Property Today FR 2024 Edition 15

EDITION 15 - 2024 - MAI - JUIN
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ
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énergétiques des
copropriétés
Chronique des
désillusions politiques :
entre subtilités et
trahison
LE SYNDIC : INDISPENSABLE MAIS PAS PARTIE
PRENANTE À LA RÉCEPTION DES PARTIES
COMMUNES
Le terme « réception » définit la phase finale du processus de
construction au cours de laquelle les travaux et les matériaux livrés
sont vérifiés par l'acquéreur et acceptés ou non en fonction de
leur conformité aux plans et spécifications de l'architecte …
LES RÈGLES ANTI-BLANCHIMENT NE
S'APPLIQUENT PAS AUX SYNDICS: UNE
PROFESSION SOUS PRESSION
Récemment, des inquiétudes ont émergé concernant l'impact
possible de la législation anti-blanchiment sur les syndics. Sur
les obligations des syndics en vertu de cette loi. La réponse de
l'UDS, soutenue par des arguments juridiques, ….

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3
SOMMAIRE
EDITION 15
MAI-JUIN
2024
LE SYNDIC : INDISPENSABLE
MAIS PAS PARTIE PRENANTE
À LA RÉCEPTION DES PARTIES
COMMUNES
LES RÈGLES ANTI-BLANCHIMENT
NE S'APPLIQUENT PAS AUX
SYNDICS: UNE PROFESSION SOUS
PRESSION
L’ACP QUAND MÊME
ASSUJETTIE À LA TVA ?
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08
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4 Edition mai - juin
01
Le syndic : indispensable
mais pas partie prenante à la
réception des parties communes
Le terme « réception » définit la phase finale
du processus de construction au cours de
laquelle les travaux et les matériaux livrés
sont vérifiés par l'acquéreur et acceptés ou
non en fonction de leur conformité aux plans
et spécifications de l'architecte ou du bureau
d'études et de leur qualité.
Les conséquences liées à une réception
peuvent être diverses et diffèrent même
selon que l'on réceptionne en vertu du droit
commun ou de la loi Breyne du 09/07/1971
(Loi règlementant la construction et la
vente d’habitations à construire). Cette
loi ne s'applique pas si le consommateur
conclut lui-même des contrats distincts avec
différents entrepreneurs pour l'exécution des
travaux et s'il les coordonne lui-même ou
s'il fait appel à son architecte à cette fin, ce
qui n'est (généralement) pas le cas pour les
nouveaux immeubles d'habitation.
La réception doit se faire en deux étapes : la
réception provisoire et la réception définitive.
Une période d'au moins un an devrait
s'écouler entre les deux.
Après chaque réception, une partie de
la caution précédemment versée est
remboursée à l'entrepreneur (généralement
2,5 % du montant du contrat après la
réception provisoire, et les 2,5 % restants
à la réception définitive). La caution peut
également être déposée en consignation sur
un compte bancaire séparé.
Outre la distinction entre la réception
provisoire et la réception définitive, il est
également nécessaire de distinguer entre la
réception des parties privatives et celle des
parties communes.
La réception provisoire des parties
privatives doit être prouvée par un acte
écrit et contradictoire, signé par les deux
parties. Il existe deux exceptions à cela :
la prise de possession ou l'habitation des
parties privatives est considérée comme
une présomption d'acceptation tacite des
travaux. De plus, la réception des parties
privatives sera également considérée
comme tacite si l'acquéreur ne répond pas à
la demande de réception et ne se présente
pas non plus dans les quinze jours suivant
une sommation par huissier de justice. Si ces
deux exceptions sont remplies (c'est-à-dire
en cas de prise de possession du logement
et de non-réponse à la sommation par acte
d'huissier), il est irréfutablement établi que la
réception provisoire des parties privatives a
eu lieu tacitement.
Attention : on ne peut pas procéder à la
réception définitive des parties privatives
sans que la réception définitive des parties
communes, qui permet une habitabilité
normale, ait eu lieu.
Le syndic n'est pas partie prenant
à la réception des parties communes
L'entrepreneur est considéré comme
l'initiateur de la réception, mais pour les
parties communes il devra adresser la
demande de réception au syndic et non plus
aux différents copropriétaires séparément.
Dans la pratique, il arrive malheureusement
trop souvent que le promoteur immobilier
invite directement (et fasse pression sur)
le syndic pour qu'il organise et valide la
réception provisoire des parties communes.
Certains syndics acceptent cette réception
provisoire unilatéralement, sans mandat
de l'assemblée générale ni implication
des copropriétaires, ce qui peut avoir
des conséquences importantes sur leur
responsabilité.
Cette façon de procéder est juridiquement

PROPERTYTODAY
5
toutes les remarques, constatations, réserves
et défauts constatés par rapport au cahier
des charges et aux plans.
incorrecte et même risquée pour le syndic.
Nous renvoyons ici au jugement du
Tribunal de première instance de Gand -
Quatorzième chambre, dans son audience
du 16.02.2010. (F° 000519 - A.R. no. 09/766/A
- Rep. no. 10/2037), dont le jugement
stipule très clairement que le syndic, en
tant que représentant de l'association des
copropriétaires, n'est pas ou ne peut
pas être partie à la réception des parties
communes.
Cela signifie que le syndic, en tant
que mandataire/gestionnaire d'une
association de copropriétaires, ne peut,
ni en son nom propre ni au nom de l’ACP,
signer le PV de réception provisoire
ou définitive sans l'accord préalable
de l'assemblée générale. Idéalement,
chaque copropriétaire devrait signer ce PV
individuellement.
Trop peu de syndics réalisent que
l’acceptation et la signature des PV de
réception (provisoire et définitive) ne
peuvent se faire que dans le cadre d'un
mandat accordé par l'assemblée générale au
syndic.
La décision de réceptionner les parties
communes appartient à l'assemblée
générale. La majorité requise est la majorité
absolue (1/2+1). Généralement, l'assemblée
générale autorise à la même majorité,
le syndic, à exécuter cette décision de
réception dans le cadre d’un mandat. Il agit
alors en tant que mandataire de l’ACP et au
nom de tous les copropriétaires.
Le syndic n'est pas un contrôleur
de chantier !
Lors de la réception provisoire, on constate
d'une part l'achèvement des travaux, mais
aussi d’autre part les remarques, observations
et réserves relevées lors de l'inspection des
travaux. En d'autres termes, une liste de tous
les défauts visibles est dressée. Ces défauts
doivent être résolus dans un certain délai
(max. 1 an).
Il est toutefois important de noter que
le syndic ne doit pas rester passif. Si
l'entrepreneur n'envoie pas ou pas en
temps voulu la demande de réception au
syndic, celui-ci devra prendre l'initiative
et, si nécessaire, contacter l'entrepreneur.
Le syndic a pour mission de rechercher la
clarté dans l'intérêt commun des différents
copropriétaires et une attitude attentiste
n'est pas toujours appréciée.
Dans la pratique, le syndic prépare toujours la
réception des parties communes et organise
au préalable une visite du bâtiment. Le rôle
du syndic se limite donc à une fonction
purement administrative, informative et
consultative. Idéalement, un expert en
bâtiment devrait assister l’ACP et le syndic
(voir ci-dessous).
Lors de la visite préalable des partis
communes, une liste est établie comprenant
Les parties peuvent alors décider de :
- considérer que le travail n'est pas terminé/
conforme, et dès lors refuser la réception
provisoire.
- considérer le travail comme terminé
Dans les deux cas une décision/confirmation
de l’AG s’impose.
En cas de refus, il se crée souvent une
situation où l'entrepreneur ne pourrait plus
respecter le délai contractuel d’achèvement
des travaux (délai de construction maximal).
Il risque alors une amende (en raison du
dépassement du temps de construction
maximal). C'est pourquoi de nombreux
entrepreneurs sont très désireux de procéder
à la réception provisoire, même si la liste des
défauts est longue.
A noter que le syndic n'est pas un contrôleur
de chantier et n'est donc pas tenu de
surveiller les travaux effectués dans le cadre
de la copropriété qu’il gère.
Étant donné qu'un syndic classique
ne dispose généralement pas des
connaissances techniques et de construction
requises pour réceptionner un bâtiment, il
est lui fortement conseillé de se faire assister
par un expert en construction. Si la situation
s'envenime la présence d'un avocat sera
également à envisager.
Il est judicieux voire indispensable
d'engager un architecte ou un ingénieur
en construction. Voir à ce sujet l'article "Le
syndic est plus fort avec le soutien des
experts" dans l'édition 2 du Property Today.
En effet, si le syndic choisit de ne pas
recourir à cette aide spécialisée et que des
problèmes surviennent par la suite, tels que
des vices de construction non détectés au

6 Edition mai - juin
moment de la réception, sa responsabilité
peut être engagée pour négligence. Sa
responsabilité découlerait du fait qu'il n'a
pas pris les mesures nécessaires pour que
la réception des travaux soit effectuée avec
toute l'expertise requise. Ainsi, en ne se
faisant pas assister par un professionnel
compétent, le syndic risque d'être
tenu pour responsable des éventuels
problèmes liés aux travaux réalisés.
Important : le contrôle de l’immeuble
en vue de la réception provisoire doit en
principe être effectué contradictoirement
(art. 92, §4). Le respect de ce principe est
respecté dès lors que les parties ont été
valablement convoquées. La preuve de
cette convocation peut résulter de l’envoi
d’une lettre recommandée avec accusé
réception
Après la visite de l'immeuble avec toutes les
parties (copropriétaires, syndic, l’expert et
entrepreneur(s), le syndic doit soumettre à
l'assemblée générale le rapport de l'expert
en bâtiment sur l'état des structures et les
défauts éventuels. L'expert en bâtiment qui
est le seul à disposer des connaissances et
de l'assurance nécessaires pourra faire les
constatations qui s’imposent ; s'il estime que
l'état des travaux permet la réception, le
syndic pourra dès lors organiser l'assemblée
générale et demander les approbations
nécessaires.
Réception tacite ? pas pour les
parties communes
La réception provisoire ainsi que la
réception définitive des parties communes
ne sont prouvées que par un acte écrit et
contradictoire établi entre les parties.
Loi Breyne art. 2 §2 :
"L'acheteur ou le maître de l'ouvrage est
présumé agréer les travaux, provisoirement ou
définitivement selon le cas, s'il a laissé sans suite
la requête écrite du vendeur ou de l'entrepreneur
d'effectuer la réception à une date déterminée
et si, dans les quinze jours qui suivent la
sommation que le vendeur ou l'entrepreneur lui
en aura faite par exploit d'huissier, il a omis de
comparaître, à la date fixée dans cet exploit, aux
fins de réception. Cette disposition ne s'applique
pas à la réception des parties communes d'un
immeuble."
Ainsi, la disposition très courante selon
laquelle la réception finale est automatique
à la fin de la période de 12 mois à compter
de la date de réception provisoire n'est pas
valable en copropriété.
Après la réception provisoire, la réception
définitive implique en outre la libération de
la seconde moitié de la garantie constituée.
Les copropriétaires ne participent
aux frais communs qu'après la
réception provisoire.
La réception provisoire a pour effet de
transférer les risques de la construction
de l’entrepreneur à l’ACP, et de faire courir le
délai de garantie d'au moins un an, pendant
lequel l'acquéreur peut signaler les éventuels
vices cachés devant être réparés par le
vendeur/promoteur. En outre, la moitié de la
garantie fournie par le promoteur est libérée
et la garantie d'achèvement prend fin.
Les copropriétaires ne contribuent donc aux
charges communes qu'APRÈS la réception
provisoire. La Cour de cassation s'est
prononcée sur ce point le 2 septembre
2021.
« L'obligation de contribuer aux charges
communes suppose que les parties
communes puissent être utilisées
conformément à leur destination. En
principe, c'est le cas dès la réception
provisoire des parties communes. Par
conséquent, sauf stipulation contraire, le
propriétaire d'un lot privé ne doit contribuer
aux charges communes qu'à partir de la
réception provisoire des parties communes ».
Le promoteur contribue aux
charges communes au prorata
des parts de ses lots invendus.
Certains actes de base d'immeubles à
appartements stipulent que tant que tous
les appartements ne sont pas vendus, le
promoteur de la construction ne contribuera
pas aux charges de la communauté.
Ces dispositions sont contraires aux règles
impératives du droit des appartements
qui stipulent explicitement que "les
frais d'entretien, de réparation et de
renouvellement doivent être répartis
proportionnellement à la valeur et/ou à

PROPERTYTODAY
7
l'utilité respective de chaque partie privative"
(Cc art 3.85). Cette disposition est de droit
impératif (Cc art. 3.100). Cela signifie que
toute autre disposition ou accord est réputé
non écrite.
Cette exonération de contribution aux
charges de copropriété n'est donc pas
valable pour le promoteur immobilier, qu'elle
soit mentionnée dans l'acte de base, dans le
règlement de copropriété ou dans le ROI. Le
promoteur, comme tout copropriétaire, doit
payer sa part des charges de copropriété,
même si l'acte de base, le règlement de
copropriété ou ROI en disposent autrement.
Bon à savoir sur la garantie
décennale (Cc art. 1792 et 2270).
Î Des défauts cachés peuvent encore
apparaître après la réception provisoire. Ils
doivent être signalés à l'entrepreneur dans
un délai raisonnable. Les problèmes qui
compromettent la stabilité du bâtiment
ainsi que les problèmes d'infiltration font
partie de la responsabilité décennale de
l'entrepreneur.
Î Il est d'usage de stipuler que la
responsabilité décennale de l'article 1792
du code civil commence à la réception
provisoire. Si le contrat prévoit une double
réception - c'est-à-dire une réception
provisoire et une réception définitive -
mais que rien n'est convenu concernant
le point de départ de la responsabilité
décennale, la réception définitive est
considérée comme la "réception" de
l'ouvrage et le point de départ de la
responsabilité décennale. Toutefois, il est
possible de convenir contractuellement
que la réception provisoire est la réception
des travaux d'une part et le point de
départ de la responsabilité décennale
d'autre part. Cela doit toutefois être
expressément stipulé dans le contrat. C'est
le cas dans la plupart des contrats.
Î Après dix ans, les architectes et les
entrepreneurs sont dégagés de toute
responsabilité pour les gros travaux qu'ils
ont exécutés ou dirigés (Cc art. 2270).
Î Bien que seuls l'entrepreneur et l'architecte
soient mentionnés ici, ces dispositions
ont été déclarées applicables par la
jurisprudence à d'autres partenaires de
la construction, tels que les ingénieurs
et les bureaux d'études, par exemple.
La responsabilité décennale porte sur la
solidité (de tout ou partie) du bâtiment.
Elle est d'ordre public et ne peut donc être
limitée ou exclue, même d'un commun
accord. La responsabilité décennale
commence alors à la "réception des
travaux".
Î Le refus de réception est notifié, avec
ses motifs, par une lettre recommandée
à la poste et adressée au vendeur ou à
l'entrepreneur
“ Les
copropriétaires
ne contribuent
aux charges
communes
qu'APRÈS
la réception
provisoire.
Timeline pour le syndic
Préparation
Î Préparer le dossier
Î Recherche d’un expert/architecte pour
accompagner l’ACP dans le processus de
réception du bâtiment
Î Organiser une visite préalable avec l’
expert/architecte
Î Etablir la liste de toutes les remarques
Réception
Î Contacter l’entrepreneur et convenir
d’un date pour la réception provisoire- à
confirmer par courrier recommandé + mail
Î Convoquer officiellement toutes les parties
Î Procéder à la visite officielle des lieux et
conclure sur avis de l’expert/architecte
(accord ou refus de réception).
Décision
Î Convoquer l’AG et organiser le vote relatif à
la réception(accord ou refus de réception).
Idéalement en présence de l’expert/
architecte
Î Demander une mandat pour signer le PV
ou envoyer un courrier recommandé de
refus
Conseils pour le syndic :
Î Toujours signer le PV de réception avec la
mention claire "pour et au nom de l’ACP
XX conformément à la décision de l'AG du
xx/xx/xx »
Î De même, il faut toujours signer "sous
réserve de toutes les observations
mentionnées dans le PV et d'un avis
favorable des pompiers".
Î L'assemblée générale peut, à la majorité
des 2/3de , mandater le conseil de
copropriété avec la tâche spécifique
d'accepter ou non la réception provisoire
et de cosigner le procès-verbal. (Cc Art.
3.90 §4)
Î Ne vous laissez jamais convaincre
d'accepter une réception provisoire ou
définitive ; suivez toujours les procédures
légales (approbation par l’AG + mandat de
l’AG) afin de minimiser votre responsabilité.
info
Mevr. Dominique Krickovic
Présidente de l’Union des Syndics
PROPERTYTODAY

8 Edition mai - juin
02
Les règles antiblanchiment
ne
s'appliquent pas aux
syndics: une profession
sous pression
Récemment, des inquiétudes ont émergé concernant l'impact
possible de la législation anti-blanchiment sur les syndics.
L'administration a envoyé une lettre à un membre de l'UDS (Union
des Syndics) posant des questions sur les obligations des syndics en
vertu de cette loi. La réponse de l'UDS, soutenue par des arguments
juridiques, souligne pourquoi cette réglementation ne devrait pas
s'appliquer à leur profession.

PROPERTYTODAY
9
La position administrative
Dans la lettre de l'administration, il est
indiqué que les syndics pourraient devoir
se conformer aux exigences de l'article 3,
1°, b) ou c) de la loi anti-blanchiment. Cet
article définit quels prestataires de services
aux entreprises doivent s'enregistrer et
respecter des mesures spécifiques de
lutte contre le blanchiment d'argent. Il
s'applique notamment aux personnes ou
entités fournissant des sièges sociaux ou
des adresses administratives aux entreprises.
Étant donné que les ACP (associations de
copropriétaires) sont des personnes morales,
cela pourrait avoir un impact sur les syndics.
"Sur la base de votre premier mail, nous
concluons que vous ne fournissez pas
de siège social, mais une adresse (de
correspondance). Si tel est effectivement le
cas, vous devez vous enregistrer en tant que
prestataire de services aux entreprises. Si
vous êtes enregistré en tant que prestataire
de services aux entreprises, vous serez
soumis au champ d'application de la loi antiblanchiment."
Arguments de l'UDS
À l'UDS, nous avons cependant formulé
une réponse nuancée, mettant en avant la
position unique du syndic au sein de l’ACP.
L'essence de l'argumentation est que les
syndics ne sont pas des prestataires de
services externes ou commerciaux, mais
qu'ils agissent en tant qu'organes exécutifs
de l'ACP. Cela signifie qu'ils ne sont pas
des tiers, mais qu'ils agissent en tant que
mandataires de l'ACP, une construction
juridique dans laquelle ils agissent au nom et
pour le compte de l'ACP.
syndics ne sont pas soumis à la législation
anti-blanchiment. Cela est soutenu par
un document spécifique sur le site de l'IPI
décrivant clairement le rôle et les obligations
des syndics.
Considérations pratiques et nouvelle
législation
La loi sur la copropriété stipule que le siège
de la VME est situé dans l'immeuble.
L'article 3.86 §1 2° du Code civil déclare que
l’ACP " a son siège dans l’immeuble. S’il s’agit
d’un groupe d’immeubles, l’acte de base
détermine quel immeuble constitue le siège de
l’association."
L'UDS (Union des Syndics) a proposé il y
a des années au ministre de la Justice de
placer le siège de l’ACP au bureau du syndic.
Avec l'inscription obligatoire à la BCE, cela
serait désormais une modification législative
réalisable et utile.
Parce que le siège est situé dans l'immeuble,
les lettres ordinaires ou les factures peuvent
être envoyées au siège social et non
directement au syndic.
La loi prévoit tout de même une exception
pour les lettres recommandées, qui doivent
également être adressées au syndic :
Article 3.89 §5 4° du Code civil : " … Sous
réserve de dispositions contraires dans le présent
sous-titre, la correspondance recommandée
est, à peine de nullité, adressée au domicile,
ou à défaut, à la résidence ou au siège social
du syndic et au siège de l’association des
copropriétaires ;"
Même s'il y a une boîte aux lettres, il
n'y a souvent personne pour l'ouvrir
régulièrement. De plus, cette personne
devrait remettre tous les courriers et factures
quotidiennement au syndic, ce qui n'est pas
réaliste.
De facto, le courrier doit finalement,
directement ou indirectement, parvenir au
syndic.
Ce problème logistique souligne pourquoi
il est irréaliste d'obliger les syndics à
s'enregistrer en tant que prestataires de
services aux entreprises.
Espérons que la nouvelle législation sur
la facturation électronique, qui entrera en
vigueur en janvier 2026, résoudra cette
question.
Conclusion
La discussion sur l'application de la
législation anti-blanchiment aux syndics est
un exemple de la manière dont les règles
juridiques et administratives peuvent parfois
avoir un impact imprévu sur des professions
spécifiques.
En raison de leur rôle en tant que prestataires
de services non commerciaux et organes
exécutifs de l'ACP, l'enregistrement
obligatoire pour les syndics semble injustifié
et inutilement contraignant.
Nous restons cependant vigilants quant
aux évolutions futures et aux éventuelles
adaptations de la législation.
Pas de prestation de services
commerciaux
Un point important est que la gestion
des immeubles est considérée comme
une prestation de services intellectuels
et non comme une activité commerciale.
De plus, toutes les transactions financières
et les tâches de gestion sont effectuées
numériquement et sans argent liquide,
dans le cadre d'un système de comptabilité
en partie double strictement réglementé,
comme prescrit par la loi.
Position de l'Institut Professionnel
des Agents Immobiliers
L'Institut Professionnel des Agents
Immobiliers (IPI) a toujours indiqué que les
Le problème est que l’ACP ne dispose
généralement pas de sa propre boîte aux
lettres, ce qui signifie que les courriers
peuvent ne pas être déposés ou se retrouver
parmi les publicités, où ils ne sont pas
trouvés ou trop tard. Ces lettres peuvent être
importantes mais n'arrivent donc pas ou pas
à temps chez le syndic...
SYNDIC
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Mevr. Dominique Krickovic
Présidente de l’Union des Syndics
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11
03
L’ACP quand
même assujettie
à la TVA ?
La décision administrative n° E.T. 114.454 du
28 octobre 2014 précise qu'un producteur
local d'électricité qui n'a pas d'autre activité
pour laquelle il est assujetti à la TVA et qui
dispose d'une installation d'électricité verte
dont la puissance alternative maximale ne
dépasse pas 10 kilovolts ampères (kVA),
n'exerce pas une activité économique au
sens de l'article 4 du code de la TVA pour
ses livraisons d'électricité, compte tenu de
leur faible importance. Il ne devient donc
pas un assujetti à la TVA pour ses livraisons
d'électricité et, par conséquent, ces livraisons
ne sont pas soumises à la TVA.
Dans ce cas l’ACP est donc assimilée aux
particuliers puisqu'elle ne dispose pas d'un
numéro de TVA et n'exerce pas d'activité
économique au sens de l'article 4 du code
de la TVA.
Ainsi, les particuliers possédant une petite
installation photovoltaïque d'une puissance
inférieure ou égale à 10 kVA ne sont pas
assujettis à la TVA s'ils n'exercent aucune
activité économique soumise à l'impôt et s'ils
disposent d'un compteur numérique.
Les particuliers qui disposent d'une
installation photovoltaïque supérieure à 10
kVA et qui revendent leur surplus d'énergie
solaire à des entreprises, exerçant ainsi
une activité économique, sont aujourd'hui
assujettis à la TVA. Donc l’ACP est dans ce
cas effectivement assujettie à la TVA et doit
demander un numéro de TVA.
Ce n'est que lorsqu'ils ne produisent pas
d'énergie solaire excédentaire et qu'ils
consomment eux-mêmes toute l'énergie
qu'ils ne sont pas soumis à la TVA. Il est
toutefois possible d'opter pour le régime

12 Edition mai - juin
de franchise de la taxe pour les petites
entreprises.
Cela signifie qu'aucune TVA ne doit être
facturée et qu'aucune déclaration de TVA ne
doit être soumise. Seule une liste annuelle
des clients doit être soumise si les clients
ont un numéro de TVA belge et si le chiffre
d'affaires annuel par client ayant un numéro
de TVA belge est supérieur à 250 euros.
Quid des Service flats ou logements
à assistance ?
L'affaire judiciaire devant la Cour d'appel
de Liège, en date du 21 juin 2017, a jugé
que l'administration de la TVA était en
droit d'identifier d'office une Association
de copropriétaires d'appartements de
soins en tant qu'assujetti à la TVA. Malgré
la nature juridique particulière de l'ACP, la
jurisprudence confirme que cela n'affecte
pas les obligations en matière de TVA
énoncées dans les directives légales et
européennes pertinentes (Code de la TVA
: art. 4 ; art. 44, §2, 1°bis et §2bis ; Directive
2006/112/CE : art. 9). Selon le code civil, une
ACP ne peut posséder d'autres biens que
ceux nécessaires à la gestion et à l'entretien
des bâtiments.
Cette ACP particulière exerce des activités
économiques au-delà de la gestion et de
l'entretien des bâtiments. Ces activités
comprennent la fourniture de repas, de
couches, de linge de maison et de soins
infirmiers, activités qui sont facturées aux
résidents. Ces opérations dépassent les
fonctions d'administration et d'entretien
de l'ACP et constituent une activité
économique pour laquelle l'ACP est tenue
d'avoir un numéro de TVA et de déposer des
déclarations de TVA, comme le prouvent les
relevés mensuels détaillés et individualisés
pour les résidents.
La Cour d'appel de Liège a souligné que,
conformément à la jurisprudence de la Cour
de justice des Communautés européennes
(FCE Bank, C-210/04), la présence d'un
échange réciproque de services entre le
prestataire et le destinataire est essentielle
pour l'imposition à la TVA.
L’ACP supporte un risque économique
dans la fourniture de ces biens et services
aux consommateurs finaux, les résidents
des appartements de soins, qui n'exercent
eux-mêmes aucune activité économique
pour laquelle ils supportent le risque.
Ceci confirme le statut de l’ACP en tant
qu'assujetti à la TVA sans droit à l'exonération
visé à l'article 44, §2bis du code de la TVA
(groupe autonome de personnes). Les
services fournis par l’ACP à ses résidents
sont essentiels et nécessitent donc
l'enregistrement et la déclaration de la TVA
par l’ACP.
Renseignements complémentaires sur :
https://finances.belgium.be/fr/entreprises/
tva/assujettissement-tva/regime-franchisetaxe
info
Mr Jürgen Van Strydonck
Property Manager chez Homeland
Membre de l’UDS
(Union des Syndics)
https://www.homeland.immo/
syndics/bruxelles
PROPERTYTODAY

Buildimax All Risk
Assurance Tous Risques Building
L ’ assurance immeuble
qui a tout compris
Plus d’infos sur axa.be
Confort spéciale habitation Buildimax All Risk est une assurance tous risques Building qui couvre les (co)propriétaires d’un immeuble
à partir de 4 unités. Elle a été développée par AXA Belgium, compagnie d’assurances belge, et est soumise au droit belge. Le contrat
d’assurance est conclu pour une durée d’un an avec possibilité de reconduction tacite. N’hésitez pas à faire appel à votre courtier
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ce qui vous convient le mieux. Nous vous invitons à consulter les conditions générales et la fiche produit (IPID) avant de souscrire.
Elles reprennent les couvertures offertes et précisent les éventuelles limites et exclusions des garanties. Vous pouvez obtenir ces
documents gratuitement auprès de votre intermédiaire en assurances ou sur www.axa.be. Vous n’êtes pas satisfait ? Contactez-nous
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AXA Belgium, S.A. d’assurances agréée sous le n° 0039 pour pratiquer les branches vie et non-vie (A.R. 04-07-1979, M.B. 14-07-1979) • Siège social : Place du Trône 1, 1000 Bruxelles (Belgique) •
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14 Edition mai - juin
04
La nouvelle solution pour
financer les rénovations
énergétiques des
copropriétés
La plateforme de financement alternatif
leader en Belgique vient de conclure un
partenariat structurel avec l’UDS (Union
des Syndics). Pourquoi ? parce qu'elle vient
de lancer une nouvelle offre : le prêt pour
copropriété - un prêt qui vise à faciliter
l’accès au financement pour les copropriétés
désireuses de réaliser des travaux de
rénovation énergétique. Une alternative
bancaire d’un nouveau genre qui peut
s'avérer très utile pour les copropriétaires.
Rencontre avec François Jacquet , Head of
Energy Efficiency Financing de Look&Fin.

PROPERTYTODAY
15
François, quelle est l’activité de
Look&Fin et en quoi votre offre
pour les copropriétés pourrait
intéresser le réseau UDS ?
Look&Fin est née en 2012 et nous sommes
historiquement déjà très présents sur
le financement des professionnels de
l’immobilier et encore plus ces derniers mois
sur les opérations de marchands de biens
qui visent la rénovation énergétique des
biens existants. C’est dans le cadre de ces
accompagnements et de nos discussions
avec ces dirigeants immobiliers que nous
avons constaté des besoins énormes pour
les copropriétés en raison du plan européen
zéro émission à 2050 et de sa déclinaison
au niveau des législations des 3 Régions.
Les copropriétaires sont amenés à faire des
travaux d’optimisation énergétique mais qui
sont souvent reportés faute, notamment, de
financements disponibles.
En tant qu’acteur de changement sociétal,
nous avons alors lancé une offre pour
répondre à ce besoin en proposant ce
financement dédié aux copropriétés.
Comme les échéances imposées ne
peuvent plus être reportées, notre solution
de financement arrive au bon moment.
Nous répondons à de très nombreuses
sollicitations de syndics professionnels
soucieux d’accompagner au mieux les
copropriétés qu’ils ont en gestion.
C’est donc tout naturellement que nous
avons décidé de devenir un partenaire
structurel de l’UDS qui est le lieu idéal pour
pouvoir échanger et mieux connaître les
attentes de la profession pour proposer
ensuite les solutions les mieux adaptées.
Concrètement, qu'avez-vous à
proposer aux copropriétés ?
Nous permettons aux copropriétés
d’emprunter jusqu’à 500.000€ sur des
durées pouvant aller jusqu’à 7 ans, pour
financer leurs travaux, à partir de 5,25%
l’an en termes de coût d’emprunt. De plus,
nous voulons aider les syndics professionnels
à trouver plus simplement et rapidement
des solutions de financement pour des
travaux qui sont souvent de grandes
envergures.
Au travers des échanges que nous pouvons
avoir avec les syndics de notre réseau, on
remarque que la question du financement
est une véritable problématique. Ces
derniers ont de grandes difficultés à obtenir
des offres de financement simples et
avantageuses pour financer les rénovations
des copropriétés qu’ils ont en gestion. En
parallèle, il y aura petit à petit une plus
grande pression des autorités en termes
de délais à respecter pour améliorer les
PEB des habitats. Cette nouvelle offre de
Look&Fin va accélérer le processus d’accès
au financement qui est aujourd’hui l’un
des freins à la mise en œuvre du plan de
rénovation.
Par ailleurs, nous comprenons bien les
contraintes des syndics et nous voulons
leur faciliter la tâche. Ainsi, nous rendons
la constitution du dossier la plus légère
possible. Notre offre se veut donc simple
et rapide : les dépôts de demande se font
en ligne en 3 clics via notre plateforme et
l’ensemble du processus est 100% digitalisé.
Look&Fin est ensuite capable de donner
une réponse à la demande en 15 jours
en faisant une offre que le syndic peut
soumettre aux copropriétaires, lors de
l’Assemblée Générale. Le taux est fixe et reste
valable pendant 9 mois, ce qui rend l’offre
claire et transparente.
En bonus, les copropriétaires
peuvent emprunter mais aussi
investir ?
Oui, nous trouvons important de fédérer
tous les copropriétaires autour de leur
projet. La particularité et innovation de l’offre
Look&Fin c’est que grâce à son expertise en
crowdlending (NDRL : des particuliers prêtent
leur argent à des entreprises), la plateforme
permet aussi aux copropriétaires (des
particuliers) ayant les moyens de prêter des
fonds à d’autres copropriétaires (l’entreprise
est ici l’ACP) faisant appel au crédit !
LOOK & FIN sera présent au Salon de la
Copropriété le jeudi 14 novembre 2024.
Vous pourrez les visiter sur le stand 28
info
https://www.lookandfin.com/fr/
credit-ACP
+32 2 529 59 69
www.lookandfin.com
info@lookandfin.com
PROPERTYTODAY

16 Edition mai - juin
05
L'Importance d'un
Logiciel de Gestion de
Copropriétés pour un
Gestionnaire
La gestion d'une copropriété présente de
nombreux défis, allant de la coordination
des travaux de maintenance à la gestion des
finances, en passant par la communication
avec les copropriétaires.
Pour un gestionnaire de copropriété,
disposer d'un outil efficace est essentiel pour
accomplir ces tâches de manière organisée
et efficace. Un bon logiciel de gestion de
copropriétés répond précisément à ce
besoin en offrant des fonctionnalités clés qui
facilitent le travail quotidien.
Portabilité
Dans un monde qui évolue, les
collaborateurs d’un syndic sont de plus
en plus amenés à se déplacer pour des
interventions mais aussi à télétravailler et
à devoir également gérer à distance de
manière efficace en ayant un accès fluide à
son ERP.
De ce fait, un logiciel doit pouvoir être
Full Web; que chaque utilisateur puisse s’y
connecter de n’importe où et avec n’importe
quel moyen (PC, tablette, smartphone) tout
en garantissant une sécurité optimale de
connexion. De même, un administrateur de
syndic doit pouvoir canaliser les accès de ses
collaborateurs en fonction du rôle de chacun
d'entre eux.
Gestion Administrative
L'une des principales fonctions d'un logiciel
de gestion de copropriétés est de centraliser
les informations. Les données relatives aux
copropriétaires, aux biens, aux contrats et
aux documents administratifs sont stockées
de manière sécurisée et accessible.
Cela permet au gestionnaire de retrouver
rapidement les informations nécessaires et
de réduire les risques de perte de données.
Suivi Financier
La gestion financière est un autre
aspect crucial. Un logiciel de gestion de
copropriétés permet de suivre les paiements
des charges, les budgets prévisionnels et
les dépenses en cours. Il offre des outils
pour générer des rapports financiers
précis, facilitant ainsi la transparence et la
communication avec les copropriétaires.
La possibilité d'automatiser les rappels
de paiement et les notifications de retard
contribue également à améliorer la collecte
des charges.
Un logiciel de gestion de copropriétés se
doit aussi d’intégrer le Plan Comptable
Minimum Normalisé et doit pouvoir faciliter
l’utilisation de celui-ci en intégrant des
solutions de recherches automatiques de
rubriques, comptes comptables en matière
d’imputation. Il doit aussi faire preuve de
parfaite rigueur comptable tout en donnant
de la souplesse à l’utilisateur.
Maintenance et Travaux
Coordonner les travaux de maintenance et
les réparations est une tâche complexe qui
nécessite une planification rigoureuse.
Un bon logiciel de gestion permet de suivre
les demandes d'intervention, de programmer
les travaux et de communiquer avec les
prestataires de services. Les gestionnaires
peuvent ainsi garantir que les travaux sont
réalisés dans les délais et que la qualité est au
rendez-vous.
Le must à ce sujet étant de pouvoir

PROPERTYTODAY
17
bénéficier d’un outil de gestion
d'événements et de tâches ainsi que d’un
système de ticketing pour répondre à ces
besoins.
Communication
La communication avec les copropriétaires
est essentielle pour assurer une gestion
harmonieuse de la copropriété. Un logiciel
de gestion propose souvent des plateformes
de communication intégrées, comme des
forums ou des systèmes de messagerie.
Ces outils facilitent l'envoi d'annonces, la
réalisation de sondages ou la convocation
d'assemblées générales, contribuant à
maintenir un dialogue ouvert et constructif
entre le gestionnaire et les copropriétaires.
Un extranet accès copropriétaires mis à
jour en live par le syndic est également
un moyen de gagner du temps. Il informe
celui-ci de sa situation de compte, lui
SYNDIC
Channel
“ Un logiciel de
gestion se doit
aussi d’intégrer le
Plan Comptable
Minimum
Normalisé
partage des documents personnels et liés
à la vie quotidienne de son immeuble.
Il peut faire des demandes et suivre les
états d’avancement. Bref, cela prouve aux
copropriétaires que son immeuble est géré
de manière optimale, rapide et efficace.
Le syndic dégage dans ce sens une
image professionnelle dans son travail
au quotidien même si celui-ci n’a pas dû
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.
révolutionner dans les coulisses son mode de
fonctionnement.
Conformité Légale
Enfin, le respect des obligations légales
et réglementaires est un aspect non
négligeable. Un logiciel de gestion de
copropriétés aide à suivre les évolutions
législatives et à s'assurer que toutes les
démarches administratives sont effectuées
dans les règles. Il offre également des
modèles de documents conformes à la
législation, ce qui simplifie le travail du
gestionnaire et minimise les risques d'erreurs.
Il en va de même en matière de RGPD. Un
logiciel de gestion de copropriétés doit
assurer le respect des données à caractère
personnel et répondre à cette règle
européenne à 100%
Cela veut donc dire pour un copropriétaire,

18 Edition mai - juin
un accès à ses données, un droit à l’oubli
mais également une certitude que sa
connexion à un extranet est parfaitement
sécurisée et dont il est le seul maître.
Conclusion
Un logiciel de gestion de copropriétés
représente un outil précieux pour les
gestionnaires en leur permettant de
centraliser et d'automatiser de nombreuses
tâches.
Grâce à ses diverses fonctionnalités, il aide
à optimiser la gestion administrative et
financière, à coordonner les travaux de
maintenance, à améliorer la communication
et à garantir la conformité légale. En somme,
il constitue un support indispensable
pour une gestion efficace et sereine de la
copropriété.
technologies de communication, de suivi
administratif, technique et financier.
Sogis sera présent sur le Salon de la
Copropriété le jeudi 14 novembre 2024. Vous
pourrez les visiter sur le stand 74.
SOGIS sera présent au Salon de la
Copropriété le jeudi 14 novembre
2024. Vous pourrez les visiter sur le
stand 74.
info
Mr Patrick Hardat
Responsable Ventes Sogis srl
0471 09 05 70
patrick@sogis.be
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Responsive Design, doté de nouvelles

PROPERTYTODAY 19
06
La réparation durable du
béton, pas une utopie !
En tant que syndic, vous êtes aujourd'hui
très souvent confronté à la question de la
rénovation énergétique des immeubles
que vous gérez Dans le cadre d’une
rénovation énergétique de ces immeubles
d’appartements, on constate très souvent
des dégâts du béton. Malgré le fait que le
béton est un matériau de construction solide
et durable qui est fréquemment utilisé pour
construire des immeubles, le béton, en raison
de défauts de construction initiaux ou de
son vieillissement sous l'influence de facteurs
externes, peut subir des dégâts.
Toutefois, ces dégâts peuvent être réparés
de manière durable, à condition de suivre
le plan par étapes élaboré par FEREB et ses
membres. De cette manière, les structures
existantes peuvent être préservées et même
se voir attribuer une nouvelle fonction. La
démolition, en revanche, génère beaucoup
de déchets de démolition, et pour construire

20 Edition mai - juin
une nouvelle structure, il faut produire et
fournir à nouveau du béton. Tout cela crée
beaucoup d'émissions de CO2.
Par conséquent, la réparation durable du
béton contribue largement à la préservation
de l'environnement.
Le plan étape par étape de FEREB
mène au succès
FEREB est la Fédération belge des spécialistes
de la réparation, du renforcement et de la
protection du béton. En collaboration avec
nos membres, nous travaillons depuis des
années à la réparation durable du béton et
nous avons élaboré un plan par étapes basé
sur la norme européenne NBN EN 1504.
Le diagnostic comme base de la
réparation durable du béton
Une réparation durable du béton
commence par une étude ou un diagnostic
préalable, réalisé par un architecte ou
un bureau d'études spécialisé. Cette
étude préliminaire est nécessaire pour
déterminer l'étendue et surtout la cause
des dégâts. Outre une inspection visuelle,
elle comprend quelques tests simples tels
que la détermination de la profondeur des
armatures, la mesure de la cohésion du
béton et un test pour déterminer l'épaisseur
du béton carbonaté.
Si nécessaire, par exemple en cas de
contamination éventuelle par des chlorures,
des tests encore plus approfondis peuvent
être effectués par un laboratoire spécialisé
sur la base d'un échantillonnage.
Dès que la cause et l'étendue des dommages
ont été identifiées, un texte de spécification
et un relevé de mesures peuvent être établis
; ils définissent la méthode de réparation
et la quantité de produits nécessaires,
et prescrivent les mortiers de réparation
appropriés portant le label CE, de préférence
avec le certificat Benor.
Une exécution soignée, des produits
et des contrôles appropriés
déterminent le résultat final.
Les réparations doivent être effectuées avec
soin par un entrepreneur expérimenté et de
préférence certifié par BENOR. Elle emploie
des travailleurs qui ont suivi une formation
théorique et pratique en "réparation durable
du béton".
La réparation du béton commence par
le retrait des pièces détachées. Ensuite,
l'armature est dépoussiérée et, si nécessaire,
traitée avec un mortier d’adhérence. Enfin, le
mortier de réparation approprié est appliqué
manuellement ou à la machine. Pour des
raisons esthétiques, la surface est lissée.

PROPERTYTODAY
21
“ Une réparation
durable du béton
commence par
un diagnostic
préalable
indispensable
L'entrepreneur effectuera les contrôles
nécessaires pendant et après le
parachèvement des travaux.
Pour le béton carbonaté, il faut vérifier si le
béton autour de l'armature corrodée a été
suffisamment enlevé. L'adhérence du mortier
de réparation à la surface du béton existant
doit également être testée. Ces résultats
doivent être mentionnés dans le rapport
final. L'entrepreneur déclare que les travaux
ont été réalisés conformément au cahier des
charges. Les entrepreneurs certifiées sont à
leur tour contrôlés par BCCA.
Protection, surveillance et maintenance,
garantissant une longue
durée de vie.
Pour prolonger la durée de vie de la
structure en béton réparée, il est préférable
d'appliquer une protection sous forme de
revêtement ou d'imprégnation. Elle protège
la surface du béton contre la pénétration de
l'humidité, l'action des produits chimiques,
l'usure ou le feu.
Enfin, une surveillance et un entretien
permanents des structures en béton
réparées sont nécessaires.
Vous avez des problèmes de
béton ?
Contactez nos membres spécialisés pour
un diagnostic, la rédaction d’un texte pour
le cahier des charges, un appel d'offre et
la mise en œuvre de la réparation et de la
protection du béton. Vous pouvez trouver la
liste des membres sur le site www.fereb.be
FEREB sera présent au Salon de la
Copropriété le jeudi 14 novembre 2024.
Vous pourrez les visiter sur le stand 35
et 36
info
Thierry Pfleiderer
Marketing, communication & PR
Asbl FEREB
Avenue Grandchamp 148
1150 Woluwé-Saint-Pierre
facets@skynet.be
www.fereb.be
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY 23
07
La fibre : de nouvelles opportunités pour les syndics
La digitalisation ne cesse de
s'imposer, soutenue par le
nouveau réseau fibre."
Avec ce réseau fibre, ce ne sont pas
seulement les particuliers et les
entreprises qui peuvent envisager l'avenir
avec confiance, mais aussi les syndics.
Frederiek Thiers, propriétaire de FTimmo,
y voit de nombreuses opportunités. "Le
réseau fibre va faciliter la vie de tout le
monde. Et notamment celle des syndics".
Sitôt ses études terminées, Frederiek Thiers
a suivi les traces de son père, actif dans le
secteur de l'immobilier depuis 1967. Il y a sept
ans, il décide de se concentrer exclusivement
sur la gestion de copropriétés et l'intendance
et crée FTimmo. Aujourd'hui, FTimmo gère
130 résidences dans le sud-ouest de la
Flandre et s'occupait jusqu'en 2021 de 300
kots d'étudiants rien qu'à Courtrai. Frederiek
Thiers est également trésorier de l'Institut
professionnel des agents immobiliers (IPAI), ce
qui lui donne une vue privilégiée du secteur.
Syndics et médecins, même
combat !
"Les chiffres en Belgique sont assez
désastreux", admet Frederiek. "Parmi nos
agents immobiliers, 2.676 sont également
syndics, mais pour beaucoup d'entre eux, la
gestion de copropriétés représente à peine
10 % de leur activité. Seuls 513 d'entre eux
travaillent encore exclusivement comme
syndics. En effet, notre profession traîne la
réputation de n'être faite que de tracas et
ennuis. C'est pourquoi nous lancerons une
grande campagne de sensibilisation en
octobre. Nous voulons y mettre en valeur les
belles facettes de notre profession. Car il y en
a aussi, cela va de soi. Lorsque je donne des
conférences chez Syntra, je compare souvent
notre profession à celle des médecins. Eux
aussi guérissent les maladies, et ils ne trouvent
pas leur profession pénible pour autant, n'estce
pas ? Comme les médecins, nous voulons
aider les gens. C'est précisément là que se
trouve le côté gratifiant de notre profession."
Vive la digitalisation
Heureusement, la percée de la digitalisation
redonne espoir à Frederiek. Il attend donc
beaucoup du nouveau réseau fibre. "Lorsque
la pandémie a éclaté, nous avons dû passer
massivement aux appels vidéo pour nos
réunions de résidents. Je craignais que ce
changement brusque ne soit insurmontable
pour les plus âgés. Aussi étonnant que cela
puisse paraître, tout s'est merveilleusement
bien passé." Depuis lors, la digitalisation ne
cesse de s'imposer, soutenue par le nouveau
réseau fibre. La fibre est déjà présente
aujourd'hui dans 90 % des résidences de
FTimmo. "Nos bureaux sont eux aussi équipés
de la fibre", explique Frederiek. "C'est un
monde de différence. À l'exception de notre
comptabilité, tous nos logiciels fonctionnent

24 Edition mai - juin
désormais dans le cloud. Grâce au réseau
fibre, nous sommes sûrs, en effet, de pouvoir
continuer à travailler quoi qu'il arrive."
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.
Frederiek entrevoit encore une multitude
d'autres possibilités grâce au réseau fibre,
même si celles-ci ne sont pas encore pour tout
de suite. "Techniquement, c'est déjà possible
ici, mais en Flandre occidentale, voire plus
généralement en Belgique, tout reste un peu
à la traîne. On préfère voir venir. Je sais que
les pays scandinaves, par exemple, sont déjà
bien plus avancés en termes d'exploitation du
potentiel de la fibre. Prenez les ascenseurs, par
exemple : en cas de panne, une notification
automatique est immédiatement envoyée
au fournisseur ou au service de maintenance,
ce qui accélère considérablement les
réparations. Il existe également des solutions
qui avertissent automatiquement les services
d'immondices lorsque les poubelles sont
pleines. Et cela va même encore beaucoup
plus loin, notamment grâce aux progrès
phénoménaux en matière d'IA ou de
reconnaissance faciale, que l'on peut exploiter

PROPERTYTODAY 25
pour les caméras de surveillance dans les halls
d'entrée."
"À terme, le réseau fibre facilitera également la
vie de tout le monde chez nous. À commencer
par celle des syndics", affirme Frederiek
avec assurance. "Nous le constatons déjà
en matière d'énergie. Depuis l'introduction
du tarif capacitaire, nous avons tout intérêt
à surveiller notre consommation d'énergie.
Un nombre croissant de bâtiments sont
également équipés de bornes de recharge et
de panneaux solaires. Tous ces équipements
nécessitent une connectivité rapide et fiable.
D'où l'intérêt du réseau fibre."
De la neige sur l'écran
Lorsque Frederiek a dû convaincre les
habitants de l'utilité de la fibre, il a surtout
attiré leur attention sur la télévision :
"Beaucoup de gens rejettent encore toutes
ces nouvelles possibilités faute de connaître
les avantages qu'elles pourront bientôt leur
apporter. Ou parce qu'ils pensent, en voyant le
logo Proximus sur toutes les communications,
que le réseau fibre est exclusivement réservé
aux clients de Proximus. Alors que la fibre est
évidemment un réseau ouvert, accessible à
tous les opérateurs. Mais dès que l'on explique
aux résidents que le réseau cuivre vit ses
dernières heures et qu'ils ne verront donc plus
que de la neige sur leur écran de télévision
s'ils n'installent pas la fibre, le choix est
généralement vite fait !", explique-t-il en riant.
"J'insiste aussi toujours sur le fait qu'ils ont
tout intérêt à prendre le train en marche dès
maintenant, car l'installation est pour l'instant
gratuite. Si vous ne le faites pas maintenant
et que vous devez creuser plus tard une
tranchée, tirer un câble et le faire passer aux
différents étages à vos frais, cela risque de
vous coûter, au bas mot, quelques milliers
d'euros. Des collègues m'ont dit qu'il fallait
parfois beaucoup de temps pour obtenir
des résidents l'autorisation d'installer la fibre.
Mais lorsqu'on leur explique les choses de
cette manière, nous n'avons en fait jamais de
problème."
Installation impeccable
L'installation en elle-même de la fibre est aussi
une formalité aujourd'hui. Même si aux dires
de Frederiek, les premières phases ont été un
peu difficiles. "En effet, les toutes premières
installations n'ont pas été sans mal. Les études
préliminaires menées par les Field Managers
de Proximus se sont toujours bien passées.
Au niveau de la mise en oeuvre par les soustraitants,
en revanche, nous avons eu quelques
problèmes au début. Ceux-ci foraient parfois
aux mauvais endroits ou ne vérifiaient pas au
préalable s'ils pouvaient utiliser quelque part
un chemin de câbles existant. Depuis lors,
après approbation par l'assemblée générale,
je mets d'abord les choses au point avec la
personne qui a élaboré les plans. Ensuite,
nous revoyons le tout ensemble et discutons
des options permettant de minimiser les
travaux de coupe et de démolition. La
communication avec Proximus est très ouverte
et constructive. Nos propositions d'adaptation
des plans doivent bien sûr être techniquement
réalisables, mais Proximus se montre très
réceptive. Depuis que j'ai introduit ce système,
nous n'avons plus jamais de problèmes
d'installation.
PROXIMUS sera présent au Salon de la
Copropriété le jeudi 14 novembre 2024.
Vous pourrez les visiter sur les stands
64 & 65
info
Vous avez une question d'ordre
administratif ou de facturation ?
Contactez la Syndic Team :
0800 30 30 7
syndic@proximus.com
PROPERTYTODAY

26 Edition mai - juin
07
08
CHRONIQUES DES DÉSILLUSIONS POLITIQUES :
entre subtilités et trahison
Ignorer la
copropriété ou
comment démotiver
les bonnes volontés ?

PROPERTYTODAY 27
Ignorer la copropriété ou
comment démotiver les bonnes
volontés ?
Il est de ces propositions si évidentes qu’elles
devraient traverser le parlement comme sur
des roulettes (projet de loi déposé par M.
Bert Wollants et M. Christoph D’Haese visant
à étendre les droits des volontaires aux ACP).
« Imaginons un instant une loi simple,
efficace, propice à valoriser l’engagement des
copropriétaires volontaires : le défraiement
pour ceux qui, de leur plein gré, assistent des
professionnels pour les menus travaux et le
suivi quotidien de leur immeuble. Une idée
lumineuse, n’est-ce pas ? Mais attendons,
voilà que l'arène politique entre en scène.
Dans un tourbillon de débats où la logique
se perd plus souvent qu’elle ne se trouve,
nos élus ont su trouver mille et une raisons
de refuser ce qui pourrait alléger la vie de
nombreux citoyens et syndics.
En effet, pourquoi faire simple quand on
peut faire compliqué ?
Nos syndics, toujours débordés car en
pénurie, devront donc, par ce manque
de consensus politique, continuer de
refuser toute forme de rémunération aux
copropriétaires, les condamnant à un
choix cornélien : s’investir gratuitement ou
engendrer des coûts exorbitants de charges
sociales.
Ah, quel gâchis magnifique ! Une proposition
sensée s'échoue sur les rivages de la
politique partisane, où les bonnes idées
vont parfois mourir dans d'élégants discours
prononcés par ceux-là même qui prônent le
progrès !
De qui se moque-t-on ?
Bravo mesdames et messieurs les députés,
même les échéances électorales semblent
désormais dépourvues de sens... Ce
spectacle est encore une fois démoralisant
pour vos électeurs !
Piégés par des subtilités
bancaires ! Grande désillusion sur
les frais de service de base
Dès 2023, nous vous avions déjà informés
sur les tarifs excessifs pratiqués par plusieurs
banques pour les ACP. Début 2023, nous
avons publié dans notre magazine Property
“ Une loi simple,
efficace, propice
à valoriser
l’engagement
des
copropriétaires
volontaires
Today un blog intitulé "Quelle mouche
a piqué les banques ?" dans lequel nous
avons dénoncé ces pratiques. Vous pouvez
également lire l'article sur la page 4 de notre
édition 11.
Sous la pression du ministre Dermagne, les
banques ont revu leur approche et nous
nous en étions fortement réjouis : d’où
l’immense déception !
La nouvelle règlementation a été publiée le
21 mars dernier, au Moniteur belge, qui, sous
certaines condition, accorde un service de
base beaucoup plus abordable et Il existe
pourtant un sérieux malentendu concernant
les "frais de service de base" et il semble que
la législation nous ait induits en erreur.
De nombreux membres de l'UDS
ont contacté leur banque, mais ont
malheureusement souvent reçu des
réponses décevantes à leur demande
d'application des services bancaires de base
pour des ACP spécifiques. Les banques ont
même confirmé qu'un projet de loi était en
préparation pour réglementer davantage les
services bancaires de base.
Selon le projet actuel, les banques ne
pourront plus refuser l'ouverture de comptes
pour les ACP. Désormais, elles seront tenues
de garantir l'ouverture des deux comptes
obligatoires pour les ACP.
Cependant, il a été décidé que ces comptes
relèveront du service bancaire de base pour
les entreprises. La publication au Moniteur
belge apportera des éclaircissements sur les
tarifs, mais il semble que cette modification
législative ne sera pas en faveur des ACP. Cela
pourrait signifier que les tarifs actuels chez
certaines banques de p.ex. 250€ par an et
par compte (voire plus) resteront applicables
aux ACP.
info
Rédaction Property Today
redac@propertytoday.be
PROPERTYTODAY

28 Edition mai - juin
Bon à
savoir
Nous répondons dans cette rubrique à des
questions qui nous sont régulièrement posées.
1
Question :
Une ACP peut-elle résilier un contrat en cours avec
son syndic uniquement par lettre recommandée ?
Réponse :
Conformément à la loi sur la copropriété BW art 3.89
§7 "l'assemblée générale peut toujours révoquer le
syndic". Il est donc du pouvoir de l'AG de révoquer
le syndic.
Mais la loi prévoit également que l'ACP peut prendre
des décisions par écrit. Conformément à l'article
3.87 §11 du Cc: "Les membres de l’association des
copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par
écrit toutes les décisions relevant des compétences de
l’assemblée générale, à l’exception de celles qui doivent
être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le
procès-verbal."
Ce n'est donc que si TOUS les copropriétaires de
l’ACP ont signé cette décision de révocation que
la démission est valable. Dans le cas contraire, la
révocation du syndic doit être votée par l'assemblée
générale à la majorité de 1/2+1 des copropriétaires
présents ou représentés.

PROPERTYTODAY 29
2
Question :
Aujourd'hui, nous sommes en tant que
syndic confrontés à des propriétaires
(en indivision suite à un décès) qui nous
reprochent que la vente saute suite aux
informations données par le syndic.
L'acheteur potentiel utilise notre 'nom'
comme raison de son refus de poursuivre la
transaction.
En tant que syndic, nous avons fourni
les informations juridiques au courtier
en vue de la rédaction d'un compromis.
Cependant, il s'agit d'un immeuble ancien
où, les copropriétaires ont seulement
décidé après 20 ans de constituer un fonds
de réserve. En outre, nous avons déjà pour
cet exercice des dépenses prévues pour ce
fonds de réserve (celles qui ont été décidées
lors de la dernière assemblée générale).
L'acheteur potentiel conteste ce fait et s'en
sert pour retirer son offre. Il utilise lui-même
notre nom et nos informations comme
raison, sans que nous le sachions.
De plus, nous avons dû fournir les
informations en février 2024 alors que
l'exercice en cours de l’ACP ne s'est terminé
que le 31-03-2024. En tant que syndic, nous
ne pouvons pas remettre un bilan qui n'a
pas encore été approuvé par l'assemblée
générale ? Ou est-ce que c'est ce que l'on
attend d'un syndic ?
Nous sommes vraiment déçus de constater
que nous pouvons être attaqués de la
sorte en tant que syndic alors que nous ne
transmettons qu'une vision objective de la
situation d'un immeuble.
Le syndic doit-il toujours recevoir des
acheteurs potentiels et leur transmettre
toutes les informations sans avoir la
certitude qu'ils deviendront effectivement
des acheteurs ?
Réponse :
Il est regrettable que l'acheteur potentiel
ait invoqué votre nom pour justifier
l'annulation de l'achat. Votre déception est
compréhensible et totalement justifiée dans
ce contexte.
En ce qui concerne votre question, il n'est en
effet pas dans votre mission/responsabilité
de recevoir des acheteurs potentiels dans
votre bureau. La loi prévoit une procédure
spécifique qui, en principe, ne vous oblige
pas à avoir des interactions directes avec
l'acheteur. Si un acheteur potentiel s'adresse
à votre bureau, il est conseillé d'orienter cette
personne vers le vendeur ou son courtier.
Il incombe alors à ces parties (le vendeur
ou le courtier) de prendre les mesures
nécessaires et de vous contacter pour
obtenir les informations juridiques requises.
C'est à eux qu'il incombe de transmettre
les documents que vous avez fournis aux
acheteurs potentiels.
Conformément à l'article 3.94, il est de
votre devoir, en tant que syndic, de fournir
les informations légales au vendeur ou à
l'intermédiaire.
Code civil art. 3.94 § 1 : Dans la perspective
d’un acte juridique entre vifs translatif ou
déclaratif de propriété d’un lot, le notaire
instrumentant, toute personne agissant en
tant qu’intermédiaire professionnel ou le
copropriétaire sortant, selon le cas, transmet
au copropriétaire entrant, avant la signature
du contrat ou, le cas échéant, de l’offre d’achat
ou de la promesse d’achat, les informations
et documents suivants, que le syndic lui
communique sur simple demande, dans un
délai de quinze jours:
1° le montant du fonds de roulement et du
fonds de réserve, visé à l’article 3.86-§3, alinéas
2 et 3;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le
copropriétaire sortant, en ce compris les frais de
récupération judiciaires ou extrajudiciaires ainsi
que les frais de transmission des informations
requises en vertu du présent paragraphe et du
paragraphe 2;
3° la situation des appels de fonds, destinés
au fonds de réserve et décidés par l’assemblée
générale avant la date certaine du transfert de
la propriété;
4° le cas échéant, le relevé des procédures
judiciaires en cours relatives à la copropriété et
des montants en jeu;
5° les procès-verbaux des assemblées générales
ordinaires et extraordinaires des trois dernières
années, ainsi que les décomptes périodiques des
charges des deux dernières années;
6° une copie du dernier bilan approuvé par
l’assemblée générale de l’association des
copropriétaires.
À défaut de réponse du syndic dans les quinze
jours de la demande, le notaire, toute personne
agissant en tant qu’intermédiaire professionnel
ou le copropriétaire sortant, selon le cas, avise
les parties de la carence de celui-ci.
Si vous avez fourni des informations
directement à l'acheteur potentiel, vous
avez effectivement dérogé à la procédure
habituelle. Toutefois, les informations que
vous avez partagées auraient été identiques
à celles fournies par l'intermédiaire des
vendeurs, à moins que ces derniers n'aient
eu l’intention de les embellir d'une manière
ou d'une autre, ce qui serait évidemment
incorrect.
Le fait est qu'on reprochera plus facilement
au syndic de communiquer trop peu
d’informations que trop d’informations !
En ce qui concerne la situation spécifique
que vous décrivez, où des informations ont
été fournies sur un exercice financier qui n'a
pas encore été clôturé, il est courant et légal
pour le syndic de partager les informations
les plus récentes et disponibles. Ceci est
conforme à l'engagement de transparence,
même si ces informations n'ont pas
encore été définitivement approuvées par
l'assemblée générale.

30 Edition mai - juin
3
Question :
Je suis syndic d'un immeuble où
un propriétaire possède plusieurs
appartements, ainsi qu'une majorité
dans les millièmes. Ce même propriétaire
demande aujourd'hui un changement de
l'affectation de ses locaux commerciaux en
appartements.
Il dispose d'une majorité de millièmes.
Les autres propriétaires doivent-ils être
d'accord aux 4/5 avec cette modification de
l'immeuble ou comment dois-je considérer
et voter correctement sur ce point ?
Réponse :
Pour une modification de destination
d’un lot, la loi sur la copropriété prévoit
une majorité des 4/5e des copropriétaires
présents et représentés. Voir ci-dessous Cc
art. 3.88 §1 - 2° :
Code civil Art. 3.88 Assemblée générale :
prise de décision
§1. L'assemblée générale décide :
2° à la majorité des quatre cinquièmes des
voix :
(a) de toute autre modification aux statuts, en
ce compris la modification de la répartition des
charges de copropriété;
b) de la modification de la destination de
l’immeuble ou d’une partie de celui-ci;
Attention: ce copropriétaire ne peut
légalement pas voter avec plus de parts que
les autres copropriétaires présents ; voir cidessous
Cc art. 3.87.
Code civil Art 3.87 §7 : Nul ne peut prendre
part au vote, même comme mandant ou
mandataire, pour un nombre de voix supérieur
à la somme des voix dont disposent les autres
copropriétaires présents ou représentés.
À ce sujet, nous aimerions faire référence à
l'article paru dans l'édition 9 du magazine
Property Today et que vous pouvez consulter
dans ce blog.
Si l'AG accepte ce changement de
destination, les statuts doivent être modifiés.
Voir Cc art. 3.85 :
Cc Art. 3.85 Statuts et règlement intérieur
§1. L'acte de base et le règlement de copropriété,
qui constituent le statut de l'immeuble ou
du groupe d'immeubles, ainsi que toute
modification qui leur est apportée, doivent faire
l'objet d'un acte authentique.-
Inscrivez également les points nécessaires à
l'ordre du jour concernant :
Î la modification des statuts : majorité
requise de 4/5ème
Î la répartition de tous les coûts
supplémentaires (logiquement à charge
du copropriétaire demandeur) : majorité
requise de 4/5ème
Î la désignation du notaire : majorité requise
de 1/2+1
Î le mandat au syndic pour suivre et finaliser
le dossier moyennant le cas échéant
Î un honoraire supplémentaire pour cette
prestation particulière : majorité requise
de 1/2+1
Vous êtes syndic et
vous avez des questions
concrètes concernant la
gestion d’un immeuble ?
N'hésitez pas à nous
adresser vos demandes.
Envoyez-nous un e-mail à
redac@propertytoday.be

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