Property Today FR 2023 Edition 13

EDITIE 13 - 2023 - OCTOBRE-NOVEMBRE
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ
SALON DE LA
COPROPRIÉTÉ 2023
Analyse critique : lacunes dans
la Loi sur la Copropriété
Quel est le niveau de sécurité de
votre ascenseur ?
LE GOUVERNEMENT FLAMAND MISE
SUR LA RÉNOVATION DES IMMEUBLES À
APPARTEMENTS
Depuis le début de cette année, les acheteurs potentiels qui souhaitent
acquérir un appartement avec un mauvaise score EPC (label E ou F)
sont obligés endéans les cinq ans, d’ améliorer l'appartement sur le
plan énergétique pour atteindre au moins le label D. Le gouvernement
flamand a prévu une voie de durcissement.
RÉPARATIONS DE BÉTONS EN COPROPRIÉTÉ ;
C’EST DU SÉRIEUX
De plus en plus souvent, on entend dans les médias que des débris
de béton, sans parler des balcons entiers d'immeubles résidentiels,
s'effondrent. Malheureusement, cela peut parfois entraîner des drames
humains particulièrement graves. Le béton peut sembler être un matériau
très résistant et solide, et c’est le cas, mais malheureusement il possède
aussi un tendon d’Achille.

PROPERTY TODAY
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIETE
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PROPERTYTODAY
3
SOMMAIRE
EDITION 13
OCTOBRE-NOVEMBRE
2023
ANALYSE CRITIQUE DE TROIS
LACUNES DANS LA LOI SUR LA
COPROPRIÉTÉ
04
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L’INTERVIEW DU MOMENT AVEC
CITADEL INSURANCE
RÉPARATIONS DE BÉTONS
EN COPROPRIÉTÉ ; C’EST DU
SÉRIEUX
QUEL EST LE NIVEAU DE SÉCURITÉ
DE VOTRE ASCENSEUR ?
LE GOUVERNEMENT FLAMAND
MISE SUR LA RÉNOVATION DES
IMMEUBLES À APPARTEMENTS
LE RÉSEAU EN FIBRE OPTIQUE :
UN ENJEU CRUCIAL POUR LES
SYNDICS
08
12
14
18
26
BON À SAVOIR 28
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4 Edition octobre - novembre
01
Analyse critique
de trois lacunes
dans la loi sur la
copropriété

PROPERTYTODAY
5
Question 1 : Améliorations nécessaires
dans la procédure de nomination écrite
d'un syndic
La loi sur la copropriété présente quelques
lacunes qui mériteraient l’attention du
législateur. Une lacune évidente concerne la
procédure de désignation écrite d'un syndic.
Selon la loi, il existe plusieurs façons de
nommer un syndic, notamment par le biais
de la première assemblée générale, d'une
décision de justice ou des règles d'ordre
interne (RIO).
Un cas s'est récemment présenté dans lequel
un premier syndic a obtenu sa nomination
par le biais d'une décision écrite, sur la base
de l'article 3.87 paragraphe 11, faisant ainsi
usage de la possibilité prévue à cet article,
d'initier une décision écrite en dehors de
l'assemblée générale, et ce à l'unanimité de
tous les copropriétaires.
Dans l'article 3.87 paragraphe 11, il est
indiqué que les membres de l'association
des copropriétaires (ACP) peuvent, à
l'unanimité de tous les copropriétaires,
prendre des décisions écrites en dehors du
cadre de l'assemblée générale, à l'exception
de celles qui doivent être consignées dans
un acte authentique. Le syndic doit par la
suite en dresser le procès-verbal. Remarque
: unanimité = 1 000 sur 1 000 (100 %), ou
accord de la totalité des copropriétaires sans
exception.
Il est important de reconnaître que la
nomination écrite est en soi une option
légale. La première assemblée générale
s'inscrit dans le cadre des autres assemblées
générales qui suivront et qui, selon l'article
3.89 alinéa 1, ont le pouvoir de nommer le
syndic. Ainsi, dans la loi sur la copropriété, il
n'y a pas d'obstacle à la désignation écrite du
syndic, et elle offre même l'avantage d'une
approbation à l'unanimité.
Cela soulève pourtant quelques questions
concernant la nomination du premier syndic :
superflue ?
Î La nomination écrite peut-elle, à terme,
remplacer complètement la première
assemblée générale ?
Î Qu'en est-il de l'unanimité ? Cette option
devrait-elle être limitée aux ACP dont les
appartements sont entièrement vendus ?
Î Le nombre minimum légal de
copropriétaires statutairement requis pour
la convocation de la première assemblée
générale doit-il s'appliquer également aux
décisions écrites ?
Î Qui signera finalement le contrat entre le
syndic et l’ACP ?
Ces questions devraient être clarifiées.
Question 2 : Signature du contrat du
syndic
Un deuxième point critique de la loi sur la
copropriété concerne la signature du contrat
du syndic.
En vertu de la loi, le syndic doit opérer sur la
base d'un accord écrit qui définit entre autre,
ses prestations et honoraires, ainsi que les
autres rémunérations associées.
Dans la plupart des cas, lors de l'AG, un
“ En vertu de la
loi, le syndic
doit opérer sur
la base d'un
accord écrit
copropriétaire obtient un mandat pour
signer le contrat. Cette procédure peut
toutefois poser certains problèmes, tels que
le manque de temps pour relire le contrat et
le rendre au syndic.
Il faut parfois attendre des mois avant que
l'accord ne soit signé et, dans certains cas,
il ne l'est pas du tout. Cela peut mettre le
syndic dans une position délicate, avec des
conséquences possibles sur la validité de
l'accord et la responsabilité du copropriétaire
mandaté.
Certains problèmes typiques peuvent encore
se poser lors de l’AG:
Î il est suggéré au copropriétaire de lire
d'abord le contrat en détail avant de signer
Î le copropriétaire qui doit signer est très
pressé de quitter la réunion et ne veut pas
signer le contrat sans l'avoir lu
Î il est reproché au syndic de n’avoir pas
transmis le contrat au préalable aux
copropriétaires
Pourtant, il arrive parfois qu'en dépit de
rappels et de courriers répétés, des semaines,
voire des mois s'écoulent avant que le
copropriétaire concerné ne signe l'accord.
Dans le pire des cas, le syndic ne revoit
jamais le contrat. Si le copropriétaire est de
mauvaise foi, la signature peut même être
retardée indéfiniment.
Les questions qui se posent sont les suivantes :
Î Le contrat est-il valable sans la signature
du copropriétaire mandaté ?
Î Le syndic peut-il être sanctionné par l'IPI
pour défaut de convention valide ?
Î Quelle est la responsabilité du
copropriétaire qui ne remplit pas son
mandat ?
Quelques conseils pour améliorer la situation
dans la pratique:
Î Envoyez votre contrat au préalable aux
copropriétaires qui ont demandé votre
candidature,
Î Préparez le contrat et si possible faites-
Î Les membres de l’ACP peuvent-ils se
prononcer par écrit sur la révocation d'un
syndic déjà nommé avant la première
assemblée générale ?
Î Un syndic concurrent peut-il ainsi
contourner la première assemblée
générale et la rendre potentiellement
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6 Edition octobre - novembre
le signer immédiatement à la fin de la
réunion.
Î Indiquez clairement que le contrat ne
contient aucune modification par rapport
au contrat précédemment communiqué,
à l'exception, par exemple, des honoraires
et/ou des frais de gestion annexes.
Î Notez ces informations clairement dans
votre PV. Cela rassurera sans doute le
signataire mandaté
Question 3 : Absence de délai légal
maximum pour la deuxième assemblée
générale
Dans le cadre de la loi sur la copropriété, un
autre goulet d'étranglement se manifeste au
niveau de la deuxième assemblée générale .
Conformément aux dispositions légales, il est
prévu que si aucun des deux quorums requis
n'est atteint lors de la première AG, une
deuxième AG sera organisée après un délai
minimum de 15 jours.
Lors de cette deuxième assemblée ultérieure,
la possibilité de délibérer sera donnée, quel
que soit le nombre de membres présents ou
représentés et leur part proportionnelle dans
la copropriété.
Néanmoins, la loi ne fixe pas de délai
maximum. Il s'ensuit que la deuxième
assemblée générale peut avoir lieu après une
période de 6 à 9 mois, voire ne pas avoir lieu
du tout.
Plusieurs de nos membres syndics
s'interrogent sur la pertinence intrinsèque
de cette deuxième AG. Ils estiment que cette
deuxième réunion représente une perte de
temps.
Si les copropriétaires étaient absents lors
de la première AG, il est peu probable qu'ils
s'engagent à participer à la deuxième AG.
C'est notamment le cas lorsque l'ordre du
jour de l’AG ne comporte pas de points
substantiels ou essentiels.
De plus, cette situation présente des
risques potentiels pour l'association des
copropriétaires, car les décisions peuvent
être prises avec un nombre minimum de
participants, comme le prévoit la loi : "quel
que soit le nombre de membres présents ou
représentés et leur part proportionnelle dans
la copropriété". L'adage "trois pelés et un
tondu" trouve ici son application.
Cela soulève les questions suivantes :
Î Est-il possible de fixer un délai maximum
dans le cadre de la loi sur la copropriété,
par exemple de trois ou six mois ?
Î La deuxième AG est-elle vraiment utile, ou
comme le prétendent certains syndics,
est-elle plutôt considérée comme une
perte de temps et potentiellement
préjudiciable à l’ACP, compte tenu du
nombre minimum de participants à la
prise de décision ?
Î Compte tenu de ces problèmes, une
analyse approfondie et une éventuelle
révision de la loi sur la copropriété
devraient être envisagées pour
combler ces lacunes et aboutir à une
réglementation efficace et efficiente dans
le cadre juridique de la copropriété.
L’UDS souhaite œuvrer se tient tout
naturellement à la disposition du législateur
pour envisager des améliorations concrètes
de la loi sur la Copropriété.
A suivre
info
Dominique Krickovic
Directrice UVS
(Unie van Syndici vzw)
Voorzitter UDS
(Union des Syndics asbl)
Expert accrédité en Copropriété
(Kavex vzw)
PROPERTYTODAY

Buildimax All Risk
Assurance Tous Risques Building
L ’ assurance immeuble
qui a tout compris
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Confort spéciale habitation Buildimax All Risk est une assurance tous risques Building qui couvre les (co)propriétaires d’un immeuble
à partir de 4 unités. Elle a été développée par AXA Belgium, compagnie d’assurances belge, et est soumise au droit belge. Le contrat
d’assurance est conclu pour une durée d’un an avec possibilité de reconduction tacite. N’hésitez pas à faire appel à votre courtier
en assurances pour obtenir plus d’informations ou demander une offre. Il est à votre disposition et le plus à même de vous proposer
ce qui vous convient le mieux. Nous vous invitons à consulter les conditions générales et la fiche produit (IPID) avant de souscrire.
Elles reprennent les couvertures offertes et précisent les éventuelles limites et exclusions des garanties. Vous pouvez obtenir ces
documents gratuitement auprès de votre intermédiaire en assurances ou sur www.axa.be. Vous n’êtes pas satisfait ? Contactez-nous
via customer.protection@axa.be. Si la solution proposée ne vous convient pas, vous pouvez vous adresser au service Ombudsman
Assurances, square de Meeûs 35 à 1000 Bruxelles.
AXA Belgium, S.A. d’assurances agréée sous le n° 0039 pour pratiquer les branches vie et non-vie (A.R. 04-07-1979, M.B. 14-07-1979) • Siège social : Place du Trône 1, 1000 Bruxelles (Belgique) •
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8 Edition octobre - novembre
02
L’interview du
Moment avec
Citadel
Insurance
Citadel Insurance est courtier en assurance et
partenaire depuis 3 ans de l’UDS (Union des Syndics).
Nous avons voulu en savoir plus et avons rencontré
Thomas Robberechts et Lionel Van Damme.
Thomas, Lionel pourriez-vous vous
présenter ?
Thomas : Je suis Manager chez Citadel
Insurance pour la partie Flandres
Lionel : De mon côté, je suis Manager
chez Citadel Insurance pour Bruxelles et la
Wallonie
Et qui est Citadel Insurance et pourquoi
êtes-vous partenaire de l’UDS ?
Thomas : CITADEL INSURANCE est un
bureau de courtage spécialisé en assurance
de copropriété. C’était une évidence que
Citadel et l’UDS se rencontrent pour travailler
ensemble.
Depuis 2021, Citadel Insurance est le courtier
des membres de l’UDS pour la défense
disciplinaire. Mais nous y reviendrons sans
doute plus tard.
Vous dites que vous êtes spécialisé en
assurance de copropriété, Pourriez-vous
nous en dire plus ?
Lionel : En effet, nous avons développé un
produit spécifiquement dédié à l’assurance
de copropriété avec une tarification très
compétitive et les couvertures les plus larges
possibles.
Un exemple parmi d’autre, pour les nouvelles
copropriété (nouvellement constituées) nous
offrons un taux plancher.
Au sujet des couvertures, l’assurance
incendie en copropriété n’est-elle pas la
même partout ?
Thomas : Non, Certainement pas. En effet,
il y a deux grandes formules en assurance
incendie pour les copropriétés, la « Périls
nommés » et la « Tous Risques Sauf. »
La première formule oblige l’assuré a
démontré que la cause est couverte et que
le sinistre s’est déroulé dans les circonstances
décrites au contrat. Tandis que la seconde
formule, inverse totalement la charge de
la preuve. En effet, c’est ici à l’assureur de
prouver que la cause est exclue. S’il n’y a
pas de possibilité d’identifier la cause, alors
l’assureur sera obligé de prendre en charge
le sinistre.
Avez-vous un exemple concret ?
Lionel : Oui, lors d’un incident ménager,
lorsqu’un propriétaire est victime d’un
dégât des eaux à son plafond, provenant de
l’appartement du dessus, mais que ce dernier
ne reconnait pas sa faute, par exemple si sa
baignoire a débordé… L’assureur ne pouvant
objectiver de cause, n’interviendra pas pour
la remise en état du plafond. Par contre,
dans la formule Tous risques Sauf, il sera
tenu d’indemniser le propriétaire du plafond
endommagé. Il va sans dire que nous
proposons de facto la formule Tous Risques.

PROPERTYTODAY
9
Je vois que vous proposez une bonne
couverture pour les copropriétaires
mais nos membres sont syndics. Y a-t-il
quelques choses de spécifique pour
eux ?
Thomas : Oui notre objectif est de contenter
aussi bien les intérêts des copropriétaires que
ceux du syndic.
Lionel : Effectivement, lors d’un sinistre, bien
que le syndic ne soit responsable que des
parties communes, dans les faits il assure la
gestion d’un sinistre de l’ensemble des parties.
A cet égard, nous offrons systématiquement
une majoration d’indemnité de 10% de
pertes indirectes sur les dommages en partie
privative pour les copropriétaires et 10% de
frais syndic sur l’ensemble du dommage.
Parties privatives et communes confondues.
La gestion d’une copropriété est
complexe. Elle ne se limite pas à la
gestion et l’indemnisation de dommage
au bâtiment.
Lionel : Vous avez tout à fait raison. C’est
pourquoi Citadel Insurance a développé une
gamme complète de solutions à l’attention
des copropriétés : Incendie mais aussi
assurance RC du Conseil de Copropriété,
l’assurance des bénévoles de la copropriété,
du concierge, l’assurance en cas de gros
chantier et la Protection Juridique.
La Protection juridique ?
Thomas : Oui, aujourd’hui une copropriété
est très souvent confrontée à des litiges
divers et variés : conflit de voisinage,
litige avec un fournisseur, un assureur et
le plus souvent avec des copropriétaires.
Notamment en cas de non-paiement
des charges. Notre assurance Protection
Juridique s’occupe de prendre en charge les
frais de récupération des charges impayées
et offre en plus une assistance permanente
en matière de conseils juridiques.
Nous avons bien compris que vous
proposez de très bonnes choses mais
tout n’est pas toujours rose et il y a
parfois des soucis entre une copropriété
et son assureur.
Thomas : Absolument et notre rôle ne se
limite pas à être intermédiaire, nous faisons
aussi du « Risk Management ». Pour ce
faire, nous travaillons toujours de manière
proactive en évaluant au mieux les risques
et ce en bonne entente avec le syndic de
l’immeuble.
Lionel : L’objectif est d’assurer une
copropriété sur du long terme et pas de
lui offrir une belle couverture et une prime
modique qui serait revues à la hausse au
premier sinistre.
Thomas : Nous sommes en permanence

10 Edition octobre - novembre
en contact avec les syndics pour proposer
des solutions qui ne font pas exploser les
statistiques de sinistralité de l’immeuble.
Ces solutions peuvent être règlementaires
comme inviter à prendre en charge en
« self insurance » les plus petits sinistres
ou être très concrètes comme conseiller
les copropriétaires de rénover les parties
techniques du bâtiment qui sont à l’origine
des sinistres à répétition.
Concernant l’avenir, notre monde est
en plein changement notamment
d’un point de vue climatique. Ces
changements impactent-ils l’assurance
des copropriété ?
Thomas : Oui, le changement climatique est
devenu une réalité pour tout le monde. Il en
va de même pour les copropriétés. Dès lors
notre rôle est de faire en sorte de répondre
au mieux aux besoins de nos assurés face à
ces nouveaux challenges.
instance. J’invite les syndics intéressés à nous
contacter à ce sujet.
Thomas, Lionel, merci pour cette
interview. J’espère que nous pourrons
vous revoir prochainement.
Lionel et Thomas : certainement, en tant
que partenaire de l’UDS (Union des Syndics)
nous sommes présent chaque année
au Salon de la Copropriété etet lors des
tables-rondes de l’UDS où nous intervenons
régulièrement.
info
Mr Lionel Van Damme
Citadel Insurance - manager
Bruxelles et Wallonie
0472 11 26 61
lionel@citadelinsurance.be
PROPERTYTODAY
Thomas : Depuis plusieurs années
nous avons intégré, en cas de sinistre,
la prise en charge par l’assureur des
frais liés aux surcouts découlant des
nouvelles dispositions administratives et/
ou environnementales imposées par la
législation.
Lionel : En outre, nous observons que de
plus en plus de copropriétés amorcent
déjà une évolution pour s’adapter au
changement climatique en installant des
systèmes de cogénération, des panneaux
photovoltaïques ou des bornes de recharge
électriques. Il va de soi que ces nouveaux
éléments sont intégrés dans nos couvertures.
Merci beaucoup pour toutes ces
informations mais avant de terminer,
pourrions-nous revenir à l’assurance RC
Disciplinaire des syndics ?
Lionel: Bien évidement. Mais précision
importantes, celle-ci n’est octroyé qu’aux
membres de l’UDS et est intégrée dans la
cotisation de ceux-ci.
Thomas : En effet, en tant que syndic
vous pouvez voir votre responsabilité
disciplinaire engagée et être convoqué
devant la Chambre exécutive de l’IPI. Dès
lors l’assistance d’un avocat s’avère très utile.
Notre assurance spécifiquement développée
pour les membres de l’UDS interviendra dans
ces frais. Idem lorsqu’il y a appel en seconde

publirédactionnel
Protection juridique ACP
Avez-vous déjà songé à protéger vos ACP contre les conflits de nature
juridique, en souscrivant une assurance protection juridique ?
De plus en plus de gens choisissent de vivre en
appartement. Ce phénomène porte un nom : la
verticalisation des villes. Cette tendance engendre
évidemment une foule de difficultés et de conflits
potentiels, qui sont moins fréquents lorsque l’on
occupe une maison.
Le syndic est le premier interlocuteur en cas de
problème ou de litige, non seulement entre les
copropriétaires, mais aussi avec les tiers comme les
voisins ou les fournisseurs. Si la situation s’envenime,
elle peut aller jusqu’à se transformer en conflit
juridique avec des procédures parfois très complexes.
C’est là que les services d’un assureur spécialisé
en protection juridique comme Euromex sont
particulièrement précieux.
L’assurance protection juridique ACP assure non
seulement les droits de l’association des copropriétaires
(ACP), mais aussi ceux du syndic, du conseil de
copropriété et des commissaires aux comptes.
En quoi consiste l’assurance
protection juridique ?
Être impliqué dans un litige peut arriver à tout le
monde. Aussi prudent(e) et accommodant(e) que
vous soyez, vous n’êtes jamais à l’abri de dommages
occasionnés par des tiers, ni certain(e) de ne jamais
avoir affaire à la justice. Les conflits de nature
juridique se multiplient et la législation devient de
plus en plus complexe. Il est désormais indispensable
de pouvoir s’appuyer sur un professionnel apte à
intervenir à tout moment. Si vous êtes confronté(e) à
un litige, nous chercherons à le résoudre rapidement,
à l’amiable. Mais nous serons à vos côtés également
si l’affaire est portée devant les tribunaux.
Pensez au cas où l’un des copropriétaires refuserait de
s’acquitter de sa part dans les charges communes, ou à
celui d’un homme à tout faire qui provoquerait plus de
dégâts qu’il n’en réparerait :
Grâce au soutien et aux conseils juridiques d’Euromex,
vous avez la certitude de résoudre le problème au
mieux, pour vous-même et pour la copropriété.
« Mes voisins
se considèrent
comme «les
nouveaux
Beatles».
Pas moi. »
Euromex, c’est une équipe de juristes qui maîtrisent toutes les
branches du droit. Ils vous écoutent et ils vous défendront activement.
Vous pouvez vraiment leur faire confiance.
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Voici un
moment
Euromex.
Si aucune solution amiable ne peut être dégagée et
que l’affaire doit être portée devant la justice, nous
prendrons en charge les honoraires et frais de l’avocat
de votre choix.
En sa qualité d’assureur de protection juridique,
Euromex est depuis des années la référence par
excellence sur le marché des ACP. Nos juristes
spécialisés font en sorte de résoudre efficacement, en
collaboration avec les courtiers, les conflits, des plus
courants aux plus complexes, qui surviennent lorsque
l’on vit en appartement.
Si vous souhaitez en savoir plus sur ce qu’Euromex
peut faire pour vous et pour vos ACP, prenez contact
avec votre courtier d’assurances : il vous dira tout sur
la protection juridique, et sur son importance dans ce
contexte.
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12 Edition octobre - novembre
Réparations
de bétons en
copropriété
03
Cela semble être une situation tirée par les
cheveux, mais malheureusement ce n'est pas
le cas...
Après que quelqu’un soit tombé d'un balcon
cassé, d'autres habitants s'inquiètent : « J'ai
remarqué que ma balustrade s'est également
détachée. » (Het Nieuwsblad – le 20 juillet 2023)
Une partie du balcon s'effondre à Gand Sud : les
pompiers arrivent sur place
(Het Nieuwsblad – le 16 mai 2023)
Un balcon s'effondre à Vlaardingen, un père et
son fils grièvement blessés
(RTL Infos – octobre 2021)
De plus en plus souvent, on entend dans
les média que des débris de béton, sans
parler des balcons entiers d'immeubles
résidentiels, s'effondrent. Malheureusement,
cela peut parfois entraîner des drames
humains particulièrement graves. On
remarque aussi dans la construction civile
qu’un entretien minutieux et professionnel
des structures en béton est devenu au fil
des ans plus qu’une nécessité. Il suffit de
SYNDIC
Channel
SYNDIC Channel
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
penser aux troubles engendrés par l’état du
tunnel Léopold II à Bruxelles il y a quelques
années (rebaptisé tunnel Annie Cordy depuis
mai 2022) et récemment, le célèbre tunnel
du Saint-Gothard en Suisse a également
défrayé la chronique ; de gros fragments de
béton étaient tombés du jour au lendemain,
heureusement, sans trop de dégâts.
La plupart de nos immeubles d'habitation
en béton datent des années 1970 et 1980,
ce qui signifie que ces structures ont atteint
l'âge de 50 ans. Le béton peut sembler être
un matériau très résistant et solide, et c’est
le cas, mais malheureusement il possède
aussi un tendon d’Achille. L'armature en
fer du béton, qui garantit que le béton
peut également résister aux contraintes de
traction, peut rouiller sous l'influence du
dioxyde de carbone (CO₂) et en présence
d'humidité. Ce phénomène aura pour
conséquence que de (grands) morceaux de
béton se détacheront de la façade et que
certaines barres d'armature seront rongées
à tel point que la stabilité d'une structure
puisse être compromise.
Ce qui rend la situation particulièrement
dangereuse pour « monsieur-tout-lemonde
», c'est que dans la plupart des cas,
ces pathologies ne deviennent visibles à
l'œil nu que lorsqu'il est en réalité beaucoup
trop tard ; ce qui signifie que la protection
et les réparations indispensables du béton
seront bien plus importantes à réaliser. Un
entretien minutieux et qualitatif des
façades en béton à intervalles réguliers
est donc indispensable.
Depuis 2008, les entreprises qui effectuent
des réparations de béton peuvent s'engager
à la « Certification de Processus de
Réparation du Béton ». Après une évaluation
positive, l'entreprise en question disposera
d'un certificat BENOR (démarche volontaire),
délivré et publié par l'organisme de
certification belge BCCA. BCCA a été désigné
par l'État belge pour ces domaines d'activité
et est également accrédité à cet effet par
BELAC (l’Organisme belge d’Accréditation).
Chaque entreprise qui possède un certificat
de processus est auditée chaque année
par BCCA et en visitant un certain nombre
de chantiers sélectionnés au hasard dans
le portefeuille de chantiers des entreprises,
les différentes techniques et processus de
réparation sont également évalués pour leur
qualité.
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.

PROPERTYTODAY
13
Récemment, ces entreprises ont également
été obligées, dans le cadre du système de
certification, d'enregistrer tous leurs chantiers
impliquant des réparations de bétons sur
le portail MyBCCA spécialement développé
pour le suivi des chantiers, ce qui favorise en
quelque sorte le suivi continu des travaux.
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ir. Benny BROEKAERT
Coordinateur Principal BCCA
Hermeslaan 9
1831 Diegem
www.bcca.be
b.broekaert@bcca.be
PROPERTYTODAY
“ Un entretien du
béton régulier
et qualitatif est
un must

14 Edition octobre - novembre
Quel est le
niveau de
sécurité
de votre
ascenseur ?
Y a-t-il un ascenseur dans votre bâtiment ? Comment
pouvez-vous être certain qu'il est sûr à 100 % ?
04
On estime à 85 000 le nombre d'ascenseurs en
Belgique. Non seulement les ascenseurs obsolètes
peuvent constituer un grave danger pour la sécurité
des utilisateurs, mais les ascenseurs "modernes"
peuvent également être dangereux en raison d'un
entretien inadéquat et médiocre.
Les problèmes les plus fréquemment identifiés sont :
Î Un rideau lumineux à l'entrée de la cage
Î Absence de dispositif de capture
Î Échelle pour l'accès au puits de mine non
conforme

PROPERTYTODAY
15
Î Eclairage insuffisant
En tant que gestionnaire, vous êtes seul
responsable de votre gestion (BW art 3.89§6).
Concrètement, cela signifie que vous êtes
également responsable du bon fonctionnement
des installations d'ascenseurs dans les ACP de
votre portefeuille. Vous devez donc veiller à tout
moment à la sécurité du bâtiment et surtout
au strict respect de toutes les réglementations
relatives aux ascenseurs. L'entretien et les
inspections doivent être suivis à la lettre.
Maintenance et inspections
périodiques
Tout nouvel ascenseur doit être inspecté
un an après sa mise en service. Il s'agit de la
première inspection périodique.
L'intervalle entre les inspections de vos
ascenseurs dépend de la certification de la
société de maintenance. Si elle est certifiée
ISO, une inspection semestrielle des
ascenseurs est suffisante. La plupart des
sociétés d'entretien sont certifiées ISO. Si
ce n'est pas le cas, vous êtes tenu de faire
effectuer une inspection trimestrielle
des ascenseurs par un SECT tel que l'ACEG.
L'ACEG est un SECT (Service Externe de
Contrôle Technique) qui se fera un plaisir de
vous conseiller et de vous assister dans le
cadre des inspections de vos ascenseurs.
Vérifiez donc toujours que votre entreprise
de maintenance est certifiée ISO !
Occupez-vous sans tarder des
remarques !
Les rapports d'inspection contiennent
souvent des observations. Pour toutes les
“ Choisissez des
sociétés de
maintenance
certifiées ISO
observations découlant de l'inspection
préventive, le syndic doit prendre des
mesures immédiates. En tant que syndic,
vous devez prendre toutes les mesures de
gestion provisoire.
Cc art. 3.89-§5. Quels que soient les
pouvoirs qui lui sont conférés par le
règlement d’ordre intérieur, le syndic
est chargé: 2° d’accomplir tous actes
conservatoires et tous actes d’administration
provisoire;
Concrètement, demandez dans les plus
brefs délais un devis à votre ascensoriste et
ordonnez la régularisation de la situation
dans les plus brefs délais. Vous n'avez pas
besoin de l'approbation de l'assemblée
générale pour ce faire. Cependant, il est
préférable d'en informer le conseil de
copropriété (s'il existe un conseil dans l'ACP).
Dans la plupart des cas, cela peut être fait
par votre fournisseur d'ascenseurs, mais aussi
par des entreprises spécialisées. Il suffit de
penser à l'eau dans la caged’ascenseur, aux
interférences sur la ligne téléphonique, ...
L'objectif de cette intervention est de rétablir
la conformité et la sécurité des ascenseurs.
Attention : les remarques sont des signalements
importants. N'hésitez pas à faire fermer et sceller
l'ascenseur tant que la sécurité des utilisateurs
n'est pas garantie ! La fermeture de l'ascenseur
ne peut se faire que par l'intervention de votre
fournisseur d'ascenseurs ou de l'organisme de
contrôle (SECT). Prévoyez également une affiche
pour les occupants indiquant qu’il est interdit
d’utiliser l'ascenseur pour des raisons de sécurité.
Les propriétaires d'un ascenseur en service dont
les scellés sont brisés s'exposent à des poursuites
pénales.
Pourquoi une analyse de risque
en plus de l'inspection des
ascenseurs ?
Avec le temps, les systèmes d'ascenseurs
vieillissent et deviennent plus sensibles
aux défaillances et aux risques de sécurité.
Une partie importante du cycle de vie de
l'ascenseur consiste à effectuer des analyses
de risques pour identifier l'état réel de
l'ascenseur et ses éventuelles défaillances.
Le législateur a mis l'accent sur l'analyse
des risques des ascenseurs par un
organisme d'inspection (SECT) en tant

16 Edition octobre - novembre
qu'outil permettant de recommander
des modernisations. Il est donc essentiel
de moderniser périodiquement les
ascenseurs.
Le syndic doit faire réaliser tous les 15 ans,
une analyse de risque de l'ascenseur par un
SECT. Ces analyses permettent de déterminer
les plans de modernisation appropriés.
Délais des analyse de risques :
Pour les ascenseurs mis en service avant le
1er janvier 1958, les modernisations doivent
être effectuées avant le 31 décembre 2023.
Pour les ascenseurs historiques, les
modernisations seront effectuées avant le 31
décembre 2027.
Trop tard ! Pour les ascenseurs mis en service
à partir du 1er avril 1984, les modernisations
devaient être effectuées avant le 31 décembre
2014. Pour les ascenseurs mis en service entre
le 1er janvier 1958 et le 31 mars 1984, les
modernisations devaient être effectuées avant
le 31 décembre 2016.
Certificat de régularisation
indispensable
Si l'analyse des risques de l'ascenseur n'a
révélé aucune anomalie, le gestionnaire
recevra une analyse des risques positive
accompagnée d'un certificat de
régularisation. Dans ce cas, l'opérateur ne
doit prendre aucune mesure et l'entretien
et l'inspection préventive peuvent se
poursuivre comme auparavant.
Au cas de travaux de modernisation
s’avéreraient nécessaires, une nouvelle
inspection par le SECT qui a effectué l'analyse
des risques est obligatoire après l'exécution
des travaux. Si toutes les observations de
l'analyse des risques ont été satisfaites,
le gestionnaire recevra un certificat de
régularisation. Le gestionnaire doit
s'assurer que le certificat de régularisation
soit placé le local technique de l’ascenseur,
ou remis au SECT chargé de l'inspection
préventive.
Si les travaux de modernisation n'ont pas été
effectués, 3 ans après l'analyse des risques
et au plus tard 18 ans après la dernière
analyse des risques ou la date de mise en
service, et s'il apparaît qu'aucun certificat de
régularisation n'est présent, le SECT chargé
de l'inspection préventive émettra un avis
négatif qui pourra conduire à la mise à l’arrêt
de l’ascenseur par l’autorité compétente.
Délai limite pour le gestionnaire
Le syndic s'assurera que les travaux de
modernisation nécessaires ont été réalisés
trois ans après l'analyse des risques et au
plus tard 18 ans après la dernière analyse des
risques ou la date de mise en service.
Pour ce faire, le gestionnaire peut
transmettre l'analyse des risques à différentes
entreprises de maintenance (entreprises de
modernisation) afin d'obtenir un devis pour
les travaux de modernisation nécessaires.
Dossier de sécurité et documents
obligatoires
Depuis 2003, le propriétaire doit également

PROPERTYTODAY
17
tenir un dossier de sécurité pour chaque
ascenseur, dans lequel sont consignées
toutes les informations relatives à l'ascenseur :
évaluations des risques, contrôles d'entretien,
inspections et modernisations.
CONSEILS
Assurez-vous que les documents suivants
sont présents avant la visite de l'inspecteur
des ascenseurs :
Î Tous les certificats reçus concernant
l'entretien et les inspections préventives
au cours des dix dernières années ;
Î Les rapports de toute évaluation des
risques antérieure ;
Î Si des travaux de modernisation ont
été effectués, vous devez également
conserver les documents et les rapports y
afférents ;
Î Mode d’emploi de l’ascenseur;
Î Le cas échéant, la déclaration de
conformité CE (CE)
En outre, chaque cabine d'ascenseur doit
également porter mention des informations
suivantes : Numéro d'identification - Année
de construction - Charge nominale -
Nombre maximal de personnes pouvant
être transportées - Adresse du propriétaire
ou du gérant - Nom du SECT qui a effectué
les inspections - Nom de la société de
maintenance. Un ascenseur qui n'est pas
modernisé à temps peut être mis hors
service.
Sanctions pour l'ACP
Les amendes imposées seront adressées à l’ACP, en
tant que propriétaire de l'installation d'ascenseur.
Art 1°8 : propriétaire : toute personne physique ou
morale qui possède un ascenseur.
Les amendes varient en fonction de l'infraction
constatée, par exemple :
Pas d'antécédents en matière de sécurité € 5.000
Pas d'instructions complètes dans la cage (langue) € 5.000
Pas de maintenance préventive € 5.000
Pas d'inspection préventive € 5.000
Pas d'analyse de risque C x E x 100
L'ascenseur utilisé malgré le risque sérieux identifié par un SECT € 15.000
Ascenseur utilisé avec scellés brisés
Renvoi devant le
tribunal pénal
Pas de proposition signée et risque grave minimum € 15.000
Pas de proposition signée et risque grave minimum € 25.000
Pas de rideau de sécurité électronique ni de porte de cage € 12.500
Pas de verrouillage mécanique € 12.500
Précision d'arrêt incorrecte (contrôle de la fréquence € 12.500
Informations complémentaires (SPF
Économie) et sources :
Î https://economie.fgov.be/fr/publications/
proprietaire-prenez-garde-la-0
Î https://economie.fgov.be/fr/themes/
qualite-securite/securite-des-produits-et/
reglementations-specifiques/ascenseurset-installations/ascenseurs/modernisationdes-ascenseurs
Conclusion :
La sécurité et la performance des systèmes
d'ascenseurs sont d'une importance capitale
pour les syndics et les ACP. Grâce à l'entretien
et à l'inspection, nous pouvons créer
ensemble un environnement d'ascenseurs
plus sûr et plus fiable pour tous.
info
M. Erwin Guetens
Directeur Technique Général ACEG
Ringlaan 39
1853 Strombeek-Bever
M erwinguetens@aceg.be
T 0471 10 45 77
W www.aceg.be
PROPERTYTODAY
Pour mieux vous informer ACEG sera
présent au Salon de la Copropriété sur le
stand 22.

18 Edition octobre - novembre
05 Le gouvernement flamand
mise sur la rénovation des
immeubles à appartements
La Flandre compte 930.000 appartements
répartis dans environ 140.000 immeubles à
appartements. Beaucoup de ces immeubles
sont (très) dépassés en termes d'énergie et
doivent donc faire l'objet d'une rénovation
énergétique approfondie. Un appartement
économe en énergie est non seulement
plus confortable et plus économique à vivre,
mais il conserve également sa valeur ou
l'augmente.
D'ici 2050, toutes les maisons et tous
les appartements devraient être
énergétiquement efficaces. Aujourd'hui,
seul un appartement sur dix obtient cette
étiquette et pour atteindre l'objectif à long
terme, 4 400 appartements en moyenne
doivent être rénovés chaque année. Le taux
de rénovation actuel des appartements
doit donc être considérablement augmenté
et le gouvernement flamand prend donc
plusieurs mesures spécifiques pour les
appartements.
Plan général de rénovation pour
les immeubles d'habitation :
jusqu'à 12 000 euros remboursés
par VEKA (Agence Flamande pour
l'énergie et le climat)
La situation de la copropriété, la distinction
entre les parties privatives et les parties
communes, la taille du bâtiment et la
technicité (par exemple, les installations
collectives) exigent une approche
très différente pour la rénovation des
immeubles d'appartements que pour celle
des maisons individuelles. L'expérience
de plusieurs projets européens montre
qu'il est nécessaire de disposer de conseils
techniques et financiers indépendants,
combinés à des conseils en matière
de processus, tant pour le propriétaire
individuel que pour la VME. Entre autres,
le projet Life BE-Reel de l'UE a développé
une approche avec la mesure de l'état
du bâtiment, l'accompagnement des
occupants dans le choix entre une
approche de maintenance ou un scénario
de rénovation durable.
Cette stratégie s'est avérée fructueuse et
le gouvernement flamand la renforce à
présent en soutenant le plan général de
rénovation. Les immeubles d'habitation
d'au moins 15 unités peuvent faire établir
un plan de rénovation par l'un des six
bureaux d'étude sélectionnés. Ces bureaux
d'études ont signé un accord-cadre avec
l'Agence flamande de l'énergie et du climat
(VEKA) et ont approuvé les objectifs du plan
général de rénovation. Le gouvernement
flamand accorde une aide financière de
12 000 euros (TVA incluse et max. 60 % de
la facture) pour l'élaboration d'un tel plan
directeur, qui peut facilement coûter plus
de 20 000 euros.
Le plan général de rénovation se compose
de deux parties.
D'une part, le plan d'entretien pluriannuel,
qui est basé sur les aspects techniques du
bâtiment, de l'installation, de la sécurité
et de la qualité de vie, tels que décrits
dans le Code flamand du logement. Le
plan comprend les investissements de
remplacement et les investissements
légalement requis pour une période de 20
ans.
D'autre part, un scénario de rénovation
durable avec une feuille de route contenant
les actions de rénovation nécessaires pour
atteindre l'objectif à long terme de 2050.
Cela donne au syndic et à l’ACP une idée

des mesures qui peuvent être prises, de la
chronologie selon laquelle elles doivent
être effectuées, du coût de l'investissement,
des économies d'énergie annuelles et une
indication de la valeur de l'immeuble avant
et après les travaux.
En bref, ce plan général donne à l’ACP et
aux copropriétaires un aperçu clair des
différentes actions nécessaires pour assurer
la pérennité de l'immeuble.
Le syndic soumet son projet en ligne sur le
site web de VEKA. Sur base de ce dossier,
VEKA organise une mini-concurrence entre
les bureaux d'études sélectionnés. Les offres
sont ensuite remises au syndic et celui-ci
peut présenter l'offre la plus avantageuse
aux copropriétaires. Après la signature de
l'offre, le bureau d'études dispose d'un délai
maximum de six mois pour délivrer le plan
général de rénovation.
Les copropriétaires et les ACP de moins
de 15 unités ne peuvent pas bénéficier de
l'intervention financière pour l'élaboration
du plan de rénovation, mais ils peuvent
tout de même recevoir des conseils dans le
cadre de la prime de rénovation collective.
Cette prime est payée par le gestionnaire
de réseau de distribution au coach BENO.
Le coach BENO a un ensemble de tâches
clairement définies. Il s'agit entre autres
de l'élaboration de conseils en matière
de rénovation énergétique, ainsi que du
soutien administratif, de la demande de
primes, etc.
Mon prêt à la conversion
Les propriétaires-occupants des catégories
de revenus les plus basses et moyennes
peuvent emprunter jusqu'à 60 000 euros
pour la rénovation des parties privatives.
Ce prêt peut être demandé auprès de
l'Energiehuis ou en ligne. Le taux d'intérêt
appliqué est toujours inférieur de 3 % au taux
d'intérêt légal et ne peut être inférieur à 0
%. Il n'y a pas de plafond de revenus pour
les propriétaires occupants qui louent à un
bureau de location sociale.
L’ACP peut également contracter un prêt.
Celui-ci peut atteindre 60 000 euros, plus 25
000 euros par appartement.
Exemple de calcul fictif :
L’ACP d'un immeuble de 30 logements a
“ Plan général
de rénovation :
jusqu’à 12.000
€ remboursés
par la VEKA
décidé d'isoler la toiture (200 m²) et les murs
extérieurs (600 m²) de l'immeuble. Elle fait
établir un plan général de rénovation qui
montre qu'il est préférable de s'attaquer
d'abord à la toiture et ensuite aux murs. Les
travaux sont estimés à 300.000 € TTC pour
l’ACP.
Î Le coût du plan général de rénovation :
18.000 € TTC, dont 10.800 € TTC (max. 60%
de la facture) est payé par VEKA. L’ACP doit
donc verser 7.200 € TVA incluse.
Î La prime à l’ACP pour les travaux sur les
parties communes est de 19 600 euros.
Î En fonction de la catégorie de revenus,
une prime supplémentaire peut encore
être demandée, qui peut s'élever à
plusieurs milliers d'euros.
Î Mon Prêt Reconstruction pour l’ACP est de
300.000 euros à un taux d'intérêt de 2,25%
sur 20 ans (décote de 3% par rapport

20 Edition octobre - novembre
au taux d'intérêt légal). Soit une charge
mensuelle de 1550 euros, et donc 52 euros
par mois et par appartement.
Î Prime score-CPE : pour un appartement
avec un mauvais score énergétique/
EPC (D, E ou F) qui après rénovation
atteindrait un label A ou B, il y a une prime
supplémentaire de 3.750 € et 2.500 €
respectivement.
Obligation de rénovation
Depuis le début de cette année, les
acheteurs potentiels qui souhaitent acquérir
un appartement avec un mauvaise score CPE
(label E ou F) sont obligés endéans les cinq
ans, d’ améliorer l'appartement sur le plan
énergétique pour atteindre au moins le label
D. Le gouvernement flamand a prévu une
voie de durcissement. Par exemple, en 2028,
toute personne achetant un appartement
avec un mauvais score CPE devra le rénover
endéans les cinq ans pour qu'il atteigne au
moins le score C. Les scores CPE minimaux
seront donc progressivement réhaussés pour
atteindre l'étiquette A d'ici 2050.
Les logements individuels sont également
soumis à une obligation similaire.
Certificat CPE Parties communes
Le CPE (certificat de performance
énergétique) des parties communes d'un
immeuble d'habitation indique l'efficacité
énergétique des parties communes. Ce
CPE des parties communes est désormais
obligatoire. Les immeubles de plus de 15
logements devaient déjà l'avoir à la fin
de 2021, et pour les immeubles de 5 à 14
logements, la date limite était fixée à la fin
de 2022.
Les plus petits immeubles d'habitation (entre
2 et 4 logements) ont encore jusqu'à la fin de
cette année pour remplir cette obligation.
Plus d'informations : www.vlaanderen.be/
renovatiemasterplan
Plus d'informations : www.vlaanderen.be/
renovatiemasterplan
VEKA sera présent sur le stand 6 au
Salon de la Copropriété pour mieux vous
informer.
info
Tim Van Helden,
Agence flamande de l'énergie et
du climat
tim.vanhelden@vlaanderen.be
Koning Albert II-laan 20 bus 17,
1000 Brussel
www.vlaanderen.be/veka
PROPERTYTODAY

PROPERTYTODAY
21
Appartement acheté
en 2023: vous devez
obtenir le label D
endéans 5 ans
Appartement acheté à
partir de 2028 : vous
devez obtenir le label C
endéans 5 ans
Appartement acheté à
partir de 2040 : vous
devez obtenir le label
B endéans 5 ans
Appartement acheté
à partir de 2045 :
vous devez obtenir le
label A endéans 5 ans
SYNDIC
Channel
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NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.

22 Edition octobre - novembre
En région Wallonne : nouvelles
primes pour les travaux
énergétiques.
Les immeubles de copropriétés en Région
wallonne peuvent désormais bénéficier
de primes pour des travaux énergétiques.
Ces primes s'appliquent aux associations
de copropriétaires (ACP) et concernent
différents travaux qui améliorent la
performance énergétique de l’immeuble.
Les demandes de primes se font via des
formulaires papiers disponibles sur le
site de la SPW : https://www.wallonie.
be/fr/demarches/obtenir-une-prime-
pour-son-habitation-partir-du-1er-juillet-
2023#formulaires
Attention : pour bénéficier de ces primes, un
audit logement par un auditeur agréé est
recommandé. Cet audit offre une analyse
complète de la performance énergétique
de l'immeuble, recommande des travaux à
réaliser, estime les coûts et les économies
potentielles. L'audit est crucial car il permet
d'accéder aux primes maximales de la
Région wallonne, fournit des conseils précis
sur les travaux et matériaux, et offre une
estimation des économies d'énergie et des
coûts des travaux.
La société ImmoPass est en mesure de
répondre rapidement pour une offre de
service et la réalisation d'un audit logement
de vos immeubles de copropriétés. Pour
profiter de l'ensemble des primes et être
bien conseillé par un auditeur logement
agréé, rendez-vous sur : www.immopass.eu/
audit-logement
Immopass sera présent sur le stand 83
au Salon de la Copropriété pour mieux
vous informer
info
Pierre-Louis Firre
02/486.94.60
info@immopass.eu
PROPERTYTODAY
La Région de Bruxelles-
Capitale propose également de
nombreuses primes !
Le site de Renolution; https://renolution.
brussels/ reprend toutes les primes, aides,
accompagnements.
Il existe également une synthèse des primes
réalisée par Homegrade :
https://homegrade.brussels/wp-content/
uploads/Publications_internes/Synthese_
Primes_2023.pdf
Par ailleurs, vous pouvez en tant que syndic,
contacter le Facilitateur Bâtiment Durable
pour un Quick Scan gratuit . Grâce à cet audit
simplifié, gratuit et indépendant, réalisé par
le Facilitateur Bâtiment Durable de Bruxelles
Environnement, vous disposerez d’un
diagnostic détaillé des économies d’énergie
possibles pour votre copropriété et des
mesures à prendre en priorité.
Contactez-le sur le 0800 85 775- facilitateur@
environnement.brussels
Bruxelles-Environnement et Homegrade
seront présent sur le stand 79 au Salon
de la Copropriété.
info
Bruxelles-Environnement
facilitateur@environnement.
brussels
tel : 0800 85 775-
Homegrade
https://homegrade.brussels/
homegrade/contact/
PROPERTYTODAY

Informations exclusives
Données ACPs
Coordonnées syndics
Googlemaps, Earthview
Recherche des photos
Info en ligne
ACPs et syndics
Monde d’ACP
Plate-forme interactive
> 98.500 ACPs
> 1.000 Syndics Professionels
> 9.500 Syndics copropriétaires
Portal en ligne
Téléchargements en Excel
Coordonnées syndics
ACP informations uniques
www.syndi.be
Ascenseurs
Étages
Types de chauffage
Bornes de recharge
Panneaux solaires
Interphones vidéo
EPB
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Pour la tranquillité d’esprit du
syndic et des ACP
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PROPERTYTODAY 25
BON À SAVOIR
Contrôle électrique tous les 5 ans
Depuis le 1er juin 2023, la périodicité des
visites de contrôle des installations électriques
des parties communes a changé en Flandre
La définition d'une "installation domestique"
a évolué de sorte que les installations
électriques des parties communes d'un
immeuble d'habitation sont désormais
considérées comme des installations non
résidentielles. Cela signifie que la périodicité
du contrôle électrique des parties communes
et des locaux techniques d'un immeuble
d'habitation sera ramenée à 5 ans.
Détecteur de fumée obligatoire
En Flandre, depuis le 18/02/2023, dans
les parties communes d'un immeuble, un
détecteur de fumée est obligatoire dans
chaque pièce où se trouve une installation
technique. Une installation technique est
une installation alimentée en électricité ou
produisant de la chaleur qui est reliée en
permanence au bâtiment. S'il y a une autre
installation technique à un autre étage dans
les parties communes, un détecteur de fumée
est également obligatoire à cet étage.
Plus d‘infos via
Nouveau : Easime
Facturation individuelle
des frais de chauffage
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chauffé collectivement au gaz naturel ? Avec Easime, la consommation
de chaleur est facturée individuellement et automatiquement pour
chaque appartement. Vous n’aurez donc plus à faire le suivi des frais
de chauffage.
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PROPERTYTODAY 27
06
Le réseau en fibre
optique : un enjeu
crucial pour les
syndics
« Plus stable, plus rapide et conçu pour les
70 prochaines années : le réseau en fibre
optique poursuit son déploiement en
Belgique. Voici ce que doivent savoir les
syndics pour en profiter pleinement."
Faciliter le quotidien des syndics et le
déploiement du réseau en fibre dans leurs
immeubles : c’est la priorité de Matthias
Bodson et de la Syndic Team de Proximus.
« Nous nous appuyons sur une vraie
connaissance de leur métier et de leur réalité.
C’est primordial pour le déploiement du
réseau en fibre optique, car les syndics doivent
gérer l’équipement de leurs immeubles,
indispensable pour la connexion de tous les
appartements. Ces travaux d’équipement
sont assez légers mais il faut s’y préparer
suffisamment tôt. »
Le déploiement de la fibre
optique : essentiel et gratuit
« Outre un débit bien plus élevé et donc un
internet beaucoup plus rapide, la fibre optique
apporte plus de stabilité et de qualité à de
nombreux services indispensables pour les
habitants : télétravail, cours en ligne, domotique,
systèmes de télésurveillance pour les seniors,
télévision… », explique Matthias. « D’autres
services essentiels pour un immeuble et son
syndic passent par les mêmes lignes fixes.
Comme la gestion de l’ascenseur, l’ouverture
des portes et des barrières, les parlophones,
l’alarme incendie ou encore le relevé à distance
des index de consommation. »
Aujourd’hui, 20 % des ménages et entreprises
sont connectables au nouveau réseau à
Bruxelles, Charleroi, Liège, Gand, Anvers, Mons
ou encore Namur. « Nous comptons couvrir
70 % du territoire belge et tous les immeubles
en copropriété du pays en 2028 », ajoute
Matthias. « Durant les cinq premières années
de déploiement, les opérations d’équipement
des immeubles et des logements sont
entièrement gratuites. De plus, il s’agit d’un
réseau ouvert, vous avez le choix actuellement
entre 38 opérateurs. Donc l’équipement à
la fibre optique ne s’accompagne pas d’une
obligation de devenir client Proximus. »
La fin de l’ancien réseau
L’arrivée de la fibre optique entraîne aussi la
mise hors service de l’ancien réseau cuivre.
« Le réseau cuivre utilisé aujourd’hui pour
internet, la téléphonie, la télévision et certains
services de gestion d’immeuble sera coupé.
Donc les immeubles qui utilisaient ce réseau
en cuivre et qui ne passent pas à la fibre
n’auront plus accès à ces abonnements.
Cette désactivation s’effectue dans un cadre
légal strict. Nous devons informer l’IBPT, le
régulateur des télécoms, deux ans à l’avance.
Et nous sommes obligés de respecter la date
précise de déconnexion du réseau, sans
exception possible. Lors du déploiement de
la fibre à Liège, la copropriété d’un immeuble
ne voulait pas en entendre parler. Trois jours
après la déconnexion du réseau en cuivre,
ils ont demandé en urgence d’équiper leur
immeuble, ce que nous avons fait mais avec
moins de flexibilité pour le cheminement du
câblage dans leur immeuble. »
L’importance du rapport
technique
Ce cheminement du réseau dans les
immeubles est décrit dans un rapport
technique remis aux syndics. « Ce
cheminement du câblage peut être ajusté. Il
est donc important que les syndics réagissent
vite au rapport technique et dialoguent dès
le début avec nos équipes pour anticiper
au maximum. Un dernier conseil pour les
syndics ? Dès que le nouveau réseau arrive
dans votre ville, demandez dès que possible
un mandat de l’assemblée générale pour
agir dans les temps et éviter des démarches
plus compliquées. Et quand tout est installé,
pensez à activer les services passant par la
fibre optique. »
Une équipe pour avancer
« Vu sa gratuité et son énorme valeur
ajoutée, le réseau en fibre optique est un
vrai plus pour votre immeuble. Vous pouvez
compter sur nous pour faciliter les opérations
administratives et relatives à la facturation.
N’hésitez donc pas à nous contacter ! »,
conclut Matthias.
Pour en savoir plus :
Proximus Syndic Team :
syndic@proximus.com
La page syndic : proximus.be/
syndicfiber
Découvrez le site de l’IBPT :
www.infofibre.be
Retrouvez-nous aussi au Salon
de la Copropriété le 16 novembre
prochain.

28 Edition octobre - novembre
Bon à
savoir
Nous répondons dans cette rubrique à des
questions qui nous sont régulièrement posées.
1
Question :
Qui est responsable en cas d'informations erronées
fournies par le syndic ?
Au moment de la vente, l'ancien syndic a omis de
mentionner que le propriétaire sortant était toujours
endetté auprès de l’ACP. Lorsqu'on lui a demandé s'il
y avait des arriérés, il a répondu "aucun" alors que les
relevés de compte montraient qu'il y avait un montant
impayé et ce, avant la date du compromis et de l'acte.
Ni l'acheteur, ni le vendeur, ni le notaire n'étaient au
courant. De cette manière, l’ACP n'a pas perçu les
arriérés, qui sont toujours impayés à ce jour. En tant que
nouveau syndic, puis-je poursuivre l'ancien en justice ?
Je me suis également adressé à l'ancien syndic, qui se
défend de toute négligence et se réfère, entre autre, à la
jurisprudence selon laquelle les chiffres des informations
précontractuelles ne sont pas contraignants (il se
base sur un arrêt dudu 08.02.2017) ". Je vous remercie
d'avance pour votre réponse.
Réponse :
La loi sur la copropriété prévoit que le syndic
est « seul responsable de sa gestion ». S’il commet
une erreur au cours de son mandat, et si un
dommage survient à la suite de cette erreur, ce
syndic peut donc être tenu pour responsable et
voir sa responsabilité engagée. Ainsi, l’ACP peut
intenter un procès contre le syndic précédent (et par
exemple demander des dommages-intérêts).
Un syndic professionnel est tenu de souscrire une
assurance responsabilité professionnelle (cette
assurance est d’ailleurs comprise dans la cotisation
à l'IPI).
Avis : vous devriez ajouter un point à l'ordre du jour
de la prochaine assemblée générale :
Î Vente de l'appartement XX : arriérés :
négligence/faute du syndic XX : explication (pas
de vote)

PROPERTYTODAY 29
Î Mandat à l'administrateur actuel d'engager
une procédure au nom de l’ACP contre
l'ancien syndic M. XX (majorité 1/2+1)
Î Choix de l'avocat (majorité 1/2+1)
2
Question :
La situation suivante se produit :
Il y a 2 mois, nous avons tenu une AG dans un
immeuble comprenant 5 hall d’entrées distincts.
Dans 2 de ces halls, une société de nettoyage a
été désignée.
Au cours de la réunion, nous avons donc décidé
de demander 2.000 euros supplémentaires pour
ces deux hall d’entrée, car les frais annuels de
nettoyage de ces deux hall s'élèvent de toutes
façons à 4 000 euros.
La semaine dernière, une copropriétaire d’un de
ces bâtiments m’a appelé pour me dire qu'elle
voulait nettoyer les 2 hall d’entrée elle-même
car la société de nettoyage était beaucoup trop
chère. Le contrat avec la société de nettoyage
devait être résilé immédiatement et elle ferait
le ménage elle-même pour 1.500 euros par
an (contre 2.000 euros par an pour la société
de nettoyage). Je lui ai dit qu'il n'en était pas
question car la société de nettoyage avait déjà été
désignée par l’AG et que par ailleurs son activité
serait rémunérée au noir ce qu’en tant que syndic
professionnel, je ne pouvais accepter. Elle voulait
à tout prix que je demande l'approbation des 5
autres copropriétaires de l’immeuble en question.
Elle a ajouté qu'elle ne travaillerait pas au noir
puisqu'elle apporterait des reçus et les ajouterait à
sa déclaration d’ impôts.
Quoi qu'il en soit, j’ai finalement envoyé un
courriel à ces 5 personnes ; elle avait d’ailleurs
commencé à les appeler personnellement ...
Finalement 4 personnes furent d'accord et
1 personne fut contre (raison : la différence
de prix n'est pas vraiment importante et elle
ne veut pas être tenue pour responsable si
quelque chose devait se produire). Je lui ai
donc renvoyé la balle en lui disant que nous
devrions au moins avoir l'unanimité puisque
nous organisons ce vote en dehors de l’AG.
J'essaie donc de lui expliquer que nous mettrons
cette question à l'ordre du jour de la prochaine
assemblée générale (qui, soit dit en passant,
aura lieu dès janvier puisque nous nous
réunissons pour les panneaux solaires). Elle
m’a répondu que je racontais « des conneries »
et que j'étais « un mauvais syndic », .... «que 4
approbations sur 5 étaient plus que suffisantes
et je ne faisais que m’opposer ».
Ce matin, je reçois un courriel de la société de
nettoyage m'informant qu'elle a reçu un courriel
de cette dame disant que le contrat était résilié
en raison de l'augmentation des prix et que le
nettoyage sera effectué en interne.
Ma question :
On me demande souvent si quelqu'un dans
l’immeuble peut s'occuper du nettoyage des
parties communes contre rémunération.
Est-ce que cela est accepté ou est-ce que c'est
totalement hors de question ? Que se passe-t-il
en cas d'accident (chute dans les escaliers) ? J'ai
entendu dire par des courtiers en assurance que
les personnes non inscrites à l'ONSS sont aussi
couvertes en cas d’accident.
Comment devons-nous, en tant que syndic,
répondre à ces questions ? Quelles sont
les sanctions encourues par un syndic
professionnel qui travaille de cette manière
? Quelle est la responsabilité du syndic (par
exemple, si tous les membres de l'AG acceptent
cette forme de rémunération) ?
L'argument de la dame en question est que le
président de l’AG qui s'occupe également de
toute la partie technique, reçoit également 400
euros par an sans facture (ce qui a été convenu
dans le passé lors d'une AG), ce qui est exact.
Est-il possible que cette personne s’occupant
de la gestion technique reçoivent une petite
rémunération ?
Réponse :
Service de nettoyage
Î L’ACP ne peut prendre des décisions en
dehors de l'AG qu'à l'unanimité. Donc,
tous les copropriétaires (sans exception)
doivent accepter le changement de
service de nettoyage.
Code civil Art 3.87-§11. § 11. Les membres
de l’association des copropriétaires peuvent
prendre à l’unanimité et par écrit toutes
les décisions relevant des compétences de
l’assemblée générale, à l’exception de celles qui
doivent être passées par acte authentique. Le
syndic en dresse le procès-verbal.
Î La dame en question agit au-delà de
ses pouvoirs en tant que copropriétaire
et devrait lire attentivement la loi sur la
copropriété (!).
• En tant que syndic, vous êtes le
seul représentant de l’ACP.
• Les copropriétaires n'ont individuellement
aucun pouvoir dans l'ACP ; ils ne
peuvent pas prendre de décisions
au nom de l'ACP ; les décisions sont
prises par l'AG ou par décision écrite
à l'unanimité (Cc Art 3.87-§11).
• Le syndic est seul habilité à mettre
en œuvre les décisions de l'AG. Cela
n'a rien à voir avec le fait d'être un
"bon" ou un "mauvais" syndic...
• Cette dame n'est pas habilitée à
écrire au service de nettoyage ; c'est
la mission du syndic de contacter
les fournisseurs de l’ACP
• Cette dame n'est pas autorisée à résilier
le contrat de service de nettoyage
: cette compétence revient à l’AG
(décision de l'AG ou décision écrite
avec 100% (Cc Art 3.87-§11).
• Il y a de fortes raisons de penser
que cette dame agit dans le
cadre d'un conflit d'intérêts.
• Attention : le contrat de l'entreprise de
nettoyage peut contenir des clauses de
pénalité en cas de résiliation anticipée
de ses services. L'ACP risque alors de
réclamer des dommages et intérêts.
Avis :
1. Contactez d'urgence la société de
nettoyage pour lui demander de ne pas
tenir compte du courrier de cette dame
qui ne représente pas l’ACP.
2. Confirmer que leur contrat est toujours en
vigueur et le restera jusqu'à ce que vous,
en tant que syndic et seul représentant de
l’ACP, le résiliez à la suite d'une décision de
l'AG à cet effet.
À l'Assemblée générale
L'AG peut décider que cette dame nettoiera
les parties communes. Il faut pour cela
inscrire deux points à l'ordre du jour de la
prochaine AG :
Î Un premier point pour toutes les
explications et informations juridiques (pas
de vote).
Î Trois points supplémentaires concernant la
décision finale : majorité 1/2+1.
Un exemple d'explication :
Changement de service de nettoyage :
explication des conditions et des
obligations légales si Mme XX était
désignée pour nettoyer les parties
communes (pas de vote)

30 Edition octobre - novembre
1. Option 1 : cette dame nettoie
gratuitement les parties communes
moyennant le remboursement de tous
les achats de produits d'entretien (sous
réserve de la présentation des documents
nécessaires, par exemple les tickets
de caisse) . L'ACP devrait souscrire une
assurance complémentaire (n'hésitez
pas à contacter notre partenaire Citadel
Insurance qui dispose d'une police à cet
effet : Thomas Robberechts, thomas@
citadelinsurance.be).
2. Soit elle travaille pour un salaire et le
syndic doit l'inscrire auprès d'un secrétariat
social. L’ACP deviendra alors son employeur
et elle sera officiellement inscrite à l'ONSS.
C'est au syndic qu'il incombe de tout
organiser avec le secrétariat social.
Cette option nécessite une décision de l'AG :
• Le nombre d'heures par semaine
• Le salaire horaire
• Choix du secrétariat social
(demande de devis)
• Mandat au syndic de tout organiser
pour la date du ... avec éventuellement
des frais supplémentaires pour ces
prestations complémentaires
• Description de la tâche (pour
éviter tout malentendu)
• Souscription d’une assurance
supplémentaire pour cette dame
- Accidents du travail (obligatoire)
- Protection juridique (compte
tenu de l'attitude de cette dame, je
recommanderais sans hésiter cette
assurance)
Exemple de vote
Une fois que vous avez tout expliqué, l'AG doit
se prononcer sur les trois points suivants :
1. Changement de service de nettoyage :
résiliation du contrat de l'entreprise
de nettoyage XX à la date d'expiration
(majorité 1/2+1)
2. Changement de service de nettoyage :
indication de Mme XX pour le
nettoyage gratuit des parties
communes (majorité 1/2+1)
3. Changement de service de nettoyage :
désignation de Mme XX en tant
qu'employée de l’ACP pour nettoyer
les parties communes dans les
conditions suivantes (majorité 1/2+1)
• Le nombre d'heures par semaine
• Le salaire horaire
• Choix du secrétariat social
• Mandat au syndic de tout
régler avant la date de ...
• Frais supplémentaires pour
les services additionnels
• Description de l'emploi
• Souscrire une assurance complémentaire
- Accidents du travail (obligatoire)
- Protection juridique ACP
Paiements aux copropriétaires
Vous ne pouvez pas payer les
copropriétaires ! Une personne qui remplace
une lampe peut présenter une demande de
remboursement des dépenses pour l'achat
de matériaux. En principe, un copropriétaire
travaille donc toujours gratuitement.
Vous n’êtes donc pas autorisé à verser des
honoraires au gestionnaire technique.
Un projet de loi a été déposé au
Parlement visant à étendre le système de
défraiement des volontaires à la copropriété.
Malheureusement, le projet de loi est au
Parlement depuis deux ans mais n'est pas
mis à l'ordre du jour... Voir le lien ci-dessous :
https://www.lachambre.be/FLWB/
PDF/55/1531/55K1531001.pdf
Vous ne pouvez pas rémunérer les
copropriétaires pour certaines tâches ou
pour la gestion technique tant que le projet
de loi n'a pas été voté.
Responsabilité
Si cette dame travaille gratuitement dans les
parties communes, l’ACP sera responsable en
cas d'accident (dommages corporels). Il est
donc important que l’ACP soit assurée pour
ce type de situation.
Si cette dame souhaite être rémunérée, elle
doit obligatoirement être inscrite à l'ONSS.
Si vous payez simplement cette dame à
partir du compte de l’ACP, cela pourrait être
considéré comme du travail non déclaré (le
paiement du gestionnaire technique n'est
pas non plus autorisé). En fin de compte,
c'est vous, en tant que syndic, qui pouvez
être tenu pour responsable et condamné
à une amende. Si quelqu'un dépose une
plainte contre vous auprès de l'IPI (par
exemple l'entreprise de nettoyage qui
constate qu'un copropriétaire reçoit presque
le même montant), vous risquez également
une sanction (blâme, suspension...etc.) parce
que vous n'avez pas respecté correctement
la déontologie et les lois.
3
Question :
En tant que syndic, je souhaite démontrer
à un copropriétaire que la désignation d'un
expert nécessite une majorité absolue (1/2+1).
Cependant, je ne trouve pas cela clairement
dans la législation.
Puis-je avoir des conseils à ce sujet ?
Réponse :
Vous pouvez expliquer que la loi sur la
copropriété contient quelques principes de
base. L'un de ces principes est que toutes les
décisions sont prises à la majorité absolue
(1/2+1), sauf si une majorité plus stricte est
requise (deux tiers, quatre cinquièmes ou
unanimité).
Cc art 3.87-§8 : « Les décisions de l’assemblée
générale sont prises à la majorité absolue
des voix des copropriétaires présents ou
représentés au moment du vote, sauf si la loi
exige une majorité qualifiée. »
Les exceptions à la majorité absolue sont
énumérées à l'article 3.88, où la loi précise
quelles décisions doivent être votées à la
majorité qualifiée. La nomination d'un expert
n'est pas mentionnée dans les exceptions, de
sorte que la majorité nécessaire est de 1/2+1.
Vous êtes syndic et
vous avez des questions
concrètes concernant la
gestion d’un immeuble ?
N'hésitez pas à nous
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Envoyez-nous un e-mail à
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