Le marché immobilier romand résiste, persiste et passe au vert - Naef

Observatoire 2009
Le marché immobilier
romand résiste, persiste
et passe au vert
www.acanthe.ch

Editeur
Acanthe sa
Av. Eugène-Pittard 16
Case postale 30
1211 Genève 17
Rédaction
Alexandre Baettig
Alexia Bonnet
Anthony Brichart
Vincent Clapasson
Caroline Dunst
Etienne Nagy
Pascale Thaler-Fortis
Relecture
Michaela Emch
Eclosions marketing & communication
1976 Aven
Graphisme
La Fonderie
Clos de la Fonderie 7
1227 Carouge/Genève
Impression
Atar Roto Presse SA
Rue des Sablières 13
Case Postale 565
1214 Vernier/Genève
Commandes
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Acanthe sa, septembre 2009
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Les informations et opinions, figurant dans cette étude, émanent de sources
dignes de foi. Cependant, nous déclinons toute responsabilité dans le cas où
ces informations se révéleraient fausses ou incomplètes.

Observatoire 2009
Le marché immobilier
romand résiste, persiste
et passe au vert
www.acanthe.ch

TABLE DES MATIÈRES
LA CRISE ÉCONOMIQUE1
2
LE MARCHÉ IMMOBILIER
DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
ÉDITORIAL 6
1. LA CRISE ÉCONOMIQUE 10
1.1 De la crise économique au marché immobilier romand
1.2 Perspectives
1.3 Marché immobilier romand dans un contexte
de crise
1. IMMOBILIER DE RENDEMENT 16
1.1 Taux de capitalisation et rendement
de l’immobilier
1.2 Evolution des transactions immobilières
1.3 Marché hypothécaire
2. ÉVOLUTION DES LOYERS PAR RÉGION 21
2.1 Suisse – Explosion des loyers en 2008
2.2 Suisse romande – Fort ralentissement en 2009
3. IMMOBILIER DE JOUISSANCE –
ÉVOLUTION DES PRIX DE VENTE PAR RÉGION 25
3.1 Suisse – Les prix des transactions diminuent
3.2 Genève – Inefficience sur le marché des villas
3.3 Vaud – Disparités de prix et prévisions contrastées
3.4 Neuchâtel – Des prix attractifs
3.5 Bassin lémanique: pas cher en comparaison
internationale
4. IMPACT DE LA DÉMOGRAPHIE SUR LA CONSTRUCTION
ET LE TAUX DE VACANCE 31
4.1 Suisse – La baisse de l’offre d’emploi aura-t-elle
un impact sur l’immigration ?
4.2 Vaud – En plein boom démographique
4.3 Genève – Dans l’expectative d’une hausse
des constructions de logements
4.4 Neuchâtel – La conjoncture se dégrade
5. IMMOBILIER COMMERCIAL,
UN SECTEUR TOURMENTÉ 36
5.1 Genève – Le secteur financier est durement touché
5.2 Vaud – La demande persiste malgré la crise
5.3 Neuchâtel – Hausse colossale du taux de chômage
5.4 Immobilier commercial international et quelques
tendances pour 2009

1. ANALYSE DE PORTEFEUILLES 42
1.1 Fonds de placement immobiliers
1.2 Fondations de placement immobiliers
1.3 Sociétés immobilières
2. COUP D’ŒIL SUR LES NOUVEAUX VÉHICULES
DE PLACEMENT 47
3. ÉVOLUTION DU NOMBRE D’AUTORISATIONS
SUITE À L’ENTRÉE EN VIGUEUR DE LA LPCC 48
1. ÉNERGIE : LA CONSOMMATION DES BÂTIMENTS
SOUS SURVEILLANCE 50
1.1 Quelques chiffres clés en 2008
1.2 Modification de la loi sur l’énergie
1.3 Augmentation de la taxe CO2 1.4 Révision du modèle de prescriptions énergétiques
des cantons (Edition 2008-09)
1.5 Certificat énergétique des bâtiments
1.6 Mesures d’encouragement
2. ASSAINISSEMENT DES BÂTIMENTS 56
2.1 Etat du parc immobilier suisse
2.2 Bâtiments : un facteur-clé pour l’efficacité énergétique
2.3 Freins à la rénovation
2.4 Objectifs d’ici à 2020
1. DROIT DU BAIL 60
2. SUPPRESSION DE LA PRATIQUE DUMONT DÈS 2010 62
3. INSTAURATION DE LA CÉDULE HYPOTHÉCAIRE
SANS PAPIER, DITE « DE REGISTRE » 63
3LES
PLACEMENTS INDIRECTS
DANS L’IMMOBILIER
4L’IMMOBILIER
DURABLE
5MODIFICATIONS
JURIDIQUES
TABLE DES MATIÈRES

ÉDITORIAL

ÉDITORIAL
«C’est la reprise» s’exclament certains!
Depuis l’été, et de manière plus marquée cet automne, des
vibrations de reprise conjoncturelle retentissent ici et là, avec
certains signes qui laissent supposer que le pire appartient
désormais au passé.
D’une crise, qualifiée de systémique, dont la durée pouvait se
profiler en U ou W, un scénario plus favorable avec une récession
courte en forme de V semble émerger. Ne nous méprenons
pas, si nous espérons tous une reprise rapide, il est prématuré
de trop vite l’anticiper.
Les conséquences de la récession sont bien présentes en
Suisse, recul du PIB et de l’emploi, déflation, contraction des
volumes d’exportations et d’importations ainsi qu’une confiance
des consommateurs au plus bas. A cela s’ajoute le harcèlement
politique des grandes puissances sur l’une des valeurs ajoutées
essentielles de notre système financier: le secret bancaire, dont
la fin semble programmée.
Nos pâturages n’ont pas encore retrouvé leurs herbes vertes,
tendres, grasses et fournies. Toutefois, nous relèverons que notre
économie immobilière a magnifiquement résisté et pouvons
espérer aujourd’hui qu’avec ces quelques frémissements de
reprise, cette stabilité s’inscrive durablement.
La lecture de cette nouvelle édition de l’Observatoire d’Acanthe
devrait vous conforter dans cette vision plutôt optimiste. On
craignait le pire et du bien meilleur s’est profilé. Tout n’est cependant
pas parfait. Si le marché a certes tenu en termes de prix, on
relève en revanche moins de ferveur au niveau du volume des
transactions. Le nombre de ventes immobilières a enregistré un
nouveau recul et ceci particulièrement au niveau de l’immobilier
de rendement où l’inefficience du marché est plus prononcée
que jamais.
6

7
Dans les autres réjouissances immobilières, retenons le formidable
engouement pour le développement durable. Il s’agit d’un
enjeu social, environnemental et politique. Les pouvoirs publics
ont magnifiquement su actionner des leviers en octroyant des
mannes financières considérables. Celles-ci permettront de
rénover le parc immobilier suisse. A ce titre, Genève a été exemplaire
de par sa réactivité et son action coordonnée entre les différentes
administrations qui ont permis l’injection de plus de CHF
20 millions en 2009, consacrés à la rénovation des immeubles.
Enfin, notre Observatoire développe un chapitre consacré aux
fonds de placement et à la loi sur les placements collectifs de
capitaux, ouvrant de nouveaux horizons à la détention d’un
patrimoine d’immeubles. Assurément par cette loi, la FINMA,
ancienne Commission fédérale des banques, a su moderniser
la place financière suisse en la rendant également attractive
pour les propriétaires immobiliers.
La seule ombre reste le non aboutissement du projet de révision
du droit du bail, ceci pour la 2 ème fois en dix ans, alors qu’il
semble des plus juste de vouloir délier l’évolution des loyers à
celui des taux d’intérêts. On peut être d’autant plus inquiet que
l’environnement actuel, offrant des taux historiquement bas, ne
saurait perdurer. D’autres temps suivront avec une reprise de
l’inflation et une augmentation des taux qui impactera directement
les loyers, alors que le nouveau droit devait justement
permettre un lissage et une stabilisation de ces derniers.
N’imaginons pas le pire, en l’état contentons-nous de ces
temps raisonnablement stables et rassurants au demeurant. ■
ÉDITORIAL

1
LA CRISE ÉCONOMIQUE

LA CRISE ÉCONOMIQUE 10
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Taux de la Réserve Fédérale Américaine
depuis 1990
1990 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Source: Statistiques de la Réserve Fédérale Américaine
Source: Swiss Exchange
Cours du SMI – Swiss Market Index –
depuis janvier 2008
9’000
8’500
8’000
7’500
7’000
6’500
6’000
5’500
5’000
4’500
4’000
01/ 02/ 03/ 04/ 05/ 06/ 07/ 08/ 09/ 10/ 11/ 12/ 01/ 02/ 03/ 04/ 05/ 06/ 07/
2008 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 08 09 09 09 09 09 09 09
1
LA CRISE ÉCONOMIQUE
1.1 DE LA CRISE ÉCONOMIQUE AU MARCHÉ IMMOBILIER ROMAND
L’immobilier romand sera-t-il touché par la crise qui a ébranlé
notre société ? Pour mieux comprendre le contexte, revenons sur
les événements de ces derniers mois afin d’observer la manière
dont la contagion s’est propagée sur les différents marchés.
Les origines de la crise sont diverses avec une avalanche de
réactions en chaîne des différents mécanismes économiques. La
première relève de la politique monétaire expansionniste menée
par M. Greenspan aux Etats-Unis, dès 2001. Cette politique a eu
pour effet de générer un excédent de liquidités favorisant un
endettement excessif des ménages et des organismes financiers
outre-Atlantique. La situation a commencé à se dégrader à partir
de 2006, lorsque la Réserve fédérale américaine, ayant pour
but de contrer l’inflation, a élevé son taux directeur poussant ainsi
de nombreuses familles dans l’incapacité à rembourser leur
emprunt. A l’été 2007, la « bulle » immobilière américaine explose,
entrainant la chute des prix des biens immobiliers. C’est la crise
du « subprime », du nom de cette catégorie de crédits à risques
proposés aux emprunteurs n’offrant pas de garanties suffisantes
pour bénéficier d’un taux d’intérêt classique. L’éclatement de la
bulle immobilière occasionnera la faillite de nombreux établissements
de crédit spécialisés et de banques. Un manque de
confiance généralisé règne sur le marché interbancaire et conduit
les banques à renoncer à effectuer des prêts entre elles. En
réponse, les banques centrales injectent massivement de l’argent
dans l’économie pour débloquer la situation.
Nous entrons ainsi dans la deuxième phase, la crise financière
à proprement parler. Les banques, confrontées à des pertes
massives, mettent en péril le système bancaire. Pour de nombreux
analystes, cette phase débute le 6 septembre 2008 avec
la nationalisation aux Etats-Unis de Freddie Mac et Fannie Mae,
incapables d'assurer leur mission première, à savoir financer le
secteur des prêts hypothécaires américains. Quelques jours
plus tard, le 15 septembre, la banque Lehman Brothers fait
officiellement faillite suite aux pertes engendrées par ses positions
sur les crédits immobiliers à risques. La chute de Lehman
Brothers entraîne avec elle l'ensemble de la bourse américaine,
puis dans la foulée toutes les bourses mondiales. Dès le lundi
6 octobre 2008, les plus fortes baisses sur une semaine sont
enregistrées : –19% à Zurich, –22% à Paris, –24% à Tokyo, et
–21% à New-York. Entre janvier 2008 et mars 2009, le SMI a
perdu près de 50% de sa valeur. Pour contrer cette crise systémique,
les gouvernements nationalisent en masse et garantissent
les prêts interbancaires. Les banques centrales, quant à
elles, abaissent les unes après les autres leur taux directeur et
augmentent la masse monétaire pour suppléer un marché interbancaire
moribond. Divers plans de sauvetage du secteur bancaire
vont être lancés aux Etats-Unis (plan Paulson), dans les
pays européens et dans de nombreux autres pays du monde.
Le gouvernement suisse injecte CHF 6 milliards dans la banque
UBS et la Banque Nationale Suisse lui rachète des actifs
toxiques pour USD 39.1 milliards au cours de la même période.

11
La troisième phase de la crise débute au 1 er semestre 2009. La
crise financière ayant affecté l’activité économique dans sa globalité,
de nombreux pays sont entrés en récession. Certes, les
bourses ont repris de la vigueur, mais le chômage augmente et
les exportations essuient un sérieux coup de frein. La confiance
des consommateurs a atteind son plus bas niveau.
1.2 LES PERSPECTIVES
Un pessimisme marqué règne sur le Vieux Continent, mais les
perspectives nous laissent entrevoir une stabilisation de la
conjoncture internationale d’ici à la fin de l’année 2009.
L’ensemble des pays de l’Organisation de coopération et de
développement économiques (OCDE) sont entrés en récession
et leur taux de chômage respectifs devraient monter.
Dans ce contexte, la Suisse n’échappe pas à la crise. Certes,
son taux de chômage est l’un des plus bas d’Europe, mais elle
ne sera pas entièrement épargnée. L’OCDE, tout comme le
Secrétariat d’Etat à l’Economie (SECO), s’entendent pour
annoncer une contraction du PIB qui va perdurer jusqu’en
2010. Quant au chômage suisse, il va continuer sa progression
pour atteindre 5.5% voire plus en 2010.
L’analyse de l’Institut Créa de macroéconomie appliquée de
l’Université de Lausanne, démontre que la Suisse romande,
quant à elle, devrait s’en tirer à moindre mal, l’économie
romande étant bien diversifiée et son administration publique
(environ 15% du PIB) jouant un rôle d’amortisseur en temps de
crise. Les prévisions annoncent une contraction du PIB romand
de –1.2% en 2009 qui devrait déjà recommencer à croître en
2010 avec une augmentation estimée à +1.1%. La reprise du
secteur tertiaire, particulièrement l’industrie financière, profitera
en première ligne à la Suisse romande.
PIB en volume
Variation par rapport à l'année précédente
2006 2007 2008 2009 2010
France 2.4 2.3 0.3 -3.0 0.2
Allemagne 3.2 2.6 1.0 -6.1 0.2
Japon 2.0 2.3 -0.7 -6.8 0.7
Espagne 3.9 3.7 1.2 -4.2 -0.9
Suisse 3.4 3.3 1.6 -2.7 -0.2
Suisse romande -1.2 1.1
Royaume-Uni 2.8 3.0 0.7 -4.3 0.0
États-Unis 2.8 2.0 1.1 -2.8 0.9
Zone euro 3.0 2.6 0.5 -4.8 0.0
Total OCDE
Source: OCDE, Créa
3.1 2.7 0.8 -4.1 0.7
30
20
10
0
-10
-20
-30
-40
-50
Source: SECO
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Source: OCDE
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
1998
Source: Forum des 100, Créa
Indice suisse du climat de consommation
LA CRISE ÉCONOMIQUE
2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Taux de chômage dans quelques pays de l'OCDE
2005
Suisse
Zone Euro
États-Unis
Royaume-Uni
Evolution comparée des PIB cantonaux (réels)
Genève
Fribourg
06
99 00 01
Espagne
Japon
Allemagne
France
07
Suisse romande
Valais
02 03
08
Vaud
Neuchâtel
04 05 06
09
Jura
07 08
10P
09P 10P

LA CRISE ÉCONOMIQUE
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
Source: Acanthe
Baromètre Acanthe du risque immobilier
pour le bassin lémanique
Cumul des variations (échelle droite)
Différentiel variation des prix
et des loyers (échelle gauche)
-20%
1978 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10P
80%
60%
40%
20%
0%
1.3 LE MARCHÉ IMMOBILIER ROMAND DANS UN CONTEXTE
DE CRISE INTERNATIONALE
12
Le secteur de la construction semble résister à la crise systémique.
En effet, les indicateurs dévoilent une marche des
affaires acceptable en Romandie, la demande de logements
étant toujours forte sur l’Arc lémanique et les carnets de commandes
des entreprises de la branche restant stables. Le seul
bémol semble encore et toujours venir des recours et autres
obstacles aux autorisations de construire pour le canton de
Genève mais non de la conjoncture actuelle.
Concernant l’achat et la revente de biens immobiliers, les perspectives
diffèrent quelque peu. L’attentisme de nombreux
ménages à l’annonce d’une baisse des prix prochaine, couplé
à la baisse des revenus liée à la montée du chômage, induisent
une nette régression du nombre des transactions. On trouve
aujourd’hui de nombreuses annonces immobilières à des prix
trop élevés pour trouver preneur. Ainsi, une baisse des prix dans
les cantons romands se profile sur le segment des transactions
sur maisons et appartements, jusqu’à ce qu’un équilibre soit
retrouvé.
Du côté de l’immobilier de rapport, la baisse des prix sera moins
nette en Suisse romande. Il s’agit, dans ce cas, d’une question
d’allocation d’actifs. Détenir de l’immobilier plutôt que des
actions, des obligations ou du cash ? Suite à l’effondrement des
marchés boursiers et à leur extrême volatilité ces derniers mois,
la demande pour un actif stable comme l’immobilier s’est
encore accrue. Cela explique que la pression sur les prix n’ait
pas diminué malgré la crise et ait plutôt eu tendance à augmenter,
d’autant que le marché est asséché depuis plusieurs
années, conjuguant ainsi une forte demande avec une offre très
faible.
Le baromètre Acanthe pour le bassin lémanique met en parallèle
la variation des prix et la variation des loyers qui devraient,
sur un marché équilibré, évoluer de manière similaire. L’aire dessinée
sur le graphique représente le cumul des écarts annuels
entre variation des prix et variation des loyers. La situation
semble évoluer en 2009 avec un retour à l’équilibre qui se traduit
par une croissance synchrone des loyers et des prix.
Même si un risque déflationniste se dessine pour l’année 2009,
nombreux sont les investisseurs qui se projettent à plus long
terme et se posent la question du risque inflationniste propre à
notre société de consommation. L’immobilier est un vecteur de
placement à long terme qui protège de l’inflation. Cette affirmation
est d’autant plus d’actualité depuis les débats entre analystes
qui, pour certains, craignent une hyperinflation due à
l’augmentation de la masse monétaire et à la politique expansive
de la BNS en 2008-2009. D’autres estiment en revanche
que la crainte inflationniste n’a pas lieu d’être. Cette crise nous
aura permis de voir que personne ne peut, à ce jour, prévoir
dans quel sens la situation conjoncturelle évoluera ces prochaines
années.

13 LA CRISE ÉCONOMIQUE
Dans cette perspective, détenir de l’immobilier est un facteur
rassurant et certainement pas un objet de spéculation à court
terme. Prenons l’exemple d’un immeuble acheté CHF 3 millions
en 1970. Selon l’évolution des prix immobiliers dans le bassin
lémanique, il se serait revendu aux alentours de CHF 12 millions
en 2008. Mais si l’on retranche de ce calcul le renchérissement,
la valeur de cet immeuble en termes réels ne serait que de CHF
4 millions, soit tout de même une plus value de 33%.
Finalement, le risque conjoncturel ne doit pas être écarté du
vecteur de placement qu’est l’immobilier. S’il est certes prouvé
que la volatilité du marché immobilier est moindre que celle des
actions, les années 1990 ont démontré qu’un retournement des
prix ne doit jamais être exclu. La chute du secret bancaire, la
hausse de la fiscalité des holdings, le départ de l’OMC ou
l’hyperinflation seraient autant d’éléments perturbateurs qui
pourraient, dans un scénario catastrophe, mettre à mal le
marché immobilier romand. ■
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1977
Indice des prix de l'immobilier dans le bassin lémanique,
des loyers et de l'inflation à Genève (base 100 = 1977)
Source: Wüest & Partner, OCSTAT, Acanthe
190
170
150
130
110
90
70
1970
80
Prix
Loyers
Inflation
83
86
89
Evolution des prix réels des logements
dans le bassin lémanique
73
Immeubles locatifs
PPE
Maisons individuelles
76
79
Source: Wüest & Partner, OCSTAT, Acanthe
82
85
92
88
95
91
94
98
97
01
00
04
03
07
06
10P
Tendance immeubles locatifs
Tendance PPE
Tendance maisons individuelles
09

2
LE MARCHÉ IMMOBILIER
DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE

LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
Source: Naef & Cie, Acanthe
Prix de la transaction (en millions de CHF)
8.5%
8.0%
7.5%
7.0%
6.5%
6.0%
5.5%
5.0%
30
25
20
15
10
5
9.37%
Indicateur Acanthe des taux de capitalisation bruts
observés à Genève (1999-2009)
Nombre total de transactions = 345 Taux moyens observés par année
8.69%
8.04% 7.76%
8.10%
7.74%
6.81%
6.44%
6.49%
6.46%
1999 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09P
Source: Naef & Cie, Acanthe
Taux de capitalisation moyen, pondéré
et sans les ventes aux enchères à Genève
2001
Source: Naef & Cie, Acanthe
02
03
04
Moyen
Pondéré
Sans ventes aux enchères
Répartition des transactions enregistrées à Genève
en 2008 et 2009
6.00%
6.12%
6.15%
6.10%
Ventes aux enchères forcées
Ventes de gré à gré
Ventes 2009
0
3% 4% 5% 6% 7%
Rendement (en %)
8% 9% 10% 11%
05
06
07
08
09P
1
IMMOBILIER DE RENDEMENT
1.1 TAUX DE CAPITALISATION ET RENDEMENT DE L’IMMOBILIER
16
Le taux de capitalisation brut est un outil d’évaluation qui offre
un premier diagnostic de l’état du marché immobilier. Il résulte
des transactions effectuées et exprime le rapport entre l’état
locatif de l’immeuble et son prix de vente. Notre indicateur se
base sur des immeubles résidentiels avec une part maximale de
commerces fixée à 25%.
2009 risque bien de rompre la stabilité toute relative que nous
avions observée ces dernières années en termes de rendements
de l’immobilier. La décomposition du taux de capitalisation
brut que nous avons effectuée annonce d’ores et déjà un
nouveau repli à court terme.
Depuis 3 ans maintenant, le taux de capitalisation brut observé
à Genève s’était stabilisé à un niveau proche de 6.4%. Fin 2008,
nous constatons qu’il s’élève encore à 6.46%. Or, ce taux ne
reflète qu’insuffisamment la réalité du marché et sa future orientation.
Dès lors, pour affiner notre appréciation du marché, nous
avons repensé cet indicateur et revu sa composition en ajoutant
un critère lié au type de vente. Nous avons opéré un distinguo
entre les ventes aux enchères forcées et les ventes de gré à gré.
La différence est frappante, puisque les rendements chutent
nettement (inférieurs à 6% en moyenne) lorsque les transactions
sont effectuées entre particuliers. L’année 2008 aura donc vu
naître un marché de niche avec les ventes aux enchères forcées.
Toutefois, il s’agit là d’un marché d’initiés.
En observant la répartition des transactions pour 2008, on
constate que les ventes aux enchères ont procuré de manière
générale des rendements supérieurs aux ventes de gré à gré.
De belles opportunités étaient donc à saisir sur ce segment de
marché. Toutefois, les bâtiments étaient localisés plutôt en
périphérie et nécessitaient des travaux de rénovation, ce qui
explique en partie ces résultats. Les années ne se ressemblent
pas puisque début 2009, les ventes aux enchères se sont effectuées
sur des niveaux de rendements très proches de ceux du
marché des ventes de gré à gré, voire légèrement inférieurs.
Cette tendance des taux est confirmée par ceux de l’Administration
fiscale genevoise, publiés chaque année pour déterminer
les valeurs fiscales des immeubles de rendement. Malgré
le fait que la grande majorité des catégories n’ait pas été modifiée,
ou très peu, les immeubles d’habitation de moins de
20 ans ont subi une forte diminution de plus de 1% passant de
5.97% en 2007 à 4.96% en 2008. Ce réajustement brutal
démontre parfaitement la sous-évaluation des valeurs fiscales
ces derniers temps par rapport aux valeurs de marché observées.
L’écart avec le taux de capitalisation des immeubles ayant
plus de 20 ans n’aura jamais été aussi grand (1.79%).

17 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
Catégorie 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Immeubles de logement – de 20 ans 8.11% 7.17% 6.70% 6.51% 6.05% 5.97% 4.96%
Immeubles de logement + de 20 ans 8.27% 8.72% 8.24% 7.77% 6.99% 6.80% 6.75%
Immeubles commerciaux 6.67% 6.75% 6.75% 6.20% 6.01% 5.47% 5.56%
Immeubles HCM,HLM,HBM,HM 7.00% 6.71% 7.08% 6.75% 7.00% 7.00% 7.00%
D’après les premiers résultats 2009, tout laisse à penser que le
taux de capitalisation brut observé sera à nouveau corrigé à la
baisse cette année. Pour l’heure, et avec les informations dont
nous disposons, le niveau des transactions en termes de rendement
se situerait aux alentours de 6.1%, toutes catégories
confondues. Ce résultat s’explique par un déséquilibre entre
l’offre et la demande. Il y a un grand nombre d’investisseurs
pour peu d’objets en vente. En effet, la crise boursière mondiale,
les prix élevés et le faible nombre de transactions procurent un
pouvoir non négligeable au propriétaire dans la négociation. De
plus, l’immobilier reste un véhicule de placement attractif et relativement
sûr par rapport à d'autres solutions d'investissement,
d’où un intérêt toujours croissant pour ce secteur.
En comparaison internationale, nous constatons que les rendements
directs dans l’immobilier ne sont que peu influencés par
les enjeux boursiers et restent stables au sein d’une fourchette
entre 4.9% et 7.2%, avec une moyenne à 5.5% selon les données
publiées par IPD (Investment Property Databank), société
d’analyse des performances dans le domaine immobilier. En
revanche, la composante indirecte a fortement chuté passant
de +7.1% en 2007 à -4.6% en 2008. Des pays comme
l’Angleterre et l’Irlande ont d’ailleurs enregistré une moins-value
de leur patrimoine immobilier supérieure à -17%.
Dans ce contexte économique difficile, la Suisse fait figure de
bon élève, puisqu’elle conserve une composante indirecte positive
(+1.2%) et un rendement total acceptable de 6.1%. Pour
information, le rendement total ou performance globale agrège
au rendement locatif les plus ou moins values en capital (rendement
indirect). Nos voisins frontaliers quant à eux affichent des
résultats inférieurs ; la France (-0.9%), l’Allemagne (+3.5%),
l’Italie (+2.0%) et l’Autriche (+3.6%).
1.2 ÉVOLUTION DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES
L’année 2008 prolonge le déclin pressenti et annoncé du
nombre de transactions réalisées sur les immeubles de rendement.
L’attentisme qui prévaut actuellement dans le domaine de
l’immobilier engendre un blocage des ventes et soulève plus
que jamais la problématique de l’inefficience du marché. Une
éventuelle reprise n’est pas attendue avant 2010. Comme expliqué
dans notre précédente édition, le marché continue de
« tourner au ralenti ».
France
Suède
Australie
Espagne
Afrique du Sud
Nouvelle-Zélande
Canada
Portugal
Pays-Bas
Italie
Danemark
Finlande
Belgique
Autriche
Allemagne
Suisse
UK
Irlande
Norvège
Corée
Source: IPD
Décomposition par pays des rendements immobiliers
en 2008 selon IPD
Rendement indirect
Rendement direct
-30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%
Synthèse des résultats internationaux
2007 2008
Rendement total 13.2% 0.8%
Rendement direct 5.7% 5.5%
Rendement indirect 7.1% -4.6%
Nombre de biens évalués 45’682 45’478
Source : IPD, Acanthe

LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
Source: Naef & Cie, Acanthe
Evolution des transactions sur immeubles à Genève
En milliards En nombre
CHF 3.0
10 millions – en million CHF
400
CHF 2.5
10 millions – en nombre
350
300
CHF 2.0
250
CHF 1.5
CHF 1.0
CHF 0.5
0
En nombre
160
140
120
100
80
60
40
20
0
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09P
Source: Naef & Cie, Acanthe
Evolution du nombre total de transactions sur
immeubles et du volume d'investissement par catégorie
de prix réalisées à Genève entre 2007 et 2009
1 er semestre 2007
>4 millions
entre 4 et 10 millions

19 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
1.3 MARCHÉ HYPOTHÉCAIRE
La chute récente des taux a redessiné le paysage hypothécaire
helvétique et rendu plus attrayante la propriété immobilière.
Néanmoins, les professionnels s’accordent à dire que dans le
sillage du redémarrage de l’économie, les taux fixes et variables
ne peuvent désormais que remonter et se normaliser. Le taux
Libor, taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS), conditionne
les taux variables et ne devrait, selon les prévisions,
remonter qu’à partir de 2010 pour atteindre 1.5% en 2011. Par
le biais de ce taux, la BNS influence l’activité économique.
Dans un contexte de crise, le but de la politique monétaire est
de stimuler la demande à l’aide de taux bas. Le marché immobilier
constitue à cet égard un vecteur important et profite de
cette politique. La faiblesse des taux hypothécaires permet de
réduire fortement les charges financières des propriétaires. Les
ménages disposent alors d’une marge de manœuvre plus
importante pour investir. Ceci consolide le marché immobilier
suisse alors que l’on craignait, il y a moins d’une année, d’importantes
corrections de prix.
A la fin des années 80, le taux de croissance des emprunts
hypothécaires des ménages privés dépassait les 10% pour
tomber 10 ans plus tard, après l’éclatement de la bulle immobilière,
au-dessous des 2%. Dès 2002, la croissance des
emprunts a été soutenue par une reprise du marché immobilier
couplée à une baisse des taux hypothécaires. Toutefois, cette
croissance observée entre 2000 et 2005 n’est en rien comparable
avec celle que nous avions connue à la fin des années 80,
avant l’éclatement de la bulle immobilière. Dès 2005, la politique
monétaire plus restrictive de la BNS a inversé la tendance.
Aujourd’hui, on assiste à un nouveau renversement de la tendance.
La BNS a procédé à de nouvelles baisses de son taux
directeur. Le défi consiste à soutenir l’économie en abaissant
les taux, sans compromettre la stabilité du système financier et
du marché immobilier. Le risque, en cas de persistance de taux
faibles, se situe au niveau d’un éventuel relâchement des conditions
d’octroi des hypothèques qui pourrait entraîner des spéculations
immobilières. Néanmoins, et malgré la concurrence,
les banques ont jusqu’à présent fait preuve de sagesse en respectant
les taux maximum de nantissement et en basant leurs
prêts sur des évaluations conservatrices des biens immobiliers.
En mai 2009, le taux de croissance des emprunts est de 3% par
rapport à mai 2008 et la dette hypothécaire des ménages privés
se monte à près de CHF 523 milliards.
Si la Suisse reste encore aujourd’hui préservée d’un crash
immobilier, c’est d’une part grâce à cette faible croissance du
volume d’emprunt hypothécaire et grâce à son faible taux de
propriétaires d’autre part.
5.0%
4.5%
4.0%
3.5%
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0
2007
Source: Banque Nationale Suisse (BNS)
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Source: Banque Nationale Suisse (BNS)
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
Evolution des taux hypothécaires
Taux fixes à 10 ans (moyenne
des plus importants prêteurs)
Taux variable (moyenne
des Banques Cantonales)
Taux Libor à 3 mois
2008
2009
2010P
Croissance des emprunts hypothécaires
et taux d’intérêt
Croissance du volume hypothécaire des ménages privés
Taux Libor à 3 mois
2011P
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09P10P
1960
Source: Banque Nationale Suisse (BNS)
Evolution du taux d'intérêt variable
4.76%
Taux d'intérêt d'hypothèques en 1 er rang (Banques Cantonales)
Moyenne 1958-2008
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2009

LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Source: Comparis
Evolution des différents types d’hypothèques
demandées
T3 06 T4 06 T1 07 T2 07 T3 07 T4 07 T1 08 T2 08 T3 08 T4 08 T1 09 T2 09
Hypothèque taux fixe Modèle LIBOR
Hypothèque variable Modèle spécifique
20
En comparaison internationale, l’Irlande a vu ses créances
hypothécaires croître de 330% et l’Espagne de 240% entre
2000 et 2007, alors que, pour la même période, la Suisse enregistre
une hausse de moins de 50%. Deux éléments contribuent
également à la bonne santé de l’immobilier suisse : l’absence
de titrisation de ces créances hypothécaires et la prudence des
banques en matière de prêts.
Une autre particularité du marché immobilier helvétique est son
faible taux de propriétaires, c’est le plus bas d’Europe. Si cette
caractéristique est regrettable sous bien des aspects comme le
déficit d’entretien du parc immobilier, elle permet aujourd’hui de
préserver une certaine stabilité du marché. Les locataires qui
représentent plus de 60% de la population sont préservés des
aléas de la conjoncture immobilière et de la volatilité de la valeur
de leur bien. Pour rappel, les cantons de Genève et Zürich ne
comptent respectivement que 16% et 25% de propriétaires de
leur logement. A l’inverse, l’Espagne, l’Irlande ou la Grande-
Bretagne ont des taux de propriétaires respectifs de 82%, 77%
et 70%. Ils ont vu leur marché immobilier s’effondrer récemment
(Source : ERA, Enquête 2008).
Au niveau des types d’hypothèques demandées, on constate
au troisième trimestre 2008 que la demande pour les taux
variables s’élevait à 22%. Les taux étaient à cette période plus
élevés qu’aujourd’hui et dans une perspective de baisse. Au
deuxième trimestre 2009, la demande pour ces derniers ne
représente plus que 1%. En revanche, suite aux baisses successives
de la Banque nationale, les taux hypothécaires en
général se trouvent à un niveau plancher avec comme conséquence
une très forte demande pour les taux fixes. En toute
logique, le long terme est privilégié avec plus de la moitié des
demandes pour des hypothèques fixes entre 7 et 10 ans.
On peut même craindre que cet engouement des Suisses
pour les hypothèques à long terme fasse courir des risques
aux banques pour leur refinancement. Ces dernières se défendent
en disant fixer un taux hypothécaire théorique à long
terme permettant d’assumer à la fois la charge de crédit et
son adaptation en cas de hausse des taux, même en cas
d’hyperinflation. ■

21
2
ÉVOLUTION DES LOYERS PAR RÉGION
2.1 SUISSE – EXPLOSION DES LOYERS EN 2008
Les loyers suisses ont progressé de 3.9% en 2008 selon
Homegate 1 et de 3.0% selon l’Office fédéral de la statistique
(OFS) 2 , contre 2.1% en 2007 (base 100 = janvier 2002).
Comme l’illustre le graphique de l’évolution des loyers selon les
zones géographiques suisses, la crise économique n’a pas eu
de répercussion à la baisse sur les prix des locations en 2008.
Bien au contraire, c’est en particulier vrai pour l’Arc lémanique
qui affiche une progression des loyers de 4.2%, la plus forte
depuis 2002. Une exceptionnelle croissance démographique
est à l’origine de cette explosion des prix. La Suisse a en effet
enregistré le flux migratoire le plus conséquent depuis 1990,
+91’000 (voir chapitre 2.4 : Impact de la démographie sur la
construction et le taux de vacance).
Bien que la Suisse ait jusque là mieux résisté à la crise que nos
voisins, les prévisions économiques annoncent une hausse
conséquente du chômage pour 2009-2010. Cela devrait diminuer
provisoirement l’attractivité de la Suisse et, en toute
logique, mettre un frein à l’afflux de ressortissants étrangers.
La hausse des prix des logements locatifs devrait fortement
ralentir en 2009. Cela se vérifie déjà à mi-année. Entre juin 2008
et juin 2009, la progression des loyers n’est plus que de 2.7%
et au 1 er semestre 2009, se profile une stagnation avec une
timide progression de 0.8%. La variation des loyers est moindre
dans les régions de Berne et Zürich.
Ce ralentissement général est plus marqué pour les loyers de
l’Arc lémanique, qui ont baissé de 0.7% au 1 er semestre 2009.
Contrairement à 2007, en 2008, la progression des loyers des
logements anciens a été légèrement supérieure à celle des nouveaux
logements. Cette observation semble s’inverser pour
2009, ceci en raison d’une offre des nouveaux logements en
diminution (-5% en 2008 et –11% au 1 er semestre 2009) dont
découle une pression sur les prix.
LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
120
115
110
105
100
95
125
120
115
110
105
100
95
Source: Homegate
Comparaison de l'évolution des loyers suisses
selon Homegate et l'OFS
Suisse Homegate
Suisse OFS
2002 03 04 05 06 07 08 09
Source: Homegate, Office fédéral de la statistique (OFS)
Evolution des loyers en Suisse
Arc lémanique
Suisse
Zürich
Bern
Basel
2008
+3.9%
+3.0%
2008
+4.2%
+3.9%
+3.7%
+3.0%
+3.1%
2002 03 04 05 06 07 08 09
OFS HOMEGATE
Suisse Suisse Arc lémanique Basel Bern Zürich
Décembre 2006 – décembre 2007 2.1% 2.1% 4.1% 1.0% 0.2% 3.0%
Décembre 2007 – décembre 2008 3.0% 3.9% 4.2% 3.1% 3.0% 3.7%
Juin 2008 – juin 2009 2.6% 2.7% 1.2% 1.7% 2.6% 2.8%
Décembre 2008 – juin 2009 1.4% 0.8% -0.7% -0.2% 1.1% 1.2%

LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
1 Homegate
• Loyers offerts
• L’indice des loyers de homegate.ch est établi selon la
méthode dite hédoniste
Il est épuré des variations de qualité (si un grand nombre de
logements de très haut niveau qualitatif, chers et très bien situés
sont soudain proposés, cela ne signifie pas que les loyers ont
progressé en général).
Loyer mensuel moyen des logements loués à de nouveaux locataires en 2008, dans le canton de Vaud
22
Nous rappelons que les écarts entre les indices de loyers de
l’Office fédéral de la statistique (OFS) et de Homegate sont
imputables aux différences de méthodes de calcul. Le premier
est basé sur le calcul de loyers moyens et le second sur l’offre
des loyers. De plus, 1/8 de l’échantillon (5’000 logements) de
l’OFS est renouvelé tous les trimestres.
2.2 SUISSE ROMANDE – FORT RALENTISSEMENT EN 2009
Dans le canton de Vaud, la catégorie de logements dont le
loyer a le plus augmenté en 2008 est le « 3 pièces » (cuisine
non-comprise), particulièrement dans les régions de la Côte et
de la Riviera. Pour le reste du canton, les loyers des régions
d’Aigle et de la Broye ont enregistré de très fortes progressions,
plus de 3.9% (progression suisse selon Homegate) toutes
catégories de logements confondues.
en CHF 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces et +
Vaud (Côte et Riviera)
Nyon 840 1’310 1’740 2’090 2’480 3’870
Morges 740 1’150 1’510 1’830 2’160 3’560
Lausanne 720 1’110 1’460 1’770 2’160 3’520
Lavaux- Riviera 680 1’053 1’400 1’680 2’040 4’460
Pays-d'Enhaut 590 950 1’220 1’530 1’910 3’270
Vaud (hors Côte et Riviera)
Gros-de-Vaud 590 940 1’230 1’500 1’880 2’440
Aigle 560 870 1’120 1’397 1’660 2’280
Broye-Vully 540 840 1’090 1’340 1’670 2’160
Jura-Nord vaudois 490 780 970 1’270 1’560 2’120
Source : Acanthe
= Côte et Riviera, hausses supérieures à la moyenne lémanique de 4.2%
= hors Côte et Riviera, hausses supérieures à la moyenne suisse de 3.9%
2 OFS
• Loyers moyens
• L’indice est établi sur la base d’un échantillon d’environ
5’000 ménages dans toute la Suisse
Pour éliminer le biais induit par le vieillissement des logements
et la dégradation conséquente, l’échantillon est réparti par
classes d’âge et renouvelé à raison d’un huitième chaque trimestre.

23 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
Dans le canton de Neuchâtel, toutes les catégories d’appartements
(tous districts confondus) ont vu leur loyer baisser en
2008 excepté les catégories « 5 pièces » et « 6 pièces et plus ».
On remarque également que ce sont les « 4 pièces » qui ont le
mieux résisté à la baisse générale des loyers sur l’ensemble du
canton.
Loyer mensuel moyen des logements vacants à louer au 1 er juin 2008 à Neuchâtel, par district
en CHF 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces et +
Canton de Neuchâtel 415 548 727 1’032 1’414 1’801
Districts
Neuchâtel 597 838 1’095 1’389 2’386 –
Boudry 489 768 1’125 1’378 1’810 –
Val-de-Ruz 400 792 989 1’400 – –
La Chaux-de-Fonds 382 555 711 1’019 1’187 1’624
Val-de-Travers 366 498 744 859 – –
Le Locle 278 409 516 776 1’044 –
Source : Neuchâtel statistique
= hausses supérieures à la moyenne suisse de 3.9%
A Genève, entre mai 2008 et mai 2009, les loyers ont affiché la
plus forte progression depuis 1993, soit plus de 2.5%.
Depuis l’entrée en vigueur de la révision de l’ordonnance sur le
bail à loyer, au 1 er janvier 2008, le taux d’intérêt de référence
pour l’adaptation des loyers est basé sur le taux hypothécaire
moyen appliqué par les banques suisses. En septembre 2009,
le taux d’intérêt de référence s'est établi à 3.25%, niveau historiquement
bas. Si ce taux se maintenait, cela devrait fortement
contenir la hausse des loyers entre 2009 et 2012.
Ce sont toujours les loyers des logements construits avant 1947
qui affichent les progressions les plus importantes, deux à trois
fois plus importantes que pour les bâtiments construits après
1960. Ceci n’a rien d’étonnant, car ces hausses reposent généralement
sur d’importants travaux de rénovation de logements
anciens et vétustes.
Les communes et quartiers avec les hausses de loyers moyens
les plus fortes, c’est-à-dire supérieures à l’augmentation de
2.5% sont :
Carouge 4.1%
Eaux-Vives – Lac 3.2%
Cité-Centre 2.9%
Jonction – Plainpalais 2.6%
Bâtie – Acacias 2.6%
L’écart entre les loyers de la périphérie et ceux de la ville de
Genève s’est accentué en 2008. Les loyers du centre sont 13.3%
plus chers qu’à l’extérieur de la ville (12.9% en 2007). D’ailleurs
on remarque au premier coup d’œil sur le graphique ci-contre,
qu’excepté Carouge, les loyers des « villes de périphérie » sont
tous inférieurs à la moyenne cantonale de CHF 211/m 2 .
En CHF
1’800
1’600
1’400
1’200
1’000
800
600
400
200
0
Source: OCSTAT
Evolution du loyer mensuel moyen selon l'époque
de construction de l'immeuble, à Genève
Avant
1947
+1.8%
Ville de Genève
Cité-Centre
Pâquis - Navigation
Bâtie - Acacias
Saint-Gervais - Chantepoulet
Eaux-Vives - Lac
Sécheron - Prieuré
Florissant - Malagnou
ONU - Rigot
Champel - Roseraie
La Cluse - Philosophes
Délices - Grottes
Jonction - Plainpalais
Bouchet - Moillebeau
Charmilles - Châtelaine
Saint-Jean - Aïre
Grand-Pré - Vermont
Villes de la périphérie
Carouge
Grand-Saconnex
Thônex
Onex
Meyrin
Versoix
Chêne-Bougeries
Lancy
Vernier
Source: OCSTAT
2006 2007 2008
Loyer mensuel moyen 2008
= CHF 1’165
1947-
1960
+2.8%
1961-
1970
+2.4%
1971-
1980
+1.4%
1981-
1990
+1.3%
1991-
2000
+1.5%
Loyer annuel moyen au m 2 , selon le secteur
de la ville de Genève et la commune, en 2008
194
220
Depuis
2001
-0.4%
Loyer annuel
moyen à
Genève en
2008 =
CHF 211/ m 2 )
0 50 100 150 200 250 300

LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
Loyer mensuel moyen des logements à loyer libre loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois,
selon le nombre de pièces, à Genève, en 2008
en CHF 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces 7+ pièces Ensemble
Ville de Genève
Logements non neufs 795 977 1’334 1’749 2’892 3’488 5’326 1’528
Logements neufs - – – – – – – –
Ensemble 795 977 1’334 1’750 2’892 3’488 5’326 1’528
Autres communes
Logements non neufs 780 857 1’160 1’558 1’878 2’315 – 1’354
Logements neufs - – 2’281 – – – 2’342
Ensemble 780 857 1’160 1’565 1’878 2’327 – 1’357
Source : OCSTAT
10%
8%
6%
4%
2%
= hausses supérieures à la moyenne lémanique de 4.2%
Variation annuelle de l'indice cantonal des loyers
et de l'indice genevois des prix à la consommation;
taux hypothécaire
Indice des loyers
Indice des prix à la consommation
Taux hypothécaire
0%
1986 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Source: OCSTAT
Synthèse des loyers mensuels moyens offerts en 2008
24
Les logements de grande taille, « 5 pièces » et « 7 pièces et
plus », ont vu leur loyer prendre l’ascenseur en 2008, avec des
augmentations de plus de 20%.
En cas de changement de locataire, la hausse moyenne du
loyer atteint 16.3%. En revanche, pour les logements qui restent
occupés par le même détenteur de bail, l’augmentation est
très modérée et ne dépasse pas environ 1%.
Il apparaît ainsi qu’en 2008, les logements de grande taille (plus
de 4 pièces, cuisine non-comprise) ont été totalement épargnés
par la crise économique, que ce soit dans le canton de
Neuchâtel ou à Genève.
A l’origine de ce constat, le niveau historiquement bas des taux
hypothécaires, même si le lien de cause à effet n’est pas évident
de prime abord. Les taux hypothécaires étant particulièrement
avantageux, de nombreux locataires ont choisi d’accéder
à la propriété après un rapide calcul permettant d’établir que
payer des intérêts hypothécaires se révélait moins cher ou de
charge égale avec un loyer. Ces « anciens locataires » ont
délaissé d’avantage d’appartements de 2, 3 et 4 pièces que
ceux de grande taille, car le gain d’espace est une des motivations
principales dans le choix d’acquérir un logement. Depuis
plusieurs années la demande pour les appartements de plus de
4 pièces semblait faiblir au profit des logements de petite taille.
Le segment semble avoir repris de la vigueur. ■
en CHF 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces et +
Canton de Genève
Ville de Genève 977 1’334 1’750 2’892 3’488 5’326
Autres communes genevoises
Canton de Vaud
857 1’160 1’565 1’878 2’327 –
Lausanne 720 1’110 1’460 1’770 2’160 3’520
Aigle
Canton de Neuchâtel
560 870 1’120 1’397 1’660 2’280
Neuchâtel 597 838 1’095 1’389 2’386 –
La Chaux-de-Fonds 382 555 711 1’019 1’187 1’624
Source : OCSTAT, Acanthe, Neuchâtel statistique

25 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
3
IMMOBILIER DE JOUISSANCE –
ÉVOLUTION DES PRIX PAR RÉGION
3.1 SUISSE – LES PRIX DES TRANSACTIONS DIMINUENT
Pour la première fois depuis 10 ans, les prix de l’immobilier
suisse de jouissance ne progressent que très peu, voire diminuent
sur certains segments. A l’échelle nationale, les prix des
maisons individuelles (MI) ont baissé depuis le début 2009
(–1.5% en Suisse et –1.3% en Suisse romande).
Le tassement est également perceptible pour les appartements.
La croissance des PPE en 2008 a été inférieure à 2%, ce qui
marque un sérieux changement de cap en comparaison des
hausses annuelles de 4% à 6% enregistrées depuis 5 ans.
La correction a débuté dans les régions éloignées des pôles
urbains, comme le Jura, les districts neuchâtelois du Locle et
du Val-de-Travers ainsi que dans les districts vaudois d’Aigle, de
la Broye et du Gros-de-Vaud.
Bien que la demande ait été dynamique ces 10 dernières
années dans ces régions, l’évolution des prix y a été plus faible,
et conforte le célèbre adage selon lequel « l’immobilier est déterminé
par trois facteurs : situation, situation et situation ».
Seule la région lémanique échappe encore à ce fort ralentissement,
les régions excentrées étant aux avant-postes de la
« douce » correction qui s’installe.
L’Arc lémanique a, à ce jour, moins souffert de ce retournement
de tendance. Les taux d’intérêt bas ont un effet « modérateur »
indéniable qui contient la baisse des prix généralisée. De plus,
crise ou pas crise, la pénurie d’objets immobiliers perdure et la
demande reste soutenue grâce à l’attractivité de la région
lémanique.
Depuis 1985, les prix des transactions ont progressé de 86%
pour les PPE et de 91% pour les maisons. Néanmoins, en
termes réels, la hausse est beaucoup plus modérée, moins de
1% par an. Bien qu’aucune baisse ne soit effective pour le
moment, le graphique de l’indice des prix des transactions
exprimés en prix réels (c’est-à-dire corrigés de l’inflation) illustre
la tendance vers la stagnation, voire une légère baisse de l’ordre
de 5%. A noter que, pour la première fois depuis 1985, entre
2008 et 2009, la croissance des prix en termes réels est
supérieure à la croissance des prix nominaux en raison d’un
recul de l’indice des prix à la consommation de –0.8% (variation
annuelle entre août 2008 et août 2009).
Source: Wüest & Partner, Acanthe
Indice des prix des transactions en Suisse
200 Croissance annuelle PPE (en %) Croissance annuelle MI (en %) 20%
180
160
Indice PPE
Tendance PPE
Indice MI
Tendance MI
15%
140
10%
120
100
5%
80
0%
60
-5%
40
20
-10%
0
-15%
1985 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Source: Wüest & Partner, Acanthe
Indice des prix des transactions en Suisse romande
200 Croissance annuelle PPE (en %) Croissance annuelle MI (en %) 20%
180
160
Indice PPE
Tendance PPE
Indice MI
Tendance MI
15%
140
10%
120
100
5%
80
0%
60
40
-5%
20
-10%
0
1985 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
-15%
Source: Wüest & Partner, Acanthe
Indice des prix des transactions dans le bassin
lémanique
200
Croissance annuelle PPE (en %) Croissance annuelle MI (en %)
20%
180
160
Indice PPE
Tendance PPE
Indice MI
Tendance MI
15%
140
10%
120
100
5%
80
0%
60
-5%
40
20
-10%
0
-15%
1985 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Indice des prix réels des transactions
dans le bassin lémanique
200 Croissance annuelle PPE (en %) Croissance annuelle MI (en %) 20%
180
160
Indice PPE
Tendance PPE
Indice MI
Tendance MI
15%
140
10%
120
100
5%
80
0%
60
40
-5%
20
-10%
0
-15%
1985 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Source: Wüest & Partner, OCSTAT, Acanthe

LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
en millions de CHF
Transactions sur appartements anciens à Genève
0
-100
1990 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09P
Source: Feuille d'avis officielle (FAO), Naef et Cie, Acanthe
en millions de CHF
1’200
1’000
800
600
400
200
350
300
250
200
150
100
50
en million de CHF
en nombre
Transactions sur appartements neufs à Genève
en million de CHF
en nombre
0
-100
1990 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 P
Source: Feuille d'avis officielle (FAO), Naef et Cie, Acanthe
30.06.09
30.06.09
1’100
900
700
500
300
100
1’100
900
700
500
300
100
en nombre
en nombre
Depuis 1985
Prix nominaux par an Prix réels par an
PPE 86% 2.6% 20% 0.8%
Maisons 91% 2.7% 23% 0.9%
Depuis 2000
Prix nominaux par an Prix réels par an
PPE 81% 6.8% 65% 5.7%
Maisons 79% 6.7% 64% 5.7%
Entre 2008 et 2009
Prix nominaux Prix réels
PPE 6.5% 7.3%
Maisons 3.0% 3.8%
Source : OCSTAT, Acanthe, Neuchâtel statistique
3.2 GENÈVE – INEFFICIENCE SUR LE MARCHÉ DES VILLAS
361 transactions sur appartements neufs
+ 952 transactions sur appartements anciens
= 1’313 transactions sur appartements en 2008
26
A Genève, la crispation du marché est à son comble. Les prix
des appartements ont encore gravi un échelon en 2008, particulièrement
les « appartements neufs », avec comme impact
une baisse de 7% du nombre de transactions sur appartements
neufs. En revanche, les records de prix n’ont pas découragé les
acheteurs des « appartements anciens », le nombre de transactions
n’ayant quasiment pas évolué.
Selon nos prévisions, en 2009, le nombre de transactions sur
« appartements anciens » devrait baisser entre 25%
et 30% car les prix peinent à s’ajuster. Le volume de transactions
des « appartements neufs » mis sur le marché a
considérablement augmenté et les prix ont diminué
d’environ 6%, ce qui a permis une reprise sur ce segment
(+20% de transactions).
1’100’000 en CHF
1’000’000
900’000
800’000
700’000
600’000
500’000
400’000
Nombre de transactions sur appartements (anciens
et neufs), prix moyens par appartement, à Genève
90
92
91
95
150
250
350
450
550
650
750
850
950
1’050
1’150
1’250
1’350
1’450
1’550
Source: Feuille d'avis officielle (FAO), Naef et Cie, Acanthe
93
94
96
97
98
09P
99
06
00
10P
01
03
02
08
07
04
1’650
05
en nombre
1’750
1’850

27 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
Le décalage entre l’offre et la demande s’est également
intensifié en 2008. Seuls 3% des appartements offerts sur le
marché sont à moins de CHF 1 million, tandis que 28% des
appartements vendus se trouvent dans la tranche de prix
CHF 0.5–1 million.
Alors que 25% de l’offre se situe à des prix supérieurs à
CHF 1.5 million, les transactions effectives sur ce segment
n’en représentent que 16%.
Est-ce que l’offre est en passe de s’adapter à la demande
en 2009 ?
Il semblerait que ce ne soit pas le cas, comme l’illustre le
graphique « évolution de la répartition des offres sur appartements
à Genève, selon le montant ». En 2008, l’offre
d’appartements à des prix inférieurs à CHF 1.5 millions
représentait 75% du marché. Au premier semestre 2009, elle
s’est réduite à 64%. Cela ne laisse aucunement présager
d’une augmentation du nombre de transactions. Le marché
mettra encore quelques mois avant de retrouver un équilibre.
En ce qui concerne les villas, le constat est un peu différent
et les prémices de la correction sont observables. Avec une
appréciation des prix de 11% en 2008, le nombre de
transactions a reculé de 15%, signe que la demande est en
train de faiblir.
En CHF
2’400’000
1’900,000
1’400’000
900’000
400’000
Nombre de transactions sur villas et prix moyens
par villa, à Genève
90
Source: Feuille d'avis officielle (FAO), Naef et Cie, Acanthe
91
92
A cela s’ajoute un fort déséquilibre entre offre et demande,
plus prononcé encore que pour les appartements.
En effet, l’offre des villas de moins de CHF 1.5 million représentait
à peine 22%, alors que la part des transactions
effectives sur ce segment de prix était de 50% en 2008, soit
plus du double.
A noter que le résidentiel de « luxe » concernant les villas de
plus de CHF 3 millions est le seul segment où offre et
demande sont quasiment en équilibre avec 19% d’offres et
18% de transactions effectives.
08
09P
10P
07
06 05
02
01
95 96
04
00
03
99
98
93 94
97
en nombre
150 250 350 450 550 650 750 850
Source: Tout l'immobilier, Acanthe
Comparaison entre la répartition des offres
et des transactions sur appartements à Genève,
selon le montant, en 2008
11%
Source: Tout l'immobilier, Feuille d'avis officielle (FAO), Naef et Cie, Acanthe
en millions de CHF
1’400
1’200
1’000
800
600
400
200
Evolution de la répartition des offres
sur appartements à Genève, selon le montant
11%
14%
36%
15%
14%
36%
14%
7%
21%
9%
3%
43%
3%
3%
29%
28%
32%
36%
36%
Transactions sur villas à Genève
Source: Feuille d'avis officielle (FAO), Naef et Cie, Acanthe
En CHF
< 500’000
0.5 – 1 million
1 – 1.5 million
1.5 – 2 millions
> 2 millions
Grand anneau: offres
Petit anneau: transactions
En CHF
< 500’000
0.5 – 1 million
1 – 1.5 million
1.5 – 2 millions
> 2 millions
Grand anneau: 2008
Petit anneau: 2009
en million de CHF 493 transactions en 2008
en nombre
0
-100
1990 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 P
Comparaison entre la répartition des offres et
des transactions sur villas à Genève, selon le montant,
en 2008
19%
15%
39%
18%
17%
Source: Tout l'immobilier, Feuille d'avis officielle (FAO), Naef et Cie, Acanthe
0%
24%
26%
22%
21%
< 1 million
30.06.09
1 – 1.5 million
1.5 – 2 millions
2 – 3 millions
> 3 millions
1’100
900
700
500
300
100
Grand anneau: offres
Petit anneau: transactions
en nombre

LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
Indicateurs Courtiers Partenaires
28
Contrairement aux appartements, l’adaptation des prix de l’offre
a déjà commencé en 2009. On trouve aujourd’hui 2% de villas
inférieures à CHF 1 million, tranche inexistante en 2008. Les
villas entre CHF 2 et 3 millions sont en baisse (27% en 2009,
contre 39% en 2008), partiellement au profit de la tranche inférieure,
mais également à celui de la tranche supérieure.
Il est difficile d’augurer de l’avenir de l’immobilier de « luxe » et de
sa capacité à résister à la conjoncture, mais dans la mesure où
on ne note aucun fléchissement sur ce segment, la correction
risque d’être sévère en cas de crise économique persistante.
3.3 VAUD – DISPARITÉS DE PRIX ET PRÉVISIONS CONTRASTÉES
Dans le canton de Vaud, les écarts de prix entre différentes
régions, en l’occurrence l’Arc lémanique vaudois et la région
« hors Arc lémanique (Gros-de-Vaud, Broye, Nord-Vaudois) »,
sont plus marqués que dans n’importe quel autre canton
romand. Le prix moyen d’un appartement « catégorie standard
» est 60% plus élevé sur la Côte que dans le Chablais.
L’écart entre les deux régions est encore plus important pour
les villas « catégorie standard », dont le prix est deux fois plus
cher sur la Côte.
Profitant également d’une augmentation du flux migratoire grâce
à l’implantation de multinationales, et bénéficiant d’un peu plus
de terrains disponibles que Genève, l’Arc lémanique vaudois
continuera d’attirer de nouveaux habitants et devrait vivre un
tassement des prix plus « feutré » que ses voisins.
En revanche, les régions « hors Arc lémanique », particulièrement
le Nord vaudois et la Broye vont être mises à rude
épreuve. Tout comme le canton de Neuchâtel, une grande
partie des activités de ces régions périphériques appartient au
secteur secondaire. La crise économique a déjà contraint
certaines industries à réduire leurs activités. Les nouveaux arrivants
se feront plus rares et la faiblesse de la demande exercera
une pression à la baisse sur les prix.
Canton App. Reventes App. Neufs Villas Ecart prix Vitesse de
CHF Prix/ m 2 CHF Prix/ m 2 offert et réalisation
transaction
effective
CATÉGORIE CATÉGORIE Prix moyen/ CATÉGORIE CATÉGORIE Prix moyen/ CATÉGORIE CATÉGORIE Prix moyen/ Nombre
Région STANDARD SUPÉRIEURE m 2 STANDARD SUPÉRIEURE m 2 STANDARD SUPÉRIEURE m 2 de jours
Genève
Centre 7’850 11’080 9’370 7’990 – 7’990 1’400’000 – 1’400’000 3.9% 81
Rive droite 5’330 9’300 6’180 6’020 – 6’020 1’143’000 2’700’000 1’588’000 13.1% 58
Rhône Arve 7’560 – 7’560 5’730 10’370 6’760 1’380’000 2’328’000 1’668’000 5.6% 91
Rive gauche 7’060 13’110 12’270 8’140 – 8’140 1’449’000 3’590’000 1’962’000 8.6% 107
Vaud
Evolution de la répartition des offres sur villas
à Genève, selon le montant
19%
Source: Tout l'immobilier, Acanthe
26%
27%
39%
0%
2%
22%
23%
22%
21%
< 1 million
1 – 1.5 million
1.5 – 2 millions
2 – 3 millions
> 3 millions
Grand anneau: 2008
Petit anneau: 2009
La Côte 5’710 10’000 6’040 6’340 – 6’340 1’016’000 2’555’000 1’545’000 7.5% 102
Lausanne 5’230 8’660 7’060 5’490 8’550 5’970 1’040’000 2’990’000 1’155’000 3.1% 116
Riviera 5’170 9’000 6’150 5’460 9’290 6’390 833’000 1’696’000 1’157’000 4.0% 124
Hors Arc lémanique 4’390 - 4’390 4’340 – 4’340 639’000 1’630’000 721’000 0.4% 165
Chablais 3’610 - 3’610 4’530 – 4’530 492’000 – 492’000 7.9% 194

29 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
3.4 NEUCHÂTEL – DES PRIX ATTRACTIFS
Avec un taux de chômage de 6.1% en juillet 2009, il apparaît
que le canton de Neuchâtel est touché plus durement par la
crise économique que le reste du pays. A l’origine de cet inquiétant
constat, la vague de licenciements observée cette année
dans le secteur horloger et qui risque de se réitérer. En effet,
Neuchâtel est plus sensible aux cycles conjoncturels et par
conséquent immédiatement impacté, car son secteur industriel
(horlogerie et microtechnique) est plus important que dans
d’autres régions suisses.
De surcroît, le solde migratoire est relativement faible en temps
normal, et il ne risque pas d’augmenter à l’avenir, bien au
contraire. Si les prix sont très avantageux par rapport aux cantons
de Vaud et de Genève, très peu de personnes souhaitent
s’installer à Neuchâtel tout en continuant de travailler hors du
canton, en grande partie en raison d’un taux d’imposition désavantageux.
En conséquence, les prix pourraient devenir encore
plus attractifs.
Prix des appartements neufs PPE au 31.03.2009 (CHF)
Neuchâtel
Auvernier 719’000
Corcelles-Cormondrèche 713’000
Hauterive 703’000
Colombien 700’000
Saint-Blaise 696’000
Cortaillod 693’000
Bevaix 628’000
Neuchâtel 628’000
Gorgier 622’000
Peseux 619’000
Le Landeron 604’000
Bôle 600’000
Boudry 584’000
Cressier 564’000
La Chaux-de-Fonds 526’000
Fontainemelon 525’000
Cernier 514’000
Villiers 505’000
La Brévine 445’000
Le Locle 407’000
Source : Centre d’information et de formation immobilières (CIFI)
Vaud
L’appartement type évalué par le CIFI est un 4.5 pièces,
bien situé dans un immeuble de 10 logements dont la
construction vient de s’achever. Il est doté de 2 salles
d’eau et de 15 m 2 de balcon, avec un garage sous-terrain
et une place de parc extérieure.
Founex 1’186’000
Crans-près-Céligny 1’170’000
Pully 1’035’000
Renens 1’035’000
Lutry 1’027’000
Nyon 998’000
Morges 894’000
Lausanne 885’000
Vevey 859’000
Gland 854’000
Epalinges 838’000
Prilly 828’000
Montreux 767’000
Grandvaux 730’000
Yverdon-les-Bains 654’000
Grandson 604’000
Aigle 565’000
Payerne 531’000
Moudon 521’000
Bex 475’000
Genève
Cologny 1’592’000
Vandoeuvres 1’485’000
Anières 1’422’000
Chêne-Bougeries 1’356’000
Collonge-Bellerive 1’326’000
Genève 1’319’000
Veyrier 1’200’000
Thônex 1’178’000
Meinier 1’156’000
Chêne-Bourg 1’151’000
Versoix 1’149’000
Genthod 1’144’000
Le Grand-Saconnex 1’124’000
Bernex 1’102’000
Carouge 1’089’000
Onex 1’077’000
Satigny 1’045’000
Lancy 1’022’000
Meyrin 986’000
Vernier 940’000

LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
Londres
Manhattan
Moscou
Paris
Tokyo
Hong Kong
Rome
Singapour
Sydney
Genève
Comparaisons internationales des prix moyens
au m 2 des appartements «catégorie supérieure»
Moncaco 76’252
25’163
24’706
24’401
24’172
24’019
20’588
18’072
16’776
15’352
0 10’000 20’000 30’000 40’000 50’000 60’000 70’000 80’000
en CHF/ m2 Source: "The wealth report 2009" Knight Frank, Acanthe
42’701
3.5 BASSIN LÉMANIQUE: PAS CHER EN COMPARAISON
INTERNATIONALE
30
Genève arrive en dernière position du classement des prix les
plus chers pour des appartements de « catégorie supérieure ».
Genève est une localisation prisée par les sociétés internationales
et les ressortissants étrangers. Les prix de l’immobilier y
demeurent « raisonnables » en comparaison internationale. De
nombreux indicateurs montrent que Genève arrive en tête des
classements comparatifs internationaux avec d’autres métropoles
et centres d’affaires mondiaux. Que ce soit en termes de
qualité de vie, d’éducation, d’impôts ou de qualité des infrastructures,
ces critères lui confèrent une compétitivité capable
de lutter contre les effets de la crise financière et économique
actuelle.
S’il ne faut pas ignorer les prévisions annonçant une récession
jusqu’en 2011, on peut tout de même supposer que Genève
résistera mieux à la crise, grâce à l’attractivité de son marché
local, et que la baisse des prix sera contenue. ■

31 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
4
IMPACT DE LA DÉMOGRAPHIE SUR LA
CONSTRUCTION ET LE TAUX DE VACANCE
4.1 SUISSE – LA BAISSE DE L’OFFRE D’EMPLOI AURA-T-ELLE
UN IMPACT SUR L’IMMIGRATION ?
En 2008, la population suisse a franchi la barre des 7.7 millions
d’habitants. Avec une progression de +1.4%, cette hausse est
la plus forte enregistrée depuis 45 ans. Les arrivées sur sol helvète
se sont encore intensifiées avec un solde migratoire de
+91’500 personnes, soit 2.5 fois plus élevé qu’en 2005.
L’excellente conjoncture précédant la crise, alliée à l’entrée en
vigueur des accords bilatéraux avec l’Union Européenne, ont
créé un climat propice aux migrations vers la Suisse. Forts de
ces relevés, les statisticiens prévoient une Suisse à 10 millions
d’habitants en 2050 voire en 2030 déjà.
Reste à savoir si la crise actuelle freinera cette immigration ? La
réponse réside essentiellement dans l’offre d’emplois. En comparaison
internationale, le taux de chômage suisse reste bas
(voir chapitre 1 : La crise économique). Le Secrétariat d’Etat à
l’économie (SECO) prévoit toutefois un accroissement important
du chômage et table sur un taux à 5.5% en 2010. Il est
important de garder à l’esprit que les soubresauts migratoires
peuvent parfois être violents ; le premier choc pétrolier de 1974
a provoqué, les années suivantes, un recul de la population
suisse, comme l’illustre le graphique ci-contre. Phénomène qui
s’est reproduit suite à l’éclatement de la bulle immobilière au
début des années 90.
La situation actuelle ne devrait pas se dégrader à ce point et
nous estimons que l’immigration ne va pas s’arrêter, mais se
tasser quelque peu. La Suisse restera attractive pour les
personnes qualifiées. Concernant les employés originaires de
l’UE et de l’AELE qui seront licenciés, il leur sera sans doute plus
facile de retrouver du travail en Suisse que dans leur pays
d’origine, la récession ayant frappé souvent plus durement ces
pays. L’émigration ne devrait ainsi que peu augmenter.
Si l’on regarde les cantons romands de manière détaillée, les
taux de chômage sont contrastés. Genève reste en tête avec
un taux de 6.7%. La mauvaise surprise vient de Neuchâtel et du
Jura, lourdement impactés par la baisse des exportations mondiales,
et qui ont vu le nombre de leurs chômeurs prendre
l’ascenseur courant 2009. Dans ce contexte, les migrations vers
ces deux cantons risquent de s’arrêter en 2009.
Revenons aux variations de population de manière détaillée. Les
statistiques indiquent que le gagnant est le canton de Vaud qui
a bénéficié de 2.4% d’augmentation de sa population. La population
genevoise, trop à l’étroit sur son territoire, s’est exilée en
terres vaudoise et française. A son tour, la population vaudoise,
particulièrement sur la Côte et la Riviera, a épuisé son stock de
logements poussant certaines familles à s’exiler en terres fribourgeoises
ou valaisannes en quête d’un logement abordable.
Personnes (en milliers)
7’800
7’600
7’400
7’200
7’000
6’800
6’600
6’400
6’200
1990 91 92
Source: OFS
Personnes (en milliers)
Source: OFS
Evolution démographique suisse
93
94
Population en fin d’année (échelle gauche)
Variation annuelle (échelle droite)
95
96
97
98
99
Evolution du solde migratoire, du solde naturel
et de la population suisse, depuis 1972
120
7,8
100
7,6
80
7,4
60
7,2
40
7,0
20
0
-20
6,8
6,6
-40
Mouvement naturel (échelle gauche)
6,4
-60
-80
Mouvement migratoire (échelle gauche)
Population totale en fin d’année (échelle droite)
6,2
6,0
1972 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08
Source: SECO
Jura
Neuchâtel
Genève
Suisse
Valais
Fribourg
Vaud
Source: OFS, OCSTAT, SCRIS
00
Taux de chômage des cantons romands en juin 2009
VAUD 4.9%
GENEVE 6.7%
NEUCHATEL 5.8%
01
JURA 5.1%
02
FRIBOURG 3.0%
Variation de la population suisse par canton romand
en 2008
0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0%
03
04
VALAIS 3.4%
05
06
07
08
1.6%
1.4%
1.2%
1.0%
0.8%
0.6%
0.4%
0.2%
0.0%
Population (en millions)

LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
18’000
16’000
14’000
12’000
10’000
8’000
6’000
4’000
2’000
Source: SCRIS
3.5%
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
Source: SCRIS
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
Source: SCRIS
0
1991 92
Variation annuelle de la population et du nombre
de logements construits dans le canton de Vaud
Population
Nouveaux logements
94
96
98
00
Variation de la population du canton de Vaud en 2008
Aigle
Gros-de-Vaud
Ouest lausannois
Broie-Vully
Lavaux-Oron
Morges
02
Nyon
Riviera-Pays d’Enhaut
Axe horizontal: variation effective
Axe vertical: variation en pourcent
Taille des bulles: population totale du district au 31.12.2008
04
caché: Jura-Nord vaudois
06
Lausanne
1’000 2’000 3’000 4’000 5’000
Evolution du taux de logements vacants
dans le canton de Vaud depuis 1991
0.0%
1991 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10P
1.8% 2007
1.6%
2008
1.4%
2009
1.2%
1.0%
0.8%
0.6%
0.4%
0.2%
0.0%
Source: SCRIS
Logements vacants par district vaudois au 1 er juin
Lausanne
Ouest lausannois
Morges
Lavaux-Oron
Nyon
Canton
Riviera-
Pays-d’Enhaut
Gros-de-Vaud
Jura-Nord vaudois
Broye-Vully
Aigle
08
4.2 VAUD - EN PLEIN BOOM DÉMOGRAPHIQUE
32
En 2008, le canton de Vaud se démarque par une croissance
impressionnante de sa population (+2.4%, ce qui correspond à
+16’341 personnes). Une augmentation qui ne s’était plus vue
depuis les années 1960. Les flux migratoires en sont à l’origine.
Le canton profite pleinement de l’attractivité de l’Arc lémanique.
Il est aujourd’hui évident que l’entrée en vigueur des Accords
bilatéraux et son volet sur la libre circulation des personnes ont
entrainé une immigration importante sur le territoire helvétique
et particulièrement sur l’Arc lémanique. Ce phénomène est
notamment visible aux frontières Allemagne-Suisse et France-
Suisse. L’attrait fiscal ainsi qu’un marché de l’emploi dynamique
pour les trois premiers trimestres 2008 ont d’autant plus participé
à intensifier l’attractivité de l’Arc lémanique. Genève étant
saturée, le canton de Vaud profite pleinement de cette aubaine.
La croissance de la population a été spécialement vive dans
les districts de Lausanne et de Nyon. Pour ce dernier, l’explication
tient à l’implantation de multinationales telles que
« Yahoo ! ». La suppression de l’arrêté Bonny au 1 er janvier
2008 (allègements fiscaux pour les sociétés qui venaient s’implanter
dans les régions suisses confrontées à des difficultés
économiques) ne devrait a priori n’avoir que peu d’effet sur la
venue de headquarters européens dans la région, car l’attrait
global de la Suisse reste persistant. En revanche, la crise
actuelle a sans doute gelé pour un temps donné les réorganisations
d’entreprises. A souligner également que le canton de
Vaud est en tête des cantons suisses qui accueillent des immigrés
pour motif de formation.
Côté construction, le canton de Vaud a nettement augmenté
ses capacités ces dernières années. Cependant, le nombre de
nouveaux logements construits ne permet pas de combler la
forte demande. Le taux de vacance diminue en proportion pour
se situer à 0.43% au 1 er juin 2009. Ce taux va sans doute continuer
à baisser en 2010. Les districts de Lausanne et de l’Ouest
lausannois ont enregistré ces deux dernières années des
baisses record pour s’établir au 1 er juin 2009 à respectivement
0.09% et 0.17% de logements vacants, niveau de pénurie dorénavant
plus sévère qu’à Genève.
En ville de Lausanne, le nombre de logements construits a
ralenti en 2008, en revanche de nombreux chantiers devraient
s’achever courant 2009.

33 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
4.3 GENÈVE – DANS L’EXPECTATIVE D’UNE HAUSSE
DES CONSTRUCTIONS DE LOGEMENTS
La population genevoise progresse à un rythme d’environ
+5’000 personnes par an. En 2009, la croissance de la population
continue et ce, malgré la mauvaise conjoncture. Ce
phénomène s’explique, entre autres, par la venue de traders
anglo-saxons qui fuient en masse une fiscalité défavorable
dans leur pays d’origine, depuis que le Royaume-Uni a
changé la donne en matière de fiscalité. La Suisse est aussi
un refuge pour les grosses fortunes en quête d’un pays stable,
les taux d’intérêt y sont bas et le prix au m 2 n’est pas excessif
en comparaison internationale. Eldorado des grandes fortunes
et bientôt des gérants de fonds, le bassin lémanique tire
son épingle du jeu, grâce, entre autres, à ses forfaits fiscaux
et à une crise qui y sévit sans doute moins qu’ailleurs.
Forte de cette croissance démographique, Genève garde une
demande de logements plus qu’excédentaire. La nouvelle
politique du logement entrée en vigueur suite à l’accord du
même nom, signé en 2007, ne déploie pas encore tous ses
effets. Certes, les logements prévus dans les requêtes en
autorisation de construire se multiplient, mais le nombre de
logements construits est toujours en baisse. Les procédures
d’autorisation de construire restent très longues. Du dépôt de
l’autorisation de construire aux logements « clé en main », il
faut compter en moyenne 32 mois, soit près de 3 ans selon
l’Office cantonal de la statistique. Pour ce qui est des plans
localisés de quartier (PLQ), il ne faut pas moins de 35 préavis
de différents services et commissions pour que ces derniers
soient acceptés. Sans parler d’intérêts parfois contradictoires
entre les divers commissions et services concernés, comme
par exemple la pose de panneaux solaires contestée par la
Commission de la nature des monuments et des sites, mais
en revanche prônée par le Service de l’énergie. En mars 2009,
le Tribunal administratif a tranché et pris position en faveur des
économies d’énergie. Un autre phénomène que les anglosaxons
nomment « NIMBY », Not In My Backyard, (Pas Dans
Mon Jardin) bloque les autorisations de construire. Le terme
qualifie les oppositions individuelles contre des projets de
développement de collectivités. Les particuliers privilégient leur
confort à l’intérêt général.
Personnes (en milliers)
12
10
8
6
4
2
0
-2
1952 56
Source: OFS
8’000
7’000
6’000
5’000
4’000
3’000
2’000
1’000
0
1991
Source: OCSTAT
6’000
5’000
4’000
3’000
2’000
1’000
Source: OCSTAT
Evolution du solde migratoire, du solde naturel
et de la population genevoise, depuis 1952
60
64
68
Mouvement migratoire (échelle gauche)
Mouvement naturel (échelle gauche)
Population totale en fin d’année (échelle droite)
72
76
80
Variation annuelle de la population résidante
et du nombre de logements construits à Genève
93
Population
Logements construits
95
97
99
Mouvement de la construction de logements
dans le canton de Genève, depuis 1985
84
01
88
92
03
96
05
00
04
07
Logements construits
Logements autorisés
Logements en construction en fin d’année
Logements prévus dans les requêtes
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
08
0
1985 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 0809P10P
Durée des étapes de construction des projets de bâtiments résidentiels dans le canton de Genève achevés en 2008 (en mois)
Total
constructions
Habitat
collectif
Habitat
individuel
Source: OCSTAT
du dépôt de la requête à l’autorisation
de l’autorisation à l’ouverture du chantier
de l’ouverture du chantier à la fin des travaux
durée totale
du dépôt de la requête à l’autorisation
de l’autorisation à l’ouverture du chantier
de l’ouverture du chantier à la fin des travaux
durée totale
du dépôt de la requête à l’autorisation
de l’autorisation à l’ouverture du chantier
de l’ouverture du chantier à la fin des travaux
durée totale
MOIS
0 4 8 12 16 20 24 28 32 36 40 44 48 52 56 60
09
Population en fin d’année (en milliers)

LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
8.0%
7.5%
7.0%
6.5%
6.0%
5.5%
5.0%
4.5%
4.0%
3.5%
3.0%
Source: OCSTAT
2.00%
1.75%
1.50%
1.25%
1.00%
0.75%
0.50%
0.25%
Source: OCSTAT
Taux de chômage à Genève
2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10P
Evolution du taux de logements vacants à Genève
0.00%
1990 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
10P
34
Néanmoins, nous estimons que la production de logements
devrait augmenter ces prochaines années en raison de nombreux
chantiers qui vont sortir de terre dès 2010/2011.
Par ailleurs, Genève devra compter avec un taux de chômage
à 7.5% d’ici un an, selon les prévisions de l’Office cantonal de
l’emploi. Cette perspective devrait calmer l’immigration.
Une diminution de l’immigration associée à une hausse des
constructions, voici de quoi annoncer une détente du marché
du logement genevois. A noter que ces deux facteurs peuvent
devenir plutôt volatils en période de récession. Nous ne pouvons
donc pas écarter le risque d’une hausse importante du
taux de vacance, même si tout laisse à croire que le phénomène
ne se produira pas en raison de l’attractivité persistante de
Genève et de son aura internationale.

35 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
4.4 NEUCHÂTEL – LA CONJONCTURE SE DÉGRADE
La population de Neuchâtel évolue en dents de scie, car sa
structure économique est très dépendante des cycles conjoncturels
en raison de son secteur industriel plus présent que dans
d’autres cantons romands. La population est en hausse en
2008 avec +1’257 personnes (+0.74%), cette progression
démographique permet au canton de franchir la barre des
170’000 habitants. Au niveau national, cette hausse demeure
toutefois parmi les plus faibles. Le district de Boudry enregistre
la hausse la plus forte devant La Chaux-de-Fonds et Neuchâtel.
Le canton est fortement dépendant du secteur industriel et subit
de plein fouet la récession ; la situation ne cesse de se dégrader
depuis un an. Suite à la baisse des exportations, les
marchés de l’horlogerie et de la microtechnique (qui entre dans
la construction de voitures) sont en chute libre. Ainsi, le taux
de chômage de Neuchâtel est en très forte hausse. Il a plus
que doublé en un an passant de 3% en 2008 à plus de 6 % en
juillet 2009.
En 2010, l’activité ne reprendra que faiblement et le taux de
chômage risque de rester élevé pour la région. Ce dernier
devrait même dépasser le taux de Genève actuellement à 6.8%.
Le climat conjoncturel neuchâtelois n’a pas fini de se dégrader
et ceci aura sans nul doute un impact sur la construction et le
marché du logement. Cependant, le canton de Neuchâtel a été
un des premiers cantons à voter un plan de relance à hauteur
de CHF 35 millions pour faire face à la crise.
Nous nous attendons tout de même à une hausse importante
du taux de vacance pour 2010. ■
3’000
2’500
2’000
1’500
1’000
500
0
-500
Source: SCRIS, OFS
Variation annuelle de la population et du nombre
de logements construits dans le canton de Neuchâtel
1992
Source: Neuchâtel statistique
Population
Logements construits
94
Taux de chômage par disctrict
> 3%
2 - 2.9%
1 - 1.9%
Source: Neuchâtel statistique
Taux de chômage par disctrict
> 7%
6 - 6.9%
5 - 5.9%
4 - 4.9%
3 - 3.9%
Source: Neuchâtel statistique
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
1991 92
96
98
Evolution du taux de logements vacants
dans le canton de Neuchâtel depuis 1991
00
Taux de chômage en mai 2008
3.3%
3%
3.6%
2.7%
Taux de chômage en mai 2009
6.1%
5.7%
7.6%
4.4%
93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10P
02
1.7%
3.1%
04
06
3.4%
08
Taux de chômage NE: 3.1%
Taux de chômage CH: 2.4%
5.3%
Taux de chômage NE: 5.5%
Taux de chômage CH: 3.4%

LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
en milliers
3’400
3’300
3’200
3’100
3’000
2’900
Source: OFS, STATEM
Evolution de l'emploi et du taux de chômage en Suisse
Taux de chômage (échelle droite)
Emplois (échelle gauche)
2’800
1991 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
115
110
105
100
95
90
Source: OFS, STATEM
18’000
16’000
14’000
12’000
10’000
8’000
6’000
4’000
2’000
0
2000
Source: Creditreform
Evolution trimestrielle de l'emploi en Suisse
pour le secteur secondaire et tertiaire (base 100 = 2000)
Secteur tertiaire
Secteur secondaire
01
02
03
04
Solde net des sociétés inscrites au Registre
du commerce
2004
05
06
05
07
06
07
08
08
09P
09
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
5
IMMOBILIER COMMERCIAL,
UN SECTEUR TOURMENTÉ
36
L’immobilier commercial en Suisse a connu une année 2008
paradoxalement tranquille. L’impact de la crise ne s’est pas fait
ressentir immédiatement sur l’économie du pays. Selon les données
de l’Office fédéral de la statistique (OFS) et de la statistique
de l’emploi (STATEM), en 2008, le nombre d’emplois a continué
d’augmenter entraînant le taux de chômage à la baisse. Les
premiers chiffres 2009 sont au contraire bien moins réjouissants
avec un scénario complètement inversé. Si l’on observe les
données détaillées pour les secteurs secondaire et tertiaire, le
nombre d’emplois s’oriente clairement à la baisse. Effectivement,
ces deux secteurs, qui comprennent notamment le secteur
industriel et le secteur financier, ont été particulièrement touchés
par la crise. L’indice du secondaire est en chute depuis la
seconde moitié 2008, celui du tertiaire ne semble que ralentir.
Ce résultat s’explique probablement par le fait que les pertes
d’emplois des grandes métropoles sont diluées sur le plan
national. De plus, suite aux licenciements opérés dans le
domaine bancaire et financier, nous observons que la demande
en surfaces commerciales a diminué parallèlement à l’indice au
deuxième semestre 2008.
Au regard des sociétés inscrites au Registre du commerce, le
constat est similaire. En effet, l’année 2008 a été une année
florissante pour les entreprises, le solde net, c’est-à-dire la différence
entre les sociétés nouvellement inscrites et celles
radiées, a atteint un pic au niveau Suisse. Cette hausse est tout
de même relative pour les cantons romands puisqu’elle n’est
que de 2.9% contre 13.3% au niveau national. Les conséquences
de la crise sur le marché des bureaux semblent avoir
été différées sur 2009. Effectivement, selon une projection faite
par nos soins, le solde devrait être inférieur aux deux dernières
années. Le marché de l’immobilier ne réagit donc pas de
manière instantanée, mais souvent en réaction à l’évolution
conjoncturelle. L’immobilier commercial n’échappe pas à cette
règle. Entre le moment de la demande d’autorisation de
construire et le bouquet de chantier, il peut se passer jusqu’à
3 ans. Cela crée un décalage entre l’offre et la demande. Les
projets entrepris en temps de conjoncture florissante devraient
ainsi mettre sur le marché un grand nombre de surfaces commerciales
dans les 2-3 prochaines années. C’est à ce moment
que le véritable impact de la crise pourra être évalué, si elle ne
s’est pas résorbée d’ici-là.

37 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
5.1 GENÈVE – LE SECTEUR FINANCIER EST DUREMENT TOUCHÉ
Comme nous l’avons expliqué ci-dessus, le décalage qui existe
entre offre et demande ne permet pas de se prononcer de
manière affirmative sur les conséquences de la crise. En effet,
si l’on peut voir une légère hausse des surfaces de bureaux disponibles,
il faudra attendre que les grands projets immobiliers
comme ceux de Blandonnet, de Lancy et de Vernier se terminent
pour déterminer si tous ces nouveaux locaux trouveront
preneurs.
Si le nombre de transactions n’a pas diminué entre 2008 et
2009, le volume des transactions a, lui, décliné d’environ 80%.
Au premier semestre 2009, le montant total est 4 fois moins
important que lors du premier semestre 2008 et du deuxième
semestre 2008. Les investisseurs semblent plus réticents à
l’idée d’acquérir des biens commerciaux ce qui a un effet stabilisateur,
voire correcteur sur les prix.
La période de hausse générale des loyers de bureaux découlant
d’une offre incapable de répondre rapidement à la demande
semble révolue depuis le deuxième semestre 2008. L’immobilier
commercial à Genève est rentré dans une phase de ralentissement.
Les loyers ont commencé à se stabiliser. Selon les données
de Colliers AMI (Suisse) SA, la fourchette de prix s’est resserrée
pour les surfaces dites « standard ». Au niveau des
locaux de luxe, à l’image des locaux commerciaux sis rue du
Rhône, le marché est différent. Les investisseurs ou locataires à
la recherche d’adresses prestigieuses sont toujours présents.
Si la crise ne parvient pas à se résorber, l’offre sera plus abondante
que par le passé pour une demande moins importante.
Les loyers des bureaux « standard » risquent de continuer à se
stabiliser voire à décroître. En revanche, les bureaux de « catégorie
supérieure », récents, construits et aménagés avec des
technologies de pointe seront touchés dans une moindre
mesure et bénéficieront de la consolidation des prix en vigueur.
A Genève, une part importante des locaux commerciaux est
détenue ou louée par des sociétés financières et des banques.
Or, le graphique nous indique une montée spectaculaire du taux
de chômage dans ces secteurs d’activité. Cet accroissement
des personnes sans emploi laisse planer quelques doutes quant
à la capacité immédiate de ces sociétés à traverser la crise et à
continuer leur expansion tant économique que physique. Si ce
n’était pas le cas, il découlerait de ces éventuelles faillites davantage
de surfaces commerciales disponibles. Par ailleurs, dans
un souci de réduction des coûts, d’importantes banques
quittent le centre-ville et abandonnent de prestigieuses adresses
pour la périphérie. C’est notamment le cas de la banque Pictet
& Cie installée aux Acacias, de Lombard Odier Darier Hentsch
& Cie au Petit-Lancy et pour 2010 de HSBC Private Bank
(Suisse) SA. Cette dernière va investir une des tours de
Blandonnet, près de l’aéroport, dans le complexe d’affaires où
siège déjà Ralph Lauren, l’Oréal ou encore IBM, mais gardera
comme ses consœurs quelques locaux au centre-ville pour
l’accueil de la clientèle privée.
millions de CHF
500
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Source: FAO, Acanthe
CHF 1’200
CHF 1’000
CHF 800
CHF 600
CHF 400
CHF 200
CHF 0
Evolution du nombre et du volume de transactions
sur immeubles commerciaux à Genève
1 er semestre 2008
Source: Colliers AMI (Suisse) SA
en m 2
Source: OCSTAT
> CHF 10 millions
CHF 5 – 10 millions
< CHF 10 millions
Nombre de transactions
2 e semestre 2008 1 er semestre 2009
Loyers des surfaces de bureaux à Genève
au 2 e semestre 2008
std sup std sup std sup std sup std sup std sup std sup
Hypercentre
200’000
180’000
160’000
140’000
120’000
100’000
80’000
60’000
40’000
20’000
0
1990 91
1’200
1’000
800
600
400
200
0
Source: OCE, SECO
Centre
Rive gauche/
Eaux-Vives
Centre
Rive droite
Aéroport/
OrganisationsInternationales
Meyrin/
Vernier
Lancy/
Carouge/
Acacias
Evolution des surfaces de bureaux vacantes
à Genève (en m²)
Minimum
Maximum
Chêne/
Thônex
92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Chômeurs des banques et sociétés financières
à Genève
2001 02 03 04 05 06 07 08 09
25
20
15
10
5
0

LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
Source: Colliers AMI (Suisse) SA
en m 2
CHF 500
CHF 450
CHF 400
CHF 350
CHF 300
CHF 250
CHF 200
CHF 150
CHF 100
CHF 50
CHF 0
Source: SCRIS
en m 2
90’000
80’000
70’000
60’000
50’000
40’000
30’000
20’000
10’000
0
Source: SCRIS
en m 2
60’000
50’000
40’000
30’000
20’000
10’000
0
40’000
35’000
30’000
25’000
20’000
15’000
10’000
5’000
0
Source: SCRIS
Loyers des surfaces de bureaux à Lausanne
au 2 e semestre 2008
Minimum
Maximum
std sup std sup std sup std sup std sup std sup
Hypercentre Est Centre Sud Sud Ouest Nord
Evolution des surfaces de bureaux vacantes
à Lausanne et dans le canton de Vaud
2004
05
06
07
08
Canton
Lausanne
Surfaces de locaux industriels et commerciaux vacants,
par district vaudois
Aigle
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Morges
Jura-
Nord vaudois
Ouest
Lausannois
Nyon
09
Lausanne
Surfaces de locaux industriels et commerciaux vacants
à Lausanne
Bureau,
cabinet médical
Magasin,
local de vente
Atelier, usine
Dépôt,
entrepôt, hangar
Autre
2006
2007
2008
2009
5.2 VAUD – LA DEMANDE PERSISTE MALGRÉ LA CRISE
Le canton de Vaud connaît un sort contrasté. Il s’avère que les
surfaces de bureaux vacantes ne cessent de diminuer, indiquant
que bon nombre d’entreprises continuent leur implantation.
Elles s’installent principalement sur les rives du Léman, entre
Nyon et Lausanne. De grands groupes tels que Yahoo ! ou
Nissan se sont installés juste avant la suppression de l’arrêté
Bonny, qui leur permettait de bénéficier d’allègements fiscaux ;
ceux-ci ne sont plus en vigueur pour d’éventuels nouveaux
arrivants.
En quatre ans, les surfaces vacantes de bureaux ont diminué
de plus de 35% dans le canton de Vaud. Les bureaux et magasins
restent en tête des catégories les plus offertes sur le
marché. Malgré la baisse générale, des régions comme Nyon
ou Morges ont connu une augmentation de leurs surfaces disponibles
entre 2008 et 2009, soit 11’981 m 2 supplémentaires
(+280%) pour la première et 3’168 m 2 pour la seconde (+160%)
en raison de nombreuses constructions récentes. Bien que l’arrêté
Bonny ait été abrogé, le canton de Vaud reste particulièrement
attractif en termes de prix et de localisation. A proximité
de l’aéroport international de Genève, profitant du lac et de la
verdure environnante, la Côte vaudoise dispose d’un cadre
agréable pour une entreprise désireuse d’y baser ses locaux
tout en bénéficiant des avantages traditionnellement associés à
la Suisse (attrait fiscal, niveau de formation, bonnes écoles, etc.).
Au niveau des loyers, l’attractivité du canton est importante. Les
loyers de l’Hypercentre lausannois plafonnent à CHF 430 contre
CHF 1’025 dans le centre-ville genevois pour des locaux dits de
catégorie « supérieure ou de prestige ». Or, la demande reste
soutenue à Lausanne, ce qui permet de maintenir les loyers
actuels malgré la crise.
Lausanne est d’ailleurs dans une phase extrêmement positive,
non seulement les nouvelles constructions trouvent directement
preneurs, mais la demande parvient également à absorber les
surfaces vacantes déjà disponibles depuis les années précédentes.
En quatre ans, les locaux commerciaux vacants ont
diminué de moitié.
38

39 LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
5.3 NEUCHÂTEL – HAUSSE COLOSSALE DU TAUX DE CHÔMAGE
Malgré les apparences, le canton va au devant d’une crise
annoncée. Bien que les surfaces disponibles aient nettement
diminué en 2008, les secteurs de l’horlogerie et de la micromécanique
vont être particulièrement touchés par le ralentissement
conjoncturel. Cette perspective risque d’engendrer des licenciements
et des restructurations pour ces types d’entreprises qui
devront impérativement réduire leurs coûts. Une hausse importante
des surfaces disponibles est donc à prévoir pour 2009.
Neuchâtel reste une région fortement industrialisée et dépendante
de ses exportations. Par conséquent, elle subit de plein
fouet les cycles conjoncturels. Avec un taux de chômage déjà
supérieur à 6% (6.1% en juillet 2009) et au rythme actuel, le
canton pourrait donc bien dépasser Genève, la traditionnelle
lanterne rouge au niveau national, dès cet automne. Le recours
massif des entreprises au chômage partiel ne laisse que peu de
doute quant à la tendance pour cette fin d’année.
Avec une moyenne cantonale de CHF 159/m 2 /an, estimée par
Neuchâtel statistique, pour les bureaux, les prix sont très modérés
pour un canton qui, grâce à son secteur horloger, possède
un rayonnement d’importance nationale. La mauvaise conjoncture
n’incitera pas l’acquisition de locaux commerciaux dans
cette région. La préférence ira vers de grands centres d’affaires
comme Genève, Zürich voire Lausanne. La demande va donc
se détendre dans le canton et les prix devraient baisser.
en m 2
40’000
35’000
30’000
25’000
20’000
15’000
10’000
5’000
0
Source: Neuchâtel statistique
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Source: SECO, Neuchâtel statistique
CHF 400
CHF 350
CHF 300
CHF 250
CHF 200
CHF 150
CHF 100
CHF 50
CHF 0
Surface des locaux industriels et commerciaux vacants
par district neuchâtelois
Neuchâtel
2005
2006
2007
2008
Source: Colliers AMI (Suisse) SA
Boudry
Val-de-Travers
Val-de-Ruz
Le Locle
Taux de chômage dans le canton de Neuchâtel
La Chauxde-Fonds
2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Loyers des surfaces de bureaux à Neuchâtel
au 2 e semestre 2008
Hypercentre
Centre
Est
Centre
Nord
Centre
Ouest
Est
Nord
Minimum
Maximum
std sup std sup std sup std sup std sup std sup std sup
Ouest

LE MARCHÉ IMMOBILIER DE LA MÉTROPOLE LÉMANIQUE
Euro/m 2 /an
Source: CB Richard Ellis Group
croissance en %
1’800
1’600
1’400
1’200
1’000
800
600
400
200
0
70
60
50
40
30
20
10
0
-10
-20
Loyer commercial moyen annuel dans quelques grands
centres d'affaires
Tokyo
62
Londres
Moscou Hong-Kong
Paris
Dublin
Zürich
Genève New-York
Choix de relocalisation pour les investisseurs étrangers
36
33
Source: Promotion économique de Genève
27
27
Genève Bruxelles Dublin New York Madrid
Barcelone Amsterdam Vienne Londres
25
18
16
13
9
Paris
-16
Milan
5.4 IMMOBILIER COMMERCIAL INTERNATIONAL
ET QUELQUES TENDANCES POUR 2009
40
Les prévisions pour 2010 se résument dans le tableau ci-contre.
Les variations sont fonctions des emplacements et du degré
d’équipement et de vétusté du bâtiment. Les objets excentrés
et obsolètes au niveau technique seront les plus impactés par
la réduction des surfaces commerciales louées.
Certes loin des loyers annuels londoniens ou japonais, les loyers
genevois (€ 596) ne sont pas en reste par rapport à ceux de ses
voisins européens. D’autant plus que Genève n’a pas connu la
même baisse que les grandes villes internationales, où les loyers
ont perdu jusqu’à 30%. La très bonne situation et les loyers,
certes élevés mais modérés en comparaison internationale, permettent
de rester positifs quant à l’avenir des bureaux à Genève.
Petite ombre au tableau qui pourrait réveiller la conscience des
plus sceptiques, l’indice du PIB romand, et plus généralement
suisse, connaît une chute depuis 2007 (voir chapitre 1 : La crise
économique). Chute à relativiser du point de vue des derniers
chiffres de la promotion économique qui place la Suisse parmi
les pays possédant le meilleur PIB par habitant en 2008.
De manière générale, il subsistera toujours une « nouvelle »
demande d’entreprises souhaitant bénéficier de la place privilégiée
qu’occupe Genève.
Le classement des premiers emplacements choisis par les
entreprises étrangères donne Genève largement en tête, avec
62% d’augmentation de relocalisations en 2007, comme illustré
sur le graphique ci-contre.
En revanche, il persiste un risque concernant les sociétés déjà
installées. La levée du secret bancaire suisse pourrait avoir des
répercussions catastrophiques. Dès lors, les banques privées
étrangères pourraient, à plus ou moins long terme, décider de
dégraisser leur contingent basé en Suisse qui n’aurait plus lieu
d’être.
La levée du secret bancaire est un des facteurs exogènes à
même d’impacter lourdement l’économie suisse, mais il ne
faut pas non plus négliger la possibilité d’un départ des
organisations internationales telles l’ONU ou l’OMC. De telles
relocalisations auraient des répercussions extrêmement
négatives pour tout le bassin lémanique et Genève perdrait un
atout indéniable sur le plan international. ■

3
LES PLACEMENTS INDIRECTS
DANS L’IMMOBILIER

LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER
20’000
19’000
18’000
17’000
16’000
15’000
14’000
13’000
12’000
11’000
10’000
Source: SWX
210
190
170
150
130
110
90
2001
1995
Source: CAFP, SWX, CIFI
Evolution du nombre de fonds de placement immobiliers
et de leur capitalisation boursière
02
Capitalisation boursière des fonds de placement
cotés en bourse (en millions) (échelle gauche)
Nombre de fonds de placement (échelle droite)
03
04
05
Performance fonds de placement immobiliers,
fondations de placement immobilières et immobilier direct
96
06
Fonds immobiliers (Indice Immofonds SWX TR)
Fondations immobilières (Indice CAFP, Acanthe)
CIFI (Investment Real Estate Performance Index)
97
98
99
00
01
02
Performance fonds de placement immobiliers, actions,
obligations et immobilier direct depuis 2000
(base 100 = 30.06.2000)
180 (CIFI Investment Real Estate Performance Index)
160
(Indice Immofonds SWX TR)
(SPI TR index)
140
(SBI GOV Bond Index TR)
120
100
80
60
40
Source: SWX, CIFI
2000
01
02
03
04
05
03
04
06
07
05
07
06
08
07
08
08
09
09
09
25
20
15
10
5
0
1
ANALYSE DE PORTEFEUILLES
42
Les placements immobiliers indirects gardent la cote. Preuve en
est avec la multitude de nouveaux fonds mis sur le marché ces
douze derniers mois. La stabilité des prix immobiliers, contrairement
aux marchés des actions et obligations, a stimulé la
demande tant auprès d’investisseurs privés qu’auprès des
caisses de pensions ou gérants de fonds du 3 e pilier. Ces derniers
ont pour la plupart connu un exercice 2008 catastrophique.
Une estimation conclut à un taux de sous-couverture
pour deux-tiers des caisses de pension. Les causes résident
bien évidemment dans les mauvaises performances boursières
ainsi que dans le transfert des fonds en cas de licenciements.
Pour les investisseurs institutionnels, ces éléments ont permis
une nouvelle fois de stimuler la demande pour les placements
indirects dans l’immobilier.
Les fonds de placements connaissent une croissance marquée
depuis 2004 en termes d’évolution de la fortune brute. Ce
mouvement confirme ainsi la progression de l’immobilier titrisé
en Suisse.
En dehors de la fusion annoncée entre le fonds DREF et
Bonhôte – Immobilier qui débouchera sur le plus grand fonds
immobilier romand, le nombre de fonds cotés en bourse tend
également à augmenter depuis 2004.
La diversification de l’offre dans le segment des fonds de placement
immobiliers passe aussi par des concepts novateurs,
tel que l’investissement dans des projets de construction souvent
qualifiés d’immeubles durables ou a vocation efficace du
point de vue énergétique. Ainsi, le Crédit Suisse a lancé en
début d’année le fonds immobilier « CS Real Estate Fund Green
Property ».
Dans le domaine des fonds immobiliers réservés aux institutionnels,
l’évolution de l’offre a été beaucoup plus modérée au
cours de ces dernières années. Dès cet automne, un nouveau
fonds verra le jour, « Immobilier-CH pour institutionnels 56J »
géré par Solufonds SA, réservé uniquement aux institutionnels.
En termes de performances, les fonds immobiliers ont atteint
leur sommet avant la crise au 31 mars 2007. Avec les replis des
cours sur l’ensemble des marchés, l’indice SWX des fonds de
placements a ensuite oscillé dans un canal et testé à 2 reprises
son niveau de résistance situé à 200%. Au 30 juin dernier, l’indice
a toutefois atteint le niveau de 220%.
En ce qui concerne les performances entre les différentes
classes d’actifs, nous pouvons observer la bonne performance
de l’immobilier, que ce soit en tant qu’investissement direct ou
par le biais de fonds de placements. Nous pouvons également
souligner la faible corrélation des actions avec les obligations et
les véhicules de placement dans la pierre.

43 LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER
En termes de prix, les parts de fonds de placement se montrent
beaucoup plus volatiles qu’un investissement direct dans l’immobilier.
Par définition, le prix de la part est équivalent au prix
échangé en bourse. Il est composé de la valeur nette d’inventaire
de la part à laquelle s’ajoute la prime ou encore agio (dans
le cas d’une prime positive). La corrélation entre les prix des
parts des fonds et les prix de l’immobilier direct est donc
relativement faible, le prix des fonds affichant une corrélation
supérieure avec le marché des actions.
1.1 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIERS
Le tableau de la page suivante nous permet de mettre en évidence
les principales caractéristiques des fonds de placements.
Nous avons volontairement sélectionné un échantillon représentant
la Suisse romande ainsi qu’un fonds du Crédit Suisse et
d’UBS qui figurent parmi les plus importants de Suisse.
Le fonds Solvalor a profité de l’exercice 2007/2008 pour rembourser
l’ensemble de ses dettes hypothécaires. Le fonds est
donc passé d’un coefficient d’endettement situé à 11.95% au
30 juin 2007 à un taux de 0% au 30 juin 2008. La Foncière a
également effectué un bon exercice avec un rendement et une
performance constante. Le léger repli de son cours en bourse,
au 30 septembre 2008, a eu pour impact de réduire l’agio à
11.31% par rapport à 20.40% un an auparavant. Le nouveau
fonds romand Realstone affiche un coefficient d’endettement
relativement élevé, maximisant ainsi l’effet de levier et profitant
de ce fait des faibles taux d’intérêts. De même son disagio s’explique
par la croissance très rapide de la valeur d’inventaire de
la part par rapport au cours de la part en bourse. Le fonds à
dominance commerciale Procimmo, qui a été lancé fin 2007 et
qui a bouclé son premier exercice en juin 2008, est endetté avec
un taux de 31%. Les performances oscillent entre 1.96% et
7.94%.
Dans l’ensemble, les fonds de placement affichent un agio en
baisse par rapport aux années précédentes. Ceci s’explique par
le fait que les cours en bourse ont lourdement chuté pour
certains fonds. La valeur d’inventaire ne progressant pas aussi
rapidement que la baisse des cours, une diminution de l’agio
est donc inévitable. Les deux fonds les plus récents, à savoir
Realstone et Procimmo, ont un agio légèrement négatif. Cela
est dû au fait que la valeur nette d’inventaire progresse plus rapidement
suite aux nombreux investissements initiaux du fonds.
140
130
120
110
100
90
80
Source: SWX, CIFI
2000
Indice des prix des fonds de placements, villas,
PPE et immeubles de rendement depuis 2000
(base 100 = 30.06.2000)
Indice CIFI des prix de l'immobilier direct (SI Investment PR)
Indice SWX des prix des fonds de placement (SWX SWIIP PR)
Indice CIFI des prix des villas (SI Private House PR)
Indice CIFI des prix des PPE (SI Condominium PR)
01
02
03
04
05
06
07
08
09

LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER
Solvalor La Foncière Realstone Procimmo Bonhôte UBS Crédit suisse
"Mixed SIMA" "SIAT"
au 30.06.2008 au 30.09.2008 au 31.03.2009 au 30.06.2008 au 30.09.2008 au 31.12.2008 au 30.09.2008
Valeur d'inventaire 172.57 577 107.74 106.3 103.9 75.04 125.94
Valeur boursière 222 643 101 102.68 110.49 77.5 139.4
Agio/disagio 28.64% 11.31% -6.26% -3.40% 6.35% 3.30% 10.69%
Rendement sur distribution 2.93% 3.03% 0.00% 0.00% 2.99% 4.10% 3.73%
Rendement de placement 3.64% 7.94% 7.74% 6.30% 1.96% 5.10% 6.53%
Fortune nette (en millions) 613 651 94 130 318 3704 1926
Quote-part des charges d'exploitation 0.77% 0.88% 1.33% 1.35% 1.06% 0.89% 0.80%
Coefficient d'endettement, en %
Prime d'émission, en %
0.00% 16.46% 49.81% 31.28% 3.31% 20.60% 15.77%
(taux max. selon règlemet)
Commission de gestion, en %
5% 4% 3% 5% 5% 5% 5%
(taux max. selon règlement)
Prime de rachat, en %
0.25% 0.50% 1% 1.5% 1% 1% 0.70%
(taux max. selon règlement) 1% 2% 1% 1% 1% 2% 2%
Diversification sectorielle, en %
Industriel
Résidentiel 85 62 82 8 81 45 62
Commerces/Bureaux 16 12 85 14 41 30
Entrepôts 1.25
Parkings 6 7 5
Autres 2 1.5
Mixtes 15 22 12 5.5
Diversification géographique, en %
Suisse romande 93 96 72 85 100 8 17
Reste de la Suisse 7 4 28 15 92 83
Sources : Divers rapports de gestion annuels
La méthode d’estimation employée par les experts des fonds
de placement est la méthode DCF (méthode des discounted
cash flows). Cette dernière est par ailleurs recommandée par la
directive sur les fonds de placements ainsi que par la loi sur les
placements collectifs de capitaux (LPCC). Les taux d’actualisation
employés varient en fonction de la qualité de l’objet, de son
emplacement ou encore de son potentiel d’exploitation. Nous
avons répertorié ces derniers taux dans le tableau ci-dessous.
Solvalor La Foncière Realstone Procimmo Bonhôte UBS Crédit suisse
"Mixed SIMA" "SIAT"
Taux d'actualistion moyen
Taux de capitalisation
5.12% 5.19% n/a n/a n/a 4.80% 4.88%
(ratio état locatif / valeur vénale) 6.70% n/a 7.02% 6.60% 5.88% 6.30% 6.46%
Fourchette taux d'actualistion utilisé 4.7% et 4.55% et 4.36% à 4.37% et 3.95% et 4.1% à
5.6% 6.35% 4.71% 4.82% 4.90% 5.5% n/a
Sources : Divers rapports de gestion annuels
On notera la plus forte valorisation du parc immobilier en rapport
avec l’état locatif pour le fonds immobilier de la banque
Bonhôte. Ce dernier est le seul fonds de notre analyse investissant
uniquement en Suisse romande.
44

45 LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER
1.2 FONDATIONS DE PLACEMENT IMMOBILIERS
Un coup d’œil sur les fondations de placements investissant
dans l’immobilier, nous permet de voir que ces dernières ont
toutes réalisé de bons exercices. Les performances oscillent
entre 4.7% et 5.9%. Comparativement aux fonds de placement,
les rendements sont moins dispersés, ce qui confirme le
caractère lissé des fondations de placement. Par ailleurs, les
primes d’émission varient également d’une fondation à une
autre, mais restent moins élevées que celles pratiquées par les
fonds de placements. Le constat est le même pour les
commissions de gestion. Les performances sont, quant à elles
situées dans une fourchette allant de 4.7% à 5.9%.
La plupart des fondations ont leur siège administratif situé en
Suisse alémanique et sont par conséquent moins investies en
Suisse romande. Ceci permet de présager un important développement
à venir de ce type d’investissement pour la clientèle
institutionnelle romande.
UBS CS Swisscanto Asset Immo FIDIP HIG Lithos
"Immeubles "Real Estate" "Immeubles "Immeubles
Suisses" Switzerland Suisses" Habitation"
au 30.09.2008 au 30.06.2008 au 30.06.2008 au 31.03.2009 au 30.09.2008 au 30.09.2008 au 30.09.2008
Valeur d'inventaire 1’033.98 1’097.31 136.28 448.56 147,295.00 11,847 116,325.26
Rendement direct, en % réinvestissement réinvestissement 5.71% 4.49% réinvestissement 5.26% 4.90%
Rendement total (performance), en % 4.70% 4.82% 5.90% 5.68% 5.36% 5.44% 5.62%
Fortune nette (en millions)
Ratio d'endettement,
789 2908 3167 800 148 457 122
en % des valeurs vénales 2.20% 18.96% 0.00% 4.92% 43% 29% 22%
Prime d'émission, en % 1% 0.40% 3% na 1% à 3% 0.75%
Commission de gestion, en % 0.40% 0.40% 0.40% na na 0.25%
Prime de rachat, en % 1% 0.40% na 0% 0.75%
Diversification sectorielle, en %
Industriel 10
Bureaux 14 1
Résidentiel 73 62 45 100 100 78 93
Commerces 20 26 4 6
Entrepôts
Parkings 7
Autres 2 4 1
Mixtes 5 8 41
Diversification géographique, en %
Suisse romande 10 25 36 20 72 13 100
Reste de la Suisse 90 75 64 80 28 87 0
Sources : Divers rapports de gestion annuels

LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER
1.3 SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES
46
Les sociétés immobilières sont également présentes en Suisse
et affichent des performances correctes malgré la turbulence
des marchés. Leurs cours en bourse ont chuté de manière
moins importante qu’au cours de l’année 2007. Les trois sociétés
présentes dans notre analyse affichent ainsi toutes une
prime négative.
Contrairement aux fonds de placement et fondations, les sociétés
immobilières investissent largement dans les activités commerciales.
En raison de la récession actuelle, nous pensons que
ces dernières seront à surveiller de près l’année prochaine.
Ainsi, nous recommandons de ne pas surpondérer un portefeuille
immobilier titrisé en recourant aux sociétés immobilières.
Même si les cours des actions des sociétés immobilières sont
fortement corrélés au marché des actions et que ces dernières
sont susceptibles de les entraîner à la hausse, il s’agit d’être
prudent quant à la valorisation intrinsèque de la société. La
récession économique qui commence seulement à se faire ressentir
en Suisse risque certainement d’impacter les surfaces
commerciales en 2010 encore.
Swiss Prime Site PSP Swiss Property Allreal
au 31.12.2008 au 31.12.2008 au 31.12.2008
Valeur d'inventaire 59.25 61.83 110.25
Valeur boursière 50.8 52.7 107
Agio/disagio –14.26% –14.77% -2.95%
Rendement sur distribution 6.69% 4.74% 4.67%
Evolution de l'action sur les 12 derniers mois –13.19% –7.87% –18.01%
Capitalisation boursière (en millions de CHF) 1303 2471 1213
Ratio fonds étrangers / fonds propres 63% 51% 56%
Diversification sectorielle, en %
Industriel
Bureaux 57 66 68
Résidentiel 2 12
Commerces 22 15
Entrepôts 6
Parkings 5 6
Autres 3 13
Promotion, construction 20
Diversification géographique, en %
Suisse romande 10 18 na
Reste de la Suisse 90 82 na
Sources : Divers rapports de gestion annuels

47 LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER
2
COUP D’ŒIL SUR LES NOUVEAUX VÉHICULES
DE PLACEMENTS
La nouvelle loi sur les placements collectifs de capitaux (LPCC)
ainsi que son ordonnance (OPCC) sont entrées en vigueur au
1 er janvier 2007, remplaçant ainsi la loi sur les fonds de placement
(LFP). Divers buts ont justifié ce remaniement législatif mais
le principal est le développement et l’amélioration de la compétitivité
des structures juridiques de placements suisses par rapport
à celles d’autres pays.
La nouvelle loi distingue ainsi les véhicules de placements dits
« fermés » et ceux dits « ouverts ». Une structure de placements
fermée est un placement par défaut, sans droit de rachat pour
un investisseur. Sous l’égide de la LPCC, ces placements prennent
la forme d’une société d’investissement non cotée à capital
fixe (SICAF) ou d’une société en commandite de placements
collectifs (SCPC). La catégorie de placement dit ouvert, avec un
droit de rachat, prend la forme connue plus traditionnellement
du grand public d’un fonds commun de placement (FCP) ou
encore la forme d’une société d’investissement à capital variable
(SICAV). La LPCC introduit également la notion d’investisseur
qualifié pour des personnes physiques fortunées (art.10 al.3
LPCC). Cette spécificité, déjà présente dans d’autres législations
européennes ou américaines, permet à des individus ayant
au minimum CHF 2 millions de fortune ou qui disposent d’un
mandat de gestion de fortune écrit, de pouvoir investir dans des
placements qui étaient auparavant uniquement réservés aux
personnes morales.
Nombreux sont encore les instruments de placements qui ne
sont pas assujettis à la LPCC, notamment les fondations de
placement. Ces dernières sont soumises au règlement édité par
l’Office Fédéral des Assurances Sociales (OFAS).
Fonds commun de placement (FCP)
Fonds traditionnels comprenant des valeurs mobilières, ou
immobilières, le fonds commun de placement se base sur un
contrat entre la direction du fonds, l’investisseur et la banque
dépositaire. L’investisseur acquiert dans ce cas une part du
fonds qui est évaluée et cotée en bourse sur la base de sa
valeur d’inventaire majorée d’une prime ou d’une décote suivant
les conditions du marché.
La société d’investissement à capital variable (SICAV)
Sous la LPCC, la SICAV prend la forme d’une société et ne se
base pas sur un contrat comme le fonds commun de placement.
Son origine vient du droit luxembourgeois. L’investisseur
devient donc actionnaire de la société et participe à la société
ainsi qu’au bénéfice résultant de son bilan. Comme le fonds
commun de placement, son capital est variable et évolue avec
les entrées et sorties des actionnaires qui peuvent à tout
moment réclamer le rachat de leur parts, moyennant un préavis.
En droit suisse, la SICAV est un nouvel instrument de placement
qui se distingue de la société anonyme en raison de son capital
variable. L’imposition de la société reste semblable à celle
d’un fonds commun de placement.
Placements collectifs de capitaux
ouverts avec droit de rachat
Fonds commun
de placement
(FCP)
Placements collectifs de capitaux
réglementés par la LPCC
Société
d’investissement
à capital variable
(SICAV)
Placements collectifs de capitaux
fermés sans droit de rachat
Société
en commandite
de placements
collectifs (SCPC))
Société
d’investissement
non cotée
à capital fixe

LES PLACEMENTS INDIRECTS DANS L’IMMOBILIER
6
5
4
3
2
1
0
Source: FINMA
Nombre d'autorisations de véhicules de placements
collectifs immobiliers
2002
03
04
05
06
Entrée en vigeur de la LPCC
07
08
09
48
La société en commandite de placements collectifs
(SCPC)
Cette structure est considérée comme celle ayant le plus grand
potentiel à l’heure actuelle, étant donné qu’elle s’approche le
plus possible du modèle anglo-saxon qu’est le Limited
Partnership. Les associés, ou commandités, représentés dans
la LPCC par une société anonyme, sont indéfiniment responsables,
tandis que les associés commanditaires ne sont responsables
qu’à hauteur du montant apporté. La notion d’investisseur
qualifié intervient ici, étant donné que les commanditaires
doivent avoir cette qualification.
La structure de la SCPC pourra servir aux investissements dans
le capital-risque, l’immobilier, mais également les fonds alternatifs
comme les hedge funds.
La société d’investissement à capital fixe (SICAF)
La société d’investissement à capital fixe est une société de placement
dont le capital-actions est fixe. L’avantage d’une telle
structure dépend de la stratégie d’investissement. L’absence de
reprise de parts peut ainsi permettre à certains gestionnaires
d’appliquer leur stratégie de gestion sans se soucier d’un éventuel
problème de liquidité qui pourrait survenir en cas de retrait
de capital par un actionnaire. Les actionnaires ne sont pas des
investisseurs qualifiés au sens de la LPCC (art. 110 LPCC). La
SICAF n’est pas cotée en bourse. La SICAF ne rentre pas dans
le cadre de l’harmonisation partielle de la LPCC. Son traitement
fiscal au niveau de la société n’est pas transparent contrairement
aux fonds commun de placement, les SCPC et les SICAV.
3
ÉVOLUTION DU NOMBRE D’AUTORISATIONS
SUITE À L’ENTRÉE EN VIGUEUR DE LA LPCC
L’entrée en vigueur de la LPCC (le 1 er janvier 2007) a eu un
impact favorable sur le nombre d’autorisations accordées pour
la création de véhicules de placement collectifs immobiliers
suisses, seulement depuis ce début d’année. Le graphique
ci-contre montre que ces derniers ont logiquement suivi la crise
financière et ont donc commencé à baisser en 2007 et 2008.
A mi-juin de cette année, 5 autorisations avaient cependant
déjà été délivrées.
Avec la reprise économique et la hausse des marchés qui se
profilent à l’horizon, on assistera sans doute à une croissance
plus importante des demandes en vue de la création de
nouveaux véhicules de placement qu’au cours des deux
dernières années. ■

4
L’IMMOBILIER DURABLE

L’IMMOBILIER DURABLE
3’500
3’000
2’500
2’000
1’500
1’000
500
0
Source: Minergie
Source: Minergie
1998
Evolution du nombre de labels Minergie ®
décernés chaque année depuis 1998
99
00
01
02
03
Répartition des constructions type Minergie ®
par canton (au 1 er juillet 2009)
04
05
06
07
08
09P
GE 3.2%
VD 2.3%
FR 2.3%
JU 0.4%
NE 1.9%
BE 11.1%
VS 4.5%
ZH 26.1%
TI 1.7%
SG 5.9%
AR 0.9%
GR 2.2%
Autres 36.5%
1
ÉNERGIE : LA CONSOMMATION
DES BÂTIMENTS SOUS SURVEILLANCE
50
La gestion de la crise financière avec ses multiples programmes
de relance économique aura eu le mérite d’accélérer le mouvement
en faveur de l’assainissement des bâtiments. Fin 2008, le
constat est édifiant, moins de 1% du parc immobilier suisse est
rénové chaque année. A ce rythme, le taux de vétusté général
s’accroît constamment. L’une des principales composantes
mesurables des améliorations réalisées dans le domaine de la
rénovation concerne la consommation d’énergie. La part de
cette dernière attribuée aux immeubles s’élève actuellement à
près de 45% de la consommation d’énergie finale totale en
Suisse sous forme de chauffage et d’électricité. Avec l’arrivée
imminente du futur certificat énergétique des bâtiments,
l’optimisation énergétique devient une composante essentielle
dans la manière de gérer son bâtiment. La problématique liée à
l’énergie et à la vétusté des habitations dans notre pays est
devenue prioritaire sur le plan politique et législatif. Dès lors,
les changements prévus en 2009 risquent fort d’avoir des
conséquences importantes sur le marché immobilier.
1.1 QUELQUES CHIFFRES CLÉS EN 2008
Labels Minergie ®
Le nombre de constructions labellisées Minergie ® (label de
qualité basé sur la consommation énergétique) en Suisse a
progressé de 33% durant l’année 2008, passant de 8’273 à
10’992 bâtiments. Les résultats du premier semestre 2009
confirment l’intérêt de plus en plus marqué pour les habitations
durables et l’on peut tabler sur une croissance annuelle de 40%
à l’avenir. Or, la part des labels plus contraignants (type
Minergie-P ® ou Minergie-Eco ® ) ne représente que 2.8% du total
(soit 308 objets toutes catégories confondues). La Suisse
romande, y compris le canton de Berne et du Valais, compte
près d’un quart (28% au 1 er juillet 2009) de l’ensemble des
constructions Minergie ® . En comparaison, le canton de Zürich
en présente à lui seul une proportion quasiment similaire (26%).
Après une année 2008 de transition suite à l’introduction d’une
série d’innovations, les nouvelles exigences pour l’obtention de
la certification Minergie ® durcissent encore plus la composante
énergétique des constructions ainsi que des rénovations.
L’accent est actuellement mis sur le renforcement de l’enveloppe
du bâtiment et sur le confort thermique. En 2009,
Minergie ® a étendu sa gamme de labels à de nouvelles catégories;
celle des Dépôts et celle de l’Industrie (plus d’informations
sur le site minergie.ch).
Consommation d’électricité
La consommation totale d’électricité en Suisse est représentative
de la tendance qui se dessine pour les années à venir
avec, en ligne de mire (horizon 2050), le projet d’une société
à 2’000 Watts par habitant par an. En 2008, la consommation
totale du pays a progressé de 2.3% passant de 61’750 GWh
à 63’147 GWh.

51 L’IMMOBILIER DURABLE
A Genève, on dénombre près de 2’876 GWh consommés par
l’ensemble du canton (hors CERN) pour l’année 2007. Sur une
durée de 20 ans, l’augmentation s’élève à plus de 35%. Dans
le canton de Vaud, la consommation s’élève à 3’880 GWh
(+2,3% par rapport à 2007 et +39% depuis 1987). Pour
Neuchâtel, le nombre est sensiblement plus faible avec seulement
1’009 GWh (+26,5% en 20 ans).
Progression des énergies renouvelables
dans la construction
Les énergies renouvelables progressent en partie grâce au
milieu bâti. Depuis 1990, l’énergie solaire produite en Suisse a
augmenté de 292%, soit de 16% par année. La géothermie,
grâce aux pompes à chaleur plus sophistiquées, a fait un saut
de plus de 112% sur la même période. Les ménages sont
constamment incités à se diriger vers ce type d’énergie, que ce
soit par le biais d’avantages fiscaux ou de contraintes légales
lors de nouvelle construction. En 2007, l’Office fédéral de
l’Energie mesurait la part des énergies renouvelables dans la
consommation totale à 18.7%.
En Suisse, les demandes pour l’installation de panneaux solaires
ou la pose de sondes géothermiques sont en plein boom. Rien
qu’à Genève, on dénombre une dizaine de demandes par
semaine. Le parc de capteurs solaires vitrés s’élevait à
593’980 m 2 à la fin 2008 (+30% par rapport à 2007), soit 80 m 2
pour 1’000 habitants. A relever que la Suisse, de par sa topographie,
exploite majoritairement la force hydraulique comme
énergie renouvelable (voir graphique ci-contre).
Dans le canton de Neuchâtel, un indicateur statistique calcule
la part d’énergie renouvelable dans la consommation d’énergie
depuis 1992. Celui-ci a progressé de 5.6% à 9.6% sur 15 ans,
soit une augmentation de plus de 70%.
Quelques définitions :
Biomasse : Ensemble de la matière organique d’origine végétale
ou animale. Elle permet de produire de l’énergie sous
forme de biocarburants ou de chaleur à travers l’incinération
des déchets ou du bois.
Géothermie : Chaleur que l’on tire des profondeurs de la terre.
Un réseau de distribution est exploité pour faire circuler la chaleur
encore sous pression.
Energie éolienne : Energie produite grâce à la force du vent
sur une éolienne.
135
130
125
120
115
110
105
100
Source: OFS, OCSTAT, SCRIS
Indice de la consommation finale d'électricité
Suisse
Vaud
Genève
Neuchâtel
+31.7%
en moyenne Suisse
depuis 20 ans
95
1987 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08
Pour information :
Le «Watt»(W) est l’unité de mesure d’une puissance d’un flux
d’énergie. Il représente une quantité de 1 Joule (unité de mesure
d’un travail produit par une force) pendant une seconde.
Le « Gigawatt/heure » (GWh) représente quant à lui une quantité
d’énergie de 10 9 Watts pendant une durée d’une heure.
en GWh
3’000
2’500
2’000
1’500
1’000
500
Source: OFS
Source: OFEN
0
1990 91 92
Evolution de la production des nouvelles
énergies renouvelables
Energie solaire
Energie éolienne
Biomasse
Géothermie
93
94
95
96
97
98
99
Part des énergies renouvelables dans la consommation
totale de 2007 en Suisse
Consommation finale
non renouvelable 81.7%
00
Consommation finale
renouvelable 18.3%
01
02
03
04
05
06
07
Biocarburants
liquides 0.05%
Soleil 0.13%
Biogaz 0.19%
Parts renouvelables
des déchets 0.47%
Chaleur à distance 0.53%
Chaleur ambiante 0.79%
Bois 3.53%
Electricité 12.58%

L’IMMOBILIER DURABLE
en CHF
400
350
300
250
200
150
100
50
Source: OFS
Source: OFS
Evolution des prix à la consommation de l'énergie
Répartition de la consommation par type
de consommateur en 2007
34.7%
15.8%
1.6%
27.7%
20.2%
Prix à la consommation
Mazout
Carburant
Gaz
Electricité
0
1970 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08
Ménages
Industrie
Services
Transports
Autres (y. c. agriculture)
52
Prix et consommation de l’énergie en Suisse
D’après le dernier communiqué du département fédéral de
l’Energie, paru en juin 2009, les Suisses ont consommé davantage
d’énergie en 2008 qu’en 2007. A l’encontre des objectifs
et des attentes, la consommation finale du pays est passée de
240’440 GWh à 250’210 GWh, soit une augmentation de 4%,
et ce malgré la progression des prix des énergies, parfois fulgurante,
comme cela a été le cas pour le mazout en été 2008.
Par type de consommateur, les ménages sont responsables de
plus d’un quart de la consommation finale (27.7% en 2007)
d’énergie. Agir sur le comportement des habitants et leurs habitudes
s’avère donc une composante à ne pas négliger et à
mettre en œuvre parallèlement à des travaux de rénovation.
1.2 MODIFICATION DE LA LOI SUR L’ÉNERGIE
L’instauration de la nouvelle politique énergétique en Suisse
passe inévitablement par un remaniement des bases légales.
Qu’il s’agisse de la loi fédérale ou des diverses lois cantonales
relatives à l’énergie, toutes sont sujettes aujourd’hui à modification
: révision de l’ordonnance fédérale sur l’énergie, nouvelles
prescriptions, harmonisation européenne, etc.
Au niveau fédéral :
Depuis février 2007, un projet de modification de la loi fédérale sur
l’énergie a été déposé. Toujours en attente de traitement auprès
du Parlement, il a pour objectif de définir des mesures d’efficacité
énergétique uniformes et de promouvoir l’utilisation des énergies
renouvelables. En effet, la Confédération délègue en grande partie
la gestion de la politique énergétique aux cantons. Toutefois,
elle annonce les grandes lignes directrices à suivre.
Les modifications proposées se concentrent essentiellement sur
3 aspects :
• L’intégration du futur certificat des bâtiments dans les politiques
énergétiques cantonales. Cet instrument devrait
permettre d’évaluer l’efficacité d’un bâtiment de manière
comparable dans toute la Suisse. Son caractère obligatoire
reste néanmoins du ressort des cantons.
• Un soutien accru de la Confédération en termes de contributions
globales pour les programmes cantonaux. Les mesures
relatives à l’utilisation efficace de l’énergie sont principalement
visées comme la formation, le perfectionnement, le conseil ou
la sensibilisation.
• La concrétisation des objectifs, des réflexions et des différents
modèles (Plan d’action Efficacité énergétique, MoPEC 2008,
etc.) menés depuis plusieurs années pour donner une nouvelle
impulsion à la politique énergétique.
Au niveau cantonal, le cas de Genève :
Modifiée à plusieurs reprises depuis son entrée en vigueur en
1986, la Loi sur l’énergie cantonale est soumise à révision.
Découlant des mesures prises dans le cadre du plan directeur
cantonal de l’énergie adopté en mars 2008, le projet de loi
(N° 10258), datant de mai 2008, met l’accent sur la consommation
énergétique, afin de la rationaliser et de cibler les potentiels
d’économies. Les bâtiments sont clairement identifiés
comme la cible prioritaire.

53 L’IMMOBILIER DURABLE
Les grandes lignes de ce projet se résument de la manière
suivante :
• Premièrement, l’utilisation des énergies fossiles sera limitée
au maximum à 80% pour satisfaire les besoins en chaleur
(chauffage et production d’eau chaude) dans les bâtiments
neufs. L’installation de panneaux solaires thermiques sera
obligatoire pour toutes nouvelles constructions ou rénovations
de toiture existante.
• Deuxièmement, les modifications permettront d’assurer un
meilleur suivi de l’exploitation du parc immobilier existant. En
cas de dépassement des seuils de tolérance fixés par le service
compétent, des mesures contraignantes devront obligatoirement
être prises pour abaisser la consommation, comme
par exemple, l’établissement d’un audit énergétique complet.
• Troisièmement, l’intégration dans les plans directeurs cantonaux
d’une planification énergétique territoriale. Cette dernière
visera le dimensionnement des réseaux et infrastructures, à
l’échelle communale ou du quartier.
• Finalement, les collectivités publiques devront montrer
l’exemple puisque les bâtiments neufs devront répondre à un
haut standard énergétique. Une classe minimale d’efficacité
pourra être fixée par le Conseil d’Etat. Chaque construction
sera soumise à un audit en vue de l’attribution du certificat
énergétique.
1.3 AUGMENTATION DE LA TAXE CO 2
Entrée en vigueur le 1 er mai 2000 par l’adoption d’une loi et
introduite dès le 1 er janvier 2008, la taxe CO 2 découle directement
de l’engagement pris par la Suisse en termes de réduction
des émissions de CO 2 lors du Protocole de Kyoto. Elle
devait permettre au pays de réduire ses émissions liées aux
agents énergétiques fossiles à un niveau inférieur de 10% à celui
de 1990 d’ici 2012. Cette taxe est prélevée sur tous les combustibles
fossiles utilisés à des fins énergétiques. Son taux suit
un échelonnement progressif en fonction des objectifs à
atteindre chaque année.
En 2008, la quantité d’émissions de CO 2 atteignait 88.5% de la
valeur de 1990. Clairement au-dessus de l’exigence fixée par le
Parlement de 86.5%, qui vise dorénavant une valeur de 80% à
l’horizon 2020, ce résultat implique que la taxe passera de
CHF 12 la tonne à CHF 36 en 2010. Cette augmentation devrait
au final se répercuter sur le propriétaire, puis sur le locataire au
travers des charges de chauffage, à hauteur de CHF 125 pour
une surface habitable moyenne de 100 m 2 , soit une hausse
mensuelle de l’ordre de CHF 10. Malgré son incidence négative
sur le consommateur final, les associations de protection des
locataires et propriétaires restent favorables à cette mesure, car
les recettes engrangées (estimées à près de CHF 600 millions)
par la taxe seront partiellement réinvesties dans le financement
des programmes d’assainissement des bâtiments. Pour information,
le citoyen suisse émet en moyenne 6 tonnes de CO 2
par an.
40
36
32
28
24
20
16
12
8
4
0
Schéma du montant de la taxe CO 2 en fonction
des objectifs fixés
Source: OFEN, Conférence ENERGISSIMA 2008
Source: OFS
Proposition du
Conseil fédéral
Objectif:
Emissions >
94% (1990)
CHF 12/tonne
2008
Objectif:
Emissions >
90% (1990)
CHF 24/tonne
2009
Objectif:
Emissions > 86.5% (1990)
CHF 36/tonne
2010
Redistribution des recettes de la taxe CO 2
34%
33%
33%
CHF 35/tonne
2008-2010
Au milieu du bâtiment:
via le financement
des programmes d'assainissement
A la population:
via l'assurance maladie
Aux entreprises:
via l'AVS
En 2008:
CHF 200 millions
de recettes engrangées
Pour 2010:
CHF 650 millions
de recettes estimées

L’IMMOBILIER DURABLE
en litre de mazout par m 2
Champ d’actions
25
20
15
10
5
0
Source: SIA, EnDK
Source: EnDK
Exigences de chaleur pour les nouveaux bâtiments
selon le type de programme
22 l
Bâtiments
typiques
1975
Chaleur résiduelle
Couplage chaleur-force
Installation solaire
12 l
selon modèle
d’ordonnance
1992
MoPEC
2000
Révision du MoPEC 2007/2008
Performance globale en 2001
9 litres/m 2
Performance globale MoPEC 2008 initial
6 litres/m 2
Chauffage au bois
Ventilation de confort
Meilleure isolation
4.2 l
standard
Minergie 1998
Performance globale module 2
(Edition MoPEC 2008)
4.8 litres/m 2
4.8 l
MoPEC
2008
Pompe à chaleur
Illustration de l’étiquette énergétique d’un bâtiment
Evaluation
Très performant
Source: CECB
A
B
Peu performant
C
9 l
Performance
de l’enveloppe
du bâtiment
D D 172%
E
F
G
3.8 l
standard
Minergie 2009
Performance
énergétique
globale
C 111%
100%
1.4 RÉVISION DU MODÈLE DE PRESCRIPTIONS ENERGÉTIQUES
DES CANTONS (EDITION 2008-09)
54
Le Modèle de Prescriptions Energétiques des Cantons, abrégé
MoPEC, a été élaboré pour la première fois en 2000 par la
Conférence des directeurs cantonaux de l’énergie (EnDK) et fait
suite aux modèles d’ordonnance développés dès 1992
(Protocole de Kyoto). Il constitue un ensemble de prescriptions
énergétiques élaborées conjointement entre les cantons sur la
base de leurs expériences. Il s’inscrit dans la politique énergétique
de SuisseEnergie (seconde phase 2006-2011) et a subi
une révision totale en 2008, initialement prévue en 2010.
L’édition 2008 a été approuvée en avril de la même année et
devra être introduite dans les nouvelles lois cantonales sur
l’énergie.
Les ambitions du MoPEC (édition 2008) sont très proches des
exigences imposées pour l’obtention du label Minergie ® .
L’objectif principal est de ramener la consommation de
mazout à 4,8 litres par m 2 de surface de référence énergétique
(= ensemble des surfaces chauffées pondérées par un coefficient
attribué en fonction de la température ambiante).
Actuellement, certains bâtiments non rénovés consomment
encore plus de 20 litres au m 2 . Les énergies renouvelables
ainsi qu’une meilleure isolation sont les éléments directement
visés par le modèle.
1.5 CERTIFICAT ÉNERGÉTIQUE DES BÂTIMENTS
Depuis août 2009, le certificat énergétique des bâtiments
(CECB) a fait son apparition sur le marché immobilier suisse.
Instauré afin d’améliorer la transparence en termes de qualité
de construction, le certificat tient compte des consommations
d’énergie primaire de l’ensemble du bâtiment (= forme
d’énergie disponible dans la nature avant toute transformation).
Il est octroyé par des experts accrédités qui proposent
en parallèle des solutions techniques pour améliorer l’état du
bâtiment.
A l’instar de l’étiquette existante pour les appareils électroménagers,
le certificat indique l’efficacité énergétique globale
du bâtiment. Cette dernière peut toutefois être décomposée
en plusieurs paramètres comme la consommation
d’électricité, les besoins en chaleur ou la part d’énergies
renouvelables. Le Conseil fédéral a fait savoir, lors d’un
récent communiqué, son intention de le rendre obligatoire et
uniforme pour l’ensemble du territoire suisse. Pour cela, il
devra impérativement créer de nouvelles bases légales à
intégrer dans la réflexion sur l’énergie.

55 L’IMMOBILIER DURABLE
1.6 MESURES D’ENCOURAGEMENT
Le montant des contributions fédérales s’élève à CHF 100 millions
en 2009 (contre CHF 14 millions en 2007). Grâce à cette
manne financière, le niveau général de subvention entre 2008
et 2009 a quasiment triplé ! Ce résultat s’inscrit parfaitement
dans la politique de la Confédération et fait figure de premier
jalon dans la mise en œuvre du programme national d’assainissement
des bâtiments prévu pour 2010. Ce programme est
destiné à la rénovation des bâtiments construits avant 1995 en
vue d’atteindre le standard Minergie ® . Quant aux incitations
financières provenant du domaine de l’énergie, elles devraient
rester élevées l’année prochaine, même si l’on s’attend à une
légère baisse des montants unitaires, afin d’inciter un plus grand
nombre de projets de rénovation. La gestion pourrait bien en
être centralisée au niveau national pour uniformiser et harmoniser
les actions et les procédures. Pour l’heure, chaque canton
est compétent en la matière pour mettre en place la politique de
rénovation la plus adéquate sur son territoire et ainsi choisir les
mesures qu’il souhaite privilégier.
A Genève, l’année 2009 marque un tournant dans l’octroi des
aides financières cantonales en termes d’assainissement des
bâtiments. Souvent considérées comme trop faibles et compliquées
à obtenir (procédure longue et nombreux documents à
présenter), les subventions en faveur des économies d’énergie
sont devenues fortement incitatives. Lancé en mars 2009 pour
une durée d’une année, et appelé Programme « Chèque 2009
Energie » par le Service cantonal de l’Energie (ScanE), ce dernier
comprend une série de mesures ciblées qui se concentrent
principalement sur les éléments de l’enveloppe du bâtiment,
comme le remplacement des fenêtres, l’isolation ou l’utilisation
des énergies renouvelables pour la production d’énergie (chauffage,
panneaux solaires, géothermie, etc.). En complément à ce
programme, il faut également mentionner l’action Eco21 initié
par les Services Industriels Genevois que nous évoquions dans
notre précédente parution et dont les objectifs sont orientés vers
l’optimisation énergétique, principalement au niveau de l’éclairage.
En 2010, la manne financière en faveur des subventions
sera alimentée en grande partie par la redistribution des recettes
importantes engendrées par la taxe CO 2 .
D’autres mesures d’encouragement sont également disponibles
au niveau cantonal et sont présentées de manière succincte
dans le schéma récapitulatif ci-contre. ■
en millions de CHF
120
100
80
60
40
20
0
Source: EnDK
Contributions financières fédérales et cantonales
en faveur des politiques énergétiques
2003
Cantons
Confédération
04
05
06
07
+CHF 86 millions
Synthèse des mesures d’encouragement et contraintes légales
Au niveau fédéral
Taxe CO 2
Source: Acanthe
Financement CHF
Mesures ou programme
d’encouragement:
– Fondation Centime Climatique*
– Programme Suisse Energie*
– OBLF: répercussion des travaux
d’assainissement sur les loyers
– Modèle de Prescriptions
Energétiques des cantons
(MoPEC édition 2008)
Au niveau cantonal
Mesures ou programme
d’encouragement:
– Chèque 2009 Energie*
– Eco21*
– Incitations fiscales
– Taux d’intérêts préférentiels
Confédération
Office fédéral de l’Energie (OFEN)
Contributions globales aux cantons
pour la mise en place
d’un programme cantonal
d’assainissement des bâtiments
(CHF 100 millions)
Service cantonal de l’Energie
(ScanE)
* Mesures qui sont appelées à disparaître à court terme
08
2009 Avenir
Contraintes:
– LDTR: blocage des loyers
– Procédures longues et compliquées
– Normes imposées (ex. vitrages)
09
Programme national
d’assainissement
des bâtiments
= Gestion centralisée
(CHF 200 millions)
Nouveau cadre:
– LDTR assouplie
– Nouvelle loi sur l’Energie
– Certificat énergétique

L’IMMOBILIER DURABLE
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
%0
Source: OFS
50’000
45’000
40’000
35’000
30’000
25’000
20’000
15’000
10’000
5’000
0
Source: OFS
35’000
30’000
25’000
20’000
15’000
10’000
5’000
Source: OFS
en millions
de CHF
50’000
45’000
40’000
35’000
30’000
25’000
20’000
15’000
10’000
5’000
0
0
Source: OFS
1980
Part des logements construits avant 1980
et non rénovés en 2000
GE NE VD BE BS BL VS CH ZH SH UR SO GR AI OWGL
AG SG LU AR TGNWJU
SZ FR ZG TI
Parc immobilier résidentiel genevois selon l'époque
de construction et de rénovation en 2000
79%
Avant
1919
en % des immeubles construits la même période
74%
1919-
1945
80%
1946-
1960
81%
1961-
1970
89%
1971-
1980
93%
1981-
1990
Non rénovés
Rénovés entre 1996 et 2000
Rénovés entre 1991 et 1995
Rénovés entre 1981 et 1990
Rénovés entre 1971 et 1980
97%
1991-
1995
Parc immobilier résidentiel vaudois selon l'époque
de construction et de rénovation en 2000
34%
en % des immeubles construits la même période
Avant
1919
40% 49% 56% 62% 78%
1919-
1945
1946-
1960
1961-
1970
1971-
1980
1981-
1990
1991-
1995
98%
1996-
2000
Non rénovés
Rénovés entre 1996 et 2000
Rénovés entre 1991 et 1995
Rénovés entre 1981 et 1990
Rénovés entre 1971 et 1980
82%
Evolution des dépenses dans la construction
1984
Dépenses dans la construction
Dont agrandissements, transformations, démolitions
Part des agrandissements, transformations, démolitions
dans les dépenses dans la construction
1988
1992
1996
2000
2004
88%
1996-
2000
40%
35%
30%
25%
20%
15%
2007
2
ASSAINISSEMENT DES BÂTIMENTS :
DIAGNOSTIC SUR L’ÉTAT DE SANTÉ DU PARC IMMOBILIER
SUISSE ET GENEVOIS
2.1 ÉTAT DU PARC IMMOBILIER SUISSE
56
Le parc immobilier suisse est vieillissant. On note un important
déficit au niveau de la rénovation des bâtiments. Deux raisons
permettent de comprendre pourquoi les Suisses ne rénovent
pas leurs immeubles : d’une part plus de 60% des Suisses sont
locataires avec le constat logique que les logements locatifs
sont beaucoup moins souvent rénovés que les logements en
propriété. D’autre part, 90% des bâtiments d’habitation comprenant
plusieurs logements sont en mains privées et, par
conséquent, la gestion des immeubles manque de professionnalisme
et l’entretien des bâtiments est souvent négligé. En
général, les propriétaires n’adoptent pas une planification cohérente
mais réalisent des travaux au coup par coup, dans une
majorité des cas lorsque ceux-ci s’imposent d’eux-mêmes.
Néanmoins, la part des « agrandissements, transformations,
démolitions » est croissante depuis 1980 dans les dépenses
liées à la construction. Chaque année plus de CHF 60 milliards
sont dépensés dans la construction, dont près de 35% dans les
rénovations, sans compter les nouvelles constructions dite « de
remplacement ». Au vu de l’état d’entretien du parc immobilier
suisse et genevois en particulier, cette part est encore amenée
à croître dans les années à venir. L’Office fédéral de l’énergie
estime qu’environ 1.5 millions de bâtiments, principalement
construits entre 1950 et 1980, devraient faire l’objet d’un assainissement
énergétique.

57 L’IMMOBILIER DURABLE
2.2 BÂTIMENTS : UN FACTEUR-CLÉ POUR L’EFFICACITÉ
ÉNERGÉTIQUE
Comme nous l’avons mentionné, les bâtiments représentent un
facteur-clé pour l’efficacité énergétique. 16’800 bâtiments d’habitation
se sont construits en 2007, dont quelque 11’900 maisons,
or ces nouveaux bâtiments, qui doivent satisfaire à des
standards énergétiques et de construction toujours plus élevés,
ne constituent qu’environ 1% du parc immobilier total.
Les bâtiments anciens sont la cible prioritaire des programmes
d’assainissement. En effet, les nouvelles constructions sont bien
plus efficientes au niveau énergétique. On comprend dès lors
mieux l’importance à donner aux rénovations des immeubles
existants d’un point de vue technique, thermique et énergétique.
En d’autres termes, si l’on veut avoir un impact conséquent
sur la politique climatique et énergétique, c’est bien sur la
rénovation des anciens bâtiments qu’il faut se concentrer.
2.3 FREINS À LA RÉNOVATION
Si Genève tient le haut du classement en matière de retard
d’entretien de son parc immobilier, le canton de Vaud arrive à la
4 ème place. Seuls ces deux cantons doivent composer avec des
lois très contraignantes en matière de rénovation, les fameuses
LDTR (loi sur la démolition, transformation et la rénovation d’immeubles).
Ces fameuses lois compliquent tout projet de rénovation,
en imposant des contraintes très strictes qui posent le
problème de la rentabilité des travaux de ce type. Les dossiers
techniques et financiers à présenter font l’objet de nombreux
examens qui alourdissent les procédures d’autorisation.
Pourtant, la qualité des rénovations est en jeu. En effet, face à
ces contraintes, les propriétaires adoptent des stratégies d’investissement
à court terme en fonction des prix plafonds imposés.
Dans certaines rénovations, des matériaux de moindre
qualité sont utilisés, des interventions sont insuffisantes, souvent
qualifiées de « bricolage » ou simplement reportées.
A Genève, comme dans le canton de Vaud, le maintien, l’abrogation
ou la modification de ces lois sensibles font l’objet de
batailles politiques acerbes.
Suite à une motion déposée en 2005 visant entre autre à l’abrogation
de sa LDTR, le Grand Conseil du canton de Vaud a
refusé en janvier 2009 d’abroger cette loi. Deux motions contradictoires
ont alors été déposées, l’une demandant au Conseil
d’Etat de proposer un projet de loi permettant d’alléger cette
LDTR et l’autre préconisant un renforcement des droits des
locataires dans la LDTR actuelle, le combat continue… ! Par
ailleurs, la nouvelle loi sur l’énergie présentée plus haut viendra
mettre de l’huile sur le feu, car si les propriétaires devaient se
voir contraint par une loi cantonale d’investir dans des travaux
d’amélioration énergétique, ils devraient être assurés de pouvoir
les rentabiliser. La modification de l’ordonnance sur le bail à loyer
(OBLF) garantit cette prérogative puisque depuis le 1 er janvier
2008, les bailleurs peuvent répercuter sur le loyer le coût des
travaux d’amélioration énergétique.
Indice de dépense d’énergie Eth
(MJ/m2a) jusqu’en 1900
1900-1920
1921-1946
1947-1960
800
700
600
500
400
300
200
100
0
0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 800
Source: Assurances immobilières et Wüest & Partner
Années de construction
1961-1970
1971-1975
1976-1980
1981-1985
1986-1990
Surface de référence énergétique (millions de m 2 )
Recommandations selon norme SIA 380/1
1991-1995
1996
La consommation annuelle d’énergie des bâtiments construits entre 1996 et 2020 pour une période
de 25 ans correspond à la consommation d’énergie pendant 5 ans des bâtiments construits.
2020

L’IMMOBILIER DURABLE
58
Il sera donc nécessaire de prévoir une modification de la LDTR,
car cette dernière prévoit actuellement que seules les mesures
d’économie d’énergie qui dépassent les exigences légales permettent
une répercussion du coût des travaux sur les loyers.
Dans la mesure où le droit cantonal prévoirait une obligation
pour le bailleur de procéder à de tels travaux, ce même droit ne
pourrait limiter ou empêcher l’application du droit fédéral en instaurant
un contrôle des loyers.
Si la conscience écologique des Suisses semble clairement
se réveiller, les intentions sont parfois rattrapées par des considérations
purement économiques. Des rénovations à grandes
échelles ne sont envisageables qu’à la condition d’adopter des
mesures incitatives puissantes.
2.4 OBJECTIFS D’ICI À 2020
Selon les recommandations du Groupe d’experts intergouvernemental
sur l’évolution du climat (GIEC), la Suisse doit réduire
ses émissions de CO 2 de 40% d’ici à 2020. Que représentent
concrètement ces objectifs à l’échelle d’un canton comme
Genève ?
L’association Noé 21 est chargée d’évaluer le plus précisément
possible les efforts à entreprendre et leur coût et publiera un
rapport qui sera distribué à l’ensemble des candidats au Grand
Conseil. Si ce document est encore en cours d’élaboration, certains
chiffres ont déjà été évoqués et sont édifiants.
Pour répondre aux recommandations du GIEC d’ici à 2020, il
faudrait rénover aux normes Minergie ® au moins 4’000 des
20’000 immeubles du canton. Le coût estimé en moyenne par
bâtiment est de CHF 2’000’000. Ce qui impliquerait un investissement
d’environ un milliard par an jusqu’en 2020, soit 10 à
20 fois plus que les sommes déboursées actuellement si on ne
prend que la part énergétique des rénovations.
Toujours selon les calculs de Noé 21, ces milliards ne nécessiteraient
pas moins d’un doublement du nombre d’apprentis et
d’ouvriers dans le bâtiment… Et on commence à peine à mesurer
l’ampleur des efforts à fournir. ■

5
MODIFICATIONS JURIDIQUES

MODIFICATIONS JURIDIQUES
1990 Entrée en vigueur du droit du bail actuel
1997 Dépôt de l’initiative populaire de l’ASLOCA
« Pour des loyers loyaux »
2003-2004 Rejet de l’initiative par le peuple et les cantons
et rejet du contre-projet du Parlement
Fin 2007 Compromis entre locataires et propriétaires
prévoyant une adaptation des loyers à l’indice
suisse des prix à la consommation (ISPC)
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
Source: OFS, OFL, BCGE
Evolution des loyers, de l'inflation
et des taux hypothécaires
Croissance annuelle des loyers
Inflation selon l’OFS
Taux directeur BCGE
Taux de référence fédéral
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010
1
LE DROIT DU BAIL
60
Le droit du bail actuel est entré en vigueur en 1990. Il devait
constituer une solution durable, mais tant les locataires que les
propriétaires n’ont cessé d’en demander des modifications.
En 1997, l’Association suisse des locataires (ASLOCA) déposait
son initiative populaire «pour des loyers loyaux». Les
initiants demandaient que les loyers ne subissent plus le contrecoup
de chaque augmentation du taux hypothécaire, mais que
les adaptations de loyer soient calculées à partir d’une valeur
moyenne du taux hypothécaire revue tous les cinq ans. Ils réclamaient
également une meilleure protection contre les augmentations
de loyer injustifiées.
Le Conseil fédéral et le Parlement ont décidé de lui opposer un
contre-projet. Le peuple et les cantons ont rejeté l’initiative en
mai 2003. Le contre-projet du Parlement, contre lequel les organisations
des locataires ont lancé un référendum avec succès,
a été soumis à votation le 8 février 2004 et a également été
refusé par le peuple.
Un autre projet prévoyant un modèle dualiste de fixation des
loyers, avec la possibilité de choisir entre un loyer indexé et un
loyer basé sur les coûts, n’a convaincu ni les organisations des
propriétaires ni celles des locataires lors de la consultation
menée au début de 2006, raison pour laquelle le Conseil fédéral
a décidé de ne pas poursuivre le projet.
Le compromis, passé fin 2007, entre représentants des locataires
et des propriétaires prévoit, quant à lui, d’adapter pleinement
les loyers à l’indice des prix à la consommation. Le but de
ce projet de modification est de protéger les locataires des abus
sans pour autant empêcher les investissements dans le marché
du logement. Il s’agit également d’éviter les confrontations politiques
découlant de l’augmentation des taux hypothécaires en
abandonnant ce lien entre loyer et taux hypothécaire.
Le Conseil fédéral a entrepris, en attendant la refonte totale du
droit du bail, une révision de l’ordonnance sur le bail à loyer
(OBLF). Entrée en vigueur le 1 er janvier 2008, elle prévoit que les
adaptations de loyer se fondent désormais sur un taux d’intérêt
de référence unique. Ce taux de référence se base sur le taux
d’intérêt moyen des créances hypothécaires en Suisse.
Ce nouveau mode de calcul permet un certain lissage et offre
plus de réalisme que les taux directeurs cantonaux mais n’apporte
pas de changement fondamental au système en vigueur.

61 MODIFICATIONS JURIDIQUES
Pour ce qui est de la réforme proprement dite, si toutes les parties
s’accordent à déplorer le couplage actuel entre les loyers et
les taux hypothécaires, la pierre d’achoppement se situe au
niveau de l’ampleur de la répercussion du renchérissement. La
droite et les bailleurs exigent un taux de 100% de l’indice suisse
des prix à la consommation (ISPC) alors que la gauche prône
une indexation à 80%, sous peine de lancer un référendum.
Cette dernière craint l’effet spirale d’une hausse des loyers qui,
par le biais de l’ISPC, entrainerait une hausse des loyers.
Le Conseil fédéral propose, de son côté, un compromis avec
un taux de 90% à appliquer à un indice spécifique, appelé indice
directeur, qui exclut les coûts du logement et de l’énergie.
Ce système soulève deux questions : la première, est-il logique
d’indexer les loyers par le biais d’un indice directeur lui-même
lié à l’évolution de variables comme la santé, les loisirs, l’enseignement
ou encore l’alcool et le tabac ? Nous ajoutons par
ailleurs que l’ISPC, même lorsque son panier n’est pas amputé
des postes « logement » et « énergie », est un instrument plus
politique qu’économique, dont la capacité à refléter la réalité est
très discutable.
La deuxième question qui se pose est la suivante : Faut-il
admettre que le rendement d’un bien immobilier soit fixé de
manière définitive et ne puisse pas évoluer en termes réels ?
Ceci revient à couper l’évolution des loyers de toutes réalités
immobilières, telles que la fiscalité, les assurances, les coûts de
rénovation et construction ou encore les coûts d’exploitation
des bâtiments avec comme conséquence des loyers contractuels
souvent très éloignés des loyers du marché.
Pour la fixation du loyer initial, le projet propose de ne plus faire
référence au calcul de rendement, mais de ne retenir que le critère
des loyers comparatifs.
La réforme prévoit que les loyers résultent d’un modèle statistique
dit « hédoniste » qui permet de déterminer le loyer de
chaque logement locatif du pays en fonction de ses caractéristiques
propres. Ce sont les loyers des baux conclus dans
les cinq dernières années qui seraient intégrés dans la statistique.
Fixer des loyers à l’échelle nationale exclusivement sur
la base d’éléments objectifs semble peu concevable. Compte
tenu des divergences culturelles et de la diversité de notre territoire,
le marché immobilier résidentiel helvétique ressemble
davantage à un agrégat de micromarchés qu’à un marché
national homogène.
Le risque d’un tel système est que, pour pouvoir ajuster les
loyers au marché, les bailleurs utiliseront le seul moyen dont ils
disposent, soit cette référence aux loyers comparatifs, par le
biais de baux à durée déterminée. Ainsi, ils pourront régulièrement
adapter leurs loyers.
Le 24 mai 2009, le Conseil National a refusé d’entrer en matière
sur le projet de loi qui doit maintenant être examiné par le
Conseil des Etats. Ce dernier pourrait lui donner une nouvelle
forme, mais pour quand ? ■
110
108
106
104
102
100
98
96
94
2000
Source: OFS, Acanthe
Indice des prix à la consommation et scénarios
de répercussion du renchérissement sur les loyers
2001
Répercussion ISPC 100%
Répercussion ISPC 80%
Répercussion à 90% de l’indice directeur
Indice des prix à la consommation
Indice directeur – hors logement et énergie
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Echéancier – Révision du droit du bail
13.11.2007
Accord des partenaires sociaux,
sous la direction de la CF Leuthard
27.02.2008
CF charge le DFE
de l’organisation
d’une consultation
28.11.2007
Modification de
l’ordonnance sur le droit
du bail (taux de référence)
Source: Office fédéral du logement (OFL)
12.12.2008
Adoption du message
par le CF
2008
2009
Session d’automne 2009
Examen au sein
du Conseil des Etats
01.01.2008 01.01.2009 01.01.2010
19.09.2008
CF charge le DFE
de la rédaction
d’un message
25.05.2009
Le Conseil national décide
de ne pas entrer en matière
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
-0.5%
-1.0%

MODIFICATIONS JURIDIQUES
2
SUPPRESSION DE LA PRATIQUE DUMONT
DÈS 2010
62
Le Conseil fédéral, en adoptant la loi fédérale du 3 octobre 2008
sur le traitement fiscal des frais de remise en état des immeubles,
a abrogé la pratique Dumont datant de 1973.
Cette pratique reposait sur un arrêt du Tribunal fédéral de 1973,
selon lequel les investissements opérés pour un immeuble dont
les travaux de rénovation avaient été négligés n’étaient pas
déductibles des impôts pendant les 5 années suivant son
acquisition.
L’abrogation de cette pratique permettra la déduction des frais
de remise en état d’un immeuble, et ce immédiatement après
son acquisition, à partir du 1 er janvier 2010, date de l’entrée en
vigueur de la nouvelle loi. Dès lors, la pratique Dumont sera définitivement
supprimée, tant sur le plan de l’impôt fédéral direct,
qu’au niveau des impôts cantonaux et communaux, en vertu de
la loi sur l’harmonisation des impôts et afin d’éviter une complication
inutile du droit fiscal intercantonal.
La perte des recettes fiscales, engendrée par l’abandon de cette
pratique, devrait être compensée par deux autres sources
d’imposition :
1. Les recettes supplémentaires issues de l’impôt sur les gains
immobiliers (grâce à la plus-value réalisée sur la valeur de l’immeuble
suite aux travaux de remise en état).
2. Les recettes supplémentaires issues de l’impôt sur le revenu
(grâce à l’augmentation des loyers conséquente aux travaux
de remise en état).
Dans la mesure où l’ère du temps est aux améliorations énergétiques
et à l’assainissement des bâtiments, cette modification
de la loi va encourager les futurs propriétaires à acquérir des
logements anciens, même s’ils requièrent des travaux de rénovation
importants et ainsi participer à rénover le patrimoine
immobilier suisse.
Cette nouvelle situation profitera également aux locataires qui
bénéficieront d’une tendance accrue à remettre en état les logements.
Cette suppression est non seulement une incitation à l’investissement
mais pourra également contribuer à la redynamisation
du marché de la rénovation et du marché immobilier. ■

63 MODIFICATIONS JURIDIQUES
3
INSTAURATION DE LA CÉDULE HYPOTHÉCAIRE
SANS PAPIER, DITE « DE REGISTRE »
Le Conseil fédéral, en 2007, puis le Parlement, en juin 2009, ont
approuvé la modification de dispositions du code civil concernant
les droits réels immobiliers et le registre foncier.
Le Code civil suisse, dans sa version actuelle, prévoit qu’un
gage immobilier peut être constitué sous forme d’hypothèque,
de cédule hypothécaire ou de lettre de rente, (art. 793 CC et suivants).
Ces trois formes subsistent dans sa nouvelle teneur. La
différence réside dans la forme de la cédule hypothécaire, qui
pourra dorénavant prendre la forme d’une inscription électronique
au registre foncier. La création de la cédule hypothécaire
de registre a pour but d’alléger les relations en matière de crédits.
Elle a toute les qualités de la cédule hypothécaire actuelle
à la différence qu’elle est sans titre ou sans papier.
La cédule hypothécaire de registre naît par son inscription
constitutive au registre foncier. (art. 857 al. 1 nouveau CC). Elle
doit être inscrite au nom du créancier ou au nom du propriétaire
foncier. De ce fait, une cédule hypothécaire de registre au porteur
n’est pas possible.
« La cédule hypothécaire conserve, sous ses deux formes,
l’avantage de sa nature de droit non accessoire : après le remboursement
de la créance initialement garantie, elle peut être
utilisée afin de garantir une autre créance du même créancier
ou celle d’un nouveau créancier. » (Extraits du message 07.061
du Conseil fédéral du 27 juin 2007).
Les avantages de ce changement sont multiples. Il permettra
d’économiser les frais d’établissement et de conservation des
titres physiques, ainsi que les frais de communication entre le
registre foncier, les notaires et les banques. L’élimination du
risque de perte est par ailleurs indéniable. Sans compter une
transparence accrue de la part du registre foncier qui sera dès
lors le seul déterminant.
Sans oppositions pendant la période de consultation, la nouvelle
version du Code civil pourrait entrer en vigueur dès 2011. ■
L’hypothèque L’hypothèque garantit une créance en cours
ou future. L’enjeu principal est la créance,
la responsabilité personnelle du débiteur ;
la garantie immobilière est purement
accessoire. Si la créance disparaît, le droit
de gage disparaît avec elle. Aucun papiervaleur
n’est émis.
La lettre
de rente*
La cédule
hypothécaire
La lettre de rente grève le terrain
et lui seul, mais pas la personne du débiteur
(la responsabilité est purement matérielle).
Un papier-valeur est émis.
Outre l’immeuble mis en gage, le débiteur
répond personnellement de la dette.
Un papier-valeur est émis s’il s’agit
d’une cédule hypothécaire sur papier.
Source : PWC, Flash, juillet 2009
* à relever que cette dernière sera prochainement abolie, car tombé en désuétude.

Acanthe sa
av. Eugène-Pittard 16
case postale 30
1211 Genève 17
tél: +41 22 839 37 77
fax: +41 22 839 38 38
info@acanthe.ch
www.acanthe.ch