdayaan kawasan(i)Pengembangan potensi bentang alam sebagaiunsur kenyamanan kota denganmerencanakannya sebagai ruang terbuka bagipublik;(ii) Penekanan adanya pelestarian alam denganmerencanakan proteksi terhadap area bentangalam yang rawan terhadap kerusakan.f. Tata Kualitas Lingkungani. PengertianPenataan Kualitas Lingkungan merujuk pada upaya rekayasaelemen-elemen kawasan yang sedemikian rupa sehinggatercipta suatu kawasan atau subarea dengan sistem lingkunganyang informatif, berkarakter khas, dan memiliki orientasitertentu.ii. Manfaat(1) Mencapai kualitas lingkungan kehidupan manusia yangaman, nyaman, sehat dan menarik, serta berorientasikepada lingkungan mikro.(2) Menyatukan kawasan sebagai sistem lingkungan yangberkualitas dengan pembentukan karakter dan identitaslingkungan yang spesifik.(3) Mengoptimalkan kegiatan publik yang diwadahinyasehingga tercipta integrasi ruang sosial antarpenggunanya,serta menciptakan lingkungan yang berkarakter dan berjatidiri.(4) Menciptakan estetika, karakter, dan orientasi visual, darisuatu lingkungan.(5) Menciptakan iklim mikro lingkungan yang berorientasikepada kepentingan pejalan kaki.37

iii. Komponen Penataan(1) Konsep Identitas Lingkungan, yaitu perancangankarakter (jati diri) suatu lingkungan yang dapat diwujudkanmelalui pengaturan dan perancangan elemen fisik dannonfisik lingkungan atau subarea tertentu.Pengaturan ini terdiri atas:(a) Tata karakter bangunan/lingkungan (built-insignage and directional system), yaitu pengolahanelemen-eleman fisik bangunan/lingkungan untukmengarahkan atau memberi tanda pengenal suatulingkungan/bangunan, sehingga pengguna dapatmengenali karakter lingkungan yang dikunjungi ataudilaluinya sehingga memudahkan pengguna kawasanuntuk berorientasi dan bersirkulasi.(b) Tata penanda identitas bangunan, yaitupengolahan elemen-eleman fisik bangunan/lingkunganuntuk mempertegas identitas atau penamaan suatubangunan sehingga pengguna dapat mengenalibangunan yang menjadi tujuannya.(c) Tata kegiatan pendukung secara formal daninformal (supporting activities), yaitu pengolahansecara terintegrasi seluruh aktivitas informal sebagaipendukung dari aktivitas formal yang diwadahi dalamruang/bangunan, untuk menghidupkan interaksi sosialdari para pemakainya.(2) Konsep Orientasi Lingkungan, yaitu perancanganelemen fisik dan nonfisik guna membentuk lingkunganyang informatif sehingga memudahkan pemakai untukberorientasi dan bersirkulasi.Pengaturan ini terdiri atas:(a) Sistem tata informasi (directory signage system),yaitu pengolahan elemen fisik di lingkungan untukmenjelaskan berbagai informasi/petunjuk mengenaitempat tersebut, sehingga memudahkan pemakaimengenali lokasi dirinya terhadap lingkungannya.(b) Sistem tata rambu pengarah (directional signagesystem), yaitu pengolahan elemen fisik di lingkunganuntuk mengarahkan pemakai bersirkulasi danberorientasi baik menuju maupun dari bangunan ataupun area tujuannya.(3) Wajah Jalan, yaitu perancangan elemen fisik dan nonfisikguna membentuk lingkungan berskala manusiapemakainya, pada suatu ruang publik berupa ruas jalan38

yang akan memperkuat karakter suatu blok perancanganyang lebih besar.Pengaturan ini terdiri atas:(a) Wajah penampang jalan dan bangunan;(b) Perabot jalan (street furniture);(c) Jalur dan ruang bagi pejalan kaki (pedestrian);(d) Tata hijau pada penampang jalan;(e) Elemen tata informasi dan rambu pengarah padapenampang jalan;(f) Elemen papan reklame komersial pada penampangjalan.iv. Prinsip-prinsip PenataanPrinsip-prinsip penataan Tata Kualitas Lingkungan:(1) Secara Fungsional, meliputi:(a) Informatif dan kemudahan orientasi(i)Penciptaan suatu sistem kualitas lingkungan yanginformatif sehingga memudahkan penggunakawasan dalam berorientasi dan bersirkulasi;(ii) Perancangan tata visual yang menuntun danmemudahkan arah orientasi bagi pemakainya.(b) Kejelasan identitasPenciptaan sistem dan kualitas lingkungan yangmemudahkan pengguna mengenal karakter khaslingkungannya.(c) Integrasi pengembangan skala mikro terhadapmakro(i) Pengembangan kualitas lingkungan denganmengintegrasikan sistem makro dan mikro yangdapat dirasakan langsung secara mikro olehpenggunanya;(ii) Penetapan konsep kegiatan yang dapatmengangkat dan mewadahi kegiatan berkarakterlokal atau pun kegiatan eksisting ke dalamskenario pendukung kegiatan baru yang akandiusulkan, namun tetap terintegrasi dengankegiatan formal berskala wilayah/nasional.(d) Keterpaduan/integrasi desain untuk efisiensi(i)Keseimbangan, kaitan, dan keterpaduan, antarasemua jenis elemen fungsional, estetis, dansosial, sebagai pembentuk wajah jalan, baik didalam kawasan maupun lahan di luar kawasan;39

(ii) Penempatan berbagai kegiatan pendukung padaruang publik sebagai bagian dari elemenpembentuk wajah jalan atau wajah kawasan;(iii) Perancangan elemen pembentuk wajah jalanyang efektif agar memudahkan pemakai untukberorientasi dan bersirkulasi tanpa penggunaanpapan penanda yang berlebihan.(e) Konsistensi(i)Perancangan yang konsisten dan komprehensifantarpenanda dalam satu kawasan;(ii) Perancangan yang mempertimbangkan strukturruang lingkungannya, terutama mengenai arussirkulasi/pergerakan pemakai untukmeminimalisasi kebutuhan papan penanda yangberlebihan.(f) Mewadahi fungsi dan aktivitas formal maupuninformal yang beragam(i)Pengendalian berbagai pendukung kegiatan yangterpadu dan saling melengkapi antara kegiatansektor formal dan kegiatan sektor informal padaberbagai ruang publik;(ii) Penciptaan ruang yang mengadaptasi danmengadopsi berbagai aktivitas interaksi sosialyang direncanakan dengan tetap mengacu padaketentuan rencana tata ruang wilayah;(iii) Penetapan kualitas ruang melalui penyediaanlingkungan yang aman, nyaman, sehat danmenarik, serta berwawasan ekologis.(g) Skala dan proporsi pembentukan ruang yangberorientasi pada pejalan kakiPenciptaan keseimbangan lingkungan fisik yang lebihberorientasi pada pejalan kaki daripada kendaraan,sehingga tercipta lingkungan yang ramah bagi pejalankaki seraya menghidupkan ruang kota melalui berbagaiaktivitas pada area pejalan kaki.(h) Perencanaan tepat bagi pemakai yang tepatPerencanaan penanda informasi/orientasi visual yangjelas dan tepat peletakannya, dan diperuntukkan bagijenis pengguna yang tepat juga, yaitu antara pejalankaki, pengendara sepeda dan pengendara kendaraanbermotor.(2) Secara Fisik dan Nonfisik, meliputi:40

(a) Penempatan pengelolaan dan pembatasan yangtepat dan cermat(i) Penempatan elemen harus mengupayakankeseimbangan, kaitan, keterpaduan dari semuajenis elemen pembentuk wajah jalan atauperabot jalan dalam hal fungsi, estetis dan sosial;(ii) Bila diperlukan, dapat diatur denganpembatasan-pembatasan ukuran, material, motif,lokasi, tata letak, dan panduan lainnya;(iii)Penetapan lokasi bebas papan reklame yaitupada kawasan permukiman, cagar budaya/alam,pantai, kepulauan, penyangga lapangan udara,permakaman umum, damija dan jalur kereta api,jalur utilitas di bawah dan di atas permukaangedung, serta gedung dan halaman saranapendidikan, sosial, ibadah, cagar budaya,pemerintahan, energi dan utilitas, serta tamankota dan lapangan terbuka, sesuai denganperaturan;(iv) Penetapan area pada detail bangunan yangbebas dari papan reklame seperti atap bangunan,dan lain sebagainya, sesuai dengan peraturan.(b) Pola, dimensi, dan standar umum(i) Penataan elemen yang terpenting sepertipenanda dan rambu sebagai bagian dari perabotjalan (street furniture), yang harus salingterintegrasi dengan elemen wajah jalan lainnyauntuk menghindari ketidakteraturan danketidakterpaduan lingkungan;(ii) Pola, dimensi, dan standar umum penataanpenanda dan rambu atau pun elemen lainnya,yang merujuk pada peraturan yang berlaku.(c) Peningkatan estetika, karakter dan citra (image)kawasan melalui:(i)Perpaduan berbagai karakter subarea dengankarakter kawasan yang lebih luas;(ii) Penciptaan karakter kawasan denganmenonjolkan karakter setempat;(iii) Penataan dan desain harus dapatmenggabungkan beberapa elemen perabot jalanmenjadi kesatuan fungsi dan estetika sehinggamembentuk karakter lingkungan danmencerminkan citra kawasan.41

(d) Kontekstual dengan elemen penataan lainPenciptaan suatu elemen dapat dianggap sebagaisuatu seni untuk publik, sehingga memerlukanperencanaan yang komprehensif dan kontekstualantara desain elemen perabot jalan dan tata lansekap,serta antara tata bangunan dan lingkungan.(e) Kualitas fisikPenetapan desain yang memenuhi kenyamananpemakai dan pejalan kaki, kenyamanan sirkulasi udara,sinar matahari, dan klimatologi.(f) Kelengkapan fasilitas penunjang lingkunganPenyediaan elemen pendukung kegiatan seperti streetfurniture (kios, tempat duduk, lampu, materialperkerasan, dan lain-lain).(3) Secara Lingkungan, meliputi:(a) Keseimbangan kawasan perencanaan dengansekitarPenciptaan keterpaduan berbagai karakter desainsistem identitas dan orientasi antara kawasanperencanaan dan karakter kawasan yang lebih luas,yang dapat berintegrasi dengan karakter strukturlingkungan setempat.(b) Pemberdayaan berbagai kegiatan pendukunginformalPengendalian kegiatan pendukung terpenting dalamruang kota, antara lain adalah kegiatan pedagang kakilima (PKL) dan kegiatan pendukung insidentil/temporerlain yang bersifat semiinformal, seperti festival, pasarhari-hari tertentu, dll., yang dapat memberi nuansadan karakter khas kawasan.(4) Dari Sisi Pemangku Kepentingan, meliputi:(a) Kepentingan bersama antarpelaku kota(i)Pendekatan penataan kegiatan khusus sepertiPKL melalui prinsip kemitraan dan pemberdayaandengan melibatkan berbagai pemangkukepentingan serta forum warga PKL;(ii) Implementasi berbagai ide kemitraan danpemberdayaan dari berbagai pelaku secarabersama dalam manajemen pengelolaan bersamaruang publik, atau pun elemen rancang kota lain.(b) Berorientasi pada kepentingan publikPenentuan berbagai insentif-disinsentif pembangunandengan arah kompensasi berupa penyediaan berbagaifasilitas sebagai wadah bagi berbagai kegiatan42

pendukung yang dapat menghidupkan ruang kota,seperti jalur pejalan kaki, arkade, ruang terbukaumum, atau pun fasilitas bersama.g. Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungani. PengertianSistem prasarana dan utilitas lingkungan adalah kelengkapandasar fisik suatu lingkungan yang pengadaannyamemungkinkan suatu lingkungan dapat beroperasi danberfungsi sebagaimana semestinya.Sistem prasarana dan utilitas lingkungan mencakup jaringan airbersih dan air limbah, jaringan drainase, jaringan persampahan,jaringan gas dan listrik, serta jaringan telepon, sistem jaringanpengamanan kebakaran, dan sistem jaringan jalurpenyelamatan atau evakuasi.ii. Manfaat(1) Meningkatkan kualitas kawasan perencanaan yangmenjamin tersedianya dukungan konkret terhadapkegiatan-kegiatan fisik yang ada.(2) Mencapai keseimbangan antara kebutuhan dan dayadukung lingkungan sehingga terwujud sistem keberlanjutan(sustainability) pada lingkungan.iii. Komponen Penataan(1) Sistem jaringan air bersih, yaitu sistem jaringan dandistribusi pelayanan penyediaan air bagi penduduk suatulingkungan, yang memenuhi persyaratan bagioperasionalisasi bangunan atau lingkungan, danterintegrasi dengan jaringan air bersih secara makro dariwilayah regional yang lebih luas.(2) Sistem jaringan air limbah dan air kotor, yaitu sistemjaringan dan distribusi pelayanan pembuangan/pengolahanair buangan rumah tangga, lingkungan komersial,perkantoran, dan bangunan umum lainnya, yang berasaldari manusia, binatang atau tumbuh-tumbuhan, untukdiolah dan kemudian dibuang dengan cara-cara sedemikianrupa sehingga aman bagi lingkungan, termasuk didalamnya buangan industri dan buangan kimia.43

(3) Sistem jaringan drainase, yaitu sistem jaringan dandistribusi drainase suatu lingkungan yang berfungsi sebagaipematus bagi lingkungan, yang terintegrasi dengan sistemjaringan drainase makro dari wilayah regional yang lebihluas.(4) Sistem jaringan persampahan, yaitu sistem jaringandan distribusi pelayanan pembuangan/pengolahan sampahrumah tangga, lingkungan komersial, perkantoran danbangunan umum lainnya, yang terintegrasi dengan sistemjaringan pembuangan sampah makro dari wilayah regionalyang lebih luas.(5) Sistem jaringan listrik, yaitu sistem jaringan dandistribusi pelayanan penyediaan daya listrik dan jaringansambungan listrik bagi penduduk suatu lingkungan, yangmemenuhi persyaratan bagi operasionalisasi bangunanatau lingkungan, dan terintegrasi dengan jaringan instalasilistrik makro dari wilayah regional yang lebih luas.(6) Sistem jaringan telepon, yaitu sistem jaringan dandistribusi pelayanan penyediaan kebutuhan sambungan danjaringan telepon bagi penduduk suatu lingkungan yangmemenuhi persyaratan bagi operasionalisasi bangunanatau lingkungan, yang terintegrasi dengan jaringan instalasilistrik makro dari wilayah regional yang lebih luas.(7) Sistem jaringan pengamanan kebakaran, yaitu sistemjaringan pengamanan lingkungan/kawasan untukmemperingatkan penduduk terhadap keadaan darurat,penyediaan tempat penyelamatan, membatasi penyebarankebakaran, dan/atau pemadaman kebakaran.(8) Sistem jaringan jalur penyelamatan atau evakuasi,yaitu jalur perjalanan yang menerus (termasuk jalan keluar, koridor/selasar umum dan sejenis) dari setiap bagianbangunan gedung termasuk di dalam unit hunian tunggalke tempat aman, yang disediakan bagi suatu lingkungan/kawasan sebagai tempat penyelamatan atau evakuasi.iv. Prinsip-prinsip PenataanPrinsip-prinsip penataan sistem prasarana dan utilitaslingkungan:(1) Secara Fungsional, meliputi:(a) Strategi penetapan sistem yang tepatPenetapan sistem prasarana dan utilitas yang tepatsesuai dengan tipe penataan lingkungan yangditetapkan pada kawasan perencanaan.44

(b) Kualitas dan taraf hidup penggunaPenetapan sistem yang dapat mencapai kualitaslingkungan kota yang layak huni baik dari segikeamanan, keselamatan maupun kesehatan(higienitas), sekaligus dapat mendorong penciptaankualitas hidup dan kenyamanan warga.(c) Integrasi(i)Integrasi berbagai elemen utilitas dalam saturuang kontrol secara bersamaan akanmemudahkan pembangunan dan pengontrolan;(ii) Penciptaan suatu sistem yang terpadu dan terkaitdengan sistem dan kapasitas prasarana/infrastruktur wilayah/kawasan secara lebih luas.(2) Secara Fisik, meliputi:Aspek estetika, karakter dan citra kawasan(a) Penataan elemen prasarana dan utilitas diselesaikandengan mempertimbangkan aspek estetika baik padabagian dari perabot jalan, public art, maupun elemenlansekap.(b) Penempatan elemen utilitas yang terlihat dari ruangluar atau di muka tanah diupayakan menjadi bagiandari elemen wajah kawasan atau wajah jalan dandikaitkan dengan pembentukan karakter khas.(3) Secara Lingkungan, meliputi:(a) Lingkungan yang berlanjutPenetapan sistem yang sekaligus menerapkan prosesdaur ulang untuk mewujudkan keberlanjutan sistemekologis, khususnya pada sistem persampahan dan airlimbah.(b) Keseimbangan jangka waktu pembangunanPenetapan sistem pelaksanaan konstruksi/pembangunan yang berimbang dan bertahap.(c) Keseimbangan daya dukung lingkunganPenetapan keseimbangan antara kebutuhan dan dayadukung lingkungan secara lebih luas.(4) Dari Sisi Pemangku Kepentingan, meliputi:Keseimbangan kepentingan bersama antarpelakukota(a) Penetapan sistem yang dikelola berdasarkankesepakatan dari, oleh dan untuk masyarakat.(b) Penetapan kewenangan yang jelas pada saatpenyediaan, pengelolaan, dan perawatan, yang terkaitdengan peraturan daerah dan instansi atau punpemangku kepentingan terkait.45

C. P ANDUAN R ANCANGAN1. PengertianPanduan Rancangan merupakan penjelasan lebih rinci atas RencanaUmum yang telah ditetapkan sebelumnya dalam bentuk penjabaranmateri utama melalui pengembangan komponen rancangan kawasanpada bangunan, kelompok bangunan, elemen prasarana kawasan,kaveling dan blok, termasuk panduan ketentuan detail visual kualitasminimal tata bangunan dan lingkungan.2. Manfaata. Memberi arahan ringkas dan sistematis bagi implementasiketentuan dasar serta ketentuan detail dari perancangan tiapbangunan, kaveling, subblok dan blok pengembangan dalamdimensi yang terukur.b. Memberi gambaran simulasi bangunan secara keruangan (3-dimensional) sebagai model penerapan seluruh rencana tatabangunan dan lingkungan dalam tiap kaveling, subblok dan blok.c. Memudahkan pengembangan desain pada tiap kaveling/subbloksesuai dengan visi dan arahan karakter lingkungan yang telahditetapkan.d. Memudahkan pengelolaan dan pengendalian kawasan sesuaidengan visi dan arahan karakter lingkungan yang telah ditetapkan.e. Mencapai intervensi desain kawasan yang berdampak positif,terarah dan terukur pada suatu kawasan yang direncanakan.f. Mencapai integrasi elemen-elemen desain yang berpengaruhkawasan yang direncanakan.3. Ketentuan Dasar Implementasi RancanganPanduan Rancangan memuat ketentuan dasar implementasi rancanganterhadap kawasan perencanaan, berupa ketentuan tata bangunan danlingkungan yang bersifat lebih detil, memudahkan dan memandupenerapan dan pengembangan rencana umum, baik pada bangunan,kelompok bangunan, elemen prasarana kawasan, kaveling, maupunblok.Panduan Rancangan bersifat mengaktualisasikan tujuan penataanlingkungan/kawasan yang layak huni, berjati diri, produktif, danberkelanjutan secara lebih terstruktur dan mudah dilaksanakan (designguidelines).46

4. Prinsip-prinsip Pengembangan Rancangana. Panduan Rancangan tiap Blok Pengembangani. Panduan rancangan dari masing–masing materiRencana UmumPrinsip-prinsip pengembangan Panduan Rancangan darimasing–masing materi Rencana Umum denganmempertimbangkan aspek:(1) Deskriptif, adalah:(a) Terukur dan rinciBertujuan untuk memudahkan implementasi secaranyata pada pengembangan desain.(b) SpesifikPanduan detail perancangan tiap blok pengembanganyang spesifik dan tepat sesuai dengan permasalahandan potensi tiap blok yang telah dianalisis sebelumnya.(c) Menyeluruh, yang mencakup seluruh komponenrancangan kawasan yang meliputi:(i) Peruntukan Lahan;(ii) Intensitas Pemanfaatan Lahan;(iii) Tata Bangunan;(iv) Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung;(v) Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau;(vi) Tata Kualitas Lingkungan, meliputi: Tata IdentitasLingkungan dan Tata Orientasi Lingkungan;(vii) Sistem Prasarana dan Utilitas Lingkungan;(viii) Pelestarian Bangunan dan Lingkungan.(2) Substantif, adalah:(a) Berkelanjutan (sustainable),Penetapan panduan detail yang dapat mendorongperwujudan kawasan yang berlangsung secaraberkelanjutan (sustainable).(b) Membentuk/memperkuat karakter dan identitassuatu tempatPenetapan elemen-elemen rancang kawasan yangmemfasilitasi interaksi ruang sosial sebagai identitassatuan ruang/bangunan berskala mikro secara terukur.(c) Mengaitkan dengan struktur ruang makroPenetapan panduan detail materi Rencana Umumsecara integral dengan lingkungan sekitarnya padaskala yang lebih luas.47

(d) Kemudahan pengendalian dan pengelolaanPenetapan panduan detail yang memudahkanpengelolaan dan pengendalian pelaksanaan RencanaUmum serta mengarahkan pihak-pihak yangberkepentingan.(3) Normatif, adalah:Mengacu pada peraturan ketatakotaan: penetapanpanduan detail yang selalu merujuk pada aturan tata ruangdan bangunan gedung yang berlaku.ii. Aturan-aturan DasarPentingnya panduan dalam RTBL dipertegas denganpemberlakuan aturan dasar yang meliputi aturan wajib, aturananjuran utama dan aturan anjuran, beserta pendelegasiankewenangan untuk memutuskan keterlibatan desain dalamkonsep penataan kawasan, serta mengontrol implementasi atasaturan dasar tersebut.(1) Aturan WajibMerupakan aturan yang disusun menurut peraturan tatakota dan bangunan gedung setempat atau pun aturanspesifik pengembangan kawasan yang mengikat sesuaidengan Visi Pembangunan yang ditetapkan. Aturan inibersifat mengikat dan wajib untuk ditaati/diikuti.Kewenangan atas pemberlakuan Aturan Wajib ini dapatdilakukan sebagian pada jenjang tertinggi, yaituGubernur/Walikota/Bupati sebagai kepala daerah setempat,sedangkan sebagian lainnya dapat dilakukan pada jenjangKepala Dinas teknis setempat.Aturan ini meliputi:(a) Seluruh aturan yang wajib diikuti, dengan kewenanganpemberlakuan pada jenjang tertinggi sepertiGubernur/Walikota/ Bupati adalah:(i) Peruntukan Lahan;(ii) Luas Lahan dan Batas Lahan;(iii) Koefisien Dasar Bangunan (KDB);(iv) Koefisien Lantai Bangunan (KLB);(v) Ketinggian Maksimum Bangunan;(vi) Transfer KLB > 10%;(vii) Standar Perencanaan Kota.(b) Seluruh aturan yang wajib diikuti, dengan kewenanganpemberlakuan dapat pada jenjang Kepala Dinas Tatateknis setempat adalah:(i) Garis Sempadan Bangunan (GSB);(ii) Jarak Bebas;48

(iii) Transfer KLB < 10% di dalam satu blok.(c) Seluruh tambahan aturan spesifik pengembangankawasan yang mengikat sesuai dengan VisiPembangunan yang ditetapkan. Aturan tambahan inidimaksudkan agar pencapaian Visi Pembangunansesuai dengan arahan yang ditetapkan. Untuk ituragam aturan pada aturan tambahan dapat bervariasisesuai dengan kebutuhan spesifik setempat, misalnya:(i) Ketinggian Podium Maksimum;(ii) Arahan Tata Bangunan;(iii) dan lain sebagainya.Prinsip-prinsip penetapan Aturan Wajib adalah:(a) Berorientasi pada aturan ketatakotaan yang berlaku;(b) Mendukung pencapaian Visi Pembangunan yangditetapkan.(2) Aturan Anjuran UtamaMerupakan aturan yang disusun menurut kaidah umumpengaturan teknis bangunan dan lingkungan dengansasaran terciptanya desain kawasan dengan arahantampilan bangunan dan lingkungan yang berkualitas.Aturan ini bersifat mengikat dan dianjurkan untuk ditaati/diikuti.Kewenangan atas pemberlakuan Aturan Anjuran Utama inidapat dilakukan pada jenjang Kepala Dinas teknissetempat.Aturan ini meliputi:(a) Komposisi peruntukan lahan;(b) Penggabungan dan pemecahan blok menjadi subblokdan kaveling;(c) Arahan bentuk, dimensi, gubahan, dan perletakan darisuatu bangunan serta komposisi bangunan;(d) Sirkulasi kendaraan;(e) Sirkulasi pejalan kaki;(f) Ruang terbuka dan tata hijau;(g) Perletakan dan rencana papan informasi pertandaan(signage), pagar dan pembatas;(h) Utilitas bangunan dan lingkungan.Prinsip-prinsip penetapan Aturan Anjuran Utama adalah:(a) Berorientasi pada pengaturan teknis bangunan danlingkungan demi tercapainya integrasi keseluruhanbagian kawasan perencanaan;(b) Berorientasi pada aspek kemampuan daya dukung(supply side) dari lokasi setempat, bukan pada aspektuntutan kebutuhan (demand side);49

(c) Berorientasi pada efektivitas pemanfaatan ruang yangada, prediksi kontinuitas pelaksanaan program,kemungkinan fleksibilitas perancangan, serta peluangmanfaat yang akan dicapai (opportunity).(3) Aturan AnjuranMerupakan aturan yang disusun menurut kesepakatandesain yang disesuaikan dengan visi kawasan dan parapemangku kepentingan terkait sehingga bersifat mengikatserta dianjurkan untuk ditaati atau diikuti.Aturan ini meliputi:(a) Kualitas lingkungan, meliputi organisasi fungsi,kaitan fungsi, sirkulasi pejalan kaki mikro, dan sirkulasimoda transportasi.(b) Kualitas visual, meliputi estetika, gubahan bentuk,kinerja arsitektural, tata informasi (signage), bahan/material dan warna bangunan.(c) Kualitas Lingkungan, meliputi pencahayaan,sirkulasi udara, tata hijau dan ruang terbuka,kepentingan umum, dan aspek sosial-budaya.Prinsip-prinsip penetapan Aturan Anjuran adalah:(a) Berorientasi pada hasil kesepakatan bersama seluruhpemilik dan pemegang hak atas tanah;(b) Melibatkan pertimbangan peran masyarakat danmengakomodasikan aspirasi berbagai pihak termasukmasyarakat pengguna dan pemangku kepentingan,yang dijaring dari mekanisme berbagai partisipasimasyarakat untuk mendapatkan keputusan terbaik,seperti melalui sayembara, dengar pendapat publik(public hearing), kesepakatan desain secara publik(public design charette), review desain secara publik(public design review), dan pendapat tim ahlibangunan gedung;(c) Berorientasi pada efektivitas pemanfaatan ruang yangada, prediksi kontinuitas pelaksanaan program,kemungkinan fleksibilitas perancangan, serta peluangmanfaat yang akan dicapai (opportunity).b. Simulasi Rancangan Tiga DimensionalGambaran mengenai simulasi penerapan seluruh konsep RTBL,perancangan bangunan dan lingkungan pada tiap kaveling/blokpengembangan, dan gambaran keseluruhan simulasi rancanganpada kawasan perencanaan; termuat di dalamnya sepertibatasan/ambang volume dan sosok bangunan yang diizinkan dalamsuatu “amplop bangunan” (building envelope).50

Gambaran tersebut merupakan salah satu simulasi yang mungkinditerapkan. Rancangan bangunan yang sesungguhnya berupavariasi dari simulasi tersebut, tergantung pada fleksibilitas dankretivitas perancang pada waktu proses perencanaan teknisbangunan gedung.51

B AGIAN IVRENCANA INVESTASIA. U MUM1. Rencana investasi disusun berdasarkan dokumen RTBL yangmemperhitungkan kebutuhan nyata para pemangku kepentingan dalamproses pengendalian investasi dan pembiayaan dalam penataanlingkungan/kawasan.2. Rencana ini merupakan rujukan bagi para pemangku kepentingan untukmenghitung kelayakan investasi dan pembiayaan suatu penataan ataupun menghitung tolok ukur keberhasilan investasi, sehingga tercapaikesinambungan pentahapan pelaksanaan pembangunan.3. Rencana ini menjadi alat mobilisasi dana investasi masing-masingpemangku kepentingan dalam pengendalian pelaksanaan sesuai dengankapasitas dan perannya dalam suatu sistem wilayah yang disepakatibersama, sehingga dapat tercapai kerja sama untuk mengurangiberbagai konflik kepentingan dalam investasi/ pembiayaan.4. Rencana investasi juga mengatur upaya percepatan penyediaan danpeningkatan kualitas pelayanan prasarana/sarana dari suatulingkungan/kawasan.B. S KENARIO S TRATEGI R ENCANA I NVESTASI1. Aspek-aspek Perencanaana. Program bersifat jangka menengah, minimal untuk kurun waktu 5(lima) tahun, serta mengindikasikan investasi untuk berbagaimacam kegiatan, yang meliputi: tolok ukur/kuantitas pekerjaan,besaran rencana pembiayaan, perkiraan waktu pelaksanaan dankesepakatan sumber pendanaannya.b. Meliputi investasi pembangunan yang dibiayai oleh pemerintahdaerah/pusat (dari berbagai sektor), dunia usaha/swasta, danmasyarakat.c. Menjelaskan pola-pola penggalangan pendanaan, kegiatan yangperlu dilakukan khususnya oleh Pemda setempat, sekaligussaran/alternatif waktu pelaksanaan kegiatan-kegiatan tersebut.d. Menjelaskan tata cara penyiapan dan penyepakatan investasi danpembiayaan, termasuk menjelaskan langkah, pelaku, danperhitungan teknisnya.e. Menuntun para pemangku kepentingan dalam memperolehjustifikasi kelayakan ekonomi dan usulan perencanaan lingkungan52

dengan memisahkan jenis paket berjenis cost recovery, noncostrecovery, dan pelayanan publik.2. Strategi perencanaan investasi dengan skenario sebagai berikut:a. Langkah I : Penetapan paket kegiatan pada tiap jangka waktupentahapan dan penyiapan rincian sumberpembiayaan.b. Langkah II : Perencanaan pembiayaan meliputi perhitunganprospek ekonomi, besaran investasi yangdibutuhkan, keuntungan setiap paket danperhitungan investasi publik.c. Langkah III : Penyiapan pelibatan dan pemasaran paketpembangunan untuk masing-masing pelakupembangunan.d. Langkah IV : Penyiapan detail investasi tahunan sebagaipengendalian selama pelaksanaan.C. P OLA K ERJA S AMA O PERASIONAL I NVESTASI1. Kesepakatan bentuk Kerja Sama Operasional (KSO) yangmenyangkut pola investasi antara lain dapat berbentuk: BuildOperate and Transfer (BOT), Build Own Operate and Transfer(BOOT), dan Build Own and Operate (BOO).2. Pada prinsipnya pola Kerja Sama Operasional ini dapat dilakukanoleh 3 (tiga) pihak, yaitu pemerintah, swasta dan/atau masyarakat(penghuni kawasan).3. Pemilihan alternatif pola KSO dengan mempertimbangkan beberapaaspek kesepakatan kontrak dengan pemangku kepentingan, sebagaiberikut:a. Jangka waktu kontrak harus cukup untuk pengembalian hutangdan memberikan keuntungan yang disesuaikan dengan risikokepada para investor.b. Permintaan akan layanan dijamin oleh otoritas pemerintah(badan yang mengontrak).c. Jaminan kerja sama berkaitan dengan minimalisasi risikopembangunan, risiko pengembangan lingkungan, risiko kreditpembiayaan, risiko operasional, risiko politik, dan risiko keadaanpasar, serta pertimbangan dukungan pemerintah.d. Fasilitas akan ditransfer (diserahkan) kepada pemerintah—dansebagai milik pemerintah—pada akhir periode kontrak. Kontrakharus menyebutkan secara jelas bagaimana proses pengalihanpemilikan dilakukan dan keharusan pihak swasta untukmenyiapkan fasilitas yang akan diserahterimakan. Sektor53

pemerintah harus menyiapkan unit kelembagaan untukmenangani pemindahtanganan ini.e. Di saat pengakhiran kontrak, sering kali terdapat penyediaanlayanan untuk dilanjutkan. Hal ini dapat dilaksanakan untukmemastikan terjadinya transisi yang mulus dalam manajemen.54

B AGIAN VKETENTUAN PENGENDALIAN RENCANAA. U MUM1. Ketentuan Pengendalian Rencana bertujuan:a. Mengendalikan berbagai rencana kerja, program kerja maupunkelembagaan kerja pada masa pemberlakuan aturan dalam RTBLdan pelaksanaan penataan suatu kawasan.b. Mengatur pertanggungjawaban semua pihak yang terlibat dalammewujudkan RTBL pada tahap pelaksanaan penataan bangunandan lingkungan.2. Ketentuan pengendalian rencana disusun sebagai bagian prosespenyusunan RTBL yang melibatkan masyarakat, baik secara langsung(individu) maupun secara tidak langsung melalui pihak yang dianggapdapat mewakili (misalnya Dewan Kelurahan, Badan KeswadayaanMasyarakat/BKM dan Forum Rembug Desa).3. Ketentuan Pengendalian Rencana menjadi alat mobilisasi peran masingmasingpemangku kepentingan pada masa pelaksanaan atau masapemberlakuan RTBL sesuai dengan kapasitasnya dalam suatu sistemyang disepakati bersama, dan berlaku sebagai rujukan bagi parapemangku kepentingan untuk mengukur tingkat keberhasilankesinambungan pentahapan pelaksanaan pembangunan.B. S TRATEGI P ENGENDALIAN R ENCANA1. Aspek-aspek Pengendalian:a. Ketentuan administratif untuk mengendalikan pelaksanaan seluruhrencana dan program serta kelembagaan yang diperlukanpemerintah daerah dalam rangka mendorong pelaksanaan materiRTBL agar terlaksana secara efektif termasuk melalui mekanismeperizinan (terutama IMB=Izin Mendirikan Bangunan).b. Arahan yang bersifat mengantisipasi terjadinya perubahan padatahap pelaksanaan, yang disebabkan oleh berbagai hal, tetapimasih dapat memenuhi persyaratan daya dukung dan dayatampung lahan, kapasitas prasarana lingkungan binaan, masihsejalan dengan rencana dan program penataan kota, serta masihdapat menampung aspirasi masyarakat.55

2. Strategi Pengendalian:a. Strategi pengendalian rencana diatur dengan RencanaKelembagaan, yang mencantumkan organisasi pelaksana, SDMyang terlibat, dan aturan tata laksana kelembagaannya.b. Untuk pengelolaan pelaksanaan RTBL dapat disiapkan suatuorganisasi pelaksana tersendiri, dengan menggambarkan polakoordinasi, alur dan pola pertanggungjawaban, serta proseslainnya.C. A RAHAN P ENGENDALIAN R ENCANA1. Penetapan rencana dan indikasi program pelaksanaan dan pengendalianpelaksanaan, termasuk kesepakatan wewenang dan kelembagaan.2. Penetapan paket kegiatan pelaksanaan dan pengendalian jangkamenengah.3. Penyiapan pelibatan dan pemasaran paket pembangunan untuk setiappemangku kepentingan.4. Identifikasi dan penyesuaian aspek fisik, sosial, dan ekonomi terhadapkepentingan dan tanggung jawab para pemangku kepentingan.5. Penetapan persyaratan teknis masing-masing aspek (fisik, sosial danekonomi), perencanaan pelaksanaan, dan pengendalian di lapangan.56

B AGIAN VIPEDOMAN PENGENDALIAN PELAKSANAANA. U MUM1. Pedoman pengendalian pelaksanaan dimaksudkan untuk mengarahkanperwujudan pelaksanaan penataan bangunan dan lingkungan/kawasanyang berdasarkan dokumen RTBL, dan memandu pengelolaan kawasanagar dapat berkualitas, meningkat, dan berkelanjutan.2. Dengan pedoman pengendalian pelaksanaan diharapkan:a. Menjamin pelaksanaan kegiatan berdasarkan dokumen RTBL;b. Menjamin pemanfaatan investasi dan optimalisasi nilai investasi;c. Menghindari fenomena lahan tidur atau bangunan terbengkalaisebagai akibat investasi yang ditanamkan tidak berjalansemestinya;d. Menarik investasi lanjutan dalam pengelolaan lingkungan setelahmasa pascakonstruksi.3. Pengendalian pelaksanaan dilakukan oleh dinas teknis setempat atauunit pengelola teknis/UPT/badan tertentu sesuai kewenangan yangditetapkan oleh kelembagaan pemrakarsa penyusunan RTBL atau dapatditetapkan kemudian berdasarkan kesepakatan para pemangkukepentingan.4. Pedoman pengendalian pelaksanaan dapat ditetapkan dan berupadokumen terpisah tetapi merupakan satu kesatuan dengan dokumenRTBL, berdasarkan kesepakatan para pemangku kepentingan, setelahmempertimbangkan kebutuhan tingkat kompleksitasnya.B. P ENGENDALIAN P ELAKSANAAN1. Aspek-aspek Pengendaliana. Penetapan alat-alat dan prosedur pengendalian pelaksanaan,seperti dalam mekanisme perizinan IMB, review tim ahli bangunangedung (TABG), dan penerapan insentif/disinsentif;b. Pemantauan dan evaluasi atas pelaksanaan materi teknis dokumenRTBL;c. Evaluasi pelaksanaan peran para pemangku kepentingan sesuaikesepakatan dalam penataan bangunan dan lingkungan, baikpemerintah daerah, dunia usaha, masyarakat, maupun Pemerintah;d. Pengawasan teknis atas pelaksanaan sistem perizinan danpelaksanaan kegiatan pembangunan di lokasi penataan;57

e. Penerapan mekanisme sanksi dalam penyelenggaraanpembangunan sesuai peraturan perundang-undangan.2. Kriteria dan Pertimbangan Pengendalian:a. Memperhatikan kepentingan publik;b. Mempertimbangkan keragaman pemangku kepentingan yang dapatmemiliki kepentingan berbeda;c. Mempertimbangkan pendayagunaan SDM dan sumber daya alam(ekonomi, sosial budaya, dan lingkungan) lokal, seperti masyarakatsetempat beserta kegiatan sosial-budayanya.C. P ENGELOLAAN K AWASAN1. Tujuan Pengelolaan KawasanUntuk dapat melaksanakan kegiatan estate management dengan efektifdan terencana, suatu lingkungan perlu membuat suatu piranti atau alatberupa dokumen tertulis yang melindungi dan memelihara berbagai asetdari lingkungan yang bersangkutan sebagai penjabaran dari berbagaikepentingan pemakai, pemilik, atau pun pihak-pihak lain yangmempunyai hak milik, hak sewa atau hak pakai di lingkungan tersebut.Pedoman Pengelolaan Kawasan merupakan piranti pengelolaan yangberisi kewajiban, hak, wewenang, kelembagaan serta mekanisme daripengendalian dan pengelolaan terhadap berbagai keinginan pemangkukepentingan, yang bersifat menerus dan berkelanjutan.2. Lingkup PengelolaanPengelolaan kawasan mencakup kegiatan pemeliharaan atas investasifisik yang telah terbangun beserta segala aspek nonfisik yangdiwadahinya, kegiatan penjaminan, pengelolaan operasional,pemanfaatan, rehabilitasi/pembaharuan, serta pelayanan dari asetproperti lingkungan/kawasan.3. Aset Properti yang DikelolaJenis aset properti yang dikelola dapat berupa sumber daya alam,bangunan fisik, lahan, lansekap dan tata hijau, aset pelestarian budayadan sejarah serta infrastruktur kawasan, baik yang merupakan asetbersama dengan kepemilikan publik setempat, atau pun aset propertipribadi yang harus dikontrol pemanfaatan dan perkembangannya sesuaidengan RTBL yang disepakati.58

4. Pelaku Pengelolaana. Wewenang atas pelaksanaan pengelolaan kawasan dilakukan olehPihak Pengelola Kawasan yang anggota dan programnya disusunsesuai kesepakatan antara masyarakat (pemilik lahan/bangunan),swasta (pengembang/investor/penyewa), pemerintah daerah danpelaku pembangunan lain, termasuk pengguna/pemakai/penyewadari luar kawasan.b. Pihak pengelola kawasan berfungsi sebagai lembaga perantara/penghubung dan lembaga perwakilan di antara berbagai pelakuyang berkepentingan dalam pengelolaan aset properti.c. Pihak pengelola merumuskan program pengelolaan yang dirangkumdari berbagai kepentingan beragam pelaku.d. Pada kasus pengelolaan dengan kompleksitas tinggi, pihakpengelola diizinkan untuk mendelegasikan atau mengontrakkannyasecara profesional kepada suatu lembaga/pihak lain secarakompetitif sesuai peraturan perundang-undangan.5. Aspek-aspek Pengelolaana. Kepentingan pengelolaan yang mengikat semua pihak dengan suatuperaturan yang saling menguntungkan, termasuk juga mengikatdan menguntungkan lembaga penerusnya, pengguna pewarisnya,atau yang diberi kuasa.b. Kepentingan agar semua persil yang berada dalam lingkunganbinaan yang ditata tersebut dapat digunakan, dikelola dandipelihara sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang dimuat padapedoman pengelolaan kawasan.c. Kepentingan pemberlakuan peraturan bagi seluruh persil yangditujukan untuk meningkatkan dan melindungi nilai, daya tarik, dandaya guna pakai dari seluruh fungsi yang ada untuk kepentinganbersama.d. Kepentingan perencanaan aset eksisting yang harus mendukungkebutuhan pelayanan lingkungan setempat.e. Pertimbangan lain seperti umur bangunan atau aset properti danrisiko investasi yang harus dipertimbangkan sejak tahapperancangan kawasan.f. Kepentingan pengendalian yang dikaitkan dengan pola kerjasamayang berlaku, seperti pola BOT, BOO, dan sebagainya.6. Sistematika Pedoman PengelolaanSistematika Pedoman Pengelolaan antara lain sebagai berikut:59

PERATURANUMUM:Peraturan OperasionalPenggunaan,Pemanfaatan danPenjaminanPERATURANKHUSUSPENGGUNAANDANPEMANFAATAN:PeraturanPenggunaan danPemanfaatan Kavelingdan Ruang PublikPERATURANKHUSUSPENGELOLAANDANPERAWATAN:PeraturanPengelolaan danPerawatan Kavelingdan Ruang PublikPERATURANKHUSUSPELAYANANLINGKUNGAN:Peraturan PelayananLingkunganPERATURANKHUSUSPEMBAHARUAN/PERBAIKAN:PeraturanPembaharuan Aset• Penjaminan atas hak tanah dan hak pakai• Hak dan kewajiban berbagai pelaku• Penggunaan yang diizinkan dan yang terlarang• Pemeliharaan kondisi properti• Pengelolaan dan penataan lansekap, ruang terbuka, danfasilitas umum/fasilitas sosial• Pembangunan tanpa izin (pembangunan liar)• Pemeliharaan ruang terbuka dan fasilitas umum lingkungan• Pembiayaan pemeliharaan dan perbaikan• Penegakan hukum (law enforcement) pengelolaan• Koordinasi persetujuan dan persyaratan penggunaan• Manajemen gangguan• Manajemen aksesibilitas umum• Kebersihan dan pembuangan sampah/limbah• Pengelolaan utilitas dan fasilitas• Pengelolaan, penggunaan dan perawatan kaveling dan ruangpublik• Koordinasi kegiatan yang diwadahi• Pengelolaan kaki lima• Pengelolaan sirkulasi pejalan kaki, transportasi, dan sistemparkir• Manajemen gangguan (polusi udara, air, suara, dan hama)• Manajemen teguran/sanksi/denda dan bonus/insentif/disinsentif/imbalan• Koordinasi layanan kegiatan yang diwadahi• Pengelolaan dan layanan kaki lima• Manajemen gangguan (polusi udara, air, suara, dan hama)• Pengelolaan layanan kebersihan dan pembuangan• Koordinasi layanan keamanan dan keselamatan• Manajemen pelaksanaanperaturan layanan fasilitas umum• Manajemen teguran/sanksi/denda danbonus/insentif/disinsentif/imbalan• Koordinasi pembaharuan/perbaikan• Manajemen risiko dan nilai aset terhadap kebutuhan• Manajemen pembaharuan• Perubahan/penambahan dan renovasi/perbaikan• Manajemen insentif/disinsentif/imbalan dalampembaharuan/perbaikan aset60

B AGIAN VIIPEMBINAAN PELAKSANAANA. U MUM1. Pembinaan pelaksanaan penataan bangunan dan lingkungan olehpemerintah bertujuan untuk mewujudkan efektivitas peran pemerintah,masyarakat dan dunia usaha baik dalam penyusunan RTBL, maupundalam penetapan dokumen RTBL melalui peraturangubernur/bupati/walikota, pelaksanaan dan pengendalianpembangunan, pengelolaan kawasan, serta peninjauan kembali RTBL.2. Perwujudan peran pemerintah diselenggarakan melalui optimalisasipelaksanaan pengembangan program dan kegiatan pemerintah yangmendukung pelaksanaan RTBL dalam penataan lingkungan/kawasan.B. P ERAN P EMERINTAH DAN P EMERINTAH D AERAH1. Dalam menyelenggarakan pembinaan pelaksanaan, pemerintah daerahprovinsi/kabupaten/kota mengembangkan program dan kegiatannyaantara lain:a. Membuat identifikasi lokasi potensial penataan lingkungan/kawasanyang memerlukan RTBL;b. Menyusun RTBL pada kawasan prioritas;c. Memberikan advis teknis penyusunan RTBL yang dilakukan olehmasyarakat atau dunia usaha, termasuk dalam penetapan lokasidan diliniasi kawasan RTBL;d. Memfasilitasi pelaksanaan dengar pendapat publik dan pemberianrekomendasi oleh tim ahli bangunan gedung dalam prosespenyusunan RTBL;e. Menetapkan dokumen RTBL sebagai peraturan Gubernur/Bupati/Walikota;f. Menyebarluaskan peraturan Gubernur/Bupati/Walikota tentangdokumen RTBL dan melakukan promosi investasi pembangunannya;g. Melaksanakan kegiatan pembangunan fisik secara terpadu lintassektoral sesuai dokumen RTBL yang merupakan tanggung jawabpemerintah daerah;h. Mengendalikan pelaksanaan pembangunan berdasarkan peraturanGubernur/Bupati/Walikota tentang RTBL untuk lokasi yangbersangkutan dan peraturan daerah tentang bangunan gedung; dani. Pemerintah daerah dapat mengembangkan kelembagaan khususyang bertanggung jawab dalam sosialisasi, promosi, pelaksanaan61

dan pengendalian pelaksanaan pengembangan serta pengelolaankawasan.2. Dalam menyelenggarakan pembinaan pelaksanaan, Pemerintahmengembangkan program dan kegiatannya antara lain:a. Membuat identifikasi lokasi potensial dan menetapkan diliniasilingkungan pada kawasan strategis nasional dan kawasan prioritasnasional yang memerlukan penyusunan RTBL;b. Bersama pemerintah daerah menyusun RTBL pada:i. kawasan strategis nasional yang prioritas, termasuk kawasanbangunan gedung fungsi khusus;ii. kawasan prioritas yang mendukung pencapaian agendapembangunan nasional; daniii. kawasan strategis yang diusulkan oleh pemerintahprovinsi/kabupaten/kota berdasarkan kriteria prioritas yangditetapkan oleh Pemerintah.c. Memberikan advis teknis penyusunan RTBL yang disusun oleh danberdasarkan permintaan pemerintah provinsi/kabupaten/kota,masyarakat dan/atau dunia usaha;d. Memfasilitasi pelaksanaan dengar pendapat publik dan pemberianrekomendasi oleh tim ahli bangunan gedung dalam prosespenyusunan RTBL pada kawasan strategis nasional dan kawasanprioritas nasional;e. Melaksanakan kegiatan pembangunan fisik sesuai dokumen RTBL,yang merupakan kewenangan Pemerintah secara terpadu lintassektoral, baik yang akan dilakukan sendiri oleh Pemerintah maupunmelalui pelaksanaan tugas pembantuan;f. Memfasilitasi pengembangan kelembagaan khusus yangbertanggung jawab dalam sosialisasi, promosi, pelaksanaan danpengendalian pelaksanaan RTBL, serta dalam pengelolaanlingkungan pada kawasan strategis nasional dan kawasan prioritasnasional; dang. Melaksanakan pengawasan teknis dalam penetapan lokasi penataanlingkungan/kawasan, penyusunan RTBL, penetapan peraturangubernur/bupati/walikota, pelaksanaan dan pemanfaatanpembangunan, pengelolaan kawasan, serta peninjauan kembaliRTBL.62

B AGIAN VIIIKETENTUAN PENUTUPA. Pedoman RTBL ini bersifat umum untuk memandu penyusunan RTBLdan pelaksanaan penataan bangunan dan lingkungan baik di kawasanperkotaan maupun perdesaan.B. Spesifikasi dan persyaratan teknis yang bersifat lebih rinci tentangpenataan bangunan dan lingkungan mengikuti ketentuan dalamperaturan perundang-undangan, standar, dan pedoman teknis yangberlaku.C. Dengan pertimbangan efektivitas pelaksanaan dan kontekstualitaspermasalahan, pemerintah daerah dapat menyusun pedomanpelaksanaan yang bersifat lebih spesifik dalam menjabarkan Pedomanini.DITETAPKAN DI: J A K A R T APADA TANGGAL: 16 MARET 2007MENTERI PEKERJAAN UMUMDJOKO KIRMANTO63

PENYUSUN PEDOMAN UMUMRENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGANPembinaIr. Djoko Kirmanto, Dipl. HE.PengarahIr. Agoes Widjanarko, MIP.DR. Ir. Roestam Sjarief, MNRM.Ir. Imam Santoso Ernawi, MCM, M.Sc.PelaksanaIr. Antonius Budiono, MCMIr. Ismanto, M.ScTjindra Parma W, SH, MHMenteri Pekerjaan Umum R.I.Direktur Jenderal Cipta KaryaSekretaris Jenderal Dep. PUSAMPU I Bidang KeterpaduanPembangunanDirektur Penataan Bangunan danLingkungan, DJCK, Dep. P.U.Sekretaris Direktorat JenderalCipta Karya, Dep. P.U.Kepala Biro Hukum, Setjen Dep.P.U.NarasumberWakil-wakil instansi pemerintah, perguruan tinggi, asosiasi/organisasi profesidan praktisi:Prof. Johan SilasProf. Gunawan TjahyonoIr. Ikaputra, M.Eng, Ph.DDr. Ir. Danang PrihatmodjoDr. Ing. Widjaja MartokusumoDr. Ir. Wicaksono SarosaIr. Bambang EryudhawanIr. Ahmad DjuharaIr. Harini Septiana, Dipl.UD, MA.Ir. Doni PriambodoIr. Arya AbietaIr. DS Pangestuti Harianti, MCRP.Ir. Nuli SoemantriIr. Wahyu K. Adi, MT.Fahmi, ST, MT.Ir. Jusuf SetiadiSiti Martini, SH, M.Si.RR. Koeswaryuni D, SH, CES.Institut Teknologi 10 NovemberSurabayaUniversitas IndonesiaUniversitas Gadjah MadaUniversitas TarumanagaraInstitut Teknologi BandungURDIIkatan Arsitek IndonesiaIkatan Arsitek IndonesiaPraktisi Urban DisainPraktisi Urban DisainPraktisi Konservasi BangunanPraktisi ArsitekturPraktisi Urban DisainPraktisi ArsitekturPraktisi Urban DisainPraktisi ArsitekturBiro Hukum Setjen Dep. P.U.Bagian Hukum Setditjen CK

Ruslan Rahman, SH.Ir. Utuy Riwayat Sulaiman, MM.Ir. Didiet Akhdiat, M.Si.Ir. Sumihar Simamora, CES.Ir. Wahjudi Suryoprawoto, MCM.Ir. Sumirat, MM.Ir. Eko Djuli Sasongko, MM.Ir. Sentot Harsono, MT.Biro Hukum Setjen Dep. P.U.Dit. PBL, DJCKDit. PBL, DJCKDit. PBL, DJCKDit. PBL, DJCKDit. PBL, DJCKDit. PBL, DJCKDit. PBL, DJCKDan masih terdapat narasumber lainnya yang tidak dapat disebutkan satupersatuKelompok KerjaIr. Adjar Prajudi , MCM, M.Sc.Ir. Ismono Yahmo, MA.Ir. Sugeng Sentausa, MSc.Ir. Joessair Lubis, CES.Ir. Dani SutjionoIr. J. W Kusumosusanto, MUM.Ir. Bambang Dwidjoworo, M.Sc.Ade Tinamei, ST., MT.Noviza D.A. Temenggung, ST, MT.Penyelaras AkhirStudio PBL 2007Direktorat Penataan Bangunan dan LingkunganDirektorat Jenderal Cipta Karya, Departemen P.U.Jl. Pattimura No. 20 (Gedung Menteri Lantai 5)Kebayoran Baru, Jakarta 12110 IndonesiaTelepon: 021 7226220Faksimile: 021 7226220

Diperbanyak oleh:Direktorat Penataan Bangunan dan LingkunganDirektorat Jenderal Cipta KaryaDepartemen Pekerjaan UmumJl. Pattimura No. 20 Kebayoran Baru - Jakarta SelatanTelepon: 021 72796157, 7226220Fax: 021 72796462, 7226220

1DEPARTEMEN PEKERJAAN UMUMDIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYADIREKTORAT PENATAAN BANGUNAN DAN LINGKUNGANJl. Pattimura No. 20 Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, 12110