Property Today FR 2024 Edition 14
Magazine de la copropriété
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EDITION <strong>14</strong> - <strong>2024</strong> - JANVIER-FÉVRIER<br />
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ<br />
Une nouvelle<br />
génération de<br />
syndics !<br />
L’accès à la profession :<br />
du nouveau<br />
Véhicules GPL et bouteilles<br />
de gaz dans les parkings<br />
souterrains<br />
PLUS DE 10.000 ACP EN BELGIQUE SANS<br />
NUMÉRO D’ADRESSE OFFICIEL !<br />
10,34 % du nombre total d’ACP en Belgique n’a pas de numéro<br />
d’immeuble, ce qui représente un défi important pour ces ACP.<br />
Ce problème ne met pas seulement en évidence la nécessité<br />
de disposer d'informations précises sur les adresses pour<br />
faciliter les interactions entre les ACP et leurs fournisseurs, mais<br />
il soulève également des questions sur la gestion des services<br />
publics communs et leur représentation sur les questions clés.<br />
LA CORROSION DES CANALISATIONS EN<br />
COPROPRIÉTÉ : UN RISQUE SOUS-ESTIMÉ !<br />
La corrosion des conduites de gaz en copropriété est un<br />
problème sérieux mais souvent négligé et oublié, jusqu’à<br />
ce qu’il soit parfois trop tard… Les conséquences de<br />
cette corrosion peuvent être graves, allant de fuites de gaz<br />
potentiellement dangereuses à des réparations coûteuses pour<br />
les copropriétaires.
PROPERTY TODAY<br />
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIETE<br />
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3<br />
SOMMAIRE<br />
EDITION <strong>14</strong><br />
JANVIER-FÉVRIER<br />
<strong>2024</strong><br />
LA CORROSION DES<br />
CANALISATIONS EN COPROPRIÉTÉ :<br />
UN RISQUE SOUS-ESTIMÉ !<br />
ACCÈS À LA PROFESSION DE<br />
SYNDIC<br />
BORNES DE RECHARGE EN<br />
COPROPRIÉTÉ : QUELLE APPROCHE<br />
POUR LES SYNDICS À BRUXELLES ?<br />
PLUS DE 10.000 ACP EN<br />
BELGIQUE SANS NUMÉRO<br />
D’ADRESSE OFFICIEL !<br />
QUID DES VÉHICULES GPL ET<br />
DES BOUTEILLES DE GAZ DANS<br />
LE PARKING SOUTERRAIN DE<br />
VOTRE IMMEUBLE ?<br />
04<br />
08<br />
12<br />
<strong>14</strong><br />
16<br />
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LA FIBRE, UN ATOUT DE POIDS<br />
POUR LES SYNDICS ET LES<br />
COPROPRIÉTAIRES<br />
INTERVIEW : L'ÉNERGIE SOLAIRE,<br />
ÇA VAUT LE COUP DANS LES<br />
IMMEUBLES D'HABITATION AUSSI !<br />
18<br />
22<br />
BON À SAVOIR 24<br />
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lecteur est averti qu’il ne pourra invoquer une responsabilité<br />
de la rédaction pour les cons quences d’ ventuelles omissions<br />
ou erreurs. <strong>Property</strong> <strong>Today</strong> ne peut garantir l'exactitude des<br />
informations fournies par les auteurs des articles publiés, ni être<br />
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de ces informations.
4 <strong>Edition</strong> janvier - février<br />
01<br />
La Corrosion des<br />
Canalisations en Copropriété :<br />
Un risque sous-estimé !<br />
La corrosion des conduites de gaz en copropriété est un problème sérieux mais souvent négligé et oublié,<br />
jusqu’à ce qu’il soit parfois trop tard… Les conséquences de cette corrosion peuvent être graves, allant<br />
de fuites de gaz potentiellement dangereuses à des réparations coûteuses pour les propriétaires.<br />
En effet que faire lorsque les arrivées de<br />
gaz se trouvent enterrées sous la chape de<br />
l’immeuble ? Les conséquences pour les<br />
appartements du rez-de-chaussée ne sont<br />
pas simples ; il faut enlever le revêtement<br />
et creuser pour trouver la fuite et procéder<br />
à la réparation et remise en état des parties<br />
privatives. Les coûts des travaux et des<br />
dédommagements pour les habitants de<br />
la copropriété est très élevé. Le syndic doit<br />
par ailleurs dans de telles situation, agir dans<br />
l’urgence, et la loi l’y autorise. Il n’a donc pas<br />
besoin d’une décision d’AG pour commander<br />
des travaux visant éviter une fuite de gaz..<br />
voir Cc art 3.88-§1-1°-b.<br />
Afin d’éviter d'en arriver là l'entretien régulier<br />
est essentiel pour garantir la sécurité et le<br />
bon fonctionnement de ces infrastructures<br />
cruciales.<br />
Contrairement à la grande majorité des<br />
accidents domestiques qui concernent<br />
généralement une seule victime, (chute,<br />
brûlure, coupure, noyade, morsure,<br />
intoxication médicamenteuse et blessures<br />
diverses etc.) l’explosion de gaz est un<br />
accident domestique majeur qui concerne<br />
d'emblée toutes les personnes présentes<br />
sur le lieu d'origine et qui fait en général<br />
des victimes multiples. Elle implique<br />
donc rapidement le voisinage du fait des<br />
phénomènes qu’elle engendre. On peut<br />
être victime d'une explosion alors que sa<br />
source ne provient pas de chez soi. Il suffit<br />
de se remémorer quelques explosions<br />
dévastatrices récentes à Liège et à Ostende.<br />
Ses conséquences sont donc<br />
particulièrement graves pour les victimes<br />
que ce soit en termes de décès ou de<br />
handicaps sévères à long terme, ou de perte<br />
du logement. L’explosion, par l'importance<br />
des phénomènes qu'elle engendre, touche<br />
très rapidement les fonctions vitales de<br />
l'individu. Les victimes d’explosion sont des<br />
victimes polytraumatisées. Outre les brûlures<br />
par flammes, celles-ci souffrent de blessures<br />
diverses comme l’atteinte de l’appareil auditif<br />
(surdité) ou de l’appareil pulmonaire.<br />
Si les explosions impliquant la destruction<br />
d’un bâtiment, trouvent leur source dans la<br />
rupture de la chaîne de prévention avant<br />
compteur (canalisation, travaux, glissement<br />
de terrain) la plupart des accidents dus<br />
au gaz sont dus à des comportements<br />
inadaptés, voire au non-respect de la<br />
réglementation de la part des usagers mais<br />
aussi à la vétusté des installations et au<br />
manque d’entretien.<br />
Une étincelle suffit<br />
Quand le mélange air/gaz explosif est atteint,<br />
une étincelle suffit. Le simple fait de mettre<br />
en route une machine à laver, de décrocher<br />
son téléphone, y compris un téléphone<br />
portable, d’allumer la lumière ou une<br />
cigarette est suffisant pour que l’explosion se<br />
produise.<br />
La corrosion des conduites de gaz est<br />
principalement due à la réaction chimique<br />
entre le gaz transporté et les matériaux<br />
métalliques des tuyauteries. Ce processus<br />
corrosif peut être accéléré par divers<br />
facteurs tels que l'humidité, la présence<br />
d'impuretés dans le gaz, et même la<br />
qualité de l'eau utilisée pour alimenter<br />
les chauffe-eau et les chaudières. Les<br />
conséquences de la corrosion peuvent<br />
aller de la formation de petites fissures à la<br />
perforation complète des tuyaux, mettant<br />
ainsi en danger la sécurité des occupants de<br />
la copropriété.<br />
L'un des risques les plus graves associés<br />
à la corrosion des conduites de gaz est la<br />
possibilité de fuites de gaz. Le gaz naturel<br />
étant hautement inflammable, une fuite peut<br />
rapidement se transformer en une situation<br />
dangereuse, voire catastrophique. Les fuites<br />
de gaz sont non seulement un risque pour<br />
la sécurité des résidents, mais elles peuvent<br />
également entraîner des pertes financières<br />
considérables en raison du gaspillage de gaz
PROPERTYTODAY<br />
5<br />
et des coûts de réparation.<br />
Face à ces risques potentiels, il est essentiel<br />
de mettre en place des mesures préventives<br />
pour éviter la corrosion des conduites de<br />
gaz en copropriété. L'une des stratégies les<br />
plus efficaces est le contrôle régulier des<br />
conduites. Cela comprend l'inspection<br />
périodique des conduites, la détection<br />
précoce de signes de corrosion, et la<br />
réparation ou le remplacement des tuyaux<br />
défectueux. Un programme d'entretien bien<br />
planifié peut non seulement prévenir les<br />
accidents, mais aussi prolonger la durée de<br />
vie des infrastructures de gaz.<br />
Que dit la loi ?<br />
En Belgique, il y a différents types de gaz qui<br />
doivent être tous contrôlés spécifiquement: le<br />
gaz naturel, le propane, le butane et le GPL .<br />
Gaz naturel<br />
Également connu sous le nom de « gaz<br />
de ville » il se compose principalement<br />
de méthane. C’est le type de gaz qui offre<br />
de nombreux avantages écologiques. Il<br />
est de plus en plus utilisé par les familles.<br />
Financièrement, c’est le gaz le moins<br />
cher utilisé à des fins résidentielles.<br />
Financièrement c’est le moins cher des gaz<br />
utilisés à des fins d’utilisation résidentielle.<br />
Butane<br />
Le gaz butane est produit à partir du pétrole.<br />
Il est principalement utilisé en intérieur car il<br />
ne s'évapore pas en dessous de 0 °C et n'est<br />
“ L'une des<br />
stratégies les plus<br />
efficaces est le<br />
contrôle régulier<br />
des conduites de<br />
gaz.<br />
donc pas utilisable en période hivernale et<br />
par temps froid. Ce gaz est généralement<br />
utilisé par les entreprises.<br />
Propane<br />
Le gaz propane est également produit à<br />
partir du pétrole mais s'évapore à très basse<br />
température et est donc généralement<br />
utilisé à l'extérieur (réservoirs par exemple).<br />
Il s'agit de gaz liquéfié qui se transforme en<br />
gaz à l'intérieur de son conteneur. Ce gaz<br />
ne contient pas d'eau et ne présente donc<br />
aucun risque de rouille dans les réservoirs.<br />
GPL<br />
Le GPL (abréviation de gaz de pétrole<br />
liquéfié) est un mélange de propane, de<br />
butane et d'une petite partie de butadiène et<br />
est principalement utilisé comme carburant.<br />
Il est pris sous forme liquide puis transformé<br />
en gaz. Le GPL est principalement utilisé<br />
pour les véhicules automobiles. Il peut être<br />
facilement stocké et transporté.<br />
Le contrôle des installations intérieures<br />
domestiques est obligatoire avant<br />
l'ouverture du compteur de gaz et pour<br />
toute extension ou modification d'une<br />
installation de gaz ; après plus rien comme<br />
contrôle …<br />
Ce contrôle est obligatoire partout en<br />
Belgique et est donc indispensable pour la<br />
mise en service d'une installation. L’agent<br />
vérifie :<br />
Î Si l’installation de gaz est conforme à la<br />
législation<br />
Î Si tout a été branché correctement<br />
Î Comment ont été posées les conduites<br />
Î Qu’en est-il de l’alimentation et air et de<br />
l’évacuation des fumées<br />
Mieux vaut prévenir que guérir<br />
En tant que syndic, si vous soupçonnez que<br />
l’installation de gaz présente une fuite, vous<br />
pouvez<br />
1/ demander un contrôle du gaz<br />
préventif. Il est ainsi possible de dépister<br />
d’éventuelles fuites de gaz, ce qui prévient<br />
les incendies ou explosions, et réduit<br />
le danger d’une intoxication au CO. Ce<br />
contrôle est même parfois remboursé par<br />
l’assurance.<br />
Conseil : contactez votre courtier en<br />
assurance pour savoir si ce contrôle est<br />
compris dans votre police.<br />
2/ faire également faire effectuer un test<br />
d’étanchéité du gaz. Après l’exécution<br />
d’un test de pression, vous serez assuré de<br />
la sécurité de l’installation de gaz.<br />
Pour ces tests également, pas la peine<br />
d’attendre l’assemblée générale, la loi<br />
autorise le syndic à prendre toute mesure<br />
conservatoire Cc art 3.88-§1-1°-b.<br />
Le gainage ; une solution à la<br />
corrosion<br />
Pour la réhabilitation des canalisations<br />
enterrées ou dans les murs, qu’elles soient
6 <strong>Edition</strong> janvier - février<br />
usées, vieillies, poreuses sur toute leur<br />
longueur ou sur quelques mètres, il existe<br />
une solution ; le gainage en époxy. Il<br />
améliore le coefficient de glissement et<br />
permet de corriger les défauts de structure<br />
longitudinaux : fissure, affaissement de la<br />
voûte, effondrement partiel, infiltration…<br />
Le procédé consiste à introduire, dans les<br />
canalisations, une chemise pré-imprégnée<br />
de résine époxy, durcie à la vapeur. C’est<br />
l'équivalent d'une manchette fibre en finition<br />
PVC et sans limite de longueur.<br />
Cette méthode permet d’éviter des dépenses<br />
inutiles pour la rénovation des canalisations<br />
: la résine à l’intérieur de la canalisation évite<br />
d’avoir à la changer complètement. Donc<br />
aucune casse, aucun désagrément pour les<br />
habitants et plus économique.<br />
La rénovation de canalisation s’avère aussi<br />
être une très bonne alternative lorsque<br />
vos canalisations sont en fibre ciment<br />
(amiante) car les coûts sont très limités : pour<br />
réparer la canalisation il n’y a pas besoin de<br />
désamiantage car car on ne touche pas la<br />
canalisation, on ajoute simplement une<br />
résine à l’intérieur pour la rendre de nouveau<br />
étanche.<br />
Entartrage des conduites d’eau :<br />
pensez aux adoucisseurs d’eau<br />
La qualité de l'eau utilisée dans la<br />
copropriété peut avoir un impact significatif<br />
sur la corrosion des conduites.<br />
Lorsque l’entartrage des canalisations<br />
devient trop important, cela peut entraîner<br />
l’obstruction des arrivées d’eau. Cela<br />
endommage petit à petit le fonctionnement<br />
de vos appareils électroménagers et<br />
engendre des problèmes de perte de<br />
pression. À terme, ce phénomène peut<br />
également causer des fuites et des ruptures<br />
des canalisations.<br />
La facture énergétique augmente<br />
également. En effet, plus l’eau est calcaire,<br />
plus la consommation d’énergie est élevée.<br />
Les résistances des différents appareils<br />
électroménagers, recouvertes de tartre à<br />
l’effet isolant, doivent utiliser plus d’énergie<br />
car elles prennent plus de temps à chauffer.<br />
À titre d’exemple, un millimètre de tartre sur<br />
une résistance peut entraîner jusqu’à 16% de<br />
consommation énergétique supplémentaire.<br />
Afin de se débarrasser du problème du tartre<br />
dans les canalisations de façon définitive,<br />
la meilleure option est l’adoucisseur d’eau.<br />
L’opération d’adoucissement consiste à<br />
échanger les ions calcium et magnésium<br />
présents dans le calcaire contre des ions<br />
sodium.<br />
Cette technique permet de traiter toute l’eau<br />
qui circule dans votre logement, incluant les<br />
canalisations, puisque l’adoucisseur est placé<br />
au niveau de l’arrivée d’eau du logement.<br />
En adoptant une approche proactive axée<br />
sur l'entretien régulier des tuyauteries et en<br />
utilisant des adoucisseurs d'eau appropriés,<br />
il est possible de réduire considérablement<br />
les risques associés à la corrosion. La sécurité<br />
et le bon fonctionnement des appareils<br />
ménagers, ainsi que la qualité de l'eau<br />
potable, dépendent en fin de compte de la<br />
prévention de la corrosion des conduites de<br />
gaz en copropriété. Les adoucisseurs d'eau<br />
jouent un rôle crucial dans ce contexte.<br />
En réduisant la dureté de l'eau, les<br />
adoucisseurs empêchent la formation de<br />
dépôts minéraux à l'intérieur des tuyaux, ce<br />
qui contribue à prévenir la corrosion.<br />
Nous engageons donc les gestionnaires<br />
de bâtiments à proposer aux copropriétés<br />
d'installer des adoucisseurs d'eau pour<br />
protéger leurs tuyauteries et garantir la<br />
qualité de l'eau potable.<br />
Les eaux usées : nouvel or noir<br />
« Les eaux usées représentent une ressource<br />
précieuse dans un monde où l’eau douce<br />
disponible est limitée et la demande en<br />
hausse », déclare Guy Rider, Président de<br />
l’ONU-Eau<br />
Aujourd’hui, environ 70% de la<br />
consommation en eau d’un ménage moyen<br />
part dans les réseaux d’assainissement sans<br />
être valorisée. Or, il est possible d’éviter<br />
ce gaspillage, en récupérant les eaux<br />
domestiques usées et notamment ce qu’on<br />
appelle les eaux grises On regroupe sous<br />
cette appellation toutes les sources d’eau<br />
domestique souillée à l’exclusion de la chasse<br />
d’eau des toilettes.<br />
Le terme peut donc inclure l’eau drainée<br />
des lavabos, la douche et la machine à laver<br />
(généralement pas les eaux issues de l'évier<br />
de cuisine, ni du lave-vaisselle, contenant<br />
graisses et matières organiques) . Ces sources<br />
peuvent représenter plus de 150 litres d’eau<br />
par personne et par jour pour un citadin.<br />
Tout comme les déchets recyclés ont une<br />
valeur monétaire significative, l’eau grise jouit<br />
d’un potentiel considérable.<br />
La collecte de l’eau grise nécessite une<br />
tuyauterie séparée, rendant obligatoire<br />
l’installation d’une double canalisation<br />
à travers le bâtiment. Il est donc plus<br />
économique de concevoir ces systèmes lors<br />
de la construction d’un bâtiment. Il faut<br />
ensuite la filtrer pour enlever les plus grosses<br />
particules et la remiser jusqu’à son utilisation.<br />
Il est donc clair que nos copropriétés<br />
existantes ne sont pas à même d’engager de<br />
tels travaux, mais nous lançons un appel aux<br />
promoteurs qui construisent aujourd’hui les<br />
appartements du futur !<br />
info<br />
Mevr. Dominique Krickovic<br />
Présidente de l’Union des Syndics<br />
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8 Editie <strong>Edition</strong> oktober janvier - november février<br />
02<br />
Accès à la profession<br />
de syndic<br />
Expérience professionnelle<br />
de 6 ans acquise au cours<br />
des 10 années précédant la<br />
demande à l'IPI.<br />
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9<br />
1. Introduction<br />
Le secteur de l'immobilier regroupe à la<br />
fois les entreprises qui développent des<br />
biens immobiliers pour leur propre compte<br />
(promoteurs immobiliers) ou qui font le<br />
commerce de biens immobiliers (négociants<br />
immobiliers), les propriétaires qui louent des<br />
biens immobiliers pour leur propre compte<br />
et les agents immobiliers qui interviennent<br />
pour le compte de tiers lors de l'achat, de la<br />
vente ou de la location de biens immobiliers,<br />
ou qui gèrent ces biens immobiliers en<br />
qualité de régisseur ou de syndic.<br />
En ce qui concerne la profession d’agent<br />
immobilier-syndic, il est reconnu que, dans<br />
les conditions actuelles du marché, il s'agit<br />
d'une profession en pénurie qui a besoin<br />
d'être soutenue.<br />
2. Diplôme initial d'accès à la<br />
profession d'agent immobilier -<br />
syndic<br />
Au 28 février 2022, sur les 10.902 agents<br />
immobiliers agréés par l'Institut professionnel<br />
des agents immobiliers (IPI), seuls 477<br />
étaient inscrits à temps plein en tant que<br />
syndics. Ce nombre reste stable.<br />
De plus, les perspectives d'un afflux de<br />
nouveaux syndics ne sont pas bonnes. On<br />
constate que dans la formation de courtier<br />
immobilier chez Syntra ou dans les écoles<br />
supérieures, peu d'étudiants franchissent le<br />
pas vers la profession de syndic à l'issue de<br />
leurs études, alors que la demande de syndic,<br />
compte tenu de "l'appartementisation"<br />
galopante du paysage immobilier, continue<br />
d'augmenter de manière spectaculaire.<br />
Pour accéder à la profession d'agent<br />
immobilier, il faut être titulaire d'une<br />
formation spécifique, à savoir 1 soit a) d'un<br />
diplôme d'enseignement supérieur avec un<br />
niveau minimum de licence correspondant<br />
au moins au niveau 6 du cadre européen des<br />
certifications , soit b) un certificat équivalent<br />
à l'un des diplômes précités délivré par un<br />
jury d'examen étatique ou communautaire<br />
soit c) un diplôme de formation<br />
professionnelle correspondant à la profession<br />
d'agent immobilier délivré conformément<br />
à la réglementation relative à la formation<br />
continue dans le secteur des petites et<br />
moyennes entreprises soit d) une attestation<br />
de compétence ou un titre de formation<br />
visé au titre III chapitre I de la loi du 12 février<br />
2008 , délivré par un autre Etat membre et<br />
qui répond aux conditions prévues par le<br />
présent chapitre ou un titre de formation<br />
équivalent à un tel titre en application de<br />
l'article 2 § 3 de la loi du 12 février 2008 .<br />
Sans diplôme ou certificat qualifié, il n'est<br />
pas possible d'exercer la profession de syndic<br />
professionnel 2 .<br />
3. La profession de syndic reste<br />
une profession en pénurie<br />
La profession de syndic (et d'assistant de<br />
syndic) apparaît dans la liste des professions<br />
administratives en pénurie compilée par le<br />
VDAB 3 .<br />
Alors que le nombre d'immeubles<br />
d'habitation augmente rapidement et<br />
supplante la construction de maisons<br />
individuelles, le nombre de sociétés<br />
immobilière se concentrant exclusivement<br />
sur la gestion d’immeuble à plein temps<br />
reste limité.<br />
L’offre limitée de bureaux de syndics à temps<br />
plein a entraîné une distorsion du marché<br />
dans la mesure où, pour les petits immeubles<br />
d'habitation, peu de professionnels<br />
se portent candidats, de sorte que les<br />
copropriétaires sont livrés à eux-mêmes.<br />
4. L'accès à la profession de syndic<br />
par l'expérience professionnelle<br />
en France<br />
En France, la formation professionnelle<br />
obligatoire a été introduite par la loi Hoguet<br />
du 2 janvier 1970 4 . Pour obtenir une carte<br />
professionnelle "syndic de copropriété" 5 ,<br />
il faut présenter un diplôme "d'un niveau<br />
au moins égal à trois années d'études<br />
supérieures après le baccalauréat ou un<br />
diplôme ou titre inscrit au répertoire national<br />
de certifications professionnelles d'un niveau<br />
équivalent et sanctionnant des études<br />
juridiques, économiques ou commerciales.<br />
L'aptitude professionnelle peut également<br />
être justifiée par un brevet de technicien<br />
supérieur "professions immobilières" ou<br />
encore un diplôme de l'institut d'études<br />
économiques et juridiques appliquées à la<br />
construction et à l'habitation 6 .<br />
Il existe toutefois deux exceptions à la<br />
condition de diplôme tiré de l'expérience<br />
professionnelle, à savoir 7 :<br />
- premièrement , selon l'article 12<br />
du décret de 1972 , cette expérience se<br />
justifie s'il est titulaire d'un baccalauréat ou<br />
d'un diplôme ou titre inscrit au répertoire<br />
national des certifications professionnelles<br />
d'un niveau équivalent et sanctionnant<br />
des études juridiques , économiques ou<br />
commerciales et - la condition est cumulative<br />
- par l'occupation au moins pendant trois<br />
ans d'un emploi subordonné se rattachant à<br />
l'activité de syndic ;<br />
- secondement , à défaut des<br />
diplômes , le candidat pourra obtenir la carte<br />
professionnelle s'il justifie , d'après l'article<br />
<strong>14</strong> du décret de 1972 , d'une expérience de<br />
10 ans dans un emploi non cadre ou de 4<br />
ans dans un emploi de statut cadre , au titre<br />
duquel le demandeur était affilié comme<br />
telle auprès d'une institution de retraite<br />
complémentaire ou d'un emploi public de<br />
catégorie A ou de niveau équivalent.<br />
Dans le cadre de ce régime, "une simple<br />
expérience peut suffire à obtenir la carte<br />
professionnelle , et ce , semble-t-il , même<br />
si la personne qui obtient le poste était<br />
assistant-secrétaire , agent d'accueil ,<br />
assistant-comptable ou assistant-technique'<br />
, bien qu' "il n'est pas évident que leur<br />
exercice permette de jusitifier la capacité à<br />
mener pleinement les fonctions de syndic de<br />
copropriété" 8 .<br />
5. Accès à la profession de<br />
syndic par une expérience<br />
professionnelle en Belgique<br />
5.1 Situation<br />
A la lumière du système français d'accès à la<br />
profession de syndic basé sur l'expérience<br />
professionnelle, la question se pose de<br />
savoir si le droit belge devrait également<br />
emprunter la voie de l'expérience<br />
professionnelle lorsque la pénurie de syndics<br />
reste aiguë.<br />
1<br />
Art. 2 § 1 de l'arrêté royal du 30 août 2013 relatif à l'accès à la<br />
profession d'agent immobilier , MB 6 septembre 2013<br />
2<br />
Le syndic occasionnel est une exception à cette règle : voir<br />
R. TIMMERMANS , Syndic occasionnel compétent mais pas<br />
nécessairement capable ? , Huur 2022/1 , 3<br />
3<br />
VDAB , Professions en pénuries en Flandre , Bruxelles , 1 février<br />
2022 , 11 in fine<br />
4<br />
M. THIOYE , Droit des intermédiaires immobiliers , Paris ,<br />
LexisNexis , 2020 , 98<br />
5<br />
C. BEDDELEEM , Les nouvelles cartes professionnelles , I.R.C.<br />
Septembre 2015 , 20 , no I , A , 3<br />
6<br />
P.-E. LAGRAULET , Le syndic de copropriété , Edilaix , 2021, 82<br />
no 1.3.5<br />
7<br />
P.E. LAGRAULET , oc ,, 84 no 1.37<br />
8<br />
P.-E. LAGRAULET , oc , 84 , no 1.3.8
10 <strong>Edition</strong> janvier - février<br />
Il convient de tenir compte du fait que de<br />
nombreux membres du personnel des<br />
bureaux de syndics jouent déjà un rôle<br />
important dans la pratique quotidienne<br />
du métier, car ils se voient confier diverses<br />
tâches et responsabilités par l'agent<br />
immobilier agréé en raison de sa charge de<br />
travail élevée.<br />
C'est précisément cette prise en charge des<br />
tâches au sein de l'entreprise qui exigent des<br />
employés qu'ils travaillent selon des normes<br />
professionnelles, ce qui implique qu'ils<br />
peuvent s'élever à un niveau professionnel<br />
solide grâce à l'érudition et à l'expérience,<br />
de sorte que, dans la pratique, il n'y a<br />
presque pas de différences entre la qualité<br />
professionnelle de l'agent immobilier agréé<br />
et celle de son/ses employé(s).<br />
Il n'est donc pas inutile de se demander si,<br />
après une période de rodage de plusieurs<br />
années, le personnel d'un mandataire agréé<br />
ne devrait pas avoir la possibilité d'accéder à<br />
la reconnaissance professionnelle en raison<br />
de la diversité de ses prestations et de sa<br />
collaboration intensive avec un mandataire<br />
agréé par l'IPI.<br />
5.2 Expérience professionnelle dans<br />
la loi-cadre du 2 août 2007 sur les<br />
professions intellectuelles de service<br />
L'expérience professionnelle était<br />
précédemment reconnue à l'article 18 §8 de<br />
la loi-cadre sur les professions intellectuelles<br />
de service 9 . Il prévoyait que les personnes<br />
qui, à la date d'entrée en vigueur d'un<br />
premier arrêté de réglementation, avaient<br />
exercé la profession pendant au moins trois<br />
ans au cours des dix années précédentes,<br />
soit à titre indépendant, soit en vertu<br />
d'un contrat de travail, pouvaient à tout<br />
moment demander à l'institut professionnel<br />
leur inscription sur la liste des stagiaires,<br />
à condition de fournir la preuve de leur<br />
exercice de la profession.<br />
La profession d'agent immobilier ayant<br />
été réglementée par l'arrêté royal du 6<br />
septembre 1993 relatif à la protection du titre<br />
professionnel et à l'exercice de la profession<br />
d'agent immobilier 10 , l'expérience<br />
professionnelle peut être invoquée pour<br />
s'inscrire sur la liste des stagiaires de l'IPI, à<br />
condition que les trois années d'expérience<br />
précitées puissent être prouvées avant le 13<br />
octobre 1993, date à laquelle l'arrêté royal a<br />
été publié au Moniteur belge 11 et est entré<br />
en vigueur le même jour 12 .<br />
Depuis lors, 29 ans ont passé, et il devient<br />
extrêmement difficile, voire impossible, de<br />
prouver son expérience acquise avant le<br />
13 octobre 1993. Toutefois, le régime est<br />
toujours en vigueur.<br />
Nous pouvons donc toujours, comme<br />
autrefois, déduire de ce régime légal que<br />
trois années d'expérience, même sous<br />
contrat de travail, sont considérées comme<br />
une base solide pour l'inscription sur la liste<br />
des stagiaires.<br />
5.3. Expérience professionnelle de 6<br />
ans à temps plein, acquise au cours des<br />
10 années précédant la demande, par<br />
le biais de la loi modifiant la loi sur le<br />
courtage immobilier du 11 février 2013.<br />
Afin de moderniser la profession d'agent<br />
immobilier et de l'adapter aux nouvelles<br />
évolutions, un projet de loi modifiant la loi<br />
du 11 février 2013 organisant la profession<br />
d'agent immobilier a été déposé à la<br />
Chambre des représentants le 2 octobre<br />
2023 13 . Le texte adopté de la loi du 11<br />
décembre 2023 modifiant la loi du 11<br />
février 2013 organisant la profession d'agent<br />
immobilier a été publié au Moniteur belge<br />
du 22 janvier 2O24.<br />
L'exposé des motifs mentionne que "la<br />
possibilité d'être enregistré sur la base<br />
de l'expérience professionnelle" auprès<br />
de l'IPI est également nouvelle.<br />
Cette modification est formulée comme suit<br />
<strong>14</strong><br />
:<br />
Les compétences spécifiques et le<br />
comportement professionnel correct sont<br />
acquis par le biais d'un titre de formation,
PROPERTYTODAY<br />
11<br />
mais surtout au cours de l'apprentissage,<br />
qui permet d'acquérir la maturité nécessaire<br />
pour exercer la profession.<br />
Les employés peuvent accomplir les<br />
mêmes actes qu'un indépendant, mais<br />
sous la supervision et la responsabilité d'un<br />
indépendant agrée.<br />
Cette expérience peut donc être équivalente<br />
aux connaissances acquises pendant<br />
le stage. Par ailleurs, certaines autres<br />
professions intellectuelles peuvent ainsi<br />
accéder à la profession d'agent immobilier.<br />
Une nouvelle possibilité s'offre à toutes<br />
ces personnes de s'inscrire à l'Institut sur<br />
la base de cette expérience. Il appartient<br />
à la Chambre exécutive d'évaluer cette<br />
expérience et le candidat doit passer un test<br />
d'aptitude pratique".<br />
L'article 5 , 1° , § 2 , 1° b modifié de la loi<br />
sur l'intermédiation immobilière définit ce<br />
nouveau mode d'accès comme suit .<br />
“ Les employés peuvent<br />
accomplir les mêmes<br />
actes qu'un indépendant,<br />
mais sous la supervision<br />
et la responsabilité d'un<br />
indépendant agrée<br />
cette expérience lui a permis d'acquérir<br />
une maturité professionnelle. L'épreuve<br />
d'aptitude est la même que pour les<br />
stagiaires de l'IPI. Ce système fera l'objet<br />
d'une évaluation dans le temps afin de<br />
pouvoir l'adapter si nécessaire".<br />
"Les agents immobiliers, personnes<br />
physiques, sont soumis aux obligations<br />
suivantes : 1° b) soit disposer d'une<br />
expérience professionnelle pertinente<br />
par l'exercice à temps plein d'activités<br />
professionnelles visées à l'article 2, 5°, 6° ou 7°<br />
pendant six ans au cours des dix années<br />
précédant la demande d'inscription au<br />
tableau et avoir réussi l'épreuve pratique<br />
d'aptitude visée dans le règlement de<br />
stage."<br />
Lors des débats sur le projet de loi au<br />
sein de la commission de l'économie, de<br />
la protection des consommateurs et de<br />
l'agenda numérique , il a été ajouté par<br />
le vice-premier ministre que "la preuve<br />
de l'expérience professionnelle peut être<br />
apportée par tout moyen, elle sera évaluée<br />
par la Chambre exécutive. Le candidat<br />
devra également réussir une épreuve<br />
pratique d'aptitude afin de démontrer que<br />
info<br />
Me Roland Timmermans<br />
Advocat et rédacteur en chef de la<br />
Revue Copropriété et Droit<br />
Immobilier<br />
PROPERTYTODAY<br />
9<br />
MB 18 septembre 2007<br />
10<br />
MB 13 octobre 1993<br />
11<br />
Art. 8 de l'arrêté royal du 6 septembre 1993<br />
12<br />
R. TIMMERMANS , Guide pratique de l'agent immobilier ,<br />
Malines , Kluwer , 2013 , 95 , no 90<br />
13<br />
Doc. Parl. Chambre session 2022-2023, n° 3601/001<br />
<strong>14</strong><br />
EDM , Doc. Parl. Chambre, session 2022-2023 , no<br />
3601/001 , 7 , alin. 4
03<br />
Bornes de recharge<br />
en copropriété : quelle<br />
approche pour les syndics<br />
à Bruxelles ?<br />
L'essor des voitures électriques entraine une transition majeure non seulement en termes de<br />
mobilité, mais aussi en termes d'énergie et d'infrastructures. De plus en plus de personnes<br />
souhaitent avoir la possibilité de recharger leur véhicule électrique dans leur immeuble, ce qui<br />
nécessite une installation et une gestion adéquate des bornes de recharge.<br />
SYNDIC<br />
Channel<br />
SYNDIC Channel<br />
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!<br />
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.<br />
Dans le cas des copropriétés, il est essentiel<br />
que le syndic prenne en compte les besoins<br />
de l’ensemble des résidents avant d’envisager<br />
l’installation de bornes de recharge pour<br />
véhicules électriques.<br />
Le syndic devra notamment récolter<br />
plusieurs informations :<br />
Î Le nombre d'emplacements de parking<br />
Î Le nombre de points de charge à installer à<br />
court terme et dans le futur<br />
Î La puissance par point de charge et la<br />
tension de raccordement souhaitée<br />
Î Un compteur collectif<br />
Un compteur collectif<br />
Dans le cas d'un immeuble de plus de 3<br />
logements, 3 places de parkings ou 3 garages
PROPERTYTODAY<br />
13<br />
indépendants, le placement des bornes doit<br />
obligatoirement être envisagé de manière<br />
collective, comme via l’utilisation d’un<br />
compteur commun intelligent pour toutes les<br />
bornes de recharge.<br />
Cette solution permet de réduire les frais<br />
d’installation et d’assurer une recharge sûre<br />
pour tout l’immeuble et ses occupants. En<br />
général, un système d’équilibrage des charges<br />
(ou « load balancing ») est recommandé, voire<br />
obligatoire, afin de répartir équitablement la<br />
puissance disponible sur toutes les voitures.<br />
Ce compteur peut être le compteur commun<br />
de l’immeuble ou un compteur séparé dédié<br />
spécifiquement aux bornes de recharge<br />
électrique.<br />
Quel type de borne peut-on placer ?<br />
La puissance recommandée par point<br />
de recharge est de 3,7 kW, ce qui est plus<br />
que suffisant pour recharger un véhicule<br />
à 80 % pendant une nuit (une borne de<br />
recharge peut comprendre plusieurs points<br />
de recharge). Il est également possible<br />
d’installer une puissance supérieure, jusqu’à<br />
11kW, selon les besoins et la tension du<br />
raccordement électrique de l’immeuble.<br />
Si le bâtiment dispose d’un raccordement<br />
haute tension, une puissance de 22 kW ou<br />
plus peut aussi être envisagée.<br />
Qui finance l’installation ?<br />
Il faut également déterminer qui prendra en<br />
charge les frais d'installation de l'infrastructure<br />
de recharge. Il s'agit des bornes mais aussi<br />
de tout le câblage, du raccordement et de<br />
l'installation du compteur électrique.<br />
Que ce soit le syndic, le fournisseur de<br />
bornes ou des résidents individuels, chacun<br />
peut participer à cet investissement. De<br />
façon générale, plus l'investissement propre<br />
sera important, moins les frais de recharge<br />
seront coûteux à long terme.<br />
Choix du prestataire<br />
Ensuite, il convient de choisir un<br />
prestataire spécialisé dans l'installation et<br />
la maintenance des bornes de recharge<br />
(Charging Point Operator - CPO ou<br />
fournisseur de bornes). Il est important<br />
de s'assurer que le prestataire dispose des<br />
compétences nécessaires pour garantir<br />
un fonctionnement optimal des bornes et<br />
Tension du<br />
raccordement<br />
3,7kW<br />
(16A mono)<br />
7,4kW<br />
(32A mono)<br />
11kW<br />
(16A tri)<br />
3x230V <br />
3x400V+N <br />
assurer leur entretien régulier.<br />
Comment répartir les frais de<br />
recharge ?<br />
Lorsque plusieurs résidents utilisent le même<br />
compteur pour la recharge électrique, les<br />
frais de recharge doivent être gérés par une<br />
partie tierce. Celle-ci peut être le fournisseur<br />
de bornes ou le syndic lui-même. La<br />
consommation de chaque point de recharge<br />
sera relevée et chacun paiera le montant<br />
correspondant à son usage.<br />
Vous désirez en savoir plus ? Surfez sur<br />
energuide.be pour des informations détaillées<br />
sur les différents modèles de gestion possibles<br />
(cherchez la question « <strong>14</strong>978 »).<br />
Informer et planifier<br />
En résumé, l'installation et la gestion<br />
des bornes de recharge pour véhicules<br />
électriques dans les copropriétés nécessitent<br />
une approche réfléchie et bien planifiée. Il<br />
est essentiel d'informer tous les résidents sur<br />
l'installation des bornes de recharge et sur les<br />
avantages qu'elle peut apporter.<br />
Par ailleurs, il est recommandé d'établir un<br />
règlement spécifique concernant l'utilisation<br />
des bornes de recharge au sein de la<br />
copropriété. Ce règlement devrait inclure les<br />
modalités d'accès aux bornes, les conditions<br />
financières liées à leur utilisation ainsi que les<br />
responsabilités en matière d'entretien.<br />
En prenant en compte ces éléments<br />
importants, il est possible de faciliter<br />
la transition vers une mobilité plus<br />
respectueuse de l'environnement au sein des<br />
immeubles résidentiels.<br />
Faites-vous accompagner<br />
Afin de vous faire accompagner dans<br />
l’évaluation des besoins et la conception du<br />
projet, vous pouvez faire appel aux Facilitateurs<br />
de Bruxelles Environnement via Facilitateur.<br />
bornes@environnement.brussels. Il pourra<br />
également répondre à toute question relative<br />
à la sécurité, aux normes en vigueur, à la<br />
gestion des décomptes, etc.<br />
Vous pouvez également contacter votre<br />
account manager Sibelga via b2b@<br />
sibelga.be pour toute question relative au<br />
raccordement au réseau et la puissance à<br />
prévoir.<br />
Plus d’informations ?<br />
Surfez sur sibelga.be/recharge-electrique<br />
pour en savoir plus ou consulter les exigences<br />
techniques détaillées. Une fois les bornes<br />
installées, n’oubliez pas de les déclarer sur<br />
sibelga.be/declaration-bornes.
<strong>14</strong> <strong>Edition</strong> janvier - février<br />
04<br />
SYNDIC<br />
Channel<br />
Plus de 10.000<br />
ACP en Belgique<br />
sans numéro<br />
d’adresse officiel !<br />
Des analyses récentes de Syndi.be révèlent que plus de 10.000<br />
associations de copropriétaires en Belgique n'ont pas de<br />
numéro d’adresse officiel. Il est intéressant de noter que, dans<br />
ce groupe, 3.344 ACP n'ont même pas de syndic enregistré<br />
à la BCE, alors que 6 052 ACP sont gérées par un syndic<br />
professionnel. En outre, dans 854 ACP, un copropriétaire est<br />
désigné comme syndic bénévole.<br />
SYNDIC Channel<br />
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!<br />
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.<br />
Un défi pour les fournisseurs et<br />
les services publics<br />
10,34 % du nombre total d’ACP en Belgique<br />
n’a pas de numéro d’immeuble, ce qui<br />
représente un défi important pour ces ACP.<br />
Ce problème ne met pas seulement<br />
en évidence la nécessité de disposer<br />
d'informations précises sur les adresses pour<br />
faciliter les interactions entre les ACP et leurs<br />
fournisseurs, mais il soulève également des<br />
questions sur la gestion des services publics<br />
communs et leur représentation sur les<br />
questions clés.<br />
Difficulté d'identification : L'absence de<br />
numéro d’immeuble n'est pas seulement<br />
un obstacle pour les copropriétaires et<br />
l’administration gouvernementale, mais aussi<br />
pour les fournisseurs. Ces derniers peuvent<br />
en effet éprouver des difficultés à livrer des<br />
marchandises ou à fournir des services à ces<br />
ACP en raison de l’absence des informations<br />
relatives à leur localisation. L'absence<br />
de numéro d'adresse officiel complique<br />
l'identification précise de l'emplacement<br />
de la copropriété. Cela crée donc des<br />
problèmes pour les services de livraison, les<br />
services d'urgence et même les visiteurs qui<br />
cherchent à trouver l'endroit.
PROPERTYTODAY<br />
15<br />
Problèmes de communication : Sans<br />
un numéro d'immeuble ou d'adresse, la<br />
communication avec les ACP devient difficile.<br />
Les autorités, les fournisseurs de services<br />
publics, les voisins et les autres parties<br />
prenantes peuvent avoir du mal à contacter<br />
et à communiquer efficacement avec ces<br />
associations.<br />
Gestion administrative complexe : Les<br />
ACP sans numéro d'adresse officiel peuvent<br />
rencontrer des difficultés dans leur gestion<br />
administrative. Cela peut entraîner des retards<br />
dans la réception de documents importants,<br />
tels que les avis de réunion, les factures ou les<br />
informations légales.<br />
Problèmes juridiques : Le fait que certaines<br />
ACP n'aient pas de numéro d’adresse peut<br />
soulever des questions juridiques et de<br />
responsabilité. La gestion des finances et des<br />
affaires légales de l'ACP peut être compromise.<br />
Responsabilité légale : En cas de litiges<br />
ou de problèmes légaux, l'absence d’adresse<br />
exacte peut compliquer la défense des<br />
intérêts de l'ACP. Les copropriétaires pourraient<br />
être confrontés à des défis juridiques<br />
supplémentaires.<br />
Régulariser la situation<br />
Ces données, connues de la BCE (Banque<br />
Carrefour des Entreprises), reportent la<br />
responsabilité en premier lieu sur SPF<br />
Finance. Mais il s’agit d’une responsabilité<br />
commune des administrations<br />
gouvernementales, des syndics et des<br />
copropriétaires qui doivent aborder<br />
ces questions et de sensibiliser les<br />
copropriétaires à leurs responsabilités.<br />
Il est essentiel que ces associations de<br />
copropriétaires en Belgique prennent des<br />
mesures pour régulariser leur situation en<br />
obtenant un numéro d'adresse officiel et,<br />
le cas échéant, en enregistrant un syndic<br />
professionnel. Cela contribuera à résoudre<br />
bon nombre des problèmes potentiels liés à<br />
l'absence de numéro d'immeuble et à assurer<br />
une gestion efficace de la copropriété.<br />
Besoin urgent d'une plus grande<br />
transparence<br />
Ces résultats soulignent le besoin urgent<br />
d'une plus grande transparence et d'une<br />
meilleure gestion au sein des associations<br />
de copropriétaires en Belgique, non<br />
seulement pour les copropriétaires et les<br />
agences gouvernementales, mais aussi pour<br />
des interactions harmonieuses avec les<br />
fournisseurs.<br />
**Questions à réflexion:**<br />
1. Quelles sont les implications potentielles<br />
de l'absence de numéros d’adresse pour<br />
les ACP et les fournisseurs ?<br />
2. Comment les syndics, les copropriétaires,<br />
les administrations gouvernementales<br />
et les fournisseurs peuvent-ils collaborer<br />
pour résoudre ce problème ?<br />
3. Quelle peut être la responsabilité du<br />
syndic non enregistré à la BCE lorsque<br />
le numéro d’immeuble de l’ACP est<br />
manquant ?<br />
Syndi.be est la source exclusive d'informations<br />
sur les ACP et les syndics. Une application<br />
en ligne avec des données sur plus de 99.500<br />
VME. Fonctions de recherche efficaces via<br />
des filtres tels que l'année, le lieu, le syndic, ou<br />
des informations sur le bâtiment telles que les<br />
ascenseurs, les étages, la valeur EPC moyenne, le<br />
type de chauffage ... Visualisation des résultats<br />
à l'aide de photos et/ou exportation vers Excel<br />
sous forme de données récapitulatives.<br />
info<br />
Mr Steven De Herdt<br />
CEO Syndi.be<br />
www.syndi.be<br />
PROPERTYTODAY
16 <strong>Edition</strong> janvier - février<br />
05<br />
Quid des véhicules<br />
GPL et des<br />
bouteilles de gaz<br />
dans le parking<br />
souterrain de votre<br />
immeuble ?<br />
Les véhicules GPL ont récemment gagné<br />
en popularité en tant qu'alternative aux<br />
véhicules traditionnels à essence ou diesel.<br />
Bien que le GPL présente certains avantages<br />
environnementaux et économiques, il<br />
est essentiel de comprendre les dangers<br />
potentiels des véhicules GPL.<br />
Le GPL est un gaz inflammable et peut être<br />
explosif s'il est parfaitement mélangé à l'air. Il<br />
est donc important d'en tenir compte.<br />
La plupart des gaz combustibles sont plus<br />
lourds que l'air. Le GPL est un mélange<br />
composé principalement de butane et de<br />
propane. En cas de fuite, des poches se<br />
forment vers le point le plus bas, au niveau<br />
du sol ou même un étage plus bas, par les<br />
tuyaux du système d'égouts. C'est donc au<br />
point le plus bas que la concentration de gaz<br />
est la plus élevée.<br />
Les véhicules GPL sont-ils autorisés<br />
dans les parkings souterrains<br />
fermés ?
PROPERTYTODAY<br />
17<br />
Vous avez peut-être déjà remarqué que les<br />
véhicules au GPL sont autorisés dans les<br />
parkings ouverts et dans les parkings en<br />
surface. Il est également possible d'autoriser<br />
les véhicules GPL dans les parkings<br />
souterrains, à condition que des mesures<br />
de sécurité très importantes soient<br />
prises (système d'alarme, détection de gaz,<br />
ventilation...etc.).<br />
Cette réglementation est reprise dans<br />
l'arrêté royal du 17 mai 2007 fixant les<br />
mesures de prévention contre l'incendie et<br />
l'explosion auxquelles doivent satisfaire les<br />
parkings fermés destinés au stationnement<br />
des véhicules GPL, https://etaamb.<br />
openjustice.be/fr/arrete-royal-du-17-<br />
mai-2007_n2007000615.html<br />
Si vous envisagez d'autoriser les véhicules<br />
GPL dans votre parking souterrain, il est<br />
fortement recommandé de contacter<br />
d'abord votre syndic. Il vous informera de<br />
la présence des installations requises dans<br />
l'immeuble. Sans l'installation requise, un<br />
véhicule GPL ne peut pas être autorisé<br />
dans un parking souterrain fermé.<br />
Conseil pour le syndic :<br />
si un copropriétaire demande à garer son<br />
véhicule GPL dans le parking souterrain de l’ACP,<br />
il est conseillé de contacter immédiatement<br />
le service local de prévention des incendies.<br />
Le service de prévention des incendies pourra<br />
“ Les véhicules<br />
GPL peuvent<br />
être autorisés<br />
moyennant des<br />
mesures de sécurité<br />
très importantes<br />
confirmer avec certitude que l'immeuble répond<br />
ou non à toutes les exigences et directives<br />
légales afin de garantir la sécurité du parking et<br />
des véhicules.<br />
Si un copropriétaire gare son véhicule GPL dans<br />
un garage souterrain fermé sans l'autorisation<br />
requise et que ce garage n'est pas conforme<br />
aux dispositions de l'arrêté royal du 17 mai<br />
2007, vous devez, en tant que syndic, signaler<br />
d’urgence au copropriétaire en question qu'il<br />
agit en violation de la loi et qu'il met ainsi<br />
l'immeuble en danger. Vous lui demanderez<br />
de garer son véhicule dans un endroit sûr et<br />
conforme aux exigences techniques légales.<br />
Pas de bouteilles de gaz au soussol<br />
: une question de bon sens !<br />
Les bouteilles de gaz doivent être<br />
manipulées avec précaution pour garantir<br />
la sécurité de chacun. La plupart des gaz<br />
étant plus lourds que l'air, il est important de<br />
ne jamais stocker les bouteilles de gaz<br />
dans les sous-sols. En effet, en cas de fuite,<br />
les gaz s'accumulent dans le sous-sol, ce qui<br />
peut entraîner des situations dangereuses.<br />
Il existe différents systèmes sécurisés pour<br />
le stockage des bouteilles de gaz, tels<br />
que les armoires à bouteilles de gaz et les<br />
conteneurs spécialement conçus pour<br />
une utilisation en extérieur. Ces systèmes<br />
garantissent que les bouteilles de gaz sont<br />
stockées de manière contrôlée et sûre.<br />
En outre, il est essentiel de vérifier<br />
régulièrement le tuyau flexible de gaz.<br />
Assurez-vous qu'il n’est pas écrasé et<br />
n'exercez pas de traction excessive sur le<br />
tuyau. Une date de production est indiquée<br />
sur le tuyau de gaz . Attention : un tuyau<br />
de gaz orange classique a une durée de<br />
vie maximale de 5 ans ! Il est essentiel<br />
de remplacer les vieux tuyaux à gaz pour<br />
éviter les fuites et les risques potentiels. Les<br />
compagnies d'assurance vérifieront cela de<br />
manière très stricte en cas d'incident.<br />
Conseil au syndic :<br />
Un immeuble dont vous assurez la gestion<br />
contient-il des bouteilles de gaz au sous-sol ?<br />
1/ Contacter immédiatement le<br />
copropriétaire qui a placé ces bouteilles<br />
de gaz dans le sous-sol et demander<br />
d'urgence qu'elles soient déplacées dans<br />
un endroit sûr.<br />
2/ Envisager d'ajouter un point à l'ordre du<br />
jour de la prochaine Assemblée générale<br />
pour modifier le règlement intérieur en<br />
interdisant clairement le stockage de<br />
bouteilles de gaz dans les sous-sols et/ou<br />
les caves.<br />
info<br />
Mr Tim Renders<br />
Consultant en sécurité incendie<br />
Auteur de Fire Safety at Home,<br />
Maklu Publishers nv ISBN<br />
9789046610978<br />
tim@timrenders.be<br />
www.timrenders.be<br />
PROPERTYTODAY
PROPERTYTODAY 19<br />
06<br />
La fibre, un atout de poids<br />
pour les syndics et les<br />
copropriétaires<br />
Le déploiement du réseau fibre se<br />
poursuit dans notre pays, en particulier<br />
dans les villes et donc dans les immeubles<br />
en copropriété. C’est une bonne nouvelle<br />
pour tout le monde, car ce nouveau<br />
réseau permet aux habitants de ces<br />
immeubles et aux professionnels qui y<br />
sont installés de profiter d’une connexion<br />
internet plus performante et plus rapide.<br />
Et ça concerne bien entendu aussi les<br />
syndics et leurs équipes, qui partagent<br />
avec nous leurs vécus au fil des différentes<br />
éditions de ce magazine. Dans cet article<br />
nous aborderons le point de vue de<br />
Sébastien Makola, directeur de la zone<br />
Bruxelles Nord à l’Office des Propriétaires.<br />
« Nous sommes l’un des plus vieux syndics de<br />
Bruxelles, comme l’indique le 1875 de notre<br />
logo », explique Sébastien. « Jette, Ganshoren,<br />
Wemmel, Koekelberg ou encore Anderlecht : nous<br />
gérons sur la zone nord de Bruxelles environ 70<br />
immeubles et 2700 lots. Ma mission en tant que<br />
directeur, c’est de mener les stratégies marketing<br />
et technique, mais aussi d’assurer la gestion<br />
quotidienne des immeubles et celle de mon<br />
équipe de huit personnes ».<br />
Un réseau en phase avec nos<br />
besoins digitaux<br />
Télétravail, appareils connectés, services en<br />
ligne et streaming, domotique… Lorsque<br />
l’on sait la place prise par le digital dans nos<br />
vies privées et professionnelles, on comprend<br />
mieux toute l’importance des performances<br />
du réseau internet, et donc du déploiement<br />
de la fibre.<br />
Sébastien : « environ la moitié de notre<br />
portefeuille d’immeubles est désormais équipé<br />
de la fibre. C’est une bonne nouvelle pour nos<br />
résidents : l’ancien réseau en cuivre arrivait tout<br />
doucement à saturation, conséquence logique de<br />
la digitalisation galopante. Pensez par exemple à<br />
toutes les télévisions en ultra HD présentes dans<br />
un immeuble, et ce que ça nécessite en termes<br />
de volume de données transférées ! Pendant la<br />
crise du Covid, on a bien vu à quel point la qualité<br />
du réseau comptait : les gens étaient cantonnés<br />
chez eux et avaient besoin d’un flux important,<br />
notamment pour télétravailler. Et dans les<br />
immeubles qui ne sont pas équipés de la fibre, ça<br />
coinçait parfois… Très clairement, la connexion<br />
d’un immeuble et de ses appartements à la fibre<br />
a un impact positif sur sa valeur. Lors d’une vente<br />
ou d’une mise en location d’un appartement,<br />
c’est un argument qui compte pour convaincre le<br />
candidat acquéreur ou locataire. »<br />
Et si ce déploiement du réseau est un pas en<br />
avant pour les occupants d’un immeuble,<br />
elle l’est aussi pour les syndics. « Même si la<br />
qualité de la connexion privée des copropriétaires<br />
n’est théoriquement pas de notre ressort,<br />
c’est aussi une bonne nouvelle pour nous »,<br />
confirme Sébastien. « Car dans la pratique, les<br />
résidents vont d’abord s’adresser à nous s’ils<br />
ont un problème de connexion. Grâce à ses<br />
performances et à sa fiabilité, la mise en service<br />
de la fibre nous a déjà simplifié la vie en réduisant<br />
drastiquement ce type de plaintes. »<br />
Un atout pour le futur des syndics<br />
Pour Sébastien comme pour d’autres syndics,<br />
l’arrivée de la fibre et sa valeur ajoutée<br />
potentielle pour le futur de leur métier ont<br />
tout pour séduire.<br />
« Même si la Belgique est un peu en retard par<br />
rapport à d’autres marchés, de plus en plus de<br />
services en lien avec notre métier se digitalisent.<br />
Lorsque l’on voit la montée en puissance de ce<br />
que l’on appelle le néo syndic en France, soit la<br />
gestion en ligne et à distance d’un grand nombre
20 <strong>Edition</strong> janvier - février<br />
de nos services, on ne peut que se féliciter de<br />
l’arrivée de la fibre dans nos immeubles. Car sans<br />
réseau suffisamment costaud, ces évolutions<br />
potentielles ne seraient pas possibles.<br />
Un plus pour la sécurité des<br />
résidents<br />
En attendant le développement de ce concept<br />
du néo syndic dans notre pays, Sébastien<br />
souligne l’impact qu’a déjà la fibre sur une<br />
question cruciale pour ses propriétaires.<br />
« La sécurité des immeubles est l’une de leur<br />
préoccupation majeure. Et c’est pour ça que nous<br />
sommes très souvent sollicités pour installer des<br />
systèmes de vidéosurveillance. Pour être vraiment<br />
efficaces, ces systèmes doivent être équipés de<br />
caméras HD, avec un bon zoom permettant<br />
d’identifier avec précision ce qui s’est passé. La<br />
possibilité de visionner les images à distance,<br />
notamment depuis un smartphone, est aussi<br />
un atout de poids. Mais pour que ça fonctionne,<br />
il faut un réseau à haut débit. Un tel système de<br />
pointe de vidéosurveillance avait été installé dans<br />
un de mes immeubles avant qu’il soit connecté<br />
à la fibre. Mais quand nous avons voulu nous<br />
en servir, nous avons constaté que ce n’était<br />
pas optimal : l’ancien réseau en cuivre n’était<br />
pas assez puissant pour supporter le volume de<br />
données. Heureusement, l’arrivée de la fibre a<br />
permis de rebattre les cartes : son haut débit nous<br />
permet enfin de profiter pleinement de toute la<br />
qualité de notre système de vidéosurveillance. »<br />
Et si la fibre joue donc un rôle pour cet<br />
enjeu de sécurité, son potentiel est tout<br />
aussi important pour l’optimisation des<br />
consommations énergétiques, une autre<br />
préoccupation centrale pour les résidents<br />
d’un immeuble. « Les applications et portail<br />
en ligne qui permettent de suivre et piloter les<br />
consommations énergétiques sont un outil<br />
efficace pour optimiser ces consommations,<br />
notamment pour les systèmes de<br />
cogénération et les chaudières centralisées.<br />
Ce recours de plus en plus fréquent implique<br />
que le réseau internet soit capable de<br />
supporter le flux de données engendré par ces<br />
applications. Là aussi, l’installation de la fibre<br />
dans un immeuble permet de lever tous les<br />
freins. »<br />
Un processus facilité par une<br />
équipe locale dédiée<br />
Lorsque le réseau fibre peut être installé dans<br />
un immeuble, le syndic est en première ligne<br />
pour gérer le processus et faire le lien entre<br />
Proximus et les copropriétaires de l’immeuble,<br />
comme nous l’explique Sébastien.<br />
« Dans un premier temps, Proximus nous remet<br />
un dossier décrivant comment ils vont installer<br />
le réseau et par où il passera dans l’immeuble.<br />
Nous avons deux mois pour réagir. Dès que nous<br />
recevons ce dossier, nous consultons le conseil de<br />
copropriété. Y a-t-il eu parfois des réticences dans<br />
le chef des copropriétaires ? De temps en temps,<br />
mais ce sont des remarques sur la manière dont<br />
le réseau sera installé dans l’immeuble, et donc<br />
jamais sur le principe même de la connexion au<br />
nouveau réseau. Dans ces cas-là, nous avons<br />
heureusement chaque fois pu compter sur<br />
l’équipe technique de Proximus pour trouver une<br />
solution qui convient à tout le monde, et ce en<br />
adaptant le plan de cheminement. Ils n’hésitent<br />
pas à venir sur place pour que nous examinions<br />
ensemble comment faire évoluer le cheminement<br />
du réseau, par exemple en le faisant passer<br />
par un vide technique ou en prévoyant un<br />
autre emplacement pour une goulotte. Ces<br />
aménagements ont à chaque fois été acceptés<br />
par la copropriété, car ils répondaient bien à leurs<br />
attentes. Tout se passe donc toujours en bonne<br />
intelligence entre nous et la copropriété d’une<br />
part et avec les équipes Proximus d’autre part. Ce<br />
que j’apprécie chez l’équipe de Proximus ? Leur<br />
écoute et leur flexibilité : ils ont toujours à cœur de<br />
faire avancer les choses dans la bonne direction,<br />
sans jamais se retrancher derrière une application<br />
stricte de la réglementation. Et le fait qu’ils<br />
soient toujours disponibles pour venir sur<br />
place compte aussi. Nous savons que nous<br />
pouvons compter sur notre Syndic Partner<br />
Manager qui réagit de suite quand nous<br />
avons besoin de lui. Le nerf de la guerre pour<br />
qu’un projet aboutisse, c’est la qualité de la<br />
communication et des échanges. Et c’est cette<br />
qualité qui nous permet d’accomplir l’une de<br />
nos missions de syndic : faire évoluer dans le<br />
bon sens les immeubles que nous gérons »,<br />
conclut Sébastien.<br />
Sebastien Makola<br />
Le Syndic Team de Proximus à<br />
votre écoute !<br />
Des questions administratives ou de<br />
facturation concernant votre immeuble ?<br />
N’hésitez pas à appeler notre Syndic Team au<br />
0800 30 307, ou à nous envoyer un e-mail via<br />
syndic@proximus.com.<br />
Toutes les infos sur le déploiement de la fibre<br />
en Belgique sur le site de l’IBPT<br />
www.infofibre.be.
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AXA Belgium, S.A. d’assurances agréée sous le n° 0039 pour pratiquer les branches vie et non-vie (A.R. 04-07-1979, M.B. <strong>14</strong>-07-1979) • Siège social : Place du Trône 1, 1000 Bruxelles (Belgique) •<br />
www.axa.be • Tél. : 02 678 61 11 • N° BCE : TVA BE 0404.483.367 RPM Bruxelles • 7.06.7175 - 0123 • E.R. : C. Audet, AXA Belgium S.A., Place du Trône 1, 1000 Bruxelles (Belgique).
22 <strong>Edition</strong> janvier - février<br />
07<br />
Interview : L'énergie solaire,<br />
ça vaut le coup dans les<br />
immeubles d'habitation aussi !<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong>: Bienvenue dans cette<br />
édition spéciale de <strong>Property</strong> <strong>Today</strong>, où<br />
nous nous entretenons avec Jürgen<br />
Van Strydonck, gestionnaire de grands<br />
immeubles d'habitation à Bruxelles, et Charli<br />
Al Jbrail, directeur commercial de Solar<br />
Engineering. Jürgen, Charli, merci de nous<br />
avoir rejoints.<br />
L'énergie solaire a gagné une popularité<br />
considérable ces dernières années en tant<br />
que source d'énergie propre et renouvelable.<br />
Son potentiel dans les immeubles<br />
d'habitation a longtemps été négligé.<br />
Aujourd'hui, les copropriétaires sont de plus<br />
en plus sollicités... mais l'approche reste<br />
complexe.<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong> : Charli, pourquoi les<br />
panneaux solaires sont-ils un bon choix<br />
pour les immeubles d'habitation ?<br />
Les panneaux solaires offrent une solution<br />
énergétique durable et rentable. Pour les<br />
immeubles d'habitation, cela signifie une<br />
réduction des coûts énergétiques communs<br />
et une augmentation de la valeur de la<br />
propriété. Le coût et le délai d'amortissement<br />
jouent évidemment un rôle important. Le<br />
coût initial de l'installation de l'énergie solaire<br />
dans les immeubles d'habitation peut être<br />
élevé. La période d'amortissement dépend<br />
de facteurs tels que les prix de l'énergie, les<br />
subventions disponibles et la production<br />
d'énergie des panneaux solaires. Il est<br />
important d'effectuer une analyse coûtsavantages<br />
pour évaluer la faisabilité<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong> : Jürgen, en tant que<br />
syndic, pouvez-vous nous dire quels<br />
sont les obstacles techniques à la<br />
copropriété ?<br />
Le premier obstacle à la mise en œuvre
PROPERTYTODAY 23<br />
de l'énergie solaire dans les immeubles<br />
d'habitation est l'espace. Contrairement<br />
aux maisons individuelles, les immeubles<br />
d'habitation ont des surfaces de toit limitées.<br />
Il est donc important de disposer de<br />
suffisamment d'espace pour les panneaux<br />
solaires afin d'obtenir une production<br />
d'énergie significative. L'orientation du toit<br />
et les ombres éventuelles des bâtiments<br />
environnants peuvent affecter l'efficacité des<br />
panneaux solaires. Une analyse approfondie<br />
de l'orientation du toit et des ombres<br />
possibles est cruciale pour déterminer la<br />
disposition optimale des panneaux solaires.<br />
Le syndic joue un rôle crucial en proposant<br />
une vision collective en vue d'une<br />
répartition équitable de l'espace et des<br />
avantages financiers.<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong> : Intéressant. Jürgen,<br />
qu'est-ce qui vous a amené à vous<br />
associer à Solar Engineering pour<br />
l'installation de panneaux solaires ?<br />
Jürgen: L'engagement en faveur de<br />
l'efficacité énergétique et de la réduction<br />
de notre empreinte carbone fait partie de<br />
notre ADN. Nous croyons également en un<br />
modèle dans lequel l'énergie excédentaire<br />
peut être vendue, au bénéfice du groupe<br />
de propriétaires. L'installation de panneaux<br />
solaires combinés à des batteries apporte<br />
souvent une réponse à l'impact (financier)<br />
du tarif de capacité. Solar Engineering est<br />
réputé pour son expertise et ses solutions<br />
sur mesure. L'accompagnement solide du<br />
projet et la volonté de Solar Engineering de<br />
prendre réellement en compte les besoins<br />
et les défis spécifiques de notre résidence<br />
ont été déterminants dans la décision.<br />
ou un bâtiment commercial. Nous nous<br />
concentrons sur trois piliers : la planification<br />
technique, la conformité légale et la<br />
communication avec toutes les parties<br />
prenantes. Cela garantit que le projet se<br />
déroule sans problème et que toutes les<br />
parties soient satisfaites du résultat.<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong> : Jürgen, aujourd'hui<br />
nous revenons sur la réalisation<br />
réussie de panneaux solaires dans les<br />
copropriétés. Quels ont été les défis<br />
auxquels vous avez été confrontés et<br />
comment les avez-vous relevés en tant<br />
que syndic ?<br />
Jürgen: Avant de pouvoir réaliser un projet,<br />
il faut un accord de l'assemblée générale. En<br />
tant que syndic, vous essayez de convaincre<br />
un grand groupe de copropriétaires<br />
de l'utilité d'investir dans les énergies<br />
renouvelables. Il est donc important de<br />
travailler avec un partenaire qui connaît ce<br />
processus décisionnel spécifique et qui est<br />
très clair dans sa communication avec les<br />
copropriétaires et/ou les membres du conseil<br />
de copropriété. En collaboration avec Solar<br />
Engineering, nous avons organisé des soirées<br />
d'information en ligne au cours desquelles<br />
le concept a été expliqué en détail et des<br />
réponses directes ont été apportées aux<br />
questions.<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong> : Charli, qu'est-ce qui<br />
différencie votre entreprise des autres<br />
dans ce secteur ?<br />
Charli: Notre approche est holistique. Nous<br />
ne considérons pas seulement l'installation<br />
technique, mais aussi la façon dont ce projet<br />
s'intègre dans la communauté du bâtiment.<br />
Notre service ne s'arrête pas à l'installation ;<br />
nous assurons également la maintenance et<br />
l'assistance à long terme.<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong> : Jürgen, maintenant<br />
que le projet est terminé, quels sont les<br />
résultats que vous avez constatés ?<br />
“ Le syndic joue un<br />
rôle crucial en<br />
proposant une vision<br />
collective en vue<br />
d'une répartition<br />
équitable de l'espace<br />
et des avantages<br />
financiers.<br />
vous à d'autres syndics qui envisagent<br />
d'intégrer l'énergie solaire dans leurs<br />
bâtiments ?<br />
Jürgen: C'est un investissement qui<br />
en vaut la peine. Travaillez avec un<br />
partenaire fiable qui possède l'expertise et<br />
l'expérience nécessaires pour soutenir vos<br />
investissements.<br />
Charli: Et de notre point de vue, nous<br />
sommes là pour aider et conseiller. Les<br />
énergies renouvelables sont l'avenir, et nous<br />
sommes ravis d'y contribuer.<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong> : Nous vous remercions tous<br />
deux pour cet entretien enrichissant. Nous<br />
espérons que nos lecteurs s’en inspireront<br />
et qu'ils franchiront eux aussi le pas vers<br />
des solutions plus durables en matière de<br />
copropriété.<br />
info<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong> : Charli, comment<br />
gérez-vous les défis uniques liés à<br />
l'installation de panneaux solaires dans<br />
les copropriétés ?<br />
Charli: Chaque projet est unique, en<br />
particulier dans les copropriétés. L'installation<br />
de panneaux solaires dans une résidence<br />
est plus complexe que dans une maison<br />
Jürgen: Les résultats sont - comme prévu<br />
- positifs. Nous avons considérablement<br />
réduit les coûts énergétiques et les émissions<br />
de CO2. Les copropriétaires sont également<br />
plus satisfaits et plus rassurés parce que<br />
la VME produit sa propre énergie et<br />
est donc moins dépendante de contrats<br />
énergétiques (souvent) coûteux.<br />
<strong>Property</strong> <strong>Today</strong> : Enfin, que diriez-<br />
www.solar-engineering.be<br />
T 02 467 099 099<br />
Info@solar-engineeing.be<br />
PROPERTYTODAY
24 <strong>Edition</strong> janvier - février<br />
Bon à<br />
savoir<br />
Nous répondons dans cette rubrique à des<br />
questions qui nous sont régulièrement posées.<br />
1<br />
Question :<br />
Lorsque nous comparons les devis de différents<br />
syndics, nous constatons que certains d'entre eux<br />
facturent un supplément pour leur logiciel.<br />
Dans l'un, le coût supplémentaire est de 5 euros<br />
par an et par appartement. Dans l'autre, il est de<br />
25 euros par an et par appartement.<br />
S'agit-il d'une pratique courante et autorisée ?<br />
Peut-on facturer des frais de gestion distincts pour<br />
les logiciels ? Ou doivent-ils être inclus dans les<br />
honoraires ?<br />
Réponse :<br />
Votre question porte sur le droit des contrats. Le<br />
droit des contrats se caractérise par l'autonomie de<br />
la volonté et la liberté contractuelle.<br />
Conformément à l'article 3.89 du Code civil, le syndic<br />
est tenu d'établir un contrat écrit. Les clauses de ces<br />
conventions sont totalement libres.<br />
Code civil art 3.89 Les dispositions régissant<br />
la relation entre le syndic et l’association des<br />
copropriétaires, et la rémunération y afférente,<br />
figurent dans un contrat écrit. Ce contrat<br />
comprend notamment la liste des prestations<br />
sous forfait et la liste des prestations<br />
complémentaires et leurs rémunérations.<br />
En ce qui concerne le logiciel de syndic, les options<br />
varient. La plupart des syndics ne facturent rien pour<br />
le logiciel. Parfois, l’ACP est facturée directement<br />
par le fournisseur du logiciel à un tarif très limité<br />
(par exemple Open Syndic https://opensyndic.3xc.<br />
be/NL/PAGE_informatie.awp). Ce mode de<br />
fonctionnement offre la garantie que votre ACP ne<br />
paie que pour son application et que vos données<br />
restent également la propriété de l’ACP.<br />
Il est important de recueillir à l'avance un maximum<br />
d'informations à ce sujet auprès des différents<br />
syndics auxquels vous avez demandé des devis.
PROPERTYTODAY 25<br />
2<br />
Question :<br />
Question concernant la gestion des clés de<br />
l'administrateur.<br />
Un syndic a-t-il légalement le droit de<br />
demander et de garder un double des clés<br />
des appartements ?<br />
Réponse :<br />
La loi ne l'exige pas. Toutefois, cela est<br />
recommandée dans certains cas, par<br />
exemple pour les copropriétaires qui sont<br />
souvent absents. Sinon, en cas de sinistre ou<br />
d'urgence, personne ne peut pénétrer dans<br />
l'appartement pour procéder aux mesures<br />
conservatoires ou faire face à une situation<br />
d'urgence.<br />
3<br />
Question :<br />
Les clauses ou mentions suivantes sontelles<br />
valables si je les utilise en tant que<br />
syndic ?<br />
Il s'agit d'une clause du procès-verbal de<br />
l'AGO ou de l'AGE. Il m'arrive souvent de<br />
constater que des personnes souhaitent<br />
ajouter des points supplémentaires au<br />
cours de l'AG et j'utilise alors la clause cidessous<br />
dans le procès-verbal :<br />
" Tous les points supplémentaires de l'ordre<br />
du jour (qui n'étaient pas prévus dans la<br />
convocation initiale) ont été ajoutés lors de<br />
cette assemblée générale après accord des<br />
propriétaires présents. "<br />
Il arrive également qu’au moment de<br />
la création de l’ACP, des copropriétaires<br />
souhaitent se réunir dans un délai plus bref<br />
que le délai légal de 15 jours; j'utilise alors<br />
un accord qui doit être signé par chaque<br />
propriétaire. Je la verse ensuite à mon<br />
dossier. Est-ce juridiquement valable ?<br />
Réponse :<br />
Tout d'abord, il est essentiel de toujours<br />
garder à l'esprit le principe de base du droit<br />
de la copropriété, qui est celui de la loi<br />
impérative : "La loi impérative comprend<br />
l'ensemble des règles de droit auxquelles on<br />
ne peut déroger".<br />
Durée de l'assemblée générale annuelle<br />
(AGA) ou de l'assemblée générale<br />
extraordinaire (AGE) :<br />
1/ Une assemblée générale peut toujours<br />
être convoquée dans un délai plus court.<br />
Cc 3.87 - § 2. Le syndic tient une assemblée<br />
générale au cours de la période fixée par le<br />
règlement d’ordre intérieur ou chaque fois<br />
qu’une décision doit être prise d’urgence<br />
dans l’intérêt de la copropriété.<br />
Cc 3.87 - § 3, dernier alinéa : Sauf dans les cas<br />
d’urgence, la convocation est communiquée<br />
quinze jours au moins avant la date de<br />
l’assemblée.<br />
L'initiative de la convocation appartient au<br />
syndic, qui peut en fixer la date à l'avance (8<br />
jours par exemple en cas d'urgence).<br />
2/ Changer la date de l'AG<br />
Une fois les invitations envoyées, vous<br />
ne pouvez plus modifier la date, l'heure,<br />
le lieu et l'ordre du jour. Vous pouvez<br />
éventuellement envoyer une nouvelle<br />
invitation avec de nouveaux points à l'ordre<br />
du jour, à condition qu'il soit clairement<br />
indiqué qu'il s'agit d'une nouvelle<br />
convocation (qui annule et remplace<br />
l'invitation précédente) et que cette<br />
convocation soit encore dans le délai légal<br />
de 15 jours.<br />
3/ Modification de l'ordre du jour en cours<br />
d'AG<br />
Lors de l'AG, vous ne pouvez ajouter des<br />
points que si tous les copropriétaires sont<br />
physiquement présents (100 %) et s'ils sont<br />
d'accord avec cet ajout. Dans ce cas, il n'est<br />
pas nécessaire de faire signer un document .<br />
Il suffit de le notuler clairement.<br />
Si seuls quelques copropriétaires sont<br />
présents, il est interdit d'ajouter des points<br />
supplémentaires, même en signant un<br />
document. Ceci afin de protéger les droits<br />
des copropriétaires absents.<br />
Par ailleurs, les copropriétaires absents<br />
pourraient introduire endéans le délai de<br />
quatre mois une demande en annulation de<br />
cette décision devant le juge de paix pour<br />
irrégularité.<br />
Option : si un point important est soulevé<br />
lors d'une AG, discutez du sujet sous la<br />
rubrique Divers (sans vote) et indiquez le<br />
résultat des discussions. Ajoutez que le point<br />
fera l'objet d'un vote lors de la prochaine AG,<br />
ou d'une décision écrite (si vous pensez que<br />
100 % des copropriétaires seront d'accord).<br />
4<br />
Question :<br />
En tant que syndic professionnel, nous<br />
sommes confrontés à la situation suivante :<br />
- Notre cabinet a été désigné comme syndic<br />
en août 2022 dans un immeuble de 11<br />
appartements.<br />
- Cependant, un copropriétaire, qui possède<br />
trois appartements dans une partie du<br />
bâtiment (bâtiment arrière), s'oppose à<br />
faire partie d'une ACP.<br />
- Entre-temps, la commune a donné son<br />
accord pour la scission : les bâtiments<br />
avant et arrière pourront alors exister<br />
séparément.<br />
- Cependant, je dois maintenant convoquer<br />
une AGE pour :<br />
> Présenter un acte de base modificatif<br />
pour faire approuver la composition<br />
de cette ACP<br />
> Il y a des changements dans les quotepart,<br />
donc unanimité de présence et<br />
unanimité dans la prise de décision.<br />
- Mes honoraires vont donc changer parce<br />
que la composition de l’ACP change, doisje<br />
mettre cela à l'ordre du jour ?<br />
- Et l’ACP peut-elle s'y opposer et contester<br />
mon mandat ?<br />
Réponse :<br />
Si nous comprenons bien la question, la<br />
commune a scindé une résidence existante,<br />
en attribuant deux adresses différentes<br />
(numéro de maison et numéro de cadastre)
26 <strong>Edition</strong> janvier - février<br />
à deux bâtiments différents qui ne formaient<br />
qu'une seule résidence ?<br />
Si c'est le cas, une ACP continuera d'exister<br />
mais elle sera complètement "transformée",<br />
(nous pensons au bâtiment avant). Le<br />
bâtiment arrière constituera le cas échéant<br />
une autre ACP avec un numéro distinct à la<br />
BCE et des statuts différents, et sera soumis<br />
ou non à la loi sur la copropriété.<br />
En d'autres termes, vous resterez le syndic<br />
d'une ACP transformée (sans l'extension<br />
arrière) avec des statuts modifiés, des<br />
parties communes et des parties privatives<br />
modifiées.<br />
Si ce raisonnement est correct, vous devez<br />
en effet demander l'accord de l’ACP sur les<br />
nouveaux statuts et les nouvelles quotités.<br />
Vous devrez présenter un rapport « motivé<br />
» à l'AG avec les nouvelles quotités de<br />
l'immeuble. Ce rapport peut être préparé<br />
par un notaire, un géomètre-expert, un<br />
architecte ou par vous-même en tant<br />
qu’agent immobilier-syndic (voir Cc 3.85, §1).<br />
Conformément à la loi sur la copropriété,<br />
Toute modification de la répartition des<br />
quotes-parts nécessite l'unanimité des voix<br />
de tous les copropriétaires (Cc art 3.88, §3<br />
: Il est statué à l’unanimité des voix de tous les<br />
copropriétaires sur toute modification de la<br />
répartition des quotes-parts de copropriété,<br />
moyennant la production d’un rapport tel que<br />
prévu à l’article 3.85-§1)<br />
Comme il y a moins de parties privatives, les<br />
copropriétaires demanderont probablement<br />
une adaptation de vos honoraires à la<br />
nouvelle situation. Il sera donc judicieux<br />
de mettre ce sujet à l'ordre du jour de l'AG<br />
statutaire, lors du renouvellement de votre<br />
mandat.<br />
Les décisions de l'AG peuvent toujours<br />
être contestées dans un délai de 4 mois<br />
à compter de la date de l'AG, à condition<br />
que la partie adverse puisse prouver que<br />
la décision était irrégulière, illégale ou<br />
frauduleuse. Elle doit également démontrer<br />
également qu'elle a subi un préjudice<br />
personnel.<br />
Vous êtes syndic et<br />
vous avez des questions<br />
concrètes concernant la<br />
gestion d’un immeuble ?<br />
N'hésitez pas à nous<br />
adresser vos demandes.<br />
Envoyez-nous un e-mail à<br />
redac@propertytoday.be
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