garis panduan perancangan bagi pembangunan ... - JPBD Selangor

GARIS PANDUANPERANCANGAN BAGIPEMBANGUNANSOHONEGERI SELANGORJabatan Perancangan Bandar dan DesaNegeri Selangorii

PRAKATAAlhamdulillah syukur ke hadrat Allah SWT kerana dengan limpah kurnianya, GarisPanduan ‘Small Office Home Office’ atau SOHO ini telah dapat disediakan. GarisPanduan ini telah disediakan berdasarkan kepada keperluan khusus bagiperlaksanaan perancangan dan pembangunan SOHO di Negeri Selangor.Penyediaan Garis Panduan SOHO ini merupakan satu keperluan memandangkanpembangunan SOHO semakin mendapat tempat di kalangan ahli-ahli perniagaanpada masa ini.Sehingga Draf Garis Panduan Pembangunan SOHO ini disediakan, tiadaperundangan atau garis panduan perancangan yang khusus berkenaanpembangunan SOHO di Negeri Selangor. Kebanyakan PBT menggunakangaris panduan perancangan perdagangan sedia ada dan piawaian-piawaianyang berbeza bagi meluluskan pembangunan SOHO.Selain menjadi panduan yang seragam kepada semua PBT di NegeriSelangor dalam mempertimbangkan permohonan kebenaran merancang,pelaksanaan Garis Panduan Perancangan Bagi Pembangunan SOHO diNegeri Selangor dapat menjadikan pembangunan SOHO di Negeri Selangorlebih terkawal dari aspek fizikal untuk mewujudkan persekitaranpembangunan SOHO yang berkualiti dan kondusif.Garis panduan ini telah disediakan secara bersama antara PBT-PBT diNegeri Selangor dan juga Lembaga Perumahan dan Hartanah NegeriSelangor. Garis panduan ini telah diluluskan oleh Majlis Mesyuarat KerajaanNegeri Selangor Darul Ehsan ke 30/2010 yang diadakan pada 18 Ogos2010 dan telah disahkan oleh Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri SelangorDarul Ehsan ke 31/2010 pada 25 Ogos 2010 serta MesyuaratJawatankuasa Perancang Negeri Selangor Bil. 3/2010 yang telahbersidang pada 22 Jun 2010 untuk pemakaian oleh semua Pihak BerkuasaPerancang Tempatan di Negeri Selangor.Adalah menjadi harapan Kerajaan Negeri Selangor, garis panduan ini menjadirujukan utama untuk menimbang permohonan-permohonan perancanganoleh PBT, Pejabat Tanah dan Daerah dan agensi-agensi teknikal. Selain itu,perunding dan pemaju adalah dinasihatkan untuk merujuk kepada garisPanduan ini bagi pelaksanaan perancangan dan pembangunan SOHO.( DATO’ MOHD. JAAFAR BIN MOHD. ATAN )Pengarah,Jabatan Perancangan Bandar Dan DesaNegeri Selangoriiii

Cetakan Pertama 2010c Hak ciptaJabatan Perancangan Bandar dan Desa Negeri SelangorHak cipta TerpeliharaMana-mana bahagian dalam laporan ini tidak boleh diterbitkan semula,disimpan dalam cara yang dipergunakan lagi,ataupun dipindahkan dalam sebarang bentuk cara,sama ada dengan cara elektronik, gambar rakaman dansebagainya tanpa kebenaran bertulisdaripada Penerbit terlebih dahulu.Disediakan bersama :Diterbitkan di MalaysiaolehJabatan Perancangan Bandar Dan Desa Negeri SelangorTingkat 15-18, Bangunan Darul Ehsan,No. 3, Jalan Indah Seksyen 14,40646 Shah AlamSelangor Darul Ehsanhttp://www.jpbdselangor.gov.myiiiv

KANDUNGAN1.0 TUJUAN 12.0 LATAR BELAKANG 13.0 DEFINISI SOHO 34.0 KONSEP SOHO 45.0 GARIS PANDUAN UMUM 55.1 ZON GUNATANAH YANG 5DIBENARKAN BAGI PEMBANGUNANSOHO5.2 BENTUK PEMBANGUNAN SOHO 65.3 AKTIVITI PERNIAGAAN YANG 9DIBENARKAN5.4 DASAR RUANG NIAGA MAMPU MILIK 105.5 PENYEDIAAN KEMUDAHAN 10YANG MENCUKUPI5.6 PENEKANAN KEPADA ASPEK 12KESELAMATAN5.7 PENGURUSAN DAN PENYURAIAN TRAFIK 145.8 PENGAPLIKASIAN KONSEP 15‘GREEN BUILDING’6.0 GARIS PANDUAN KHUSUS 17OGOS 2010

1.0 TUJUANGaris panduan ini disediakan bagi memberi panduan kepada PihakBerkuasa Tempatan (PBT) di Negeri Selangor yang terlibat di dalamproses pertimbangan Kebenaran Merancang (KM) bagi cadanganpembangunan Small Office Home Office (SOHO).2.0 LATAR BELAKANGKonsep perniagaan moden iaituSmall Office Home Office ataulebih dikenali sebagai SOHOsemakin mendapat tempatdikalangan ahli-ahli perniagaanpada masa ini.SOHO di Malaysia, khususnya diBandaraya Kuala Lumpur telah bermulasekitar tahun 1980. Di Negeri Selangor,pembangunan SOHO telah bermula sejaktahun 1990an.1

Sejak 4 hingga 5 tahun yang lalu SOHO menjadi tren di dalam pasaranperniagaan terutama bagi golongan usahawan muda, ahli perniagaandan expatriate. Melalui SOHO, golongan usahawan muda ini mendapatlebih banyak ruang keselesaan dan fleksibiliti di dalam suasanabekerja dan tinggal di dalam satu unit yang sama.Pembangunan SOHO di Negeri Selangor turut menjadi popular dikalangan pemaju hartanah disebabkan permintaan yang semakinmeningkat khususnya di PBT yang bertaraf Majlis Bandaraya danMajlis Perbandaran. Tren pembangunan SOHO yang makin popular inimewujudkan keperluan untuk satu garis panduan perancangan fizikalyang khusus disediakan supayapembangunan SOHO dapatdirancang dan dibina denganefisien dan lengkap dengankemudahan-kemudahan yangdiperlukan untuk mewujudkanpersekitaran pembangunan yangberkualiti dan kondusif di NegeriSelangor.2

3.0 DEFINISI SOHOSecara umumnya terdapat beberapa definisi berkenaan denganmaksud SOHO iaitu :i. SOHO didefinisikan sebagai single operator / home operator.(http://mylocalagenda.wordpress.com/2008/08/25/soho)ii.SOHO adalah singkatan kepada Small Office, Home Office. Iaadalah tren bekerja dari rumah tanpa mengira siapa sahaja.(http://motivasiminda.wordpress.com/2009/05/30/soho)iii.‘‘SOHO can either be perceived as a living area with completeoffice facilities and amenities such as a conference room,waiting lodge, business centre or an office space that providesall out-of-office needs and privacy’.( http://biz.thestar.com.my/news/story.)Definisi SOHO oleh JPBD NegeriSelangor ialah :‘SOHO adalah singkatan kepada‘Small Office, Home Office’ di manakonsep pembangunan ini adalahmerupakan perkongsian ruangpejabat dan kediaman pada masayang sama pada satu-satu unit’.3

4.0 KONSEP SOHOSecara umumnya, konsep pembangunan SOHO dan aktivitiperniagaan pada SOHO melibatkan :i. Ruang pejabat atau perniagaan bersaiz kecil tetapi efisien.Lazimnya, bersekali dengan tempat tinggal.ii. Aktiviti perdagangan dan perkhidmatan yang berbentuk ‘jarakjauh’ berasaskan kepada penggunaan teknologi ICT iaituperkomputeran, internet dan komunikasi.iii. Aktiviti perdagangan dan perkhidmatan yang tidak melibatkankunjungan pelanggan yang ramai, kurang intensif pekerja dantidak melibatkan penstoran barangan.iv. Kebolehan mencapai pelanggan yang luas melalui penggunaanteknologi komunikasi.v. Kos pusingan (overhead) dan pengendalian yang rendah.vi. Saiz isi rumah yang rendah.vii. Tidak berbentuk kediaman untuk keluarga.4

5.0 GARIS PANDUAN UMUM5.1 ZON GUNATANAH YANG DIBENARKAN BAGIPEMBANGUNAN SOHO.Permohonan pembangunan SOHO hanya dibenarkan di dalamzon gunatanah komersil / perdagangan seperti yang terkandungdi dalam Rancangan Tempatan.5

5.2 BENTUK PEMBANGUNAN SOHOTerdapat beberapa bentuk pembangunan SOHO yangdibenarkan seperti berikut :i. SOHO SEBAHAGIAN DARIPADAKOMPONEN PEMBANGUNANBERCAMPUR(MixedDevelopment)Pembangunan SOHO yangdibangunkan bersekali denganpembangunan bercampur di dalamsatu kawasan. Pembangunan SOHO perlu dibangunkanpada blok yang berasingan dengan pembangunan yanglain. Akses laluan masuk ke SOHO juga mestilahdisediakan secara eksklusif dan berasingan denganpembangunan lain.Rajah 1 : GAMBARAN SOHO SEBAHAGIAN DARIPADA KOMPONENPEMBANGUNAN BERCAMPURSOHOJARAK ANTARABANGUNAN –MINIMUM 80’PANGSAPURIPERKHIDMATANPERNIAGAANJALAN ANJAKANUTAMA40’66’ii.PERIMETERPLANTING – 10’SOHO SEBAGAI FREE STANDING BUILDINGANJAKAN40’PERIMETERPLANTING – 10’JALANUTAMA66’6

Pembangunan SOHO secara FreeStanding Building merupakanpembangunan yang hanyamelibatkan SOHO sahaja.Pembangunan ini boleh melibatkanhanya 1 blok SOHO atau lebih didalam satu kawasan dengan ruangperniagaan di tingkat bawah.Rajah 2 : GAMBARAN SOHO SEBAGAI FREE STANDING BUILDINGSOHOPERNIAGAANJALANUTAMA66’PERIMETERPLANTING – 10’ANJAKAN40’ANJAKAN40’PERIMETERPLANTING – 10’JALANUTAMA66’7

iii.PEMBANGUNAN SOHO DAN KEDAI PEJABAT DIDALAM KOMPLEKS PERNIAGAANPembangunan SOHO jenisini melibatkan pembangunanbersekali antara SOHO dankedai pejabat di dalam satukompleks bangunan. UnitSOHO adalah berasingandengan pejabat biasa danturut mempunyai akseslaluan masuk ke SOHOsecara eksklusif danberasingandaripembangunan lain.Rajah 3 : GAMBARAN PEMBANGUNAN SOHO DAN KEDAI PEJABAT DIDALAM KOMPLEKS PERNIAGAANJARAK ANTARABANGUNAN –MINIMUM 80’JARAK ANTARABANGUNAN –MINIMUM 80’SOHOPEJABATKOMPLEKS PERNIAGAANJALANUTAMA66ANJAKAN’40PERIMETERPLANTING – 10’ANJAKAN’40PERIMETERPLANTING – 10’8JALANUTAMA66

5.3 AKTIVITI PERNIAGAAN YANG DIBENARKANi. Kerja-kerja perundingan profesionalseperti pengurusan IT, rekabentukkejuruteraan, perancangan, arkitek,rekabentuk ICT dan pengiklanan,pengurusan akaun dan konsultansipelaburan.ii. Kerja-kerja yang melibatkanpenulisan dan karya kreatif sepertimenulis buku lagu, puisi, skrip danlain-lain serta kreativiti termasukkesenian, kraftangan dan lukisan.iii. Penjualan produk secara maya(virtual) dan terus kepada pelangganmelalui penggunaan laman webseperti e-Lelongan dan e-shop.iv. Mengiklan produk secara terusmelalui laman-laman iklan denganmemberi maklumat barangan yanghendak di jual (Tanpa melibatkanpenstoran barangan).9

5.4 DASAR RUANG NIAGA MAMPU MILIKPembangunan SOHO adalah tertakluk kepada Dasar KerajaanNegeri bagi penyediaan kedai mampu milik. Bagi pembangunanSOHO, 10% daripada keseluruhan ruang lantai bersihperniagaan perlu disediakan sebagai ruang niaga mampu milik(affordable rentable floor area) dalam bentuk saiz lot kecil ataukiosk untuk disewa.5.5 PENYEDIAAN KEMUDAHAN YANG MENCUKUPIi. Penyediaan kemudahan pada pembangunan SOHOperlulah mengambilkira penyediaan kemudahan bagikediaman dan komersil bagi pemilik dan pengguna unitunitSOHO, seperti ditetapkan pada Garis PanduanKhusus, para 6.0.10

ii. Laluan berbumbung perludisediakan bagi semua laluanmasuk ke bangunan (pada arasjalan) terutama dari kawasantempat letak kereta danperhentian pengangkutan awam.iii.Laluan lintas untuk pejalan kaki perlu disediakan padajarak dan lokasi yang efisien.iv.Kemudahan-kemudahan untuk golongan Orang KelainanUpaya (OKU) seperti laluan pejalan kaki mesra-OKUdengan penyediaan ramp yang sesuai di lintasan jalankaki, beep sound pada lampu isyarat, rekabentuk lif khasbersesuaian serta kemudahan-kemudahan lain yangmemberikan keselesaan kepada golongan OKU.11

5.6 PENEKANAN KEPADA ASPEK KESELAMATANi. Reka bentuk perancangan kawasan dan bangunan perlumenekankan aspek keselamatan melalui pengaplikasianprinsip ‘Crime Prevention Through Environmental Design’(CPTED) secara menyeluruh.ii.Reka bentuk kawasan perlu mengambil kira keadaantopografi supaya tiada kejadian yang tidak diinginiberlaku seperti tanah runtuh dan banjir.iii. Keselamatan di tempat letak kereta perlu diberipenekanan dari segi perletakan lampu, laluan pejalankaki, ramp dan ventilasi udara yang bersesuaian.iv.Memastikan penggunaan barrier atau railing di setiapkawasan yang berisiko seperti parit dan aras lantai/tanahyang berbeza (split level).12

v. Memastikan bilangan danlokasi perletakan lampu jalandan lampu taman disediakansecukupnya terutama dikawasan laluan pejalan kakidan kawasan yang terlindung.vi.Penyediaan persekitaran yangselamat dengan memastikantiada laluan-laluan tersembunyidan pemasangan CCTV bagikawasan-kawasan terpilih dandi lokasi-lokasi yangbersesuaian.vii.Akses laluan keluar masuk ke SOHO perlu disediakansecara eksklusif dan berasingan dari pembangunan lain13

5.7 PENGURUSAN DAN PENYURAIAN TRAFIKi. Intensiti pembangunan SOHO yang dicadangkan perlumengambilkira keupayaan sistem sirkulasi dan jalan rayasedia ada di sekitar kawasan pembangunan dengancadangan penyuraian trafik (traffic dispersal) dan hierarkijalan yang bersesuaian.ii. Sistem sirkulasi dalam kawasanpembangunan perlu disediakandengan sempurna denganmengambilkira jalan susur sertalaluan keluar masuk yangberasingan dengan komponenpembangunan yang lain.iii. Penyediaan tempat letak kenderaan perlulah disediakandengan mencukupi.14

5.8 PENGAPLIKASIAN KONSEP ‘GREEN BUILDING’i. Perancangan dan Reka Bentuk Bangunan berkonsepkanciri-ciri Green Building adalah digalakkan denganpenekanan kepada penggunaan solar dan bahan binaanyang energy efficient.ii.Reka bentuk unitunitSOHO perlumempunyai sistemventilasi udara yangbaikbagimenggalakkanaliran udara secarasemulajadi.iii.Menggalakkan penggunaan sistem tangki atau kolamsimpanan air hujan (rain water harvesting) yang bolehdigunapakai untuk tujuan kitar semula air hujan.Contoh Sistem ‘Rain Water Harvesting’ Yang Boleh Digunapakai PadaBangunan SOHO15

iv. Rekabentuk perlu menekankan aspek penggunaancahaya semulajadi (natural lighting) yang maksimum agarbekalan tenaga dapat dikurangkan.v. Bahan binaan lanskap kejur seperti perabot jalan danlaluan pejalan kaki hendaklah menggunakan elemenelemenmesra alam.vi.Menggalakkan elemen-elemen lanskap lembut dan air dikawasan lapang dan taman.16

6.0 GARIS PANDUAN KHUSUSBIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN1 Zon Gunatanah a. Zon komersil / perdagangan2 Lokasi Perletakan Pembangunan SOHO perlu ditumpukan kepada lokasi-lokasiberikut :a. Dalam kawasan pusat bandar.b. Berhampiran terminal-terminal pengangkutan seperti‘Integrated Transport Terminal’, LRT dan komuter.c. Berhampiran dengan kawasan-kawasan institusi danpusat pengajian tinggi seperti universiti dan kolej.d. Kawasan pembangunan semula bandar.17

BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN3 Saiz Tapak Minimum 2 ekar4 Ruang Lantai Minimum 450 kp5 Saiz Isi Rumah Maksimum 2 orang / unit.6 Nisbah Plot danKawasan Plintha. Kawalan ketinggian adalah merujuk Nisbah Plot danKawasan Plinth seperti yang terkandung di dalam RT atauRKK di sesuatu kawasan.b. Bagi RT/RKK yang tidak menjelaskan Nisbah Plot danKawasan Plinth adalah merujuk kepada Nisbah Plot danKawasan Plinth yang terkandung di dalam Manual GarisPanduan dan Piawaian Perancangan Negeri Selangor.7 Kawasan Lapang a. Menggunakan piawaian 2 Hektar kawasan lapang bagi1000 pendudukb. Disediakan kemudahan rekreasi seperti padangpermainan, gelanggang badminton/tenis/squash danJogging Track.c. Sebahagiannya boleh disediakan di dalam bangunan iaituditingkat bawah, diantara tingkat atau di atas bumbung.18

BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUAN9 Perimeter Planting• Minimum 3meter (10’)disekelilingkawasanpembangunan(Tidaktermasukjarak anjakanbangunan).10 Tempat LetakKenderaan* Nota :• TLK – Tempat LetakKereta• TLM – Tempat LetakMotosikal• OKU – OrangKelainan Upayaa. Bagi unit SOHO 450kp :i. TLK : 1 TLK/Unit + 20% pelawatii. TLM : 20 % daripada jumlah TLKiii. TLK OKU : 2 % daripada jumlah TLKb. Bagi unit SOHO > 450kp :i. TLK : 2 TLK/Unit + 20% pelawatii. TLM : 20 % daripada jumlah TLKiii. TLK OKU : 2 % daripada jumlah TLKc. Bagi ruang lantai perniagaani. TLK : 1 TLK/46.0mp(495kp) ruang lantaiii. TLM : 1 TLM/84mp(905kp) ruang lantaid. Kemudahan OKU• Unit TLK OKU – berdekatandengan lif dan ramp• Disediakan Ramp dan Railing20

BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUANKemudahan AwamKemudahan Eksklusif Unit-unit SOHO’a. Sistem sekuriti 24 jamb. CCTV di lokasi-lokasi bersesuaianc. Gymnasiumd. Bilik mesyuarat pelbagai gunae. Kolam renang / jacuzzif. Kemudahan Wi-Fi/Broadbandg. Akses Lif yang khusus untuk unit SOHOKemudahan Sokongana. Surau (Minimum – 40’ x 40’)• Surau Lelaki dan Perempuan secara berasingan• Lengkap dengan tempat mengambil air sembahyangdan tandasb. Perniagaan Peringkat TempatanDi tingkat berasingan daripada unit SOHO.• Contoh : Laundrette, Saloon Rambut/PusatKecantikan, Mini Market, Perkhidmatan Kurier,Stationery dan perkhidmatan percetakan digital,Kafe/Coffee House dan lain-lain.• 10% daripada keseluruhan ruang lantai bersihperniagaan perlu disediakan sebagai ruang niagamampu milik (affordable rentable floor area) dalambentuk saiz lot kecil atau kiosk untuk disewa.21

BIL KOMPONEN PIAWAIAN / GARIS PANDUANc. 10% dari ruang lantai perniagaan diperuntukkan bagiruang niaga mampu milikd. Laluan pejalan kaki berbumbunge. Pejabat Pengurusanf. Tempat pembuangan sampah22