Le marché immobilier romand résiste, persiste et passe au vert - Naef
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Observatoire 2009<br />
<strong>Le</strong> <strong>marché</strong> <strong>immobilier</strong><br />
<strong>romand</strong> <strong>résiste</strong>, <strong>persiste</strong><br />
<strong>et</strong> <strong>passe</strong> <strong>au</strong> <strong>vert</strong><br />
www.acanthe.ch
Editeur<br />
Acanthe sa<br />
Av. Eugène-Pittard 16<br />
Case postale 30<br />
1211 Genève 17<br />
Rédaction<br />
Alexandre Ba<strong>et</strong>tig<br />
Alexia Bonn<strong>et</strong><br />
Anthony Brichart<br />
Vincent Clapasson<br />
Caroline Dunst<br />
Etienne Nagy<br />
Pascale Thaler-Fortis<br />
Relecture<br />
Michaela Emch<br />
Eclosions mark<strong>et</strong>ing & communication<br />
1976 Aven<br />
Graphisme<br />
La Fonderie<br />
Clos de la Fonderie 7<br />
1227 Carouge/Genève<br />
Impression<br />
Atar Roto Presse SA<br />
Rue des Sablières 13<br />
Case Postale 565<br />
1214 Vernier/Genève<br />
Commandes<br />
Tél. +41 (0)22 839 37 77<br />
E-mail: info@acanthe.ch<br />
Directement sur notre site intern<strong>et</strong>: www.acanthe.ch<br />
Copyright<br />
Acanthe sa, septembre 2009<br />
Des extraits de la publication peuvent être cités, avec mention de la source.<br />
<strong>Le</strong>s informations <strong>et</strong> opinions, figurant dans c<strong>et</strong>te étude, émanent de sources<br />
dignes de foi. Cependant, nous déclinons toute responsabilité dans le cas où<br />
ces informations se révéleraient f<strong>au</strong>sses ou incomplètes.
Observatoire 2009<br />
<strong>Le</strong> <strong>marché</strong> <strong>immobilier</strong><br />
<strong>romand</strong> <strong>résiste</strong>, <strong>persiste</strong><br />
<strong>et</strong> <strong>passe</strong> <strong>au</strong> <strong>vert</strong><br />
www.acanthe.ch
TABLE DES MATIÈRES<br />
LA CRISE ÉCONOMIQUE1<br />
2<br />
LE MARCHÉ IMMOBILIER<br />
DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
ÉDITORIAL 6<br />
1. LA CRISE ÉCONOMIQUE 10<br />
1.1 De la crise économique <strong>au</strong> <strong>marché</strong> <strong>immobilier</strong> <strong>romand</strong><br />
1.2 Perspectives<br />
1.3 Marché <strong>immobilier</strong> <strong>romand</strong> dans un contexte<br />
de crise<br />
1. IMMOBILIER DE RENDEMENT 16<br />
1.1 T<strong>au</strong>x de capitalisation <strong>et</strong> rendement<br />
de l’<strong>immobilier</strong><br />
1.2 Evolution des transactions immobilières<br />
1.3 Marché hypothécaire<br />
2. ÉVOLUTION DES LOYERS PAR RÉGION 21<br />
2.1 Suisse – Explosion des loyers en 2008<br />
2.2 Suisse <strong>romand</strong>e – Fort ralentissement en 2009<br />
3. IMMOBILIER DE JOUISSANCE –<br />
ÉVOLUTION DES PRIX DE VENTE PAR RÉGION 25<br />
3.1 Suisse – <strong>Le</strong>s prix des transactions diminuent<br />
3.2 Genève – Inefficience sur le <strong>marché</strong> des villas<br />
3.3 V<strong>au</strong>d – Disparités de prix <strong>et</strong> prévisions contrastées<br />
3.4 Neuchâtel – Des prix attractifs<br />
3.5 Bassin lémanique: pas cher en comparaison<br />
internationale<br />
4. IMPACT DE LA DÉMOGRAPHIE SUR LA CONSTRUCTION<br />
ET LE TAUX DE VACANCE 31<br />
4.1 Suisse – La baisse de l’offre d’emploi <strong>au</strong>ra-t-elle<br />
un impact sur l’immigration ?<br />
4.2 V<strong>au</strong>d – En plein boom démographique<br />
4.3 Genève – Dans l’expectative d’une h<strong>au</strong>sse<br />
des constructions de logements<br />
4.4 Neuchâtel – La conjoncture se dégrade<br />
5. IMMOBILIER COMMERCIAL,<br />
UN SECTEUR TOURMENTÉ 36<br />
5.1 Genève – <strong>Le</strong> secteur financier est durement touché<br />
5.2 V<strong>au</strong>d – La demande <strong>persiste</strong> malgré la crise<br />
5.3 Neuchâtel – H<strong>au</strong>sse colossale du t<strong>au</strong>x de chômage<br />
5.4 Immobilier commercial international <strong>et</strong> quelques<br />
tendances pour 2009
1. ANALYSE DE PORTEFEUILLES 42<br />
1.1 Fonds de placement <strong>immobilier</strong>s<br />
1.2 Fondations de placement <strong>immobilier</strong>s<br />
1.3 Sociétés immobilières<br />
2. COUP D’ŒIL SUR LES NOUVEAUX VÉHICULES<br />
DE PLACEMENT 47<br />
3. ÉVOLUTION DU NOMBRE D’AUTORISATIONS<br />
SUITE À L’ENTRÉE EN VIGUEUR DE LA LPCC 48<br />
1. ÉNERGIE : LA CONSOMMATION DES BÂTIMENTS<br />
SOUS SURVEILLANCE 50<br />
1.1 Quelques chiffres clés en 2008<br />
1.2 Modification de la loi sur l’énergie<br />
1.3 Augmentation de la taxe CO2 1.4 Révision du modèle de prescriptions énergétiques<br />
des cantons (Edition 2008-09)<br />
1.5 Certificat énergétique des bâtiments<br />
1.6 Mesures d’encouragement<br />
2. ASSAINISSEMENT DES BÂTIMENTS 56<br />
2.1 Etat du parc <strong>immobilier</strong> suisse<br />
2.2 Bâtiments : un facteur-clé pour l’efficacité énergétique<br />
2.3 Freins à la rénovation<br />
2.4 Objectifs d’ici à 2020<br />
1. DROIT DU BAIL 60<br />
2. SUPPRESSION DE LA PRATIQUE DUMONT DÈS 2010 62<br />
3. INSTAURATION DE LA CÉDULE HYPOTHÉCAIRE<br />
SANS PAPIER, DITE « DE REGISTRE » 63<br />
3LES<br />
PLACEMENTS INDIRECTS<br />
DANS L’IMMOBILIER<br />
4L’IMMOBILIER<br />
DURABLE<br />
5MODIFICATIONS<br />
JURIDIQUES<br />
TABLE DES MATIÈRES
ÉDITORIAL
ÉDITORIAL<br />
«C’est la reprise» s’exclament certains!<br />
Depuis l’été, <strong>et</strong> de manière plus marquée c<strong>et</strong> <strong>au</strong>tomne, des<br />
vibrations de reprise conjoncturelle r<strong>et</strong>entissent ici <strong>et</strong> là, avec<br />
certains signes qui laissent supposer que le pire appartient<br />
désormais <strong>au</strong> passé.<br />
D’une crise, qualifiée de systémique, dont la durée pouvait se<br />
profiler en U ou W, un scénario plus favorable avec une récession<br />
courte en forme de V semble émerger. Ne nous méprenons<br />
pas, si nous espérons tous une reprise rapide, il est prématuré<br />
de trop vite l’anticiper.<br />
<strong>Le</strong>s conséquences de la récession sont bien présentes en<br />
Suisse, recul du PIB <strong>et</strong> de l’emploi, déflation, contraction des<br />
volumes d’exportations <strong>et</strong> d’importations ainsi qu’une confiance<br />
des consommateurs <strong>au</strong> plus bas. A cela s’ajoute le harcèlement<br />
politique des grandes puissances sur l’une des valeurs ajoutées<br />
essentielles de notre système financier: le secr<strong>et</strong> bancaire, dont<br />
la fin semble programmée.<br />
Nos pâturages n’ont pas encore r<strong>et</strong>rouvé leurs herbes <strong>vert</strong>es,<br />
tendres, grasses <strong>et</strong> fournies. Toutefois, nous relèverons que notre<br />
économie immobilière a magnifiquement résisté <strong>et</strong> pouvons<br />
espérer <strong>au</strong>jourd’hui qu’avec ces quelques frémissements de<br />
reprise, c<strong>et</strong>te stabilité s’inscrive durablement.<br />
La lecture de c<strong>et</strong>te nouvelle édition de l’Observatoire d’Acanthe<br />
devrait vous conforter dans c<strong>et</strong>te vision plutôt optimiste. On<br />
craignait le pire <strong>et</strong> du bien meilleur s’est profilé. Tout n’est cependant<br />
pas parfait. Si le <strong>marché</strong> a certes tenu en termes de prix, on<br />
relève en revanche moins de ferveur <strong>au</strong> nive<strong>au</strong> du volume des<br />
transactions. <strong>Le</strong> nombre de ventes immobilières a enregistré un<br />
nouve<strong>au</strong> recul <strong>et</strong> ceci particulièrement <strong>au</strong> nive<strong>au</strong> de l’<strong>immobilier</strong><br />
de rendement où l’inefficience du <strong>marché</strong> est plus prononcée<br />
que jamais.<br />
6
7<br />
Dans les <strong>au</strong>tres réjouissances immobilières, r<strong>et</strong>enons le formidable<br />
engouement pour le développement durable. Il s’agit d’un<br />
enjeu social, environnemental <strong>et</strong> politique. <strong>Le</strong>s pouvoirs publics<br />
ont magnifiquement su actionner des leviers en octroyant des<br />
mannes financières considérables. Celles-ci perm<strong>et</strong>tront de<br />
rénover le parc <strong>immobilier</strong> suisse. A ce titre, Genève a été exemplaire<br />
de par sa réactivité <strong>et</strong> son action coordonnée entre les différentes<br />
administrations qui ont permis l’injection de plus de CHF<br />
20 millions en 2009, consacrés à la rénovation des immeubles.<br />
Enfin, notre Observatoire développe un chapitre consacré <strong>au</strong>x<br />
fonds de placement <strong>et</strong> à la loi sur les placements collectifs de<br />
capit<strong>au</strong>x, ouvrant de nouve<strong>au</strong>x horizons à la détention d’un<br />
patrimoine d’immeubles. Assurément par c<strong>et</strong>te loi, la FINMA,<br />
ancienne Commission fédérale des banques, a su moderniser<br />
la place financière suisse en la rendant également attractive<br />
pour les propriétaires <strong>immobilier</strong>s.<br />
La seule ombre reste le non aboutissement du proj<strong>et</strong> de révision<br />
du droit du bail, ceci pour la 2 ème fois en dix ans, alors qu’il<br />
semble des plus juste de vouloir délier l’évolution des loyers à<br />
celui des t<strong>au</strong>x d’intérêts. On peut être d’<strong>au</strong>tant plus inqui<strong>et</strong> que<br />
l’environnement actuel, offrant des t<strong>au</strong>x historiquement bas, ne<br />
s<strong>au</strong>rait perdurer. D’<strong>au</strong>tres temps suivront avec une reprise de<br />
l’inflation <strong>et</strong> une <strong>au</strong>gmentation des t<strong>au</strong>x qui impactera directement<br />
les loyers, alors que le nouve<strong>au</strong> droit devait justement<br />
perm<strong>et</strong>tre un lissage <strong>et</strong> une stabilisation de ces derniers.<br />
N’imaginons pas le pire, en l’état contentons-nous de ces<br />
temps raisonnablement stables <strong>et</strong> rassurants <strong>au</strong> demeurant. ■<br />
ÉDITORIAL
1<br />
LA CRISE ÉCONOMIQUE
LA CRISE ÉCONOMIQUE 10<br />
9%<br />
8%<br />
7%<br />
6%<br />
5%<br />
4%<br />
3%<br />
2%<br />
1%<br />
0%<br />
T<strong>au</strong>x de la Réserve Fédérale Américaine<br />
depuis 1990<br />
1990 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09<br />
Source: Statistiques de la Réserve Fédérale Américaine<br />
Source: Swiss Exchange<br />
Cours du SMI – Swiss Mark<strong>et</strong> Index –<br />
depuis janvier 2008<br />
9’000<br />
8’500<br />
8’000<br />
7’500<br />
7’000<br />
6’500<br />
6’000<br />
5’500<br />
5’000<br />
4’500<br />
4’000<br />
01/ 02/ 03/ 04/ 05/ 06/ 07/ 08/ 09/ 10/ 11/ 12/ 01/ 02/ 03/ 04/ 05/ 06/ 07/<br />
2008 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 09 09 09 09 09 09 09<br />
1<br />
LA CRISE ÉCONOMIQUE<br />
1.1 DE LA CRISE ÉCONOMIQUE AU MARCHÉ IMMOBILIER ROMAND<br />
L’<strong>immobilier</strong> <strong>romand</strong> sera-t-il touché par la crise qui a ébranlé<br />
notre société ? Pour mieux comprendre le contexte, revenons sur<br />
les événements de ces derniers mois afin d’observer la manière<br />
dont la contagion s’est propagée sur les différents <strong>marché</strong>s.<br />
<strong>Le</strong>s origines de la crise sont diverses avec une avalanche de<br />
réactions en chaîne des différents mécanismes économiques. La<br />
première relève de la politique monétaire expansionniste menée<br />
par M. Greenspan <strong>au</strong>x Etats-Unis, dès 2001. C<strong>et</strong>te politique a eu<br />
pour eff<strong>et</strong> de générer un excédent de liquidités favorisant un<br />
end<strong>et</strong>tement excessif des ménages <strong>et</strong> des organismes financiers<br />
outre-Atlantique. La situation a commencé à se dégrader à partir<br />
de 2006, lorsque la Réserve fédérale américaine, ayant pour<br />
but de contrer l’inflation, a élevé son t<strong>au</strong>x directeur poussant ainsi<br />
de nombreuses familles dans l’incapacité à rembourser leur<br />
emprunt. A l’été 2007, la « bulle » immobilière américaine explose,<br />
entrainant la chute des prix des biens <strong>immobilier</strong>s. C’est la crise<br />
du « subprime », du nom de c<strong>et</strong>te catégorie de crédits à risques<br />
proposés <strong>au</strong>x emprunteurs n’offrant pas de garanties suffisantes<br />
pour bénéficier d’un t<strong>au</strong>x d’intérêt classique. L’éclatement de la<br />
bulle immobilière occasionnera la faillite de nombreux établissements<br />
de crédit spécialisés <strong>et</strong> de banques. Un manque de<br />
confiance généralisé règne sur le <strong>marché</strong> interbancaire <strong>et</strong> conduit<br />
les banques à renoncer à effectuer des prêts entre elles. En<br />
réponse, les banques centrales injectent massivement de l’argent<br />
dans l’économie pour débloquer la situation.<br />
Nous entrons ainsi dans la deuxième phase, la crise financière<br />
à proprement parler. <strong>Le</strong>s banques, confrontées à des pertes<br />
massives, m<strong>et</strong>tent en péril le système bancaire. Pour de nombreux<br />
analystes, c<strong>et</strong>te phase débute le 6 septembre 2008 avec<br />
la nationalisation <strong>au</strong>x Etats-Unis de Freddie Mac <strong>et</strong> Fannie Mae,<br />
incapables d'assurer leur mission première, à savoir financer le<br />
secteur des prêts hypothécaires américains. Quelques jours<br />
plus tard, le 15 septembre, la banque <strong>Le</strong>hman Brothers fait<br />
officiellement faillite suite <strong>au</strong>x pertes engendrées par ses positions<br />
sur les crédits <strong>immobilier</strong>s à risques. La chute de <strong>Le</strong>hman<br />
Brothers entraîne avec elle l'ensemble de la bourse américaine,<br />
puis dans la foulée toutes les bourses mondiales. Dès le lundi<br />
6 octobre 2008, les plus fortes baisses sur une semaine sont<br />
enregistrées : –19% à Zurich, –22% à Paris, –24% à Tokyo, <strong>et</strong><br />
–21% à New-York. Entre janvier 2008 <strong>et</strong> mars 2009, le SMI a<br />
perdu près de 50% de sa valeur. Pour contrer c<strong>et</strong>te crise systémique,<br />
les gouvernements nationalisent en masse <strong>et</strong> garantissent<br />
les prêts interbancaires. <strong>Le</strong>s banques centrales, quant à<br />
elles, abaissent les unes après les <strong>au</strong>tres leur t<strong>au</strong>x directeur <strong>et</strong><br />
<strong>au</strong>gmentent la masse monétaire pour suppléer un <strong>marché</strong> interbancaire<br />
moribond. Divers plans de s<strong>au</strong>v<strong>et</strong>age du secteur bancaire<br />
vont être lancés <strong>au</strong>x Etats-Unis (plan P<strong>au</strong>lson), dans les<br />
pays européens <strong>et</strong> dans de nombreux <strong>au</strong>tres pays du monde.<br />
<strong>Le</strong> gouvernement suisse injecte CHF 6 milliards dans la banque<br />
UBS <strong>et</strong> la Banque Nationale Suisse lui rachète des actifs<br />
toxiques pour USD 39.1 milliards <strong>au</strong> cours de la même période.
11<br />
La troisième phase de la crise débute <strong>au</strong> 1 er semestre 2009. La<br />
crise financière ayant affecté l’activité économique dans sa globalité,<br />
de nombreux pays sont entrés en récession. Certes, les<br />
bourses ont repris de la vigueur, mais le chômage <strong>au</strong>gmente <strong>et</strong><br />
les exportations essuient un sérieux coup de frein. La confiance<br />
des consommateurs a atteind son plus bas nive<strong>au</strong>.<br />
1.2 LES PERSPECTIVES<br />
Un pessimisme marqué règne sur le Vieux Continent, mais les<br />
perspectives nous laissent entrevoir une stabilisation de la<br />
conjoncture internationale d’ici à la fin de l’année 2009.<br />
L’ensemble des pays de l’Organisation de coopération <strong>et</strong> de<br />
développement économiques (OCDE) sont entrés en récession<br />
<strong>et</strong> leur t<strong>au</strong>x de chômage respectifs devraient monter.<br />
Dans ce contexte, la Suisse n’échappe pas à la crise. Certes,<br />
son t<strong>au</strong>x de chômage est l’un des plus bas d’Europe, mais elle<br />
ne sera pas entièrement épargnée. L’OCDE, tout comme le<br />
Secrétariat d’Etat à l’Economie (SECO), s’entendent pour<br />
annoncer une contraction du PIB qui va perdurer jusqu’en<br />
2010. Quant <strong>au</strong> chômage suisse, il va continuer sa progression<br />
pour atteindre 5.5% voire plus en 2010.<br />
L’analyse de l’Institut Créa de macroéconomie appliquée de<br />
l’Université de L<strong>au</strong>sanne, démontre que la Suisse <strong>romand</strong>e,<br />
quant à elle, devrait s’en tirer à moindre mal, l’économie<br />
<strong>romand</strong>e étant bien diversifiée <strong>et</strong> son administration publique<br />
(environ 15% du PIB) jouant un rôle d’amortisseur en temps de<br />
crise. <strong>Le</strong>s prévisions annoncent une contraction du PIB <strong>romand</strong><br />
de –1.2% en 2009 qui devrait déjà recommencer à croître en<br />
2010 avec une <strong>au</strong>gmentation estimée à +1.1%. La reprise du<br />
secteur tertiaire, particulièrement l’industrie financière, profitera<br />
en première ligne à la Suisse <strong>romand</strong>e.<br />
PIB en volume<br />
Variation par rapport à l'année précédente<br />
2006 2007 2008 2009 2010<br />
France 2.4 2.3 0.3 -3.0 0.2<br />
Allemagne 3.2 2.6 1.0 -6.1 0.2<br />
Japon 2.0 2.3 -0.7 -6.8 0.7<br />
Espagne 3.9 3.7 1.2 -4.2 -0.9<br />
Suisse 3.4 3.3 1.6 -2.7 -0.2<br />
Suisse <strong>romand</strong>e -1.2 1.1<br />
Roy<strong>au</strong>me-Uni 2.8 3.0 0.7 -4.3 0.0<br />
États-Unis 2.8 2.0 1.1 -2.8 0.9<br />
Zone euro 3.0 2.6 0.5 -4.8 0.0<br />
Total OCDE<br />
Source: OCDE, Créa<br />
3.1 2.7 0.8 -4.1 0.7<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
-10<br />
-20<br />
-30<br />
-40<br />
-50<br />
Source: SECO<br />
25%<br />
20%<br />
15%<br />
10%<br />
5%<br />
0%<br />
Source: OCDE<br />
5%<br />
4%<br />
3%<br />
2%<br />
1%<br />
0%<br />
-1%<br />
-2%<br />
1998<br />
Source: Forum des 100, Créa<br />
Indice suisse du climat de consommation<br />
LA CRISE ÉCONOMIQUE<br />
2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09<br />
T<strong>au</strong>x de chômage dans quelques pays de l'OCDE<br />
2005<br />
Suisse<br />
Zone Euro<br />
États-Unis<br />
Roy<strong>au</strong>me-Uni<br />
Evolution comparée des PIB canton<strong>au</strong>x (réels)<br />
Genève<br />
Fribourg<br />
06<br />
99 00 01<br />
Espagne<br />
Japon<br />
Allemagne<br />
France<br />
07<br />
Suisse <strong>romand</strong>e<br />
Valais<br />
02 03<br />
08<br />
V<strong>au</strong>d<br />
Neuchâtel<br />
04 05 06<br />
09<br />
Jura<br />
07 08<br />
10P<br />
09P 10P
LA CRISE ÉCONOMIQUE<br />
25%<br />
20%<br />
15%<br />
10%<br />
5%<br />
0%<br />
-5%<br />
-10%<br />
-15%<br />
Source: Acanthe<br />
Baromètre Acanthe du risque <strong>immobilier</strong><br />
pour le bassin lémanique<br />
Cumul des variations (échelle droite)<br />
Différentiel variation des prix<br />
<strong>et</strong> des loyers (échelle g<strong>au</strong>che)<br />
-20%<br />
1978 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10P<br />
80%<br />
60%<br />
40%<br />
20%<br />
0%<br />
1.3 LE MARCHÉ IMMOBILIER ROMAND DANS UN CONTEXTE<br />
DE CRISE INTERNATIONALE<br />
12<br />
<strong>Le</strong> secteur de la construction semble <strong>résiste</strong>r à la crise systémique.<br />
En eff<strong>et</strong>, les indicateurs dévoilent une marche des<br />
affaires acceptable en Romandie, la demande de logements<br />
étant toujours forte sur l’Arc lémanique <strong>et</strong> les carn<strong>et</strong>s de commandes<br />
des entreprises de la branche restant stables. <strong>Le</strong> seul<br />
bémol semble encore <strong>et</strong> toujours venir des recours <strong>et</strong> <strong>au</strong>tres<br />
obstacles <strong>au</strong>x <strong>au</strong>torisations de construire pour le canton de<br />
Genève mais non de la conjoncture actuelle.<br />
Concernant l’achat <strong>et</strong> la revente de biens <strong>immobilier</strong>s, les perspectives<br />
diffèrent quelque peu. L’attentisme de nombreux<br />
ménages à l’annonce d’une baisse des prix prochaine, couplé<br />
à la baisse des revenus liée à la montée du chômage, induisent<br />
une n<strong>et</strong>te régression du nombre des transactions. On trouve<br />
<strong>au</strong>jourd’hui de nombreuses annonces immobilières à des prix<br />
trop élevés pour trouver preneur. Ainsi, une baisse des prix dans<br />
les cantons <strong>romand</strong>s se profile sur le segment des transactions<br />
sur maisons <strong>et</strong> appartements, jusqu’à ce qu’un équilibre soit<br />
r<strong>et</strong>rouvé.<br />
Du côté de l’<strong>immobilier</strong> de rapport, la baisse des prix sera moins<br />
n<strong>et</strong>te en Suisse <strong>romand</strong>e. Il s’agit, dans ce cas, d’une question<br />
d’allocation d’actifs. Détenir de l’<strong>immobilier</strong> plutôt que des<br />
actions, des obligations ou du cash ? Suite à l’effondrement des<br />
<strong>marché</strong>s boursiers <strong>et</strong> à leur extrême volatilité ces derniers mois,<br />
la demande pour un actif stable comme l’<strong>immobilier</strong> s’est<br />
encore accrue. Cela explique que la pression sur les prix n’ait<br />
pas diminué malgré la crise <strong>et</strong> ait plutôt eu tendance à <strong>au</strong>gmenter,<br />
d’<strong>au</strong>tant que le <strong>marché</strong> est asséché depuis plusieurs<br />
années, conjuguant ainsi une forte demande avec une offre très<br />
faible.<br />
<strong>Le</strong> baromètre Acanthe pour le bassin lémanique m<strong>et</strong> en parallèle<br />
la variation des prix <strong>et</strong> la variation des loyers qui devraient,<br />
sur un <strong>marché</strong> équilibré, évoluer de manière similaire. L’aire dessinée<br />
sur le graphique représente le cumul des écarts annuels<br />
entre variation des prix <strong>et</strong> variation des loyers. La situation<br />
semble évoluer en 2009 avec un r<strong>et</strong>our à l’équilibre qui se traduit<br />
par une croissance synchrone des loyers <strong>et</strong> des prix.<br />
Même si un risque déflationniste se dessine pour l’année 2009,<br />
nombreux sont les investisseurs qui se proj<strong>et</strong>tent à plus long<br />
terme <strong>et</strong> se posent la question du risque inflationniste propre à<br />
notre société de consommation. L’<strong>immobilier</strong> est un vecteur de<br />
placement à long terme qui protège de l’inflation. C<strong>et</strong>te affirmation<br />
est d’<strong>au</strong>tant plus d’actualité depuis les débats entre analystes<br />
qui, pour certains, craignent une hyperinflation due à<br />
l’<strong>au</strong>gmentation de la masse monétaire <strong>et</strong> à la politique expansive<br />
de la BNS en 2008-2009. D’<strong>au</strong>tres estiment en revanche<br />
que la crainte inflationniste n’a pas lieu d’être. C<strong>et</strong>te crise nous<br />
<strong>au</strong>ra permis de voir que personne ne peut, à ce jour, prévoir<br />
dans quel sens la situation conjoncturelle évoluera ces prochaines<br />
années.
13 LA CRISE ÉCONOMIQUE<br />
Dans c<strong>et</strong>te perspective, détenir de l’<strong>immobilier</strong> est un facteur<br />
rassurant <strong>et</strong> certainement pas un obj<strong>et</strong> de spéculation à court<br />
terme. Prenons l’exemple d’un immeuble ach<strong>et</strong>é CHF 3 millions<br />
en 1970. Selon l’évolution des prix <strong>immobilier</strong>s dans le bassin<br />
lémanique, il se serait revendu <strong>au</strong>x alentours de CHF 12 millions<br />
en 2008. Mais si l’on r<strong>et</strong>ranche de ce calcul le renchérissement,<br />
la valeur de c<strong>et</strong> immeuble en termes réels ne serait que de CHF<br />
4 millions, soit tout de même une plus value de 33%.<br />
Finalement, le risque conjoncturel ne doit pas être écarté du<br />
vecteur de placement qu’est l’<strong>immobilier</strong>. S’il est certes prouvé<br />
que la volatilité du <strong>marché</strong> <strong>immobilier</strong> est moindre que celle des<br />
actions, les années 1990 ont démontré qu’un r<strong>et</strong>ournement des<br />
prix ne doit jamais être exclu. La chute du secr<strong>et</strong> bancaire, la<br />
h<strong>au</strong>sse de la fiscalité des holdings, le départ de l’OMC ou<br />
l’hyperinflation seraient <strong>au</strong>tant d’éléments perturbateurs qui<br />
pourraient, dans un scénario catastrophe, m<strong>et</strong>tre à mal le<br />
<strong>marché</strong> <strong>immobilier</strong> <strong>romand</strong>. ■<br />
400<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
1977<br />
Indice des prix de l'<strong>immobilier</strong> dans le bassin lémanique,<br />
des loyers <strong>et</strong> de l'inflation à Genève (base 100 = 1977)<br />
Source: Wüest & Partner, OCSTAT, Acanthe<br />
190<br />
170<br />
150<br />
130<br />
110<br />
90<br />
70<br />
1970<br />
80<br />
Prix<br />
Loyers<br />
Inflation<br />
83<br />
86<br />
89<br />
Evolution des prix réels des logements<br />
dans le bassin lémanique<br />
73<br />
Immeubles locatifs<br />
PPE<br />
Maisons individuelles<br />
76<br />
79<br />
Source: Wüest & Partner, OCSTAT, Acanthe<br />
82<br />
85<br />
92<br />
88<br />
95<br />
91<br />
94<br />
98<br />
97<br />
01<br />
00<br />
04<br />
03<br />
07<br />
06<br />
10P<br />
Tendance immeubles locatifs<br />
Tendance PPE<br />
Tendance maisons individuelles<br />
09
2<br />
LE MARCHÉ IMMOBILIER<br />
DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
14%<br />
12%<br />
10%<br />
8%<br />
6%<br />
4%<br />
2%<br />
Source: <strong>Naef</strong> & Cie, Acanthe<br />
Prix de la transaction (en millions de CHF)<br />
8.5%<br />
8.0%<br />
7.5%<br />
7.0%<br />
6.5%<br />
6.0%<br />
5.5%<br />
5.0%<br />
30<br />
25<br />
20<br />
15<br />
10<br />
5<br />
9.37%<br />
Indicateur Acanthe des t<strong>au</strong>x de capitalisation bruts<br />
observés à Genève (1999-2009)<br />
Nombre total de transactions = 345 T<strong>au</strong>x moyens observés par année<br />
8.69%<br />
8.04% 7.76%<br />
8.10%<br />
7.74%<br />
6.81%<br />
6.44%<br />
6.49%<br />
6.46%<br />
1999 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09P<br />
Source: <strong>Naef</strong> & Cie, Acanthe<br />
T<strong>au</strong>x de capitalisation moyen, pondéré<br />
<strong>et</strong> sans les ventes <strong>au</strong>x enchères à Genève<br />
2001<br />
Source: <strong>Naef</strong> & Cie, Acanthe<br />
02<br />
03<br />
04<br />
Moyen<br />
Pondéré<br />
Sans ventes <strong>au</strong>x enchères<br />
Répartition des transactions enregistrées à Genève<br />
en 2008 <strong>et</strong> 2009<br />
6.00%<br />
6.12%<br />
6.15%<br />
6.10%<br />
Ventes <strong>au</strong>x enchères forcées<br />
Ventes de gré à gré<br />
Ventes 2009<br />
0<br />
3% 4% 5% 6% 7%<br />
Rendement (en %)<br />
8% 9% 10% 11%<br />
05<br />
06<br />
07<br />
08<br />
09P<br />
1<br />
IMMOBILIER DE RENDEMENT<br />
1.1 TAUX DE CAPITALISATION ET RENDEMENT DE L’IMMOBILIER<br />
16<br />
<strong>Le</strong> t<strong>au</strong>x de capitalisation brut est un outil d’évaluation qui offre<br />
un premier diagnostic de l’état du <strong>marché</strong> <strong>immobilier</strong>. Il résulte<br />
des transactions effectuées <strong>et</strong> exprime le rapport entre l’état<br />
locatif de l’immeuble <strong>et</strong> son prix de vente. Notre indicateur se<br />
base sur des immeubles résidentiels avec une part maximale de<br />
commerces fixée à 25%.<br />
2009 risque bien de rompre la stabilité toute relative que nous<br />
avions observée ces dernières années en termes de rendements<br />
de l’<strong>immobilier</strong>. La décomposition du t<strong>au</strong>x de capitalisation<br />
brut que nous avons effectuée annonce d’ores <strong>et</strong> déjà un<br />
nouve<strong>au</strong> repli à court terme.<br />
Depuis 3 ans maintenant, le t<strong>au</strong>x de capitalisation brut observé<br />
à Genève s’était stabilisé à un nive<strong>au</strong> proche de 6.4%. Fin 2008,<br />
nous constatons qu’il s’élève encore à 6.46%. Or, ce t<strong>au</strong>x ne<br />
reflète qu’insuffisamment la réalité du <strong>marché</strong> <strong>et</strong> sa future orientation.<br />
Dès lors, pour affiner notre appréciation du <strong>marché</strong>, nous<br />
avons repensé c<strong>et</strong> indicateur <strong>et</strong> revu sa composition en ajoutant<br />
un critère lié <strong>au</strong> type de vente. Nous avons opéré un distinguo<br />
entre les ventes <strong>au</strong>x enchères forcées <strong>et</strong> les ventes de gré à gré.<br />
La différence est frappante, puisque les rendements chutent<br />
n<strong>et</strong>tement (inférieurs à 6% en moyenne) lorsque les transactions<br />
sont effectuées entre particuliers. L’année 2008 <strong>au</strong>ra donc vu<br />
naître un <strong>marché</strong> de niche avec les ventes <strong>au</strong>x enchères forcées.<br />
Toutefois, il s’agit là d’un <strong>marché</strong> d’initiés.<br />
En observant la répartition des transactions pour 2008, on<br />
constate que les ventes <strong>au</strong>x enchères ont procuré de manière<br />
générale des rendements supérieurs <strong>au</strong>x ventes de gré à gré.<br />
De belles opportunités étaient donc à saisir sur ce segment de<br />
<strong>marché</strong>. Toutefois, les bâtiments étaient localisés plutôt en<br />
périphérie <strong>et</strong> nécessitaient des trav<strong>au</strong>x de rénovation, ce qui<br />
explique en partie ces résultats. <strong>Le</strong>s années ne se ressemblent<br />
pas puisque début 2009, les ventes <strong>au</strong>x enchères se sont effectuées<br />
sur des nive<strong>au</strong>x de rendements très proches de ceux du<br />
<strong>marché</strong> des ventes de gré à gré, voire légèrement inférieurs.<br />
C<strong>et</strong>te tendance des t<strong>au</strong>x est confirmée par ceux de l’Administration<br />
fiscale genevoise, publiés chaque année pour déterminer<br />
les valeurs fiscales des immeubles de rendement. Malgré<br />
le fait que la grande majorité des catégories n’ait pas été modifiée,<br />
ou très peu, les immeubles d’habitation de moins de<br />
20 ans ont subi une forte diminution de plus de 1% passant de<br />
5.97% en 2007 à 4.96% en 2008. Ce réajustement brutal<br />
démontre parfaitement la sous-évaluation des valeurs fiscales<br />
ces derniers temps par rapport <strong>au</strong>x valeurs de <strong>marché</strong> observées.<br />
L’écart avec le t<strong>au</strong>x de capitalisation des immeubles ayant<br />
plus de 20 ans n’<strong>au</strong>ra jamais été <strong>au</strong>ssi grand (1.79%).
17 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
Catégorie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008<br />
Immeubles de logement – de 20 ans 8.11% 7.17% 6.70% 6.51% 6.05% 5.97% 4.96%<br />
Immeubles de logement + de 20 ans 8.27% 8.72% 8.24% 7.77% 6.99% 6.80% 6.75%<br />
Immeubles commerci<strong>au</strong>x 6.67% 6.75% 6.75% 6.20% 6.01% 5.47% 5.56%<br />
Immeubles HCM,HLM,HBM,HM 7.00% 6.71% 7.08% 6.75% 7.00% 7.00% 7.00%<br />
D’après les premiers résultats 2009, tout laisse à penser que le<br />
t<strong>au</strong>x de capitalisation brut observé sera à nouve<strong>au</strong> corrigé à la<br />
baisse c<strong>et</strong>te année. Pour l’heure, <strong>et</strong> avec les informations dont<br />
nous disposons, le nive<strong>au</strong> des transactions en termes de rendement<br />
se situerait <strong>au</strong>x alentours de 6.1%, toutes catégories<br />
confondues. Ce résultat s’explique par un déséquilibre entre<br />
l’offre <strong>et</strong> la demande. Il y a un grand nombre d’investisseurs<br />
pour peu d’obj<strong>et</strong>s en vente. En eff<strong>et</strong>, la crise boursière mondiale,<br />
les prix élevés <strong>et</strong> le faible nombre de transactions procurent un<br />
pouvoir non négligeable <strong>au</strong> propriétaire dans la négociation. De<br />
plus, l’<strong>immobilier</strong> reste un véhicule de placement attractif <strong>et</strong> relativement<br />
sûr par rapport à d'<strong>au</strong>tres solutions d'investissement,<br />
d’où un intérêt toujours croissant pour ce secteur.<br />
En comparaison internationale, nous constatons que les rendements<br />
directs dans l’<strong>immobilier</strong> ne sont que peu influencés par<br />
les enjeux boursiers <strong>et</strong> restent stables <strong>au</strong> sein d’une fourch<strong>et</strong>te<br />
entre 4.9% <strong>et</strong> 7.2%, avec une moyenne à 5.5% selon les données<br />
publiées par IPD (Investment Property Databank), société<br />
d’analyse des performances dans le domaine <strong>immobilier</strong>. En<br />
revanche, la composante indirecte a fortement chuté passant<br />
de +7.1% en 2007 à -4.6% en 2008. Des pays comme<br />
l’Angl<strong>et</strong>erre <strong>et</strong> l’Irlande ont d’ailleurs enregistré une moins-value<br />
de leur patrimoine <strong>immobilier</strong> supérieure à -17%.<br />
Dans ce contexte économique difficile, la Suisse fait figure de<br />
bon élève, puisqu’elle conserve une composante indirecte positive<br />
(+1.2%) <strong>et</strong> un rendement total acceptable de 6.1%. Pour<br />
information, le rendement total ou performance globale agrège<br />
<strong>au</strong> rendement locatif les plus ou moins values en capital (rendement<br />
indirect). Nos voisins frontaliers quant à eux affichent des<br />
résultats inférieurs ; la France (-0.9%), l’Allemagne (+3.5%),<br />
l’Italie (+2.0%) <strong>et</strong> l’Autriche (+3.6%).<br />
1.2 ÉVOLUTION DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES<br />
L’année 2008 prolonge le déclin pressenti <strong>et</strong> annoncé du<br />
nombre de transactions réalisées sur les immeubles de rendement.<br />
L’attentisme qui prév<strong>au</strong>t actuellement dans le domaine de<br />
l’<strong>immobilier</strong> engendre un blocage des ventes <strong>et</strong> soulève plus<br />
que jamais la problématique de l’inefficience du <strong>marché</strong>. Une<br />
éventuelle reprise n’est pas attendue avant 2010. Comme expliqué<br />
dans notre précédente édition, le <strong>marché</strong> continue de<br />
« tourner <strong>au</strong> ralenti ».<br />
France<br />
Suède<br />
Australie<br />
Espagne<br />
Afrique du Sud<br />
Nouvelle-Zélande<br />
Canada<br />
Portugal<br />
Pays-Bas<br />
Italie<br />
Danemark<br />
Finlande<br />
Belgique<br />
Autriche<br />
Allemagne<br />
Suisse<br />
UK<br />
Irlande<br />
Norvège<br />
Corée<br />
Source: IPD<br />
Décomposition par pays des rendements <strong>immobilier</strong>s<br />
en 2008 selon IPD<br />
Rendement indirect<br />
Rendement direct<br />
-30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%<br />
Synthèse des résultats internation<strong>au</strong>x<br />
2007 2008<br />
Rendement total 13.2% 0.8%<br />
Rendement direct 5.7% 5.5%<br />
Rendement indirect 7.1% -4.6%<br />
Nombre de biens évalués 45’682 45’478<br />
Source : IPD, Acanthe
LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
Source: <strong>Naef</strong> & Cie, Acanthe<br />
Evolution des transactions sur immeubles à Genève<br />
En milliards En nombre<br />
CHF 3.0<br />
10 millions – en million CHF<br />
400<br />
CHF 2.5<br />
10 millions – en nombre<br />
350<br />
300<br />
CHF 2.0<br />
250<br />
CHF 1.5<br />
CHF 1.0<br />
CHF 0.5<br />
0<br />
En nombre<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
0<br />
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09P<br />
Source: <strong>Naef</strong> & Cie, Acanthe<br />
Evolution du nombre total de transactions sur<br />
immeubles <strong>et</strong> du volume d'investissement par catégorie<br />
de prix réalisées à Genève entre 2007 <strong>et</strong> 2009<br />
1 er semestre 2007<br />
>4 millions<br />
entre 4 <strong>et</strong> 10 millions<br />
19 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
1.3 MARCHÉ HYPOTHÉCAIRE<br />
La chute récente des t<strong>au</strong>x a redessiné le paysage hypothécaire<br />
helvétique <strong>et</strong> rendu plus attrayante la propriété immobilière.<br />
Néanmoins, les professionnels s’accordent à dire que dans le<br />
sillage du redémarrage de l’économie, les t<strong>au</strong>x fixes <strong>et</strong> variables<br />
ne peuvent désormais que remonter <strong>et</strong> se normaliser. <strong>Le</strong> t<strong>au</strong>x<br />
Libor, t<strong>au</strong>x directeur de la Banque nationale suisse (BNS), conditionne<br />
les t<strong>au</strong>x variables <strong>et</strong> ne devrait, selon les prévisions,<br />
remonter qu’à partir de 2010 pour atteindre 1.5% en 2011. Par<br />
le biais de ce t<strong>au</strong>x, la BNS influence l’activité économique.<br />
Dans un contexte de crise, le but de la politique monétaire est<br />
de stimuler la demande à l’aide de t<strong>au</strong>x bas. <strong>Le</strong> <strong>marché</strong> <strong>immobilier</strong><br />
constitue à c<strong>et</strong> égard un vecteur important <strong>et</strong> profite de<br />
c<strong>et</strong>te politique. La faiblesse des t<strong>au</strong>x hypothécaires perm<strong>et</strong> de<br />
réduire fortement les charges financières des propriétaires. <strong>Le</strong>s<br />
ménages disposent alors d’une marge de manœuvre plus<br />
importante pour investir. Ceci consolide le <strong>marché</strong> <strong>immobilier</strong><br />
suisse alors que l’on craignait, il y a moins d’une année, d’importantes<br />
corrections de prix.<br />
A la fin des années 80, le t<strong>au</strong>x de croissance des emprunts<br />
hypothécaires des ménages privés dépassait les 10% pour<br />
tomber 10 ans plus tard, après l’éclatement de la bulle immobilière,<br />
<strong>au</strong>-dessous des 2%. Dès 2002, la croissance des<br />
emprunts a été soutenue par une reprise du <strong>marché</strong> <strong>immobilier</strong><br />
couplée à une baisse des t<strong>au</strong>x hypothécaires. Toutefois, c<strong>et</strong>te<br />
croissance observée entre 2000 <strong>et</strong> 2005 n’est en rien comparable<br />
avec celle que nous avions connue à la fin des années 80,<br />
avant l’éclatement de la bulle immobilière. Dès 2005, la politique<br />
monétaire plus restrictive de la BNS a inversé la tendance.<br />
Aujourd’hui, on assiste à un nouve<strong>au</strong> renversement de la tendance.<br />
La BNS a procédé à de nouvelles baisses de son t<strong>au</strong>x<br />
directeur. <strong>Le</strong> défi consiste à soutenir l’économie en abaissant<br />
les t<strong>au</strong>x, sans comprom<strong>et</strong>tre la stabilité du système financier <strong>et</strong><br />
du <strong>marché</strong> <strong>immobilier</strong>. <strong>Le</strong> risque, en cas de persistance de t<strong>au</strong>x<br />
faibles, se situe <strong>au</strong> nive<strong>au</strong> d’un éventuel relâchement des conditions<br />
d’octroi des hypothèques qui pourrait entraîner des spéculations<br />
immobilières. Néanmoins, <strong>et</strong> malgré la concurrence,<br />
les banques ont jusqu’à présent fait preuve de sagesse en respectant<br />
les t<strong>au</strong>x maximum de nantissement <strong>et</strong> en basant leurs<br />
prêts sur des évaluations conservatrices des biens <strong>immobilier</strong>s.<br />
En mai 2009, le t<strong>au</strong>x de croissance des emprunts est de 3% par<br />
rapport à mai 2008 <strong>et</strong> la d<strong>et</strong>te hypothécaire des ménages privés<br />
se monte à près de CHF 523 milliards.<br />
Si la Suisse reste encore <strong>au</strong>jourd’hui préservée d’un crash<br />
<strong>immobilier</strong>, c’est d’une part grâce à c<strong>et</strong>te faible croissance du<br />
volume d’emprunt hypothécaire <strong>et</strong> grâce à son faible t<strong>au</strong>x de<br />
propriétaires d’<strong>au</strong>tre part.<br />
5.0%<br />
4.5%<br />
4.0%<br />
3.5%<br />
3.0%<br />
2.5%<br />
2.0%<br />
1.5%<br />
1.0%<br />
0.5%<br />
0.0<br />
2007<br />
Source: Banque Nationale Suisse (BNS)<br />
12%<br />
10%<br />
8%<br />
6%<br />
4%<br />
2%<br />
0%<br />
Source: Banque Nationale Suisse (BNS)<br />
9%<br />
8%<br />
7%<br />
6%<br />
5%<br />
4%<br />
3%<br />
2%<br />
Evolution des t<strong>au</strong>x hypothécaires<br />
T<strong>au</strong>x fixes à 10 ans (moyenne<br />
des plus importants prêteurs)<br />
T<strong>au</strong>x variable (moyenne<br />
des Banques Cantonales)<br />
T<strong>au</strong>x Libor à 3 mois<br />
2008<br />
2009<br />
2010P<br />
Croissance des emprunts hypothécaires<br />
<strong>et</strong> t<strong>au</strong>x d’intérêt<br />
Croissance du volume hypothécaire des ménages privés<br />
T<strong>au</strong>x Libor à 3 mois<br />
2011P<br />
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09P10P<br />
1960<br />
Source: Banque Nationale Suisse (BNS)<br />
Evolution du t<strong>au</strong>x d'intérêt variable<br />
4.76%<br />
T<strong>au</strong>x d'intérêt d'hypothèques en 1 er rang (Banques Cantonales)<br />
Moyenne 1958-2008<br />
1965<br />
1970<br />
1975<br />
1980<br />
1985<br />
1990<br />
1995<br />
2000<br />
2005<br />
2009
LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
100<br />
90<br />
80<br />
70<br />
60<br />
50<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
Source: Comparis<br />
Evolution des différents types d’hypothèques<br />
demandées<br />
T3 06 T4 06 T1 07 T2 07 T3 07 T4 07 T1 08 T2 08 T3 08 T4 08 T1 09 T2 09<br />
Hypothèque t<strong>au</strong>x fixe Modèle LIBOR<br />
Hypothèque variable Modèle spécifique<br />
20<br />
En comparaison internationale, l’Irlande a vu ses créances<br />
hypothécaires croître de 330% <strong>et</strong> l’Espagne de 240% entre<br />
2000 <strong>et</strong> 2007, alors que, pour la même période, la Suisse enregistre<br />
une h<strong>au</strong>sse de moins de 50%. Deux éléments contribuent<br />
également à la bonne santé de l’<strong>immobilier</strong> suisse : l’absence<br />
de titrisation de ces créances hypothécaires <strong>et</strong> la prudence des<br />
banques en matière de prêts.<br />
Une <strong>au</strong>tre particularité du <strong>marché</strong> <strong>immobilier</strong> helvétique est son<br />
faible t<strong>au</strong>x de propriétaires, c’est le plus bas d’Europe. Si c<strong>et</strong>te<br />
caractéristique est regr<strong>et</strong>table sous bien des aspects comme le<br />
déficit d’entr<strong>et</strong>ien du parc <strong>immobilier</strong>, elle perm<strong>et</strong> <strong>au</strong>jourd’hui de<br />
préserver une certaine stabilité du <strong>marché</strong>. <strong>Le</strong>s locataires qui<br />
représentent plus de 60% de la population sont préservés des<br />
aléas de la conjoncture immobilière <strong>et</strong> de la volatilité de la valeur<br />
de leur bien. Pour rappel, les cantons de Genève <strong>et</strong> Zürich ne<br />
comptent respectivement que 16% <strong>et</strong> 25% de propriétaires de<br />
leur logement. A l’inverse, l’Espagne, l’Irlande ou la Grande-<br />
Br<strong>et</strong>agne ont des t<strong>au</strong>x de propriétaires respectifs de 82%, 77%<br />
<strong>et</strong> 70%. Ils ont vu leur <strong>marché</strong> <strong>immobilier</strong> s’effondrer récemment<br />
(Source : ERA, Enquête 2008).<br />
Au nive<strong>au</strong> des types d’hypothèques demandées, on constate<br />
<strong>au</strong> troisième trimestre 2008 que la demande pour les t<strong>au</strong>x<br />
variables s’élevait à 22%. <strong>Le</strong>s t<strong>au</strong>x étaient à c<strong>et</strong>te période plus<br />
élevés qu’<strong>au</strong>jourd’hui <strong>et</strong> dans une perspective de baisse. Au<br />
deuxième trimestre 2009, la demande pour ces derniers ne<br />
représente plus que 1%. En revanche, suite <strong>au</strong>x baisses successives<br />
de la Banque nationale, les t<strong>au</strong>x hypothécaires en<br />
général se trouvent à un nive<strong>au</strong> plancher avec comme conséquence<br />
une très forte demande pour les t<strong>au</strong>x fixes. En toute<br />
logique, le long terme est privilégié avec plus de la moitié des<br />
demandes pour des hypothèques fixes entre 7 <strong>et</strong> 10 ans.<br />
On peut même craindre que c<strong>et</strong> engouement des Suisses<br />
pour les hypothèques à long terme fasse courir des risques<br />
<strong>au</strong>x banques pour leur refinancement. Ces dernières se défendent<br />
en disant fixer un t<strong>au</strong>x hypothécaire théorique à long<br />
terme perm<strong>et</strong>tant d’assumer à la fois la charge de crédit <strong>et</strong><br />
son adaptation en cas de h<strong>au</strong>sse des t<strong>au</strong>x, même en cas<br />
d’hyperinflation. ■
21<br />
2<br />
ÉVOLUTION DES LOYERS PAR RÉGION<br />
2.1 SUISSE – EXPLOSION DES LOYERS EN 2008<br />
<strong>Le</strong>s loyers suisses ont progressé de 3.9% en 2008 selon<br />
Homegate 1 <strong>et</strong> de 3.0% selon l’Office fédéral de la statistique<br />
(OFS) 2 , contre 2.1% en 2007 (base 100 = janvier 2002).<br />
Comme l’illustre le graphique de l’évolution des loyers selon les<br />
zones géographiques suisses, la crise économique n’a pas eu<br />
de répercussion à la baisse sur les prix des locations en 2008.<br />
Bien <strong>au</strong> contraire, c’est en particulier vrai pour l’Arc lémanique<br />
qui affiche une progression des loyers de 4.2%, la plus forte<br />
depuis 2002. Une exceptionnelle croissance démographique<br />
est à l’origine de c<strong>et</strong>te explosion des prix. La Suisse a en eff<strong>et</strong><br />
enregistré le flux migratoire le plus conséquent depuis 1990,<br />
+91’000 (voir chapitre 2.4 : Impact de la démographie sur la<br />
construction <strong>et</strong> le t<strong>au</strong>x de vacance).<br />
Bien que la Suisse ait jusque là mieux résisté à la crise que nos<br />
voisins, les prévisions économiques annoncent une h<strong>au</strong>sse<br />
conséquente du chômage pour 2009-2010. Cela devrait diminuer<br />
provisoirement l’attractivité de la Suisse <strong>et</strong>, en toute<br />
logique, m<strong>et</strong>tre un frein à l’afflux de ressortissants étrangers.<br />
La h<strong>au</strong>sse des prix des logements locatifs devrait fortement<br />
ralentir en 2009. Cela se vérifie déjà à mi-année. Entre juin 2008<br />
<strong>et</strong> juin 2009, la progression des loyers n’est plus que de 2.7%<br />
<strong>et</strong> <strong>au</strong> 1 er semestre 2009, se profile une stagnation avec une<br />
timide progression de 0.8%. La variation des loyers est moindre<br />
dans les régions de Berne <strong>et</strong> Zürich.<br />
Ce ralentissement général est plus marqué pour les loyers de<br />
l’Arc lémanique, qui ont baissé de 0.7% <strong>au</strong> 1 er semestre 2009.<br />
Contrairement à 2007, en 2008, la progression des loyers des<br />
logements anciens a été légèrement supérieure à celle des nouve<strong>au</strong>x<br />
logements. C<strong>et</strong>te observation semble s’inverser pour<br />
2009, ceci en raison d’une offre des nouve<strong>au</strong>x logements en<br />
diminution (-5% en 2008 <strong>et</strong> –11% <strong>au</strong> 1 er semestre 2009) dont<br />
découle une pression sur les prix.<br />
LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
120<br />
115<br />
110<br />
105<br />
100<br />
95<br />
125<br />
120<br />
115<br />
110<br />
105<br />
100<br />
95<br />
Source: Homegate<br />
Comparaison de l'évolution des loyers suisses<br />
selon Homegate <strong>et</strong> l'OFS<br />
Suisse Homegate<br />
Suisse OFS<br />
2002 03 04 05 06 07 08 09<br />
Source: Homegate, Office fédéral de la statistique (OFS)<br />
Evolution des loyers en Suisse<br />
Arc lémanique<br />
Suisse<br />
Zürich<br />
Bern<br />
Basel<br />
2008<br />
+3.9%<br />
+3.0%<br />
2008<br />
+4.2%<br />
+3.9%<br />
+3.7%<br />
+3.0%<br />
+3.1%<br />
2002 03 04 05 06 07 08 09<br />
OFS HOMEGATE<br />
Suisse Suisse Arc lémanique Basel Bern Zürich<br />
Décembre 2006 – décembre 2007 2.1% 2.1% 4.1% 1.0% 0.2% 3.0%<br />
Décembre 2007 – décembre 2008 3.0% 3.9% 4.2% 3.1% 3.0% 3.7%<br />
Juin 2008 – juin 2009 2.6% 2.7% 1.2% 1.7% 2.6% 2.8%<br />
Décembre 2008 – juin 2009 1.4% 0.8% -0.7% -0.2% 1.1% 1.2%
LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
1 Homegate<br />
• Loyers offerts<br />
• L’indice des loyers de homegate.ch est établi selon la<br />
méthode dite hédoniste<br />
Il est épuré des variations de qualité (si un grand nombre de<br />
logements de très h<strong>au</strong>t nive<strong>au</strong> qualitatif, chers <strong>et</strong> très bien situés<br />
sont soudain proposés, cela ne signifie pas que les loyers ont<br />
progressé en général).<br />
Loyer mensuel moyen des logements loués à de nouve<strong>au</strong>x locataires en 2008, dans le canton de V<strong>au</strong>d<br />
22<br />
Nous rappelons que les écarts entre les indices de loyers de<br />
l’Office fédéral de la statistique (OFS) <strong>et</strong> de Homegate sont<br />
imputables <strong>au</strong>x différences de méthodes de calcul. <strong>Le</strong> premier<br />
est basé sur le calcul de loyers moyens <strong>et</strong> le second sur l’offre<br />
des loyers. De plus, 1/8 de l’échantillon (5’000 logements) de<br />
l’OFS est renouvelé tous les trimestres.<br />
2.2 SUISSE ROMANDE – FORT RALENTISSEMENT EN 2009<br />
Dans le canton de V<strong>au</strong>d, la catégorie de logements dont le<br />
loyer a le plus <strong>au</strong>gmenté en 2008 est le « 3 pièces » (cuisine<br />
non-comprise), particulièrement dans les régions de la Côte <strong>et</strong><br />
de la Riviera. Pour le reste du canton, les loyers des régions<br />
d’Aigle <strong>et</strong> de la Broye ont enregistré de très fortes progressions,<br />
plus de 3.9% (progression suisse selon Homegate) toutes<br />
catégories de logements confondues.<br />
en CHF 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces <strong>et</strong> +<br />
V<strong>au</strong>d (Côte <strong>et</strong> Riviera)<br />
Nyon 840 1’310 1’740 2’090 2’480 3’870<br />
Morges 740 1’150 1’510 1’830 2’160 3’560<br />
L<strong>au</strong>sanne 720 1’110 1’460 1’770 2’160 3’520<br />
Lav<strong>au</strong>x- Riviera 680 1’053 1’400 1’680 2’040 4’460<br />
Pays-d'Enh<strong>au</strong>t 590 950 1’220 1’530 1’910 3’270<br />
V<strong>au</strong>d (hors Côte <strong>et</strong> Riviera)<br />
Gros-de-V<strong>au</strong>d 590 940 1’230 1’500 1’880 2’440<br />
Aigle 560 870 1’120 1’397 1’660 2’280<br />
Broye-Vully 540 840 1’090 1’340 1’670 2’160<br />
Jura-Nord v<strong>au</strong>dois 490 780 970 1’270 1’560 2’120<br />
Source : Acanthe<br />
= Côte <strong>et</strong> Riviera, h<strong>au</strong>sses supérieures à la moyenne lémanique de 4.2%<br />
= hors Côte <strong>et</strong> Riviera, h<strong>au</strong>sses supérieures à la moyenne suisse de 3.9%<br />
2 OFS<br />
• Loyers moyens<br />
• L’indice est établi sur la base d’un échantillon d’environ<br />
5’000 ménages dans toute la Suisse<br />
Pour éliminer le biais induit par le vieillissement des logements<br />
<strong>et</strong> la dégradation conséquente, l’échantillon est réparti par<br />
classes d’âge <strong>et</strong> renouvelé à raison d’un huitième chaque trimestre.
23 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
Dans le canton de Neuchâtel, toutes les catégories d’appartements<br />
(tous districts confondus) ont vu leur loyer baisser en<br />
2008 excepté les catégories « 5 pièces » <strong>et</strong> « 6 pièces <strong>et</strong> plus ».<br />
On remarque également que ce sont les « 4 pièces » qui ont le<br />
mieux résisté à la baisse générale des loyers sur l’ensemble du<br />
canton.<br />
Loyer mensuel moyen des logements vacants à louer <strong>au</strong> 1 er juin 2008 à Neuchâtel, par district<br />
en CHF 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces <strong>et</strong> +<br />
Canton de Neuchâtel 415 548 727 1’032 1’414 1’801<br />
Districts<br />
Neuchâtel 597 838 1’095 1’389 2’386 –<br />
Boudry 489 768 1’125 1’378 1’810 –<br />
Val-de-Ruz 400 792 989 1’400 – –<br />
La Ch<strong>au</strong>x-de-Fonds 382 555 711 1’019 1’187 1’624<br />
Val-de-Travers 366 498 744 859 – –<br />
<strong>Le</strong> Locle 278 409 516 776 1’044 –<br />
Source : Neuchâtel statistique<br />
= h<strong>au</strong>sses supérieures à la moyenne suisse de 3.9%<br />
A Genève, entre mai 2008 <strong>et</strong> mai 2009, les loyers ont affiché la<br />
plus forte progression depuis 1993, soit plus de 2.5%.<br />
Depuis l’entrée en vigueur de la révision de l’ordonnance sur le<br />
bail à loyer, <strong>au</strong> 1 er janvier 2008, le t<strong>au</strong>x d’intérêt de référence<br />
pour l’adaptation des loyers est basé sur le t<strong>au</strong>x hypothécaire<br />
moyen appliqué par les banques suisses. En septembre 2009,<br />
le t<strong>au</strong>x d’intérêt de référence s'est établi à 3.25%, nive<strong>au</strong> historiquement<br />
bas. Si ce t<strong>au</strong>x se maintenait, cela devrait fortement<br />
contenir la h<strong>au</strong>sse des loyers entre 2009 <strong>et</strong> 2012.<br />
Ce sont toujours les loyers des logements construits avant 1947<br />
qui affichent les progressions les plus importantes, deux à trois<br />
fois plus importantes que pour les bâtiments construits après<br />
1960. Ceci n’a rien d’étonnant, car ces h<strong>au</strong>sses reposent généralement<br />
sur d’importants trav<strong>au</strong>x de rénovation de logements<br />
anciens <strong>et</strong> vétustes.<br />
<strong>Le</strong>s communes <strong>et</strong> quartiers avec les h<strong>au</strong>sses de loyers moyens<br />
les plus fortes, c’est-à-dire supérieures à l’<strong>au</strong>gmentation de<br />
2.5% sont :<br />
Carouge 4.1%<br />
E<strong>au</strong>x-Vives – Lac 3.2%<br />
Cité-Centre 2.9%<br />
Jonction – Plainpalais 2.6%<br />
Bâtie – Acacias 2.6%<br />
L’écart entre les loyers de la périphérie <strong>et</strong> ceux de la ville de<br />
Genève s’est accentué en 2008. <strong>Le</strong>s loyers du centre sont 13.3%<br />
plus chers qu’à l’extérieur de la ville (12.9% en 2007). D’ailleurs<br />
on remarque <strong>au</strong> premier coup d’œil sur le graphique ci-contre,<br />
qu’excepté Carouge, les loyers des « villes de périphérie » sont<br />
tous inférieurs à la moyenne cantonale de CHF 211/m 2 .<br />
En CHF<br />
1’800<br />
1’600<br />
1’400<br />
1’200<br />
1’000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
Source: OCSTAT<br />
Evolution du loyer mensuel moyen selon l'époque<br />
de construction de l'immeuble, à Genève<br />
Avant<br />
1947<br />
+1.8%<br />
Ville de Genève<br />
Cité-Centre<br />
Pâquis - Navigation<br />
Bâtie - Acacias<br />
Saint-Gervais - Chantepoul<strong>et</strong><br />
E<strong>au</strong>x-Vives - Lac<br />
Sécheron - Prieuré<br />
Florissant - Malagnou<br />
ONU - Rigot<br />
Champel - Roseraie<br />
La Cluse - Philosophes<br />
Délices - Grottes<br />
Jonction - Plainpalais<br />
Bouch<strong>et</strong> - Moillebe<strong>au</strong><br />
Charmilles - Châtelaine<br />
Saint-Jean - Aïre<br />
Grand-Pré - Vermont<br />
Villes de la périphérie<br />
Carouge<br />
Grand-Saconnex<br />
Thônex<br />
Onex<br />
Meyrin<br />
Versoix<br />
Chêne-Bougeries<br />
Lancy<br />
Vernier<br />
Source: OCSTAT<br />
2006 2007 2008<br />
Loyer mensuel moyen 2008<br />
= CHF 1’165<br />
1947-<br />
1960<br />
+2.8%<br />
1961-<br />
1970<br />
+2.4%<br />
1971-<br />
1980<br />
+1.4%<br />
1981-<br />
1990<br />
+1.3%<br />
1991-<br />
2000<br />
+1.5%<br />
Loyer annuel moyen <strong>au</strong> m 2 , selon le secteur<br />
de la ville de Genève <strong>et</strong> la commune, en 2008<br />
194<br />
220<br />
Depuis<br />
2001<br />
-0.4%<br />
Loyer annuel<br />
moyen à<br />
Genève en<br />
2008 =<br />
CHF 211/ m 2 )<br />
0 50 100 150 200 250 300
LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
Loyer mensuel moyen des logements à loyer libre loués à de nouve<strong>au</strong>x locataires <strong>au</strong> cours des douze derniers mois,<br />
selon le nombre de pièces, à Genève, en 2008<br />
en CHF 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces 7+ pièces Ensemble<br />
Ville de Genève<br />
Logements non neufs 795 977 1’334 1’749 2’892 3’488 5’326 1’528<br />
Logements neufs - – – – – – – –<br />
Ensemble 795 977 1’334 1’750 2’892 3’488 5’326 1’528<br />
Autres communes<br />
Logements non neufs 780 857 1’160 1’558 1’878 2’315 – 1’354<br />
Logements neufs - – 2’281 – – – 2’342<br />
Ensemble 780 857 1’160 1’565 1’878 2’327 – 1’357<br />
Source : OCSTAT<br />
10%<br />
8%<br />
6%<br />
4%<br />
2%<br />
= h<strong>au</strong>sses supérieures à la moyenne lémanique de 4.2%<br />
Variation annuelle de l'indice cantonal des loyers<br />
<strong>et</strong> de l'indice genevois des prix à la consommation;<br />
t<strong>au</strong>x hypothécaire<br />
Indice des loyers<br />
Indice des prix à la consommation<br />
T<strong>au</strong>x hypothécaire<br />
0%<br />
1986 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09<br />
Source: OCSTAT<br />
Synthèse des loyers mensuels moyens offerts en 2008<br />
24<br />
<strong>Le</strong>s logements de grande taille, « 5 pièces » <strong>et</strong> « 7 pièces <strong>et</strong><br />
plus », ont vu leur loyer prendre l’ascenseur en 2008, avec des<br />
<strong>au</strong>gmentations de plus de 20%.<br />
En cas de changement de locataire, la h<strong>au</strong>sse moyenne du<br />
loyer atteint 16.3%. En revanche, pour les logements qui restent<br />
occupés par le même détenteur de bail, l’<strong>au</strong>gmentation est<br />
très modérée <strong>et</strong> ne dé<strong>passe</strong> pas environ 1%.<br />
Il apparaît ainsi qu’en 2008, les logements de grande taille (plus<br />
de 4 pièces, cuisine non-comprise) ont été totalement épargnés<br />
par la crise économique, que ce soit dans le canton de<br />
Neuchâtel ou à Genève.<br />
A l’origine de ce constat, le nive<strong>au</strong> historiquement bas des t<strong>au</strong>x<br />
hypothécaires, même si le lien de c<strong>au</strong>se à eff<strong>et</strong> n’est pas évident<br />
de prime abord. <strong>Le</strong>s t<strong>au</strong>x hypothécaires étant particulièrement<br />
avantageux, de nombreux locataires ont choisi d’accéder<br />
à la propriété après un rapide calcul perm<strong>et</strong>tant d’établir que<br />
payer des intérêts hypothécaires se révélait moins cher ou de<br />
charge égale avec un loyer. Ces « anciens locataires » ont<br />
délaissé d’avantage d’appartements de 2, 3 <strong>et</strong> 4 pièces que<br />
ceux de grande taille, car le gain d’espace est une des motivations<br />
principales dans le choix d’acquérir un logement. Depuis<br />
plusieurs années la demande pour les appartements de plus de<br />
4 pièces semblait faiblir <strong>au</strong> profit des logements de p<strong>et</strong>ite taille.<br />
<strong>Le</strong> segment semble avoir repris de la vigueur. ■<br />
en CHF 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces <strong>et</strong> +<br />
Canton de Genève<br />
Ville de Genève 977 1’334 1’750 2’892 3’488 5’326<br />
Autres communes genevoises<br />
Canton de V<strong>au</strong>d<br />
857 1’160 1’565 1’878 2’327 –<br />
L<strong>au</strong>sanne 720 1’110 1’460 1’770 2’160 3’520<br />
Aigle<br />
Canton de Neuchâtel<br />
560 870 1’120 1’397 1’660 2’280<br />
Neuchâtel 597 838 1’095 1’389 2’386 –<br />
La Ch<strong>au</strong>x-de-Fonds 382 555 711 1’019 1’187 1’624<br />
Source : OCSTAT, Acanthe, Neuchâtel statistique
25 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
3<br />
IMMOBILIER DE JOUISSANCE –<br />
ÉVOLUTION DES PRIX PAR RÉGION<br />
3.1 SUISSE – LES PRIX DES TRANSACTIONS DIMINUENT<br />
Pour la première fois depuis 10 ans, les prix de l’<strong>immobilier</strong><br />
suisse de jouissance ne progressent que très peu, voire diminuent<br />
sur certains segments. A l’échelle nationale, les prix des<br />
maisons individuelles (MI) ont baissé depuis le début 2009<br />
(–1.5% en Suisse <strong>et</strong> –1.3% en Suisse <strong>romand</strong>e).<br />
<strong>Le</strong> tassement est également perceptible pour les appartements.<br />
La croissance des PPE en 2008 a été inférieure à 2%, ce qui<br />
marque un sérieux changement de cap en comparaison des<br />
h<strong>au</strong>sses annuelles de 4% à 6% enregistrées depuis 5 ans.<br />
La correction a débuté dans les régions éloignées des pôles<br />
urbains, comme le Jura, les districts neuchâtelois du Locle <strong>et</strong><br />
du Val-de-Travers ainsi que dans les districts v<strong>au</strong>dois d’Aigle, de<br />
la Broye <strong>et</strong> du Gros-de-V<strong>au</strong>d.<br />
Bien que la demande ait été dynamique ces 10 dernières<br />
années dans ces régions, l’évolution des prix y a été plus faible,<br />
<strong>et</strong> conforte le célèbre adage selon lequel « l’<strong>immobilier</strong> est déterminé<br />
par trois facteurs : situation, situation <strong>et</strong> situation ».<br />
Seule la région lémanique échappe encore à ce fort ralentissement,<br />
les régions excentrées étant <strong>au</strong>x avant-postes de la<br />
« douce » correction qui s’installe.<br />
L’Arc lémanique a, à ce jour, moins souffert de ce r<strong>et</strong>ournement<br />
de tendance. <strong>Le</strong>s t<strong>au</strong>x d’intérêt bas ont un eff<strong>et</strong> « modérateur »<br />
indéniable qui contient la baisse des prix généralisée. De plus,<br />
crise ou pas crise, la pénurie d’obj<strong>et</strong>s <strong>immobilier</strong>s perdure <strong>et</strong> la<br />
demande reste soutenue grâce à l’attractivité de la région<br />
lémanique.<br />
Depuis 1985, les prix des transactions ont progressé de 86%<br />
pour les PPE <strong>et</strong> de 91% pour les maisons. Néanmoins, en<br />
termes réels, la h<strong>au</strong>sse est be<strong>au</strong>coup plus modérée, moins de<br />
1% par an. Bien qu’<strong>au</strong>cune baisse ne soit effective pour le<br />
moment, le graphique de l’indice des prix des transactions<br />
exprimés en prix réels (c’est-à-dire corrigés de l’inflation) illustre<br />
la tendance vers la stagnation, voire une légère baisse de l’ordre<br />
de 5%. A noter que, pour la première fois depuis 1985, entre<br />
2008 <strong>et</strong> 2009, la croissance des prix en termes réels est<br />
supérieure à la croissance des prix nomin<strong>au</strong>x en raison d’un<br />
recul de l’indice des prix à la consommation de –0.8% (variation<br />
annuelle entre août 2008 <strong>et</strong> août 2009).<br />
Source: Wüest & Partner, Acanthe<br />
Indice des prix des transactions en Suisse<br />
200 Croissance annuelle PPE (en %) Croissance annuelle MI (en %) 20%<br />
180<br />
160<br />
Indice PPE<br />
Tendance PPE<br />
Indice MI<br />
Tendance MI<br />
15%<br />
140<br />
10%<br />
120<br />
100<br />
5%<br />
80<br />
0%<br />
60<br />
-5%<br />
40<br />
20<br />
-10%<br />
0<br />
-15%<br />
1985 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09<br />
Source: Wüest & Partner, Acanthe<br />
Indice des prix des transactions en Suisse <strong>romand</strong>e<br />
200 Croissance annuelle PPE (en %) Croissance annuelle MI (en %) 20%<br />
180<br />
160<br />
Indice PPE<br />
Tendance PPE<br />
Indice MI<br />
Tendance MI<br />
15%<br />
140<br />
10%<br />
120<br />
100<br />
5%<br />
80<br />
0%<br />
60<br />
40<br />
-5%<br />
20<br />
-10%<br />
0<br />
1985 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09<br />
-15%<br />
Source: Wüest & Partner, Acanthe<br />
Indice des prix des transactions dans le bassin<br />
lémanique<br />
200<br />
Croissance annuelle PPE (en %) Croissance annuelle MI (en %)<br />
20%<br />
180<br />
160<br />
Indice PPE<br />
Tendance PPE<br />
Indice MI<br />
Tendance MI<br />
15%<br />
140<br />
10%<br />
120<br />
100<br />
5%<br />
80<br />
0%<br />
60<br />
-5%<br />
40<br />
20<br />
-10%<br />
0<br />
-15%<br />
1985 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09<br />
Indice des prix réels des transactions<br />
dans le bassin lémanique<br />
200 Croissance annuelle PPE (en %) Croissance annuelle MI (en %) 20%<br />
180<br />
160<br />
Indice PPE<br />
Tendance PPE<br />
Indice MI<br />
Tendance MI<br />
15%<br />
140<br />
10%<br />
120<br />
100<br />
5%<br />
80<br />
0%<br />
60<br />
40<br />
-5%<br />
20<br />
-10%<br />
0<br />
-15%<br />
1985 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09<br />
Source: Wüest & Partner, OCSTAT, Acanthe
LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
en millions de CHF<br />
Transactions sur appartements anciens à Genève<br />
0<br />
-100<br />
1990 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09P<br />
Source: Feuille d'avis officielle (FAO), <strong>Naef</strong> <strong>et</strong> Cie, Acanthe<br />
en millions de CHF<br />
1’200<br />
1’000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
en million de CHF<br />
en nombre<br />
Transactions sur appartements neufs à Genève<br />
en million de CHF<br />
en nombre<br />
0<br />
-100<br />
1990 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 P<br />
Source: Feuille d'avis officielle (FAO), <strong>Naef</strong> <strong>et</strong> Cie, Acanthe<br />
30.06.09<br />
30.06.09<br />
1’100<br />
900<br />
700<br />
500<br />
300<br />
100<br />
1’100<br />
900<br />
700<br />
500<br />
300<br />
100<br />
en nombre<br />
en nombre<br />
Depuis 1985<br />
Prix nomin<strong>au</strong>x par an Prix réels par an<br />
PPE 86% 2.6% 20% 0.8%<br />
Maisons 91% 2.7% 23% 0.9%<br />
Depuis 2000<br />
Prix nomin<strong>au</strong>x par an Prix réels par an<br />
PPE 81% 6.8% 65% 5.7%<br />
Maisons 79% 6.7% 64% 5.7%<br />
Entre 2008 <strong>et</strong> 2009<br />
Prix nomin<strong>au</strong>x Prix réels<br />
PPE 6.5% 7.3%<br />
Maisons 3.0% 3.8%<br />
Source : OCSTAT, Acanthe, Neuchâtel statistique<br />
3.2 GENÈVE – INEFFICIENCE SUR LE MARCHÉ DES VILLAS<br />
361 transactions sur appartements neufs<br />
+ 952 transactions sur appartements anciens<br />
= 1’313 transactions sur appartements en 2008<br />
26<br />
A Genève, la crispation du <strong>marché</strong> est à son comble. <strong>Le</strong>s prix<br />
des appartements ont encore gravi un échelon en 2008, particulièrement<br />
les « appartements neufs », avec comme impact<br />
une baisse de 7% du nombre de transactions sur appartements<br />
neufs. En revanche, les records de prix n’ont pas découragé les<br />
ach<strong>et</strong>eurs des « appartements anciens », le nombre de transactions<br />
n’ayant quasiment pas évolué.<br />
Selon nos prévisions, en 2009, le nombre de transactions sur<br />
« appartements anciens » devrait baisser entre 25%<br />
<strong>et</strong> 30% car les prix peinent à s’ajuster. <strong>Le</strong> volume de transactions<br />
des « appartements neufs » mis sur le <strong>marché</strong> a<br />
considérablement <strong>au</strong>gmenté <strong>et</strong> les prix ont diminué<br />
d’environ 6%, ce qui a permis une reprise sur ce segment<br />
(+20% de transactions).<br />
1’100’000 en CHF<br />
1’000’000<br />
900’000<br />
800’000<br />
700’000<br />
600’000<br />
500’000<br />
400’000<br />
Nombre de transactions sur appartements (anciens<br />
<strong>et</strong> neufs), prix moyens par appartement, à Genève<br />
90<br />
92<br />
91<br />
95<br />
150<br />
250<br />
350<br />
450<br />
550<br />
650<br />
750<br />
850<br />
950<br />
1’050<br />
1’150<br />
1’250<br />
1’350<br />
1’450<br />
1’550<br />
Source: Feuille d'avis officielle (FAO), <strong>Naef</strong> <strong>et</strong> Cie, Acanthe<br />
93<br />
94<br />
96<br />
97<br />
98<br />
09P<br />
99<br />
06<br />
00<br />
10P<br />
01<br />
03<br />
02<br />
08<br />
07<br />
04<br />
1’650<br />
05<br />
en nombre<br />
1’750<br />
1’850
27 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
<strong>Le</strong> décalage entre l’offre <strong>et</strong> la demande s’est également<br />
intensifié en 2008. Seuls 3% des appartements offerts sur le<br />
<strong>marché</strong> sont à moins de CHF 1 million, tandis que 28% des<br />
appartements vendus se trouvent dans la tranche de prix<br />
CHF 0.5–1 million.<br />
Alors que 25% de l’offre se situe à des prix supérieurs à<br />
CHF 1.5 million, les transactions effectives sur ce segment<br />
n’en représentent que 16%.<br />
Est-ce que l’offre est en <strong>passe</strong> de s’adapter à la demande<br />
en 2009 ?<br />
Il semblerait que ce ne soit pas le cas, comme l’illustre le<br />
graphique « évolution de la répartition des offres sur appartements<br />
à Genève, selon le montant ». En 2008, l’offre<br />
d’appartements à des prix inférieurs à CHF 1.5 millions<br />
représentait 75% du <strong>marché</strong>. Au premier semestre 2009, elle<br />
s’est réduite à 64%. Cela ne laisse <strong>au</strong>cunement présager<br />
d’une <strong>au</strong>gmentation du nombre de transactions. <strong>Le</strong> <strong>marché</strong><br />
m<strong>et</strong>tra encore quelques mois avant de r<strong>et</strong>rouver un équilibre.<br />
En ce qui concerne les villas, le constat est un peu différent<br />
<strong>et</strong> les prémices de la correction sont observables. Avec une<br />
appréciation des prix de 11% en 2008, le nombre de<br />
transactions a reculé de 15%, signe que la demande est en<br />
train de faiblir.<br />
En CHF<br />
2’400’000<br />
1’900,000<br />
1’400’000<br />
900’000<br />
400’000<br />
Nombre de transactions sur villas <strong>et</strong> prix moyens<br />
par villa, à Genève<br />
90<br />
Source: Feuille d'avis officielle (FAO), <strong>Naef</strong> <strong>et</strong> Cie, Acanthe<br />
91<br />
92<br />
A cela s’ajoute un fort déséquilibre entre offre <strong>et</strong> demande,<br />
plus prononcé encore que pour les appartements.<br />
En eff<strong>et</strong>, l’offre des villas de moins de CHF 1.5 million représentait<br />
à peine 22%, alors que la part des transactions<br />
effectives sur ce segment de prix était de 50% en 2008, soit<br />
plus du double.<br />
A noter que le résidentiel de « luxe » concernant les villas de<br />
plus de CHF 3 millions est le seul segment où offre <strong>et</strong><br />
demande sont quasiment en équilibre avec 19% d’offres <strong>et</strong><br />
18% de transactions effectives.<br />
08<br />
09P<br />
10P<br />
07<br />
06 05<br />
02<br />
01<br />
95 96<br />
04<br />
00<br />
03<br />
99<br />
98<br />
93 94<br />
97<br />
en nombre<br />
150 250 350 450 550 650 750 850<br />
Source: Tout l'<strong>immobilier</strong>, Acanthe<br />
Comparaison entre la répartition des offres<br />
<strong>et</strong> des transactions sur appartements à Genève,<br />
selon le montant, en 2008<br />
11%<br />
Source: Tout l'<strong>immobilier</strong>, Feuille d'avis officielle (FAO), <strong>Naef</strong> <strong>et</strong> Cie, Acanthe<br />
en millions de CHF<br />
1’400<br />
1’200<br />
1’000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
Evolution de la répartition des offres<br />
sur appartements à Genève, selon le montant<br />
11%<br />
14%<br />
36%<br />
15%<br />
14%<br />
36%<br />
14%<br />
7%<br />
21%<br />
9%<br />
3%<br />
43%<br />
3%<br />
3%<br />
29%<br />
28%<br />
32%<br />
36%<br />
36%<br />
Transactions sur villas à Genève<br />
Source: Feuille d'avis officielle (FAO), <strong>Naef</strong> <strong>et</strong> Cie, Acanthe<br />
En CHF<br />
< 500’000<br />
0.5 – 1 million<br />
1 – 1.5 million<br />
1.5 – 2 millions<br />
> 2 millions<br />
Grand anne<strong>au</strong>: offres<br />
P<strong>et</strong>it anne<strong>au</strong>: transactions<br />
En CHF<br />
< 500’000<br />
0.5 – 1 million<br />
1 – 1.5 million<br />
1.5 – 2 millions<br />
> 2 millions<br />
Grand anne<strong>au</strong>: 2008<br />
P<strong>et</strong>it anne<strong>au</strong>: 2009<br />
en million de CHF 493 transactions en 2008<br />
en nombre<br />
0<br />
-100<br />
1990 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 P<br />
Comparaison entre la répartition des offres <strong>et</strong><br />
des transactions sur villas à Genève, selon le montant,<br />
en 2008<br />
19%<br />
15%<br />
39%<br />
18%<br />
17%<br />
Source: Tout l'<strong>immobilier</strong>, Feuille d'avis officielle (FAO), <strong>Naef</strong> <strong>et</strong> Cie, Acanthe<br />
0%<br />
24%<br />
26%<br />
22%<br />
21%<br />
< 1 million<br />
30.06.09<br />
1 – 1.5 million<br />
1.5 – 2 millions<br />
2 – 3 millions<br />
> 3 millions<br />
1’100<br />
900<br />
700<br />
500<br />
300<br />
100<br />
Grand anne<strong>au</strong>: offres<br />
P<strong>et</strong>it anne<strong>au</strong>: transactions<br />
en nombre
LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
Indicateurs Courtiers Partenaires<br />
28<br />
Contrairement <strong>au</strong>x appartements, l’adaptation des prix de l’offre<br />
a déjà commencé en 2009. On trouve <strong>au</strong>jourd’hui 2% de villas<br />
inférieures à CHF 1 million, tranche inexistante en 2008. <strong>Le</strong>s<br />
villas entre CHF 2 <strong>et</strong> 3 millions sont en baisse (27% en 2009,<br />
contre 39% en 2008), partiellement <strong>au</strong> profit de la tranche inférieure,<br />
mais également à celui de la tranche supérieure.<br />
Il est difficile d’<strong>au</strong>gurer de l’avenir de l’<strong>immobilier</strong> de « luxe » <strong>et</strong> de<br />
sa capacité à <strong>résiste</strong>r à la conjoncture, mais dans la mesure où<br />
on ne note <strong>au</strong>cun fléchissement sur ce segment, la correction<br />
risque d’être sévère en cas de crise économique persistante.<br />
3.3 VAUD – DISPARITÉS DE PRIX ET PRÉVISIONS CONTRASTÉES<br />
Dans le canton de V<strong>au</strong>d, les écarts de prix entre différentes<br />
régions, en l’occurrence l’Arc lémanique v<strong>au</strong>dois <strong>et</strong> la région<br />
« hors Arc lémanique (Gros-de-V<strong>au</strong>d, Broye, Nord-V<strong>au</strong>dois) »,<br />
sont plus marqués que dans n’importe quel <strong>au</strong>tre canton<br />
<strong>romand</strong>. <strong>Le</strong> prix moyen d’un appartement « catégorie standard<br />
» est 60% plus élevé sur la Côte que dans le Chablais.<br />
L’écart entre les deux régions est encore plus important pour<br />
les villas « catégorie standard », dont le prix est deux fois plus<br />
cher sur la Côte.<br />
Profitant également d’une <strong>au</strong>gmentation du flux migratoire grâce<br />
à l’implantation de multinationales, <strong>et</strong> bénéficiant d’un peu plus<br />
de terrains disponibles que Genève, l’Arc lémanique v<strong>au</strong>dois<br />
continuera d’attirer de nouve<strong>au</strong>x habitants <strong>et</strong> devrait vivre un<br />
tassement des prix plus « feutré » que ses voisins.<br />
En revanche, les régions « hors Arc lémanique », particulièrement<br />
le Nord v<strong>au</strong>dois <strong>et</strong> la Broye vont être mises à rude<br />
épreuve. Tout comme le canton de Neuchâtel, une grande<br />
partie des activités de ces régions périphériques appartient <strong>au</strong><br />
secteur secondaire. La crise économique a déjà contraint<br />
certaines industries à réduire leurs activités. <strong>Le</strong>s nouve<strong>au</strong>x arrivants<br />
se feront plus rares <strong>et</strong> la faiblesse de la demande exercera<br />
une pression à la baisse sur les prix.<br />
Canton App. Reventes App. Neufs Villas Ecart prix Vitesse de<br />
CHF Prix/ m 2 CHF Prix/ m 2 offert <strong>et</strong> réalisation<br />
transaction<br />
effective<br />
CATÉGORIE CATÉGORIE Prix moyen/ CATÉGORIE CATÉGORIE Prix moyen/ CATÉGORIE CATÉGORIE Prix moyen/ Nombre<br />
Région STANDARD SUPÉRIEURE m 2 STANDARD SUPÉRIEURE m 2 STANDARD SUPÉRIEURE m 2 de jours<br />
Genève<br />
Centre 7’850 11’080 9’370 7’990 – 7’990 1’400’000 – 1’400’000 3.9% 81<br />
Rive droite 5’330 9’300 6’180 6’020 – 6’020 1’143’000 2’700’000 1’588’000 13.1% 58<br />
Rhône Arve 7’560 – 7’560 5’730 10’370 6’760 1’380’000 2’328’000 1’668’000 5.6% 91<br />
Rive g<strong>au</strong>che 7’060 13’110 12’270 8’140 – 8’140 1’449’000 3’590’000 1’962’000 8.6% 107<br />
V<strong>au</strong>d<br />
Evolution de la répartition des offres sur villas<br />
à Genève, selon le montant<br />
19%<br />
Source: Tout l'<strong>immobilier</strong>, Acanthe<br />
26%<br />
27%<br />
39%<br />
0%<br />
2%<br />
22%<br />
23%<br />
22%<br />
21%<br />
< 1 million<br />
1 – 1.5 million<br />
1.5 – 2 millions<br />
2 – 3 millions<br />
> 3 millions<br />
Grand anne<strong>au</strong>: 2008<br />
P<strong>et</strong>it anne<strong>au</strong>: 2009<br />
La Côte 5’710 10’000 6’040 6’340 – 6’340 1’016’000 2’555’000 1’545’000 7.5% 102<br />
L<strong>au</strong>sanne 5’230 8’660 7’060 5’490 8’550 5’970 1’040’000 2’990’000 1’155’000 3.1% 116<br />
Riviera 5’170 9’000 6’150 5’460 9’290 6’390 833’000 1’696’000 1’157’000 4.0% 124<br />
Hors Arc lémanique 4’390 - 4’390 4’340 – 4’340 639’000 1’630’000 721’000 0.4% 165<br />
Chablais 3’610 - 3’610 4’530 – 4’530 492’000 – 492’000 7.9% 194
29 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
3.4 NEUCHÂTEL – DES PRIX ATTRACTIFS<br />
Avec un t<strong>au</strong>x de chômage de 6.1% en juill<strong>et</strong> 2009, il apparaît<br />
que le canton de Neuchâtel est touché plus durement par la<br />
crise économique que le reste du pays. A l’origine de c<strong>et</strong> inquiétant<br />
constat, la vague de licenciements observée c<strong>et</strong>te année<br />
dans le secteur horloger <strong>et</strong> qui risque de se réitérer. En eff<strong>et</strong>,<br />
Neuchâtel est plus sensible <strong>au</strong>x cycles conjoncturels <strong>et</strong> par<br />
conséquent immédiatement impacté, car son secteur industriel<br />
(horlogerie <strong>et</strong> microtechnique) est plus important que dans<br />
d’<strong>au</strong>tres régions suisses.<br />
De surcroît, le solde migratoire est relativement faible en temps<br />
normal, <strong>et</strong> il ne risque pas d’<strong>au</strong>gmenter à l’avenir, bien <strong>au</strong><br />
contraire. Si les prix sont très avantageux par rapport <strong>au</strong>x cantons<br />
de V<strong>au</strong>d <strong>et</strong> de Genève, très peu de personnes souhaitent<br />
s’installer à Neuchâtel tout en continuant de travailler hors du<br />
canton, en grande partie en raison d’un t<strong>au</strong>x d’imposition désavantageux.<br />
En conséquence, les prix pourraient devenir encore<br />
plus attractifs.<br />
Prix des appartements neufs PPE <strong>au</strong> 31.03.2009 (CHF)<br />
Neuchâtel<br />
Auvernier 719’000<br />
Corcelles-Cormondrèche 713’000<br />
H<strong>au</strong>terive 703’000<br />
Colombien 700’000<br />
Saint-Blaise 696’000<br />
Cortaillod 693’000<br />
Bevaix 628’000<br />
Neuchâtel 628’000<br />
Gorgier 622’000<br />
Peseux 619’000<br />
<strong>Le</strong> Landeron 604’000<br />
Bôle 600’000<br />
Boudry 584’000<br />
Cressier 564’000<br />
La Ch<strong>au</strong>x-de-Fonds 526’000<br />
Fontainemelon 525’000<br />
Cernier 514’000<br />
Villiers 505’000<br />
La Brévine 445’000<br />
<strong>Le</strong> Locle 407’000<br />
Source : Centre d’information <strong>et</strong> de formation immobilières (CIFI)<br />
V<strong>au</strong>d<br />
L’appartement type évalué par le CIFI est un 4.5 pièces,<br />
bien situé dans un immeuble de 10 logements dont la<br />
construction vient de s’achever. Il est doté de 2 salles<br />
d’e<strong>au</strong> <strong>et</strong> de 15 m 2 de balcon, avec un garage sous-terrain<br />
<strong>et</strong> une place de parc extérieure.<br />
Founex 1’186’000<br />
Crans-près-Céligny 1’170’000<br />
Pully 1’035’000<br />
Renens 1’035’000<br />
Lutry 1’027’000<br />
Nyon 998’000<br />
Morges 894’000<br />
L<strong>au</strong>sanne 885’000<br />
Vevey 859’000<br />
Gland 854’000<br />
Epalinges 838’000<br />
Prilly 828’000<br />
Montreux 767’000<br />
Grandv<strong>au</strong>x 730’000<br />
Yverdon-les-Bains 654’000<br />
Grandson 604’000<br />
Aigle 565’000<br />
Payerne 531’000<br />
Moudon 521’000<br />
Bex 475’000<br />
Genève<br />
Cologny 1’592’000<br />
Vandoeuvres 1’485’000<br />
Anières 1’422’000<br />
Chêne-Bougeries 1’356’000<br />
Collonge-Bellerive 1’326’000<br />
Genève 1’319’000<br />
Veyrier 1’200’000<br />
Thônex 1’178’000<br />
Meinier 1’156’000<br />
Chêne-Bourg 1’151’000<br />
Versoix 1’149’000<br />
Genthod 1’144’000<br />
<strong>Le</strong> Grand-Saconnex 1’124’000<br />
Bernex 1’102’000<br />
Carouge 1’089’000<br />
Onex 1’077’000<br />
Satigny 1’045’000<br />
Lancy 1’022’000<br />
Meyrin 986’000<br />
Vernier 940’000
LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
Londres<br />
Manhattan<br />
Moscou<br />
Paris<br />
Tokyo<br />
Hong Kong<br />
Rome<br />
Singapour<br />
Sydney<br />
Genève<br />
Comparaisons internationales des prix moyens<br />
<strong>au</strong> m 2 des appartements «catégorie supérieure»<br />
Moncaco 76’252<br />
25’163<br />
24’706<br />
24’401<br />
24’172<br />
24’019<br />
20’588<br />
18’072<br />
16’776<br />
15’352<br />
0 10’000 20’000 30’000 40’000 50’000 60’000 70’000 80’000<br />
en CHF/ m2 Source: "The wealth report 2009" Knight Frank, Acanthe<br />
42’701<br />
3.5 BASSIN LÉMANIQUE: PAS CHER EN COMPARAISON<br />
INTERNATIONALE<br />
30<br />
Genève arrive en dernière position du classement des prix les<br />
plus chers pour des appartements de « catégorie supérieure ».<br />
Genève est une localisation prisée par les sociétés internationales<br />
<strong>et</strong> les ressortissants étrangers. <strong>Le</strong>s prix de l’<strong>immobilier</strong> y<br />
demeurent « raisonnables » en comparaison internationale. De<br />
nombreux indicateurs montrent que Genève arrive en tête des<br />
classements comparatifs internation<strong>au</strong>x avec d’<strong>au</strong>tres métropoles<br />
<strong>et</strong> centres d’affaires mondi<strong>au</strong>x. Que ce soit en termes de<br />
qualité de vie, d’éducation, d’impôts ou de qualité des infrastructures,<br />
ces critères lui confèrent une compétitivité capable<br />
de lutter contre les eff<strong>et</strong>s de la crise financière <strong>et</strong> économique<br />
actuelle.<br />
S’il ne f<strong>au</strong>t pas ignorer les prévisions annonçant une récession<br />
jusqu’en 2011, on peut tout de même supposer que Genève<br />
<strong>résiste</strong>ra mieux à la crise, grâce à l’attractivité de son <strong>marché</strong><br />
local, <strong>et</strong> que la baisse des prix sera contenue. ■
31 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
4<br />
IMPACT DE LA DÉMOGRAPHIE SUR LA<br />
CONSTRUCTION ET LE TAUX DE VACANCE<br />
4.1 SUISSE – LA BAISSE DE L’OFFRE D’EMPLOI AURA-T-ELLE<br />
UN IMPACT SUR L’IMMIGRATION ?<br />
En 2008, la population suisse a franchi la barre des 7.7 millions<br />
d’habitants. Avec une progression de +1.4%, c<strong>et</strong>te h<strong>au</strong>sse est<br />
la plus forte enregistrée depuis 45 ans. <strong>Le</strong>s arrivées sur sol helvète<br />
se sont encore intensifiées avec un solde migratoire de<br />
+91’500 personnes, soit 2.5 fois plus élevé qu’en 2005.<br />
L’excellente conjoncture précédant la crise, alliée à l’entrée en<br />
vigueur des accords bilatér<strong>au</strong>x avec l’Union Européenne, ont<br />
créé un climat propice <strong>au</strong>x migrations vers la Suisse. Forts de<br />
ces relevés, les statisticiens prévoient une Suisse à 10 millions<br />
d’habitants en 2050 voire en 2030 déjà.<br />
Reste à savoir si la crise actuelle freinera c<strong>et</strong>te immigration ? La<br />
réponse réside essentiellement dans l’offre d’emplois. En comparaison<br />
internationale, le t<strong>au</strong>x de chômage suisse reste bas<br />
(voir chapitre 1 : La crise économique). <strong>Le</strong> Secrétariat d’Etat à<br />
l’économie (SECO) prévoit toutefois un accroissement important<br />
du chômage <strong>et</strong> table sur un t<strong>au</strong>x à 5.5% en 2010. Il est<br />
important de garder à l’esprit que les soubres<strong>au</strong>ts migratoires<br />
peuvent parfois être violents ; le premier choc pétrolier de 1974<br />
a provoqué, les années suivantes, un recul de la population<br />
suisse, comme l’illustre le graphique ci-contre. Phénomène qui<br />
s’est reproduit suite à l’éclatement de la bulle immobilière <strong>au</strong><br />
début des années 90.<br />
La situation actuelle ne devrait pas se dégrader à ce point <strong>et</strong><br />
nous estimons que l’immigration ne va pas s’arrêter, mais se<br />
tasser quelque peu. La Suisse restera attractive pour les<br />
personnes qualifiées. Concernant les employés originaires de<br />
l’UE <strong>et</strong> de l’AELE qui seront licenciés, il leur sera sans doute plus<br />
facile de r<strong>et</strong>rouver du travail en Suisse que dans leur pays<br />
d’origine, la récession ayant frappé souvent plus durement ces<br />
pays. L’émigration ne devrait ainsi que peu <strong>au</strong>gmenter.<br />
Si l’on regarde les cantons <strong>romand</strong>s de manière détaillée, les<br />
t<strong>au</strong>x de chômage sont contrastés. Genève reste en tête avec<br />
un t<strong>au</strong>x de 6.7%. La m<strong>au</strong>vaise surprise vient de Neuchâtel <strong>et</strong> du<br />
Jura, lourdement impactés par la baisse des exportations mondiales,<br />
<strong>et</strong> qui ont vu le nombre de leurs chômeurs prendre<br />
l’ascenseur courant 2009. Dans ce contexte, les migrations vers<br />
ces deux cantons risquent de s’arrêter en 2009.<br />
Revenons <strong>au</strong>x variations de population de manière détaillée. <strong>Le</strong>s<br />
statistiques indiquent que le gagnant est le canton de V<strong>au</strong>d qui<br />
a bénéficié de 2.4% d’<strong>au</strong>gmentation de sa population. La population<br />
genevoise, trop à l’étroit sur son territoire, s’est exilée en<br />
terres v<strong>au</strong>doise <strong>et</strong> française. A son tour, la population v<strong>au</strong>doise,<br />
particulièrement sur la Côte <strong>et</strong> la Riviera, a épuisé son stock de<br />
logements poussant certaines familles à s’exiler en terres fribourgeoises<br />
ou valaisannes en quête d’un logement abordable.<br />
Personnes (en milliers)<br />
7’800<br />
7’600<br />
7’400<br />
7’200<br />
7’000<br />
6’800<br />
6’600<br />
6’400<br />
6’200<br />
1990 91 92<br />
Source: OFS<br />
Personnes (en milliers)<br />
Source: OFS<br />
Evolution démographique suisse<br />
93<br />
94<br />
Population en fin d’année (échelle g<strong>au</strong>che)<br />
Variation annuelle (échelle droite)<br />
95<br />
96<br />
97<br />
98<br />
99<br />
Evolution du solde migratoire, du solde naturel<br />
<strong>et</strong> de la population suisse, depuis 1972<br />
120<br />
7,8<br />
100<br />
7,6<br />
80<br />
7,4<br />
60<br />
7,2<br />
40<br />
7,0<br />
20<br />
0<br />
-20<br />
6,8<br />
6,6<br />
-40<br />
Mouvement naturel (échelle g<strong>au</strong>che)<br />
6,4<br />
-60<br />
-80<br />
Mouvement migratoire (échelle g<strong>au</strong>che)<br />
Population totale en fin d’année (échelle droite)<br />
6,2<br />
6,0<br />
1972 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08<br />
Source: SECO<br />
Jura<br />
Neuchâtel<br />
Genève<br />
Suisse<br />
Valais<br />
Fribourg<br />
V<strong>au</strong>d<br />
Source: OFS, OCSTAT, SCRIS<br />
00<br />
T<strong>au</strong>x de chômage des cantons <strong>romand</strong>s en juin 2009<br />
VAUD 4.9%<br />
GENEVE 6.7%<br />
NEUCHATEL 5.8%<br />
01<br />
JURA 5.1%<br />
02<br />
FRIBOURG 3.0%<br />
Variation de la population suisse par canton <strong>romand</strong><br />
en 2008<br />
0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0%<br />
03<br />
04<br />
VALAIS 3.4%<br />
05<br />
06<br />
07<br />
08<br />
1.6%<br />
1.4%<br />
1.2%<br />
1.0%<br />
0.8%<br />
0.6%<br />
0.4%<br />
0.2%<br />
0.0%<br />
Population (en millions)
LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
18’000<br />
16’000<br />
14’000<br />
12’000<br />
10’000<br />
8’000<br />
6’000<br />
4’000<br />
2’000<br />
Source: SCRIS<br />
3.5%<br />
3.0%<br />
2.5%<br />
2.0%<br />
1.5%<br />
1.0%<br />
0.5%<br />
0.0%<br />
Source: SCRIS<br />
3.0%<br />
2.5%<br />
2.0%<br />
1.5%<br />
1.0%<br />
0.5%<br />
Source: SCRIS<br />
0<br />
1991 92<br />
Variation annuelle de la population <strong>et</strong> du nombre<br />
de logements construits dans le canton de V<strong>au</strong>d<br />
Population<br />
Nouve<strong>au</strong>x logements<br />
94<br />
96<br />
98<br />
00<br />
Variation de la population du canton de V<strong>au</strong>d en 2008<br />
Aigle<br />
Gros-de-V<strong>au</strong>d<br />
Ouest l<strong>au</strong>sannois<br />
Broie-Vully<br />
Lav<strong>au</strong>x-Oron<br />
Morges<br />
02<br />
Nyon<br />
Riviera-Pays d’Enh<strong>au</strong>t<br />
Axe horizontal: variation effective<br />
Axe <strong>vert</strong>ical: variation en pourcent<br />
Taille des bulles: population totale du district <strong>au</strong> 31.12.2008<br />
04<br />
caché: Jura-Nord v<strong>au</strong>dois<br />
06<br />
L<strong>au</strong>sanne<br />
1’000 2’000 3’000 4’000 5’000<br />
Evolution du t<strong>au</strong>x de logements vacants<br />
dans le canton de V<strong>au</strong>d depuis 1991<br />
0.0%<br />
1991 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10P<br />
1.8% 2007<br />
1.6%<br />
2008<br />
1.4%<br />
2009<br />
1.2%<br />
1.0%<br />
0.8%<br />
0.6%<br />
0.4%<br />
0.2%<br />
0.0%<br />
Source: SCRIS<br />
Logements vacants par district v<strong>au</strong>dois <strong>au</strong> 1 er juin<br />
L<strong>au</strong>sanne<br />
Ouest l<strong>au</strong>sannois<br />
Morges<br />
Lav<strong>au</strong>x-Oron<br />
Nyon<br />
Canton<br />
Riviera-<br />
Pays-d’Enh<strong>au</strong>t<br />
Gros-de-V<strong>au</strong>d<br />
Jura-Nord v<strong>au</strong>dois<br />
Broye-Vully<br />
Aigle<br />
08<br />
4.2 VAUD - EN PLEIN BOOM DÉMOGRAPHIQUE<br />
32<br />
En 2008, le canton de V<strong>au</strong>d se démarque par une croissance<br />
impressionnante de sa population (+2.4%, ce qui correspond à<br />
+16’341 personnes). Une <strong>au</strong>gmentation qui ne s’était plus vue<br />
depuis les années 1960. <strong>Le</strong>s flux migratoires en sont à l’origine.<br />
<strong>Le</strong> canton profite pleinement de l’attractivité de l’Arc lémanique.<br />
Il est <strong>au</strong>jourd’hui évident que l’entrée en vigueur des Accords<br />
bilatér<strong>au</strong>x <strong>et</strong> son vol<strong>et</strong> sur la libre circulation des personnes ont<br />
entrainé une immigration importante sur le territoire helvétique<br />
<strong>et</strong> particulièrement sur l’Arc lémanique. Ce phénomène est<br />
notamment visible <strong>au</strong>x frontières Allemagne-Suisse <strong>et</strong> France-<br />
Suisse. L’attrait fiscal ainsi qu’un <strong>marché</strong> de l’emploi dynamique<br />
pour les trois premiers trimestres 2008 ont d’<strong>au</strong>tant plus participé<br />
à intensifier l’attractivité de l’Arc lémanique. Genève étant<br />
saturée, le canton de V<strong>au</strong>d profite pleinement de c<strong>et</strong>te <strong>au</strong>baine.<br />
La croissance de la population a été spécialement vive dans<br />
les districts de L<strong>au</strong>sanne <strong>et</strong> de Nyon. Pour ce dernier, l’explication<br />
tient à l’implantation de multinationales telles que<br />
« Yahoo ! ». La suppression de l’arrêté Bonny <strong>au</strong> 1 er janvier<br />
2008 (allègements fisc<strong>au</strong>x pour les sociétés qui venaient s’implanter<br />
dans les régions suisses confrontées à des difficultés<br />
économiques) ne devrait a priori n’avoir que peu d’eff<strong>et</strong> sur la<br />
venue de headquarters européens dans la région, car l’attrait<br />
global de la Suisse reste persistant. En revanche, la crise<br />
actuelle a sans doute gelé pour un temps donné les réorganisations<br />
d’entreprises. A souligner également que le canton de<br />
V<strong>au</strong>d est en tête des cantons suisses qui accueillent des immigrés<br />
pour motif de formation.<br />
Côté construction, le canton de V<strong>au</strong>d a n<strong>et</strong>tement <strong>au</strong>gmenté<br />
ses capacités ces dernières années. Cependant, le nombre de<br />
nouve<strong>au</strong>x logements construits ne perm<strong>et</strong> pas de combler la<br />
forte demande. <strong>Le</strong> t<strong>au</strong>x de vacance diminue en proportion pour<br />
se situer à 0.43% <strong>au</strong> 1 er juin 2009. Ce t<strong>au</strong>x va sans doute continuer<br />
à baisser en 2010. <strong>Le</strong>s districts de L<strong>au</strong>sanne <strong>et</strong> de l’Ouest<br />
l<strong>au</strong>sannois ont enregistré ces deux dernières années des<br />
baisses record pour s’établir <strong>au</strong> 1 er juin 2009 à respectivement<br />
0.09% <strong>et</strong> 0.17% de logements vacants, nive<strong>au</strong> de pénurie dorénavant<br />
plus sévère qu’à Genève.<br />
En ville de L<strong>au</strong>sanne, le nombre de logements construits a<br />
ralenti en 2008, en revanche de nombreux chantiers devraient<br />
s’achever courant 2009.
33 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
4.3 GENÈVE – DANS L’EXPECTATIVE D’UNE HAUSSE<br />
DES CONSTRUCTIONS DE LOGEMENTS<br />
La population genevoise progresse à un rythme d’environ<br />
+5’000 personnes par an. En 2009, la croissance de la population<br />
continue <strong>et</strong> ce, malgré la m<strong>au</strong>vaise conjoncture. Ce<br />
phénomène s’explique, entre <strong>au</strong>tres, par la venue de traders<br />
anglo-saxons qui fuient en masse une fiscalité défavorable<br />
dans leur pays d’origine, depuis que le Roy<strong>au</strong>me-Uni a<br />
changé la donne en matière de fiscalité. La Suisse est <strong>au</strong>ssi<br />
un refuge pour les grosses fortunes en quête d’un pays stable,<br />
les t<strong>au</strong>x d’intérêt y sont bas <strong>et</strong> le prix <strong>au</strong> m 2 n’est pas excessif<br />
en comparaison internationale. Eldorado des grandes fortunes<br />
<strong>et</strong> bientôt des gérants de fonds, le bassin lémanique tire<br />
son épingle du jeu, grâce, entre <strong>au</strong>tres, à ses forfaits fisc<strong>au</strong>x<br />
<strong>et</strong> à une crise qui y sévit sans doute moins qu’ailleurs.<br />
Forte de c<strong>et</strong>te croissance démographique, Genève garde une<br />
demande de logements plus qu’excédentaire. La nouvelle<br />
politique du logement entrée en vigueur suite à l’accord du<br />
même nom, signé en 2007, ne déploie pas encore tous ses<br />
eff<strong>et</strong>s. Certes, les logements prévus dans les requêtes en<br />
<strong>au</strong>torisation de construire se multiplient, mais le nombre de<br />
logements construits est toujours en baisse. <strong>Le</strong>s procédures<br />
d’<strong>au</strong>torisation de construire restent très longues. Du dépôt de<br />
l’<strong>au</strong>torisation de construire <strong>au</strong>x logements « clé en main », il<br />
f<strong>au</strong>t compter en moyenne 32 mois, soit près de 3 ans selon<br />
l’Office cantonal de la statistique. Pour ce qui est des plans<br />
localisés de quartier (PLQ), il ne f<strong>au</strong>t pas moins de 35 préavis<br />
de différents services <strong>et</strong> commissions pour que ces derniers<br />
soient acceptés. Sans parler d’intérêts parfois contradictoires<br />
entre les divers commissions <strong>et</strong> services concernés, comme<br />
par exemple la pose de panne<strong>au</strong>x solaires contestée par la<br />
Commission de la nature des monuments <strong>et</strong> des sites, mais<br />
en revanche prônée par le Service de l’énergie. En mars 2009,<br />
le Tribunal administratif a tranché <strong>et</strong> pris position en faveur des<br />
économies d’énergie. Un <strong>au</strong>tre phénomène que les anglosaxons<br />
nomment « NIMBY », Not In My Backyard, (Pas Dans<br />
Mon Jardin) bloque les <strong>au</strong>torisations de construire. <strong>Le</strong> terme<br />
qualifie les oppositions individuelles contre des proj<strong>et</strong>s de<br />
développement de collectivités. <strong>Le</strong>s particuliers privilégient leur<br />
confort à l’intérêt général.<br />
Personnes (en milliers)<br />
12<br />
10<br />
8<br />
6<br />
4<br />
2<br />
0<br />
-2<br />
1952 56<br />
Source: OFS<br />
8’000<br />
7’000<br />
6’000<br />
5’000<br />
4’000<br />
3’000<br />
2’000<br />
1’000<br />
0<br />
1991<br />
Source: OCSTAT<br />
6’000<br />
5’000<br />
4’000<br />
3’000<br />
2’000<br />
1’000<br />
Source: OCSTAT<br />
Evolution du solde migratoire, du solde naturel<br />
<strong>et</strong> de la population genevoise, depuis 1952<br />
60<br />
64<br />
68<br />
Mouvement migratoire (échelle g<strong>au</strong>che)<br />
Mouvement naturel (échelle g<strong>au</strong>che)<br />
Population totale en fin d’année (échelle droite)<br />
72<br />
76<br />
80<br />
Variation annuelle de la population résidante<br />
<strong>et</strong> du nombre de logements construits à Genève<br />
93<br />
Population<br />
Logements construits<br />
95<br />
97<br />
99<br />
Mouvement de la construction de logements<br />
dans le canton de Genève, depuis 1985<br />
84<br />
01<br />
88<br />
92<br />
03<br />
96<br />
05<br />
00<br />
04<br />
07<br />
Logements construits<br />
Logements <strong>au</strong>torisés<br />
Logements en construction en fin d’année<br />
Logements prévus dans les requêtes<br />
500<br />
450<br />
400<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
08<br />
0<br />
1985 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 0809P10P<br />
Durée des étapes de construction des proj<strong>et</strong>s de bâtiments résidentiels dans le canton de Genève achevés en 2008 (en mois)<br />
Total<br />
constructions<br />
Habitat<br />
collectif<br />
Habitat<br />
individuel<br />
Source: OCSTAT<br />
du dépôt de la requête à l’<strong>au</strong>torisation<br />
de l’<strong>au</strong>torisation à l’ou<strong>vert</strong>ure du chantier<br />
de l’ou<strong>vert</strong>ure du chantier à la fin des trav<strong>au</strong>x<br />
durée totale<br />
du dépôt de la requête à l’<strong>au</strong>torisation<br />
de l’<strong>au</strong>torisation à l’ou<strong>vert</strong>ure du chantier<br />
de l’ou<strong>vert</strong>ure du chantier à la fin des trav<strong>au</strong>x<br />
durée totale<br />
du dépôt de la requête à l’<strong>au</strong>torisation<br />
de l’<strong>au</strong>torisation à l’ou<strong>vert</strong>ure du chantier<br />
de l’ou<strong>vert</strong>ure du chantier à la fin des trav<strong>au</strong>x<br />
durée totale<br />
MOIS<br />
0 4 8 12 16 20 24 28 32 36 40 44 48 52 56 60<br />
09<br />
Population en fin d’année (en milliers)
LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
8.0%<br />
7.5%<br />
7.0%<br />
6.5%<br />
6.0%<br />
5.5%<br />
5.0%<br />
4.5%<br />
4.0%<br />
3.5%<br />
3.0%<br />
Source: OCSTAT<br />
2.00%<br />
1.75%<br />
1.50%<br />
1.25%<br />
1.00%<br />
0.75%<br />
0.50%<br />
0.25%<br />
Source: OCSTAT<br />
T<strong>au</strong>x de chômage à Genève<br />
2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10P<br />
Evolution du t<strong>au</strong>x de logements vacants à Genève<br />
0.00%<br />
1990 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09<br />
10P<br />
34<br />
Néanmoins, nous estimons que la production de logements<br />
devrait <strong>au</strong>gmenter ces prochaines années en raison de nombreux<br />
chantiers qui vont sortir de terre dès 2010/2011.<br />
Par ailleurs, Genève devra compter avec un t<strong>au</strong>x de chômage<br />
à 7.5% d’ici un an, selon les prévisions de l’Office cantonal de<br />
l’emploi. C<strong>et</strong>te perspective devrait calmer l’immigration.<br />
Une diminution de l’immigration associée à une h<strong>au</strong>sse des<br />
constructions, voici de quoi annoncer une détente du <strong>marché</strong><br />
du logement genevois. A noter que ces deux facteurs peuvent<br />
devenir plutôt volatils en période de récession. Nous ne pouvons<br />
donc pas écarter le risque d’une h<strong>au</strong>sse importante du<br />
t<strong>au</strong>x de vacance, même si tout laisse à croire que le phénomène<br />
ne se produira pas en raison de l’attractivité persistante de<br />
Genève <strong>et</strong> de son <strong>au</strong>ra internationale.
35 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
4.4 NEUCHÂTEL – LA CONJONCTURE SE DÉGRADE<br />
La population de Neuchâtel évolue en dents de scie, car sa<br />
structure économique est très dépendante des cycles conjoncturels<br />
en raison de son secteur industriel plus présent que dans<br />
d’<strong>au</strong>tres cantons <strong>romand</strong>s. La population est en h<strong>au</strong>sse en<br />
2008 avec +1’257 personnes (+0.74%), c<strong>et</strong>te progression<br />
démographique perm<strong>et</strong> <strong>au</strong> canton de franchir la barre des<br />
170’000 habitants. Au nive<strong>au</strong> national, c<strong>et</strong>te h<strong>au</strong>sse demeure<br />
toutefois parmi les plus faibles. <strong>Le</strong> district de Boudry enregistre<br />
la h<strong>au</strong>sse la plus forte devant La Ch<strong>au</strong>x-de-Fonds <strong>et</strong> Neuchâtel.<br />
<strong>Le</strong> canton est fortement dépendant du secteur industriel <strong>et</strong> subit<br />
de plein fou<strong>et</strong> la récession ; la situation ne cesse de se dégrader<br />
depuis un an. Suite à la baisse des exportations, les<br />
<strong>marché</strong>s de l’horlogerie <strong>et</strong> de la microtechnique (qui entre dans<br />
la construction de voitures) sont en chute libre. Ainsi, le t<strong>au</strong>x<br />
de chômage de Neuchâtel est en très forte h<strong>au</strong>sse. Il a plus<br />
que doublé en un an passant de 3% en 2008 à plus de 6 % en<br />
juill<strong>et</strong> 2009.<br />
En 2010, l’activité ne reprendra que faiblement <strong>et</strong> le t<strong>au</strong>x de<br />
chômage risque de rester élevé pour la région. Ce dernier<br />
devrait même dé<strong>passe</strong>r le t<strong>au</strong>x de Genève actuellement à 6.8%.<br />
<strong>Le</strong> climat conjoncturel neuchâtelois n’a pas fini de se dégrader<br />
<strong>et</strong> ceci <strong>au</strong>ra sans nul doute un impact sur la construction <strong>et</strong> le<br />
<strong>marché</strong> du logement. Cependant, le canton de Neuchâtel a été<br />
un des premiers cantons à voter un plan de relance à h<strong>au</strong>teur<br />
de CHF 35 millions pour faire face à la crise.<br />
Nous nous attendons tout de même à une h<strong>au</strong>sse importante<br />
du t<strong>au</strong>x de vacance pour 2010. ■<br />
3’000<br />
2’500<br />
2’000<br />
1’500<br />
1’000<br />
500<br />
0<br />
-500<br />
Source: SCRIS, OFS<br />
Variation annuelle de la population <strong>et</strong> du nombre<br />
de logements construits dans le canton de Neuchâtel<br />
1992<br />
Source: Neuchâtel statistique<br />
Population<br />
Logements construits<br />
94<br />
T<strong>au</strong>x de chômage par disctrict<br />
> 3%<br />
2 - 2.9%<br />
1 - 1.9%<br />
Source: Neuchâtel statistique<br />
T<strong>au</strong>x de chômage par disctrict<br />
> 7%<br />
6 - 6.9%<br />
5 - 5.9%<br />
4 - 4.9%<br />
3 - 3.9%<br />
Source: Neuchâtel statistique<br />
2.5%<br />
2.0%<br />
1.5%<br />
1.0%<br />
0.5%<br />
0.0%<br />
1991 92<br />
96<br />
98<br />
Evolution du t<strong>au</strong>x de logements vacants<br />
dans le canton de Neuchâtel depuis 1991<br />
00<br />
T<strong>au</strong>x de chômage en mai 2008<br />
3.3%<br />
3%<br />
3.6%<br />
2.7%<br />
T<strong>au</strong>x de chômage en mai 2009<br />
6.1%<br />
5.7%<br />
7.6%<br />
4.4%<br />
93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10P<br />
02<br />
1.7%<br />
3.1%<br />
04<br />
06<br />
3.4%<br />
08<br />
T<strong>au</strong>x de chômage NE: 3.1%<br />
T<strong>au</strong>x de chômage CH: 2.4%<br />
5.3%<br />
T<strong>au</strong>x de chômage NE: 5.5%<br />
T<strong>au</strong>x de chômage CH: 3.4%
LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
en milliers<br />
3’400<br />
3’300<br />
3’200<br />
3’100<br />
3’000<br />
2’900<br />
Source: OFS, STATEM<br />
Evolution de l'emploi <strong>et</strong> du t<strong>au</strong>x de chômage en Suisse<br />
T<strong>au</strong>x de chômage (échelle droite)<br />
Emplois (échelle g<strong>au</strong>che)<br />
2’800<br />
1991 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09<br />
115<br />
110<br />
105<br />
100<br />
95<br />
90<br />
Source: OFS, STATEM<br />
18’000<br />
16’000<br />
14’000<br />
12’000<br />
10’000<br />
8’000<br />
6’000<br />
4’000<br />
2’000<br />
0<br />
2000<br />
Source: Creditreform<br />
Evolution trimestrielle de l'emploi en Suisse<br />
pour le secteur secondaire <strong>et</strong> tertiaire (base 100 = 2000)<br />
Secteur tertiaire<br />
Secteur secondaire<br />
01<br />
02<br />
03<br />
04<br />
Solde n<strong>et</strong> des sociétés inscrites <strong>au</strong> Registre<br />
du commerce<br />
2004<br />
05<br />
06<br />
05<br />
07<br />
06<br />
07<br />
08<br />
08<br />
09P<br />
09<br />
6%<br />
5%<br />
4%<br />
3%<br />
2%<br />
1%<br />
0%<br />
5<br />
IMMOBILIER COMMERCIAL,<br />
UN SECTEUR TOURMENTÉ<br />
36<br />
L’<strong>immobilier</strong> commercial en Suisse a connu une année 2008<br />
paradoxalement tranquille. L’impact de la crise ne s’est pas fait<br />
ressentir immédiatement sur l’économie du pays. Selon les données<br />
de l’Office fédéral de la statistique (OFS) <strong>et</strong> de la statistique<br />
de l’emploi (STATEM), en 2008, le nombre d’emplois a continué<br />
d’<strong>au</strong>gmenter entraînant le t<strong>au</strong>x de chômage à la baisse. <strong>Le</strong>s<br />
premiers chiffres 2009 sont <strong>au</strong> contraire bien moins réjouissants<br />
avec un scénario complètement inversé. Si l’on observe les<br />
données détaillées pour les secteurs secondaire <strong>et</strong> tertiaire, le<br />
nombre d’emplois s’oriente clairement à la baisse. Effectivement,<br />
ces deux secteurs, qui comprennent notamment le secteur<br />
industriel <strong>et</strong> le secteur financier, ont été particulièrement touchés<br />
par la crise. L’indice du secondaire est en chute depuis la<br />
seconde moitié 2008, celui du tertiaire ne semble que ralentir.<br />
Ce résultat s’explique probablement par le fait que les pertes<br />
d’emplois des grandes métropoles sont diluées sur le plan<br />
national. De plus, suite <strong>au</strong>x licenciements opérés dans le<br />
domaine bancaire <strong>et</strong> financier, nous observons que la demande<br />
en surfaces commerciales a diminué parallèlement à l’indice <strong>au</strong><br />
deuxième semestre 2008.<br />
Au regard des sociétés inscrites <strong>au</strong> Registre du commerce, le<br />
constat est similaire. En eff<strong>et</strong>, l’année 2008 a été une année<br />
florissante pour les entreprises, le solde n<strong>et</strong>, c’est-à-dire la différence<br />
entre les sociétés nouvellement inscrites <strong>et</strong> celles<br />
radiées, a atteint un pic <strong>au</strong> nive<strong>au</strong> Suisse. C<strong>et</strong>te h<strong>au</strong>sse est tout<br />
de même relative pour les cantons <strong>romand</strong>s puisqu’elle n’est<br />
que de 2.9% contre 13.3% <strong>au</strong> nive<strong>au</strong> national. <strong>Le</strong>s conséquences<br />
de la crise sur le <strong>marché</strong> des bure<strong>au</strong>x semblent avoir<br />
été différées sur 2009. Effectivement, selon une projection faite<br />
par nos soins, le solde devrait être inférieur <strong>au</strong>x deux dernières<br />
années. <strong>Le</strong> <strong>marché</strong> de l’<strong>immobilier</strong> ne réagit donc pas de<br />
manière instantanée, mais souvent en réaction à l’évolution<br />
conjoncturelle. L’<strong>immobilier</strong> commercial n’échappe pas à c<strong>et</strong>te<br />
règle. Entre le moment de la demande d’<strong>au</strong>torisation de<br />
construire <strong>et</strong> le bouqu<strong>et</strong> de chantier, il peut se <strong>passe</strong>r jusqu’à<br />
3 ans. Cela crée un décalage entre l’offre <strong>et</strong> la demande. <strong>Le</strong>s<br />
proj<strong>et</strong>s entrepris en temps de conjoncture florissante devraient<br />
ainsi m<strong>et</strong>tre sur le <strong>marché</strong> un grand nombre de surfaces commerciales<br />
dans les 2-3 prochaines années. C’est à ce moment<br />
que le véritable impact de la crise pourra être évalué, si elle ne<br />
s’est pas résorbée d’ici-là.
37 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
5.1 GENÈVE – LE SECTEUR FINANCIER EST DUREMENT TOUCHÉ<br />
Comme nous l’avons expliqué ci-dessus, le décalage qui existe<br />
entre offre <strong>et</strong> demande ne perm<strong>et</strong> pas de se prononcer de<br />
manière affirmative sur les conséquences de la crise. En eff<strong>et</strong>,<br />
si l’on peut voir une légère h<strong>au</strong>sse des surfaces de bure<strong>au</strong>x disponibles,<br />
il f<strong>au</strong>dra attendre que les grands proj<strong>et</strong>s <strong>immobilier</strong>s<br />
comme ceux de Blandonn<strong>et</strong>, de Lancy <strong>et</strong> de Vernier se terminent<br />
pour déterminer si tous ces nouve<strong>au</strong>x loc<strong>au</strong>x trouveront<br />
preneurs.<br />
Si le nombre de transactions n’a pas diminué entre 2008 <strong>et</strong><br />
2009, le volume des transactions a, lui, décliné d’environ 80%.<br />
Au premier semestre 2009, le montant total est 4 fois moins<br />
important que lors du premier semestre 2008 <strong>et</strong> du deuxième<br />
semestre 2008. <strong>Le</strong>s investisseurs semblent plus réticents à<br />
l’idée d’acquérir des biens commerci<strong>au</strong>x ce qui a un eff<strong>et</strong> stabilisateur,<br />
voire correcteur sur les prix.<br />
La période de h<strong>au</strong>sse générale des loyers de bure<strong>au</strong>x découlant<br />
d’une offre incapable de répondre rapidement à la demande<br />
semble révolue depuis le deuxième semestre 2008. L’<strong>immobilier</strong><br />
commercial à Genève est rentré dans une phase de ralentissement.<br />
<strong>Le</strong>s loyers ont commencé à se stabiliser. Selon les données<br />
de Colliers AMI (Suisse) SA, la fourch<strong>et</strong>te de prix s’est resserrée<br />
pour les surfaces dites « standard ». Au nive<strong>au</strong> des<br />
loc<strong>au</strong>x de luxe, à l’image des loc<strong>au</strong>x commerci<strong>au</strong>x sis rue du<br />
Rhône, le <strong>marché</strong> est différent. <strong>Le</strong>s investisseurs ou locataires à<br />
la recherche d’adresses prestigieuses sont toujours présents.<br />
Si la crise ne parvient pas à se résorber, l’offre sera plus abondante<br />
que par le passé pour une demande moins importante.<br />
<strong>Le</strong>s loyers des bure<strong>au</strong>x « standard » risquent de continuer à se<br />
stabiliser voire à décroître. En revanche, les bure<strong>au</strong>x de « catégorie<br />
supérieure », récents, construits <strong>et</strong> aménagés avec des<br />
technologies de pointe seront touchés dans une moindre<br />
mesure <strong>et</strong> bénéficieront de la consolidation des prix en vigueur.<br />
A Genève, une part importante des loc<strong>au</strong>x commerci<strong>au</strong>x est<br />
détenue ou louée par des sociétés financières <strong>et</strong> des banques.<br />
Or, le graphique nous indique une montée spectaculaire du t<strong>au</strong>x<br />
de chômage dans ces secteurs d’activité. C<strong>et</strong> accroissement<br />
des personnes sans emploi laisse planer quelques doutes quant<br />
à la capacité immédiate de ces sociétés à traverser la crise <strong>et</strong> à<br />
continuer leur expansion tant économique que physique. Si ce<br />
n’était pas le cas, il découlerait de ces éventuelles faillites davantage<br />
de surfaces commerciales disponibles. Par ailleurs, dans<br />
un souci de réduction des coûts, d’importantes banques<br />
quittent le centre-ville <strong>et</strong> abandonnent de prestigieuses adresses<br />
pour la périphérie. C’est notamment le cas de la banque Pict<strong>et</strong><br />
& Cie installée <strong>au</strong>x Acacias, de Lombard Odier Darier Hentsch<br />
& Cie <strong>au</strong> P<strong>et</strong>it-Lancy <strong>et</strong> pour 2010 de HSBC Private Bank<br />
(Suisse) SA. C<strong>et</strong>te dernière va investir une des tours de<br />
Blandonn<strong>et</strong>, près de l’aéroport, dans le complexe d’affaires où<br />
siège déjà Ralph L<strong>au</strong>ren, l’Oréal ou encore IBM, mais gardera<br />
comme ses consœurs quelques loc<strong>au</strong>x <strong>au</strong> centre-ville pour<br />
l’accueil de la clientèle privée.<br />
millions de CHF<br />
500<br />
450<br />
400<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
Source: FAO, Acanthe<br />
CHF 1’200<br />
CHF 1’000<br />
CHF 800<br />
CHF 600<br />
CHF 400<br />
CHF 200<br />
CHF 0<br />
Evolution du nombre <strong>et</strong> du volume de transactions<br />
sur immeubles commerci<strong>au</strong>x à Genève<br />
1 er semestre 2008<br />
Source: Colliers AMI (Suisse) SA<br />
en m 2<br />
Source: OCSTAT<br />
> CHF 10 millions<br />
CHF 5 – 10 millions<br />
< CHF 10 millions<br />
Nombre de transactions<br />
2 e semestre 2008 1 er semestre 2009<br />
Loyers des surfaces de bure<strong>au</strong>x à Genève<br />
<strong>au</strong> 2 e semestre 2008<br />
std sup std sup std sup std sup std sup std sup std sup<br />
Hypercentre<br />
200’000<br />
180’000<br />
160’000<br />
140’000<br />
120’000<br />
100’000<br />
80’000<br />
60’000<br />
40’000<br />
20’000<br />
0<br />
1990 91<br />
1’200<br />
1’000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
Source: OCE, SECO<br />
Centre<br />
Rive g<strong>au</strong>che/<br />
E<strong>au</strong>x-Vives<br />
Centre<br />
Rive droite<br />
Aéroport/<br />
OrganisationsInternationales<br />
Meyrin/<br />
Vernier<br />
Lancy/<br />
Carouge/<br />
Acacias<br />
Evolution des surfaces de bure<strong>au</strong>x vacantes<br />
à Genève (en m²)<br />
Minimum<br />
Maximum<br />
Chêne/<br />
Thônex<br />
92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09<br />
Chômeurs des banques <strong>et</strong> sociétés financières<br />
à Genève<br />
2001 02 03 04 05 06 07 08 09<br />
25<br />
20<br />
15<br />
10<br />
5<br />
0
LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
Source: Colliers AMI (Suisse) SA<br />
en m 2<br />
CHF 500<br />
CHF 450<br />
CHF 400<br />
CHF 350<br />
CHF 300<br />
CHF 250<br />
CHF 200<br />
CHF 150<br />
CHF 100<br />
CHF 50<br />
CHF 0<br />
Source: SCRIS<br />
en m 2<br />
90’000<br />
80’000<br />
70’000<br />
60’000<br />
50’000<br />
40’000<br />
30’000<br />
20’000<br />
10’000<br />
0<br />
Source: SCRIS<br />
en m 2<br />
60’000<br />
50’000<br />
40’000<br />
30’000<br />
20’000<br />
10’000<br />
0<br />
40’000<br />
35’000<br />
30’000<br />
25’000<br />
20’000<br />
15’000<br />
10’000<br />
5’000<br />
0<br />
Source: SCRIS<br />
Loyers des surfaces de bure<strong>au</strong>x à L<strong>au</strong>sanne<br />
<strong>au</strong> 2 e semestre 2008<br />
Minimum<br />
Maximum<br />
std sup std sup std sup std sup std sup std sup<br />
Hypercentre Est Centre Sud Sud Ouest Nord<br />
Evolution des surfaces de bure<strong>au</strong>x vacantes<br />
à L<strong>au</strong>sanne <strong>et</strong> dans le canton de V<strong>au</strong>d<br />
2004<br />
05<br />
06<br />
07<br />
08<br />
Canton<br />
L<strong>au</strong>sanne<br />
Surfaces de loc<strong>au</strong>x industriels <strong>et</strong> commerci<strong>au</strong>x vacants,<br />
par district v<strong>au</strong>dois<br />
Aigle<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
2009<br />
Morges<br />
Jura-<br />
Nord v<strong>au</strong>dois<br />
Ouest<br />
L<strong>au</strong>sannois<br />
Nyon<br />
09<br />
L<strong>au</strong>sanne<br />
Surfaces de loc<strong>au</strong>x industriels <strong>et</strong> commerci<strong>au</strong>x vacants<br />
à L<strong>au</strong>sanne<br />
Bure<strong>au</strong>,<br />
cabin<strong>et</strong> médical<br />
Magasin,<br />
local de vente<br />
Atelier, usine<br />
Dépôt,<br />
entrepôt, hangar<br />
Autre<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
2009<br />
5.2 VAUD – LA DEMANDE PERSISTE MALGRÉ LA CRISE<br />
<strong>Le</strong> canton de V<strong>au</strong>d connaît un sort contrasté. Il s’avère que les<br />
surfaces de bure<strong>au</strong>x vacantes ne cessent de diminuer, indiquant<br />
que bon nombre d’entreprises continuent leur implantation.<br />
Elles s’installent principalement sur les rives du Léman, entre<br />
Nyon <strong>et</strong> L<strong>au</strong>sanne. De grands groupes tels que Yahoo ! ou<br />
Nissan se sont installés juste avant la suppression de l’arrêté<br />
Bonny, qui leur perm<strong>et</strong>tait de bénéficier d’allègements fisc<strong>au</strong>x ;<br />
ceux-ci ne sont plus en vigueur pour d’éventuels nouve<strong>au</strong>x<br />
arrivants.<br />
En quatre ans, les surfaces vacantes de bure<strong>au</strong>x ont diminué<br />
de plus de 35% dans le canton de V<strong>au</strong>d. <strong>Le</strong>s bure<strong>au</strong>x <strong>et</strong> magasins<br />
restent en tête des catégories les plus offertes sur le<br />
<strong>marché</strong>. Malgré la baisse générale, des régions comme Nyon<br />
ou Morges ont connu une <strong>au</strong>gmentation de leurs surfaces disponibles<br />
entre 2008 <strong>et</strong> 2009, soit 11’981 m 2 supplémentaires<br />
(+280%) pour la première <strong>et</strong> 3’168 m 2 pour la seconde (+160%)<br />
en raison de nombreuses constructions récentes. Bien que l’arrêté<br />
Bonny ait été abrogé, le canton de V<strong>au</strong>d reste particulièrement<br />
attractif en termes de prix <strong>et</strong> de localisation. A proximité<br />
de l’aéroport international de Genève, profitant du lac <strong>et</strong> de la<br />
verdure environnante, la Côte v<strong>au</strong>doise dispose d’un cadre<br />
agréable pour une entreprise désireuse d’y baser ses loc<strong>au</strong>x<br />
tout en bénéficiant des avantages traditionnellement associés à<br />
la Suisse (attrait fiscal, nive<strong>au</strong> de formation, bonnes écoles, <strong>et</strong>c.).<br />
Au nive<strong>au</strong> des loyers, l’attractivité du canton est importante. <strong>Le</strong>s<br />
loyers de l’Hypercentre l<strong>au</strong>sannois plafonnent à CHF 430 contre<br />
CHF 1’025 dans le centre-ville genevois pour des loc<strong>au</strong>x dits de<br />
catégorie « supérieure ou de prestige ». Or, la demande reste<br />
soutenue à L<strong>au</strong>sanne, ce qui perm<strong>et</strong> de maintenir les loyers<br />
actuels malgré la crise.<br />
L<strong>au</strong>sanne est d’ailleurs dans une phase extrêmement positive,<br />
non seulement les nouvelles constructions trouvent directement<br />
preneurs, mais la demande parvient également à absorber les<br />
surfaces vacantes déjà disponibles depuis les années précédentes.<br />
En quatre ans, les loc<strong>au</strong>x commerci<strong>au</strong>x vacants ont<br />
diminué de moitié.<br />
38
39 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
5.3 NEUCHÂTEL – HAUSSE COLOSSALE DU TAUX DE CHÔMAGE<br />
Malgré les apparences, le canton va <strong>au</strong> devant d’une crise<br />
annoncée. Bien que les surfaces disponibles aient n<strong>et</strong>tement<br />
diminué en 2008, les secteurs de l’horlogerie <strong>et</strong> de la micromécanique<br />
vont être particulièrement touchés par le ralentissement<br />
conjoncturel. C<strong>et</strong>te perspective risque d’engendrer des licenciements<br />
<strong>et</strong> des restructurations pour ces types d’entreprises qui<br />
devront impérativement réduire leurs coûts. Une h<strong>au</strong>sse importante<br />
des surfaces disponibles est donc à prévoir pour 2009.<br />
Neuchâtel reste une région fortement industrialisée <strong>et</strong> dépendante<br />
de ses exportations. Par conséquent, elle subit de plein<br />
fou<strong>et</strong> les cycles conjoncturels. Avec un t<strong>au</strong>x de chômage déjà<br />
supérieur à 6% (6.1% en juill<strong>et</strong> 2009) <strong>et</strong> <strong>au</strong> rythme actuel, le<br />
canton pourrait donc bien dé<strong>passe</strong>r Genève, la traditionnelle<br />
lanterne rouge <strong>au</strong> nive<strong>au</strong> national, dès c<strong>et</strong> <strong>au</strong>tomne. <strong>Le</strong> recours<br />
massif des entreprises <strong>au</strong> chômage partiel ne laisse que peu de<br />
doute quant à la tendance pour c<strong>et</strong>te fin d’année.<br />
Avec une moyenne cantonale de CHF 159/m 2 /an, estimée par<br />
Neuchâtel statistique, pour les bure<strong>au</strong>x, les prix sont très modérés<br />
pour un canton qui, grâce à son secteur horloger, possède<br />
un rayonnement d’importance nationale. La m<strong>au</strong>vaise conjoncture<br />
n’incitera pas l’acquisition de loc<strong>au</strong>x commerci<strong>au</strong>x dans<br />
c<strong>et</strong>te région. La préférence ira vers de grands centres d’affaires<br />
comme Genève, Zürich voire L<strong>au</strong>sanne. La demande va donc<br />
se détendre dans le canton <strong>et</strong> les prix devraient baisser.<br />
en m 2<br />
40’000<br />
35’000<br />
30’000<br />
25’000<br />
20’000<br />
15’000<br />
10’000<br />
5’000<br />
0<br />
Source: Neuchâtel statistique<br />
7%<br />
6%<br />
5%<br />
4%<br />
3%<br />
2%<br />
1%<br />
0%<br />
Source: SECO, Neuchâtel statistique<br />
CHF 400<br />
CHF 350<br />
CHF 300<br />
CHF 250<br />
CHF 200<br />
CHF 150<br />
CHF 100<br />
CHF 50<br />
CHF 0<br />
Surface des loc<strong>au</strong>x industriels <strong>et</strong> commerci<strong>au</strong>x vacants<br />
par district neuchâtelois<br />
Neuchâtel<br />
2005<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
Source: Colliers AMI (Suisse) SA<br />
Boudry<br />
Val-de-Travers<br />
Val-de-Ruz<br />
<strong>Le</strong> Locle<br />
T<strong>au</strong>x de chômage dans le canton de Neuchâtel<br />
La Ch<strong>au</strong>xde-Fonds<br />
2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09<br />
Loyers des surfaces de bure<strong>au</strong>x à Neuchâtel<br />
<strong>au</strong> 2 e semestre 2008<br />
Hypercentre<br />
Centre<br />
Est<br />
Centre<br />
Nord<br />
Centre<br />
Ouest<br />
Est<br />
Nord<br />
Minimum<br />
Maximum<br />
std sup std sup std sup std sup std sup std sup std sup<br />
Ouest
LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE<br />
Euro/m 2 /an<br />
Source: CB Richard Ellis Group<br />
croissance en %<br />
1’800<br />
1’600<br />
1’400<br />
1’200<br />
1’000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
70<br />
60<br />
50<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
-10<br />
-20<br />
Loyer commercial moyen annuel dans quelques grands<br />
centres d'affaires<br />
Tokyo<br />
62<br />
Londres<br />
Moscou Hong-Kong<br />
Paris<br />
Dublin<br />
Zürich<br />
Genève New-York<br />
Choix de relocalisation pour les investisseurs étrangers<br />
36<br />
33<br />
Source: Promotion économique de Genève<br />
27<br />
27<br />
Genève Bruxelles Dublin New York Madrid<br />
Barcelone Amsterdam Vienne Londres<br />
25<br />
18<br />
16<br />
13<br />
9<br />
Paris<br />
-16<br />
Milan<br />
5.4 IMMOBILIER COMMERCIAL INTERNATIONAL<br />
ET QUELQUES TENDANCES POUR 2009<br />
40<br />
<strong>Le</strong>s prévisions pour 2010 se résument dans le table<strong>au</strong> ci-contre.<br />
<strong>Le</strong>s variations sont fonctions des emplacements <strong>et</strong> du degré<br />
d’équipement <strong>et</strong> de vétusté du bâtiment. <strong>Le</strong>s obj<strong>et</strong>s excentrés<br />
<strong>et</strong> obsolètes <strong>au</strong> nive<strong>au</strong> technique seront les plus impactés par<br />
la réduction des surfaces commerciales louées.<br />
Certes loin des loyers annuels londoniens ou japonais, les loyers<br />
genevois (€ 596) ne sont pas en reste par rapport à ceux de ses<br />
voisins européens. D’<strong>au</strong>tant plus que Genève n’a pas connu la<br />
même baisse que les grandes villes internationales, où les loyers<br />
ont perdu jusqu’à 30%. La très bonne situation <strong>et</strong> les loyers,<br />
certes élevés mais modérés en comparaison internationale, perm<strong>et</strong>tent<br />
de rester positifs quant à l’avenir des bure<strong>au</strong>x à Genève.<br />
P<strong>et</strong>ite ombre <strong>au</strong> table<strong>au</strong> qui pourrait réveiller la conscience des<br />
plus sceptiques, l’indice du PIB <strong>romand</strong>, <strong>et</strong> plus généralement<br />
suisse, connaît une chute depuis 2007 (voir chapitre 1 : La crise<br />
économique). Chute à relativiser du point de vue des derniers<br />
chiffres de la promotion économique qui place la Suisse parmi<br />
les pays possédant le meilleur PIB par habitant en 2008.<br />
De manière générale, il subsistera toujours une « nouvelle »<br />
demande d’entreprises souhaitant bénéficier de la place privilégiée<br />
qu’occupe Genève.<br />
<strong>Le</strong> classement des premiers emplacements choisis par les<br />
entreprises étrangères donne Genève largement en tête, avec<br />
62% d’<strong>au</strong>gmentation de relocalisations en 2007, comme illustré<br />
sur le graphique ci-contre.<br />
En revanche, il <strong>persiste</strong> un risque concernant les sociétés déjà<br />
installées. La levée du secr<strong>et</strong> bancaire suisse pourrait avoir des<br />
répercussions catastrophiques. Dès lors, les banques privées<br />
étrangères pourraient, à plus ou moins long terme, décider de<br />
dégraisser leur contingent basé en Suisse qui n’<strong>au</strong>rait plus lieu<br />
d’être.<br />
La levée du secr<strong>et</strong> bancaire est un des facteurs exogènes à<br />
même d’impacter lourdement l’économie suisse, mais il ne<br />
f<strong>au</strong>t pas non plus négliger la possibilité d’un départ des<br />
organisations internationales telles l’ONU ou l’OMC. De telles<br />
relocalisations <strong>au</strong>raient des répercussions extrêmement<br />
négatives pour tout le bassin lémanique <strong>et</strong> Genève perdrait un<br />
atout indéniable sur le plan international. ■
3<br />
LES PLACEMENTS INDIRECTS<br />
DANS L’IMMOBILIER
LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER<br />
20’000<br />
19’000<br />
18’000<br />
17’000<br />
16’000<br />
15’000<br />
14’000<br />
13’000<br />
12’000<br />
11’000<br />
10’000<br />
Source: SWX<br />
210<br />
190<br />
170<br />
150<br />
130<br />
110<br />
90<br />
2001<br />
1995<br />
Source: CAFP, SWX, CIFI<br />
Evolution du nombre de fonds de placement <strong>immobilier</strong>s<br />
<strong>et</strong> de leur capitalisation boursière<br />
02<br />
Capitalisation boursière des fonds de placement<br />
cotés en bourse (en millions) (échelle g<strong>au</strong>che)<br />
Nombre de fonds de placement (échelle droite)<br />
03<br />
04<br />
05<br />
Performance fonds de placement <strong>immobilier</strong>s,<br />
fondations de placement immobilières <strong>et</strong> <strong>immobilier</strong> direct<br />
96<br />
06<br />
Fonds <strong>immobilier</strong>s (Indice Immofonds SWX TR)<br />
Fondations immobilières (Indice CAFP, Acanthe)<br />
CIFI (Investment Real Estate Performance Index)<br />
97<br />
98<br />
99<br />
00<br />
01<br />
02<br />
Performance fonds de placement <strong>immobilier</strong>s, actions,<br />
obligations <strong>et</strong> <strong>immobilier</strong> direct depuis 2000<br />
(base 100 = 30.06.2000)<br />
180 (CIFI Investment Real Estate Performance Index)<br />
160<br />
(Indice Immofonds SWX TR)<br />
(SPI TR index)<br />
140<br />
(SBI GOV Bond Index TR)<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
Source: SWX, CIFI<br />
2000<br />
01<br />
02<br />
03<br />
04<br />
05<br />
03<br />
04<br />
06<br />
07<br />
05<br />
07<br />
06<br />
08<br />
07<br />
08<br />
08<br />
09<br />
09<br />
09<br />
25<br />
20<br />
15<br />
10<br />
5<br />
0<br />
1<br />
ANALYSE DE PORTEFEUILLES<br />
42<br />
<strong>Le</strong>s placements <strong>immobilier</strong>s indirects gardent la cote. Preuve en<br />
est avec la multitude de nouve<strong>au</strong>x fonds mis sur le <strong>marché</strong> ces<br />
douze derniers mois. La stabilité des prix <strong>immobilier</strong>s, contrairement<br />
<strong>au</strong>x <strong>marché</strong>s des actions <strong>et</strong> obligations, a stimulé la<br />
demande tant <strong>au</strong>près d’investisseurs privés qu’<strong>au</strong>près des<br />
caisses de pensions ou gérants de fonds du 3 e pilier. Ces derniers<br />
ont pour la plupart connu un exercice 2008 catastrophique.<br />
Une estimation conclut à un t<strong>au</strong>x de sous-cou<strong>vert</strong>ure<br />
pour deux-tiers des caisses de pension. <strong>Le</strong>s c<strong>au</strong>ses résident<br />
bien évidemment dans les m<strong>au</strong>vaises performances boursières<br />
ainsi que dans le transfert des fonds en cas de licenciements.<br />
Pour les investisseurs institutionnels, ces éléments ont permis<br />
une nouvelle fois de stimuler la demande pour les placements<br />
indirects dans l’<strong>immobilier</strong>.<br />
<strong>Le</strong>s fonds de placements connaissent une croissance marquée<br />
depuis 2004 en termes d’évolution de la fortune brute. Ce<br />
mouvement confirme ainsi la progression de l’<strong>immobilier</strong> titrisé<br />
en Suisse.<br />
En dehors de la fusion annoncée entre le fonds DREF <strong>et</strong><br />
Bonhôte – Immobilier qui débouchera sur le plus grand fonds<br />
<strong>immobilier</strong> <strong>romand</strong>, le nombre de fonds cotés en bourse tend<br />
également à <strong>au</strong>gmenter depuis 2004.<br />
La diversification de l’offre dans le segment des fonds de placement<br />
<strong>immobilier</strong>s <strong>passe</strong> <strong>au</strong>ssi par des concepts novateurs,<br />
tel que l’investissement dans des proj<strong>et</strong>s de construction souvent<br />
qualifiés d’immeubles durables ou a vocation efficace du<br />
point de vue énergétique. Ainsi, le Crédit Suisse a lancé en<br />
début d’année le fonds <strong>immobilier</strong> « CS Real Estate Fund Green<br />
Property ».<br />
Dans le domaine des fonds <strong>immobilier</strong>s réservés <strong>au</strong>x institutionnels,<br />
l’évolution de l’offre a été be<strong>au</strong>coup plus modérée <strong>au</strong><br />
cours de ces dernières années. Dès c<strong>et</strong> <strong>au</strong>tomne, un nouve<strong>au</strong><br />
fonds verra le jour, « Immobilier-CH pour institutionnels 56J »<br />
géré par Solufonds SA, réservé uniquement <strong>au</strong>x institutionnels.<br />
En termes de performances, les fonds <strong>immobilier</strong>s ont atteint<br />
leur somm<strong>et</strong> avant la crise <strong>au</strong> 31 mars 2007. Avec les replis des<br />
cours sur l’ensemble des <strong>marché</strong>s, l’indice SWX des fonds de<br />
placements a ensuite oscillé dans un canal <strong>et</strong> testé à 2 reprises<br />
son nive<strong>au</strong> de résistance situé à 200%. Au 30 juin dernier, l’indice<br />
a toutefois atteint le nive<strong>au</strong> de 220%.<br />
En ce qui concerne les performances entre les différentes<br />
classes d’actifs, nous pouvons observer la bonne performance<br />
de l’<strong>immobilier</strong>, que ce soit en tant qu’investissement direct ou<br />
par le biais de fonds de placements. Nous pouvons également<br />
souligner la faible corrélation des actions avec les obligations <strong>et</strong><br />
les véhicules de placement dans la pierre.
43 LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER<br />
En termes de prix, les parts de fonds de placement se montrent<br />
be<strong>au</strong>coup plus volatiles qu’un investissement direct dans l’<strong>immobilier</strong>.<br />
Par définition, le prix de la part est équivalent <strong>au</strong> prix<br />
échangé en bourse. Il est composé de la valeur n<strong>et</strong>te d’inventaire<br />
de la part à laquelle s’ajoute la prime ou encore agio (dans<br />
le cas d’une prime positive). La corrélation entre les prix des<br />
parts des fonds <strong>et</strong> les prix de l’<strong>immobilier</strong> direct est donc<br />
relativement faible, le prix des fonds affichant une corrélation<br />
supérieure avec le <strong>marché</strong> des actions.<br />
1.1 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIERS<br />
<strong>Le</strong> table<strong>au</strong> de la page suivante nous perm<strong>et</strong> de m<strong>et</strong>tre en évidence<br />
les principales caractéristiques des fonds de placements.<br />
Nous avons volontairement sélectionné un échantillon représentant<br />
la Suisse <strong>romand</strong>e ainsi qu’un fonds du Crédit Suisse <strong>et</strong><br />
d’UBS qui figurent parmi les plus importants de Suisse.<br />
<strong>Le</strong> fonds Solvalor a profité de l’exercice 2007/2008 pour rembourser<br />
l’ensemble de ses d<strong>et</strong>tes hypothécaires. <strong>Le</strong> fonds est<br />
donc passé d’un coefficient d’end<strong>et</strong>tement situé à 11.95% <strong>au</strong><br />
30 juin 2007 à un t<strong>au</strong>x de 0% <strong>au</strong> 30 juin 2008. La Foncière a<br />
également effectué un bon exercice avec un rendement <strong>et</strong> une<br />
performance constante. <strong>Le</strong> léger repli de son cours en bourse,<br />
<strong>au</strong> 30 septembre 2008, a eu pour impact de réduire l’agio à<br />
11.31% par rapport à 20.40% un an <strong>au</strong>paravant. <strong>Le</strong> nouve<strong>au</strong><br />
fonds <strong>romand</strong> Realstone affiche un coefficient d’end<strong>et</strong>tement<br />
relativement élevé, maximisant ainsi l’eff<strong>et</strong> de levier <strong>et</strong> profitant<br />
de ce fait des faibles t<strong>au</strong>x d’intérêts. De même son disagio s’explique<br />
par la croissance très rapide de la valeur d’inventaire de<br />
la part par rapport <strong>au</strong> cours de la part en bourse. <strong>Le</strong> fonds à<br />
dominance commerciale Procimmo, qui a été lancé fin 2007 <strong>et</strong><br />
qui a bouclé son premier exercice en juin 2008, est end<strong>et</strong>té avec<br />
un t<strong>au</strong>x de 31%. <strong>Le</strong>s performances oscillent entre 1.96% <strong>et</strong><br />
7.94%.<br />
Dans l’ensemble, les fonds de placement affichent un agio en<br />
baisse par rapport <strong>au</strong>x années précédentes. Ceci s’explique par<br />
le fait que les cours en bourse ont lourdement chuté pour<br />
certains fonds. La valeur d’inventaire ne progressant pas <strong>au</strong>ssi<br />
rapidement que la baisse des cours, une diminution de l’agio<br />
est donc inévitable. <strong>Le</strong>s deux fonds les plus récents, à savoir<br />
Realstone <strong>et</strong> Procimmo, ont un agio légèrement négatif. Cela<br />
est dû <strong>au</strong> fait que la valeur n<strong>et</strong>te d’inventaire progresse plus rapidement<br />
suite <strong>au</strong>x nombreux investissements initi<strong>au</strong>x du fonds.<br />
140<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
90<br />
80<br />
Source: SWX, CIFI<br />
2000<br />
Indice des prix des fonds de placements, villas,<br />
PPE <strong>et</strong> immeubles de rendement depuis 2000<br />
(base 100 = 30.06.2000)<br />
Indice CIFI des prix de l'<strong>immobilier</strong> direct (SI Investment PR)<br />
Indice SWX des prix des fonds de placement (SWX SWIIP PR)<br />
Indice CIFI des prix des villas (SI Private House PR)<br />
Indice CIFI des prix des PPE (SI Condominium PR)<br />
01<br />
02<br />
03<br />
04<br />
05<br />
06<br />
07<br />
08<br />
09
LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER<br />
Solvalor La Foncière Realstone Procimmo Bonhôte UBS Crédit suisse<br />
"Mixed SIMA" "SIAT"<br />
<strong>au</strong> 30.06.2008 <strong>au</strong> 30.09.2008 <strong>au</strong> 31.03.2009 <strong>au</strong> 30.06.2008 <strong>au</strong> 30.09.2008 <strong>au</strong> 31.12.2008 <strong>au</strong> 30.09.2008<br />
Valeur d'inventaire 172.57 577 107.74 106.3 103.9 75.04 125.94<br />
Valeur boursière 222 643 101 102.68 110.49 77.5 139.4<br />
Agio/disagio 28.64% 11.31% -6.26% -3.40% 6.35% 3.30% 10.69%<br />
Rendement sur distribution 2.93% 3.03% 0.00% 0.00% 2.99% 4.10% 3.73%<br />
Rendement de placement 3.64% 7.94% 7.74% 6.30% 1.96% 5.10% 6.53%<br />
Fortune n<strong>et</strong>te (en millions) 613 651 94 130 318 3704 1926<br />
Quote-part des charges d'exploitation 0.77% 0.88% 1.33% 1.35% 1.06% 0.89% 0.80%<br />
Coefficient d'end<strong>et</strong>tement, en %<br />
Prime d'émission, en %<br />
0.00% 16.46% 49.81% 31.28% 3.31% 20.60% 15.77%<br />
(t<strong>au</strong>x max. selon règlem<strong>et</strong>)<br />
Commission de gestion, en %<br />
5% 4% 3% 5% 5% 5% 5%<br />
(t<strong>au</strong>x max. selon règlement)<br />
Prime de rachat, en %<br />
0.25% 0.50% 1% 1.5% 1% 1% 0.70%<br />
(t<strong>au</strong>x max. selon règlement) 1% 2% 1% 1% 1% 2% 2%<br />
Diversification sectorielle, en %<br />
Industriel<br />
Résidentiel 85 62 82 8 81 45 62<br />
Commerces/Bure<strong>au</strong>x 16 12 85 14 41 30<br />
Entrepôts 1.25<br />
Parkings 6 7 5<br />
Autres 2 1.5<br />
Mixtes 15 22 12 5.5<br />
Diversification géographique, en %<br />
Suisse <strong>romand</strong>e 93 96 72 85 100 8 17<br />
Reste de la Suisse 7 4 28 15 92 83<br />
Sources : Divers rapports de gestion annuels<br />
La méthode d’estimation employée par les experts des fonds<br />
de placement est la méthode DCF (méthode des discounted<br />
cash flows). C<strong>et</strong>te dernière est par ailleurs recommandée par la<br />
directive sur les fonds de placements ainsi que par la loi sur les<br />
placements collectifs de capit<strong>au</strong>x (LPCC). <strong>Le</strong>s t<strong>au</strong>x d’actualisation<br />
employés varient en fonction de la qualité de l’obj<strong>et</strong>, de son<br />
emplacement ou encore de son potentiel d’exploitation. Nous<br />
avons répertorié ces derniers t<strong>au</strong>x dans le table<strong>au</strong> ci-dessous.<br />
Solvalor La Foncière Realstone Procimmo Bonhôte UBS Crédit suisse<br />
"Mixed SIMA" "SIAT"<br />
T<strong>au</strong>x d'actualistion moyen<br />
T<strong>au</strong>x de capitalisation<br />
5.12% 5.19% n/a n/a n/a 4.80% 4.88%<br />
(ratio état locatif / valeur vénale) 6.70% n/a 7.02% 6.60% 5.88% 6.30% 6.46%<br />
Fourch<strong>et</strong>te t<strong>au</strong>x d'actualistion utilisé 4.7% <strong>et</strong> 4.55% <strong>et</strong> 4.36% à 4.37% <strong>et</strong> 3.95% <strong>et</strong> 4.1% à<br />
5.6% 6.35% 4.71% 4.82% 4.90% 5.5% n/a<br />
Sources : Divers rapports de gestion annuels<br />
On notera la plus forte valorisation du parc <strong>immobilier</strong> en rapport<br />
avec l’état locatif pour le fonds <strong>immobilier</strong> de la banque<br />
Bonhôte. Ce dernier est le seul fonds de notre analyse investissant<br />
uniquement en Suisse <strong>romand</strong>e.<br />
44
45 LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER<br />
1.2 FONDATIONS DE PLACEMENT IMMOBILIERS<br />
Un coup d’œil sur les fondations de placements investissant<br />
dans l’<strong>immobilier</strong>, nous perm<strong>et</strong> de voir que ces dernières ont<br />
toutes réalisé de bons exercices. <strong>Le</strong>s performances oscillent<br />
entre 4.7% <strong>et</strong> 5.9%. Comparativement <strong>au</strong>x fonds de placement,<br />
les rendements sont moins dispersés, ce qui confirme le<br />
caractère lissé des fondations de placement. Par ailleurs, les<br />
primes d’émission varient également d’une fondation à une<br />
<strong>au</strong>tre, mais restent moins élevées que celles pratiquées par les<br />
fonds de placements. <strong>Le</strong> constat est le même pour les<br />
commissions de gestion. <strong>Le</strong>s performances sont, quant à elles<br />
situées dans une fourch<strong>et</strong>te allant de 4.7% à 5.9%.<br />
La plupart des fondations ont leur siège administratif situé en<br />
Suisse alémanique <strong>et</strong> sont par conséquent moins investies en<br />
Suisse <strong>romand</strong>e. Ceci perm<strong>et</strong> de présager un important développement<br />
à venir de ce type d’investissement pour la clientèle<br />
institutionnelle <strong>romand</strong>e.<br />
UBS CS Swisscanto Ass<strong>et</strong> Immo FIDIP HIG Lithos<br />
"Immeubles "Real Estate" "Immeubles "Immeubles<br />
Suisses" Switzerland Suisses" Habitation"<br />
<strong>au</strong> 30.09.2008 <strong>au</strong> 30.06.2008 <strong>au</strong> 30.06.2008 <strong>au</strong> 31.03.2009 <strong>au</strong> 30.09.2008 <strong>au</strong> 30.09.2008 <strong>au</strong> 30.09.2008<br />
Valeur d'inventaire 1’033.98 1’097.31 136.28 448.56 147,295.00 11,847 116,325.26<br />
Rendement direct, en % réinvestissement réinvestissement 5.71% 4.49% réinvestissement 5.26% 4.90%<br />
Rendement total (performance), en % 4.70% 4.82% 5.90% 5.68% 5.36% 5.44% 5.62%<br />
Fortune n<strong>et</strong>te (en millions)<br />
Ratio d'end<strong>et</strong>tement,<br />
789 2908 3167 800 148 457 122<br />
en % des valeurs vénales 2.20% 18.96% 0.00% 4.92% 43% 29% 22%<br />
Prime d'émission, en % 1% 0.40% 3% na 1% à 3% 0.75%<br />
Commission de gestion, en % 0.40% 0.40% 0.40% na na 0.25%<br />
Prime de rachat, en % 1% 0.40% na 0% 0.75%<br />
Diversification sectorielle, en %<br />
Industriel 10<br />
Bure<strong>au</strong>x 14 1<br />
Résidentiel 73 62 45 100 100 78 93<br />
Commerces 20 26 4 6<br />
Entrepôts<br />
Parkings 7<br />
Autres 2 4 1<br />
Mixtes 5 8 41<br />
Diversification géographique, en %<br />
Suisse <strong>romand</strong>e 10 25 36 20 72 13 100<br />
Reste de la Suisse 90 75 64 80 28 87 0<br />
Sources : Divers rapports de gestion annuels
LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER<br />
1.3 SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES<br />
46<br />
<strong>Le</strong>s sociétés immobilières sont également présentes en Suisse<br />
<strong>et</strong> affichent des performances correctes malgré la turbulence<br />
des <strong>marché</strong>s. <strong>Le</strong>urs cours en bourse ont chuté de manière<br />
moins importante qu’<strong>au</strong> cours de l’année 2007. <strong>Le</strong>s trois sociétés<br />
présentes dans notre analyse affichent ainsi toutes une<br />
prime négative.<br />
Contrairement <strong>au</strong>x fonds de placement <strong>et</strong> fondations, les sociétés<br />
immobilières investissent largement dans les activités commerciales.<br />
En raison de la récession actuelle, nous pensons que<br />
ces dernières seront à surveiller de près l’année prochaine.<br />
Ainsi, nous recommandons de ne pas surpondérer un portefeuille<br />
<strong>immobilier</strong> titrisé en recourant <strong>au</strong>x sociétés immobilières.<br />
Même si les cours des actions des sociétés immobilières sont<br />
fortement corrélés <strong>au</strong> <strong>marché</strong> des actions <strong>et</strong> que ces dernières<br />
sont susceptibles de les entraîner à la h<strong>au</strong>sse, il s’agit d’être<br />
prudent quant à la valorisation intrinsèque de la société. La<br />
récession économique qui commence seulement à se faire ressentir<br />
en Suisse risque certainement d’impacter les surfaces<br />
commerciales en 2010 encore.<br />
Swiss Prime Site PSP Swiss Property Allreal<br />
<strong>au</strong> 31.12.2008 <strong>au</strong> 31.12.2008 <strong>au</strong> 31.12.2008<br />
Valeur d'inventaire 59.25 61.83 110.25<br />
Valeur boursière 50.8 52.7 107<br />
Agio/disagio –14.26% –14.77% -2.95%<br />
Rendement sur distribution 6.69% 4.74% 4.67%<br />
Evolution de l'action sur les 12 derniers mois –13.19% –7.87% –18.01%<br />
Capitalisation boursière (en millions de CHF) 1303 2471 1213<br />
Ratio fonds étrangers / fonds propres 63% 51% 56%<br />
Diversification sectorielle, en %<br />
Industriel<br />
Bure<strong>au</strong>x 57 66 68<br />
Résidentiel 2 12<br />
Commerces 22 15<br />
Entrepôts 6<br />
Parkings 5 6<br />
Autres 3 13<br />
Promotion, construction 20<br />
Diversification géographique, en %<br />
Suisse <strong>romand</strong>e 10 18 na<br />
Reste de la Suisse 90 82 na<br />
Sources : Divers rapports de gestion annuels
47 LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER<br />
2<br />
COUP D’ŒIL SUR LES NOUVEAUX VÉHICULES<br />
DE PLACEMENTS<br />
La nouvelle loi sur les placements collectifs de capit<strong>au</strong>x (LPCC)<br />
ainsi que son ordonnance (OPCC) sont entrées en vigueur <strong>au</strong><br />
1 er janvier 2007, remplaçant ainsi la loi sur les fonds de placement<br />
(LFP). Divers buts ont justifié ce remaniement législatif mais<br />
le principal est le développement <strong>et</strong> l’amélioration de la compétitivité<br />
des structures juridiques de placements suisses par rapport<br />
à celles d’<strong>au</strong>tres pays.<br />
La nouvelle loi distingue ainsi les véhicules de placements dits<br />
« fermés » <strong>et</strong> ceux dits « ou<strong>vert</strong>s ». Une structure de placements<br />
fermée est un placement par déf<strong>au</strong>t, sans droit de rachat pour<br />
un investisseur. Sous l’égide de la LPCC, ces placements prennent<br />
la forme d’une société d’investissement non cotée à capital<br />
fixe (SICAF) ou d’une société en commandite de placements<br />
collectifs (SCPC). La catégorie de placement dit ou<strong>vert</strong>, avec un<br />
droit de rachat, prend la forme connue plus traditionnellement<br />
du grand public d’un fonds commun de placement (FCP) ou<br />
encore la forme d’une société d’investissement à capital variable<br />
(SICAV). La LPCC introduit également la notion d’investisseur<br />
qualifié pour des personnes physiques fortunées (art.10 al.3<br />
LPCC). C<strong>et</strong>te spécificité, déjà présente dans d’<strong>au</strong>tres législations<br />
européennes ou américaines, perm<strong>et</strong> à des individus ayant<br />
<strong>au</strong> minimum CHF 2 millions de fortune ou qui disposent d’un<br />
mandat de gestion de fortune écrit, de pouvoir investir dans des<br />
placements qui étaient <strong>au</strong>paravant uniquement réservés <strong>au</strong>x<br />
personnes morales.<br />
Nombreux sont encore les instruments de placements qui ne<br />
sont pas assuj<strong>et</strong>tis à la LPCC, notamment les fondations de<br />
placement. Ces dernières sont soumises <strong>au</strong> règlement édité par<br />
l’Office Fédéral des Assurances Sociales (OFAS).<br />
Fonds commun de placement (FCP)<br />
Fonds traditionnels comprenant des valeurs mobilières, ou<br />
immobilières, le fonds commun de placement se base sur un<br />
contrat entre la direction du fonds, l’investisseur <strong>et</strong> la banque<br />
dépositaire. L’investisseur acquiert dans ce cas une part du<br />
fonds qui est évaluée <strong>et</strong> cotée en bourse sur la base de sa<br />
valeur d’inventaire majorée d’une prime ou d’une décote suivant<br />
les conditions du <strong>marché</strong>.<br />
La société d’investissement à capital variable (SICAV)<br />
Sous la LPCC, la SICAV prend la forme d’une société <strong>et</strong> ne se<br />
base pas sur un contrat comme le fonds commun de placement.<br />
Son origine vient du droit luxembourgeois. L’investisseur<br />
devient donc actionnaire de la société <strong>et</strong> participe à la société<br />
ainsi qu’<strong>au</strong> bénéfice résultant de son bilan. Comme le fonds<br />
commun de placement, son capital est variable <strong>et</strong> évolue avec<br />
les entrées <strong>et</strong> sorties des actionnaires qui peuvent à tout<br />
moment réclamer le rachat de leur parts, moyennant un préavis.<br />
En droit suisse, la SICAV est un nouvel instrument de placement<br />
qui se distingue de la société anonyme en raison de son capital<br />
variable. L’imposition de la société reste semblable à celle<br />
d’un fonds commun de placement.<br />
Placements collectifs de capit<strong>au</strong>x<br />
ou<strong>vert</strong>s avec droit de rachat<br />
Fonds commun<br />
de placement<br />
(FCP)<br />
Placements collectifs de capit<strong>au</strong>x<br />
réglementés par la LPCC<br />
Société<br />
d’investissement<br />
à capital variable<br />
(SICAV)<br />
Placements collectifs de capit<strong>au</strong>x<br />
fermés sans droit de rachat<br />
Société<br />
en commandite<br />
de placements<br />
collectifs (SCPC))<br />
Société<br />
d’investissement<br />
non cotée<br />
à capital fixe
LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER<br />
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
0<br />
Source: FINMA<br />
Nombre d'<strong>au</strong>torisations de véhicules de placements<br />
collectifs <strong>immobilier</strong>s<br />
2002<br />
03<br />
04<br />
05<br />
06<br />
Entrée en vigeur de la LPCC<br />
07<br />
08<br />
09<br />
48<br />
La société en commandite de placements collectifs<br />
(SCPC)<br />
C<strong>et</strong>te structure est considérée comme celle ayant le plus grand<br />
potentiel à l’heure actuelle, étant donné qu’elle s’approche le<br />
plus possible du modèle anglo-saxon qu’est le Limited<br />
Partnership. <strong>Le</strong>s associés, ou commandités, représentés dans<br />
la LPCC par une société anonyme, sont indéfiniment responsables,<br />
tandis que les associés commanditaires ne sont responsables<br />
qu’à h<strong>au</strong>teur du montant apporté. La notion d’investisseur<br />
qualifié intervient ici, étant donné que les commanditaires<br />
doivent avoir c<strong>et</strong>te qualification.<br />
La structure de la SCPC pourra servir <strong>au</strong>x investissements dans<br />
le capital-risque, l’<strong>immobilier</strong>, mais également les fonds alternatifs<br />
comme les hedge funds.<br />
La société d’investissement à capital fixe (SICAF)<br />
La société d’investissement à capital fixe est une société de placement<br />
dont le capital-actions est fixe. L’avantage d’une telle<br />
structure dépend de la stratégie d’investissement. L’absence de<br />
reprise de parts peut ainsi perm<strong>et</strong>tre à certains gestionnaires<br />
d’appliquer leur stratégie de gestion sans se soucier d’un éventuel<br />
problème de liquidité qui pourrait survenir en cas de r<strong>et</strong>rait<br />
de capital par un actionnaire. <strong>Le</strong>s actionnaires ne sont pas des<br />
investisseurs qualifiés <strong>au</strong> sens de la LPCC (art. 110 LPCC). La<br />
SICAF n’est pas cotée en bourse. La SICAF ne rentre pas dans<br />
le cadre de l’harmonisation partielle de la LPCC. Son traitement<br />
fiscal <strong>au</strong> nive<strong>au</strong> de la société n’est pas transparent contrairement<br />
<strong>au</strong>x fonds commun de placement, les SCPC <strong>et</strong> les SICAV.<br />
3<br />
ÉVOLUTION DU NOMBRE D’AUTORISATIONS<br />
SUITE À L’ENTRÉE EN VIGUEUR DE LA LPCC<br />
L’entrée en vigueur de la LPCC (le 1 er janvier 2007) a eu un<br />
impact favorable sur le nombre d’<strong>au</strong>torisations accordées pour<br />
la création de véhicules de placement collectifs <strong>immobilier</strong>s<br />
suisses, seulement depuis ce début d’année. <strong>Le</strong> graphique<br />
ci-contre montre que ces derniers ont logiquement suivi la crise<br />
financière <strong>et</strong> ont donc commencé à baisser en 2007 <strong>et</strong> 2008.<br />
A mi-juin de c<strong>et</strong>te année, 5 <strong>au</strong>torisations avaient cependant<br />
déjà été délivrées.<br />
Avec la reprise économique <strong>et</strong> la h<strong>au</strong>sse des <strong>marché</strong>s qui se<br />
profilent à l’horizon, on assistera sans doute à une croissance<br />
plus importante des demandes en vue de la création de<br />
nouve<strong>au</strong>x véhicules de placement qu’<strong>au</strong> cours des deux<br />
dernières années. ■
4<br />
L’IMMOBILIER DURABLE
L’IMMOBILIER DURABLE<br />
3’500<br />
3’000<br />
2’500<br />
2’000<br />
1’500<br />
1’000<br />
500<br />
0<br />
Source: Minergie<br />
Source: Minergie<br />
1998<br />
Evolution du nombre de labels Minergie ®<br />
décernés chaque année depuis 1998<br />
99<br />
00<br />
01<br />
02<br />
03<br />
Répartition des constructions type Minergie ®<br />
par canton (<strong>au</strong> 1 er juill<strong>et</strong> 2009)<br />
04<br />
05<br />
06<br />
07<br />
08<br />
09P<br />
GE 3.2%<br />
VD 2.3%<br />
FR 2.3%<br />
JU 0.4%<br />
NE 1.9%<br />
BE 11.1%<br />
VS 4.5%<br />
ZH 26.1%<br />
TI 1.7%<br />
SG 5.9%<br />
AR 0.9%<br />
GR 2.2%<br />
Autres 36.5%<br />
1<br />
ÉNERGIE : LA CONSOMMATION<br />
DES BÂTIMENTS SOUS SURVEILLANCE<br />
50<br />
La gestion de la crise financière avec ses multiples programmes<br />
de relance économique <strong>au</strong>ra eu le mérite d’accélérer le mouvement<br />
en faveur de l’assainissement des bâtiments. Fin 2008, le<br />
constat est édifiant, moins de 1% du parc <strong>immobilier</strong> suisse est<br />
rénové chaque année. A ce rythme, le t<strong>au</strong>x de vétusté général<br />
s’accroît constamment. L’une des principales composantes<br />
mesurables des améliorations réalisées dans le domaine de la<br />
rénovation concerne la consommation d’énergie. La part de<br />
c<strong>et</strong>te dernière attribuée <strong>au</strong>x immeubles s’élève actuellement à<br />
près de 45% de la consommation d’énergie finale totale en<br />
Suisse sous forme de ch<strong>au</strong>ffage <strong>et</strong> d’électricité. Avec l’arrivée<br />
imminente du futur certificat énergétique des bâtiments,<br />
l’optimisation énergétique devient une composante essentielle<br />
dans la manière de gérer son bâtiment. La problématique liée à<br />
l’énergie <strong>et</strong> à la vétusté des habitations dans notre pays est<br />
devenue prioritaire sur le plan politique <strong>et</strong> législatif. Dès lors,<br />
les changements prévus en 2009 risquent fort d’avoir des<br />
conséquences importantes sur le <strong>marché</strong> <strong>immobilier</strong>.<br />
1.1 QUELQUES CHIFFRES CLÉS EN 2008<br />
Labels Minergie ®<br />
<strong>Le</strong> nombre de constructions labellisées Minergie ® (label de<br />
qualité basé sur la consommation énergétique) en Suisse a<br />
progressé de 33% durant l’année 2008, passant de 8’273 à<br />
10’992 bâtiments. <strong>Le</strong>s résultats du premier semestre 2009<br />
confirment l’intérêt de plus en plus marqué pour les habitations<br />
durables <strong>et</strong> l’on peut tabler sur une croissance annuelle de 40%<br />
à l’avenir. Or, la part des labels plus contraignants (type<br />
Minergie-P ® ou Minergie-Eco ® ) ne représente que 2.8% du total<br />
(soit 308 obj<strong>et</strong>s toutes catégories confondues). La Suisse<br />
<strong>romand</strong>e, y compris le canton de Berne <strong>et</strong> du Valais, compte<br />
près d’un quart (28% <strong>au</strong> 1 er juill<strong>et</strong> 2009) de l’ensemble des<br />
constructions Minergie ® . En comparaison, le canton de Zürich<br />
en présente à lui seul une proportion quasiment similaire (26%).<br />
Après une année 2008 de transition suite à l’introduction d’une<br />
série d’innovations, les nouvelles exigences pour l’obtention de<br />
la certification Minergie ® durcissent encore plus la composante<br />
énergétique des constructions ainsi que des rénovations.<br />
L’accent est actuellement mis sur le renforcement de l’enveloppe<br />
du bâtiment <strong>et</strong> sur le confort thermique. En 2009,<br />
Minergie ® a étendu sa gamme de labels à de nouvelles catégories;<br />
celle des Dépôts <strong>et</strong> celle de l’Industrie (plus d’informations<br />
sur le site minergie.ch).<br />
Consommation d’électricité<br />
La consommation totale d’électricité en Suisse est représentative<br />
de la tendance qui se dessine pour les années à venir<br />
avec, en ligne de mire (horizon 2050), le proj<strong>et</strong> d’une société<br />
à 2’000 Watts par habitant par an. En 2008, la consommation<br />
totale du pays a progressé de 2.3% passant de 61’750 GWh<br />
à 63’147 GWh.
51 L’IMMOBILIER DURABLE<br />
A Genève, on dénombre près de 2’876 GWh consommés par<br />
l’ensemble du canton (hors CERN) pour l’année 2007. Sur une<br />
durée de 20 ans, l’<strong>au</strong>gmentation s’élève à plus de 35%. Dans<br />
le canton de V<strong>au</strong>d, la consommation s’élève à 3’880 GWh<br />
(+2,3% par rapport à 2007 <strong>et</strong> +39% depuis 1987). Pour<br />
Neuchâtel, le nombre est sensiblement plus faible avec seulement<br />
1’009 GWh (+26,5% en 20 ans).<br />
Progression des énergies renouvelables<br />
dans la construction<br />
<strong>Le</strong>s énergies renouvelables progressent en partie grâce <strong>au</strong><br />
milieu bâti. Depuis 1990, l’énergie solaire produite en Suisse a<br />
<strong>au</strong>gmenté de 292%, soit de 16% par année. La géothermie,<br />
grâce <strong>au</strong>x pompes à chaleur plus sophistiquées, a fait un s<strong>au</strong>t<br />
de plus de 112% sur la même période. <strong>Le</strong>s ménages sont<br />
constamment incités à se diriger vers ce type d’énergie, que ce<br />
soit par le biais d’avantages fisc<strong>au</strong>x ou de contraintes légales<br />
lors de nouvelle construction. En 2007, l’Office fédéral de<br />
l’Energie mesurait la part des énergies renouvelables dans la<br />
consommation totale à 18.7%.<br />
En Suisse, les demandes pour l’installation de panne<strong>au</strong>x solaires<br />
ou la pose de sondes géothermiques sont en plein boom. Rien<br />
qu’à Genève, on dénombre une dizaine de demandes par<br />
semaine. <strong>Le</strong> parc de capteurs solaires vitrés s’élevait à<br />
593’980 m 2 à la fin 2008 (+30% par rapport à 2007), soit 80 m 2<br />
pour 1’000 habitants. A relever que la Suisse, de par sa topographie,<br />
exploite majoritairement la force hydr<strong>au</strong>lique comme<br />
énergie renouvelable (voir graphique ci-contre).<br />
Dans le canton de Neuchâtel, un indicateur statistique calcule<br />
la part d’énergie renouvelable dans la consommation d’énergie<br />
depuis 1992. Celui-ci a progressé de 5.6% à 9.6% sur 15 ans,<br />
soit une <strong>au</strong>gmentation de plus de 70%.<br />
Quelques définitions :<br />
Biomasse : Ensemble de la matière organique d’origine végétale<br />
ou animale. Elle perm<strong>et</strong> de produire de l’énergie sous<br />
forme de biocarburants ou de chaleur à travers l’incinération<br />
des déch<strong>et</strong>s ou du bois.<br />
Géothermie : Chaleur que l’on tire des profondeurs de la terre.<br />
Un rése<strong>au</strong> de distribution est exploité pour faire circuler la chaleur<br />
encore sous pression.<br />
Energie éolienne : Energie produite grâce à la force du vent<br />
sur une éolienne.<br />
135<br />
130<br />
125<br />
120<br />
115<br />
110<br />
105<br />
100<br />
Source: OFS, OCSTAT, SCRIS<br />
Indice de la consommation finale d'électricité<br />
Suisse<br />
V<strong>au</strong>d<br />
Genève<br />
Neuchâtel<br />
+31.7%<br />
en moyenne Suisse<br />
depuis 20 ans<br />
95<br />
1987 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08<br />
Pour information :<br />
<strong>Le</strong> «Watt»(W) est l’unité de mesure d’une puissance d’un flux<br />
d’énergie. Il représente une quantité de 1 Joule (unité de mesure<br />
d’un travail produit par une force) pendant une seconde.<br />
<strong>Le</strong> « Gigawatt/heure » (GWh) représente quant à lui une quantité<br />
d’énergie de 10 9 Watts pendant une durée d’une heure.<br />
en GWh<br />
3’000<br />
2’500<br />
2’000<br />
1’500<br />
1’000<br />
500<br />
Source: OFS<br />
Source: OFEN<br />
0<br />
1990 91 92<br />
Evolution de la production des nouvelles<br />
énergies renouvelables<br />
Energie solaire<br />
Energie éolienne<br />
Biomasse<br />
Géothermie<br />
93<br />
94<br />
95<br />
96<br />
97<br />
98<br />
99<br />
Part des énergies renouvelables dans la consommation<br />
totale de 2007 en Suisse<br />
Consommation finale<br />
non renouvelable 81.7%<br />
00<br />
Consommation finale<br />
renouvelable 18.3%<br />
01<br />
02<br />
03<br />
04<br />
05<br />
06<br />
07<br />
Biocarburants<br />
liquides 0.05%<br />
Soleil 0.13%<br />
Biogaz 0.19%<br />
Parts renouvelables<br />
des déch<strong>et</strong>s 0.47%<br />
Chaleur à distance 0.53%<br />
Chaleur ambiante 0.79%<br />
Bois 3.53%<br />
Electricité 12.58%
L’IMMOBILIER DURABLE<br />
en CHF<br />
400<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
Source: OFS<br />
Source: OFS<br />
Evolution des prix à la consommation de l'énergie<br />
Répartition de la consommation par type<br />
de consommateur en 2007<br />
34.7%<br />
15.8%<br />
1.6%<br />
27.7%<br />
20.2%<br />
Prix à la consommation<br />
Mazout<br />
Carburant<br />
Gaz<br />
Electricité<br />
0<br />
1970 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08<br />
Ménages<br />
Industrie<br />
Services<br />
Transports<br />
Autres (y. c. agriculture)<br />
52<br />
Prix <strong>et</strong> consommation de l’énergie en Suisse<br />
D’après le dernier communiqué du département fédéral de<br />
l’Energie, paru en juin 2009, les Suisses ont consommé davantage<br />
d’énergie en 2008 qu’en 2007. A l’encontre des objectifs<br />
<strong>et</strong> des attentes, la consommation finale du pays est passée de<br />
240’440 GWh à 250’210 GWh, soit une <strong>au</strong>gmentation de 4%,<br />
<strong>et</strong> ce malgré la progression des prix des énergies, parfois fulgurante,<br />
comme cela a été le cas pour le mazout en été 2008.<br />
Par type de consommateur, les ménages sont responsables de<br />
plus d’un quart de la consommation finale (27.7% en 2007)<br />
d’énergie. Agir sur le comportement des habitants <strong>et</strong> leurs habitudes<br />
s’avère donc une composante à ne pas négliger <strong>et</strong> à<br />
m<strong>et</strong>tre en œuvre parallèlement à des trav<strong>au</strong>x de rénovation.<br />
1.2 MODIFICATION DE LA LOI SUR L’ÉNERGIE<br />
L’inst<strong>au</strong>ration de la nouvelle politique énergétique en Suisse<br />
<strong>passe</strong> inévitablement par un remaniement des bases légales.<br />
Qu’il s’agisse de la loi fédérale ou des diverses lois cantonales<br />
relatives à l’énergie, toutes sont suj<strong>et</strong>tes <strong>au</strong>jourd’hui à modification<br />
: révision de l’ordonnance fédérale sur l’énergie, nouvelles<br />
prescriptions, harmonisation européenne, <strong>et</strong>c.<br />
Au nive<strong>au</strong> fédéral :<br />
Depuis février 2007, un proj<strong>et</strong> de modification de la loi fédérale sur<br />
l’énergie a été déposé. Toujours en attente de traitement <strong>au</strong>près<br />
du Parlement, il a pour objectif de définir des mesures d’efficacité<br />
énergétique uniformes <strong>et</strong> de promouvoir l’utilisation des énergies<br />
renouvelables. En eff<strong>et</strong>, la Confédération délègue en grande partie<br />
la gestion de la politique énergétique <strong>au</strong>x cantons. Toutefois,<br />
elle annonce les grandes lignes directrices à suivre.<br />
<strong>Le</strong>s modifications proposées se concentrent essentiellement sur<br />
3 aspects :<br />
• L’intégration du futur certificat des bâtiments dans les politiques<br />
énergétiques cantonales. C<strong>et</strong> instrument devrait<br />
perm<strong>et</strong>tre d’évaluer l’efficacité d’un bâtiment de manière<br />
comparable dans toute la Suisse. Son caractère obligatoire<br />
reste néanmoins du ressort des cantons.<br />
• Un soutien accru de la Confédération en termes de contributions<br />
globales pour les programmes canton<strong>au</strong>x. <strong>Le</strong>s mesures<br />
relatives à l’utilisation efficace de l’énergie sont principalement<br />
visées comme la formation, le perfectionnement, le conseil ou<br />
la sensibilisation.<br />
• La concrétisation des objectifs, des réflexions <strong>et</strong> des différents<br />
modèles (Plan d’action Efficacité énergétique, MoPEC 2008,<br />
<strong>et</strong>c.) menés depuis plusieurs années pour donner une nouvelle<br />
impulsion à la politique énergétique.<br />
Au nive<strong>au</strong> cantonal, le cas de Genève :<br />
Modifiée à plusieurs reprises depuis son entrée en vigueur en<br />
1986, la Loi sur l’énergie cantonale est soumise à révision.<br />
Découlant des mesures prises dans le cadre du plan directeur<br />
cantonal de l’énergie adopté en mars 2008, le proj<strong>et</strong> de loi<br />
(N° 10258), datant de mai 2008, m<strong>et</strong> l’accent sur la consommation<br />
énergétique, afin de la rationaliser <strong>et</strong> de cibler les potentiels<br />
d’économies. <strong>Le</strong>s bâtiments sont clairement identifiés<br />
comme la cible prioritaire.
53 L’IMMOBILIER DURABLE<br />
<strong>Le</strong>s grandes lignes de ce proj<strong>et</strong> se résument de la manière<br />
suivante :<br />
• Premièrement, l’utilisation des énergies fossiles sera limitée<br />
<strong>au</strong> maximum à 80% pour satisfaire les besoins en chaleur<br />
(ch<strong>au</strong>ffage <strong>et</strong> production d’e<strong>au</strong> ch<strong>au</strong>de) dans les bâtiments<br />
neufs. L’installation de panne<strong>au</strong>x solaires thermiques sera<br />
obligatoire pour toutes nouvelles constructions ou rénovations<br />
de toiture existante.<br />
• Deuxièmement, les modifications perm<strong>et</strong>tront d’assurer un<br />
meilleur suivi de l’exploitation du parc <strong>immobilier</strong> existant. En<br />
cas de dé<strong>passe</strong>ment des seuils de tolérance fixés par le service<br />
compétent, des mesures contraignantes devront obligatoirement<br />
être prises pour abaisser la consommation, comme<br />
par exemple, l’établissement d’un <strong>au</strong>dit énergétique compl<strong>et</strong>.<br />
• Troisièmement, l’intégration dans les plans directeurs canton<strong>au</strong>x<br />
d’une planification énergétique territoriale. C<strong>et</strong>te dernière<br />
visera le dimensionnement des rése<strong>au</strong>x <strong>et</strong> infrastructures, à<br />
l’échelle communale ou du quartier.<br />
• Finalement, les collectivités publiques devront montrer<br />
l’exemple puisque les bâtiments neufs devront répondre à un<br />
h<strong>au</strong>t standard énergétique. Une classe minimale d’efficacité<br />
pourra être fixée par le Conseil d’Etat. Chaque construction<br />
sera soumise à un <strong>au</strong>dit en vue de l’attribution du certificat<br />
énergétique.<br />
1.3 AUGMENTATION DE LA TAXE CO 2<br />
Entrée en vigueur le 1 er mai 2000 par l’adoption d’une loi <strong>et</strong><br />
introduite dès le 1 er janvier 2008, la taxe CO 2 découle directement<br />
de l’engagement pris par la Suisse en termes de réduction<br />
des émissions de CO 2 lors du Protocole de Kyoto. Elle<br />
devait perm<strong>et</strong>tre <strong>au</strong> pays de réduire ses émissions liées <strong>au</strong>x<br />
agents énergétiques fossiles à un nive<strong>au</strong> inférieur de 10% à celui<br />
de 1990 d’ici 2012. C<strong>et</strong>te taxe est prélevée sur tous les combustibles<br />
fossiles utilisés à des fins énergétiques. Son t<strong>au</strong>x suit<br />
un échelonnement progressif en fonction des objectifs à<br />
atteindre chaque année.<br />
En 2008, la quantité d’émissions de CO 2 atteignait 88.5% de la<br />
valeur de 1990. Clairement <strong>au</strong>-dessus de l’exigence fixée par le<br />
Parlement de 86.5%, qui vise dorénavant une valeur de 80% à<br />
l’horizon 2020, ce résultat implique que la taxe <strong>passe</strong>ra de<br />
CHF 12 la tonne à CHF 36 en 2010. C<strong>et</strong>te <strong>au</strong>gmentation devrait<br />
<strong>au</strong> final se répercuter sur le propriétaire, puis sur le locataire <strong>au</strong><br />
travers des charges de ch<strong>au</strong>ffage, à h<strong>au</strong>teur de CHF 125 pour<br />
une surface habitable moyenne de 100 m 2 , soit une h<strong>au</strong>sse<br />
mensuelle de l’ordre de CHF 10. Malgré son incidence négative<br />
sur le consommateur final, les associations de protection des<br />
locataires <strong>et</strong> propriétaires restent favorables à c<strong>et</strong>te mesure, car<br />
les rec<strong>et</strong>tes engrangées (estimées à près de CHF 600 millions)<br />
par la taxe seront partiellement réinvesties dans le financement<br />
des programmes d’assainissement des bâtiments. Pour information,<br />
le citoyen suisse ém<strong>et</strong> en moyenne 6 tonnes de CO 2<br />
par an.<br />
40<br />
36<br />
32<br />
28<br />
24<br />
20<br />
16<br />
12<br />
8<br />
4<br />
0<br />
Schéma du montant de la taxe CO 2 en fonction<br />
des objectifs fixés<br />
Source: OFEN, Conférence ENERGISSIMA 2008<br />
Source: OFS<br />
Proposition du<br />
Conseil fédéral<br />
Objectif:<br />
Emissions ><br />
94% (1990)<br />
CHF 12/tonne<br />
2008<br />
Objectif:<br />
Emissions ><br />
90% (1990)<br />
CHF 24/tonne<br />
2009<br />
Objectif:<br />
Emissions > 86.5% (1990)<br />
CHF 36/tonne<br />
2010<br />
Redistribution des rec<strong>et</strong>tes de la taxe CO 2<br />
34%<br />
33%<br />
33%<br />
CHF 35/tonne<br />
2008-2010<br />
Au milieu du bâtiment:<br />
via le financement<br />
des programmes d'assainissement<br />
A la population:<br />
via l'assurance maladie<br />
Aux entreprises:<br />
via l'AVS<br />
En 2008:<br />
CHF 200 millions<br />
de rec<strong>et</strong>tes engrangées<br />
Pour 2010:<br />
CHF 650 millions<br />
de rec<strong>et</strong>tes estimées
L’IMMOBILIER DURABLE<br />
en litre de mazout par m 2<br />
Champ d’actions<br />
25<br />
20<br />
15<br />
10<br />
5<br />
0<br />
Source: SIA, EnDK<br />
Source: EnDK<br />
Exigences de chaleur pour les nouve<strong>au</strong>x bâtiments<br />
selon le type de programme<br />
22 l<br />
Bâtiments<br />
typiques<br />
1975<br />
Chaleur résiduelle<br />
Couplage chaleur-force<br />
Installation solaire<br />
12 l<br />
selon modèle<br />
d’ordonnance<br />
1992<br />
MoPEC<br />
2000<br />
Révision du MoPEC 2007/2008<br />
Performance globale en 2001<br />
9 litres/m 2<br />
Performance globale MoPEC 2008 initial<br />
6 litres/m 2<br />
Ch<strong>au</strong>ffage <strong>au</strong> bois<br />
Ventilation de confort<br />
Meilleure isolation<br />
4.2 l<br />
standard<br />
Minergie 1998<br />
Performance globale module 2<br />
(Edition MoPEC 2008)<br />
4.8 litres/m 2<br />
4.8 l<br />
MoPEC<br />
2008<br />
Pompe à chaleur<br />
Illustration de l’étiqu<strong>et</strong>te énergétique d’un bâtiment<br />
Evaluation<br />
Très performant<br />
Source: CECB<br />
A<br />
B<br />
Peu performant<br />
C<br />
9 l<br />
Performance<br />
de l’enveloppe<br />
du bâtiment<br />
D D 172%<br />
E<br />
F<br />
G<br />
3.8 l<br />
standard<br />
Minergie 2009<br />
Performance<br />
énergétique<br />
globale<br />
C 111%<br />
100%<br />
1.4 RÉVISION DU MODÈLE DE PRESCRIPTIONS ENERGÉTIQUES<br />
DES CANTONS (EDITION 2008-09)<br />
54<br />
<strong>Le</strong> Modèle de Prescriptions Energétiques des Cantons, abrégé<br />
MoPEC, a été élaboré pour la première fois en 2000 par la<br />
Conférence des directeurs canton<strong>au</strong>x de l’énergie (EnDK) <strong>et</strong> fait<br />
suite <strong>au</strong>x modèles d’ordonnance développés dès 1992<br />
(Protocole de Kyoto). Il constitue un ensemble de prescriptions<br />
énergétiques élaborées conjointement entre les cantons sur la<br />
base de leurs expériences. Il s’inscrit dans la politique énergétique<br />
de SuisseEnergie (seconde phase 2006-2011) <strong>et</strong> a subi<br />
une révision totale en 2008, initialement prévue en 2010.<br />
L’édition 2008 a été approuvée en avril de la même année <strong>et</strong><br />
devra être introduite dans les nouvelles lois cantonales sur<br />
l’énergie.<br />
<strong>Le</strong>s ambitions du MoPEC (édition 2008) sont très proches des<br />
exigences imposées pour l’obtention du label Minergie ® .<br />
L’objectif principal est de ramener la consommation de<br />
mazout à 4,8 litres par m 2 de surface de référence énergétique<br />
(= ensemble des surfaces ch<strong>au</strong>ffées pondérées par un coefficient<br />
attribué en fonction de la température ambiante).<br />
Actuellement, certains bâtiments non rénovés consomment<br />
encore plus de 20 litres <strong>au</strong> m 2 . <strong>Le</strong>s énergies renouvelables<br />
ainsi qu’une meilleure isolation sont les éléments directement<br />
visés par le modèle.<br />
1.5 CERTIFICAT ÉNERGÉTIQUE DES BÂTIMENTS<br />
Depuis août 2009, le certificat énergétique des bâtiments<br />
(CECB) a fait son apparition sur le <strong>marché</strong> <strong>immobilier</strong> suisse.<br />
Inst<strong>au</strong>ré afin d’améliorer la transparence en termes de qualité<br />
de construction, le certificat tient compte des consommations<br />
d’énergie primaire de l’ensemble du bâtiment (= forme<br />
d’énergie disponible dans la nature avant toute transformation).<br />
Il est octroyé par des experts accrédités qui proposent<br />
en parallèle des solutions techniques pour améliorer l’état du<br />
bâtiment.<br />
A l’instar de l’étiqu<strong>et</strong>te existante pour les appareils électroménagers,<br />
le certificat indique l’efficacité énergétique globale<br />
du bâtiment. C<strong>et</strong>te dernière peut toutefois être décomposée<br />
en plusieurs paramètres comme la consommation<br />
d’électricité, les besoins en chaleur ou la part d’énergies<br />
renouvelables. <strong>Le</strong> Conseil fédéral a fait savoir, lors d’un<br />
récent communiqué, son intention de le rendre obligatoire <strong>et</strong><br />
uniforme pour l’ensemble du territoire suisse. Pour cela, il<br />
devra impérativement créer de nouvelles bases légales à<br />
intégrer dans la réflexion sur l’énergie.
55 L’IMMOBILIER DURABLE<br />
1.6 MESURES D’ENCOURAGEMENT<br />
<strong>Le</strong> montant des contributions fédérales s’élève à CHF 100 millions<br />
en 2009 (contre CHF 14 millions en 2007). Grâce à c<strong>et</strong>te<br />
manne financière, le nive<strong>au</strong> général de subvention entre 2008<br />
<strong>et</strong> 2009 a quasiment triplé ! Ce résultat s’inscrit parfaitement<br />
dans la politique de la Confédération <strong>et</strong> fait figure de premier<br />
jalon dans la mise en œuvre du programme national d’assainissement<br />
des bâtiments prévu pour 2010. Ce programme est<br />
destiné à la rénovation des bâtiments construits avant 1995 en<br />
vue d’atteindre le standard Minergie ® . Quant <strong>au</strong>x incitations<br />
financières provenant du domaine de l’énergie, elles devraient<br />
rester élevées l’année prochaine, même si l’on s’attend à une<br />
légère baisse des montants unitaires, afin d’inciter un plus grand<br />
nombre de proj<strong>et</strong>s de rénovation. La gestion pourrait bien en<br />
être centralisée <strong>au</strong> nive<strong>au</strong> national pour uniformiser <strong>et</strong> harmoniser<br />
les actions <strong>et</strong> les procédures. Pour l’heure, chaque canton<br />
est compétent en la matière pour m<strong>et</strong>tre en place la politique de<br />
rénovation la plus adéquate sur son territoire <strong>et</strong> ainsi choisir les<br />
mesures qu’il souhaite privilégier.<br />
A Genève, l’année 2009 marque un tournant dans l’octroi des<br />
aides financières cantonales en termes d’assainissement des<br />
bâtiments. Souvent considérées comme trop faibles <strong>et</strong> compliquées<br />
à obtenir (procédure longue <strong>et</strong> nombreux documents à<br />
présenter), les subventions en faveur des économies d’énergie<br />
sont devenues fortement incitatives. Lancé en mars 2009 pour<br />
une durée d’une année, <strong>et</strong> appelé Programme « Chèque 2009<br />
Energie » par le Service cantonal de l’Energie (ScanE), ce dernier<br />
comprend une série de mesures ciblées qui se concentrent<br />
principalement sur les éléments de l’enveloppe du bâtiment,<br />
comme le remplacement des fenêtres, l’isolation ou l’utilisation<br />
des énergies renouvelables pour la production d’énergie (ch<strong>au</strong>ffage,<br />
panne<strong>au</strong>x solaires, géothermie, <strong>et</strong>c.). En complément à ce<br />
programme, il f<strong>au</strong>t également mentionner l’action Eco21 initié<br />
par les Services Industriels Genevois que nous évoquions dans<br />
notre précédente parution <strong>et</strong> dont les objectifs sont orientés vers<br />
l’optimisation énergétique, principalement <strong>au</strong> nive<strong>au</strong> de l’éclairage.<br />
En 2010, la manne financière en faveur des subventions<br />
sera alimentée en grande partie par la redistribution des rec<strong>et</strong>tes<br />
importantes engendrées par la taxe CO 2 .<br />
D’<strong>au</strong>tres mesures d’encouragement sont également disponibles<br />
<strong>au</strong> nive<strong>au</strong> cantonal <strong>et</strong> sont présentées de manière succincte<br />
dans le schéma récapitulatif ci-contre. ■<br />
en millions de CHF<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
0<br />
Source: EnDK<br />
Contributions financières fédérales <strong>et</strong> cantonales<br />
en faveur des politiques énergétiques<br />
2003<br />
Cantons<br />
Confédération<br />
04<br />
05<br />
06<br />
07<br />
+CHF 86 millions<br />
Synthèse des mesures d’encouragement <strong>et</strong> contraintes légales<br />
Au nive<strong>au</strong> fédéral<br />
Taxe CO 2<br />
Source: Acanthe<br />
Financement CHF<br />
Mesures ou programme<br />
d’encouragement:<br />
– Fondation Centime Climatique*<br />
– Programme Suisse Energie*<br />
– OBLF: répercussion des trav<strong>au</strong>x<br />
d’assainissement sur les loyers<br />
– Modèle de Prescriptions<br />
Energétiques des cantons<br />
(MoPEC édition 2008)<br />
Au nive<strong>au</strong> cantonal<br />
Mesures ou programme<br />
d’encouragement:<br />
– Chèque 2009 Energie*<br />
– Eco21*<br />
– Incitations fiscales<br />
– T<strong>au</strong>x d’intérêts préférentiels<br />
Confédération<br />
Office fédéral de l’Energie (OFEN)<br />
Contributions globales <strong>au</strong>x cantons<br />
pour la mise en place<br />
d’un programme cantonal<br />
d’assainissement des bâtiments<br />
(CHF 100 millions)<br />
Service cantonal de l’Energie<br />
(ScanE)<br />
* Mesures qui sont appelées à disparaître à court terme<br />
08<br />
2009 Avenir<br />
Contraintes:<br />
– LDTR: blocage des loyers<br />
– Procédures longues <strong>et</strong> compliquées<br />
– Normes imposées (ex. vitrages)<br />
09<br />
Programme national<br />
d’assainissement<br />
des bâtiments<br />
= Gestion centralisée<br />
(CHF 200 millions)<br />
Nouve<strong>au</strong> cadre:<br />
– LDTR assouplie<br />
– Nouvelle loi sur l’Energie<br />
– Certificat énergétique
L’IMMOBILIER DURABLE<br />
70%<br />
60%<br />
50%<br />
40%<br />
30%<br />
20%<br />
10%<br />
%0<br />
Source: OFS<br />
50’000<br />
45’000<br />
40’000<br />
35’000<br />
30’000<br />
25’000<br />
20’000<br />
15’000<br />
10’000<br />
5’000<br />
0<br />
Source: OFS<br />
35’000<br />
30’000<br />
25’000<br />
20’000<br />
15’000<br />
10’000<br />
5’000<br />
Source: OFS<br />
en millions<br />
de CHF<br />
50’000<br />
45’000<br />
40’000<br />
35’000<br />
30’000<br />
25’000<br />
20’000<br />
15’000<br />
10’000<br />
5’000<br />
0<br />
0<br />
Source: OFS<br />
1980<br />
Part des logements construits avant 1980<br />
<strong>et</strong> non rénovés en 2000<br />
GE NE VD BE BS BL VS CH ZH SH UR SO GR AI OWGL<br />
AG SG LU AR TGNWJU<br />
SZ FR ZG TI<br />
Parc <strong>immobilier</strong> résidentiel genevois selon l'époque<br />
de construction <strong>et</strong> de rénovation en 2000<br />
79%<br />
Avant<br />
1919<br />
en % des immeubles construits la même période<br />
74%<br />
1919-<br />
1945<br />
80%<br />
1946-<br />
1960<br />
81%<br />
1961-<br />
1970<br />
89%<br />
1971-<br />
1980<br />
93%<br />
1981-<br />
1990<br />
Non rénovés<br />
Rénovés entre 1996 <strong>et</strong> 2000<br />
Rénovés entre 1991 <strong>et</strong> 1995<br />
Rénovés entre 1981 <strong>et</strong> 1990<br />
Rénovés entre 1971 <strong>et</strong> 1980<br />
97%<br />
1991-<br />
1995<br />
Parc <strong>immobilier</strong> résidentiel v<strong>au</strong>dois selon l'époque<br />
de construction <strong>et</strong> de rénovation en 2000<br />
34%<br />
en % des immeubles construits la même période<br />
Avant<br />
1919<br />
40% 49% 56% 62% 78%<br />
1919-<br />
1945<br />
1946-<br />
1960<br />
1961-<br />
1970<br />
1971-<br />
1980<br />
1981-<br />
1990<br />
1991-<br />
1995<br />
98%<br />
1996-<br />
2000<br />
Non rénovés<br />
Rénovés entre 1996 <strong>et</strong> 2000<br />
Rénovés entre 1991 <strong>et</strong> 1995<br />
Rénovés entre 1981 <strong>et</strong> 1990<br />
Rénovés entre 1971 <strong>et</strong> 1980<br />
82%<br />
Evolution des dépenses dans la construction<br />
1984<br />
Dépenses dans la construction<br />
Dont agrandissements, transformations, démolitions<br />
Part des agrandissements, transformations, démolitions<br />
dans les dépenses dans la construction<br />
1988<br />
1992<br />
1996<br />
2000<br />
2004<br />
88%<br />
1996-<br />
2000<br />
40%<br />
35%<br />
30%<br />
25%<br />
20%<br />
15%<br />
2007<br />
2<br />
ASSAINISSEMENT DES BÂTIMENTS :<br />
DIAGNOSTIC SUR L’ÉTAT DE SANTÉ DU PARC IMMOBILIER<br />
SUISSE ET GENEVOIS<br />
2.1 ÉTAT DU PARC IMMOBILIER SUISSE<br />
56<br />
<strong>Le</strong> parc <strong>immobilier</strong> suisse est vieillissant. On note un important<br />
déficit <strong>au</strong> nive<strong>au</strong> de la rénovation des bâtiments. Deux raisons<br />
perm<strong>et</strong>tent de comprendre pourquoi les Suisses ne rénovent<br />
pas leurs immeubles : d’une part plus de 60% des Suisses sont<br />
locataires avec le constat logique que les logements locatifs<br />
sont be<strong>au</strong>coup moins souvent rénovés que les logements en<br />
propriété. D’<strong>au</strong>tre part, 90% des bâtiments d’habitation comprenant<br />
plusieurs logements sont en mains privées <strong>et</strong>, par<br />
conséquent, la gestion des immeubles manque de professionnalisme<br />
<strong>et</strong> l’entr<strong>et</strong>ien des bâtiments est souvent négligé. En<br />
général, les propriétaires n’adoptent pas une planification cohérente<br />
mais réalisent des trav<strong>au</strong>x <strong>au</strong> coup par coup, dans une<br />
majorité des cas lorsque ceux-ci s’imposent d’eux-mêmes.<br />
Néanmoins, la part des « agrandissements, transformations,<br />
démolitions » est croissante depuis 1980 dans les dépenses<br />
liées à la construction. Chaque année plus de CHF 60 milliards<br />
sont dépensés dans la construction, dont près de 35% dans les<br />
rénovations, sans compter les nouvelles constructions dite « de<br />
remplacement ». Au vu de l’état d’entr<strong>et</strong>ien du parc <strong>immobilier</strong><br />
suisse <strong>et</strong> genevois en particulier, c<strong>et</strong>te part est encore amenée<br />
à croître dans les années à venir. L’Office fédéral de l’énergie<br />
estime qu’environ 1.5 millions de bâtiments, principalement<br />
construits entre 1950 <strong>et</strong> 1980, devraient faire l’obj<strong>et</strong> d’un assainissement<br />
énergétique.
57 L’IMMOBILIER DURABLE<br />
2.2 BÂTIMENTS : UN FACTEUR-CLÉ POUR L’EFFICACITÉ<br />
ÉNERGÉTIQUE<br />
Comme nous l’avons mentionné, les bâtiments représentent un<br />
facteur-clé pour l’efficacité énergétique. 16’800 bâtiments d’habitation<br />
se sont construits en 2007, dont quelque 11’900 maisons,<br />
or ces nouve<strong>au</strong>x bâtiments, qui doivent satisfaire à des<br />
standards énergétiques <strong>et</strong> de construction toujours plus élevés,<br />
ne constituent qu’environ 1% du parc <strong>immobilier</strong> total.<br />
<strong>Le</strong>s bâtiments anciens sont la cible prioritaire des programmes<br />
d’assainissement. En eff<strong>et</strong>, les nouvelles constructions sont bien<br />
plus efficientes <strong>au</strong> nive<strong>au</strong> énergétique. On comprend dès lors<br />
mieux l’importance à donner <strong>au</strong>x rénovations des immeubles<br />
existants d’un point de vue technique, thermique <strong>et</strong> énergétique.<br />
En d’<strong>au</strong>tres termes, si l’on veut avoir un impact conséquent<br />
sur la politique climatique <strong>et</strong> énergétique, c’est bien sur la<br />
rénovation des anciens bâtiments qu’il f<strong>au</strong>t se concentrer.<br />
2.3 FREINS À LA RÉNOVATION<br />
Si Genève tient le h<strong>au</strong>t du classement en matière de r<strong>et</strong>ard<br />
d’entr<strong>et</strong>ien de son parc <strong>immobilier</strong>, le canton de V<strong>au</strong>d arrive à la<br />
4 ème place. Seuls ces deux cantons doivent composer avec des<br />
lois très contraignantes en matière de rénovation, les fameuses<br />
LDTR (loi sur la démolition, transformation <strong>et</strong> la rénovation d’immeubles).<br />
Ces fameuses lois compliquent tout proj<strong>et</strong> de rénovation,<br />
en imposant des contraintes très strictes qui posent le<br />
problème de la rentabilité des trav<strong>au</strong>x de ce type. <strong>Le</strong>s dossiers<br />
techniques <strong>et</strong> financiers à présenter font l’obj<strong>et</strong> de nombreux<br />
examens qui alourdissent les procédures d’<strong>au</strong>torisation.<br />
Pourtant, la qualité des rénovations est en jeu. En eff<strong>et</strong>, face à<br />
ces contraintes, les propriétaires adoptent des stratégies d’investissement<br />
à court terme en fonction des prix plafonds imposés.<br />
Dans certaines rénovations, des matéri<strong>au</strong>x de moindre<br />
qualité sont utilisés, des interventions sont insuffisantes, souvent<br />
qualifiées de « bricolage » ou simplement reportées.<br />
A Genève, comme dans le canton de V<strong>au</strong>d, le maintien, l’abrogation<br />
ou la modification de ces lois sensibles font l’obj<strong>et</strong> de<br />
batailles politiques acerbes.<br />
Suite à une motion déposée en 2005 visant entre <strong>au</strong>tre à l’abrogation<br />
de sa LDTR, le Grand Conseil du canton de V<strong>au</strong>d a<br />
refusé en janvier 2009 d’abroger c<strong>et</strong>te loi. Deux motions contradictoires<br />
ont alors été déposées, l’une demandant <strong>au</strong> Conseil<br />
d’Etat de proposer un proj<strong>et</strong> de loi perm<strong>et</strong>tant d’alléger c<strong>et</strong>te<br />
LDTR <strong>et</strong> l’<strong>au</strong>tre préconisant un renforcement des droits des<br />
locataires dans la LDTR actuelle, le combat continue… ! Par<br />
ailleurs, la nouvelle loi sur l’énergie présentée plus h<strong>au</strong>t viendra<br />
m<strong>et</strong>tre de l’huile sur le feu, car si les propriétaires devaient se<br />
voir contraint par une loi cantonale d’investir dans des trav<strong>au</strong>x<br />
d’amélioration énergétique, ils devraient être assurés de pouvoir<br />
les rentabiliser. La modification de l’ordonnance sur le bail à loyer<br />
(OBLF) garantit c<strong>et</strong>te prérogative puisque depuis le 1 er janvier<br />
2008, les bailleurs peuvent répercuter sur le loyer le coût des<br />
trav<strong>au</strong>x d’amélioration énergétique.<br />
Indice de dépense d’énergie Eth<br />
(MJ/m2a) jusqu’en 1900<br />
1900-1920<br />
1921-1946<br />
1947-1960<br />
800<br />
700<br />
600<br />
500<br />
400<br />
300<br />
200<br />
100<br />
0<br />
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 800<br />
Source: Assurances immobilières <strong>et</strong> Wüest & Partner<br />
Années de construction<br />
1961-1970<br />
1971-1975<br />
1976-1980<br />
1981-1985<br />
1986-1990<br />
Surface de référence énergétique (millions de m 2 )<br />
Recommandations selon norme SIA 380/1<br />
1991-1995<br />
1996<br />
La consommation annuelle d’énergie des bâtiments construits entre 1996 <strong>et</strong> 2020 pour une période<br />
de 25 ans correspond à la consommation d’énergie pendant 5 ans des bâtiments construits.<br />
2020
L’IMMOBILIER DURABLE<br />
58<br />
Il sera donc nécessaire de prévoir une modification de la LDTR,<br />
car c<strong>et</strong>te dernière prévoit actuellement que seules les mesures<br />
d’économie d’énergie qui dé<strong>passe</strong>nt les exigences légales perm<strong>et</strong>tent<br />
une répercussion du coût des trav<strong>au</strong>x sur les loyers.<br />
Dans la mesure où le droit cantonal prévoirait une obligation<br />
pour le bailleur de procéder à de tels trav<strong>au</strong>x, ce même droit ne<br />
pourrait limiter ou empêcher l’application du droit fédéral en inst<strong>au</strong>rant<br />
un contrôle des loyers.<br />
Si la conscience écologique des Suisses semble clairement<br />
se réveiller, les intentions sont parfois rattrapées par des considérations<br />
purement économiques. Des rénovations à grandes<br />
échelles ne sont envisageables qu’à la condition d’adopter des<br />
mesures incitatives puissantes.<br />
2.4 OBJECTIFS D’ICI À 2020<br />
Selon les recommandations du Groupe d’experts intergouvernemental<br />
sur l’évolution du climat (GIEC), la Suisse doit réduire<br />
ses émissions de CO 2 de 40% d’ici à 2020. Que représentent<br />
concrètement ces objectifs à l’échelle d’un canton comme<br />
Genève ?<br />
L’association Noé 21 est chargée d’évaluer le plus précisément<br />
possible les efforts à entreprendre <strong>et</strong> leur coût <strong>et</strong> publiera un<br />
rapport qui sera distribué à l’ensemble des candidats <strong>au</strong> Grand<br />
Conseil. Si ce document est encore en cours d’élaboration, certains<br />
chiffres ont déjà été évoqués <strong>et</strong> sont édifiants.<br />
Pour répondre <strong>au</strong>x recommandations du GIEC d’ici à 2020, il<br />
f<strong>au</strong>drait rénover <strong>au</strong>x normes Minergie ® <strong>au</strong> moins 4’000 des<br />
20’000 immeubles du canton. <strong>Le</strong> coût estimé en moyenne par<br />
bâtiment est de CHF 2’000’000. Ce qui impliquerait un investissement<br />
d’environ un milliard par an jusqu’en 2020, soit 10 à<br />
20 fois plus que les sommes déboursées actuellement si on ne<br />
prend que la part énergétique des rénovations.<br />
Toujours selon les calculs de Noé 21, ces milliards ne nécessiteraient<br />
pas moins d’un doublement du nombre d’apprentis <strong>et</strong><br />
d’ouvriers dans le bâtiment… Et on commence à peine à mesurer<br />
l’ampleur des efforts à fournir. ■
5<br />
MODIFICATIONS JURIDIQUES
MODIFICATIONS JURIDIQUES<br />
1990 Entrée en vigueur du droit du bail actuel<br />
1997 Dépôt de l’initiative populaire de l’ASLOCA<br />
« Pour des loyers loy<strong>au</strong>x »<br />
2003-2004 Rej<strong>et</strong> de l’initiative par le peuple <strong>et</strong> les cantons<br />
<strong>et</strong> rej<strong>et</strong> du contre-proj<strong>et</strong> du Parlement<br />
Fin 2007 Compromis entre locataires <strong>et</strong> propriétaires<br />
prévoyant une adaptation des loyers à l’indice<br />
suisse des prix à la consommation (ISPC)<br />
7%<br />
6%<br />
5%<br />
4%<br />
3%<br />
2%<br />
1%<br />
0%<br />
-1%<br />
-2%<br />
Source: OFS, OFL, BCGE<br />
Evolution des loyers, de l'inflation<br />
<strong>et</strong> des t<strong>au</strong>x hypothécaires<br />
Croissance annuelle des loyers<br />
Inflation selon l’OFS<br />
T<strong>au</strong>x directeur BCGE<br />
T<strong>au</strong>x de référence fédéral<br />
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010<br />
1<br />
LE DROIT DU BAIL<br />
60<br />
<strong>Le</strong> droit du bail actuel est entré en vigueur en 1990. Il devait<br />
constituer une solution durable, mais tant les locataires que les<br />
propriétaires n’ont cessé d’en demander des modifications.<br />
En 1997, l’Association suisse des locataires (ASLOCA) déposait<br />
son initiative populaire «pour des loyers loy<strong>au</strong>x». <strong>Le</strong>s<br />
initiants demandaient que les loyers ne subissent plus le contrecoup<br />
de chaque <strong>au</strong>gmentation du t<strong>au</strong>x hypothécaire, mais que<br />
les adaptations de loyer soient calculées à partir d’une valeur<br />
moyenne du t<strong>au</strong>x hypothécaire revue tous les cinq ans. Ils réclamaient<br />
également une meilleure protection contre les <strong>au</strong>gmentations<br />
de loyer injustifiées.<br />
<strong>Le</strong> Conseil fédéral <strong>et</strong> le Parlement ont décidé de lui opposer un<br />
contre-proj<strong>et</strong>. <strong>Le</strong> peuple <strong>et</strong> les cantons ont rej<strong>et</strong>é l’initiative en<br />
mai 2003. <strong>Le</strong> contre-proj<strong>et</strong> du Parlement, contre lequel les organisations<br />
des locataires ont lancé un référendum avec succès,<br />
a été soumis à votation le 8 février 2004 <strong>et</strong> a également été<br />
refusé par le peuple.<br />
Un <strong>au</strong>tre proj<strong>et</strong> prévoyant un modèle dualiste de fixation des<br />
loyers, avec la possibilité de choisir entre un loyer indexé <strong>et</strong> un<br />
loyer basé sur les coûts, n’a convaincu ni les organisations des<br />
propriétaires ni celles des locataires lors de la consultation<br />
menée <strong>au</strong> début de 2006, raison pour laquelle le Conseil fédéral<br />
a décidé de ne pas poursuivre le proj<strong>et</strong>.<br />
<strong>Le</strong> compromis, passé fin 2007, entre représentants des locataires<br />
<strong>et</strong> des propriétaires prévoit, quant à lui, d’adapter pleinement<br />
les loyers à l’indice des prix à la consommation. <strong>Le</strong> but de<br />
ce proj<strong>et</strong> de modification est de protéger les locataires des abus<br />
sans pour <strong>au</strong>tant empêcher les investissements dans le <strong>marché</strong><br />
du logement. Il s’agit également d’éviter les confrontations politiques<br />
découlant de l’<strong>au</strong>gmentation des t<strong>au</strong>x hypothécaires en<br />
abandonnant ce lien entre loyer <strong>et</strong> t<strong>au</strong>x hypothécaire.<br />
<strong>Le</strong> Conseil fédéral a entrepris, en attendant la refonte totale du<br />
droit du bail, une révision de l’ordonnance sur le bail à loyer<br />
(OBLF). Entrée en vigueur le 1 er janvier 2008, elle prévoit que les<br />
adaptations de loyer se fondent désormais sur un t<strong>au</strong>x d’intérêt<br />
de référence unique. Ce t<strong>au</strong>x de référence se base sur le t<strong>au</strong>x<br />
d’intérêt moyen des créances hypothécaires en Suisse.<br />
Ce nouve<strong>au</strong> mode de calcul perm<strong>et</strong> un certain lissage <strong>et</strong> offre<br />
plus de réalisme que les t<strong>au</strong>x directeurs canton<strong>au</strong>x mais n’apporte<br />
pas de changement fondamental <strong>au</strong> système en vigueur.
61 MODIFICATIONS JURIDIQUES<br />
Pour ce qui est de la réforme proprement dite, si toutes les parties<br />
s’accordent à déplorer le couplage actuel entre les loyers <strong>et</strong><br />
les t<strong>au</strong>x hypothécaires, la pierre d’achoppement se situe <strong>au</strong><br />
nive<strong>au</strong> de l’ampleur de la répercussion du renchérissement. La<br />
droite <strong>et</strong> les bailleurs exigent un t<strong>au</strong>x de 100% de l’indice suisse<br />
des prix à la consommation (ISPC) alors que la g<strong>au</strong>che prône<br />
une indexation à 80%, sous peine de lancer un référendum.<br />
C<strong>et</strong>te dernière craint l’eff<strong>et</strong> spirale d’une h<strong>au</strong>sse des loyers qui,<br />
par le biais de l’ISPC, entrainerait une h<strong>au</strong>sse des loyers.<br />
<strong>Le</strong> Conseil fédéral propose, de son côté, un compromis avec<br />
un t<strong>au</strong>x de 90% à appliquer à un indice spécifique, appelé indice<br />
directeur, qui exclut les coûts du logement <strong>et</strong> de l’énergie.<br />
Ce système soulève deux questions : la première, est-il logique<br />
d’indexer les loyers par le biais d’un indice directeur lui-même<br />
lié à l’évolution de variables comme la santé, les loisirs, l’enseignement<br />
ou encore l’alcool <strong>et</strong> le tabac ? Nous ajoutons par<br />
ailleurs que l’ISPC, même lorsque son panier n’est pas amputé<br />
des postes « logement » <strong>et</strong> « énergie », est un instrument plus<br />
politique qu’économique, dont la capacité à refléter la réalité est<br />
très discutable.<br />
La deuxième question qui se pose est la suivante : F<strong>au</strong>t-il<br />
adm<strong>et</strong>tre que le rendement d’un bien <strong>immobilier</strong> soit fixé de<br />
manière définitive <strong>et</strong> ne puisse pas évoluer en termes réels ?<br />
Ceci revient à couper l’évolution des loyers de toutes réalités<br />
immobilières, telles que la fiscalité, les assurances, les coûts de<br />
rénovation <strong>et</strong> construction ou encore les coûts d’exploitation<br />
des bâtiments avec comme conséquence des loyers contractuels<br />
souvent très éloignés des loyers du <strong>marché</strong>.<br />
Pour la fixation du loyer initial, le proj<strong>et</strong> propose de ne plus faire<br />
référence <strong>au</strong> calcul de rendement, mais de ne r<strong>et</strong>enir que le critère<br />
des loyers comparatifs.<br />
La réforme prévoit que les loyers résultent d’un modèle statistique<br />
dit « hédoniste » qui perm<strong>et</strong> de déterminer le loyer de<br />
chaque logement locatif du pays en fonction de ses caractéristiques<br />
propres. Ce sont les loyers des b<strong>au</strong>x conclus dans<br />
les cinq dernières années qui seraient intégrés dans la statistique.<br />
Fixer des loyers à l’échelle nationale exclusivement sur<br />
la base d’éléments objectifs semble peu concevable. Compte<br />
tenu des divergences culturelles <strong>et</strong> de la diversité de notre territoire,<br />
le <strong>marché</strong> <strong>immobilier</strong> résidentiel helvétique ressemble<br />
davantage à un agrégat de micro<strong>marché</strong>s qu’à un <strong>marché</strong><br />
national homogène.<br />
<strong>Le</strong> risque d’un tel système est que, pour pouvoir ajuster les<br />
loyers <strong>au</strong> <strong>marché</strong>, les bailleurs utiliseront le seul moyen dont ils<br />
disposent, soit c<strong>et</strong>te référence <strong>au</strong>x loyers comparatifs, par le<br />
biais de b<strong>au</strong>x à durée déterminée. Ainsi, ils pourront régulièrement<br />
adapter leurs loyers.<br />
<strong>Le</strong> 24 mai 2009, le Conseil National a refusé d’entrer en matière<br />
sur le proj<strong>et</strong> de loi qui doit maintenant être examiné par le<br />
Conseil des Etats. Ce dernier pourrait lui donner une nouvelle<br />
forme, mais pour quand ? ■<br />
110<br />
108<br />
106<br />
104<br />
102<br />
100<br />
98<br />
96<br />
94<br />
2000<br />
Source: OFS, Acanthe<br />
Indice des prix à la consommation <strong>et</strong> scénarios<br />
de répercussion du renchérissement sur les loyers<br />
2001<br />
Répercussion ISPC 100%<br />
Répercussion ISPC 80%<br />
Répercussion à 90% de l’indice directeur<br />
Indice des prix à la consommation<br />
Indice directeur – hors logement <strong>et</strong> énergie<br />
2002<br />
2003<br />
2004<br />
2005<br />
2006<br />
2007<br />
Echéancier – Révision du droit du bail<br />
13.11.2007<br />
Accord des partenaires soci<strong>au</strong>x,<br />
sous la direction de la CF <strong>Le</strong>uthard<br />
27.02.2008<br />
CF charge le DFE<br />
de l’organisation<br />
d’une consultation<br />
28.11.2007<br />
Modification de<br />
l’ordonnance sur le droit<br />
du bail (t<strong>au</strong>x de référence)<br />
Source: Office fédéral du logement (OFL)<br />
12.12.2008<br />
Adoption du message<br />
par le CF<br />
2008<br />
2009<br />
Session d’<strong>au</strong>tomne 2009<br />
Examen <strong>au</strong> sein<br />
du Conseil des Etats<br />
01.01.2008 01.01.2009 01.01.2010<br />
19.09.2008<br />
CF charge le DFE<br />
de la rédaction<br />
d’un message<br />
25.05.2009<br />
<strong>Le</strong> Conseil national décide<br />
de ne pas entrer en matière<br />
3.0%<br />
2.5%<br />
2.0%<br />
1.5%<br />
1.0%<br />
0.5%<br />
0.0%<br />
-0.5%<br />
-1.0%
MODIFICATIONS JURIDIQUES<br />
2<br />
SUPPRESSION DE LA PRATIQUE DUMONT<br />
DÈS 2010<br />
62<br />
<strong>Le</strong> Conseil fédéral, en adoptant la loi fédérale du 3 octobre 2008<br />
sur le traitement fiscal des frais de remise en état des immeubles,<br />
a abrogé la pratique Dumont datant de 1973.<br />
C<strong>et</strong>te pratique reposait sur un arrêt du Tribunal fédéral de 1973,<br />
selon lequel les investissements opérés pour un immeuble dont<br />
les trav<strong>au</strong>x de rénovation avaient été négligés n’étaient pas<br />
déductibles des impôts pendant les 5 années suivant son<br />
acquisition.<br />
L’abrogation de c<strong>et</strong>te pratique perm<strong>et</strong>tra la déduction des frais<br />
de remise en état d’un immeuble, <strong>et</strong> ce immédiatement après<br />
son acquisition, à partir du 1 er janvier 2010, date de l’entrée en<br />
vigueur de la nouvelle loi. Dès lors, la pratique Dumont sera définitivement<br />
supprimée, tant sur le plan de l’impôt fédéral direct,<br />
qu’<strong>au</strong> nive<strong>au</strong> des impôts canton<strong>au</strong>x <strong>et</strong> commun<strong>au</strong>x, en <strong>vert</strong>u de<br />
la loi sur l’harmonisation des impôts <strong>et</strong> afin d’éviter une complication<br />
inutile du droit fiscal intercantonal.<br />
La perte des rec<strong>et</strong>tes fiscales, engendrée par l’abandon de c<strong>et</strong>te<br />
pratique, devrait être compensée par deux <strong>au</strong>tres sources<br />
d’imposition :<br />
1. <strong>Le</strong>s rec<strong>et</strong>tes supplémentaires issues de l’impôt sur les gains<br />
<strong>immobilier</strong>s (grâce à la plus-value réalisée sur la valeur de l’immeuble<br />
suite <strong>au</strong>x trav<strong>au</strong>x de remise en état).<br />
2. <strong>Le</strong>s rec<strong>et</strong>tes supplémentaires issues de l’impôt sur le revenu<br />
(grâce à l’<strong>au</strong>gmentation des loyers conséquente <strong>au</strong>x trav<strong>au</strong>x<br />
de remise en état).<br />
Dans la mesure où l’ère du temps est <strong>au</strong>x améliorations énergétiques<br />
<strong>et</strong> à l’assainissement des bâtiments, c<strong>et</strong>te modification<br />
de la loi va encourager les futurs propriétaires à acquérir des<br />
logements anciens, même s’ils requièrent des trav<strong>au</strong>x de rénovation<br />
importants <strong>et</strong> ainsi participer à rénover le patrimoine<br />
<strong>immobilier</strong> suisse.<br />
C<strong>et</strong>te nouvelle situation profitera également <strong>au</strong>x locataires qui<br />
bénéficieront d’une tendance accrue à rem<strong>et</strong>tre en état les logements.<br />
C<strong>et</strong>te suppression est non seulement une incitation à l’investissement<br />
mais pourra également contribuer à la redynamisation<br />
du <strong>marché</strong> de la rénovation <strong>et</strong> du <strong>marché</strong> <strong>immobilier</strong>. ■
63 MODIFICATIONS JURIDIQUES<br />
3<br />
INSTAURATION DE LA CÉDULE HYPOTHÉCAIRE<br />
SANS PAPIER, DITE « DE REGISTRE »<br />
<strong>Le</strong> Conseil fédéral, en 2007, puis le Parlement, en juin 2009, ont<br />
approuvé la modification de dispositions du code civil concernant<br />
les droits réels <strong>immobilier</strong>s <strong>et</strong> le registre foncier.<br />
<strong>Le</strong> Code civil suisse, dans sa version actuelle, prévoit qu’un<br />
gage <strong>immobilier</strong> peut être constitué sous forme d’hypothèque,<br />
de cédule hypothécaire ou de l<strong>et</strong>tre de rente, (art. 793 CC <strong>et</strong> suivants).<br />
Ces trois formes subsistent dans sa nouvelle teneur. La<br />
différence réside dans la forme de la cédule hypothécaire, qui<br />
pourra dorénavant prendre la forme d’une inscription électronique<br />
<strong>au</strong> registre foncier. La création de la cédule hypothécaire<br />
de registre a pour but d’alléger les relations en matière de crédits.<br />
Elle a toute les qualités de la cédule hypothécaire actuelle<br />
à la différence qu’elle est sans titre ou sans papier.<br />
La cédule hypothécaire de registre naît par son inscription<br />
constitutive <strong>au</strong> registre foncier. (art. 857 al. 1 nouve<strong>au</strong> CC). Elle<br />
doit être inscrite <strong>au</strong> nom du créancier ou <strong>au</strong> nom du propriétaire<br />
foncier. De ce fait, une cédule hypothécaire de registre <strong>au</strong> porteur<br />
n’est pas possible.<br />
« La cédule hypothécaire conserve, sous ses deux formes,<br />
l’avantage de sa nature de droit non accessoire : après le remboursement<br />
de la créance initialement garantie, elle peut être<br />
utilisée afin de garantir une <strong>au</strong>tre créance du même créancier<br />
ou celle d’un nouve<strong>au</strong> créancier. » (Extraits du message 07.061<br />
du Conseil fédéral du 27 juin 2007).<br />
<strong>Le</strong>s avantages de ce changement sont multiples. Il perm<strong>et</strong>tra<br />
d’économiser les frais d’établissement <strong>et</strong> de conservation des<br />
titres physiques, ainsi que les frais de communication entre le<br />
registre foncier, les notaires <strong>et</strong> les banques. L’élimination du<br />
risque de perte est par ailleurs indéniable. Sans compter une<br />
transparence accrue de la part du registre foncier qui sera dès<br />
lors le seul déterminant.<br />
Sans oppositions pendant la période de consultation, la nouvelle<br />
version du Code civil pourrait entrer en vigueur dès 2011. ■<br />
L’hypothèque L’hypothèque garantit une créance en cours<br />
ou future. L’enjeu principal est la créance,<br />
la responsabilité personnelle du débiteur ;<br />
la garantie immobilière est purement<br />
accessoire. Si la créance disparaît, le droit<br />
de gage disparaît avec elle. Aucun papiervaleur<br />
n’est émis.<br />
La l<strong>et</strong>tre<br />
de rente*<br />
La cédule<br />
hypothécaire<br />
La l<strong>et</strong>tre de rente grève le terrain<br />
<strong>et</strong> lui seul, mais pas la personne du débiteur<br />
(la responsabilité est purement matérielle).<br />
Un papier-valeur est émis.<br />
Outre l’immeuble mis en gage, le débiteur<br />
répond personnellement de la d<strong>et</strong>te.<br />
Un papier-valeur est émis s’il s’agit<br />
d’une cédule hypothécaire sur papier.<br />
Source : PWC, Flash, juill<strong>et</strong> 2009<br />
* à relever que c<strong>et</strong>te dernière sera prochainement abolie, car tombé en désuétude.
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