Guide de l'achat immobilier en Espagne 2024

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

L e G u i d e

d e l ' a c h a t

i m m o b i l i e r

e n E s p a g n e

P R É P A R É P A R

L E C O U R R I E R D ' E S P A G N E

E n p a r t e n a r i a t a v e c T i n s a &

T A R G O B A N K

N U M 5

E d i t o

2023 se présente comme une année qui

confirme une vraie reprise économique et

donc immobilière. Le Courrier d'Espagne est

en contact permanent avec des agences

immobilières ainsi que des promoteurs

immobiliers et leur constat est sans détour :

"c'est de la folie depuis quelques mois, au

point qu'on ne trouve plus de produit et

encore moins dans du neuf". Et selon eux il ne

s'agit pas simplement d'une raison due à la

hausse des coups de construction, mais aussi

et surtout à une très forte demande nationale

comme internationale.

Et oui, l'Espagne continue de séduire et

devient de plus en plus le Miami de l'Europe,

le tourisme européen est bel et bien présent.

Les français débarquent comme jamais et les

fortunes d'Amérique latine, tous pays

confondus, sont aussi bien décidées à investir

en Espagne. Les ingrédients sont donc tous

réunis pour envisager de belles années et ce,

malgré les possibles turbulences financières.

Acheter en Espagne peut être synonyme de

se constituer un capital, un patrimoine mais

aussi et surtout de se constituer un revenu.

C'est le principe de l'investissement locatif,

qui génère de plus en plus d'adeptes.

Les rentabilités ont de chiffres dans de

nombreuses provinces, aussi bien des villes

moins connues comme Talaverra que des

villes balnéaires de la côte. On trouve des

rentabilités entre 10 et 15%, il est donc

important de bien s'entourer, de suivre les

conseils de vos interlocuteurs francophones

locaux avant d'acheter un bien immobilier en

Espagne. De plus en plus, ces prestataires

vous proposent des solutions "all inclusive"...

Philippe Chevassus,

Le Courrier d'Espagne

S u i v e z d o n c l e s i n d i c a t e u r s

q u o t i d i e n s q u e n o u s p u b l i o n s s u r

l e c o u r r i e r . e s y n o o l v i d e s q u e

E s p a ñ a e s e l p a y s m á s s a l u d a b l e

d e l m u n d o .

s o m m a i r e

L A S I T U A T I O N

I M M O B I L I È R E

P 4 - 2 3

L ' É V O L U T I O N D E S

P R I X

P 2 4 - 2 8

P R I X E T R E N T A B I L I T É

D A N S L E S 6 G R A N D E S

C A P I T A L E S

P 2 9 - 4 0

L E M A R C H É D E

L ' I M M O B I L I E R S U R L E S

C Ô T E S E S P A G N O L E S

P 4 1 - 1 4 6

L E S R È G L E S

J U R I D I Q U E S E T

F I S C A L E S

P 1 4 7 - 1 7 2

Le Guide de l'achat immobilier en Espagne

EDITION 2023-2024

situation

immobilière

L E G U I D E D E L ' A C H A T I M M O B I L I E R E N E S P A G N E

L ’ E s p a g n e s e c l a s s e a u p r e m i e r r a n g

d e s d e s t i n a t i o n s e u r o p é e n n e s p o u r

l ’ i m m o b i l i e r r é s i d e n t i e l d e q u a l i t é

CETTE ANNÉE, MADRID SE POSITIONNE COMME LA QUATRIÈME CAPITALE MONDIALE DE

L’INVESTISSEMENT, DERRIÈRE DUBAÏ, MIAMI ET DUBLIN.

L’Espagne s’est hissée au rang des destinations

d’investissement dans l’immobilier haut de

gamme pour les grandes fortunes internationales,

selon The Wealth Report, le rapport annuel du

cabinet de conseil Knight Frank, qui offre une

perspective sur la richesse mondiale, l’immobilier

haut de gamme, les investissements mondiaux et

les tendances.

Plus précisément, l’Espagne est la première

destination d’investissement en Europe, devant

Paris, Londres et Berlin, et la quatrième au monde,

selon cette enquête réalisée auprès de plus de

500 conseillers Uhnwis (personnes très fortunées

possédant plus de 30 millions de dollars, hors

résidence principale). C’est aussi le deuxième

marché le plus international au monde, avec la

France, en termes de nationalités, avec 40%

d’acheteurs internationaux, majoritairement

latino-américains (22%) et européens (13%), avec

une prédominance de Français, de Britanniques,

d’Italiens et d’Allemands.

En outre, une ville espagnole – sur les 100 marchés

analysés – se distingue comme étant la quatrième

au monde pour l’investissement (Madrid), derrière

Dubaï, Miami et Dublin. À Madrid, où les prix ont

augmenté de 6% en 2022, Knight Frank prévoit

que le prix du m2 de premier choix continuera à

augmenter de 4% en 2023. Cette augmentation

sera encore plus forte (5-10%) pour les axes

Recoletos/Salamanca, Jerónimos et

Chamberí/Almagro.

L’Espagne s’est hissée au rang des destinations

d’investissement dans l’immobilier haut de

gamme pour les grandes fortunes internationales,

selon The Wealth Report, le rapport annuel du

cabinet de conseil Knight Frank, qui offre une

perspective sur la richesse mondiale, l’immobilier

haut de gamme, les investissements mondiaux et

les tendances.

Plus précisément, l’Espagne est la première

destination d’investissement en Europe, devant

Paris, Londres et Berlin, et la quatrième au monde,

selon cette enquête réalisée auprès de plus de 500

conseillers Uhnwis (personnes très fortunées

possédant plus de 30 millions de dollars, hors

résidence principale). C’est aussi le deuxième

marché le plus international au monde, avec la

France, en termes de nationalités, avec 40%

d’acheteurs internationaux, majoritairement latinoaméricains

(22%) et européens (13%), avec une

prédominance de Français, de Britanniques,

d’Italiens et d’Allemands.

En outre, une ville espagnole – sur les 100 marchés

analysés – se distingue comme étant la quatrième

au monde pour l’investissement (Madrid), derrière

Dubaï, Miami et Dublin. À Madrid, où les prix ont

augmenté de 6% en 2022, Knight Frank prévoit

que le prix du m2 de premier choix continuera à

augmenter de 4% en 2023.

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5

Agents immobiliers à Madrid

sumainmobiliaria.es


L’ESPAGNE SE CLASSE AU PREMIER RANG DES DESTINATIONS EUROPÉENNES

POUR L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL DE QUALITÉ

En ce sens, un bon moyen de comparer les différents marchés résidentiels au niveau mondial est

d’analyser ce qu’un million de dollars permet d’acheter dans chacun d’entre eux, en termes d’espace

résidentiel. En ce sens, la ville la plus exclusive est Monaco, avec 17 m2 pour 1 million de dollars. La

capitale espagnole figure dans le top 20 de toutes les villes analysées par Knight Frank. Plus précisément,

pour un million de dollars, il est possible d’acquérir 106 m2, ce qui donne une idée de la tendance à la

hausse dans cette capitale, ajoute M. Zamora.

« Madrid est de plus en plus prisée par les acheteurs internationaux en raison de son accessibilité, de sa

valeur relative, de son offre limitée d’actifs de premier ordre, de ses établissements d’enseignement de

classe mondiale et de ses nouveaux développements de grande qualité », déclare Kate Everett-Allen,

responsable mondiale de la recherche résidentielle chez Knight Frank.

Prix des logements à Madrid

Le prix des logements à Madrid s’élève actuellement à 4.581 € par m2, ce qui représente une

augmentation de 6,2% en glissement annuel et de 2% en glissement trimestriel, selon les données de la

plateforme de big data immobilière Brainsre.

Le prix des logements neufs a atteint 5.071 €/m2, un prix qui a baissé de 1,7% en glissement annuel, alors

qu’il a baissé de 0,2% au cours du dernier trimestre.

Les logements d’occasion s’élèvent à 4.571 €/m2, ayant enregistré une croissance de 6,4% au cours de

l’année dernière et de 2,1% au cours des trois derniers mois.

Source : Le Courrier d'Espagne (Brainsre)

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

7


L a s i t u a t i o n g é n é r a l e d u

m a r c h é d e l ' i m m o b i l i e r

e s p a g n o l

La valeur moyenne des biens immobiliers achevés (neufs et revente) a augmenté de 6,3% au cours

de l'année jusqu'au premier trimestre 2023 et de 0,9% par rapport au quatrième trimestre 2022. Ces

chiffres révèlent un ralentissement de la croissance, conforté par la tendance à la stabilisation des

prix observée au cours des premiers mois de l'année.

Les premières données disponibles pour 2023 montrent une poursuite de la tendance des ventes. Les

baisses en glissement annuel enregistrées au cours des derniers mois traduisent un retour à des

volumes de ventes plus conformes aux moyennes historiques, inférieurs à la forte augmentation de

l'activité observée au second semestre 2021 et au premier semestre 2022. Les niveaux restent toutefois

soutenus.

Régions

On observe un ralentissement général de la hausse des prix, avec une croissance plus faible d'une

année sur l'autre, même si les chiffres restent élevés. Les variations trimestrielles se sont modérées

avec des chiffres discrets et presque stables.

En termes de glissement annuel, les augmentations se sont modérées par rapport à celles

enregistrées au cours des périodes précédentes. La Cantabrie (+12,1%) et l'Aragon (+10%) sont en tête

du classement régional. La plupart des régions se situent entre 4 et 6%, y compris la Comunidad de

Madrid (+5,1%) et la Catalogne (+4,4%). La Rioja (+8%) et l'Extremadura (+7,5%) ont enregistré des

hausses plus importantes, tandis que les Canaries (+3,9%) et Melilla (+4,1%) se sont situées à l'autre

extrémité.

Les variations trimestrielles ont ralenti, la plupart des régions se situant dans une fourchette de -0,1 à

+1%. La Navarra a été l'exception avec une croissance de 5,6%.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

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LA SITUATION GÉNÉRALE DU MARCHÉ DE L'IMMOBILIER ESPAGNOL

Les prix ont continué à s'éloigner progressivement de leur niveau minimum d'après la crise

financière. La Communauté de Madrid (59,4 % au-dessus) est celle qui s'en éloigne le plus, suivie par

la Catalogne (43,9 % au-dessus) et les Baléares (40,5 % au-dessus), suivie par la Catalogne (43,9% audessus)

et les Baléares (40,5% au-dessus).

À l'opposé, Melilla, Murcie, l'Estrémadure et la Galice ont enregistré des hausses de prix supérieures

de 15 % à leur minimum enregistré lors du cycle précédent. Au total, 8 régions sur 19 sont 20 % en

dessous de leur minimum d'après-crise.

En ce qui concerne la distance par rapport au prix le plus élevé enregistré lors de la bulle de 2007, la

région la plus proche est celle des Baléares, où les prix au premier trimestre sont passés de 1,9 à 1,4 %

en dessous de leur plus haut niveau jamais enregistré.

Madrid est la deuxième région (de 12,3 % à 11,6 %). Dans 4 des 19 régions, les prix sont restés inférieurs

de 30 % à leur niveau le plus élevé de 2007.

Provinces

Le scénario de modération des hausses annuelles et trimestrielles des prix de l'immobilier résidentiel

s'est reflété au niveau provincial, la plupart des provinces ayant enregistré une croissance de 4 à 7 %

en glissement annuel.

Les augmentations les plus fortes ont été d'environ 10% à Saragosse, Valence et Cantabrie, tandis que

les plus faibles, de 2 à 3%, ont été enregistrées à Soria, Alicante et Louvain. Les plus faibles, de 2 à 3%,

ont été enregistrées à Soria, Alicante et Lugo.

La croissance trimestrielle a varié entre -1,3% à Teruel et 5,6% à Navarra, la plupart des provinces se

situant entre -0,1 et +1%. Au total, 10 ont enregistré une légère baisse et 21 une légère hausse de

moins de 1%.

La province de Madrid, avec une croissance annuelle de 5,1%, a connu une augmentation

trimestrielle de 0,9%. La province de Barcelone, avec une croissance annuelle de 4,3%, a enregistré

une légère contraction de 0,2% au 1er trimestre.

Dans certaines parties de l'Espagne, les provinces d'une même région ont encore enregistré des

comportements différents en matière de prix moyens, comme c'est le cas en Aragon, Castilla y León

et la Comunidad Valenciana.

Par exemple, en Aragon, la province de Saragosse a connu une croissance, Huesca a maintenu le

même taux et Teruel a connu une baisse. En Castilla y León, les prix ont baissé à Soria et Salamanca

au premier trimestre, tandis qu'ils ont continué à augmenter quelque peu à Segovia. Dans la

Comunidad Valenciana, Valence, avec une forte croissance des prix, a devancé les autres provinces.

La distance par rapport aux niveaux records se situait entre 1,4 et 42,7% en dessous. Les Baléares ont

enregistré les prix les plus élevés et la distance la plus faible par rapport au record historique (1,4% de

moins). La province de Madrid (11,6% de moins) a gardé ses distances par rapport à la province de

Barcelone (24,9% de moins).

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

10



Les provinces de Lleida et de Toledo ont enregistré des prix inférieurs de 40% aux prix les plus élevés

jamais atteints.

Les prix les plus élevés au niveau provincial ont été enregistrés dans la province de Madrid (2.888

€/m2), aux Baléares (2.689 €/m2) et en Guipúzcoa (2.449 €/m2), suivis par la province de Barcelone

(2.434 €/m2) et la Biscaye (2.377 €/m2).

À l'opposé, les prix les plus bas ont été relevés à Ciudad Real (762 €/m2), Cuenca (792 €/m2) et

Zamora (851 €/m2).

Capitales provinciales

Les capitales provinciales espagnoles ont poursuivi leur tendance générale à la décélération.

Presque toutes les capitales provinciales ont enregistré une croissance annuelle positive, la plupart

des augmentations d'une année sur l'autre se situant entre 3 et 7 %. Zamora a été l'exception avec

une légère baisse (moins 1,2%).

Madrid a connu une croissance de 3,8 % et Barcelone de 2,7 %, toutes deux marquant un

ralentissement par rapport aux chiffres du quatrième trimestre 2022. Madrid et Valence se

distinguent avec des hausses de prix de 10,4 % et 10,2 %, respectivement.

35 capitales provinciales ont enregistré une croissance en glissement annuel inférieure à celle de

leurs provinces respectives, ce qui indique un taux de décélération légèrement plus élevé dans les

capitales, bien qu'actuellement à un niveau très élevé.

Les variations trimestrielles ont diminué par rapport au quatrième trimestre de l'année précédente.

Les variations trimestrielles ont diminué par rapport au quatrième trimestre 2022 et ont été

légèrement supérieures à celles des provinces.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

12

Agence immobilière française en

Espagne

c o n t a c t @ i - p a r t i c u l i e r s . e s

+ 3 4 6 1 3 6 9 1 6 1 4



Au 1er trimestre, la plupart des capitales provinciales ont connu des augmentations de 0,1 à 1%.

7 capitales ont enregistré une légère baisse et 20, de faibles hausses inférieures à 1%.

été relevés à Ciudad Real (762 €/m2), Cuenca (792 €/m2) et Zamora (851€ par m2).

Les capitales provinciales dont les prix sont les plus proches du sommet de la bulle sont Palma de

Majorque (2,1% de moins), Saint-Sébastien (10,8% de moins), Madrid (11,4% de moins) et Malaga (13%

de moins), ainsi que Ceuta et Melilla.

Palma de Majorque a été le cas le plus aigu, les prix de l'immobilier ayant presque atteint leur niveau

le plus élevé.

À l'autre extrémité de l'échelle, les capitales provinciales de Lleida et Ciudad Real affichent les prix les

plus éloignés de leur niveau d'avant la crise, avec des prix inférieurs de 40% au niveau le plus élevé

jamais atteint.

Le classement des capitales provinciales les plus chères ne change guère d'un trimestre à l'autre et,

au premier trimestre 2023, il s'agit de Saint-Sébastien (4.212 €/m2), Barcelone (3.579 €/m2) et Madrid

(3.564 €/m2), suivies de loin par Bilbao et Palma de Majorque. Les prix les plus bas se situent en

Castille et Léon, à savoir Zamora (1.038 €/m2), Soria (1.056€) et Ávila (1.074€).

6 plus grandes capitales provinciales

Tous les quartiers de Madrid ont enregistré des hausses de prix annuelles considérables, malgré un

léger ralentissement. Les quartiers de Vicálvaro et Barajas, avec des hausses de plus de 8%. Les

quartiers où les prix ont le moins évolué sont San Blas et Villaverde, avec moins de 3% de variation.

Les prix les plus élevés ont été enregistrés dans les quartiers de Barrio de Salamanca, Chamberí,

Chamartín et Centro, où ils ont dépassé 4.700 €/m2.

À l'opposé, les prix les plus bas ont été enregistrés à Villaverde, Puente de Vallecas et Usera, avec

moins de 2.100 €/m2.

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À Barcelone, la plupart des districts ont connu des hausses modérées au cours de l'année écoulée,

alors qu'ils ralentissaient. Les variations trimestrielles sont restées stables. Les hausses les plus

importantes d'une année sur l'autre ont été enregistrées à Horta-Guinardó (+ 4,6%), suivi de Sarrià-

San Gervasi (+ 4,3%).

Les prix les plus élevés ont été enregistrés dans les quartiers de Sarrià-San Gervasi, Les Corts et

L'Eixample, où les prix ont dépassé les 4.000 €/m2.

À l'opposé, les prix les plus bas ont été enregistrés à Nou Barris, Sant Andreu et Horta-Guinardó, avec

moins de 3.000 €/m2.

À Séville, les variations de prix ont été modérément élevées.

Les plus fortes ont été observées dans le district de Los Remedios, suivi par Sur et Macarena, les prix

résidentiels ayant augmenté de plus de 7% sur l'année et de plus de 3% en termes trimestriels à Los

Remedios et Macarena. Les prix les plus élevés ont été enregistrés dans les districts de Casco Antiguo

et de Los Remedios, avec plus de 2.700 €/m2.

Valence a maintenu la tendance à la hausse observée au cours des derniers trimestres, avec des

augmentations élevées de plus de 10% en glissement annuel dans 5 districts : Patraix, Quatre

Carreres, Benicalap, Poblados del Sur et El Pla del Real. En tête du classement des prix les plus

élevés, à plus de 2.200 €/m2 sont Ciutat Vella, Eixample et El Pla del Real.

Saragosse a enregistré des prix plus élevés avec une croissance significative de plus de 10% d'une

année sur l'autre dans 4 districts : Barrios Rurales Oeste, Delicias, La Almozara et Barrios Rurales

Norte. Les quartiers de Centro et d'Universidad sont les plus chers avec des prix supérieurs à 1.800

€/m2.

Enfin, la ville de Malaga a maintenu sa tendance à la hausse avec des augmentations annuelles et

trimestrielles significatives. Les quartiers d'Este, Centro et Bailén-Miraflores ont vu leurs prix moyens

augmenter de plus de 10% par rapport à l'année précédente et aucun quartier n'a enregistré de

croissance négative des prix.

Les prix les plus élevés se situent dans les quartiers d'Este, Centro et Teatinos-Universidad, à plus de

2.300 €/m2.

Dans l'ensemble, les quartiers les plus chers se trouvent à Madrid et à Barcelone, loin devant les 4

autres villes. Parmi les 10 premiers, 7 se trouvent à Madrid et 3 à Barcelone, avec des prix supérieurs à

3.900 €/m2. Le Barrio de Salamanca à Madrid occupe la première place, avec plus de 5.400 €/m2. En

deuxième position se trouve Chamberí, également à Madrid, suivi en troisième position par Sarrià-

San Gervasi à Barcelone.

L'évolution des prix dans les quartiers où les biens immobiliers sont les plus chers par rapport au

quatrième trimestre 2022 s'est stabilisée entre 0,2 et 1,9%.

En haut de l'échelle, on trouve le quartier de Chamartín (Madrid) avec une hausse trimestrielle de

1,9% et en bas, L'Eixample (Barcelone), avec 0,2%.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

15

"ChicRoom Properties est une agence

immobilière de luxe offrant une grande

sélection d'appartements et de maisons de

luxe à Barcelone à vendre et à louer à

moyen ou long terme."

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L e s p r i x d e s l o y e r s e n E s p a g n e

a t t e i g n e n t d e s s o m m e t s a u d é b u t d e

2 0 2 3

Hausse de 1,5% par mois en janvier et a

atteint 11,6 euros/m2 par mois, selon

idealista - Barcelone, à un niveau record,

parmi les plus fortes hausses du pays,

tandis que Madrid n'a pas encore atteint

son pic.

Le mois de janvier s'est achevé sur une

hausse mensuelle du prix des loyers en

Espagne de 1,5%, à 11,6 euros/m2, selon le

dernier rapport sur les prix publié par

idealista. Au cours du dernier trimestre, le

prix a augmenté de 3,9%, tandis qu'au

cours de l'année dernière, la hausse a été

de 9,1%. Le chiffre de janvier est le prix de

location le plus élevé jamais enregistré en

Espagne depuis qu'idealista tient des

registres. Le précédent record remonte à

septembre 2020.

Les principales villes du pays, à

l'exception de Madrid et de San

Sebastián, ont atteint les niveaux de

loyer maximum

40 capitales ont connu des hausses du prix

des logements locatifs au cours du mois

dernier. La hausse la plus prononcée a été

enregistrée à Soria, où les loyers ont

augmenté de 3,8%, suivie de Grenade

(3,2%), Palma (3,1%), Lleida (3%), Vitoria

(2,3%) et Barcelone (2,2%).

D'autre part, Cordoue (-5,5%) est la capitale

dans laquelle le prix du loyer a le plus

baissé au cours du mois de janvier, suivie

d'Albacete (-2,1%), Cáceres (-1,2%), León

(-1,1%), Valladolid et Huelva (-0,9%, dans les

deux cas).

Outre Palma et Barcelone, certaines des

principales villes du pays affichent des

loyers plus élevés que ceux enregistrés le

mois précédent:

Madrid (2%), Valence (1,6%), Malaga (1,3%), Bilbao

(0,5%), Saint-Sébastien (0,4%) et Séville (0,4%).

Barcelone réaffirme sa position de capitale aux

loyers les plus chers avec un prix de 19,8

euros/m2/mois, suivie de Madrid (16,5 euros/m2) et

de Saint-Sébastien (16,3 euros/m2). Ils sont suivis par

Bilbao (13,3 euros/m2), Palma (13,3 euros/m2) et

Malaga (12,1 euros/m2). Toutes les villes, à l'exception

de Madrid et de Saint-Sébastien, atteignent leurs

prix les plus élevés depuis qu'idealista tient des

registres.

Zamora, en revanche, est la capitale où le loyer est

le moins cher, avec 5,6 euros/m2, suivie de Lugo,

Ciudad Real, Ávila et Cáceres (6,2 euros/m2 dans ces

quatre capitales).

Barcelone reste la province la plus chère

d'Espagne pour trouver une propriété à louer

Le prix des loyers a augmenté dans 31 provinces par

rapport au mois précédent. Les hausses les plus

importantes ont été observées à Pontevedra (3,2%),

Jaén (3,1%), Huelva (2,8%), Álava (2,5%), Tarragone et

Grenade (2,4%).

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

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LES PRIX DES LOYERS EN ESPAGNE ATTEIGNENT DES SOMMETS AU DÉBUT DE 2023

En revanche, les provinces qui ont connu des baisses de loyers sont Córdoba (-2,7%), Lugo (-2,3%), Huesca

(-2%) et León (-0,9%). Dans deux provinces catalanes, il y a eu des variations anormales liées à l'oscillation

du produit ski (Girona 5,8% et Lleida -11,3%).

Barcelone (16,9 €/m2) reste la province la plus chère, devant Madrid (15,1 €/m2) et Guipúzcoa (14,8 €/m2).

Zamora et Jaén, en revanche, sont les provinces les moins chères (5,4 €/m2 dans les deux cas).

Les loyers ont augmenté dans 13 des 17 régions autonomes au cours du mois dernier

Les loyers ont augmenté dans 13 régions au cours du mois dernier. La Catalogne (2,4%), la Cantabrie

(2,2%) et la Communauté de Madrid (1,8%) sont en tête des hausses de loyers. Ils sont suivis par la Galice

(1,5%), Valence (1,4%) et les îles Baléares (1,3%).

Les hausses sont inférieures à 1% dans les régions suivantes : Asturies (0,7%), Euskadi (0,6%), Castilla y

León (0,5%), Región de Murcia (0,4%), Castilla-La Mancha (0,4%), Extremadura (0,3%) et Andalucía (0,1%).

En revanche, des baisses de prix ont été observées dans les îles Canaries (-0,6%), La Rioja (-0,3%), la

Navarre (-0,2%) et l'Aragon (-0,1%).

La Catalogne (16 euros/m2/mois) reste la région où le prix est le plus élevé, au-dessus de la Communauté

de Madrid (15,1 euros/m2). Elle est suivie par les îles Baléares (14 euros/m2) et le Pays basque (12,8

euros/m2). De l'autre côté du tableau, l'Estrémadure (5,8 euros/m2) et Castilla-La Mancha (6,2 euros/m2)

sont les régions les moins chères.

L'indice idéalista des prix de l'immobilier

Afin de compiler l'indice des prix

immobiliers d'idealista, les prix des offres

(basés sur les mètres carrés construits)

publiés par les annonceurs d'idealista sont

analysés.

Les annonces atypiques et celles dont les

prix sont hors marché sont éliminées des

statistiques. Nous incluons la typologie des

maisons unifamiliales (villas) et écartons les

propriétés de toute typologie qui se

trouvent dans notre base de données

depuis longtemps sans obtenir

d'interaction de la part des utilisateurs.

Les données finales sont générées en

utilisant la médiane de toutes les

inscriptions valides dans chaque marché.

Source : Le Courrier d'Espagne (Idealista)

Janvier 2023 | Prix moyen des logements locatifs

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

18


L a d e m a n d e d e l o c a t i o n s e d é p l a c e

v e r s l a p é r i p h é r i e d e s c a p i t a l e s

Les communes limitrophes de 7 grandes villes

connaissent une pression de la demande sur

l’offre plus importante que leur capitale, selon

l’analyse d’idealista/data.

Le marché locatif maintient la tendance à la

hausse des loyers alors que les experts du

secteur estiment que la demande locative

sera encore plus importante, portée par les

plus grandes difficultés d’accès à l’achat d’un

logement. Les taux d’intérêt restent élevés et

les conditions pour contracter un prêt

hypothécaire sont de plus en plus difficiles à

remplir pour une partie de la société.

L’Euribor a clôturé le mois de février au-dessus de 3,5%, alors qu’il y a un an il était encore autour

de -0,5%, la guerre en Ukraine venant de commencer, ce qui rend encore plus difficile

l’obtention d’un prêt pour l’achat d’un logement. Et il ne semble pas que cette hausse de

l’Euribor soit sur le point de s’arrêter. La Banque centrale européenne (BCE) se réunira en mars

prochain pour confirmer une nouvelle hausse des taux que tout le monde attend pour tenter de

contrôler l’inflation galopante dans la zone euro.

Christine Lagarde elle-même, présidente de la BCE, a déclaré la semaine dernière sur Antena 3

qu’elle reporte à 2025 la baisse des taux d’intérêt dans la zone euro et tient pratiquement pour

acquis qu’il y aura une nouvelle hausse de 50 points de base du loyer de l’argent lors de la

réunion qui se tiendra dans deux semaines. De plus, il a exclu toute baisse du loyer de l’argent

avant que l’inflation ne se stabilise au niveau de l’objectif de 2%, ce qui ne devrait pas se

produire avant au moins deux ans.

À ce contexte économique s’ajoute la pénurie de l’offre de logements locatifs sur le marché. Au

niveau national, l’indicateur du parc locatif (le nombre de biens proposés par rapport au

nombre total de logements existants) était inférieur à 1% en décembre 2022, selon l’étude

idealista/data.

Ainsi, sur les deux grands marchés du logement, la perte du parc locatif dans la province de

Barcelone est inquiétante, menée par sa capitale, et n’a pas dépassé en 2022 1,2% du nombre

moyen de propriétés dans toute la province.

Dans la province de Madrid, quant à elle, le stock d’appartements sur le marché a atteint ses

plus bas niveaux au cours des derniers mois de l’année dernière, avec seulement 1,51% des

propriétés sur le marché en décembre.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

20


LA DEMANDE DE LOCATION SE DÉPLACE VERS LA PÉRIPHÉRIE DES CAPITALES

Dans le cadre d’un autre examen du marché du logement locatif, idealista/data a analysé la

demande relative de biens locatifs sur les principaux marchés, en se basant sur le nombre de « leads

» (contacts par courrier électronique, contre-offres et enregistrements dans les favoris) reçus par les

annonces publiées sur idealista, la place de marché immobilière d’Europe du Sud, au cours de la

dernière partie de l’année dernière.

Madrid, hors du « top 10 » en termes

de demande d’appartements à louer

L’une des raisons pour lesquelles

Madrid a quitté le « top 10 » de la

demande de logements est le niveau

des prix qu’elle a atteint l’année

dernière, avec une hausse de 10,9 % en

février, selon le dernier rapport

d’idealista. Avec ses 16,6 euros/m2 par

mois, elle est de loin la commune la

plus chère parmi celles les plus

demandées, suivie seulement par

Alcobendas (8) avec ses 12,6 euros/m2.

Leganés est la ville où la demande de location reçue fin 2022 est la plus élevée, bien que ses prix

(10,5 euros/m2) ne soient pas les moins chers de l’analyse, mais elle combine une offre qui attire une

demande à la recherche d’appartements proches de la capitale. Un peu plus loin se trouvent Pinto

(9,7 euros/m2) et Humanes de Madrid (8,4 euros/m2).

Derrière eux, la ceinture

sud de Madrid domine

les positions avec

Móstoles (10,1 euros/m2),

Fuenlabrada (9,6

euros/m2) et Getafe (11,1

euros/m2) comme

principaux exemples. Au

nord, à côté de

l’Alcobendas précité, se

trouve Alcalá de Henares

(9,9 euros/m2).

Source idealiste

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

21


LA DEMANDE DE LOCATION SE DÉPLACE VERS LA PÉRIPHÉRIE DES CAPITALES

Barcelone a le loyer le plus cher

d’Espagne

La périphérie de Barcelone domine la

pression de la demande sur l’offre

existante, avec Santa Coloma de

Gramanet (12,3 euros/m2/mois) en

tête, devant Cornellà (13,6 euros/m2)

et Montcada i Reixac (10,8 euros/m2),

qui figure également parmi les

endroits les plus recherchés pour

acheter.

Deux autres grandes villes comme

l’Hospitalet de Llobregat (14,8

euros/m2) et Badalona (12,6 euros/m2)

devancent toujours Barcelone, qui

avec ses 19,4 euros/m2 est la ville où

les loyers sont les plus élevés

d’Espagne.

D’autres villes plus petites comme Barberà del Vallès (101 euros/m2), Sant Boi de Llobregat (11,3 euros/m2),

Sant Feliu de Llobregat (12,1 euros/m2), ainsi que Viladecans (11,3 euros/m2) complètent le classement.

À Valence, les loyers ont augmenté

de près de 20 % et c’est dans la

périphérie de la ville que la

demande est la plus forte.

Les loyers dans la ville de Valence et

ses environs sont centrés sur les

petites villes de la périphérie de la

ville. Valence (11,5 euros/m2) occupe

une modeste onzième place, après

avoir connu une croissance de 19,4 %

l’année dernière, tandis que Foios (5,9

euros/m2) a réduit ses loyers de 6,4 %

en un an.

Aucune des villes voisines ne dépasse

les 10 euros/m2, mais il faut souligner

la hausse de Benetusser, où les loyers ont augmenté de 36,7%, d’Alfafar (15,3%) et de Massanassa (11,2%)

Article rédigé par : David Marrero

Source : Le Courrier d'Espagne (Idealista)

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

22

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l'évolution

des prix


É v o l u t i o n d e s p r i x

C o m m u n a u t é s a u t o n o m e s

Évolution interannuelle de la valeur moyenne

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

25


p r o v i n c e s

Évolution interannuelle de la valeur moyenne

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

26


p r o v i n c e s

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

27


p r o v i n c e s

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

28

prix et rentabilité dans les

6 grandes capitales


p r i x e t r e n t a b i l i t é d a n s

l e s 6 g r a n d e s c a p i t a l e s

M A D R I D

Prix moyen (€/m2)

Moyenne de la capitale : 3.576 €/m2

Variation interannuelle de prix (%)

Moyenne de la capitale : 3,8 %

Rendement locatif brut (%)


E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

30


BARCELONE

Prix moyen (€/m2)





Moyenne de la capitale : 4,1%

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

31


Séville

Prix moyen (€/m2)






E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

32


VALENCe

Prix moyen (€/m2)






E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

33


Saragosse

Prix moyen (€/m2)





Moyenne de la capitale : 5,1%

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

34


malaga

Prix moyen (€/m2)






E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

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E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

38


i n d i c e g é n é r a l

Avril 2023

1.857 points

0,3% 34,8% -20,7%

Variation

mensuelle

du

minimum

du

maximum

L'indice Tinsa IMIE General and Large Markets, qui est calculé à partir des évaluations des logements achevés (neufs et d'occasion) réalisée par

Tinsa, recueille chaque mois la variation interannuelle de la valeur de la maison et son niveau par rapport à l'année 2001 (base 1.000).

É v o l u t i o n h i s t o r i q u e d e l ' i n d i c e g é n é r a l e t

s a v a r i a t i o n r e l a t i v e

Flash Marché

Évolution sur un an (hors offre nette dans les portails ; Euribor et Taux Douteux)

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

39


P r i n c i p a u x i n d i c a t e u r s i m m o b i l i e r s e t

é c o n o m i q u e s

Indicateurs immobiliers

Indicateurs économiques

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

40

le marché de l'immobilier

sur les côtes Espagnoles

d o n n é e s a c t u a l i s é e s - a o û t 2 0 2 2


LA SITUATION DU MARCHÉ RÉSIDENTIEL

SUR LA CÔTE ESPAGNOLE d o n n é e s a c t u a l i s é e s - a o û t 2 0 2 2

L'émergence du nouveau scénario de la santé a signifié la fin d'un cycle sur le marché

immobilier. La tendance précédente s'est brutalement interrompue et des ajustements

généralisés ont eu lieu au cours des derniers mois. Ces ajustements ont été hétérogènes, de

nature locale marquée et affectant différentes variables de marché. La contraction des

ventes, la baisse des prix et une diminution de l'offre de nouvelles constructions et de

locations ont été les principaux effets négatifs de cette crise. Mais ils ne se sont pas non plus

produits avec la même intensité ni dans tous les domaines étudiés.

Durant cette période, la demande solvable a connu une mobilisation et les décisions d'achat

ont été avancées. L'avancée du télétravail et les nouvelles préférences vers des espaces

ouverts et plus grands ont conduit à une demande locale, d'une part, à la recherche de

résidences secondaires dans les enclaves côtières voisines au sein de la province ou de la

communauté autonome elle-même, et, d'autre part, une demande principalement

internationale européenne, qui a mis l'accent sur les résidences secondaires à exploiter audelà

de la saison estivale. La demande intérieure a connu un essor, compensant en partie la

baisse de la demande internationale avec des restrictions de mobilité plus importantes.

Les chiffres généraux des prix, des ventes et des visas différents, généralement, de la réalité

des niches des maisons de vacances. Les contractions des ventes ont été plus atténuées sur

ce segment : des ajustements de prix pour la plupart inférieurs à 5 % et même des tendances

spécifiques à la hausse des prix ont été identifiées ; l'activité de promotion a enregistré des

chiffres positifs généralisés pour les typologies unifamiliales et un nombre important de

domaines affichent une croissance du nombre total de visas. Le marché de la location

saisonnière a enregistré des fluctuations importantes, avec des retraits de propriétés au cours

des mois précédents et des variations de prix à la hausse comme à la baisse dues à des

réactivations hétérogènes de la demande.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

42


LA SITUATION DU MARCHÉ RÉSIDENTIEL

SUR LA CÔTE ESPAGNOLE

Au cours du dernier semestre de 2021 et du premier

semestre de 2022, les résidences secondaires sur la

côte ont connu une période de reprise, avec un

sentiment d'acheteur élevé et des prix supérieurs aux

niveaux de 2019, les variations étant attribuées à une

réactivation de la demande et à une certaine

limitation de l'activité des promoteurs.

L'évolution du secteur de la construction en Espagne a

reflété les incertitudes existant au cours de la période

en termes de restrictions de mobilité, de retards dans

la chaîne d'approvisionnement et d'inflation, de sorte

que les investissements ont augmenté de manière

plus contenue que dans d'autres secteurs. En outre, le

secteur est soumis à des contraintes de temps

inhérentes à son activité qui l'empêchent d'adapter à

court terme sa production de produits finis au rythme

auquel les acheteurs demandent davantage de

logements.

V e n t e s e t v i s a s p a r l i t t o r a l

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

43


l e s p r i x s u r l e s c ô t e s


Le prix moyen des logements destinés aux résidences secondaires est le plus souvent

supérieur à la valeur moyenne dans les communes côtières et supérieur à la moyenne

nationale (graphique 3.2.1). Le prix moyen des provinces côtières tend à être proche de celui

des communes côtières car la côte représente généralement un pourcentage élevé de leur

marché total. La moyenne nationale, qui inclut le poids des grandes capitales et des villes

principales, enregistre une valeur supérieure à celle de la côte, mais inférieure au prix estimé

des résidences secondaires.

Les littoraux présentent des niveaux de prix différenciés. Les archipels enregistrent les prix

moyens les plus élevés, suivis par la côte méditerranéenne et l'Andalousie atlantique, qui

présentent un niveau similaire, et enfin, la côte nord présente le niveau le plus bas.

Prix moyen dans les municipalités côtières

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

44



Résumé des prix des logements sur la côte

L'évolution récente des prix montre une tendance à la hausse généralisée sur toutes les côtes,

avec des variations annuelles comprises entre 3 et 9 %, et des variations par rapport à 2019

comprises entre 4 et 16 %, les îles affichant les plus fortes augmentations. Avec tout cela,

seules les îles sont au-dessus des augmentations moyennes nationales, ce qui dénote une

augmentation généralisée des prix, étendue au-delà des marchés côtiers.

Avec un prix moyen de 1 570 €/m2 sur le littoral national au premier trimestre 2022, la

distribution reflète la grande asymétrie avec une concentration de 57 % des prix dans les

valeurs unitaires égales ou inférieures à 1 500 €/m2, contre 2 % des valeurs supérieures à 3 000

€/m2. Dans le cas des résidences secondaires, dont le prix moyen est de 2 400 €/m2, la

répartition varie sensiblement, avec 60 % des zones dont les prix se situent dans la fourchette

1 500-2 500 €/m2, la plus forte concentration dans la tranche 2 000-2 500 €/m2 et jusqu'à 15

% des zones dont les prix sont supérieurs à 3 000 €/m2.

Prix moyen dans les municipalités côtières

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

45



Variation des prix dans les municipalités côtières

Distribution des prix dans les zones côtières (2022)

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

46


d ' o ù v i e n t l a d e m a n d e ?


Les ventes et les achats de logements dans les municipalités côtières représentent 39 % du

total des transactions en Espagne. En 2021, environ 674 000 transactions ont été enregistrées

au niveau national, soit une augmentation par rapport aux niveaux de 2020 (+38 %) et 2019

(+18 %). La représentation des marchés côtiers dans les ventes et les achats nationaux est

donc importante, avec la côte méditerranéenne en première position, suivie par les îles.

En 2021, les ventes et les achats ont enregistré une tendance à la hausse sur toutes les côtes

et ont dépassé les niveaux de transaction de 2019. La côte atlantique (Andalousie) a connu les

plus fortes augmentations, supérieures à la moyenne nationale. Elle est suivie par la Côte

Nord, avec des augmentations proches de cette moyenne. La côte méditerranéenne

connaîtra une très forte dynamique en 2021, où 47 % de transactions supplémentaires seront

conclues par rapport à 2020. Enfin, les archipels des Canaries et des Baléares, qui partaient de

niveaux d'activité très élevés avant 2019, ont enregistré une augmentation de 49 % des

transactions en 2021 par rapport à 2020, dépassant légèrement les niveaux de transaction de

2019.

Nombre de ventes dans les municipalités côtières

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

47


Ventes totales dans les municipalités côtières

Variations des ventes dans les municipalités côtières

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

48


La demande de résidences secondaires a connu une forte dynamique en 2017, qui s'est

poursuivie en 2018 et a laissé place en 2019 aux premiers signes de stabilisation face aux

anticipations d'un ralentissement économique dû à l'impact de la guerre commerciale entre

les États-Unis et la Chine et à la baisse du tourisme attendue suite au Brexit. En 2020,

l'émergence d'un nouveau scénario sanitaire avec l'apparition du COVID19 a entraîné des

incertitudes, des restrictions de voyage et des retards dans les procédures nécessaires à la

réalisation des opérations d'achat et de vente, ce qui a entraîné des mois de très forte

contraction de l'activité et de la demande étrangère.

La demande nationale et internationale s'est partagée les feux de la rampe dans les années

qui ont précédé la pandémie, chacune ayant ses destinations préférées. Cependant, en 2020,

les contraintes de mobilité, plus strictes à l'international qu'au sein du territoire national,

combinées aux acheteurs mobilisés par les nouveaux besoins en logement découverts

pendant le confinement, ont entraîné une augmentation de la représentation de la demande

nationale sur les côtes espagnoles. En 2020, les ventes de maisons de vacances ont été plus

faibles que lors des périodes précédentes, mais les transactions attribuables à l'acheteur

national ont augmenté.

Au cours de l'année 2021 et des premiers mois de 2022, la demande intérieure continue

d'augmenter plus fortement que la demande internationale, qui connaît une croissance

modérée et soutenue sans encore atteindre les chiffres de 2019. La demande internationale

se consolide autour des segments moyens supérieurs, de plus en plus éloignés du produit

demandé par l'acheteur national, et pousse les prix à la hausse sur les marchés des résidences

primaires, car l'espace est limité pour la production de résidences secondaires, considérées

comme plus rentables. Cette situation est particulièrement visible dans les îles Baléares.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

49


l a d e m a n d e N A T I O N A L E


Plus d'un tiers des acheteurs qui achètent une maison en dehors de la province où ils résident

le font dans les provinces côtières. En 2021, un total de 673 610 ventes ont été conclues, dont

13 % étaient des achats de logements situés dans des provinces autres que le lieu de

résidence de l'acheteur. En termes globaux, 5 % du nombre total de transactions ont été

effectuées sur des maisons situées sur la côte par des résidents d'autres provinces, atteignant

32 890 opérations.

La Communauté de Madrid est l'émetteur du plus grand nombre d'acheteurs de logements.

Quelque 28 % de ses résidents achètent en dehors de ce territoire, et parmi eux, deux tiers

achètent sur le littoral, un chiffre qui atteint 20 000 transactions en 2021. Viennent ensuite les

provinces limitrophes des provinces côtières, avec une part élevée d'acheteurs résidentiels,

notamment dans l'Arc méditerranéen et l'Andalucía Atlántica.

Les principales destinations côtières pour les acheteurs résidents sont situées dans l'Arc

méditerranéen et sont Alicante, Malaga et Tarragone. Si l'on examine le poids de la demande

côtière sur les marchés locaux, les parts les plus importantes se trouvent également dans l'Arc

méditerranéen, cette fois à Castellón, Gérone et Cantabrie, où environ un tiers du marché est

représenté par des acheteurs nationaux d'autres provinces. Les îles ne sont pas une

destination privilégiée de résidence secondaire pour les ressortissants nationaux, où une

vente sur dix est réalisée par un acheteur résidant dans une autre province.

Provinces émettrices des

acheteurs nationaux

Part des ventes totales réalisées par des

résidents en dehors de leur province de

résidence

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

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Provinces émettrices des acheteurs nationaux

Part des ventes totales réalisées par des résidents en dehors de leur province de résidence

Provinces côtières recevant des acheteurs nationaux

Nombre et part des ventes totales de logements achetés par des résidents d'autres provinces

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

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Où les Espagnols achètent-ils des logements sur la côte (2021)

Provinces réceptrices des acheteurs nationaux

l a d e m a n d e i n t e r N A T I O N A L E


Les acheteurs internationaux présentent un certain nombre de caractéristiques quant à

l'endroit où ils achètent une maison sur le littoral espagnol. La côte est le principal lieu de

vente de logements par des étrangers (8 étrangers sur 10 achètent sur la côte). Sur les 673 610

ventes et achats totaux de logements en Espagne en 2021, les acheteurs étrangers

représentaient 15 %. Parmi celles-ci, 83 % étaient concentrées sur la côte (ce qui représente

13 % des ventes côtières par des étrangers sur le total national).

Les acheteurs internationaux qui choisissent l'Espagne comme lieu de résidence sont plus

nombreux que les visiteurs occasionnels. Les premiers ont maintenu une demande plus

stabilisée au cours des derniers mois. Ces derniers, en revanche, ont été plus touchés par

l'apparition de la pandémie. Malgré cela, la tendance pour les deux types de demande

étrangère est à la hausse et, dans l'ensemble, ils ont récupéré et même légèrement dépassé

les volumes de 2019.

Les côtes choisies par les acheteurs internationaux sont situées dans les deux archipels et l'arc

méditerranéen, où respectivement 33 % et 22 % des transactions sont réalisées par des

acheteurs étrangers. En termes de part, les provinces où la proportion d'acheteurs étrangers

est la plus élevée sont Alicante, suivie des Baléares, de Malaga et des îles Canaries. En termes

de volume de transactions, le classement est mené par Alicante, suivie de Malaga et des deux

archipels. Malaga devance les îles Baléares en termes de taille de marché, mais les îles

Baléares sont en tête en termes de proportion d'acheteurs internationaux. Alicante se

positionne comme la principale province côtière recevant la demande nationale et étrangère.

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Principaux pays

d'origine des acheteurs

internationaux

Provinces côtières accueillant des acheteurs internationaux

Nombre et part du total des ventes et achats de logements

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

57


Où les étrangers achètent des logements sur la côte (2021)

Provinces réceptrices d'acheteurs nationaux

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

58


o f f r e s e t a c t i v i t é s d e s p r o m o t e u r s i m m o b i l i e r s


Nombre de visas dans les municipalités côtières

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

59


o f f r e s e t a c t i v i t é s d e s p r o m o t e u r s i m m o b i l i e r s

Total des visas dans les municipalités

côtières

Variation des visas dans les municipalités côtières

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

60


M A R C H É S C Ô T I E R S D E L A C O N S T R U C T I O N N E U V E E N

P R O P O R T I O N D U T O T A L D E L A P R O V I N C E


Les côtes où l'activité de développement et les licences accordées en 2021 sont les plus

nombreuses sont celles de Malaga et d'Alicante, avec respectivement environ 6 000 et 3 600

approbations. Barcelone, avec 4 500 approbations, a un volume élevé, mais en tant que pôle

d'activité, le marché côtier de cette capitale est loin derrière le marché des résidences

primaires. Les îles Baléares, Valence et Cadix ont également des côtes au développement très

actif, avec respectivement 2 500, 1 900 et 1 600 approbations.

En ce qui concerne la proportion de nouvelles constructions sur le marché, Las Palmas, les îles

Baléares et Malaga sont les marchés côtiers de nouvelles constructions ayant le plus grand

poids sur le total de la province. Dans le cas des îles, leur géographie fait qu'il y a peu de

marchés intérieurs. En outre, jusqu'à 6 provinces ont des zones côtières qui représentent plus

de 70 % de l'activité de développement. Il s'agit d'Almería, Santa Cruz de Tenerife, Cádiz,

Huelva, Pontevedra et Alicante. À l'autre extrême, Lugo, Vizcaya et Granada, dont le littoral est

limité, ont des parts inférieures à 20 %.

Classement des visas pour les communes côtières

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

61


M A R C H É S C Ô T I E R S D E L A C O N S T R U C T I O N N E U V E E N

P R O P O R T I O N D U T O T A L D E L A P R O V I N C E

Classement de la part du total provincial

Activité de développement par province et

municipalités côtières (2021)

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

62


s i t u a t i o n p a r z o n e c ô t i è r e


C o s t a b r a v a

G é r o n e

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Les municipalités comprises

Portbou, Colera, Llançà, Port de la Selva, El, Cadaqués, Roses, Castelló d'Empúries, Sant Pere Pescador,

Escala, L', Toroella, de Montgrí, Pals, Begur, Palafrugell, Mont-ras, Palamós, Calonge, Castell-Platja d'Aro, Sant

Feliu de Guíxols, Santa Cristina d'Aro.

Situation générale

Le prix des résidences secondaires est entre 25 % et 60 % plus élevé que celui des résidences principales. Les

maisons de vacances ont une valeur moyenne de 2 250 €/m2 sur la Costa Brava et de 2 800 €/m2 à Selva

Marítima, alors que la valeur moyenne générale des logements dans les communes côtières de Gérone est

de 1 802 €/m2.

Le marché est resté dynamique en 2021, dépassant les niveaux de 2019 en termes de prix, de ventes et

d'approbations. Dans les premiers mois de 2022, un scénario général est observé avec une modération des

prix, une demande réactivée et une offre rare de type construction neuve totale et autopromotion. Les deux

zones sont soumises à des réglementations d'urbanisme qui ont un impact important sur l'activité de

développement.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

63

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Prix moyen par zone côtière

c o s t a b r a v a

Les ventes et les achats dans les municipalités côtières de Gérone représentent 52 %, soit la moitié du

marché de la province, et l'activité de développement 17 %, l'une des parts les plus faibles de la côte.

Le profil habituel de la demande dans ces régions est constitué d'acheteurs nationaux et étrangers,

principalement pour leur propre usage. La demande nationale provient principalement de Barcelone,

de la province de Gérone elle-même ou d'autres provinces proches. Il existe un marché de niche à

segment élevé avec un profil de demande étrangère différencié.

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c o s t a b r a v a

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c o s t a d e l m a r e s m e & d e l g a r r a f

b a r c e l o n e


Malgrat de Mar, Santa Susanna, Pineda de Mar, Calella, Sant Pol de Mar, Canet de Mar, Arenys de Mar,

Caldes d'Estrac, Sant Vicenç de Montalt, Sant Andreu de Llavaneres, Mataró, Cabrera de Mar, Vilassar de

Mar, Premià de Mar, Masnou, El, Montgat, Badalona, Sant Adrià de Besòs, Barcelona, Prat de Llobregat, El,

Viladecans, Gavà.


Le prix des résidences secondaires est entre 10 % et 80 % plus élevé que celui des résidences principales.

Les maisons de vacances coûtent en moyenne 2 300 €/m2 à El Maresme. Sur la Costa del Garraf, cette

valeur moyenne est de 4 000 €/m2 pour les typologies multifamiliales et se situe entre 3 300 et 2 000

€/m2 pour les typologies unifamiliales. La valeur moyenne générale sur la côte de Barcelone est de 2 134

€/m2.

En 2021, les ventes et les achats ont augmenté, dépassant les niveaux de 2019.

Pratiquement toutes les localités ont augmenté leurs ventes de 10 % en moyenne. Pendant ce temps,

l'activité de développement, bien qu'avec une augmentation de 24 % sur un an, n'a pas retrouvé les

volumes de 2019. L'offre de construction neuve présente des chiffres globaux limités malgré le taux élevé

de ventes et les nouveaux projets lancés à l'initiative de grands promoteurs.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

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Dans la province de Barcelone, le poids du marché des premières résidences dans la capitale et sa zone

métropolitaine est élevé et les résidences secondaires sur la côte représentent un pourcentage plus faible

de la demande globale. Les municipalités côtières représentent respectivement 44 % et 38 % des ventes et

des approbations dans la province, mais bon nombre de ces zones ne sont pas exclusivement destinées

aux vacances et comptent une part importante de premières résidences.

Le profil de la demande est très varié, avec une proportion importante d'acheteurs internationaux. Français,

Anglais, Allemands, Néerlandais, Européens centraux et Russes, bien que ces derniers aient connu une

baisse ces derniers mois.

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c o s t a d o r a d a

T a r r a g o n e


Cunit, Calafell, Vendrell, El, Roda de Berà, Creixell, Torredembarra, Altafulla, Tarragona, Vila-seca, Salou,

Cambrils, Mont-roig del Camp, Vandellòs i l'Hospitalet de l'Infant, Ametlla de Mar, L', Perelló, El, Ampolla, L',

Deltebre, Sant Jaume d'Enveja, Amposta, Sant Carles de la Ràpita, Alcanar.


Le prix des résidences secondaires est entre -10 % inférieur et 50 % supérieur à celui des résidences

principales. Les maisons de vacances sur la côte de Tarragone ont une valeur moyenne comprise entre 1

100 €/m2 et 2 000 €/m2, alors que la valeur moyenne générale des logements dans les municipalités

côtières est de 1 337 €/m2.

Les prix des ventes et achats ont augmenté en 2021 et ont dépassé les niveaux de 2019, tandis que les visas,

bien qu'en croissance par rapport à 2020, se sont contractés par rapport aux niveaux pré-pandémiques.

Dans les premiers mois de 2022, on observe un scénario dans lequel les prix se modèrent, les ventes restent

dynamiques et les nouveaux permis de construire se réactivent.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

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Les ventes dans les municipalités côtières représentent 66 % de toutes les transactions dans la province.

Cependant, l'activité de développement est faible, avec 41 % d'un marché provincial limité, entrepris

principalement par des développeurs de petite et moyenne taille.

Le profil de la demande est principalement national, provenant des provinces voisines, de la Catalogne, de

l'Aragon et du Pays Basque.

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C o s t a d e l A z a h a r

c a s t e l l ó n


Vinaròs, Benicarló, Peníscola/Peñíscola, Alcalà de Xivert, Torreblanca, Cabanes, Oropesa del Mar/Orpesa,

Benicasim/Benicàssim, Castellón de la Plana/Castelló de la Plana, Almazora/Almassora, Borriana/Burriana,

Nules, Moncofa, Chilches/Xilxes, Llosa, la, Almenara, Sagunto/Sagunt,



Les maisons de vacances sur la côte de Castellón ont une valeur moyenne comprise entre 1 700 €/m2 et 1

500 €/m2, contre une valeur moyenne pour les logements généraux de 1 038 €/m2 dans les municipalités

côtières de Castellón.

En 2021, le marché a dépassé les niveaux de 2019, avec une augmentation des ventes et des approbations

de nouvelles constructions, et des prix stabilisés qui dénotent un certain équilibre du marché. En 2022, le

prix moyen des communes côtières a augmenté de 0,7 % en glissement annuel dans un scénario de forte

réactivation de la demande et de l'offre de nouvelles constructions, bien que cette dernière avec des

chiffres totaux limités. Dans le segment des vacances, une tendance à la hausse des prix peut être

identifiée.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

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Les ventes dans les municipalités côtières représentent 73 % du total des transactions dans la province, et

l'activité de développement sur la côte représente 57 %.

L'acheteur de maisons de vacances dans la région est principalement national, venant de la Communauté

de Valence, d'Aragon et de la Communauté de Madrid, du Pays Basque, d'Aragon et de Saragosse. Les

acheteurs étrangers sont moins importants que les années précédentes.

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C o s t a d e v a l e n c i a

v a l e n c e


Canet d'En Berenguer, Puçol, Puig de Santa Maria, el, Pobla de Farnals, la, Massamagrell, Valencia,

Massalfassar, Albuixech, Albalat dels Sorells, Foios, Melia- na, Alboraya, Sueca, Cullera, Tavernes de la

Valldigna, Xeraco, Gandía, Daimús, Guardamar de la Safor, Bellreguard, Miramar, Piles, Oliva.


Le prix des résidences secondaires est entre 30 et 70 % plus élevé que celui des résidences principales. Les

maisons de vacances coûtent en moyenne 1 400 €/m2 en typologie unifamiliale et 1 800 €/m2 en typologie

multifamiliale. La valeur moyenne des logements généraux dans les municipalités côtières de Valence est

de 1 080 €/m2.

En 2021, on peut constater que le marché a partiellement retrouvé les niveaux de 2019. Les prix, les ventes

et les achats ont augmenté, contrairement à une offre de nouvelles constructions qui affiche une forte

contraction par rapport aux niveaux d'avant la pandémie. En 2022, les tendances des ventes et des

homologations déjà observées en 2021 sont soulignées et le prix moyen dans les communes littorales

enregistre une hausse de 0,9 % sur un an. Cela montre un scénario de forte demande combinée à une forte

contraction continue de l'activité de développement.

Le marché des municipalités côtières représente près de la moitié du marché de la province. Les activités

de vente et de développement représentent respectivement 46 % et 42 % du total provincial.

Les acheteurs étrangers ont perdu de l'importance et la demande nationale de Valence et de Madrid et

d'Aragon a augmenté sa présence.

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c o s t a b l a n c a

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Dénia, Poblets, els, Jávea/Xàbia, Benitachell/Poble Nou de Benitatxell, el, Teulada, Benissa, Calp, Altea, Alfàs

del Pi, l', Benidorm, Finestrat, Villajoyosa/Vila Joiosa, Campello, el, Alicante/Alacant, Elche/Elx, Santa Pola,

Guardamar del Segura, Torrevieja, Orihuela, Pilar de la Horadada.



maisons de vacances ont une valeur moyenne comprise entre 2 000 €/m2 et 2 400 €/m2, contre une

valeur moyenne de 1 495 €/m2 pour les logements généraux dans les municipalités côtières d'Alicante.

En 2021, les ventes ont dépassé les niveaux de 2019, tandis que les nouveaux permis de construire se sont

contractés. En 2022, le prix moyen des communes côtières a augmenté de 1,6 %, les ventes de 45 % et les

approbations de 1 %, le tout en glissement annuel. Cela montre un scénario de réactivation de la demande

face à une activité de développement qui partait de niveaux très élevés avec des zones de grand

dynamisme.

Le marché des communes côtières est très important dans la province. Elle représente 72 % des ventes et

70 % du total des approbations dans la province.

La demande est principalement internationale. Les acheteurs étrangers viennent du Royaume-Uni, de

Belgique, de Suède, de France, d'Allemagne, de Norvège, des Pays-Bas, de Russie et, depuis peu, d'Ukraine.

Les acheteurs nationaux viennent généralement de Madrid, du Pays Basque, de Murcie et de Valence.

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M U R C I e


San Pedro del Pinatar, San Javier, Los Alcázares, Cartagena, La Unión, Mazarrón, Lorca, Águilas.



logements de vacances ont une moyenne de 1 500 €/m2 à La Manga del Mar Menor, inférieure pour les

typologies unifamiliales, et de 1 600 €/m2 entre Mazarrón et Las Águilas, atteignant 2 100 €/m2 dans les

typologies unifamiliales. La valeur moyenne des logements généraux dans les municipalités côtières de

Murcie est de 1 010 €/m2.

En 2021, les ventes et les approbations de nouvelles constructions ont dépassé les niveaux de 2019. Les prix

atteignent pratiquement les niveaux pré-pandémiques, légèrement en dessous. En 2022, un scénario de

forte demande est observé face à une activité de développement dynamique.

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Le marché des communes côtières n'a pas autant de poids sur le total de la province que dans d'autres

zones de la Méditerranée.

La demande est principalement nationale, provenant de la Communauté de Madrid et du Pays Basque. La

demande étrangère provient du Royaume-Uni et des pays nordiques.

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E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

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C o s t a d e A l m e r í a

A l m É r i E


Cuevas del Almanzora, Pulpí, Carboneras, Garrucha, Mojácar, Vera, Almería, Nijar, Roquetas de Mar, Adra,

Berja, Ejido, El.


Le prix des résidences secondaires est entre 30 et 60 % plus élevé que celui des résidences principales. Le

prix moyen des logements de vacances est de 1 400 €/m2 entre Pulpí et Cuevas del Almanzora, de 1 700

€/m2 à Roquetas de Mar (typologie principalement multifamiliale) et des valeurs atteignant 1 900 €/m2

entre Vera Playa et Carboneras (typologie unifamiliale). La valeur moyenne des logements généraux dans

les municipalités côtières d'Almeria est de 1 064 €/m2.

En 2021, le marché se redresse par rapport aux volumes de 2019 et croît en termes de ventes,

d'homologations et de prix, une tendance qui se poursuit en 2022. Au cours des premiers mois de l'année,

le prix moyen des municipalités côtières a augmenté de 2,1 % en glissement annuel dans un scénario de

forte demande dans toutes les zones face à une activité modérée des promoteurs, avec des rétractions

dans certains endroits et des chiffres positifs dans d'autres.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

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Le marché côtier d'Almeria a l'un des poids les plus élevés sur le total de la province, représentant 80 % des

ventes et 78 % du total des approbations dans la province.

L'acheteur de maisons de vacances dans la région est principalement national, venant de Madrid, des

provinces voisines et des villes voisines sans plages. La demande étrangère, britannique et d'Europe

centrale, est plus présente que la demande nationale dans certaines zones, alors que dans d'autres elle est

pratiquement inexistante.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

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C o s t a T r o p i c a l

g r e n a d e


Almuñécar, Gualchos, Motril, Salobreña.


Le prix des résidences secondaires est supérieur de 10 % à celui des résidences principales. Les maisons de

vacances les plus courantes se situent en moyenne entre 1 100 €/m2 et 1 500 €/m2, ce qui en fait l'une des

provinces présentant la plus faible différence entre les deux segments. La valeur moyenne des logements

généraux dans les municipalités côtières de Grenade est de 1 200 €/m2.

En 2021, les niveaux de 2019 ont été dépassés dans les variables des prix, des ventes et des homologations.

En 2022, le prix moyen des communes côtières a augmenté de 1,5 %, les ventes ont augmenté de 52 % et

les visas se sont contractés de -38 %. Il s'agit d'un scénario de hausse des prix contenue, de demande active

et d'une offre limitée de nouvelles constructions qui est réactivée par l'accélération des taux de vente des

bâtiments existants.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

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Le marché des municipalités côtières de Grenade représente une partie limitée du marché de la province

en raison de la réduction du littoral. Elle représente 20 % des ventes et 20 % du total des visas dans la

province.

La demande est principalement nationale, locale et de la province elle-même, ainsi que des provinces de

Jaén, Córdoba et Madrid. La demande étrangère est représentative et, dans certains endroits, elle acquiert

un certain poids. Les origines sont situées au Royaume-Uni, en Belgique, en France, en Allemagne et dans

les pays scandinaves.

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C o s t a d e l S o l

M á l a g a


Algarrobo, Nerja, Rincón de la Victoria, Torrox, Vélez-Málaga, Benalmádena, Fuengirola, Málaga Capital,

Mijas, Torremolinos, Casares, Estepona, Manilva, Marbella.



Les logements de vacances les plus courants correspondent à la typologie multifamiliale et sont situés en

moyenne à 2 300 €/m2 entre Torremolinos et Mijas, à 3 500 €/m2 entre Marbella et Manilva, et à 3 800

€/m2 à La Axarquía, Nerja et Rincón de la Victoria. Les valeurs unitaires sont légèrement inférieures dans la

typologie unifamiliale. La valeur moyenne des logements généraux dans les municipalités côtières de

Malaga est de 1 848 €/m2.

En 2021, les niveaux de 2019 ont été dépassés en termes de prix, de ventes et d'approbations. En 2022, le

prix moyen des communes côtières a augmenté de 5,2 % dans un scénario avec une tendance à la hausse

de toutes les variables qui indique la surchauffe de ce marché local. La réactivation intense de l'activité de

développement est remarquable.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

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Malaga est l'une des provinces dont le marché côtier est le plus important d'Espagne. Le marché des

municipalités côtières représente 85 % des ventes et achats et 80 % du nombre total de visas dans la

province.

La demande étrangère dépasse la demande nationale et a augmenté de manière significative au cours des

derniers mois. La demande étrangère est majoritaire dans toutes les zones, à l'exception de Fuengirola et

de la périphérie de la capitale, où l'on constate une plus grande présence nationale en provenance de

Madrid et des provinces voisines, comme Cordoue et Grenade. Les étrangers représentent plus de 70 % des

transactions de maisons de vacances et les origines les plus courantes sont le Royaume-Uni, la France, la

Belgique, la Suède, la Norvège et la Hollande.

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C o s t a d e l a L u z

c á d i z


San Roque, Los Barrios, Algeciras, Línea de la Concepción, Barbate, Conil de la Frontera, Tarifa, Vejer de la

Frontera, Cádiz, Chiclana de la Frontera, Puerto Real, San Fernando, Chipiona, Rota, Sanlúcar de Barrameda,

El Puerto de Santa María.



Les logements de vacances les plus courants sont de type multifamilial, avec des prix moyens de 1 600

€/m2 à La Línea de la Concepción, 2 100 €/m2 dans les zones de Chiclana, San Fernando, Cadix et Puerto

Real, 2 200 €/m2 à Rota, Chipiona et Sanlúcar de Barrameda et 2 400 €/m2 dans d'autres zones telles que

Puerto de Santa María, entre Tarifa et Conil, Sotogrande et San Roque. La typologie unifamiliale présente

généralement des valeurs légèrement supérieures. La valeur moyenne des logements généraux dans les

municipalités côtières de Cadix est de 1 504 €/m2.

En 2021, une tendance à la hausse a été observée dans les variables de la demande et de l'offre, qui ont

dépassé les volumes de 2019. Au cours des premiers mois de 2022, le prix moyen des communes côtières

affiche une variation de 3,8 % en glissement annuel, dans un contexte de forte demande et d'un marché de

la construction neuve parmi les plus actifs du littoral national.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

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Cadix est l'une des provinces ayant le plus de poids sur le marché côtier, avec Malaga et Huelva. Le marché

des municipalités côtières représente 76 % des ventes et 75 % du total des approbations dans la province.

La demande est principalement nationale, provenant de Séville, Cordoue, Madrid et du Pays Basque. La

demande étrangère est minoritaire et a considérablement diminué par rapport à une demande nationale

qui a augmenté.

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H U E L V A


Moguer, Palos de la Frontera, Huelva, Punta Umbría, Cartaya, Lepe, Isla Cristina, Ayamonte, Almonte y

Lucena del puerto.



Les logements de vacances les plus courants sont en moyenne de 1 400 €/m2 entre Mazagón et Islantilla,

et de 1 700 €/m2 sur les plages d'Isla Cristina et d'Ayamonte, avec des valeurs plus élevées pour les maisons

individuelles. La valeur moyenne des logements généraux dans les municipalités côtières de Huelva est de

1 293 €/m2.

En 2021, les prix sont restés aux niveaux de 2019, face à des augmentations significatives du niveau des

ventes et des approbations de nouvelles constructions. Au cours des premiers mois de 2022, la tendance à

la hausse se maintient dans toutes les variables et le prix moyen des communes côtières augmente de 1,8

%. Cela montre un scénario de réactivation de la demande, une activité de développement très

dynamique et une augmentation modérée des prix.

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Huelva est l'une des provinces où le poids du marché côtier est le plus important en Espagne, avec Malaga

et Cadix. Le marché des municipalités côtières représente 72 % de l'activité de la province en termes de

ventes et 74 % des approbations.

La demande est principalement nationale et provient des provinces voisines (Séville et Badajoz). Dans une

moindre mesure, la demande émane également d'autres provinces andalouses, comme Cordoue, et

d'autres communautés, principalement Madrid et le Pays Basque.

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R í a s B a j a s

P o n t e v e d r a


Nigrán, Cangas, Marín, Moaña, Pontevedra, Poio, Redondela, Sanxenxo, Vigo, Vilagarcía de Arousa.


Le prix des résidences secondaires est entre 3 % et 90 % plus élevé que celui des résidences principales. Les

logements de vacances les plus courants, de typologie multifamiliale, se situent en moyenne à 1 300 €/m2

entre O Grove et Vilagarcía de Arousa, à 2 000 €/m2 à Ría de Vigo et Ría de Pontevedra, et à 2 400 €/m2

entre A Guarda et Baiona, avec des valeurs inférieures pour les typologies unifamiliales. La valeur moyenne

des logements généraux dans les municipalités côtières de Pontevedra est de 1 261 €/m2.

En 2021, les niveaux d'activité de la demande et de l'offre ont dépassé les volumes de 2019. Au cours des

premiers mois de 2022, le prix moyen des communes côtières a augmenté de 11,6 % en glissement annuel.

Il s'agit d'un scénario d'augmentation des prix sous l'effet d'une demande croissante et soutenue et d'une

offre active de nouvelles constructions, bien que les totaux soient limités.

Le marché des municipalités côtières a un poids important sur le marché provincial et représente 75% des

ventes et 72% des approbations totales.

Les acheteurs nationaux prédominent dans la région, venant de Madrid, de Catalogne, de Galice et du Pays

basque. La demande étrangère est limitée et est dirigée par le Portugal et l'Allemagne.

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R í a s B a j a s


Le marché des municipalités côtières a un poids important sur le marché provincial et représente 75 % des

ventes et 72 % des approbations totales.

Les acheteurs nationaux prédominent dans la région, venant de Madrid, de Catalogne, de Galice et du Pays

Basque. La demande étrangère est limitée et est dirigée par le Portugal et l'Allemagne.

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R í a s B a j a s

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C o s t a G a l l e g a

L a C o r o g n e


Arteixo, Boiro, Carballo, A Coruña, Ferrol, A Laracha, Mugardos, Narón, Oleiros, Ribeira, Sada.


Le prix des résidences secondaires est 100 % plus élevé que celui des résidences principales. Le prix des

maisons de vacances les plus courantes est en moyenne de 2 000 €/m2 pour les propriétés multifamiliales,

avec des valeurs plus faibles, autour de 1 600 €/m2, pour les maisons unifamiliales. La valeur moyenne des

logements généraux dans les municipalités côtières de La Corogne est de 995 €/m2.

En 2021, les niveaux de demande sont plus élevés qu'en 2019, mais l'activité des promoteurs est plus faible

et les prix sont légèrement plus bas. Au cours des premiers mois de 2022, le prix moyen des communes

côtières s'est contracté de -4 % en glissement annuel avec des ajustements de prix hétérogènes entre les

différentes localités dans un scénario de demande active et d'activité très limitée des promoteurs qui

dénote l'existence d'une offre suffisante pour répondre à la demande.

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Le marché des municipalités côtières représente une grande partie du marché total de la province. Il

représente 71 % des ventes et 54 % du total des approbations.

La demande est principalement nationale. Il n'y a pas de demande significative de la part des acheteurs

étrangers dans la région.

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c o s t a g a l l e g a

L u g o


Foz, Viveiro.



maisons de vacances les plus courantes ont un prix moyen de 1 300 €/m2 dans la typologie multifamiliale

et des valeurs plus élevées, 1 500 €/m2, dans la typologie unifamiliale. La valeur moyenne des logements

généraux dans les municipalités côtières de Lugo est de 934 €/m2.

En 2021, une augmentation de la demande et de l'activité de développement a été observée par rapport

aux niveaux de 2019. Au cours des premiers mois de 2022, le prix moyen des communes côtières a

augmenté de 6,4 % en glissement annuel dans un scénario d'augmentation de la demande et de

contraction des nouveaux permis de construire. Il s'agit d'un scénario de demande active et d'activité très

limitée des promoteurs (en raison, en partie, des règlements d'urbanisme en suspens), ce qui se traduit par

une hausse des prix de la construction neuve et une stabilisation des prix de l'occasion.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

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Le marché des municipalités côtières a un poids limité en raison de la réduction du littoral dans la province.

Elle représente 32 % des ventes et 1 % du total des approbations dans la province.

L'origine habituelle de la demande de maisons de vacances à Lugo est nationale et se situe à Madrid, dans

les Asturies, en Castilla León et auprès de la population de Galice (Orense et Lugo même) qui réside

généralement dans des municipalités de l'intérieur du pays qui n'ont pas de littoral.

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122


C o s t a V e r d e

A s t u r i e s


Avilés, Carreño, Castrillón, Gijón, Gozón, Villaviciosa, Llanes.



Les maisons de vacances les plus courantes, de typologie multifamiliale, se situent en moyenne à 1 700

€/m2 entre Castropol et Cudillero, à 2 000 €/m2 entre Colunga et Ribadedeva et à 3 000 €/m2 entre

Muros del Nalón et Villaviciosa. Des valeurs plus faibles sont enregistrées pour les maisons individuelles. La

valeur moyenne des logements généraux dans les communes côtières des Asturies est de 1 314 €/m2.

En 2021, les ventes et les approbations ont dépassé les volumes de 2019. Au cours des premiers mois de

2022, le prix moyen des municipalités côtières a poursuivi sa tendance à la hausse avec une augmentation

de 4,2 % en glissement annuel dans un scénario de demande soutenue et d'activité active des promoteurs.

Il existe des bandes côtières qui se sont consolidées en tant que marchés de résidences secondaires et qui

ont récemment connu une forte dynamique, ainsi que des zones où prédomine la typologie unifamiliale,

dans de nombreux cas sous forme d'autopromotion.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

123


C o s t a V e r d e


Le marché des municipalités côtières représente la moitié du marché de l'ensemble de la province, avec 49

% des ventes et 50 % du total des approbations.

La demande est principalement nationale, provenant de Madrid et du Pays Basque. Il n'y a pas de

demande internationale dans la région.

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C o s t a V e r d e

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c o s t a D E C A N T A B R I a

C a n t a b r i e


El Astillero, Camargo, Castro-Urdiales, Laredo, Marina de Cudeyo, Miengo, Noja, Piélagos, Santa Cruz de

Bezana, Santander, Santoña, San Vicente de la Barquera, Suances.


Le prix des résidences secondaires est supérieur de 25 % à celui des résidences principales. Les maisons de

vacances les plus courantes ont un prix moyen de 1 700 €/m2 dans la typologie multifamiliale et des

valeurs inférieures, 1 300 €/m2, dans la typologie unifamiliale. La valeur moyenne des logements généraux

dans les municipalités côtières de Cantabrie est de 1 349 €/m2.

En 2021, les ventes ont dépassé les niveaux de 2019, tandis que l'activité de développement s'est

contractée. Au cours des premiers mois de 2022, le prix moyen des communes littorales a enregistré une

variation sur un an de -0,4 %, autour de la stabilisation. Cela montre un scénario de demande active et

d'activité limitée des promoteurs, qui se traduit par des prix stabilisés pour les logements neufs et usagés,

ce qui suggère un équilibre du marché. L'autopromotion et la typologie unifamiliale sont courantes dans la

région.

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126




Le marché des municipalités côtières a un poids relatif élevé étant donné que la capitale de la province est

incluse. L'activité dans les zones côtières représente 69 % des ventes et 34 % du total des approbations

dans la province.

La demande est principalement nationale, provenant de Madrid et de Castilla León pour la côte ouest, et

du Pays Basque pour la côte est. Il n'y a pas de demande étrangère dans la région.

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C o s t a d e V i z c a y a

B i s c a y e


Getxo, Portugalete, Santurtzi.


Le prix des résidences secondaires se situe entre le même niveau ou légèrement inférieur et 30 % supérieur

à celui des résidences principales. Les maisons de vacances les plus courantes de la typologie

multifamiliale se situent en moyenne à 2 500 €/m2 entre Muskiz et Getxo, 2 800 €/m2 entre Elantxoba et

Ondarroa, 3 000 €/m2 entre Bakio, Bermeo et l'estuaire de Mundaka et 3 200 €/m2 entre Sopelana et

Lemoiz. Dans la typologie unifamiliale, les valeurs sont plus faibles. La valeur moyenne des logements

généraux dans les communes côtières de Biscaye est de 2 452 €/m2.

Ce marché a une présence réduite de résidences secondaires. En 2021, la demande sera au même niveau

que les volumes de 2019 et l'activité de développement sera plus faible qu'en pré-pandémie. Au cours des

premiers mois de 2022, le prix moyen des communes côtières a enregistré une hausse de 9,7 % en

glissement annuel dans un scénario de hausse de la demande et de réactivation de l'activité des

promoteurs. Les prix affichent des hausses tant dans le segment des nouvelles constructions que dans

celui des logements d'occasion. Les périodes de commercialisation des nouvelles constructions

s'accélèrent et de nouveaux projets ont été lancés ces derniers mois.

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Le marché des municipalités côtières a un poids limité en raison du littoral réduit de la province. Elle

représente 22 % des ventes et 12 % du total des approbations dans la province.

L'acheteur est principalement national, venant de la province elle-même, des provinces voisines (Cantabria,

Guipúzcoa) et de Madrid. La demande étrangère est pratiquement inexistante.

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C o s t a d e G u i p ú z c o a

G u i p u s c o a


Donostia/San Sebastián.


Le prix des résidences secondaires se situe au même niveau ou en dessous (environ 15 %) du prix des

résidences principales. Les maisons de vacances les plus courantes coûtent en moyenne 2 500 €/m2 sur la

côte de Mutrikuhasta Orio et 3 000 €/m2 entre Saint-Sébastien et Hondarribia pour les propriétés

multifamiliales. Les valeurs sont plus faibles pour les maisons unifamiliales.

En 2021, l'activité est notamment plus élevée qu'en 2019, avec des prix dans les principales localisations

enregistrant des ajustements à la hausse dans le neuf et l'occasion et une offre dont les rythmes de vente

s'accélèrent. Au cours des premiers mois de 2022, le prix moyen des communes côtières varie de -15,8 % en

glissement annuel dans un scénario de demande soutenue et de forte activité des promoteurs malgré les

contraintes foncières.

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Le marché des municipalités côtières a un poids limité en raison du littoral réduit de la province. Elle

représente respectivement 42 % et 43 % du total des ventes et des approbations dans la province.

La demande est principalement nationale, provenant de la province elle-même, de Biscaye, de Navarre et

de Madrid. Dans une moindre mesure, il y a une demande de la France.

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Î l e s B a l é a r e s

M a j o r q u e , M i n o r q u e e t I b i z a / F o r m e n t e r a


Alcúdia, Andratx, Artà, Calvià, Campos, Capdepera, Felanitx, Llucmajor, Manacor, Muro, Palma, Pollença,

Sant Llorenç des Cardassar, Santa Margalida, Santanyí, Ses Salines, Sóller, Son Servera, Alaior, Ciutadella de

Menorca, Ferreries, Maó, Es Mercadal, Sant Lluís, Es Castell, Eivissa, Sant Antoni de Portmany, Sant Josep de

sa Talaia, Santa Eulària des Riu.


Le prix des résidences secondaires se situe entre -15 % à Minorque et 300 % à Ibiza au-dessus du prix des

résidences principales. Les maisons de vacances multifamiliales coûtent en moyenne 5 000 €/m2 à

Majorque, 2 100 €/m2 à Minorque et 5 000 €/m2 à Ibiza et Formentera. Les maisons unifamiliales

dépassent largement ces chiffres et se situent autour de 7 000 €/m2 à Majorque, 3 000 m2 à Minorque et

10 000 €/m2 à Ibiza et Formentera. Dans les îles Baléares, les prix les plus élevés au niveau national sont

observés sur l'île d'Ibiza, ainsi que la plus grande différence entre les prix des résidences principales et

secondaires. La valeur moyenne des logements généraux dans les îles Baléares est de 2 466 €/m2.

Les îles Baléares ont une activité de développement limitée. Ainsi, en 2021, les ventes ont augmenté et les

prix ont atteint des niveaux plus élevés qu'en 2019. Le volume des nouvelles approbations de construction

s'est contracté par rapport à l'activité pré-pandémique. En 2022, le prix moyen des communes côtières a

augmenté de 8,6 % en glissement annuel, dans un scénario qui laisse présager une surchauffe compte

tenu de la forte demande et de la réactivation de l'offre de construction neuve, même si cette dernière

reste limitée.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

135

Maître Florence Byrd

Avocate française à Madrid et dans les

îles Baléares

Domaines de compétence :

Droit immobilier, droit des successions

internationales et donations, droit des affaires &

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Le marché des communes côtières a un poids majoritaire en raison de leur caractère archipélagique. Les

activités de vente et de développement représentent respectivement 89 % et 82 %.

L'acheteur est principalement étranger, venant d'Allemagne, d'Angleterre et des pays d'Europe centrale et

du Nord. La demande intérieure est minoritaire et provient de Madrid, Barcelone et du Pays Basque.

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137

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139


Î l e s C a n a r i e s

L a s P a l m a s


Agüimes, Arucas, Ingenio, Palmas de Gran Canaria, Santa Lucía de Tirajana, Telde, Gáldar, Santa María de

Guía, Mogán, San Bartolomé de Tirajana, Antigua, Oliva, Puerto del Rosario, Arrecife, San Bartolomé,

Teguise, Tías, Yaiza.


Le prix des résidences secondaires est entre le même niveau à Gran Canaria et 135 % plus élevé à Lanzarote

que celui des résidences principales. Les maisons de vacances multifamiliales coûtent en moyenne 2 800

€/m2 à Lanzarote, 2 400 €/m2 à Gran Canaria et 2 200 €/m2 à Fuerteventura. Les maisons individuelles

dépassent ces chiffres et se situent autour de 3 500 €/m2 à Lanzarote, 2 500 €/m2 à Fuerteventura et 2 100

€/m2 à Gran Canaria. La valeur moyenne des logements généraux dans les municipalités côtières de Las

Palmas est de 1 492 €/m2.

En 2021, la demande est restée aux niveaux de 2019, mais l'offre de nouvelles constructions s'est

considérablement contractée, et les prix ont augmenté. Au cours des premiers mois de 2022, le prix moyen

dans les municipalités côtières a augmenté de 4,8 % en glissement annuel dans un scénario de hausse de

la demande et de contraction de l'activité des promoteurs. Certaines des plus fortes hausses de prix sont

observées dans les îles Canaries, ainsi que dans les îles Baléares.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

140

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Le marché des communes côtières a un poids majoritaire en raison de son caractère archipélagique.

L'activité de vente et de développement sur la côte représente 95 % de l'activité totale de la province.

Le profil de la demande varie selon les îles. À Las Palmas de Gran Canaria, le marché est principalement

national, bien que dans le sud de l'île, il y ait une proportion similaire de nationaux et d'étrangers. Les lieux

d'origine sont principalement l'Allemagne, l'Italie, la Suède et la Norvège. À Fuerteventura, la demande est

principalement internationale et provient d'Italie, de Belgique et du Royaume-Uni. À Lanzarote, les

acheteurs étrangers sont semblables aux acheteurs nationaux, venant du Royaume-Uni, suivi de la France

et de l'Italie. Parmi les acheteurs nationaux, ceux du nord de la péninsule, du Pays Basque et de la

Catalogne se distinguent. Une augmentation de la demande internationale a été identifiée.

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T e n e r i f e


San Cristóbal de La Laguna, Orotava, Puerto de la Cruz, Realejos, Rosario, Santa Cruz de Tenerife, Santa

Úrsula, Tacoronte, Adeje, Arico, Arona, Candelaria, Granadilla de Abona, Güímar, San Miguel de Abona,

Santiago del Teide, San Sebastián de la Gomera, Breña Alta, Llanos de Aridane, Santa Cruz de la Palma,

Villa de Mazo.


Le prix des résidences secondaires se situe entre -10 % à La Gomera et 90 % à Tenerife au-dessus de celui

des résidences principales. Les maisons de vacances multifamiliales coûtent en moyenne 2 400 €/m2 à

Tenerife, 1 500 €/m2 à La Palma et 1 300 €/m2 à La Gomera. Les maisons individuelles dépassent ces

chiffres et se situent autour de 2 600 €/m2 à Tenerife, 2 000 €/m2 à La Palma et 1 200 €/m2 à La Gomera.

La valeur moyenne des logements généraux sur la côte de Tenerife est de 1 350 €/m2.

En 2021, la demande est restée aux niveaux de 2019, tandis que l'offre de nouvelles constructions s'est

contractée par rapport aux niveaux pré-pandémiques, poussant les prix à la hausse. Au cours des premiers

mois de 2022, la demande a continué à être orientée à la hausse tandis que l'activité de développement a

continué à se contracter. Le prix moyen dans les municipalités côtières a donc continué à augmenter,

enregistrant une hausse de 3,5 % sur un an, soit l'une des plus fortes augmentations de prix, avec les

Baléares.

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Le marché des municipalités côtières de Tenerife a un poids majoritaire en raison de son caractère

d'archipel. Les ventes de biens immobiliers et les activités de développement représentent 95 % de

l'activité totale de la province.

Le profil de la demande varie selon les îles. Les acheteurs étrangers sont plus nombreux sur l'île de Tenerife,

notamment ceux d'Europe centrale et du Nord. À La Palma, ces acheteurs internationaux sont moins

importants et les acheteurs nationaux prédominent, qu'ils soient visiteurs ou résidents. À La Gomera, les

acheteurs nationaux d'autres régions des îles Canaries et du nord et du centre de la péninsule ibérique

prédominent.

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Les Règles juridiques

et fiscales


C O N S E I L S S U r l e s d r o i t s d e s

s u c c e s s i o n s E N E s p a g n e

LE CABINET FRANCOPHONE ADOM ABOGADOS, TRÈS BIEN IMPLANTÉ EN L'ESPAGNE NOUS FAIT PART

D’INFORMATIONS PERTINENTES RÉACTUALISÉES CONCERNANT LES DROITES DES SUCCESSIONS EN ESPAGNE

Vous êtes héritier de biens situés sur territoire espagnol ou un membre de votre famille est décédé en

Espagne, et vous vous interrogez sur vos obligations fiscales dans ce pays. Les héritages sont d’autant

plus compliqués lorsqu’un élément d’extranéité s’impose, et notamment en matière fiscale. Dans cet

article, nous allons analyser les points les plus importants concernant les droits de succession dans une

succession internationale.

Que dois-je payer des droits de succession en Espagne?

Vous êtes concerné par les droits de succession en Espagne ou « Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

(ISD) », lorsque vous vous trouvez dans l’une des situations suivantes:

Vous résidez en Espagne et héritez des biens en Espagne ou dans un autre pays.

Vous ne résidez pas en Espagne, mais héritez des biens situés en Espagne.

Quels sont les droits de succession en Espagne?

L’impôt sur la succession en Espagne est un impôt payé par la personne qui reçoit un héritage avec

indépendance du type d’actif hérité. Cet actif peut être un bien immeuble, de l’argent, une voiture, une

assurance vie….

L’impôt des successions en Espagne est un impôt progressif et le montant à payer varie pour chaque

affaire. Principalement, il dépend de votre lien de parenté avec le défunt, de la valeur de votre part

d’héritage et de la région (« Comunidad Autónoma » ou communauté autonome).

Les communautés autonomes ont la faculté de compléter et de remplacer certains aspects des droits de

succession imposés par l’État, tels que les barèmes d’imposition, les majorations et les allègements

applicables aux successions.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

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Ainsi, l’héritier qui hérite d’un bien immeuble à Majorque peut payer plus ou moins qu’un héritier qui hérite

un bien immeuble à Girone.

Outre un cadre juridique national concernant les successions, six communautés autonomes en Espagne

possèdent sa propre législation. Ces règles successorales sont directement applicables aux résidents nonespagnols

à condition que le défunt n’ait pas choisi la loi de sa nationalité pour régir sa succession.

À noter , les communautés autonomes qui ont un droit particulier sont: Îles Baléares, Catalogne, Pays

Basque, Galice, Aragon et Navarre. En revanche, le droit de succession commun s’applique à Andalousie,

Asturies, Canaries, Cantabrie, Castilla y León, Castilla La Mancha, Estrémadure, Communauté de Madrid,

Région de Murcie, La Rioja, Communauté de Valence.

Quelle est la loi régionale applicable?

Lorsque vous êtes tenu de déclarer vos impôts de succession en Espagne, il faut déterminer la loi applicable

dans le territoire espagnol.

Exemple 1. Le défunt résident fiscal en France est propriétaire d’un appartement situé à Ibiza. Les héritiers

sont résidents fiscaux aussi en France.

Les héritiers doivent déclarer et payer les impôts en Espagne seulement pour le bien situé en Espagne.

La réglementation fiscale applicable sera celle des Îles Baléares.

Où dois-je déclarer les droits de succession?

Si la personne décédée ou les héritiers sont ne sont pas résidents en Espagne, les droits de succession

doivent être présentés à Madrid.

Si la personne décédée ou l’héritier sont résidents fiscaux en Espagne, les droits de succession peuvent

être présentés auprès du Bureau local des Impôts de la région.

Quel est le délai de présentation et de paiement de l’Impôt espagnol sur l’héritage en Espagne?

L’impôt de successions espagnol doit être déclaré et payé dans les 6 mois suivant le décès.

Toutefois, ce délai peut être prolongé de 6 mois supplémentaires si la demande de prolongation est

effectuée dans le cinquième mois à compter du décès. Cette prolongation entraîne le paiement d’un

intérêt de retard établi par l’État. Pour l’année 2023, l’intérêt est de 4,0625%.

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

149

A V O C A T P A R L A N T F R A N Ç A I S

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-Il est également possible de demander le paiement fractionné des droits de succession. Cette demande

suppose de présenter des garanties suffisantes (hypothèque sur un immeuble ou caution personnelle par

exemple) et entraine le paiement d’un intérêt.

Que se passe-t-il si je déclare et paie les droits de succession hors délai?

Vous êtes susceptible de devoir payer des intérêts de retard et/ou une sanction (de 50% à 150% de la

somme de l’impôt).

La sanction ne sera pas imposée lorsque l’héritier régularise la situation avant que l’administration fiscale

n’entame une procédure. Toutefois, vous devrez payer une majoration (de 5% à 20% selon le délai).

Calculer les droits de succession en Espagne

Le montant de l’impôt sur l’héritage est calculé en tenant compte de plusieurs facteurs, tels que votre âge,

la région d’Espagne où résidait le défunt ou où les biens sont situés, votre lien de parenté avec le défunt, la

valeur et le type de propriété héritée, les abattements, etc.

Les non-résidents bénéficieront des mêmes taux et abattements que les résidents.

En règle générale, plus vous êtes proche du défunt, moins vous paierez.

Afin de déterminer le montant d’impôt à payer, vous devez passer par plusieurs étapes :

1. Déterminer l’actif net taxable (l’actif moins le passif de la succession) ou « base imponible » pour chaque

héritier.

2. Appliquer les abattements ou « reducciones » appropriés en fonction du degré de parenté pour obtenir

la « base liquidable ». À niveau de l’État, les abattements suivants seront appliqués:

GROUPE I – Descendants âgés de moins de 21 ans. Ils peuvent obtenir une prime de 47.859 € au total.

Groupe II – Descendants âgés de 21 ans ou plus, le conjoint et les ascendants. Ils obtiennent une prime de

15.956,87 euros.

Groupe III – Frères, oncles, neveux, nièces, neveux, beaux-parents, beaux-frères. Ils obtiennent une prime de

7.993,46 euros.

Groupe IV – aux cousins, aux parents plus éloignés et d’autres, aucune réduction n’est appliquée.

La loi prévoit également d’autres réductions, notamment : les personnes handicapées bénéficient d’une

prime allant de 47.858 € à 150.253 € selon le degré de leur handicap; ou le conjoint, l’ascendant, le

descendant peuvent bénéficier d’une réduction de 100%, dans la limite de 9.195,49 euros, des sommes

perçues par les contrats d’assurance-vie.

1. Appliquer les taux applicables qui vont de 7,65% à 34% en fonction du montant hérité pour obtenir la «

cuota íntegra ».

2. Appliquer un coefficient multiplicateur en fonction du patrimoine préexistant de l’héritier, compris

entre 1 et 2,4, pour obtenir la « cuota tributaria ».

3. Appliquer les déductions et les réductions « deducciones y bonificaciones » prévus par la loi, pour

obtenir le montant à payer.

Sachez que chaque région peut modifier les conditions, les chiffres et les abattements, s’écartant ainsi de la

règle générale.

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Veuillez trouver ci-dessous quelques exemples de ces différences :

Aux Îles Baléares, les descendants de plus de 21 ans bénéficient d’une réduction de 25.000€, tandis

qu’a Valencia, ils bénéficient d’une réduction de 100.000 €. Par contre, en Andalousie, les héritiers

directs du défunt sont exonérés de payer des droits de succession lorsqu’ils héritent jusqu’à 1.000.000€,

tandis qu’en Asturies l’exonération est fixée à 300.000€.

Dans plusieurs communautés autonomes, les couples pacsés (PACS – “Parejas de hecho”) sont traités de

la même manière que les conjoints. Par exemple, la Communauté de Valence, les Îles Baléares, Les

Canaries, la Catalogne…

En résumé, la fiscalité des successions en Espagne est très complexe. Par conséquent, il est essentiel de

bénéficier de l’assistance d’un avocat spécialisé en droit des successions et de la fiscalité pour garantir que

les formalités de succession soient menées de manière correcte et efficace. Dans notre cabinet, nous

disposons d’une équipe d’avocats experts en successions qui se feront un plaisir de vous aider et de vous

offrir les conseils dont vous avez besoin à chaque étape du processus. N’hésitez pas à nous contacter pour

obtenir plus d’informations sur la manière dont nous pouvons vous aider à résoudre tout problème lié à

l’héritage.

Ana Dominguez Molina

Avocate chez ADOM ABOGADOS

dominguez@adomabogados.com

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152


C O N S E I L S S U r l e s c o n t r a t s d e

l o c a t i o n e n E s p a g n e

EST-IL POSSIBLE DE CHANGER DE TITULAIRE ET COMMENT ?

L’une des situations les plus fréquentes dans les locations, en particulier dans les

colocations, est que l’un des locataires quitte la maison et qu’un autre prend sa place. Que

se passe-t-il si ce locataire était l’un des titulaires du contrat ? Est-il possible de changer la

propriété d’une location ? Oui, c’est possible et voici comment procéder.

Changement de propriétaire du bail

Pour savoir comment changer la propriété d’un contrat de location, il faut se référer à la loi

sur les baux urbains (LAU), qui régit tout ce qui concerne les baux en Espagne. Pour que le

changement de propriétaire soit effectif, il doit y avoir un consensus entre les locataires et le

propriétaire, et la nouvelle situation du contrat doit être consignée dans une annexe.

Ce document doit contenir les coordonnées du nouveau locataire qui, en signant, acceptera

toutes les clauses antérieures du bail (obligations, montant du loyer, etc.).

Qui peut changer la propriété d’un contrat de location?

Pour changer la propriété d’un contrat de location, le locataire qui quitte le logement, le

nouveau locataire qui va le remplacer, le propriétaire (ou un représentant ayant la capacité

juridique d’effectuer la gestion) et les autres locataires, s’il y en a, doivent être présents. Toutes

les parties concernées doivent être présentes pour constater qu’il y a consentement à la

résiliation du bail par le locataire qui part, ainsi qu’à son remplacement par le nouveau

locataire.

En bref, pour ajouter, retirer ou changer le titulaire d’un bail, toutes les parties concernées

doivent être présentes et d’accord.

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Quand peut-on changer de locataire?

Il est possible de changer le propriétaire d’un bien immobilier dès lors qu’il existe un accord et avant le

locataire qui va partir, car sa présence est nécessaire pour mener à bien la procédure.

Mais faut-il rédiger un contrat pour changer le propriétaire d’un bien locatif ? En réalité, non, le contrat en

cours reste en vigueur. Faut-il alors modifier le contrat ? Oui, vous devrez ajouter un avenant qui respectera

toutes les conditions du contrat de location.

Comment changer la propriété de la location?

Si vous souhaitez changer la propriété d’un contrat de location, vous devez suivre les étapes suivantes:

1. Notifier le changement de propriétaire: le propriétaire doit accepter le changement et donner son

accord par écrit.

2. Le locataire qui quitte l’appartement, le nouveau locataire et le propriétaire doivent signer un avenant

indiquant la nouvelle situation du contrat, ainsi que les coordonnées complètes du nouveau locataire.

3. En signant l’avenant, le nouveau locataire accepte toutes les conditions du contrat en cours.

4. Le nouveau locataire est déjà locataire

Le modèle de l’annexe pour le changement, la suppression ou l’ajout d’un locataire doit contenir:

Les coordonnées des parties concernées

La référence au contrat de location initial (date de signature, adresse du logement, etc.)

Le lieu et la date de signature de l’avenant

Changement de compte bancaire dans le contrat de location

Si vous souhaitez modifier le compte bancaire sur lequel est déposé l’argent du loyer, vous devez faire un

avenant qui modifie les informations contenues dans le contrat, et non pas en rédiger un nouveau.

Changement de propriétaire du bail et subrogation du contrat: est-ce la même chose ?

Bien que l’on puisse avoir l’impression qu’il s’agit de la même chose, il s’agit de deux choses différentes. La

subrogation d’un contrat de location se produit lorsque:

Les locataires du bail sont divorcés: En général, les deux parties d’un mariage ou d’un couple sont

titulaires du contrat de location. En cas de séparation ou de divorce, par le biais d’un jugement, l’un

d’entre eux devient titulaire.

Décès du locataire: dans ce cas, le partenaire, le conjoint ou un membre de la famille du locataire peut

devenir propriétaire de l’appartement loué sans l’accord du propriétaire.

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Modèle de changement de propriétaire d’un contrat de location

Nous vous présentons un modèle d’annexe pour le changement de propriétaire d’un contrat de location :

ANNEXE AU CHANGEMENT DE PROPRIÉTÉ DU CONTRAT DE LOCATION

A _________, le __ jour de ___________ de 20

RENCONTRE

D’une part, Monsieur/Madame _______________________________, majeur(e), avec numéro d’identification

_______________, en tant que bailleur du bien situé à _______________________________ et qui est loué à

Monsieur/Madame _______________________________, ci-après dénommé(e) le locataire.

D’autre part, Monsieur/Madame _______________________________, majeur(e), avec numéro

d’identification _______________, en tant que nouveau locataire du bien situé à

_______________________________.

Les deux parties reconnaissent mutuellement avoir la capacité juridique nécessaire pour réaliser la

présente annexe de changement de propriétaire du contrat de location et en vertu de celle-ci

EXPRIME

I. Que le locataire actuellement en possession du bien loué est intéressé à céder sa position contractuelle

en faveur du nouveau locataire.

II. Que le bailleur accepte le changement de titulaire du bail du bien objet de la location.

III. que les deux parties souhaitent donc formaliser le changement de propriété du bail par la présente

annexe.

VU CE QUI PRÉCÈDE

CONVIENNENT

D’une part, que le changement de propriété du bail du bien objet de celui-ci est formalisé, de telle sorte

que le nouveau preneur se substitue au précédent à compter de la date de signature de la présente

annexe.

Deuxièmement, le bailleur et le nouveau locataire assument toutes les obligations et tous les droits qui

correspondent aux parties dans le contrat de bail original, y compris le paiement du loyer mensuel et la

garantie correspondante.

Troisièmement : le bailleur est expressément autorisé à apporter les modifications nécessaires aux reçus

bancaires pour le paiement du loyer à partir du prochain reçu suivant la signature de la présente annexe.

Quatrièmement : Les autres conditions du bail original resteront en vigueur, à l’exception de l’identité des

parties contractantes.

Cinquièmement : Que le présent Avenant est signé en deux exemplaires, un pour chacune des parties, au

lieu et à la date indiqués ci-dessus.

Pour preuve de conformité, les parties signent la présente annexe de changement de propriétaire du

contrat de location au lieu et à la date indiqués.

LE BAILLEUR

LE LOCATAIRE ACTUEL

LE NOUVEAU LOCATAIRE

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

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C O N S E I L S S U r l e c o n t r a t P r ê t

i m m o b i l i e r e n E s p a g n e

LE CABINET FRANCOPHONE ET FRANCOPHILE DELAGUÍA & LUZÓN, TRÈS BIEN IMPLANTÉ DANS LA RÉGION DE

VALENCE, NOUS FAIT PART D’INFORMATIONS PERTINENTES RÉACTUALISÉES CONCERNANT L’ACQUISITION

D’UN BIEN IMMOBILIER EN ESPAGNE.

Vous êtes nombreux à souhaiter constituer un patrimoine immobilier en Espagne.

Il peut alors être attrayant de financer votre acquisition en contractant un prêt immobilier auprès d’une

banque locale.

Souscrire un prêt immobilier en Espagne peut de prime abord sembler compliqué pour les étrangers, mais

en réalité, ce processus est relativement simple si vous êtes bien entouré.

En Espagne, il existe de nombreux établissements bancaires disposés à proposer des prêts immobiliers aux

étrangers, toutefois les conditions peuvent varier d’une banque à l’autre et d’un type de prêt à l’autre

notamment en ce qui concerne les taux d’intérêt.

Il est donc primordial de faire des recherches approfondies pour trouver la banque qui offre le prêt

immobilier en adéquation avec votre situation personnelle.

Si chaque banque demeure libre de fixer ses propres exigences en fonction de sa politique de crédit, il y a

certaines caractéristiques générales que vous devez connaître.

D’une manière générale, la procédure se structure en QUATRE étapes successives.

APPRÉCIATION DE LA SITUATION ÉCONOMIQUE DE L’EMPRUNTEUR

En préalable de chaque autorisation de crédit, la banque doit déterminer votre solvabilité. À ce titre, elle

examinera notamment vos revenus, vos dépenses et votre historique de crédit.

Trois séries de documents devront habituellement être fournis.

Tout d’abord, vous devrez fournir une pièce d’identité (passeport ou carte d’identité), une photocopie de

votre attestation de N.I.E (« Número de identificación de extranjeros ») ainsi qu’un justificatif de domicile

(facture d’électricité, d’eau, de gaz, etc.).

E D I T I O N 2 0 2 3 - 2 0 2 4

156


En outre, la banque exigera les informations sur le bien immobilier que vous souhaitez acquérir,

notamment la « nota simple informativa » (fiche descriptive de propriété) qui permettra d’avoir les

caractéristiques précises de l’immeuble. Le cas échéant, la banque pourra également demander une copie

du contrat d’Arras (compromis de vente) ou un rapport d’acquisition détaillé.

Enfin, en tout état de cause, la banque évaluera votre situation financière personnelle. Pour ce faire, elle

sollicitera traditionnellement des preuves de revenus (salaire, déclaration fiscales, relevés bancaires, avis

d’imposition, etc.) mais également un état descriptif des masses actives et passives de votre patrimoine. La

détermination du contexte économique est une étape cardinale dans la mesure où elle permettra de

démontrer votre capacité à rembourser le prêt immobilier.

L’ÉLABORATION DE VOTRE OFFRE DE PRÊT

Dans l’élaboration de votre offre de prêt, vous devrez impérativement être attentif à quatre modalités, à

savoir: le taux d’intérêt, l’apport personnel, l’existence d’une sûreté et les conditions de remboursement.

S’agissant des taux d’intérêt, il est important d’être bien conseillé afin de bien comprendre les avantages et

risques associés à chaque type de taux d’intérêt. En effet, chaque banque est libre, dans la limite de la

réglementation locale en vigueur, d’appliquer ses propres taux d’intérêt ce qui rend certaines banques plus

attrayantes que d’autres. Ils peuvent être fixes ou variables. En revanche, un taux d’intérêt variable présente

le risque de faire augmenter vos mensualités.

L’apport personnel diffère également d’une banque à l’autre. Néanmoins, en moyenne, les banques

espagnoles exigent un apport compris en 10% et 20% du montant total emprunté. En revanche, pour les

non-résidents en Espagne, les banques sont plus prudentes et exigent en moyenne un apport personnel

au alentour de 60%.

Par ailleurs, suivant votre situation financière, la banque pourra imposer d’assortir votre contrat de prêt

d’une sûreté personnelle ou réelle visant à garantir le remboursement. À ce titre, s’il est fréquent que la

banque exige un cautionnement ou un co-emprunteur solidaire, les prêts immobiliers espagnols sont

habituellement assortis d’une hypothèque. Cette dernière offre à l’établissement financier la possibilité de

saisir l’immeuble en cas de défaut de paiement.

Enfin, pour les conditions de remboursement, traditionnellement, elles sont comprises entre 10 et 30 ans. Il

est néanmoins possible de négocier un délai de carence au terme duquel vous commencerez à honorer

votre obligation de remboursement.

L’offre de prêt immobilier vient déterminer les termes de votre contrat, il ne faut donc pas hésiter à

prendre conseil auprès de spécialistes en cas d’incertitude.

L’ACCORD DE PRÊT

La banque va évaluer votre demande de prêt et prendre une décision quant à l’octroi du crédit. Outre les

aspects d’ordre personnels susvisés, nous attirons votre attention sur le contrôle européen auquel

l’établissement financier devra satisfaire.

Conformément à la réglementation de l’Union européenne qui vise à promouvoir la stabilité financière et

la protection des consommateurs en Europe, le Décret Royal 5/2019 sur la prévention du blanchiment

d’argent et du financement du terrorisme en Espagne régit le contrôle de capital pour les prêts

immobiliers en Espagne. Ce décret impose un cadre juridique stricte, que les banques espagnoles doivent

appliquer afin de garantir le respect les réglementations européennes en la matière. Les établissements

financiers doivent spécifiquement vérifier l’identité des clients et solliciter des renseignements précis sur

l’origine des fonds utilisés.

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158


En outre, l’un des aspects importants de l’obtention d’une autorisation de crédit sera votre déclaration

fiscale. En effet, un justificatif de résidence fiscale vous sera demandé dans la plupart des cas dans la

mesure où il viendra déterminer, à la fois votre statut fiscal, et votre responsabilité fiscale dans le pays.

En tant que résident fiscal espagnol, vous êtes tenu de déclarer l’étendue de votre patrimoine (qu’il soit

local ou étranger), y compris les intérêts que vous allez payer sur votre prêt immobilier, car ces derniers

seront imposés en Espagne. Pour ce faire, la banque vous demandera notamment votre numéro

d’identification fiscale (N.I.F) et des informations sur vos revenus.

Il est par conséquent important de tenir votre déclaration fiscale strictement à jour et de déclarer tous les

intérêts de prêt immobilier que vous avez souscrit auprès d’une banque espagnole. L’administration fiscale

espagnole est très vigilante en la matière et chaque année le nombre de contrôles fiscaux augmente. À ce

titre, la moindre irrégularité dans votre déclaration implique directement des sanctions pécuniaires.

Ainsi, afin de vous assurer de la régularité de votre projet, nous vous invitons à consulter un conseiller

juridique pour obtenir des informations complémentaires sur les réglementations et les obligations liées

au contrôle de capital pour les prêts immobiliers en Espagne.

SIGNATURE DU CONTRAT DE PRÊT

La signature du contrat de prêt immobilier par toutes les parties vient parachever la formation du contrat.

Nous attirons votre attention sur le fait que lorsque le prêt immobilier est hypothécaire sa signature doit

être notariée. En ce sens, il est important de prendre en considération que la souscription d’un contrat de

prêt immobilier en Espagne peut inclure des frais de gestion, des frais de dossier, et même des frais

notaire.

CONCLUSION

En définitive, le contrat de prêt immobilier souscrit auprès d’une banque espagnole est un moyen

intéressant pour financer son acquisition immobilière sur le territoire.

Toutefois, le nombre de paramètres à prendre en considération rend ce mode de financement exigeant.

L’optimisation de ce contrat nécessite alors une grande rigueur.

Notre cabinet consacre un département spécialisé en la matière. Forts de notre grande expérience, nous

accompagnons nos clients durant toute la procédure afin de les guider dans leur projet immobilier. »

Félix de la Guia Muñoz

Avocat fiscaliste et commissaire aux comptes

felix.delaguia@delaguialuzon.com

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C O N S E I L S s u r l e p a t r i m o i n e

e n E s p a g n e

DE QUOI S'AGIT-IL ET COMMENT FONCTIONNE-T-IL?

L’impôt sur le patrimoine est un impôt sur le patrimoine personnel qui est géré par les régions

autonomes: découvrez son fonctionnement.

L’un des impôts dont on a le plus parlé ces derniers mois est l’impôt sur le patrimoine. Cet impôt est

prélevé sur le patrimoine personnel des particuliers et est calculé en tenant compte de la valeur de tous

leurs actifs. Cependant, il ne fonctionne pas de la même manière dans toutes les communautés

autonomes, car c’est un impôt qui tend à disparaître dans les pays qui nous entourent. Nous vous

expliquons ce qu’est l’impôt sur le patrimoine et comment il fonctionne en 2023.

L’impôt sur le patrimoine et l’impôt sur le revenu des personnes physiques

Comment est calculé l’impôt sur le patrimoine ?

L’impôt sur le patrimoine est réglementé par les Communautés autonomes

L’impôt sur le patrimoine des communautés autonomes

Andalousie

Aragon

Asturies

Îles Baléares

Îles Canaries

Cantabrie

Castille et Léon

Castille-La Mancha

Catalogne

Estrémadure

Galice

Madrid

Murcie

La Rioja

Communauté valencienne

Pays basque

Navarre

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160


Qu’est-ce que l’impôt sur le patrimoine?

L’impôt sur le patrimoine est un impôt direct associé aux personnes physiques et à leur patrimoine. Il est

prélevé sur l’ensemble des biens et droits à contenu économique dont le contribuable est propriétaire,

sous déduction des charges et hypothèques qui en diminuent la valeur, ainsi que sur les dettes et

obligations personnelles dont le contribuable est redevable.

Par ailleurs, la loi sur l’impôt sur le patrimoine est régie par la loi 19/1991 du 6 juin 1991 et sa gestion est

autonome, ce qui entraîne, comme nous le verrons, des différences importantes dans son application.

L’impôt sur le patrimoine par opposition à l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

Il est important de différencier l’impôt sur le patrimoine de l’impôt sur le revenu des personnes physiques

(IRPF): alors que l’impôt sur le revenu des personnes physiques est prélevé sur le revenu annuel, l’impôt sur

le patrimoine se concentre sur le patrimoine personnel de chaque personne et est calculé en tenant

compte de la valeur de tous ses actifs, à quelques exceptions près. Les deux taxes sont donc

complémentaires.

Comment est calculé l’impôt sur le patrimoine ?

L’impôt sur la fortune est dû le 31 décembre de chaque année. Cela signifie que le patrimoine pris en

compte est celui que le contribuable possède à cette date précise.

Pour s’acquitter de cette obligation fiscale, il est nécessaire de remplir le formulaire 714, en suivant le

même calendrier fiscal applicable à la déclaration de l’impôt sur le revenu.

Lors de la comptabilisation de votre patrimoine, certains actifs sont faciles à évaluer: comptes bancaires,

actions, fonds de placement… Dans le cas des biens immobiliers, la situation se complique et vous devrez

prendre la valeur maximale entre les deux :

La valeur cadastrale indiquée dans la facture de la taxe foncière 2021

La valeur déterminée ou vérifiée par l’administration aux fins d’autres impôts, tels que, par exemple, les

droits de mutation et les droits de timbre ou les droits de succession et de donation. N’oubliez pas que

la nouvelle valeur de référence cadastrale vous concerne si vous avez acheté un bien après le 1er janvier

2022.

Le prix, la contrepartie ou la valeur de l’acquisition

Quant aux dettes, elles sont évaluées à leur valeur nominale à la date de la naissance de l’impôt et ne

peuvent être déduites que lorsqu’elles sont dûment justifiées.

Enfin, si vous vous demandez quels sont les biens qui font partie de votre patrimoineet qui doivent donc

être inclus dans la valeur imposable, en général (il y a d’importantes exceptions), vous devez inclure vos

biens immobiliers, vos dépôts bancaires, vos actions ou participations, vos assurances-vie et rentes

temporaires ou viagères, vos bijoux, fourrures, objets d’art et antiquités, vos véhicules de plus de 125 cm3,

vos avions et bateaux, ou encore vos droits réels et concessions administratives.

L’impôt sur le patrimoine est réglementé par les communautés autonomes

Pour beaucoup de personnes, il s’agit d’un impôt inconnu car, dans la pratique, il n’est pas appliqué dans

toutes les communautés autonomes ni à la majorité des Espagnols, puisque sa gestion est cédée à chaque

communauté et qu’il est destiné à taxer les grandes fortunes.

Ce n’est qu’à partir de certains montants, normalement élevés, qu’il faut présenter le formulaire

correspondant et payer, le cas échéant, le montant prévu par la réglementation de la région autonome où

le contribuable paie ses impôts.

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161


C’est la raison pour laquelle il peut y avoir des exemptions minimales différentes dans chaque région

autonome. Il est également possible d’appliquer des déductions et des abattements différents, de définir

des taux d’imposition différents et, en pratique, d’éliminer complètement l’application, comme c’est le cas

pour l’impôt sur le patrimoine dans la Communauté de Madrid, où l’abattement est de 100%.

Ce sont précisément les grandes différences régionales qui ont conduit le gouvernement à proposer une

unification de cet impôt et, finalement, à concevoir le nouvel impôt sur les grandes fortunes, qui sera

prélevé sur les patrimoines supérieurs à trois millions d’euros afin qu’ils ne puissent pas être exonérés par

les abattements des gouvernements régionaux.

Impôt sur le patrimoine par communauté autonome

Ce sont quelques-unes des principales données sur l’impôt sur la fortune par communauté autonome,

incluses dans le rapport « Panorama de la Fiscalidad Autonómica y Foral 2022 » du Conseil général des

économistes. En ce qui concerne les taux, chaque tableau approuvé dans chaque région autonome sera

appliqué, ce qui ne coïncide pas toujours avec le tableau national :

Andalousie

Minimum exonéré: 700.000 euros en général

Nouveau: Lorsque le contribuable est considéré comme une personne handicapée, l’exemption minimale

est fixée à:

1.25 millions d’euros si le taux d’invalidité est égal ou supérieur à 33 % et inférieur à 65 %

1.5 millions d’euros si le taux d’invalidité est égal ou supérieur à 65%

Aragon

Minimum exonéré: 400.000 euros.

Remise de 99% pour les personnes handicapées propriétaires d’un bien protégé réglementé par la loi

41/2013, sur l’impôt à payer qui correspond proportionnellement aux biens ou aux droits inclus dans

ledit bien, avec une limite de 300.000 euros. Pour le reste des actifs, il n’y aura aucune allocation.

Asturies

Minimum exonéré: le minimum d’État de 700.000 euros.

Remise de 99% sur la partie de l’impôt à payer qui correspond aux biens et droits faisant partie du

patrimoine spécialement protégé du contribuable.

Îles Baléares


Remise de 90% sur la partie proportionnelle de l’impôt correspondant à la pleine propriété des biens

de consommation culturelle visés à l’article 5 de la loi 3/2015, qui réglemente la consommation

culturelle et le mécénat de développement culturel, scientifique et technologique, et établit les

mesures fiscales.

Îles Canaries


Les biens et droits à contenu économique qui font partie du patrimoine spécialement protégé du

contribuable sont déclarés exonérés lorsqu’ils sont calculés pour la détermination de la base imposable

du contribuable.

Cantabrie


Catalogne


Remise de 95% sur le quota proportionnellement correspondant pour les propriétés forestières, à

condition qu’elles disposent d’un instrument de gestion dûment approuvé par l’administration

forestière compétente de Catalogne.

Remise de 99% sur la partie de l’impôt qui correspond proportionnellement aux biens ou droits à

contenu économique qui font partie du patrimoine protégé constitué en vertu de la loi 25/2010, du

deuxième livre du Code civil de Catalogne, relatif à la personne et à la famille.

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162

Maître Salvador

JIMÉNEZ RODRÍGUEZ

Avocat espagnol bilingue et biculturel spécialisé dans le

conseil juridique et la protection des intérêts des français et

des francophones en Espagne depuis 20 ans

Domaines

Droit de sociétés et droit des affaires

Droit immobilier (notamment acquisitions

immobilières en Espagne)

Droit de successions et droit de la famille

Droit social

Droit fiscal

Contentieux judiciaire civil ou pénal

s.jimenez@mhabogados.es

+34.656 86 65 77

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Estrémadure


Des exemptions minimales sont réglementées pour les personnes handicapées :

600.000 euros si le degré d’invalidité est compris entre 33% et 50%.

700.000 euros si le degré d’invalidité est compris entre 50% et 65%.

800.000 euros si l’invalidité dépasse 65%.

Galice


Il existe différentes déductions pour la création de nouvelles entreprises ou l’expansion de l’activité

d’entreprises existantes. De même pour les parts du capital social, les prêts consentis en faveur de

certaines sociétés ou les garanties que le contribuable fournit personnellement en faveur de ces entités,

entre autres points.

Madrid


Une réduction de 100%, de sorte que les résidents de cette communauté n’auront pas à payer cette

taxe. Toutefois, les contribuables dont la valeur des biens et droits est supérieure à 2 millions d’euros

devront déposer une déclaration de revenus.

Murcie


Nouveau: Déduction de 100% du montant des sommes allouées au cours de l’année suivant la date de

régularisation à des projets d’intérêt public régional exceptionnel. Pour l’application de cette

déduction, l’accréditation des contributions déductibles sera requise, ce qui sera justifié au moyen d’un

certificat émis par l’entité bénéficiaire. Cette déduction est appliquée aux régularisations d’impôts

intervenant au 31 décembre 2021.

La Rioja


Déduction de 25% si, parmi les biens ou les droits du contribuable, il y en a qui ont été ou seront utilisés

au cours de l’année suivant la date d’exigibilité de l’impôt pour créer une fondation ou augmenter la

dotation fondatrice d’une fondation existante, à condition qu’elle soit domiciliée à La Rioja et inscrite

au recensement des entités et des activités dans le domaine du mécénat et qu’elle poursuive des

objectifs inclus dans la stratégie régionale de mécénat.

La Communauté valencienne

Minimum exonéré: 500.000 euros ou 1 million d’euros pour les contribuables atteints d’un handicap

mental dont le degré d’invalidité est égal ou supérieur à 33% et pour les contribuables atteints d’un

handicap physique ou sensoriel dont le degré d’invalidité est égal ou supérieur à 65%.

Pays basque

Avec l’approbation en 2018 de l’impôt sur la fortune au Gipuzkoa, les trois territoires ont aligné le seul

prélèvement qu’ils avaient gardé désharmonisé.

En Alava et Bizkaia, la base imposable sera réduite de 800.000 euros en tant qu’exemption minimale,

tandis qu’au Gipuzkoa, elle est fixée à 700.000 euros.

Il existe toute une série d’exemptions dans chaque territoire.

Navarre

L’exonération minimale est fixée à 550.000 euros.

Exemptions:

Exonération pour la résidence principale : 250.000 euros.

Exemptions similaires à celles de la réglementation nationale pour les entreprises familiales.

Les contribuables dont l’impôt est exigible ou lorsque, en l’absence de cette circonstance, la valeur de leurs

biens ou droits déterminée conformément aux règles régissant l’impôt est supérieure à 1.000 000 d’euros

sont tenus de déposer une déclaration d’impôt.

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Quel est le montant de l’impôt sur le patrimoine perçu en Espagne ?

Si l’on prend les données de 2019 (la dernière année pour laquelle il existe des chiffres officiels publiés par

l’Agence fiscale), cette année-là, seules 212 284 déclarations ont été déposées pour un patrimoine net

moyen de près de 3.5 millions d’euros. Le montant perçu a été de près de 1.2 millions d’euros, un

montant très faible comparé aux 86.892 millions d’euros correspondant à l’impôt sur le revenu des

personnes physiques ou aux 71.538 millions d’euros correspondant à la TVA la même année.

Qui doit payer l’impôt sur le patrimoine ?

En général, vous devez prêter attention à la réglementation de votre communauté autonome avant de

remplir le formulaire d’impôt et, bien qu’il existe certaines directives au niveau de l’État qui peuvent vous

guider, faites attention car elles peuvent ne pas fonctionner comme cela dans votre communauté

autonome: il est préférable de consulter un conseiller fiscal afin d’éviter les erreurs et d’envisager toutes les

particularités qui peuvent vous être bénéfiques. Par exemple, l’exemption de certains actifs, des

exemptions minimales différentes pour les personnes handicapées, etc.

Au niveau de l’État :

Il existe une exemption d’État de 300.000 euros qui s’applique à la résidence principale. Par

conséquent, seule la valeur qui dépasse ce montant, ainsi que les biens que vous possédez et qui ne

sont pas votre résidence principale, seront comptabilisés comme des actifs.

Une fois que ces 300.000 euros ont été déduits (si votre maison vaut moins, vous ne devez tout

simplement pas la compter dans votre patrimoine), il existe un minimum général exonéré de

700.000 euros qui s’applique indépendamment de l’exonération ci-dessus. N’oubliez pas que dans

certaines régions autonomes, ce minimum exonéré varie et peut être inférieur. Par exemple, en

Catalogne, il est de 500.000 euros et en Aragon, de 400.000 euros.

En principe, à moins que votre réglementation régionale n’en dispose autrement, ce n’est que si vous

dépassez ces deux seuils que vous serez soumis à cet impôt et devrez remplir le formulaire correspondant,

mais il existe une exception: vous serez obligé de déclarer l’ISF lorsque votre patrimoine brut (c’est-à-dire

sans déduire vos dettes ni les exonérations antérieures) dépasse deux millions d’euros.

N’oubliez pas non plus que les entreprises familiales, qu’elles soient commerciales ou professionnelles,

ainsi que les participations dans des entités classées comme entreprises familiales, ne sont pas

comptabilisées dans le patrimoine.

Pour savoir si vous êtes soumis à l’ISF, vous devez additionner la valeur de tous vos biens et droits, en

déduisant les exonérations minimales, ainsi que vos dettes. Vous obtiendrez alors la base nette imposable

et à cette somme vous devrez appliquer les différents taux d’imposition applicables à chaque tranche.

Vous pourrez également appliquer les abattements ou réductions correspondants.

N’oubliez pas non plus que, dans le cas des mariages en régime de communauté de biens, les biens du

mariage appartiennent à chacune des parties pour moitié. Une fois le patrimoine divisé par deux, chacun

des membres du couple peut calculer séparément s’il est imposable ou non: les exonérations ne sont pas

divisées, mais appliquées intégralement à chaque personne.

Par exemple, s’il existe un bien d’une valeur de 400.000 euros appartenant à la communauté de biens,

vous serez tous deux exonérés, puisque les 200.000 euros qui correspondent à chaque partie du couple ne

dépassent pas l’exonération minimale de 300.000 euros qui s’applique à chacun d’entre vous.

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T O U T C E Q U E V O U S D E V E Z S A V O I R

À P R O P O S D E L ’ I M P Ô T E S P A G N O L

D E S O L I D A R I T É S U R L E S G R A N D E S

F O R T U N E S

LÍSGF, quést-ce que cést?

Límpôt de solidarité sur les grandes fortunes (ISGF) est un nouvel impôt de l´État espagnol

complémentaire à lÍmpôt sur le Patrimoine (IP). En revanche, alors que la gestion du second est cédée aux

Communautés Autonomes, qui peuvent donc établir des abattements, fixer le plafond et les taux d

ímpositions, le premier est du ressort du Gouvernement central et ne peut dont pas être modifié par les

Communautés Autonomes.

Lóbjectif réel poursuivi par sa mise en place est d´éliminer indirectement les abattements que certaines

Communautés Autonomes appliquent à límpôt sur le patrimoine (à Madrid et récemment aussi en

Andalousie), afin dássurer que l´ impôt sur le patrimoine soit payé sur tout le territoire espagnol.

Va-t-il y avoir une double imposition entre le nouvel ISGF et láncien IP?

Il ságit en effet de deux impôts très similaires qui, dans la pratique, taxent le même type de biens ;

néanmoins, le plafond à partir duquel lÍSGF est exigible est plus élevé que le plafond de lÍP. De plus, l

ÍSGF prévoit un crédit dímpôt au titre de lÍP, de sorte que les personnes redevables de lÍP (par exemple,

les personnes résidantes dans une Communauté Autonome náyant pas établi dÍSGF.

Est-ce que lÍSGF va être mené en justice et, le cas échéant, la procédure a-t-elle des chances

d’aboutir?

La conflictualité de lÍSGF réside sur le fait qu´ il ságit dún impôt qui taxe les mêmes biens que lÍP, alors

que lÍP est un impôt dont la gestion est cédée aux Communautés Autonomes. Cést à dire, que la mise en

place de lÍSGF va à léncontre des compétentes cédés aux Communautés Autonomes.

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Le Gouvernement central est tout à fait dans son droit de mettre en place ce nouvel impôt ; or, pour le faire

correctement il aurait dû suivre la procédure prévue par les statuts dáutonomie des Communautés

Autonomes, à savoir sur le principe du commun accord.

Ceci ná pas été respecté et cést donc le principal argument pour mener en justice ce nouvel impôt et

sûrement celui qui sera utilisé pour le contester. Néanmoins, ce nést malheureusement pas possible

d’anticiper le résultat de la future procédure au tribunal.

Quand va commencer à sáppliquer lÍSGF?

Selon le Gouvernement central, límpôt sera déjà en vigueur en 2022. Pour cela, la Loi le régissant devra

être approuvée avant le 31 décembre 2022.

Est-ce que le fait que lánnée 2022 soit déjà concernée par cet impôt veut dire quíl est rétroactif?

Non, parce que le fait imposable de lÍSGF (de même que le fait imposable de lÍP) se produit le 31

décembre de chaque année. Donc, si la Loi est approuvée avant cette date, il ne ságira pas dúne

application rétroactive.

Est-ce un impôt définitif?

Selon les premières informations officielles, il ságit dún impôt temporaire pour une durée de deux ans.

Néanmoins, le Gouvernement a indiqué quíl en réviserait les résultats après sa mise en place, ce qui fait

craindre que cet impôt puisse devenir définitif.

Quel est le plafond au-dessous duquel lÍSGF ne se paie pas?

Le plafond au-dessous duquel lÍSGF ne se paie pas est de 3.000.000,00€. Il faut ajouter une exonération

de 700.000,00€ pour les contribuables résidents fiscaux en Espagne qui ne paieront donc pas cet impôt si

leur patrimoine ne dépasse pas 3.700.000,00€.

À noter quíl ságit dún impôt individuel qui concerne les biens de chaque contribuable individuellement

et non ceux du foyer. En cas de mariage sous le régime de la communauté, seront concernés les biens

appartenant en nom propre à chacun des contribuables (notamment, les biens acquis avant le mariage ou

les biens reçus après en héritage ou donation) et par 50% des biens acquis après le mariage, qui sera

attribué à chacun des conjoints.

Quels sont les biens ciblés par lÍSGF?

Tous les biens faisant partie du patrimoine du contribuable concerné. Nous nállons pas faire état de la

totalité des biens et droits ciblés par límpôt, par souci de simplicité ; en voici la liste des plus courants :

comptes en banque, titres et assurances vie, véhicules (de toutes sortes), bateaux, bijoux, œuvres dárt,

immobilier et droits sur les immeubles (nue-propriété, usufruit ou pleine propriété) …

À noter que les charges et dettes visant les biens imposables seront retenues pour calculer le patrimoine

net.

Quelle est la valeur retenue pour chaque catégorie de biens?

À priori, les règles de détermination de lássiette appliquées pour lÍP seront également utilisées pour l

ÍSGF. Voici le détail pour les principales catégories de biens :

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– Pour les comptes en banque, le montant le plus élevé entre les suivants : soit la valeur au 31 décembre,

soit le solde moyen du dernier trimestre de lánnée.

– Pour les titres :

a) s’ils sont côté en bourse, la valeur de cotation au 31 décembre.

b) s’ils ne sont pas côtés en bourse mais correspondent à une entité soumise à un audit annuel, la valeur

théorique résultante du dernier bilan approuvé lors de la déclaration de límpôt (patrimoine net/nombre

de titres de la société).

c) s’ils ne sont pas côtés en bourse mais correspondent à une entité non soumise à audit annuel : la valeur

la plus élevée des trois suivantes : soit la valeur nominale, soit la valeur théorique, soit la valeur résultante

de capitaliser à 20% le résultat des trois derniers exercices.

– Pour les assurances-vie : la valeur de rachat au 31 décembre.

– Pour les véhicules : la valeur fiscale (calculée selon le barème annuel approuvé par ládministration

fiscale).

– Pour les bateaux, les bijoux et les œuvres dárt : la valeur de marché, entendue comme valeur à laquelle

deux parties indépendantes accepteraient de vendre et dácheter, respectivement.

– Pour límmobilier détenu en pleine propriété:

a) en général, la valeur la plus élevée entre celle dácquisition, la valeur cadastrale ou celle déterminée par l

ádministration fiscale lors dún contrôle.

b) pour les biens immeubles situés en Espagne acquis à partir du premier janvier 2022, la valeur de

référence cadastrale (qui substitue láncienne valeur fiscale et qui est fournie par le cadastre, même s’il ne s

ágit pas de la valeur cadastrale).

c) pour les biens se trouvant hors de lÉspagne : la valeur vénale. – Pour límmobilier démembré : la valeur

de la nue-propriété ou de lúsufruit, calculée selon les règles fiscales espagnoles. Lúsufruit se calcule

comme suit : 89 – âge de lúsufruitier lors du démembrement (en tenant toujours compte dúne valeur

résiduelle minimum de 10% au-delà de 79 ans). Le résultat constitue le pourcentage attribuable à lúsufruit

sur la valeur totale. Et la différence entre la valeur totale du bien et la valeur de lúsufruit constitue la valeur

de la nue-propriété (qui doit être actualisée chaque année conformément au vieillissement de lúsufruitier

mais en tenant toujours compte de la valeur résiduelle minimum à retenir).

Qui sont les contribuables concernés par cet impôt?

– Les contribuables résidents fiscaux en Espagne, qui seront concernés pour la totalité de leurs biens, où qu

íls se trouvent (en Espagne ou en à l´étranger).

– Les contribuables résidents fiscaux en Espagne mais assujettis au régime des impatriés (Beckham), (il n

ést pas encore clair si seulement pour leur patrimoine situé en Espagne ou pour leur patrimoine mondial,

mais à priori ce serait le premier cas).

– Les contribuables non-résidents fiscaux en Espagne, du moment quíls détiennent en Espagne un

patrimoine dépassant les 3.000.000,00€.

– Les contribuables non-résidents fiscaux en Espagne, détenant de límmobilier en Espagne à travers une

société étrangère non-résidente dont láctif soit composé de plus de 50% dímmobilier situé en Espagne,

quand la partie des parts du contribuable correspondante à límmobilier sous-jacent ait une valeur de plus

de 3.000.000,00€. Cette imposition ne sera dápplication que si le pays dont est ressortissant le

contribuable a signé avec lÉspagne une Convention fiscale et que cette Convention fiscale le permet (la

Convention fiscale franco – espagnole, le permet, par exemple).

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À noter quíl aura y une exonération générale de 700.000,00€ plus une décote de 300.000,00€ à

appliquer sur la valeur de la résidence principale (dont le contribuable doit être propriétaire, soit en pleine

propriété, soit en démembrement).

Ces deux mesures, soit léxonération et la décote, ne seront dápplication que pour les contribuables

résidents fiscaux en Espagne (les non-résidents et les impatriés ne pourront donc pas les appliquer).

La décote sápplique sur la valeur de la résidence principale attribuable au contribuable en question, cést

à dire, s’il ne détient que lúsufruit, pour une valeur de, par exemple, 150.000,00€, la décote le concernant

sera de 150.000,00€. Donc, il sávère quún contribuable résident fiscal en Espagne qui détiendrait un

patrimoine composé de 3.900.000,00€ dont 600.000,00€ correspondent à sa résidence principale, ne

serait pas redevable de lÍSGF car il appliquerait, en premier lieu léxonération générale de 700.000,00€, et

ensuite la décote de 300.000,00€ sur la valeur de sa résidence principale, ce qui baiserait son patrimoine

imposable à 2.900.000,00€, soit en dessous du plafond.

Y-a-t-il des exonérations ou des incitations fiscales à prévoir?

Les incitations prévues par la Loi de lÍP sont maintenues pour LÍSGF, les principales étant les suivantes :

– Exonération des biens affectés à láctivité professionnelle du contribuable (sous conditions très

spécifiques en fonction du type de bien).

– Exonération des parts des sociétés « familiales », soit des sociétés dans lesquelles le contribuable détienne

au moins 5% du capital à lui tout seul ou 20% avec son groupe familial (conjoint, ascendants, descendants

et collatéraux jusquáu deuxième dégrée), et quíl développe dans cette société une activité

professionnelle de direction ou de gérance lui rapportant plus de 50% de sa rémunération professionnelle.

Cette exonération est très restrictive et exige láccomplissement stricte de plusieurs conditions

cumulatives qui ne sont pas évoquées plus en détail ici, dans un souci de simplification de cette brochure.

De plus, cette exonération nátteindra que la partie de la valeur des parts correspondante au pourcentage

de láctif de la société affecté à láctivité économique (en gros, les sociétés purement patrimoniales ne

peuvent pas bénéficier de cette exonération).

Quel est le taux d'imposition de cet impôt?

Cet impôt est calculé par tranches progressives qui vont de 1,7% à 3,5%.

Y-a-t-il un bouclier fiscal?

Oui. La réglementation de lÍSGF prévoit le même bouclier fiscal que la Loi de lÍP. À savoir, entre lÍRPF, lÍP

et lÍSGF le contribuable ne peut pas payer plus de 60% de la valeur de son assiette de lÍRPF. Si cést le

cas, la quote-part de lÍP et de lÍSGF seront réduites. Néanmoins, la réduction ne peut aller au-delà de 80%

des quote-parts de lÍP et de lÍSGF en question. En dáutres termes, même en faisant jouer le bouclier

fiscal, le contribuable aura toujours à payer au moins 20% de sa quote-part de lÍP et de lÍSGF.

En revanche, le patrimoine qui ne dégage pas de revenus ne bénéficiera pas du bouclier fiscal, notamment

(mais pas exclusivement) les biens en nue – propriété ou les œuvres dárt. Cést à dire que la partie de

quote-part de lÍP et de lÍSGF découlant des éléments ne dégageant pas de revenus imposables au titre

de lÍRPF ne feront pas partie de cette limite de 60%.

Par ailleurs, afin de déterminer quel est le 60% de lássiette de límpôt sur le revenu, les plus-values

découlant de la cession de biens détenus pendant plus dún an, ne sont pas retenues.

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Attention : le bouclier fiscal nést dápplication que pour les contribuables résidents fiscaux en Espagne.

Voici un exemple numérique de lápplication du bouclier fiscal : Un contribuable a une assiette de

20.000,00€ au titre de límpôt sur le revenu, dont 6.000,00€ constituent une plus-value découlant de la

cession de parts détenues pendant quelques années. Sa quote-part au titre de lÍRPF s´élève à 5.000,00€,

dont 1.140,00€ constituent límposition de la plus-value précitée.

Pour lápplication du bouclier fiscal, ni les 6.000,00€ dássiette, ni les 1.140,00€ de quote-part ne seront

retenues. Donc, afin de calculer le bouclier fiscal, 14.000,00€ seulement seront retenus au titre dássiette

de lÍRPF (20.000,00€ – 6.000,00€). 60% de 14.000,00€ = 8.400,00€.

Soit, entre lÍRPF, lÍP et lÍSGF le plafond de ce contribuable est de 8.400,00€. Néanmoins, si son ISGF

s’élève à 20.000,00€, il en paiera minimum 4.000,00€, même si en total les quotes-parts (5.000,00€ au

titre de lÍRPF et 4.000,00€ au titre de lÍSGF) dépassent le plafond de 8.400,00€.

Quelles sont les dates de déclaration et de paiement de cet impôt?

Selon toute logique, límpôt devrait se déclarer dans le même délai imparti pour límpôt sur le revenu et

pour límpôt sur le patrimoine (avril – juin) et se payer en juin (sauf en cas de demande d’étalement/

échelonnement); or, la période de déclaration et paiement de cet impôt ná pas encore été définie.

Y-a-t-il des mesures d’urgence à mettre en place permettant d’éviter ou de réduire cet impôt?

La mesure la plus drastique est le changement de résidence fiscale, qui permettrait en tout cas d´éviter

l’impôt si les biens détenus par le contribuable en Espagne s’estiment à moins de 3.000.000,00€.

Néanmoins, en général il est assez compliqué de mettre en place cette mesure pour 2022.

Dáutres possibles mesures à prévoir sont :

a) Une restructuration patrimoniale permettant de bénéficier de léxonération des parts des sociétés

familiales, si le patrimoine principal du contribuable est composé de parts de société et si ses

circonstances personnelles lui permettent de sádapter aux conditions requises par la Loi pour pouvoir

faire jouer cette exonération.

b) Faire jouer le bouclier fiscal : contrôler dans la mesure du possible le type et le montant des revenus à se

faire verser (retarder le paiement de dividendes, etc).

c) Mettre en place des donations ou des démembrements de propriété, afin de réduire la valeur totale du

patrimoine du contribuable. Les donations peuvent être mises en place en établissant des conditions sur la

détention, afin d’en limiter les effets: établir un système dádministration, fixer une période d

índisponibilité des biens si les biens ont été donnés à des enfants mineurs, etc…

Pour finir, en ce qui concerne les donations, il faut noter que le donateur peut dégager sans le vouloir une

plus-value imposable au titre de son impôt sur le revenu espagnol si la valeur vénale du bien donné est

supérieure à sa valeur dácquisition originaire. Il faut donc faire attention à ce potentiel impact fiscal avant

de faire jouer les donations.

Puis, pour finir, un cas pratique chiffré…

Un contribuable résident fiscal à Madrid, détient un patrimoine composé par les biens suivants :

Une assurance-vie française, dont la valeur de rachat au 31-12-2022 est de 1.000.000,00€.

Un compte titres (dont les titres sous-jacents sont donc côtés en bourse) pour une valeur au 31-12-2022 de

3.000.000,00€.

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Des parts de SCPI dont la valeur au 31-12-2022 est de 400.000,00€. Des parts de SCI dont la valeur au 31-12-

2022 est de 3.000,00€.

Une résidence secondaire à Antibes, dont la valeur vénale est de 900.000,00€

Sa résidence principale à Madrid, acquise en janvier 2022, dont il est propriétaire à 100% et dont la valeur

de référence cadastrale est de 750.000,00€.

La valeur totale du patrimoine de ce contribuable s´élève donc à 6.053.000€.

En appliquant léxonération de 700.000,00€ et la décote de 300.000,00€ sur la valeur de sa résidence

principale, son patrimoine imposable est rabaissé à 5.053.000,00€.

Par ailleurs, lássiette de lÍmpôt sur le revenu de ce contribuable, composée uniquement de son salaire,

est de 150.000,00€ et sa quote-part de 60.000,00€

La quote-part de lÍSGF pour ce contribuable est calculé selon les tranches qui suivent :

De 0,00€ à 3.000.000,00€ à 0%.

Reste de 2.053.000,00€ (soit 5.053.000,00€ – 3.000.000,00€) à 1,7%, soit 34.901,00€.

En appliquant le bouclier fiscal (60% de lássiette de lÍRPF), le plafond entre la quote-part de lÍRPF et la

quote-part de lÍSGF serait de 90.000,00€.

Dans le cas qui nous occupe, son ISGF serait donc plafonné à 30.000,00€ (il paierait donc 60.000,00€ au

titre de lÍRPF et 30.000,00€ au titre de lÍSGF). Le paiement de minimum 20% de la quote-part de lÍSGF

(6.980,20€) serait respectée dans ce cas-là.

Elena Isabel Albaladejo Sobolewski

Avocate fiscaliste et collaboratrice de Morillon Avocats. Morillon Avocats

morillon-avocats.com

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