Property Today FR 2023 Edition 11

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6 <strong>Edition</strong> janvier - février recommandations qui s’y rapportent. Les banques doivent donc se conformer à la loi . » « Ensuite, toutes les banques n’offrent pas la même gamme de produits et de services (ex. offre, ou non, d’un compte épargne), elles ne disposent pas des mêmes solutions techniques et opérationnelles (ex. Itsme, Digipass, CODA), ou encore n’ont pas les mêmes procédures (ex. mise à disposition des extraits de compte antérieurs ou pas), de sorte qu’il n’existe donc pas de réponse unique . Enfin, pour ce qui est de « paramétrer » les fonctionnalités d’une carte bancaire, là encore cela dépend d’une banque à l’autre en fonction des produits, des abonnements et des solutions techniques qui y sont liées mais cela ne semble pas exclu. Il faudra cependant aborder ces questions directement avec les banques en question ». A bon entendeur … Les comptes des ACP ne sont soidisant plus rentables ! Les banques en sont apparemment venues à telles extrémités pour des raisons de « rentabilité ». Il s’avère que les comptes des ACP ne seraient plus rentables car de plus en plus lourds à gérer. On argumente sur la complexité accrues de l’administration de ces comptes, mais en quoi un compte d’ACP est-il comparable au compte bancaire d’un petite société ? Pourquoi les banques souhaitent-elles assimiler les comptes des ACP à des comptes d’entreprise si ce n’est pour augmenter leurs tarifs ? Il nous semble au contraire, que les comptes des ACP sont moins soumis aux obligations légales que les autres personnes morales. Registre UBO ? les ACP non soumises On avance l’argument selon lequel le registre UBO "Ultimate Beneficial Owners" ou "bénéficiaires effectifs" d'une entité juridique constituerait un supplément de travail pour les comptes bancaires des ACP. C’est faux. Il s’avère en effet, que les ACP ne sont pas soumises à cette législation. Car même si une ACP arbore une entité juridique ainsi qu'un enregistrement BCE, elle n'est pour autant pas considérée comme étant une société (loi du 18-09-2017). Les ACP ne sont donc pas soumises aux obligations d'enregistrement dans un registre UBO. Loi anti-blanchiment ? aucun risque au niveau des ACP Ensuite, on avance que les banques ont un surcroît de travail dans le cadre du respect de la loi anti-blanchiment dans les copropriétés. Ici encore, l’argument ne tient pas la
PROPERTYTODAY 7 route… La version actualisée de la loi antiblanchiment du 18 septembre 2017 exonère les syndics des obligations anti-blanchiment. Le syndic est en effet un organe de l’association des copropriétaires, dont il gère exclusivement les parties communes, et cette mission ne l’expose pas à des risques de blanchiment de capitaux. Les ACP ne sont donc pas des entités/organismes assujettis à la loi anti blanchiment . Plus de comptes d’épargne pour les ACP ; non-sens ou profit ? Les comptes d’épargne des copropriétés subissent eux-aussi une mutation forcée ! En effet, depuis le début 2022, on nous a signalé que certaines banques refusent désormais de garder les comptes d’épargne des ACP ; certaines ont donc unilatéralement et sans préavis, transformé les comptes d’épargne en en compte à vue ! A postériori, un doute s’installe. Ces transformations de comptes d’épargne en comptes à vue, avaient-elles pour objectif de pouvoir appliquer l’augmentation de tarif annoncée quelques mois plus tard ? Chacun sait pourtant que conformément à la loi (art 3.86-§3 Cc) le syndic doit ouvrir (au moins) deux comptes pour l’ACP ; un compte à vue pour le fonds de roulement, et un compte distinct pour le fonds de réserve qui est traditionnellement un compte d’épargne. Les syndics ouvrent donc en toute logique un compte d’épargne qui comme son nom l’indique, sert à placer l’épargne des copropriétaires . Art 3.86-§3 Cc : Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; Malheureusement, même si l’intention du législateur est claire et logique, le texte de la loi ne mentionne pas stricto sensu que le syndic doit ouvrir un compte d’épargne . Certaines banques ont pris le texte de la loi au pied de la lettre et profité de cette lacune textuelle pour désormais refuser d’ouvrir des comptes d’épargne pour les ACP. Cela fait par la même occasion la bonne affaire, car un compte d'épargne sans frais devient comme par enchantement un compte à vue avec frais. Bien vu …. Pourtant, le législateur avait pris soin en 2018, d’obliger les copropriétés à constituer un fonds de réserve dans le but évident de favoriser l’épargne pour financer tout ou partie des travaux de rénovations énergétiques. Ces comptes à terme ou comptes d’épargne coutent par définition moins cher et rapportent le plus souvent plus qu’un simple compte à vue. Comment le syndic pourra-t-il, dans ces conditions, encore motiver les copropriétaires à continuer d’alimenter un compte d’épargne qui est devenu un compte courant et dont les frais dépasseront certainement les intérêts… Ce compte ne rapportera de facto plus rien, alors que les travaux et services, eux, augmentent fortement sur le court et long terme. L’ACP sera donc encline à voter l’opt-out à la majorité des quatre cinquième des voix pour compenser leur perte de pouvoir d’achat sur ce compte. Ceux pour qui chaque euro compte et qui n’ont pas ou plus de fonds de réserve, voteront contre toute augmentation de leurs charges, donc également contre les rénovations énergétiques indispensables. Nous voilà le pied dans la spirale infernale de la perte de pouvoir d’achat, qui contribue à plonger les habitants d’immeubles en copropriété dans la pauvreté énergétique… ou la pauvreté tout court Au rythme actuel il est déjà clair que la transition de la Belgique vers la neutralité climatique en 2050 est irréalisable. C’est donc aux institutions bancaires d’aider les copropriétés au lieu de les mettre en difficulté. Les copropriétés pèsent pourtant lourd dans la balance Nous nous permettons ci-dessous une petite extrapolation qui mettra en lumière l’impact financier des copropriété en Belgique. Selon les chiffres officiels il y aurait au 1/10/2021 225.163 copropriétés en Belgique. Supposons qu’une moyenne de 20.000€ par compte se trouve sur le compte à vue (ce qui semble beaucoup pour une petite ACP mais est dérisoire pour un bâtiment de taille moyenne ou grande), cela représente au minimum quatre milliards et demi d’euros ! A raison de deux comptes par copropriété ce chiffre peut facilement doubler… Il ne faut pas non plus oublier le potentiel énorme des prêts aux ACP qui représentera à l’avenir une part grandissante des activités financières de notre secteur pour remettre à niveau les bâtiments vétustes ou financer les rénovations énergétiques. N’oublions pas que nous avons une échéance majeure en 2050 qui est encore loin d’être atteinte… Le secteur de la copropriété est donc comparable à une galaxie immense et incontournable. Elle représente une masse financière énorme et certainement très rentable sans pour cela avoir besoin de décupler les tarifs de gestion des comptes… A cela s’ajoute que comme une galaxie, le secteur de la copropriété est en expansion permanente! Chacun est témoin des nouvelles résidences qui sortent de terre comme des champignons, jusque dans des zones à ce jour plutôt résidentielles. Bien sûr, il ne faut pas mettre toutes les banques dans le même panier, certaines d’entre elles continuent à garder les mêmes tarifs pour des services sérieux à la copropriété. Certaines proposent même de “ Un Projet de loi indispensable est toujours en attente. services spécifiques à la copropriété et des solutions d’emprunts adaptés. Mais les copropriétés ne sont pas des vaches à lait ! Et puisque le secteur ne peut globalement rien faire pour nous, c’est à vous syndics, de vous mettre à la recherche de ces perles rares et de négocier en faveur de vos ACP. Si vous êtes victimes de ces pratiques scandaleuses, détournez-vous massivement des institutions bancaires qui vous mettent honteusement sous pression, et faites votre marché auprès des
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