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EDITION <strong>11</strong> - 2023 - JANVIER-FÉVRIER<br />
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ<br />
LES ACP PRISES<br />
AU PIEGE !<br />
Quelle mouche a piqué les banques ?<br />
La communauté énergétique :<br />
une réelle manne financière pour l'ACP<br />
N'oubliez pas le RGPD !<br />
LE CERTIFICAT AMIANTE ÉGALEMENT<br />
OBLIGATOIRE POUR LES APPARTEMENTS<br />
Pour le transfert d'un appartement relevant du régime de<br />
la copropriété forcée, un certificat amiante est également<br />
obligatoire depuis le 23 novembre <strong>2022</strong>. Cependant, pour les<br />
parties communes, l'obligation ne prend effet qu'au 1er mai<br />
2025.<br />
LES BANQUES S'ENGRAISSENT SANS GENE<br />
AU <strong>FR</strong>AIS DES ACP<br />
Les syndics se heurtent de plus en plus souvent au refus<br />
des banques d’ouvrir un nouveau compte pour une<br />
copropriété. Certaines banques, si elles ne refusent pas,<br />
ont adopté des procédures administratives très lourdes<br />
et démotivantes pour les syndics.
PROPERTY TODAY<br />
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIETE<br />
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3<br />
SOMMAIRE<br />
EDITION <strong>11</strong><br />
JANVIER - FÉVRIER<br />
2023<br />
QUELLE MOUCHE A PIQUÉ LES<br />
BANQUES ?<br />
04<br />
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CERTIFICAT AMIANTE PARTIES<br />
COMMUNES OBLIGATOIRE EN<br />
FLANDRE À PARTIR DU 1ER<br />
MAI 2025<br />
LA COMMUNAUTÉ<br />
ÉNERGÉTIQUE, UNE RÉELLE<br />
MANNE FINANCIÈRE POUR<br />
LES ACP<br />
FINI LE CUIVRE, PLACE<br />
À LA FIBRE<br />
12<br />
18<br />
22<br />
26<br />
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tenu responsable des dommages, directs ou indirects, résultant<br />
de ces informations.
4 Edition janvier - février<br />
01<br />
Quelle mouche a<br />
piqué les banques ?<br />
Tous nos syndics s’en plaignent… et force est de constater<br />
que les banques se détournent des copropriétés ! Osons le<br />
dire franchement ; les banques ne veulent plus s'embêter<br />
avec les copropriétés… ou alors c’est moyennant finance…<br />
Les désagréments bancaires de nos syndics<br />
se multiplient de façon troublante et<br />
prennent à des proportions inquiétantes tant<br />
du côté des syndics que des copropriétaires/<br />
syndics. Nous en voulons pour preuve le<br />
dernier article du SNPC dans le CRI du mois<br />
de décembre avec pour titre «banques et<br />
copropriété : grand désamour » …<br />
Les plaintes de nos syndics s’articulent sur<br />
plusieurs niveaux ; refus d’ouvrir un compte<br />
de copropriété, gestion inappropriée des<br />
fonds de réserves, tarifs en forte hausse…<br />
etc.<br />
1/ Refus d’ouvrir un nouveau compte<br />
d’ACP<br />
Les syndics se heurtent de plus en plus<br />
souvent au refus des banques d’ouvrir un<br />
nouveau compte pour une copropriété.<br />
Certaines banques, si elles ne refusent pas,<br />
ont adopté des procédures administratives<br />
très lourdes et démotivantes pour les syndics<br />
qui ont, disons le franchement, autre chose<br />
à faire que d’accumuler les rendez-vous<br />
bancaires pour une signature ou un code<br />
pin. En 2023 les signatures électroniques<br />
sont tout à fait valables et sécurisées. Comme<br />
chacun le sait, la loi sur la copropriété oblige<br />
le syndic à ouvrir au moins deux comptes<br />
bancaire pour l’ACP.
PROPERTYTODAY<br />
5<br />
Art 3.86-§3 Cc: " … Le patrimoine de<br />
l'association des copropriétaires est<br />
composé, au minimum, d'un fonds de<br />
roulement et d'un fonds de réserve. …<br />
Ces fonds doivent être placés sur divers<br />
comptes, dont obligatoirement un compte<br />
distinct pour le fonds de roulement et un<br />
compte distinct pour le fonds de réserve;<br />
tous ces comptes doivent être ouverts au<br />
nom de l’association des copropriétaires.<br />
…"<br />
D’une banque à l’autre les procédures<br />
divergent, mais nous interrogeons quand<br />
même à juste titre sur l’avenir de la gestion<br />
financière des copropriétés si toutes les<br />
banques décident un beau jour de ne plus<br />
ouvrir de comptes pour les copropriétés !<br />
Ceci est bien sur un scenario très improbable,<br />
qui mettrait les syndics et les ACP dans<br />
une position absurde. Mais si la situation<br />
actuelle perdure et s’amplifie, cela réduira<br />
non seulement considérablement la marge<br />
de manœuvre des syndics et cela impliquera<br />
une plus grande complexité de leur gestion<br />
financière. Par exemple, lorsqu’un syndic<br />
reprend une nouvelle copropriété, il a de<br />
multiples raisons pour ne pas continuer à<br />
utiliser le compte géré par son prédécesseur.<br />
L’une d’elle est bien évidemment qu’il<br />
souhaite se distancier de la gestion<br />
antérieure à son mandat et commencer sa<br />
mission à zéro.<br />
Par ailleurs au niveau de la gestion<br />
comptable globale du cabinet de syndic,<br />
il n’est pas souhaitable d’avoir une<br />
multiplicité de comptes bancaires dans des<br />
banques différentes ayant des systèmes<br />
incompatibles. C’est pourquoi le nouveau<br />
syndic optera presque systématiquement<br />
pour une clôture du compte du syndic<br />
sortant, et l’ouverture d’un nouveau compte<br />
dans une autre banque ; le plus souvent, une<br />
banque ou il a centralisé tous les comptes de<br />
son portefeuille.<br />
2/ Tarifs en forte hausse<br />
En <strong>2022</strong> nos membres ont reçu des courriers<br />
annonçant des augmentations substantielles<br />
de tarifs de gestion des comptes : jusqu’à<br />
250 € par an pour un compte à vue d’ACP… !<br />
(voir la réponse d’un syndic ci-dessous).<br />
Par ailleurs, ces courriers contiennent<br />
souvent des ultimatums exigeant une<br />
réponse dans un délai très court, à défaut<br />
de quoi l’ACP est censée avoir donnée sont<br />
accord avec la nouvelle tarification.<br />
Même si ces augmentations de tarifs de<br />
gestions des comptes bancaires des ACP<br />
ne concernent pas les syndics directement,<br />
c’est-à-dire au niveau de leurs finances<br />
personnelles, elles mettent les syndics dans<br />
une situation très compliquées d’une part<br />
vis-à-vis des copropriétaires en d’autre part<br />
dans le cadre de l’organisation de la gestion<br />
financière de leurs ACP en portefeuille.<br />
Les banques font elles semblant d’oublier<br />
que le syndic n’est pas l’organe décisionnaire<br />
de l’ACP ? Pour rappel le syndic est le<br />
mandataire de l’ACP et a pour tâche<br />
d’exécuter les décisions de l’Assemblée<br />
Générale. Il devrait donc pour accepter les<br />
nouvelles conditions du contrat, demander<br />
l’avis de l’Assemblée générale. Clairement,<br />
les syndics ne sont donc pas en mesure de<br />
répondre à ces courriers dans le délai imparti.<br />
En fait, il serait impossible au syndic<br />
d’organiser une AG extraordinaire sur un tel<br />
sujet et dans un si bref délai. D’autant plus<br />
qu’une telle AG s’accompagne d’honoraires<br />
“ Il y a un<br />
problème<br />
d’éthique<br />
mais aussi de<br />
proportionnalité.<br />
supplémentaires en raison des prestations<br />
spéciales qu’elles exigent ; cela s’avérerait<br />
totalement contreproductif , sans compter le<br />
risque de se mettre les copropriétaires à dos.<br />
Les copropriétaires et les syndics sont donc<br />
pris en otages et sont confrontés à des<br />
hausses de tarifs inacceptables, surtout de<br />
nos jours ou le pouvoir d’achat est déjà en<br />
forte diminution.<br />
Autre absurdité, la hausse de tarif se<br />
fait par ACP et par compte bancaire ;<br />
une grosse ACP de 100 appartements,<br />
payera autant qu’une petite copropriété<br />
de 4 à 10 copropriétaires… S’il y a deux<br />
comptes bancaires, cela fait 500 € par an,<br />
soit dans le cas d’une petite copropriété<br />
de 4 copropriétaires 125€ par an par<br />
copropriétaire!<br />
Il y a donc non seulement un problème<br />
d’éthique mais aussi de proportionnalité.<br />
3/ Autres griefs<br />
Nos syndics ont listé un certain nombre de<br />
griefs supplémentaires qui résument assez<br />
bien les défis auxquels ils sont confrontés ;<br />
• Longueur extrême des<br />
étapes administratives lors de<br />
l’ouverture d’un compte<br />
• Déplacements multiples en agence<br />
pour identification du syndic, signature<br />
du mandat, réception de la carte, etc<br />
• Problèmes de connexion avec Itsme<br />
et nécessité d’un digipass ;<br />
• Pas d’accès aux extraits de comptes<br />
antérieurs lors d’une reprise des<br />
comptes par un nouveau syndic ; <br />
• CODA : transmission des codas<br />
difficile à mettre en place ;<br />
• Carte bancaire et désactivation<br />
du retrait en cash, paiements en<br />
magasin, et paiements en ligne<br />
Mais pour quelles raisons les banques<br />
se détournent elles à ce point des<br />
copropriétés ?<br />
La réponse "bidon" du secteur bancaire<br />
L'UDS (Union des Syndics asbl) a pris contact<br />
avec Febelfin pour transmettre au secteur<br />
les doléances de ses membres. En réponse<br />
à nos questions, le secteur bancaire nous<br />
fait savoir que " la politique commerciale<br />
des banques leur est propre, et que<br />
personne n’est en droit d’intervenir… "<br />
On met le tout sur la multiplication des<br />
tâches et des contrôles bancaires qui<br />
entrainent des frais supplémentaires à<br />
leur tour répercutés sur les clients. Dans<br />
le contexte économique actuel d’inflation<br />
et de paupérisation, les propriétaires<br />
d’appartements vont donc subir une<br />
pression supplémentaire… une pilule dure<br />
à avaler dans le contexte global d’inflation et<br />
d’augmentation des tarifs de l’énergie.<br />
En ce qui concerne les différentes étapes<br />
administratives on allègue que « les<br />
banques sont légalement obligées de<br />
procéder à ces vérifications sur base de<br />
la loi anti-blanchiment d’argent et des
6 Edition janvier - février<br />
recommandations qui s’y rapportent. Les<br />
banques doivent donc se conformer à la<br />
loi . »<br />
« Ensuite, toutes les banques n’offrent pas<br />
la même gamme de produits et de services<br />
(ex. offre, ou non, d’un compte épargne),<br />
elles ne disposent pas des mêmes solutions<br />
techniques et opérationnelles (ex. Itsme,<br />
Digipass, CODA), ou encore n’ont pas les<br />
mêmes procédures (ex. mise à disposition<br />
des extraits de compte antérieurs ou pas),<br />
de sorte qu’il n’existe donc pas de réponse<br />
unique .<br />
Enfin, pour ce qui est de « paramétrer »<br />
les fonctionnalités d’une carte bancaire, là<br />
encore cela dépend d’une banque à l’autre<br />
en fonction des produits, des abonnements<br />
et des solutions techniques qui y sont<br />
liées mais cela ne semble pas exclu. Il<br />
faudra cependant aborder ces questions<br />
directement avec les banques en question ».<br />
A bon entendeur …<br />
Les comptes des ACP ne sont soidisant<br />
plus rentables !<br />
Les banques en sont apparemment venues<br />
à telles extrémités pour des raisons de<br />
« rentabilité ». Il s’avère que les comptes des<br />
ACP ne seraient plus rentables car de plus<br />
en plus lourds à gérer. On argumente sur<br />
la complexité accrues de l’administration<br />
de ces comptes, mais en quoi un compte<br />
d’ACP est-il comparable au compte bancaire<br />
d’un petite société ? Pourquoi les banques<br />
souhaitent-elles assimiler les comptes des<br />
ACP à des comptes d’entreprise si ce n’est<br />
pour augmenter leurs tarifs ? Il nous semble<br />
au contraire, que les comptes des ACP sont<br />
moins soumis aux obligations légales que les<br />
autres personnes morales.<br />
Registre UBO ? les ACP non<br />
soumises<br />
On avance l’argument selon lequel le<br />
registre UBO "Ultimate Beneficial Owners" ou<br />
"bénéficiaires effectifs" d'une entité juridique<br />
constituerait un supplément de travail pour<br />
les comptes bancaires des ACP. C’est faux.<br />
Il s’avère en effet, que les ACP ne sont pas<br />
soumises à cette législation. Car même si une<br />
ACP arbore une entité juridique ainsi qu'un<br />
enregistrement BCE, elle n'est pour autant<br />
pas considérée comme étant une société (loi<br />
du 18-09-2017). Les ACP ne sont donc pas<br />
soumises aux obligations d'enregistrement<br />
dans un registre UBO.<br />
Loi anti-blanchiment ? aucun<br />
risque au niveau des ACP<br />
Ensuite, on avance que les banques ont un<br />
surcroît de travail dans le cadre du respect de<br />
la loi anti-blanchiment dans les copropriétés.<br />
Ici encore, l’argument ne tient pas la
PROPERTYTODAY<br />
7<br />
route… La version actualisée de la loi antiblanchiment<br />
du 18 septembre 2017 exonère<br />
les syndics des obligations anti-blanchiment.<br />
Le syndic est en effet un organe de<br />
l’association des copropriétaires, dont il gère<br />
exclusivement les parties communes, et<br />
cette mission ne l’expose pas à des risques<br />
de blanchiment de capitaux. Les ACP<br />
ne sont donc pas des entités/organismes<br />
assujettis à la loi anti blanchiment .<br />
Plus de comptes d’épargne pour<br />
les ACP ; non-sens ou profit ?<br />
Les comptes d’épargne des copropriétés<br />
subissent eux-aussi une mutation forcée ! En<br />
effet, depuis le début <strong>2022</strong>, on nous a signalé<br />
que certaines banques refusent désormais<br />
de garder les comptes d’épargne des ACP ;<br />
certaines ont donc unilatéralement et sans<br />
préavis, transformé les comptes d’épargne en<br />
en compte à vue !<br />
A postériori, un doute s’installe. Ces<br />
transformations de comptes d’épargne<br />
en comptes à vue, avaient-elles<br />
pour objectif de pouvoir appliquer<br />
l’augmentation de tarif annoncée<br />
quelques mois plus tard ?<br />
Chacun sait pourtant que conformément<br />
à la loi (art 3.86-§3 Cc) le syndic doit ouvrir<br />
(au moins) deux comptes pour l’ACP ; un<br />
compte à vue pour le fonds de roulement, et<br />
un compte distinct pour le fonds de réserve<br />
qui est traditionnellement un compte<br />
d’épargne. Les syndics ouvrent donc en toute<br />
logique un compte d’épargne qui comme<br />
son nom l’indique, sert à placer l’épargne des<br />
copropriétaires .<br />
Art 3.86-§3 Cc : Ces fonds doivent<br />
être placés sur divers comptes, dont<br />
obligatoirement un compte distinct<br />
pour le fonds de roulement et un compte<br />
distinct pour le fonds de réserve;<br />
Malheureusement, même si l’intention du<br />
législateur est claire et logique, le texte de<br />
la loi ne mentionne pas stricto sensu que le<br />
syndic doit ouvrir un compte d’épargne .<br />
Certaines banques ont pris le texte de la loi<br />
au pied de la lettre et profité de cette lacune<br />
textuelle pour désormais refuser d’ouvrir des<br />
comptes d’épargne pour les ACP. Cela fait par<br />
la même occasion la bonne affaire, car un<br />
compte d'épargne sans frais devient comme<br />
par enchantement un compte à vue avec<br />
frais. Bien vu ….<br />
Pourtant, le législateur avait pris soin en<br />
2018, d’obliger les copropriétés à constituer<br />
un fonds de réserve dans le but évident<br />
de favoriser l’épargne pour financer tout<br />
ou partie des travaux de rénovations<br />
énergétiques. Ces comptes à terme ou<br />
comptes d’épargne coutent par définition<br />
moins cher et rapportent le plus souvent<br />
plus qu’un simple compte à vue.<br />
Comment le syndic pourra-t-il, dans<br />
ces conditions, encore motiver les<br />
copropriétaires à continuer d’alimenter<br />
un compte d’épargne qui est devenu un<br />
compte courant et dont les frais dépasseront<br />
certainement les intérêts… Ce compte<br />
ne rapportera de facto plus rien, alors que<br />
les travaux et services, eux, augmentent<br />
fortement sur le court et long terme.<br />
L’ACP sera donc encline à voter l’opt-out à la<br />
majorité des quatre cinquième des voix pour<br />
compenser leur perte de pouvoir d’achat sur<br />
ce compte.<br />
Ceux pour qui chaque euro compte et<br />
qui n’ont pas ou plus de fonds de réserve,<br />
voteront contre toute augmentation de<br />
leurs charges, donc également contre les<br />
rénovations énergétiques indispensables.<br />
Nous voilà le pied dans la spirale infernale<br />
de la perte de pouvoir d’achat, qui contribue<br />
à plonger les habitants d’immeubles en<br />
copropriété dans la pauvreté énergétique…<br />
ou la pauvreté tout court<br />
Au rythme actuel il est déjà clair que la<br />
transition de la Belgique vers la neutralité<br />
climatique en 2050 est irréalisable. C’est<br />
donc aux institutions bancaires d’aider<br />
les copropriétés au lieu de les mettre en<br />
difficulté.<br />
Les copropriétés pèsent pourtant<br />
lourd dans la balance<br />
Nous nous permettons ci-dessous une petite<br />
extrapolation qui mettra en lumière l’impact<br />
financier des copropriété en Belgique. Selon<br />
les chiffres officiels il y aurait au 1/10/2021<br />
225.163 copropriétés en Belgique.<br />
Supposons qu’une moyenne de 20.000€ par<br />
compte se trouve sur le compte à vue (ce<br />
qui semble beaucoup pour une petite ACP<br />
mais est dérisoire pour un bâtiment de taille<br />
moyenne ou grande), cela représente au<br />
minimum quatre milliards et demi d’euros !<br />
A raison de deux comptes par copropriété ce<br />
chiffre peut facilement doubler…<br />
Il ne faut pas non plus oublier le potentiel<br />
énorme des prêts aux ACP qui représentera<br />
à l’avenir une part grandissante des activités<br />
financières de notre secteur pour remettre<br />
à niveau les bâtiments vétustes ou financer<br />
les rénovations énergétiques. N’oublions pas<br />
que nous avons une échéance majeure en<br />
2050 qui est encore loin d’être atteinte…<br />
Le secteur de la copropriété est donc<br />
comparable à une galaxie immense et<br />
incontournable. Elle représente une masse<br />
financière énorme et certainement très<br />
rentable sans pour cela avoir besoin de<br />
décupler les tarifs de gestion des comptes…<br />
A cela s’ajoute que comme une galaxie, le<br />
secteur de la copropriété est en expansion<br />
permanente! Chacun est témoin des<br />
nouvelles résidences qui sortent de terre<br />
comme des champignons, jusque dans des<br />
zones à ce jour plutôt résidentielles.<br />
Bien sûr, il ne faut pas mettre toutes les<br />
banques dans le même panier, certaines<br />
d’entre elles continuent à garder les<br />
mêmes tarifs pour des services sérieux à la<br />
copropriété. Certaines proposent même de<br />
“ Un Projet de loi<br />
indispensable<br />
est toujours en<br />
attente.<br />
services spécifiques à la copropriété et des<br />
solutions d’emprunts adaptés.<br />
Mais les copropriétés ne sont pas des<br />
vaches à lait ! Et puisque le secteur ne peut<br />
globalement rien faire pour nous, c’est à vous<br />
syndics, de vous mettre à la recherche de ces<br />
perles rares et de négocier en faveur de vos<br />
ACP.<br />
Si vous êtes victimes de ces pratiques<br />
scandaleuses, détournez-vous<br />
massivement des institutions bancaires<br />
qui vous mettent honteusement sous<br />
pression, et faites votre marché auprès des
8 Edition janvier - février<br />
banques respectables, qui vous respectent et<br />
proposent des tarifs éthiques .<br />
Projet de loi indispensable et<br />
toujours en attente !<br />
Un projet de loi est en attente depuis<br />
deux ans qui souhaiterait attribuer aux<br />
copropriétés la qualité de consommateur<br />
(DOC 55 1372/001). Nous citons ici le<br />
résumé :<br />
" Dans bon nombre de cas, l’association<br />
est composée d’une large majorité de<br />
copropriétaires ayant eux-mêmes la qualité<br />
de consommateur lorsqu’ils agissent à<br />
titre individuel. Pourtant, la qualité de<br />
consommateur n’est pas reconnue dans ce<br />
cas-là à l’association des copropriétaires, ce<br />
qui permet à certaines firmes lui fournissant<br />
des prestations d’imposer des conditions<br />
anormalement désavantageuses. Les auteurs<br />
estiment cette situation anormale et la<br />
proposition de loi vise donc à accorder la<br />
qualité de consommateur à l’association des<br />
copropriétaires. "<br />
Cette loi, si elle est votée, entrainera un<br />
rééquilibrage des rapports entre fournisseurs<br />
et copropriétés. Nous ne pouvons donc<br />
que nous en réjouir. Reste à savoir quand le<br />
Parlement aura l’occasion de se pencher sur<br />
la question.<br />
Courrier d’un syndic<br />
Bonjour,<br />
Ce fut un peu un choc lorsque j'ai vu le 31<br />
décembre <strong>2022</strong> que tous les comptes bancaires<br />
(d’entreprise) de mes ACP avaient soudainement<br />
été débités de 250 € avec la description<br />
"Consommation Compte d'entreprise XXX" !<br />
Je suis client de XXX depuis de nombreuses<br />
années, aussi bien avec tous mes comptes de<br />
copropriétés que pour mes comptes privés, et<br />
j'ai toujours été très satisfait du service.<br />
Mais maintenant je me sens vraiment piégé par<br />
la banque en qui j'avais confiance depuis tant<br />
d'années.<br />
Dans la lettre électronique du 6 octobre, il<br />
était froidement annoncé que 250 € seront<br />
facturés courant décembre pour « Frais annuels<br />
de gestion administrative des VME », sans<br />
plus d'explications. L'administration est une<br />
description vague sous laquelle vous pouvez<br />
tout cacher, y compris l'inefficacité.<br />
Le message que le service peut être annulé<br />
sans frais d'annulation n'est qu'une maigre<br />
consolation.<br />
XXX sait très bien qu'il n'est pas possible de<br />
changer comme ça les comptes courants des<br />
ACP ; car l'impact sur les copropriétaires est trop<br />
important (il suffit de penser aux nombreux<br />
ordres permanents en cours).
Donc l’ACP est mise au pied du mur ; et ceci<br />
ressemble beaucoup à un abus de pouvoir.<br />
Lors de la prochaine AG, je serai en tant que<br />
syndic, obligé d'expliquer aux copropriétaires<br />
ce qui n’est tout simplement pas justifiable ! Le<br />
cout de la vie augmente, mais 250 € en plus du<br />
coût annoncé à l'ouverture du compte n'est pas<br />
vraiment un ajustement d'index.<br />
Je tiens également à souligner que 250 € ont<br />
été déduits quelle que soit la taille de l’ACP<br />
(6 propriétaires ou 100 propriétaires est une<br />
différence essentielle), ni la période pendant<br />
laquelle le compte a existé chez XXX (une année<br />
complète ou récemment ouvert).<br />
sera revue par vos services.<br />
Un comparateur officiel de frais<br />
bancaires en France<br />
lors que l’inflation était estimée à 5,9% en<br />
décembre <strong>2022</strong> toute économie est bonne<br />
à prendre. Le gouvernement français a<br />
donc annoncé la création d’un site internet<br />
qui permet de comparer les différents frais<br />
bancaires de tous les établissements français.<br />
Ce site, gratuit permet aux consommateurs<br />
de trouver la solution la plus adaptée à leurs<br />
besoins, en effectuant des recherches par<br />
secteur, par service<br />
Un de nos membres nous a fait parvenir le<br />
comparateur ci-dessous ;<br />
On s'attendrait à cette façon de travailler de la<br />
part de banques de second rang ou douteuses,<br />
mais pas d'une banque ayant la réputation de<br />
XXX.<br />
SYNDIC<br />
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NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!<br />
J'espère donc vraiment que cette facturation<br />
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le chantier, est une bonne garantie de l’exécution correcte et compétente des<br />
travaux. La compétence professionnelle est en effet une exigence importante<br />
vis-à-vis d’un entrepreneur dans un dossier de rénovation. Fort de près de 30<br />
ans d’expérience, Alain Durieux s’appuie sur une riche expérience pratique. Le<br />
fait que l’entreprise porte son nom révèle qu’il en est le fier porte-drapeau.<br />
Durieux est une entreprise gantoise active de la côte à la périphérie bruxelloise.<br />
Tant les particuliers que les associations de copropriétaires peuvent s’adresser à<br />
Durieux. L’équipe se compose de différents hommes de métier ayant chacun leur<br />
propre spécialisation. Des petites maisons ou grands blocs d’appartements, vous<br />
frappez à la bonne porte chez Durieux !<br />
PROBLÈMES DE CORROSION DU BÉTON ?<br />
AGISSEZ À TEMPS !<br />
La corrosion du béton armé apparaît quand l’eau et l’oxygène réagissent avec<br />
l’armature présente dans un béton (de moins bonne qualité). L’acier rouille et le<br />
béton perd alors sa stabilité. Dès que vous reconnaissez la corrosion du béton,<br />
faites appel à l’un de leurs spécialistes afin qu’il agisse au plus vite. Dans le cas<br />
contraire, le problème ne fera qu’empirer, avec diverses conséquences à la clé,<br />
comme par exemple une diminution de la capacité de charge calculée.<br />
Il existe diverses causes de corrosion du béton, nécessitant chacune une approche<br />
spécifique. Durieux s’attaque non seulement au problème d’humidité, mais vous offre<br />
aussi un service complet. Les dommages subis sont également réparés : briques abîmées,<br />
plafonnage qui s’effrite... L’équipe spécialisée est prête à remettre votre béton en état !<br />
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<strong>11</strong><br />
Comparateur frais bancaires pour ACP<br />
(janvier 2023)<br />
BNP Paribas:<br />
Pack Essential Pro : <strong>11</strong>,25 EUR/ trimestre :<br />
45 EUR/an (tva incl.)<br />
Tarif en vigueur à partir du 01/08/<strong>2022</strong><br />
Selon site web : www.bnpparibasfortis.<br />
be/rsc/contrib/document/1-Website/5-<br />
Docserver/BNP/F02436F.pdf<br />
KBC:<br />
KBC Pro : 250 EUR/an (tarif spécial pour ACP)<br />
+ 39 EUR/an<br />
Selon site web : www.kbc.be/ondernemen/<br />
nl/product/betalen-en-betaald-worden/<br />
zakelijke-rekeningen/business-pro.<br />
html?zone=<br />
BELFIUS :<br />
a) Normalement pour entreprises et<br />
associations via agences :<br />
Business Pack : 3,5 EUR/mois, inclus dans le<br />
pack :<br />
Î un compte de paiement professionnel<br />
Î une carte de débit (incluant le forfait de<br />
gestion de carte et les services Self-Service<br />
Banking, Bancontact et Maestro).<br />
ING :<br />
Compte Entreprise Plus ING (compte à vue<br />
pour personnes morales)<br />
Gestion du compte (par mois / par compte),<br />
en fonction de la catégorie de client :<br />
Î entreprise unipersonnelle (max. 1 employé<br />
et bilan < 400.000 EUR et revenus <<br />
4.000.000 EUR) ou petite ASBL (bilan <<br />
1.000.000 EUR) 5,50* EUR<br />
Î petite entreprise (bilan < 2.000.000 EUR et<br />
revenus < 4.000.000 EUR) 14,00* EUR<br />
Î moyenne ou grande entreprise, client<br />
secteurs public ou non marchand, ou<br />
client ING Wholesale Banking : 29,00* EUR<br />
*TVA non due<br />
Services inclus (par mois / par compte) : 6,00<br />
EUR<br />
Au total min. 5,50 + 6 (+ 21% TVA) =<br />
12,76 EUR/mois = 153,12 EUR/an<br />
Tarifs en vigueur au 01/01/23<br />
Selon site web : www.ing.be/Assets/nuid/<br />
documents/pricing-list-pro-new-fr.pdf<br />
VDK:<br />
5 EUR / mois = 60 EUR/an<br />
ARGENTA:<br />
3,95 EUR/mois = 47 EUR/an<br />
Voir le package pour les personnes morales<br />
page 3 sur 17<br />
Selon site web : www.argenta.be/content/<br />
dam/argenta/documenten/algemeen/<br />
tarieven/Tarieflijst.pdf<br />
info<br />
Mme Dominique Krickovic<br />
Présidente UDS (Union des<br />
Syndics asbl)<br />
info@uniondessyndics.be<br />
PROPERTYTODAY<br />
Mais frais de gestion Association des<br />
Copropriétaires – tarification annuelle<br />
Frais de gestion annuels Imputation au<br />
compte principal de l’ACP, indépendamment<br />
du nombre de comptes de paiement :<br />
200 EUR/an<br />
Selon site web : www.belfius.be/common/<br />
<strong>FR</strong>/multimedia/MMDownloadableFile/rulesrates-regulations/Tarieven%20non-profit%20<br />
en%20feitelijke%20ver%2002-01-2023.pdf<br />
b) Via service Public et Social Banking : 15<br />
EUR/mois + 21% TVA<br />
15 EUR/mois + TVA = 17 EUR mois, TVAC =<br />
217 EUR/an<br />
Vous cherchez le tarif d'un produit ?<br />
Contactez votre chargé de relations.<br />
Selon site web :<br />
www.belfius.be/imagingservlet/<br />
GetDocument?src=mifid&id=EEPTARFPSB_<strong>FR</strong>
12 Edition janvier - février<br />
SYNDIC<br />
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SYNDIC Channel<br />
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!<br />
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.<br />
02<br />
N’oubliez pas le<br />
RGPD !<br />
Depuis le 25 mai 2018, le RGPD (Règlement<br />
Général pour la Protection des Données)<br />
s’applique aux traitements des données<br />
à caractère personnel. La protection<br />
des personnes physiques à l'égard du<br />
traitement des données à caractère<br />
personnel est un droit fondamental. L'article<br />
8, paragraphe 1, de la Charte des droits<br />
fondamentaux de l'Union européenne et<br />
l'article 16, paragraphe 1, du traité sur le<br />
fonctionnement de l'Union européenne<br />
disposent que toute personne a droit à<br />
la protection des données à caractère<br />
personnel la concernant.<br />
Mais ce droit n'est pas un droit absolu<br />
; il doit être considéré par rapport à sa<br />
fonction dans la société et être mis en<br />
balance avec d'autres droits fondamentaux,<br />
conformément au principe de<br />
proportionnalité.<br />
Par définition, le RGPD s’applique à toute<br />
organisation, publique et privée, qui<br />
traite des données personnelles pour son<br />
compte ou non. Le RGPD concerne aussi<br />
les sous-traitants qui traitent des données<br />
personnelles pour le compte d’autres<br />
organismes.<br />
Quelle sont les données<br />
personnelles en question ?<br />
La notion de « données personnelles » est<br />
à comprendre de façon très large. Une «<br />
donnée personnelle » est « toute information<br />
se rapportant à une personne physique<br />
identifiée ou identifiable ». On peut donc<br />
identifier la personne directement (exemple<br />
: nom, prénom), ou indirectement (exemple<br />
: par un identifiant (n° client), un numéro<br />
(de téléphone), une donnée biométrique,<br />
plusieurs éléments spécifiques propres à son<br />
identité physique, physiologique, génétique,<br />
psychique, économique, culturelle ou sociale,<br />
mais aussi la voix ou l’image).<br />
En copropriété, les catégories de personnes<br />
concernées sont par définition les<br />
copropriétaires, les occupants et les tiers<br />
intervenant dans la vie de la copropriété.<br />
Quels sont les<br />
traitements concernés en<br />
copropriété ?<br />
Un « traitement de données personnelles »<br />
est une opération, ou ensemble d'opérations,<br />
portant sur des données personnelles,<br />
quel que soit le procédé utilisé (collecte,<br />
enregistrement, organisation, conservation,<br />
adaptation, modification, extraction,<br />
consultation, utilisation, communication par<br />
transmission diffusion ou toute autre forme<br />
de mise à disposition, rapprochement).
PROPERTYTODAY<br />
13<br />
La collecte de ces données repose<br />
essentiellement sur une base de licéité<br />
contractuelle. Mais elle peut aussi reposer<br />
sur une base légale ou le consentement.<br />
Exemple : tenue d’un fichier des<br />
copropriétaires ou de fournisseurs, envois de<br />
demande d’acompte, répartition des frais de<br />
chauffage etc.<br />
Les traitements sont donc les tâches<br />
élémentaires de collecte et d’utilisation de<br />
données à caractère personnel ayant pour<br />
finalité la gestion administrative, financière et<br />
technique dans laquelle le syndic s’adresse<br />
aux copropriétaires.<br />
Le registre de traitement : un<br />
document indispensable<br />
Le registre est prévu par l’article 30 du<br />
RGPD. Il participe à la documentation de la<br />
conformité. Le registre est donc obligatoire<br />
pour chaque ACP. En cas de plainte, ce<br />
document sera demandé en priorité lors<br />
du contrôle par l’Autorité de Protection de<br />
Données (APD).<br />
En tant que document de recensement et<br />
d’analyse, le registre doit refléter la réalité des<br />
traitements de données personnelles et vous<br />
permet d’identifier précisément :<br />
Î les parties prenantes (représentant,<br />
sous-traitants, co-responsables, etc.) qui<br />
interviennent dans le traitement des<br />
données,<br />
Î les catégories de données traitées,<br />
Î à quoi servent ces données (ce que vous<br />
en faites), qui accède aux données et à qui<br />
elles sont communiquées,<br />
Î combien de temps vous les conservez,<br />
Î comment elles sont sécurisées.<br />
En outre, pour chaque activité de traitement,<br />
la fiche de registre doit comporter au moins<br />
les éléments suivants :<br />
• le cas échéant, le nom et les<br />
coordonnées du responsable conjoint<br />
du traitement mis en œuvre<br />
• les finalités du traitement, l’objectif en vue<br />
duquel vous avez collecté ces données<br />
• les catégories de personnes concernées<br />
(copropriétaires, fournisseurs, etc.)<br />
• les catégories de données personnelles<br />
(exemples : identité, situation familiale,<br />
économique ou financière, données<br />
bancaires, données de connexion,<br />
donnés de localisation, etc.)<br />
• les catégories de destinataires auxquels<br />
les données à caractère personnel ont été<br />
ou seront communiquées, y compris les<br />
sous-traitants auxquels vous recourez<br />
• les délais prévus pour l'effacement des<br />
différentes catégories de données, c’est-àdire<br />
la durée de conservation, ou à défaut<br />
les critères permettant de la déterminer<br />
• dans la mesure du possible, une<br />
description générale des mesures de<br />
sécurité techniques et organisationnelles<br />
que vous mettez en œuvre
14 Edition janvier - février<br />
Un DPO (Délégué à la Protection<br />
des Données) est-til obligatoire en<br />
copropriété ?<br />
Le DPO a donc avant tout une mission<br />
d’information, de conseil et de contrôle. Il<br />
n’est pas responsable de la conformité de<br />
l’organisme, de la tenue du registre. Le DPO<br />
est uniquement investi d’une mission de<br />
contrôle du respect du RGPD.<br />
La désignation d'un DPO est obligatoire<br />
dans les cas suivants : lorsqu'il s'agit d'un<br />
organisme public ; dans le cas d'une<br />
entreprise dont l'activité amène à réaliser un<br />
suivi régulier et systématique des personnes<br />
à grande échelle, ou à traiter à grande<br />
échelle des données « sensibles » .<br />
Nous pouvons donc conclure que le DPO<br />
n’est pas obligatoire en copropriété ; il est<br />
tout simplement fortement recommandé<br />
dans les grandes copropriétés.<br />
Contrôle et responsabilités<br />
L'Autorité de protection des données (APD)<br />
est un organe de contrôle indépendant<br />
chargé de veiller au respect des principes<br />
fondamentaux de la protection des données<br />
à caractère personnel. L'Autorité a été créée<br />
au sein de la Chambre des représentants<br />
belge par la loi du 3 décembre 2017 portant<br />
création de l'Autorité de protection des<br />
données et succède à la Commission de la<br />
protection de la vie privée.<br />
L’APD peut vérifier la proportionnalité des<br />
mesures mises en place au regard de la<br />
sensibilité des données traitées et des risques<br />
encourus par les personnes concernées.<br />
L’APD peut jouer un rôle informatif pour<br />
donner suite à une requête ou répressif<br />
pour donner suite à une plainte avec des<br />
obligations de mise en conformité ou des<br />
amendes substantielles.<br />
Le syndic est-il responsable du<br />
traitement ?<br />
Dans une copropriété le syndic est<br />
effectivement le responsable du traitement.<br />
Il doit s’assurer du respect du RGDP par son<br />
bureau de syndic, les membres du personnel<br />
qui gèrent les dossiers et les ACP. En cas de<br />
problème il peut faire l’objet d’une plainte<br />
auprès de l’ADP.<br />
En tant que responsable du traitement<br />
il doit également s’assurer que les
PROPERTYTODAY<br />
15<br />
fournisseurs respectent eux-mêmes<br />
le RGPD. Ces obligations doivent se<br />
retrouver explicitement dans les contrats<br />
des fournisseurs. Ces contrats doivent<br />
notamment prévoir qu’en cas de piratage ou<br />
de perte de données, le fournisseur doit en<br />
informer le syndic dans les 72 heures.<br />
Questions/réponses<br />
Caméras de sécurité : n’oubliez pas le<br />
pictogramme<br />
Si l’ACP décide de placer des caméras de<br />
surveillance dans l’immeuble, le syndic<br />
est tenu de placer un pictogramme. Le<br />
pictogramme fait office de consentement<br />
et sa présence à l’entrée du lieu surveillé est<br />
donc obligatoire.<br />
Aux mentions actuelles sur le pictogramme<br />
signalant l’existence d’une surveillance<br />
par caméra s’ajoutent désormais depuis<br />
la loi du <strong>11</strong> décembre 2018 également le<br />
numéro de téléphone du syndic, le cas<br />
échéant, les cordonnées de votre délégué à<br />
la protection des données, et le site web où<br />
les personnes concernées peuvent consulter<br />
toutes les informations légales concernant le<br />
traitement d’images.<br />
Attention : à défaut de pictogramme, il y a<br />
double infraction : absence de pictogramme<br />
et absence de consentement.<br />
Transmission des données des<br />
copropriétaires<br />
Le syndic est obligé de « tenir à jour la<br />
liste et les coordonnées des personnes en<br />
droit de participer aux délibérations de<br />
l’assemblée générale et de transmettre aux<br />
copropriétaires, à première demande et<br />
au notaire s’il en fait la demande au syndic,<br />
dans le cadre de la transcription d’actes qui<br />
sont transcrits dans les registres du bureau<br />
compétent de l’Administration Générale de la<br />
Documentation Patrimoniale conformément<br />
à l’article 3.30, les noms, adresses, quotesparts<br />
et références des lots des autres<br />
copropriétaires » (Cc art 3.89- §5-14°). Une<br />
fois cette obligation légale remplie, le syndic<br />
est déchargé de sa responsabilité à l’égard de<br />
ce traitement spécifique. Le destinataire de<br />
ces informations ne peut pas les transmettre<br />
à nouveau sans le consentement des<br />
personnes concernées.<br />
Depuis la décision 27/2020 du 29 mai 2020<br />
prise par la Chambre Contentieuse, le syndic<br />
peut à certaines conditions, y ajouter les<br />
numéros de téléphone et adresses mail des<br />
copropriétaires concernés.<br />
La motivation de la Chambre Contentieuse<br />
qui confirme la possible extension des<br />
coordonnées transmises au téléphone et à<br />
l’adresse mail est la suivante https://www.<br />
autoriteprotectiondonnees.be/publications/<br />
classement-sans-suite-n-27-2020.pdf<br />
« Toutefois, compte tenu du large déploiement<br />
de l’usage tant du mail que du téléphone<br />
(portable) comme moyen de communication,<br />
la Chambre Contentieuse n’estime pas<br />
disproportionnée la communication de<br />
telles données de contact (l’une et/ou<br />
l’autre) de copropriétaires par le syndic à un<br />
nouveau copropriétaire pour autant que ces<br />
copropriétaires aient marqué leur accord pour<br />
Votre association des copropriétaires<br />
a besoin d’un crédit?<br />
Vous envisagez de rénover votre immeuble à appartements? Vous planifiez d’autres travaux?<br />
Félicitations! Nous nous ferons un plaisir de vous aider. Découvrez la marche à suivre et<br />
complétez les informations utiles via la checklist sur belfius.be/acp pour un financement<br />
réussi de votre projet.<br />
Belfius Banque SA, Place Charles Rogier <strong>11</strong>, 1210 Bruxelles – IBAN BE23 0529 0064 6991 BIC GKCCBEBB - RPM Bruxelles – TVA BE 0403.201.185 – N o FSMA 19649 A
16 Edition janvier - février<br />
“ Le site internet doit<br />
toujours mentionner<br />
le disclaimer et les<br />
cookies.<br />
que le syndic joue ce rôle de point de contact<br />
et que celui-ci l’accepte et pour autant que<br />
les copropriétaires aient également consenti<br />
à ce que leurs données de contact soient<br />
communiquées aux copropriétaires qui en<br />
feraient la demande. »<br />
Mails et personnes en cc<br />
Les mails sont des moyens rapides de<br />
communications ; mais attention, tous les<br />
copropriétaires ne doivent pas toujours lire<br />
le contenu des mails envoyés. Par exemple<br />
en cas de procédure juridique, ou d’impayés<br />
d’un copropriétaire… Il est donc important<br />
de ne jamais mettre tous les copropriétaires<br />
en cc de certains mails.<br />
Conseil :<br />
PPlacez un disclaimer sous vos mails pour<br />
demander au personnes qui recevrait un<br />
mail de votre part par erreur d’effacer le mail<br />
immédiatement. Voir exemple ci-dessous :<br />
" Ce message peut contenir des informations<br />
personnelles et confidentielles. S'il vous est<br />
envoyé par erreur, veuillez répondre pour<br />
informer l'expéditeur de l'erreur et supprimer<br />
ce message immédiatement. Veuillez consulter<br />
notre site https://www.uvsyndici.be/nl/<br />
disclaimer/91 pour d'autres informations<br />
importantes concernant cet avis."<br />
Site internet du syndic et/ou de la<br />
copropriété<br />
Le site internet doit toujours mentionner le<br />
disclaimer et les cookies. Ceci sera désormais<br />
contrôlé par l’APD dont la stratégie 2023 est<br />
de contrôler la politique des cookies ainsi<br />
que le rôle du DPO.<br />
Conseils de l'UDS aux syndics<br />
• Adaptez votre contrat de syndic à l’aide de<br />
clauses de protection des données pour<br />
toutes les tâches et obligations impliquant<br />
le RGPD (description des traitements avec<br />
les finalités, les bases de licéité, la durée de<br />
conservation des données, les modalités<br />
d’exercice des droits par les personnes, etc.).<br />
• Tarifez dans votre contrat les prestations<br />
spécifiquement liées au RGPD.<br />
• Contrôlez les contrats de tous les<br />
fournisseurs au niveau du RGPD.<br />
• N’oubliez pas d’établir un registre par<br />
ACP (les membres UDS auront bientôt un<br />
modèle à leur disposition sur l’intranet)<br />
• Mettez un point explicatif au sujet<br />
du RGPD à l’ordre du jour de vos AG,<br />
et demandez quelles coordonnées<br />
vous pouvez transmettre.<br />
info<br />
Dominique Krickovic<br />
Présidente UDS (Union des<br />
Syndics)<br />
Jean-Pierre Heymans<br />
Privacy Praxis srl<br />
Chaussée de Louvain 498, C5<br />
1380 Lasne<br />
jp@privacypraxis.com<br />
https://www.privacypraxis.com/<br />
PROPERTYTODAY
SYSTÈMES DE TOITURE CIRCULAIRES<br />
PROPERTYTODAY<br />
17<br />
Nous ne pouvons plus faire abstraction de cette réalité. L’économie de la construction doit devenir circulaire. Le modèle<br />
linéaire touche en effet ses limites, ce qui entraîne l’épuisement des matières premières primaires, le changement climatique<br />
et les pénuries d’énergie. Une transition vers une économie circulaire est la seule solution.<br />
Dans notre économie linéaire actuelle, nous extrayons des matières premières, les transformons en produits et en<br />
faisons des déchets que nous finissons par jeter. Dans une économie circulaire, en revanche, nous mettons dans un<br />
premier temps fin à la production de déchets et nous nous employons à réutiliser et à optimiser la durée de vie des produits<br />
et des systèmes.<br />
Les objectifs européens sont déjà très clairs : - 2030 : 50 % de réduction des matières premières primaires<br />
- 2050 : une économie entièrement circulaire et sans déchets.<br />
Saviez-vous que la construction en Europe est responsable de : - 1/3 de tous les déchets<br />
- 40 % de la consommation d’énergie<br />
- 36 % des émissions de CO2<br />
La transition du modèle linéaire vers une économie circulaire de la construction suppose un grand nombre de mesures<br />
qui placent la conception circulaire des bâtiments au cœur de la démarche. C’est ainsi que les techniques de recyclage<br />
et la réutilisation des matériaux permettent littéralement de transformer un bâtiment en dépôt temporaire pour des projets<br />
futurs. (Urban Mining)<br />
En proposant des produits et des systèmes de toiture énergétiquement performants et responsables, nous aidons nos<br />
clients à répondre aux exigences de plus en plus strictes en matière de performances énergétiques et de construction<br />
durable. Avec les systèmes de toiture circulaires IKO ATELIA, Atab lance le toit de la nouvelle économie de la construction<br />
circulaire.<br />
Nos 4 principes<br />
1 Conception circulaire de systèmes<br />
Chaque toit a une seconde vie. Les toits circulaires<br />
IKO Atelia sont réutilisables et recyclables.<br />
Autrement dit l’Urban Mining dans tout<br />
ce qu’elle a de mieux.<br />
2 Conception circulaire de produits<br />
Les différentes couches des systèmes de toiture<br />
circulaires IKO Atelia sont fabriquées à<br />
partir d’une proportion maximale de matières<br />
premières recyclées ou biosourcées.<br />
3 Durée de vie maximale<br />
L’obsolescence est repoussée grâce à un entretien<br />
périodique.<br />
4 Garantie IKO<br />
IKO peut fournir des systèmes de toiture circulaires<br />
avec une garantie et un certificat de reprise<br />
assurés.
18 Edition janvier - février<br />
03<br />
Certificat amiante<br />
parties communes<br />
obligatoire en Flandre à<br />
partir du 1er mai 2025
PROPERTYTODAY 19<br />
SYNDIC<br />
Channel<br />
SYNDIC Channel<br />
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!<br />
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.<br />
D'ici 2032, tout propriétaire d'une<br />
maison ou d'un immeuble construit<br />
avant 2001 devra détenir un certificat<br />
amiante. Avec le certificat amiante,<br />
le Gouvernement flamand veut<br />
cartographier le plus rapidement possible<br />
tout l'amiante présent dans les bâtiments<br />
et logements flamands construits avant<br />
2001. L'intention est de faire disparaitre<br />
totalement l’amiante en Flandre d'ici<br />
2040 au plus tard.<br />
Tout le monde sait que depuis 1998 il est<br />
interdit de fabriquer ou de réutiliser des<br />
matériaux contenant de l'amiante. Mais<br />
pour toutes les habitations construites<br />
ou rénovées avant 2001, la présence de<br />
matériaux contenant de l'amiante est<br />
quasi systématique.<br />
Depuis le 23 novembre <strong>2022</strong>, un certificat<br />
d'amiante est obligatoire en Flandre lors<br />
de la mutation d’un bien immobilier<br />
(d'appartements, de maisons et/ou<br />
d'immeubles construits avant 2001).<br />
L'obligation s'applique aux entités de plus<br />
de 20 m² (elle ne compte donc pas pour<br />
les garages ou les débarras en sous-sols dans<br />
les immeubles à appartements)<br />
Attention : Toutes les transactions ne créent<br />
pas l'obligation d'avoir un certificat amiante.<br />
Le régime ne s'applique qu'aux ventes et<br />
donations, à la constitution d'un usufruit,<br />
d'un bail emphytéotique, d'un droit de<br />
superficie ou d'un droit réel entre vifs.<br />
Faites toujours appel à des<br />
experts en amiante certifiés<br />
Un certificat amiante est le résultat d'un<br />
inventaire amiante effectué dans un<br />
logement. Cet inventaire est réalisé par un<br />
expert certifié qui procédera sur place à<br />
une inspection du bâtiment. La liste des<br />
entreprises certifiées se trouve sur le site<br />
internet d'Ovam : sur le lien suivant https://<br />
ovam.vlaanderen.be/lijst-procesgecertijfebedrijven<br />
Habituellement, un inventaire non invasif<br />
est effectué. Cela signifie qu'aucun sol ou<br />
mur n'est endommagé lors de l'inspection.<br />
Cependant, dans certains cas, comme lors de<br />
travaux de rénovation, un échantillonnage<br />
particulier est recommandé, ce qui nécessite<br />
une approche supplémentaire invasive pour<br />
détecter l'amiante incrustée.<br />
Le certificat amiante énumère les substances<br />
suspectes, évalue les risques et décrit<br />
comment les traiter. Ce certificat est<br />
finalement introduit auprès de l’Ovam par<br />
l’expert amiante agrée.<br />
L’Ovam délivre ensuite le certificat amiante<br />
au propriétaire et le conserve dans sa base<br />
de données. Le propriétaire retrouvera donc<br />
toujours son certificat dans le passeport<br />
“ L'intention est de<br />
faire disparaitre<br />
l’amiante en<br />
Flandre d'ici<br />
2040.
20 Edition janvier - février<br />
numérique de son logement (Woningpas).<br />
https://woningpas.vlaanderen.be/<br />
Quid des parties communes ?<br />
Pour le transfert d'un appartement relevant<br />
du régime de la copropriété forcée, un<br />
certificat amiante est également obligatoire<br />
depuis le 23 novembre <strong>2022</strong>. Cependant,<br />
pour les parties communes, l'obligation<br />
ne prend effet qu'au 1er mai 2025.<br />
A partir du 1er mai 2025, un double<br />
inventaire amiante sera donc exigé<br />
séparément, donc tant pour les parties<br />
communes que pour la partie privative.<br />
Important : tout employeur doit dresser un<br />
inventaire de la totalité d'amiante et de tous<br />
les matériaux contenant de l'amiante au sein<br />
du lieu de travail. Le titre 3 du livre VI article<br />
VI3-43 du Codex Bien être au Travail, explique<br />
ce qui doit être repris dans l'inventaire<br />
d'amiante, de quelle manière dresser<br />
l'inventaire et comment l'actualiser. Un état<br />
des lieux amiante destructif complémentaire<br />
est exigé en cas de travaux de rénovation<br />
ou de démolition. Un inventaire amiante<br />
destructif complémentaire est également<br />
nécessaire en cas de travaux de rénovation<br />
ou de démolition. Sans cet état des lieux, les<br />
travaux ne pourront pas démarrer.<br />
https://werk.belgie.be/sites/default/files/<br />
content/documents/Welzijn%20op%20<br />
het%20werk/Regelgeving/Codex%20<br />
boek%20VI%20titel%203%20Asbest.pdf<br />
info<br />
Mevr. Dominique Krickovic<br />
Présidente UDS (Union des<br />
Syndics asbl)<br />
info@uniondessyndics.be<br />
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22 Edition janvier - février<br />
04<br />
La communauté énergétique,<br />
une réelle manne financière<br />
pour les ACP<br />
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de votre copropriété, aussi bien propriétaires<br />
que locataires, règlent dorénavant leur<br />
facture mensuelle d’électricité privative à la<br />
copropriété plutôt qu’à une multinationale<br />
fournisseur d’énergie. En d’autres termes,<br />
lorsque vous faites tourner une machine à
PROPERTYTODAY 23<br />
laver et regardez en même temps le journal<br />
télévisé dans votre appartement vous<br />
approvisionnez d’office le Fonds de Réserve<br />
de votre Résidence… ! Ce n’est pas une<br />
utopie mais une réalité, rendue possible<br />
grâce au cadeau providentiel que représente<br />
la Directive Européenne (UE)2019/944.<br />
Cette Directive qui concerne le Partage<br />
et les Communautés d’Energie a été<br />
retranscrite en <strong>2022</strong> dans les lois régionales.<br />
Toute électricité verte autoproduite<br />
par une copropriété (panneaux solaires<br />
photovoltaïques, cogénération, éoliennes) ne<br />
pouvait jusqu’à présent qu’être gratuitement<br />
utilisée dans les parties communes, le<br />
solde inutilisé de cette production devait<br />
être remis sur le réseau à un prix dérisoire.<br />
Désormais ce surplus d’énergie verte peut<br />
être revendu aux occupants à un tarif<br />
décidé en Assemblée Générale par les<br />
copropriétaires.<br />
Comment faire dans le cadre<br />
d’une copropriété ?<br />
Soit vous avez au sein de votre copropriété<br />
une production d’énergie renouvelable<br />
(solaire, éolienne) et vous vous limitez<br />
à partager cette énergie entre les<br />
copropriétaires/occupants. C’est l’AG qui<br />
décide du prix et de la clé de répartition<br />
des kWh produits. Le syndic se limite à une<br />
transmission de ces informations aux services<br />
de Brugel en Région Bruxelloise, et des index<br />
mensuels pour réaliser la facturation. Il signe<br />
également un contrat avec le gestionnaire<br />
de réseau pour obtenir le remplacement<br />
gratuit des compteurs électriques individuels<br />
privatifs.<br />
Pour le cas où vous auriez une<br />
autoproduction électrique grâce à une<br />
installation de cogénération, vous devez<br />
impérativement créer une Communauté<br />
Energétique, c.à.d. une personne morale<br />
dont les statuts reprennent les règles du<br />
jeu pour les membres. La personne morale<br />
peut-être l’Association des Copropriétaires<br />
mais il faut à cette fin modifier l’Acte de<br />
Base pour intégrer ces mêmes règles dans<br />
le Règlement de Copropriété. Une décision<br />
favorable doit être obtenue de la part des<br />
services de Brugel. La procédure avec le<br />
gestionnaire de réseau est identique au<br />
partage d’énergie…<br />
Quoi de mieux qu’un exemple concret pour<br />
vous convaincre ; il s’agit de la copropriété<br />
Marius Renard située à Anderlecht. Cette<br />
dernière compte 450 appartements et<br />
dispose depuis 2018 d’une installation<br />
de cogénération. La production annuelle<br />
d’électricité verte y est de 1,2GWh (ou<br />
1.200.000KWh) dont seulement 200.000KWh<br />
sont auto-consommés par les installations<br />
communes de la Résidence (ascenseurs,<br />
circulateurs, éclairage, …) Cette copropriété<br />
est devenue la première Communauté<br />
Energétique (CE) de Belgique depuis<br />
le 1/1/<strong>2022</strong> (bénéficiant d’un régime<br />
dérogatoire à ce moment-là) et peut dès<br />
lors en toute légalité revendre le solde de<br />
1.000.000KWh produit par la cogénération<br />
aux occupants de la Résidence…<br />
Pas moins de 135 copropriétaires ou<br />
locataires ont adhéré depuis le début de<br />
l’année à la Communauté Energétique.<br />
Non seulement ils payent moitié moins<br />
cher l’électricité nécessaire à leurs besoins<br />
privatifs (télévision, frigo, éclairage, ….) mais<br />
en plus ils payent leur facture sur le compte<br />
de la copropriété, le même compte<br />
que celui sur lequel ils versent depuis des<br />
années leurs appels de fonds ! Dès lors, cette<br />
rentrée d’argent peut servir une deuxième<br />
fois à la copropriété, pour effectuer des<br />
investissements décidés par l’Assemblée<br />
Générale.<br />
Les résultats de cette première année sont<br />
étonnants et bien au-delà des prévisions<br />
des acteurs du secteur. 80% des besoins<br />
d’électricité des appartements membres de<br />
la Communauté Energétique a été fourni<br />
par la production d’énergie verte sur place,<br />
c’est 30% de plus que les estimations les<br />
plus optimistes de départ et a engendré<br />
des revenus et/ou économies de plus de<br />
200.000€ net à la copropriété.<br />
Les autres 20% d’énergie électrique<br />
nécessaire dans ces appartements reste<br />
tout simplement fournis par le fournisseur<br />
officiel de leur choix à un prix ,il est vrai,<br />
tout à fait déraisonnable. Les Membres de la<br />
Communauté Energétique ont donc deux<br />
contrats de fourniture d’énergie électrique :<br />
un contrat avec la copropriété et un autre<br />
contrat avec le fournisseur de leur choix.
24 Edition janvier - février<br />
Revenus et économies <strong>2022</strong> ACP Marius Renard<br />
et augmenter celle-ci de quelques 20%<br />
supplémentaires… un projet de batteries<br />
va également être présenté à l’AG d’avril<br />
prochain…<br />
La Directive Européenne a pour but avéré<br />
de faire du consommateur un véritable<br />
acteur de la transition énergétique tout<br />
en atteignant des objectifs sociaux (énergie<br />
à des tarifs abordables) et environnementaux<br />
(accélération de la rénovation du parc<br />
immobilier vieillissant). Tout investissement<br />
dans une installation de production<br />
d’énergie renouvelable devient grâce à cette<br />
nouvelle Directive Européenne extrêmement<br />
rentable ! Cessons dès lors de nous lamenter<br />
sur les tarifs exorbitants de l’énergie, et<br />
profitons plutôt des lois qui sont à notre<br />
disposition… !<br />
info<br />
DAu vu de ces excellents résultats avec<br />
moins de 50% de participants au sein<br />
de la Résidence (les revenus peuvent<br />
donc encore doubler), la copropriété a<br />
décidé lors de sa dernière Assemblée<br />
Générale d’investir ces revenus dans<br />
l’augmentation de la production d’énergie<br />
verte. Plus de 500m² de panneaux solaires<br />
photovoltaïques et une installation de<br />
24 turbines éoliennes (une première en<br />
Belgique) en toiture vont venir compléter<br />
en 2023 la production d’énergie verte<br />
Vincent Spruytte<br />
Vice-Président de l’Union des Syndics<br />
Administrateur Syndic Managimm srl<br />
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PROPERTYTODAY 27<br />
06<br />
Fini le cuivre,<br />
place à la fibre<br />
La transition vers le réseau de fibre optique<br />
avance à grands pas en Belgique. Accueillir<br />
un internet ultra-rapide et stable dans<br />
un immeuble, c’est une bonne nouvelle.<br />
Cependant cela a aussi pour conséquence<br />
que le réseau actuel, en cuivre, sera<br />
progressivement désactivé.<br />
Anticiper ce changement dès à présent peut<br />
vous éviter de mauvaises surprises.<br />
Le compte à rebours est lancé<br />
D’ici 2028, Proximus a l’ambition de couvrir<br />
pratiquement 100% des appartements.<br />
Alors si, comme c’est déjà le cas pour 380.000<br />
appartements en Belgique, votre immeuble<br />
se trouve dans une zone fibre, le compte à<br />
rebours de la désactivation des connexions<br />
actuelles est lancé, tant au niveau des résidents<br />
que de la copropriété (lignes ascenseurs,<br />
alarmes, abonnement du concierge, …).<br />
Identifier les formalités de raccordement<br />
à la fibre est indispensable pour éviter des<br />
désagréments comme, par exemple, une<br />
coupure définitive des services internet, TV et<br />
téléphonie.<br />
Rien de plus déplaisant que de ne plus<br />
pouvoir utiliser des services cruciaux comme<br />
les barrières automatiques, les alarmes, les<br />
ascenseurs, … voire même des services<br />
vitaux comme les lignes “télé-vigilance” des<br />
personnes plus âgées.<br />
A chaque étape d’installation, la<br />
copropriété joue son rôle<br />
Le déploiement de la fibre suit un calendrier<br />
strict par quartier et par ville, afin de remplacer<br />
le réseau actuel. L’installation est totalement<br />
gratuite et n’engage nullement les résidents<br />
à souscrire un abonnement auprès d’un<br />
opérateur spécifique puisque le réseau est<br />
ouvert à tout opérateur qui le souhaite.<br />
Rappel des étapes d’installation<br />
et rôle du syndic<br />
1. Dès que le bâtiment est en zone fibre, nous<br />
contactons le syndic pour réaliser l’étude du<br />
bâtiment.<br />
2. Si un câblage interne est nécessaire dans<br />
les communs pour réaliser les connexions<br />
individuelles des appartements, un rapport<br />
technique est envoyé par recommandé. Le<br />
syndic a la possibilité d’envoyer ses éventuelles<br />
remarques et questions. S’il n’y a pas de<br />
câblage interne, les connexions se font alors<br />
via la façade.<br />
3. Dans les deux mois qui suivent l’envoi de<br />
ce rapport, les travaux dans l’immeuble<br />
peuvent commencer. L’installation est<br />
totalement gratuite et ne nécessite aucune<br />
coupure!<br />
4. Dès que l’installation dans les communs<br />
est terminée, Proximus contacte tous les<br />
résidents (clients et non-clients) pour proposer<br />
la migration vers un pack ou produit fibre<br />
Proximus. Saisissez également ce moment en<br />
tant que syndic, pour demander la migration<br />
vers la fibre de tous les services utilisés par la<br />
copropriété.<br />
5. Enfin, si la fibre n’est pas encore installée<br />
dans les délais fixés dans le bâtiment, Proximus<br />
aura informé le syndic et ses clients mais<br />
également l’IBPT* de l’obligation de couper<br />
son réseau cuivré dans les 2 ans !<br />
Sans la fibre dans l’immeuble, les<br />
services des clients Proximus et ceux<br />
des opérateurs qui utilisent le réseau<br />
Proximus seront définitivement coupés,<br />
sans avoir eu la possibilité de migrer leurs<br />
services vers le nouveau réseau.<br />
* L’IBPT est le régulateur fédéral compétent pour, entre<br />
autres, le marché des communications électroniques.<br />
Pour en savoir plus :<br />
Proximus Syndic Team :<br />
syndic@proximus.com<br />
La page syndic : proximus.be/<br />
syndicfiber<br />
Découvrez le site de l’IBPT :<br />
www.infofibre.be<br />
Retrouvez-nous aussi au Salon<br />
de la Copropriété le 16 novembre<br />
prochain.
28 Edition janvier - février<br />
Bon à<br />
savoir<br />
Nous répondons dans cette rubrique à des<br />
questions qui nous sont régulièrement posées.<br />
1<br />
Question :<br />
Dans un immeuble, l'un des propriétaires est syndic. A l’ordre<br />
du jour il a placé le renouvellement du contrat de syndic. Le<br />
syndic qui est aussi propriétaire peut-il voter sur ce point ? c'est<br />
à dire peut-il voter pour lui-même ?<br />
Réponse :<br />
Le syndic copropriétaire ne peut participer au vote<br />
concernant sa propre nomination.<br />
Art 3.87-§9 Cc : Aucune personne mandatée ou employée<br />
par l’association des copropriétaires, ou prestant pour<br />
elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne<br />
peut participer personnellement ou par procuration aux<br />
délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été<br />
confiée..
PROPERTYTODAY 29<br />
2<br />
Question :<br />
Une héritière d'un membre du conseil de<br />
copropriété et commissaire aux comptes,<br />
peut-elle exiger de recevoir toutes les<br />
communications entre le conseil de copropriété<br />
et le syndic?<br />
Réponse :<br />
Cette personne n'a actuellement pas le droit<br />
de siéger au conseil de copropriété au nom<br />
du copropriétaire décédé. Elle n’a pas non<br />
plus actuellement le droit de recevoir des<br />
informations sur les délibérations du conseil<br />
de copropriété. Voir art 3.90 ci-dessous. De<br />
plus, cette personne n'a actuellement aucun<br />
droit de « représenter» le copropriétaire<br />
décédé. Elle doit d'abord et avant tout être<br />
désignée comme mandataire par les autres<br />
héritiers. Voir art 3.87-§1 ci-dessous.<br />
En effet, le droit de participer aux<br />
délibérations de l'assemblée générale est<br />
suspendu tant que la situation n'est pas<br />
juridiquement correcte ; c'est-à-dire tant qu'il<br />
n'y a pas eu de désignation d’un mandataire<br />
pour ce lot.<br />
Cc art 3.90-§3 :<br />
L’assemblée générale décide de la<br />
nomination des membres du conseil de<br />
copropriété à la majorité absolue, pour<br />
chaque membre séparément. Le mandat des<br />
membres du conseil de copropriété dure<br />
jusqu’à la prochaine assemblée générale<br />
ordinaire et est renouvelable.<br />
Cc art 3.87-§1 :<br />
En cas de division du droit de propriété<br />
portant sur un lot privatif ou lorsque<br />
la propriété d’un lot privatif est grevée<br />
d’un droit d’emphytéose, de superficie,<br />
d’usufruit, d’usage ou d’habitation, le<br />
droit de participation aux délibérations de<br />
l’assemblée générale est suspendu jusqu’à<br />
ce que les intéressés désignent la personne<br />
qui sera leur mandataire. Lorsque l’un<br />
des intéressés et son représentant légal<br />
ou contractuel ne peuvent participer à la<br />
désignation de ce mandataire, les autres<br />
intéressés désignent valablement ce dernier.<br />
Ce dernier est convoqué aux assemblées<br />
générales, exerce le droit de participation<br />
aux délibérations de celles-ci et reçoit tous<br />
les documents provenant de l’association<br />
des copropriétaires. Les intéressés<br />
communiquent par écrit au syndic l’identité<br />
de leur mandataire.<br />
To do:<br />
1/ En tant que syndic, vous devez informer<br />
cette personne par écrit qu'elle doit être<br />
désignée comme mandataire par les autres<br />
héritiers, conformément à l'article 3.87 du<br />
Code civil. Sans document désignant cette<br />
personne comme mandataire, nul ne peut<br />
représenter ce lot à l'AG.<br />
2/ Vous devez ajouter un point à l'ordre du<br />
jour de la prochaine AG :<br />
"Élection des membres du Conseil de<br />
Copropriété (majorité 1/2+1)."<br />
Chaque nom des candidats doit être indiqué<br />
séparément; il devrait y avoir un vote pour<br />
chaque personne. Si cette personne a été<br />
désignée comme mandataire de la parcelle<br />
du copropriétaire décédé, elle peut être<br />
présente à l'AG. Elle peut également être<br />
désignée par l'AG comme membre du<br />
Conseil de Copropriété.<br />
3<br />
Question :<br />
Quelles sont les dernières informations<br />
concernant la double fonction de membre<br />
du conseil de copropriété et commissaire au<br />
compte ?<br />
Réponse :<br />
Un cumul des postes de membre du<br />
conseil de copropriété et de commissaire<br />
aux comptes est légalement permis car il<br />
n'est pas interdit. La seule restriction légale<br />
s'applique au syndic,<br />
Voir Cc art 3.89-§9 :<br />
Au sein d’une même association de<br />
copropriétaires, un syndic ne peut être en même<br />
temps ni membre du conseil de copropriété ni<br />
commissaire aux comptes.<br />
Voir Cc Art 3.91-§1 :<br />
L’assemblée générale désigne annuellement<br />
un commissaire aux comptes ou un collège de<br />
commissaires aux comptes, copropriétaires ou<br />
non, qui contrôlent les comptes de l’association<br />
des copropriétaires, dont les compétences et<br />
obligations sont déterminées par le règlement<br />
d’ordre intérieur.<br />
4<br />
Question :<br />
Je reçois beaucoup de questions de<br />
copropriétaires souhaitant nettoyer les parties<br />
communes moyennant paiement. Est-ce<br />
vraiment possible ou totalement hors de<br />
question ? Que se passe-t-il si en cas d’accident<br />
(chute dans un escalier) ? Certains courtiers<br />
d'assurance affirment que l'on peut toujours<br />
souscrire une assurance accident pour les<br />
personnes non inscrites comme employées.<br />
Comment devrions-nous, en tant que syndic,<br />
répondre à ces questions ? Quelles sont les<br />
sanctions pour un syndic professionnel ? Quelle<br />
est la responsabilité du syndic (par exemple si<br />
l'AG accepte cette façon de travailler).<br />
Réponse :<br />
Seul l'AG peut décider si cette dame peut<br />
ou non nettoyer les parties communes. Mais<br />
c’est plus compliqué qu’on ne le pense …<br />
1. Soit le copropriétaire XX nettoie<br />
gratuitement les parties communes sous<br />
réserve du remboursement de tous les<br />
achats de produits d'entretien<br />
L'AG doit souscrire une assurance<br />
complémentaire (n'hésitez pas à contacter<br />
notre partenaire Citadel Insurance,<br />
Mr Thomas Robberecht ( thomas@<br />
citadelinsurance.be )<br />
2. Soit cette personne est salariée et le syndic<br />
doit faire le nécessaire auprès d'un secrétariat<br />
social. L’ACP devient donc employeur et est<br />
immatriculé comme tel auprès de l'Office<br />
National de la Sécurité Sociale. C'est au<br />
syndic de tout arranger avec le secrétariat<br />
social.
30 Edition janvier - février<br />
Pour cette option, l'AG doit décider des<br />
points suivants :<br />
• Nombre d'heures/semaineSalaire horaire<br />
• Choix du secrétariat social<br />
(demander des devis)<br />
• Mandat au syndic de prendre toutes les<br />
mesures nécessaires d'ici la date du ...<br />
• Supplément d’honoraires pour les<br />
prestations supplémentaires<br />
• Description des tâches de l’employé<br />
(pour éviter tout malentendu)<br />
• Souscription d’une assurance<br />
complémentaire pour cette personne<br />
» Accidents du travail (obligatoire)<br />
» Protection juridique (fortement<br />
recommandée)<br />
Versements aux copropriétaires<br />
Vous ne pouvez verser aucune indemnité<br />
aux copropriétaires. Un copropriétaire<br />
qui remplacerait une lampe peut<br />
éventuellement présenter un ticket de caisse<br />
pour être remboursé de l'achat du matériel<br />
en question. En principe, un copropriétaire<br />
travaille donc toujours gratuitement<br />
pour l’ACP.<br />
Payer un copropriétaire à partir du compte<br />
de l’ACP est interdit et peut être considéré<br />
comme du travail au noir (tout comme<br />
le paiement d'un membre du Conseil<br />
de Copropriété ou d'un copropriétairecommissaire<br />
aux comptes n'est pas<br />
autorisé).<br />
En tant que syndic, vous pouvez être<br />
tenu responsable. De plus, si quelqu'un<br />
porte plainte contre vous auprès de l’IPI<br />
(par exemple, l'entreprise de nettoyage<br />
qui s'aperçoit qu'un copropriétaire<br />
nettoie les parties communes), vous<br />
risquez également une sanction (blâme,<br />
suspension…etc.).<br />
Depuis 2020 (!) un projet de loi est en<br />
attente au Parlement, qui voudrait étendre<br />
à la copropriété le système actuellement en<br />
vigueur de rémunération des bénévoles.<br />
Malheureusement, rien ne bouge, et le<br />
projet de loi n'a toujours pas été mis à<br />
l'ordre du jour… Tant que ce projet de loi<br />
n'a pas été voté, vous n'êtes pas autorisé à<br />
rémunérer un copropriétaire bénévole. Voir le<br />
lien ci-dessous :<br />
https://www.lachambre.be/FLWB/<br />
PDF/55/1531/55K1531001.pdf.<br />
Vous êtes syndic et<br />
vous avez des questions<br />
concrètes concernant la<br />
gestion d’un immeuble ?<br />
N'hésitez pas à nous<br />
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