Property Today FR 2022 Edition 9
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EDITION 9 - <strong>2022</strong> - MAI - JUIN<br />
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ<br />
DOSSIER<br />
BORNES DE RECHARGE :<br />
LA SECURITE D'ABORD<br />
Les droits et obligations du<br />
locataire en droit de la copropriété<br />
Nuisances acoustiques en<br />
copropriété<br />
SENS ET NON-SENS DE LA REDUCTION DE VOTE DE<br />
L'ART. 3.87-§7 Cc<br />
En pratique, il arrive souvent qu'un copropriétaire soit propriétaire de<br />
plusieurs lots. Nous n'entendons pas par-là spécifiquement différents<br />
"lots à part entière" ou appartements, mais aussi des lots plus petits avec<br />
des quotités diverse comme un débarras au sous-sol, une ou plusieurs<br />
caves, un ou deux garages... etc. Le copropriétaire peut-il donner des<br />
procurations distinctes (par lot) à des personnes différentes ?<br />
AUDITION PARLEMENTAIRE DU 08 MARS <strong>2022</strong> / LES<br />
RECOMMANDATIONS DE L’UDS<br />
Nous sommes momentanément tous confrontés à l’inflation importante ;<br />
le prix des produits de première nécessité ne cesse d’augmenter et de<br />
prendre une place de plus en plus grande dans le budget des ménages. La<br />
vie en en copropriété, autrefois considérée comme l’option d’habitation la<br />
moins chère est devenue l’option la plus chère, particulièrement pour les<br />
personnes à revenus faibles ou les retraités..
2 <strong>Edition</strong> Mai - Juin<br />
L’Energie près<br />
de chez vous<br />
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une gamme complète de solutions et<br />
de services de recharge.<br />
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PROPERTYTODAY<br />
3<br />
SOMMAIRE<br />
EDITION 9<br />
MAI-JUIN<br />
<strong>2022</strong><br />
SENS ET NON-SENS DE LA<br />
RÉDUCTION DE VOTE DE L'ART<br />
3.87-§7 CC<br />
DOSSIER "BORNES DE<br />
RECHARGES EN COPROPRIÉTÉ :<br />
LA SÉCURITÉ D'ABORD !"<br />
CE QUE BTV PEUT FAIRE<br />
POUR VOUS ?<br />
UN INTERNET ULTRA-<br />
PERFORMANT ARRIVE DANS<br />
VOS IMMEUBLES !<br />
AUDITION PARLEMENTAIRE<br />
DU 08 MARS <strong>2022</strong> – LES<br />
RECOMMANDATIONS DE<br />
L’ UDS<br />
NUISANCES ACOUSTIQUES<br />
EN COPROPRIÉTÉ<br />
LES DROITS ET OBLIGATIONS DU<br />
LOCATAIRE EN DROIT DE<br />
LA COPROPRIÉTÉ<br />
04<br />
08<br />
15<br />
16<br />
18<br />
22<br />
26<br />
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lecteur est averti qu’il ne pourra invoquer une responsabilité<br />
de la rédaction pour les cons quences d’ ventuelles omissions<br />
ou erreurs. <strong>Property</strong> <strong>Today</strong> ne peut garantir l'exactitude des<br />
informations fournies par les auteurs des articles publiés, ni être<br />
tenu responsable des dommages, directs ou indirects, résultant<br />
de ces informations.
4 Editie mei - juni<br />
01<br />
Sens et non-sens de<br />
la réduction de vote<br />
de l'art 3.87-§7 Cc<br />
Chaque syndic sait que l'Assemblée générale ne peut démarrer qu'après vérification de la liste de présence.<br />
Combien y a-t-il de copropriétaires présents et combien de quotités ces copropriétaires représentent-ils<br />
? Si le double quorum de l'art 3.87-§5 Cc n'est pas atteint, l'AG ne peut tout simplement pas avoir lieu<br />
légalement. Le syndic doit alors convoquer une nouvelle AG, conformément à l'art 3.87-§5 du Code civil.<br />
En pratique, il arrive souvent qu'un<br />
copropriétaire soit propriétaire de<br />
plusieurs lots. Nous n'entendons pas par-là<br />
spécifiquement différents "lots à part entière"<br />
ou appartements, mais aussi des lots plus<br />
petits avec des quotités diverse comme un<br />
débarras au sous-sol, une ou plusieurs caves,<br />
un ou deux garages... etc. Le copropriétaire<br />
peut-il donner des procurations distinctes<br />
(par lot) à des personnes différentes ?<br />
Concrètement : peut-il ventiler ses<br />
procurations à des tiers par appartement,<br />
par cave, par garage ou emplacement de<br />
parking… ? Finalement quel avantage<br />
cherche-t-il à obtenir d'une telle stratégie<br />
… ?<br />
Dans tous les cas, il est clair que détenir une<br />
grosse part des quotités d’un copropriété<br />
donne au copropriétaire la possibilité d'éviter<br />
des frais supplémentaires en votant contre<br />
certains travaux d'investissement.<br />
Mais cela est surtout utile en cas de<br />
désaccords et de discussions lors de<br />
l’Assemblée Générale. Le copropriétaire de<br />
plusieurs lots, qui donne des procurations<br />
distinctes à des tiers pour chaque lot dont il<br />
est propriétaire, peut s'assurer ce faisant de<br />
la présence de deux ou plusieurs personnes<br />
qui le soutiennent en tout point. Par exemple<br />
: il pourrait donner procuration à un autre<br />
administrateur de biens, qui sera présent<br />
dans le but de promouvoir son propre<br />
bureau de gestion , ou pire de préparer une<br />
reprise de l’immeuble par son cabinet. Le<br />
copropriétaire en question peut également<br />
donner procuration à un avocat qui défendra<br />
sa position avec insistance, fort de son<br />
expertise et de ses qualités verbales. Parfois,<br />
le copropriétaire se permet d’être également<br />
présent lui-même pour un de ses lots! Non,<br />
ce ne sont pas des inventions, mais bien<br />
des exemples tirés de la réalité à laquelle un<br />
gestionnaire immobilier doit faire face au<br />
quotidien.<br />
Nous savons que, conformément à l'art<br />
3.87-§1 du Code civil, un copropriétaire peut<br />
se faire assister par une personne de son<br />
choix, mais uniquement à condition qu'il en<br />
informe le syndic par lettre recommandée<br />
au moins quatre jours ouvrables avant le jour<br />
de l'assemblée générale. De plus, la loi sur la<br />
copropriété stipule que lors de l'assemblée<br />
générale cette personne "ne peut diriger<br />
les discussions ni les monopoliser"…<br />
Concrètement, cette personne doit donc se<br />
taire… ou tout au plus chuchoter à l'oreille<br />
du copropriétaire qu’elle accompagne…<br />
mais rien de plus. En tant que mandataire, en<br />
revanche, la prise de parole à haute voix est<br />
tout à fait autorisée.<br />
Mais le copropriétaire de plusieurs lots peut
PROPERTYTODAY<br />
5<br />
aussi avoir une autre intention bien précise.<br />
En effet, en donnant des procurations<br />
distinctes à différentes personnes, il échappe<br />
à la règle de la réduction des votes. Nous<br />
citons ici l’art 3.87-§7 Cc : « Nul ne peut<br />
voter, pas même comme mandataire, pour<br />
un nombre de voix supérieur au nombre<br />
total de voix dont disposent les autres<br />
copropriétaires présents ou représentés ».<br />
L’intention est bonne mais pas<br />
toujours faisable<br />
Bien entendu, nous comprenons le<br />
législateur qui a tenté de trouver un équilibre<br />
entre les copropriétaires présents en<br />
assemblée générale.<br />
Après tout, la copropriété est une petite<br />
démocratie basée sur une certaine<br />
séparation des «pouvoirs». Le Parlement<br />
(organe législatif ) est constitué par<br />
l'Assemblée Générale, le gouvernement<br />
(pouvoir exécutif ) est représenté par la<br />
personne du syndic, le Commissaire aux<br />
Comptes fait figure de Cour des Comptes,<br />
et chacun est tenu de se conformer à la<br />
constitution (les Statuts de l'immeuble).<br />
Bref, un bâtiment est semblable à un petit<br />
pays, un microcosme de la grande réalité<br />
dans laquelle nous vivons au quotidien.<br />
S'il faut voter à l' assemblée générale, le<br />
législateur a prévu plusieurs majorités, et<br />
tous les copropriétaires doivent se conformer<br />
aux décisions de l' assemblée générale, qu'ils<br />
aient voté pour, contre ou qu'ils se soient<br />
abstenus. De même, les acomptes et autres<br />
contributions financières seront imposées à<br />
tous les copropriétaires, même s’ils ont voté<br />
contre certains travaux ou se sont abstenus.<br />
Lors de l’assemblée générale, chacun vote<br />
en fonction des quotités dont il dispose ;<br />
un appartement ou un local commercial<br />
détiennent logiquement plus de quotités<br />
qu'un studio, par conséquent ils disposent<br />
de plus de voix et leur participation au vote<br />
est supérieure à celle d’un studio. C’est la<br />
raison pour laquelle la loi sur la copropriété<br />
a instauré le système de réduction des<br />
votes, selon lequel nul ne peut voter pour<br />
un nombre de voix supérieur au nombre<br />
total de voix détenues par les autres<br />
copropriétaires présents ou représentés.<br />
Cette situation est assez courante dans des<br />
immeubles de petite et moyenne taille,<br />
où un copropriétaire possède plusieurs<br />
lots/appartements. Le législateur a tenté<br />
de limiter le vote de ce copropriétaire,<br />
afin qu'il n'ait jamais à lui seul la majorité<br />
à l' assemblée générale, et pour qu’il ne<br />
puisse jamais imposer sa volonté aux autres<br />
copropriétaires. En soi, le souci du législateur<br />
est légitime et son intention louable, mais<br />
malheureusement cette règle n’apporte<br />
pas de solution concrète dans un régime<br />
de copropriété où le même législateur a<br />
introduit une majorité de ½+1 !<br />
De l'impasse à l’AG à la Justice de<br />
Paix<br />
Les syndics le savent, l’application de l’art<br />
3.87-§7 Cc conduit malheureusement ipso<br />
facto à une impasse durable au sein de l’<br />
assemblée générale, puisqu’ aucune décision<br />
importante ne peut plus être prise… sauf<br />
sur certains points où il y aurait unanimité.<br />
Finalement, la réduction de vote génère<br />
une situation très malsaine qui donne lieu<br />
presque automatiquement à des oppositions<br />
et prises à partie.<br />
Exemple : deux copropriétaires ne peuvent<br />
prendre des décisions qu’à l'unanimité des<br />
voix à assemblée générale. S'ils ne parviennent<br />
pas à s’entendre, l’un des deux copropriétaires<br />
est en droit de demander au Juge de Paix la<br />
nomination d'un administrateur provisoire.<br />
L'administrateur provisoire peut alors prendre une<br />
décision définitive à la place des copropriétaires.<br />
En cas de blocage des copropriétaires, la loi<br />
sur la copropriété a prévu quelques solutions :<br />
1/ art 3.92-§5 Cc<br />
"Lorsque, au sein de l’assemblée générale, la<br />
majorité requise ne peut être atteinte, tout<br />
copropriétaire peut se faire autoriser par le juge<br />
à accomplir seul, aux frais de l’association, des<br />
travaux urgents et nécessaires affectant les<br />
parties communes.<br />
Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter<br />
à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même<br />
s’ils affectent les parties communes, lorsque<br />
l’assemblée générale s’y oppose sans juste<br />
motif."<br />
2/ art 3.92-§8 Cc<br />
"Lorsqu’une minorité de<br />
copropriétaires empêche<br />
SYNDIC<br />
Channel<br />
abusivement l’assemblée générale de prendre<br />
une décision à la majorité requise par la loi, tout<br />
copropriétaire lésé peut également s’adresser<br />
au juge, afin que celui-ci substitue à l’assemblée<br />
générale et prenne à sa place la décision<br />
requise."<br />
Mais très sincèrement et avec tout le respect<br />
dû aux juges de paix, nous ne pouvons<br />
pas toujours considérer comme bonnes<br />
les solutions apportées par la justice de<br />
paix; d'une part, parce qu’elles entraînent<br />
automatiquement des frais de procédure<br />
importants (frais d'avocat et éventuellement<br />
d'expertise), d'autre part parce que ces<br />
procédures peuvent être relativement<br />
longues. Enfin, chacun sait désormais qu'il y<br />
aura toujours un perdant qui rentrera chez lui<br />
mécontent et insatisfait...<br />
Conseils de l’UDS<br />
Avant de s’adresser au juge de paix, nous<br />
conseillons à chacun de faire appel à un<br />
médiateur agréé. (voir site de la Commission<br />
fédérale de médiation www.cfm-fbc.be).<br />
La médiation et le dialogue conduisent à<br />
des solutions moins coûteuses et moins<br />
frustrantes. La loi sur la copropriété prévoit<br />
d’ailleurs à l'art. 3.85-5 l'application de la<br />
médiation comme mode de règlement des<br />
différends en copropriété.<br />
Les tentatives d’évitement de la<br />
réduction de vote<br />
Ces tentatives sont plus nombreuses<br />
qu’on ne me croit. Un de nos membres<br />
nous a transmis un exemple concret :<br />
dans un immeuble de 8 appartements,<br />
6 appartements appartiennent à une<br />
indivision. L’indivision est composée<br />
de 4 personnes (3 sœurs et 1 frère). Les<br />
membres de cette indivision ont désigné un<br />
"représentant légal différent pour chaque lot,<br />
ce dans le but de "contourner" la réduction<br />
des votes. A l'assemblée générale, les<br />
mandataires désignés par l’indivision signent<br />
chacun séparément la liste de présence.<br />
Le syndic de cette copropriété, réagit et leur<br />
rappelle qu’ils sont tous "mandataires" d’une<br />
même indivision et que par conséquent il<br />
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6 <strong>Edition</strong> Mai - Juin<br />
doit impérativement appliquer la règle de la<br />
réduction de vote de l'art. 3.87-§7 du Code<br />
civil ; règle selon laquelle leur droit de vote<br />
doit être limité au nombre de voix détenues<br />
par les autres copropriétaires. Mécontents,<br />
ces copropriétaires ont ultérieurement porté<br />
plainte contre le syndic auprès de l'Institut<br />
Professionnel des Agents Immobiliers.<br />
Nous penchons sur ce point en faveur du<br />
syndic. D’après nous les principes suivants<br />
s'appliquent ici et notre lecture en est la<br />
suivante :<br />
a) art. 3.87-§7 Cc : liberté de désigner un<br />
mandataire (par procuration) :<br />
"Tout copropriétaire peut se faire représenter<br />
par un mandataire, membre de l’assemblée<br />
générale ou non." La loi énonce ici<br />
clairement le "copropriétaire" et non ses<br />
lots.<br />
b) Par ailleurs, le contrôle de la liste de<br />
présence en début d’assemblée générale<br />
pose un problème pratique. En effet, ces<br />
listes mentionnent le plus souvent tous<br />
les copropriétaires individuellement, avec<br />
la globalité de tous leurs lots respectifs,<br />
donc le total des parts que chaque<br />
copropriétaire représente.<br />
Lorsque, le jour de l'assemblée générale,<br />
deux ou plusieurs personnes souhaitent<br />
signer la liste de présence en tant que<br />
représentants d'un seul copropriétaire, le<br />
syndic est confronté à quelques problèmes<br />
inattendus ;<br />
1. la liste de présence devient subitement<br />
inutilisable ; où ces mandataires doiventils<br />
signer s'il n'y a qu'une seule ligne par<br />
copropriétaire ?<br />
2. pour le calcul du double quorum de<br />
présence, plus précisément le calcul du<br />
nombre de copropriétaires présents,<br />
le syndic devra t’il de son propre<br />
chef désigner arbitrairement un des<br />
mandataires présents ?<br />
3. la liste de présence indiquant toujours<br />
le total des quotités par copropriétaire,<br />
il n'y a donc aucun aperçu des quotités<br />
individuelles par lot. Il faudrait donc<br />
qu’en dernière minute le syndic fasse une<br />
recherche précise dans les statuts pour<br />
déterminer avec exactitude avec quelles<br />
quotités les mandataires pourront voter…<br />
Nous ne croyons pas que telle était<br />
l'intention du législateur.<br />
c) Désignation d’un seul mandataire , art.<br />
3.87-§7 Cc :<br />
Cet article précise qu’en cas de division du<br />
droit de propriété portant sur un lot privatif<br />
(..) le droit de participation aux délibérations de<br />
l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce<br />
que les intéressés désignent la personne qui sera<br />
leur mandataire.<br />
Le mot " leur " étant au singulier , il nous<br />
semble évident que pour tous les lots<br />
appartenant à une copropriété, un seul<br />
mandataire doit être désigné. Le législateur<br />
parle ici clairement d'un/leur mandataire.<br />
Nous en concluons donc que l’attribution<br />
de différents lots à des mandataires distincts<br />
n'est pas souhaitée par le législateur.<br />
Enfin, nous sommes persuadés que<br />
le législateur n'a pas pu souhaiter<br />
créer une situation absurde dans<br />
Votre association des copropriétaires<br />
a besoin d’un crédit?<br />
Vous envisagez de rénover votre immeuble à appartements? Vous planifiez d’autres travaux?<br />
Félicitations! Nous nous ferons un plaisir de vous aider. Découvrez la marche à suivre et<br />
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PROPERTYTODAY<br />
7<br />
laquelle plusieurs mandataires<br />
distincts pourraient exprimer des votes<br />
contradictoires (oui, non et abstention)<br />
alors que ces personnes représentent<br />
un seul et même copropriétaire /<br />
copropriété.<br />
Décision de l’IPI<br />
La Chambre Exécutive de l’IPI a pour<br />
mission de contrôler le respect par<br />
les agents immobiliers des règles de<br />
déontologie régissant la profession; en cas<br />
de manquement, le contrevenant s’expose à<br />
une sanction disciplinaire.<br />
Au chapitre 1 art. 1 nous lisons : " Dans<br />
le cadre de l'exercice de la profession,<br />
les agents immobiliers se conforment<br />
également aux principes de dignité et<br />
de probité inhérents à la profession et<br />
respectent les dispositions légales<br />
et réglementaires qui concernent<br />
cet exercice, et notamment (…) 3° les<br />
dispositions du Code civil en matière de<br />
copropriété forcée d’immeubles ou de groupes<br />
d’immeubles bâtis et les arrêtés pris en<br />
exécution de ces dispositions. "<br />
Dans ce dossier, l’IPI a décidé que le<br />
raisonnement du syndic était correct et a<br />
prononcé son acquittement. Nous nous<br />
réjouissons de cette décision et soutenons<br />
cette position.<br />
Voici quelques conseils de l’UDS<br />
pour le syndic :<br />
1) Un copropriétaire (ou une indivision) ne<br />
peut donner qu'une seule procuration<br />
pour l'ensemble des lots en sa possession.<br />
Ceci est d’ailleurs conforme à la loi sur la<br />
copropriété qui prévoit que le mandat est<br />
lié à la personne du copropriétaire et non<br />
lié à la parcelle. voir Code civil Art 3.87-§7.<br />
Il est donc important que, dans le cas où<br />
plusieurs mandataires se présenteraient<br />
inopinément pour représenter un même<br />
copropriétaire (indivision), le syndic<br />
applique immédiatement la réduction de<br />
vote si nécessaire dans cette copropriété.<br />
Il devrait en ce cas demander aux<br />
mandataires présents de désigner<br />
eux-mêmes, comme la loi l’impose, leur<br />
mandataire unique pour représenter le<br />
mandant / l’indivision.<br />
2) Une procuration est définie comme suit :<br />
« une déclaration écrite, par laquelle<br />
quelqu'un autorise une autre personne<br />
à accomplir certains actes juridiques en<br />
son nom ». On y retrouve l’aspect de<br />
remplacement d’une « personne » et non<br />
d’un bien. Par ailleurs, juridiquement, la<br />
procuration est donc conçue comme une<br />
forme de remplacement ; c'est pourquoi<br />
cette présence, avec les mandataires,<br />
n'est pas autorisée. Le copropriétaire<br />
qui donne procuration à un tiers, ne<br />
peut donc être présent à l'AG ni pour<br />
représenter un autre de ses lots privatifs,<br />
ni en tant que représentant d'un autre<br />
copropriétaire.<br />
3) Appliquez toujours la réduction de voix si<br />
la situation se présente dans laquelle un<br />
copropriétaire a plus de voix que le reste<br />
des copropriétaires présents.<br />
4) Pour éviter les impasses dans la prise de<br />
décision :<br />
• fournir à l’avance le maximum<br />
d'informations sur la décision à<br />
prendre et les avantages pour l’ACP<br />
• rechercher un consensus au<br />
sein de l’assemblée<br />
• si les tensions sont fortes, mettre<br />
l'accent sur le parcours inévitable vers<br />
le juge de paix et les coûts associés<br />
info<br />
Dominique Krickovic<br />
Présidente UDS<br />
Directrice UVS<br />
Expert assermenté en copropriété<br />
(Kavex)<br />
PROPERTYTODAY
8 Editie mei - juni<br />
Dossier<br />
"bornes de<br />
recharges en<br />
copropriété :<br />
la sécurité<br />
d'abord !"<br />
02<br />
Bornes pour les habitants de<br />
coproprietes<br />
L'infrastructure de recharge là où la<br />
copropriété s'applique, comme par<br />
exemple les immeubles d'appartements<br />
ou les immeubles de bureaux partagés,<br />
semble cadrer à proprement parler dans<br />
une infrastructure de recharge électrique<br />
privée. Cependant, étant donné qu'il<br />
s'agit d'emplacements où la copropriété<br />
s'applique, l’installation d’infrastructure de<br />
recharge est plus ambiguë et complexe<br />
qu’on ne le pense au premier abord. Les<br />
propriétaires et les locataires d'appartements<br />
se posent donc beaucoup de questions au<br />
sujet de l’installation des bornes de recharge<br />
dans les parties communes ou privatives de<br />
l'immeuble.<br />
Depuis 2019 (art. 3.82-§2 Cc) chaque<br />
copropriétaire ou opérateur de services<br />
d’utilité publique a le droit de poser des<br />
câbles, des conduites et tout équipement<br />
associé dans les parties communes de<br />
l'immeuble (par exemple le parking), donc<br />
également l'infrastructure de recharge<br />
électrique. Pour cela, conformément à la loi<br />
sur la copropriété (voir article ci-dessous),<br />
le propriétaire doit suivre une procédure<br />
permettant à l’ACP, sous certaines conditions,<br />
de s'opposer à l'installation. Pour les locataires,<br />
cela passe par le propriétaire du logement,<br />
qui à son tour doit respecter la procédure<br />
de la loi sur la copropriété. Si aucune ACP<br />
n'existe, un accord peut être obtenu par lettre<br />
recommandée du propriétaire aux autres<br />
copropriétaires. Sans opposition formelle<br />
dans le délai maximum imparti de deux mois<br />
après la demande, les câbles électriques<br />
et autres installations pourront en principe<br />
être installés. Bien que cette infrastructure<br />
soit placée dans les parties communes, les<br />
coûts pour le propriétaire souhaitant installer<br />
l'infrastructure de recharge restent toujours<br />
d’ordre privatif.<br />
Pour une petite ACP, avec un ou deux<br />
garages/emplacements, cette procédure<br />
semble très faisable et relativement simple.<br />
Mais pour les grandes ACP, disposant de<br />
nombreux garages et donc de nombreux<br />
points de charge possibles, cette procédure<br />
est tout simplement irréaliste ; pire encore,<br />
elle peut conduire au chaos et à des<br />
situations très dangereuses.<br />
Par exemple : un renforcement du<br />
raccordement au réseau peut s’avérer<br />
indispensable. Par ailleurs, est-il juste<br />
que le premier demandeur supporte<br />
tous les frais d’adaptation? Quid de la<br />
répartition équitable des frais entre tous les
PROPERTYTODAY<br />
9<br />
demandeurs ? Quid des copropriétaires qui<br />
ne sont pas du tout concernés ? Quid des<br />
frais de sécurité incendie et du contrôle des<br />
installations?<br />
En ce qui concerne le raccordement au<br />
compteur, deux options sont possibles.<br />
Premièrement, le demandeur raccorde<br />
la borne de recharge à son compteur<br />
individuel, les frais d'électricité sont ainsi<br />
directement payés par le demandeur au<br />
fournisseur. Deuxième option, le demandeur<br />
opte pour un raccordement au compteur<br />
électrique commun de l'immeuble, et<br />
c’est le syndic qui récupère les frais de<br />
consommation auprès du consommateur;<br />
mais il s’agit là d’une prestation<br />
supplémentaire qui risque d’entrainer un<br />
honoraire spécifique de la part du syndic. Il<br />
est donc clair que dans ce cas, une borne de<br />
recharge intelligente avec compteur intégré<br />
est indispensable pour un règlement direct.<br />
Une approche collective<br />
indispensable<br />
Selon l’UDS (Union des Syndics), il faut avant<br />
tout optimaliser l’accessibilité de la recharge<br />
électrique des véhicules dans les immeubles<br />
à appartements. Concrètement, cela veut dire<br />
qu’il faut impérativement préparer le bâtiment<br />
dans sa globalité, afin que toute personne qui<br />
le souhaite, ou qui tôt ou tard fera l’acquisition<br />
d’une voiture électrique, puisse recharger<br />
sa voiture électriquement, et ce de manière<br />
sûre et correcte. Une préparation collective<br />
du bâtiment (compteur dédié) est donc<br />
indispensable et offre plusieurs avantages.<br />
Avantages :<br />
Î L'équilibrage de la charge. De nouveaux<br />
conducteurs de voitures électriques<br />
s’ajouteront forcément à l’avenir. Il est donc<br />
préférable d'opter d’ores et déjà pour une<br />
solution de charge capable de répartir de<br />
manière optimale la puissance disponible<br />
(équilibrage de charge) entre les points de<br />
charge grâce à un système de gestion de<br />
l'énergie.<br />
La puissance du raccordement au réseau<br />
et la consommation totale d'énergie<br />
déterminent le nombre de bornes de<br />
recharge par raccordement au réseau.<br />
Avec un système de gestion de l'énergie,<br />
la puissance disponible est répartie entre<br />
les voitures qui souhaitent se recharger en<br />
même temps. Cela permet une utilisation<br />
optimale de la capacité disponible du<br />
réseau. En cas de capacité insuffisante, la<br />
connexion au réseau doit être augmentée.<br />
Î Financement de l'installation de base<br />
avec la bonne capacité : si l’ACP prend<br />
en charge les travaux de renforcement<br />
du raccordement tous les frais de<br />
renforcement seront partagés.<br />
Î Économies de coûts sur plusieurs plans,<br />
comme par exemple la possibilité pour<br />
l’ACP d’alimenter les bornes de recharge<br />
grâce à une énergie auto-produite<br />
(panneaux solaires). La puissance nécessaire<br />
peut ainsi être fortement réduite, de sorte<br />
qu'il n'est pas nécessaire de renforcer<br />
les batteries. Cela diminue également la<br />
présence de câbles privatifs divers qui<br />
s’accumulent. Par ailleurs, chaque utilisateur<br />
n’est pas obligé d’adapter individuellement<br />
et faire contrôler séparément son<br />
installation. Enfin, il est bien plus facile<br />
d'organiser la recharge des véhicules des<br />
visiteurs. La capacité du réseau disponible<br />
peut être à tout moment contrôlée le<br />
gestionnaire du réseau électrique.<br />
Î Sécurité incendie (voir ci-dessous).<br />
Î Analyse des risques et inspection (une<br />
seule inspection au lieu d'inspections<br />
séparées).<br />
“ Pour une recharge<br />
écologique optez<br />
pour l’énergie<br />
verte !<br />
La sécurité avant tout<br />
Les habitants des immeubles à appartements<br />
se font principalement du souci pour la<br />
sécurité incendie. On ne peut pas vraiment<br />
leur donner tort.<br />
Pourtant, dans les véhicules électriques, la<br />
batterie est très fortement protégée contre<br />
les températures trop élevées ; d'une part via<br />
un processus de charge contrôlé et d'autre<br />
part via un refroidissement ou un chauffage<br />
actif de la batterie. Dans des situations très très<br />
exceptionnelles, une batterie peut atteindre<br />
une température critique qui la fait prendre<br />
feu ; c’est ce que l'on appelle l'emballement<br />
thermique. Lorsque cela se produit, il est<br />
plus difficile d'éteindre le feu en raison de la<br />
température élevée de la batterie.<br />
C'est pourquoi la présence d'une centrale<br />
incendie est nécessaire. Elle permet en<br />
effet de détecter rapidement un incendie.<br />
Certaines bornes de recharge s’arrêtent<br />
également de charger dès que la centrale<br />
incendie s’est activée.Une inspection et un<br />
contrôle de l'installation électrique sont<br />
également indispensables.<br />
Les sapeurs-pompiers exigent généralement<br />
l’installation d'un bouton d’arrêt d'urgence<br />
central qui peut couper l'alimentation<br />
de toutes les bornes de recharge en cas<br />
d'incendie. Pour couper simultanément<br />
toutes les installations de recharge, ce bouton<br />
d’arrêt d'urgence doit être prévu à hauteur de<br />
la rampe d’accès au garage ou au panneau<br />
de contrôle de l’installation. L'arrêt d'urgence<br />
coupe l'alimentation électrique des installations<br />
de charge à partir de la boîte à fusibles. Ce<br />
dispositif d'arrêt d'urgence doit également<br />
être activé lorsqu'un incendie est détecté (et<br />
détection de gaz CO/NO2 si présent).<br />
Le système automatique de détection et<br />
d'alarme incendie doit être prévu dans<br />
tout le parking, y compris les locaux de<br />
stockages et débarras situés dans le garage.<br />
L'installation de détection d'incendie doit<br />
être conçue et réalisée conformément à la<br />
norme NBN S21-100-1. Pour les systèmes<br />
de détection d'incendie existants antérieurs<br />
à l'application de la NBN S21-100-1, la NBN<br />
S21-100 peut rester applicable.<br />
Les plans d'urgence et d'intervention<br />
doivent être disponibles à proximité de<br />
l'arrêt d'urgence et de tout accès au parking<br />
destiné à l'intervention des sapeurspompiers.<br />
Un plan d'implantation, des plans<br />
d'étage, des coupes transversales et un plan<br />
d'évacuation doivent être présents.<br />
Consignes de sécurité incendie<br />
Les conseils et recommandations des<br />
différentes zones de sapeurs-pompiers<br />
diffèrent presque toujours. Compte tenu du<br />
projet de loi imminent sur la sécurité incendie,<br />
nous pensons que cela va bientôt changer.<br />
Voici quelques lignes directrices / conseils<br />
qui sont actuellement en vigueur. Veuillez<br />
noter qu'il n'existe actuellement aucune<br />
base juridique réelle pour bon nombre<br />
de ces recommandations (par exemple, la<br />
règle de bonne conduite du FireForum).<br />
Cette règle servira de base aux nouvelles<br />
réglementations de sécurité incendie qui
10 <strong>Edition</strong> Mai - Juin<br />
entreront en vigueur plus tard cette année.<br />
Lors de la mise à disposition d'installations de<br />
recharge pour véhicules électriques - à la fois<br />
dans les parkings neufs et existants - la règle<br />
de bonne conduite doit être appliquée. Ce<br />
document décrit l'ordre chronologique et les<br />
différentes étapes pour arriver à un parking<br />
sécurisé incendie dans lequel sont garés des<br />
véhicules électriques.<br />
Pour les parkings fermés, cela signifie, au<br />
minimum, prévoir :<br />
• une analyse de risque ;<br />
• la conformité à l’AREI, CEI 61851-1 ;<br />
avec une attention particulière au<br />
livre 1 chapitre 7.22 de l'AREI);<br />
• des chargeurs AC protégés (de<br />
préférence modes de charge 3) ;<br />
• un bouton d’arrêt d'urgence centralisé ;<br />
• un système automatique de<br />
détection et d'alarme incendie ;<br />
• les conventions entre le gestionnaire/<br />
exploitant et l'entreprise de remorquage<br />
pour l'enlèvement d'un véhicule électrique ;<br />
• ….<br />
A partir de l'analyse des risques (réalisée par<br />
une société/bureau d'études spécialisée -<br />
voir article BTV) s'ensuivent des mesures<br />
complémentaires adaptées en fonction de la<br />
taille, de l'aménagement et du remplissage<br />
du parking.<br />
Cela peut inclure :<br />
• système de détection de CO et NO2 ;<br />
• contrôle du système de ventilation ;<br />
• sprinklers ;<br />
Feuille de route du syndic<br />
Cartographier la connexion au réseau<br />
électrique disponible<br />
Si plusieurs bornes de recharge sont<br />
installées dans le bâtiment, il se peut qu'un<br />
renforcement du raccordement au réseau<br />
soit nécessaire. Un tel renforcement peut<br />
entraîner un coût élevé.<br />
Il est donc conseillé d'analyser la puissance<br />
disponible, en collaboration avec le<br />
gestionnaire du réseau de distribution<br />
électrique, et de discuter de tout besoin de<br />
mise à niveau du raccordement au réseau.<br />
Dans un scénario idéal, étant donné qu'à terme,<br />
la grande majorité aura besoin d'une borne<br />
de recharge, les coûts de connexion au réseau<br />
peuvent être partagés par tous les résidents, ce<br />
qui le rend plus abordable pour tous.<br />
Achat groupé d'infrastructures de<br />
recharge<br />
Les copropriétaires peuvent organiser un<br />
achat groupé pour le déploiement de<br />
l'infrastructure de recharge dans l'immeuble.<br />
En achetant l'infrastructure de charge<br />
en plus grande quantité et en imputant<br />
éventuellement les coûts pour la partie<br />
électrotechnique, un coût d'achat plus<br />
favorable peut être obtenu.<br />
Recharge intelligente<br />
Lors de l'installation d'une infrastructure<br />
de recharge, mieux vaut choisir des bornes<br />
de recharge intelligentes. Par exemple un<br />
infrastructure comprenant un systèmes<br />
d’équilibrage de charge grâce auxquels la<br />
puissance disponible sera répartie sur tous<br />
les points de charge du bâtiment. Cela<br />
réduit la nécessité d'une mise à niveau du<br />
raccordement au réseau.<br />
D'autre part, si un compteur d'électricité<br />
commun est utilisé, l'infrastructure de<br />
recharge intelligente offre de meilleures<br />
options pour le syndic au niveau de la<br />
facturation des frais d'électricité et de leur<br />
répartition.<br />
Allégement fiscal<br />
Le gouvernement fédéral a fait le choix de<br />
soutenir financièrement les particuliers grâce<br />
à une réduction d'impôt. On constate<br />
une fois de plus que les ACP sont passées<br />
aux oubliettes… Quand le gouvernement<br />
proposera-t-il enfin une approche plus<br />
équitable et non discriminatoire des ACP?<br />
A l'Assemblée Générale<br />
Il est préférable d'inscrire à l'avance un point<br />
à l'ordre du jour de la prochaine assemblée<br />
générale; ex : Préparation collective du<br />
bâtiment pour l'installation de bornes de<br />
recharge dans le garage souterrain ; clé<br />
de distribution garage/emplacements de<br />
parking. Mandat au syndic pour les tâches<br />
suivantes (majorité 2/3) :<br />
Attention : En tant que syndic, vous devez<br />
vérifier au préalable dans les statuts, si les<br />
frais concernant les garages sont à la charge<br />
de tous les copropriétaires ou seulement<br />
de certains. Dans ce dernier cas, seuls ces<br />
copropriétaires peuvent voter.<br />
1/ contacter le gestionnaire de réseau pour<br />
vérifier la puissance disponible et/ou<br />
éventuellement faire installer un compteur<br />
séparé pour les bornes de recharge<br />
2/ analyse des risques & inspection par un<br />
organisme de contrôle agrée tel BTV ; faire<br />
réaliser les recommandations de l'analyse<br />
des risques<br />
3/ contrôle de sécurité incendie par un<br />
organisme de contrôle agrée tel BTV ; faire<br />
réaliser la sécurité incendie nécessaire<br />
4/ adaptation éventuelle de la police<br />
d’assurance incendie<br />
5/ adaptation du ROI, avec des consignes<br />
claires, afin que toute personne souhaitant<br />
installer ultérieurement une borne de<br />
recharge respecte le système collectif.<br />
Les frais peuvent être supportés sur la<br />
base de la clé de répartition générale des<br />
statuts. Mais l'AG peut déroger à cette clé<br />
de répartition générale à condition qu'une<br />
décision soit prise à la majorité des 4/5ème :<br />
1/ clé de distribution garages ; souvent les<br />
statuts contiennent une clé de répartition<br />
distincte pour les garages ; cette clé de<br />
répartition peut être utilisée pour répartir<br />
les coûts de la " préparation " collective<br />
du bâtiment.<br />
2/ critères d'utilité (art. 3.81 Cc)<br />
Les charges inhérentes à cette copropriété,<br />
notamment les frais d’entretien, de<br />
réparation et de réfection, sont réparties en<br />
fonction de la valeur respective de chaque<br />
bien privatif, sauf si les parties décident de<br />
les répartir en proportion de l’utilité de ces<br />
accessoires pour chaque bien privatif. "<br />
Dans ce cas les frais sont à la charge des<br />
copropriétaires qui utiliseront l'installation.<br />
Attention : cette option n'est intéressante<br />
que dans le cas d'une solution collective<br />
définitive. Si en pratique, quelques années<br />
plus tard, un copropriétaire souhaite installer<br />
une borne de recharge, tous les frais ont<br />
déjà été payés… Les premiers utilisateurs<br />
ont donc financé le raccordement au réseau<br />
et la distribution électrique commune pour<br />
les bornes de recharge dont les autres<br />
pourront ultérieurement profiter. Un coût<br />
d'adhésion à l'installation collective n'est<br />
donc pas inconcevable et peut être décidé<br />
par l'Assemblée Générale.<br />
FAQ’s sur l'installation de bornes<br />
"Toutes les nouvelles voitures seront<br />
électriques d'ici 2029", mais pourra-t ’on<br />
vraiment toutes les recharger ?<br />
Lors de l'installation d'un ou plusieurs points
Buildimax All Risk<br />
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12 <strong>Edition</strong> Mai - Juin<br />
de recharge, l'emplacement des points<br />
de charge, la construction du bâtiment et<br />
la complexité de l'installation technique<br />
(électrique) sont importants. Il est donc<br />
indispensable d'impliquer le gestionnaire<br />
du réseau électrique à temps avec des<br />
informations concrètes telles que le nombre<br />
de places de stationnement et le temps de<br />
stationnement estimé.<br />
Dans de nombreux parkings, les câbles<br />
passent par ce que l'on appelle des conduits<br />
de câbles suspendus au plafond. Les coûts<br />
d'installation sont limités si le point de<br />
charge peut être placé à proximité du<br />
boîtier de compteur et si le câblage peut<br />
être acheminé à travers un tel conduit de<br />
câbles. Ces coûts augmentent lorsqu'il n'est<br />
pas possible d'acheminer les câbles du point<br />
de charge à travers le chemin de câbles ou<br />
lorsque la distance entre le point de charge<br />
et le boîtier de compteur s’allonge.<br />
Attention : les câbles de recharge peuvent<br />
générer des interférences avec les câbles de<br />
téléphone et d’internet. Mieux vaut respecter<br />
un certaine distance.<br />
• La capacité disponible est-elle<br />
suffisante ? Comment est-ce calculé?<br />
Quid si pas suffisant ?<br />
Voir la possibilité avec le gestionnaire<br />
de réseau de mettre en ligne un<br />
vérificateur 230V/400V. Les ajustements<br />
au raccordement se font toujours via une<br />
demande de devis.<br />
• Coût et prix de revient? Mieux vaut<br />
faire faire une étude préalable par le<br />
fournisseur d'énergie du bâtiment.<br />
• Est-ce que toutes les voitures qui, par<br />
exemple, doivent recharger la nuit,<br />
peuvent réellement se recharger toutes<br />
simultanément ?<br />
Le gestionnaire de réseau suppose 11<br />
kW par point de charge, corrigé d'une<br />
simultanéité de 0,5 si les résidents y<br />
stationnent typiquement > 5 heures,<br />
et d'une simultanéité de 0,25 si les<br />
résidents y restent < 5 heures.<br />
Un veto est-il possible ?<br />
Aucun veto individuel n'est possible lors<br />
de l'installation d'une borne de recharge<br />
privée, avec tous les frais pour le propriétaire<br />
installateur ; conformément à l'article 3.82 du<br />
Code civil, seule l’ACP peut faire opposition<br />
(voir ci-dessous). Mais attention :<br />
la procédure d'information de la loi sur la<br />
copropriété (article 3.82 Cc) ainsi que les<br />
consignes en matière de sécurité incendie<br />
doivent être strictement respectées. Cela<br />
devrait être systématiquement vérifié par<br />
“ Un choix écologique :<br />
électricité verte ou<br />
panneaux solaires !<br />
l'installateur avant même de procéder à<br />
l'installation d'une borne de recharge privative<br />
dans un garage souterrain en copropriété !<br />
Lors de la mise en place d'un système<br />
collectif accessible à tous, la majorité légale<br />
requise est de 2/3 des copropriétaires<br />
présents et représentés à l'AG. Mais attention,<br />
un copropriétaire lésé peut toujours saisir<br />
le juge de paix dans un délai de 4 mois (art.<br />
3.92-§3 NCc)<br />
Article loi sur la copropriété<br />
Art. 3.82 Travaux de modification (Art. 577-2-<br />
§10 ACc)<br />
§§2. En outre, les copropriétaires individuels<br />
et les opérateurs de service d’utilité publique<br />
agréés ont légalement et à titre gratuit le droit<br />
d’installer, d’entretenir ou de procéder à la<br />
réfection de câbles, conduites et équipements<br />
y associés dans ou sur les parties communes,<br />
dans la mesure où ces travaux ont pour<br />
but d’optimaliser l’infrastructure pour le ou<br />
les propriétaires et utilisateurs des parties<br />
privatives concernées dans le domaine de<br />
l’énergie, de l’eau ou des télécommunications<br />
et dans la mesure où les autres copropriétaires
PROPERTYTODAY<br />
13<br />
individuels ou, le cas échéant, l’association des<br />
copropriétaires ne doivent pas en supporter les<br />
charges financières. Celui qui a installé cette<br />
infrastructure pour son propre compte reste<br />
propriétaire de cette infrastructure qui se trouve<br />
dans les parties communes.<br />
À cet effet, le copropriétaire individuel ou<br />
l’opérateur envoie au moins deux mois<br />
avant le début des travaux à tous les autres<br />
copropriétaires ou, s’il y a un syndic, à ce dernier,<br />
par envoi recommandé mentionnant l’adresse<br />
de l’expéditeur, une description des travaux<br />
envisagés et un justificatif de l’optimalisation de<br />
l’infrastructure envisagée. Les copropriétaires ou,<br />
le cas échéant, l’association des copropriétaires<br />
peuvent décider d’effectuer eux-mêmes les<br />
travaux d’optimalisation de l’infrastructure.<br />
Dans ce cas, ils informent les autres<br />
copropriétaires et l’opérateur de leurs intentions<br />
comme indiqué au présent alinéa. Ces travaux<br />
débutent au plus tard dans les six mois qui<br />
suivent la réception de leur envoi recommandé.<br />
À peine de déchéance de leurs droits, les<br />
copropriétaires ou, le cas échéant, l’association<br />
des copropriétaires peuvent, dans les deux<br />
mois qui suivent la réception de cet envoi<br />
recommandé, former opposition contre les<br />
travaux envisagés via envoi recommandé<br />
à l’expéditeur, et ce sur la base d’un intérêt<br />
légitime. Il y a un intérêt légitime dans les<br />
situations suivantes:<br />
• il existe déjà une telle infrastructure<br />
dans les parties communes<br />
concernées de l’immeuble, ou;<br />
• l’infrastructure ou les travaux de réalisation<br />
de celle-ci provoquent d’importants<br />
dommages relatifs à l’apparence de<br />
l’immeuble ou des parties communes,<br />
• aucune optimalisation de l’infrastructure ne<br />
résulte des travaux envisagés ou les travaux<br />
envisagés alourdissent la charge financière<br />
des autres copropriétaires ou utilisateurs.<br />
Celui qui installe cette infrastructure, l’entretient<br />
ou procède à sa réfection s’engage à exécuter les<br />
travaux de la manière qui engendre le moins de<br />
nuisances possible pour les occupants et, pour<br />
ce faire, à se concerter de bonne foi avec les<br />
autres copropriétaires ou, s’il y a un syndic, avec<br />
lui. Les copropriétaires, les occupants ou, s’il y a<br />
un syndic, ce dernier peuvent à tout moment<br />
suivre les travaux et demander des informations<br />
à leur sujet au copropriétaire ou opérateur de<br />
service d’utilité publique concerné.<br />
Facilitateur d'infrastructures<br />
de recharge pour la region<br />
Bruxelloise<br />
Vous avez des questions sur les bornes<br />
de recharge en matière de sécurité,<br />
de réglementation applicable, de coût<br />
d'installation ou de raccordement au<br />
réseau ? Particulier ou entreprise, vous<br />
pouvez désormais faire appel au facilitateur<br />
d'infrastructures de recharge ! Il répondra<br />
à toutes vos questions et dans certains cas<br />
vous proposera même un accompagnement<br />
sur-mesure gratuit.<br />
Flotte, qui favorise l'amélioration de la<br />
gestion de la mobilité et l'électrification<br />
des parcs automobiles des entreprises et<br />
des administrations, et enfin le faciltateur «<br />
Cobrace », qui peut, entre autres, informer<br />
les demandeurs de permis d'environnement<br />
sur la possibilité de rendre leurs « parkings<br />
d'entreprise » publics ou accessibles aux<br />
riverains.<br />
Cible<br />
Le facilitateur peut être contacté par<br />
les particuliers, les entreprises ou les<br />
organisations ayant des questions sur la<br />
recharge des véhicules électriques.<br />
Comment faire appel au facilitateur ?<br />
Vous souhaitez être accompagné par<br />
le facilitateur dans votre démarche ou<br />
simplement lui poser une question ?<br />
Contactez-le via cette adresse mail :<br />
facilitateur.bornes@environnement.brussels<br />
L'accompagnement du facilitateur<br />
d'infrastructures de recharge est<br />
un service entièrement gratuit de<br />
Bruxelles Environnement.<br />
Le rôle de facilitateur est repris<br />
par Sweco et The New Drive (ces<br />
cabinets de conseil peuvent mettre<br />
leur expertise à profit pour des<br />
intervenants hors Région bruxelloise).<br />
https://www.swecobelgium.be/onzediensten/mobiliteit-en-infrastructure/<br />
https://www.thenewdrive.be/<br />
Objectif<br />
Le facilitateur propose aux entreprises et<br />
aux particuliers qui en font la demande<br />
un accompagnement individuel gratuit<br />
dans le cadre de l'installation de bornes de<br />
recharge pour véhicules électriques. Objectif<br />
: contribuer à une introduction accélérée des<br />
infrastructures de recharge hors route.<br />
Ce service se profile en complément<br />
d'autres facilitateurs de la Région Bruxelloise,<br />
notamment le facilitateur Mobility<br />
CoachOpens a new window, actif au niveau<br />
de la conversion des modèles de mobilité<br />
des particuliers, le facilitateur Mobilité &<br />
info<br />
UDS (Union des Syndics)<br />
info@uniondessyndics.be<br />
Bruxelles Environnement<br />
Facilitateur infrastructures de<br />
recharge<br />
PROPERTYTODAY
éparations de toiture et façade<br />
LE SPÉCIALISTE FIABLE POUR LA TOITURE ET LA FAÇADE<br />
Un gérant-entrepreneur avec plus de 25 ans d’expérience, lui-même présent sur<br />
le chantier, est une bonne garantie de l’exécution correcte et compétente des<br />
travaux. La compétence professionnelle est en effet une exigence importante<br />
vis-à-vis d’un entrepreneur dans un dossier de rénovation. Fort de près de 30<br />
ans d’expérience, Alain Durieux s’appuie sur une riche expérience pratique. Le<br />
fait que l’entreprise porte son nom révèle qu’il en est le fier porte-drapeau.<br />
Durieux est une entreprise gantoise active de la côte à la périphérie bruxelloise.<br />
Tant les particuliers que les associations de copropriétaires peuvent s’adresser à<br />
Durieux. L’équipe se compose de différents hommes de métier ayant chacun leur<br />
propre spécialisation. Des petites maisons ou grands blocs d’appartements, vous<br />
frappez à la bonne porte chez Durieux !<br />
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La corrosion du béton armé apparaît quand l’eau et l’oxygène réagissent avec<br />
l’armature présente dans un béton (de moins bonne qualité). L’acier rouille et le<br />
béton perd alors sa stabilité. Dès que vous reconnaissez la corrosion du béton,<br />
faites appel à l’un de leurs spécialistes afin qu’il agisse au plus vite. Dans le cas<br />
contraire, le problème ne fera qu’empirer, avec diverses conséquences à la clé,<br />
comme par exemple une diminution de la capacité de charge calculée.<br />
Il existe diverses causes de corrosion du béton, nécessitant chacune une approche<br />
spécifique. Durieux s’attaque non seulement au problème d’humidité, mais vous offre<br />
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Ce que BTV peut faire pour vous ?<br />
Il est préférable de bien vérifier au préalable<br />
les aspects de sécurité incendie et<br />
d’électricité.<br />
Pour ce faire, BTV vous propose une analyse<br />
de risque reprenant les options électriques<br />
du bâtiment en termes de puissance. BTV<br />
cartographiera également votre feuille de<br />
route pour optimaliser la sécurité incendie<br />
des installations de bornes de recharge dans<br />
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Ainsi, en tant qu'association de<br />
copropriétaires, vous serez parfaitement<br />
informé à l'avance, et vous saurez s’il est<br />
techniquement possible d'installer une<br />
ou plusieurs bornes de recharge dans vos<br />
parkings souterrains.<br />
Le plus souvent, l’installation électrique<br />
commune sert à alimenter les bornes de<br />
recharge. C’est pourquoi elles doivent être en<br />
conformité avec le livre 1 - (K.B. 8/9/22019).<br />
Lors de l'installation de ces bornes de<br />
recharge électrique, l'aspect énergétique<br />
du bâtiment est également abordé. Grâce à<br />
l'audit énergétique des parties communes<br />
du bâtiment, les formes alternatives<br />
d'approvisionnement durable en énergie<br />
peuvent également être évaluées ; comme<br />
par exemple les panneaux solaires.<br />
BTV se charge aussi des inspections<br />
électriques, de l'analyse des risques<br />
d'incendie. BTV peut également établir<br />
l’audit énergétique des parties communes.<br />
Ainsi vous disposez de toutes les pièces du<br />
puzzle pour informer les copropriétaires en<br />
assemblée générale de la problématique des<br />
bornes de recharge.
PROPERTYTODAY<br />
17<br />
04<br />
Un internet ultraperformant<br />
arrive<br />
dans vos immeubles !<br />
La fibre optique arrive dans vos immeubles et<br />
c’est une bonne nouvelle. En effet, beaucoup<br />
plus stable, la fibre permet de surfer, télécharger,<br />
streamer et de jouer en ligne avec un réel<br />
confort, même quand toute la famille est<br />
connectée en même temps.<br />
L’enjeu du passage à la fibre est de taille, car<br />
le monde évolue très vite. La digitalisation<br />
s’accélère, le télétravail devient une pratique<br />
courante qui s’est installée de force, mais<br />
restera après le déconfinement : nous ne<br />
travaillerons plus 5 jours sur 5 sur notre lieu<br />
de travail.<br />
La domotique s’invite aussi dans les<br />
immeubles : gestion des caméras de<br />
surveillance, des ascenseurs, des portes<br />
d’entrée, du chauffage, etc. Pour une<br />
copropriété, la qualité d’une connexion<br />
internet est devenue primordiale.<br />
La Belgique rattrape son retard !<br />
Si la Belgique a accusé un certain retard<br />
par rapport à d’autres pays européens ;<br />
aujourd’hui, elle affiche le taux de croissance<br />
le plus élevé en termes de couverture dans<br />
le classement européen et cela grâce à des<br />
investissements énormes et des partenariats<br />
d’investissement.<br />
L’objectif est de taille : atteindre les zones<br />
plus rurales et couvrir 70% du territoire, soit<br />
pratiquement 100% des appartements d’ici<br />
2028. Pour y parvenir Proximus s’est associée<br />
à d’autres constructeurs expérimentés du<br />
réseau fibre. On peut notamment citer<br />
Unifiber en Wallonie qui va fournir, d’ici 2028,<br />
une connexion à 500.000 foyers et Fiberklaar<br />
en Flandre (un million et demi de foyers<br />
seront connectés d’ici 2028).<br />
Plus de 35 villes sont déjà fibrées<br />
Aujourd’hui, la fibre de Proximus est déjà<br />
installée dans plus de 35 villes et communes<br />
belges dont Charleroi, Liège, Namur, Mons et<br />
couvre environ 10% du territoire.<br />
Et dans vos immeubles ? La fibre se déploie<br />
rapidement, pour tester l’éligibilité par adresse,<br />
rendez-vous sur proximus.be/checkfiber.<br />
Comment la fibre arrive-t-elle<br />
dans les immeubles ?<br />
Via la façade ou via une tranchée en<br />
passant par le local technique à l’intérieur<br />
de l’immeuble. Un câble discret et très fin<br />
est alors tiré à chaque étage à partir de la<br />
gaine verticale ou de la cage d’escalier ;<br />
lors de sa visite préparatoire le technicien<br />
détermine avec vous la meilleure solution<br />
de raccordement des logements. Ainsi,<br />
les propriétaires et/ou locataires seront<br />
raccordés sans désagréments.<br />
Qui paie ?<br />
Le déploiement de la fibre est totalement<br />
pris en charge par Proximus. De l’installation<br />
dans les communs jusqu’à l’intérieur de<br />
chaque appartement. Aucuns frais ne<br />
sont supportés par les co-propriétaires.<br />
L’installation et l’activation sont donc<br />
gratuites. Un atout de taille pour les<br />
habitants de l’immeuble ! Chacun pourra<br />
alors choisir le pack fibre qui lui convient. Le<br />
réseau Proximus est 100% ouvert aux autres<br />
opérateurs.<br />
Un encadrement spécifique pour<br />
les syndics<br />
Toutes les étapes sont menées en totale<br />
concertation avec le syndic de l’immeuble.<br />
Une cellule spéciale leur est d’ailleurs<br />
dédiée pour les encadrer et assurer un suivi<br />
administratif personnalisé.<br />
Plus d’infos spécifiques pour les syndics:<br />
www.proximus.be/lafibredansmonbatiment<br />
Une question ? Contactez Proximus au<br />
0800/30307 ou par mail<br />
syndic@proximus.com<br />
Nous serons présents au Salon de la<br />
Copropriété <strong>2022</strong> !<br />
Le 17 novembre prochain, nous<br />
aurons le plaisir de rencontrer un bon<br />
nombre d’entre vous au Salon de la<br />
Copropriété. Un moment d’échanges<br />
professionnels constructifs où nous<br />
vous informerons sur les différentes<br />
façons de connecter la fibre dans vos<br />
immeubles et répondre à toutes vos<br />
questions pratiques.
18 <strong>Edition</strong> Mai - Juin<br />
05<br />
Audition<br />
parlementaire du<br />
08 mars <strong>2022</strong> – les<br />
recommandations<br />
de l’ UDS<br />
Nous tenons à remercier la Commission Nationale Climat de nous avoir consulté au sujet du projet<br />
de résolution visant à simplifier et stimuler les travaux d’efficience énergétique dans les immeubles à<br />
appartements en copropriété forcée. Clairement, on ne peut remettre en doute la nécessité indéniable<br />
d’un rattrapage énergétique dans les immeubles à appartement. En perpétuant le business as usual, les<br />
ambitions pour 2050 seront inatteignables.<br />
Il est important de prendre en<br />
considération sur deux blocages<br />
essentiels liés à un constat économique<br />
qui impacte l’évolution énergétique en<br />
copropriété. D’une part la réduction du<br />
pouvoir d’achat, d’autre part la durée du<br />
processus décisionnel en copropriété, à<br />
laquelle s’ajoute la complexité du métier<br />
de syndic et la stagnation des honoraires<br />
qui en fait actuellement un métier en<br />
pénurie.<br />
Au niveau économique, nous sommes<br />
tous confrontés à l’inflation importante ;<br />
le prix des produits de première nécessité<br />
(essence électricité produit alimentaires<br />
de base) ne cesse d’augmenter et de<br />
prendre une place de plus en plus<br />
grande dans le budget des ménages.<br />
L’effet immédiat est l’augmentation de la<br />
précarité en général et principalement de<br />
la précarité énergétique.<br />
On constate la vie en en copropriété,<br />
que l’on considérait autrefois comme<br />
l’option d’habitation la moins chère en<br />
raison du partage des frais entre tous les<br />
copropriétaires, est devenue l’option la plus<br />
chère, particulièrement pour les personnes<br />
à revenus faibles ou les retraités. Exemple :<br />
immeuble de 5 ans : frais trimestriel pour une<br />
copropriétaire retraitée : 650€ par trimestre =<br />
± € 163,00 par mois sans compter les apports<br />
pour le fonds de réserve et/ou les travaux<br />
divers… Sur une retraite d’indépendant de<br />
€1.100… cela représente 20% du budget<br />
mensuel !<br />
Nous connaissons tous la place centrale des<br />
syndics dans la gestion des bâtiments. La<br />
tendance actuelle fait en sorte que le métier<br />
est en pénurie. Nous y trouvons deux raisons<br />
principales. D’une part la multiplication<br />
des tâches et de leur complexité depuis la<br />
modification législative de 2010. D’autre part<br />
la stagnation des honoraires de base qui<br />
n’ont quasiment pas augmenté depuis 25<br />
ans (!) : « dans certaines régions, les syndics<br />
facturent encore toujours une moyenne de<br />
12 à 15 € par mois par appartement. Dans les<br />
grandes villes, cela varie entre 17 et 20 euros<br />
par mois ». (Ref <strong>Property</strong> <strong>Today</strong> - édition 5 /<br />
Fév.2021)<br />
Au niveau des honoraires relatifs aux<br />
prestations concernant les travaux en<br />
général, il n’y a ni barème, ni directive,<br />
ni uniformité. Pour le suivi des travaux,<br />
chaque syndic est libre de demander ou<br />
non des honoraires. Le plus souvent, en<br />
raison de l’investissement chronophage<br />
que représentent de tels travaux, la plupart<br />
des syndics demandent un honoraire
PROPERTYTODAY 19<br />
supplémentaire à l’AG en fonction de<br />
l’ordre de grandeur des travaux. Il est clair<br />
que personne ne peut savoir à l’avance<br />
combien de temps il passera sur un chantier<br />
pour le suivi les problèmes et la réception.<br />
L’honoraire est principalement en régie.<br />
Idem pour les dossier de demande de<br />
crédits qui sont des dossiers administratifs<br />
très lourds.<br />
Enfin chacun sait qu’une décision portant<br />
sur des travaux d’importance ne peut<br />
jamais être prise en une seule AG annuelle.<br />
Le recours aux AG extraordinaires a un<br />
coût supplémentaire pour l’ACP qui<br />
n’est pas toujours le bienvenu pour les<br />
copropriétaires.<br />
Nous avons donc proposé à la Commission<br />
Nationale Climat un certain nombre de<br />
modifications législatives qui pourraient<br />
jouer en faveur d’un élargissement des<br />
modes de financement et une accélération<br />
du processus décisionnel.<br />
Il est donc essentiel de se focaliser sur<br />
les points essentiels suivants : les modes<br />
de financement des travaux la loi sur la<br />
Copropriété (Les pouvoirs des syndics et le<br />
Processus décisionnel).<br />
Modes de Financements<br />
1/ Fonds de réserve<br />
Nous réitérons notre position en ce qui<br />
concerne le fonds de réserve : la base de<br />
calcul de l’Art 3.86-§3 du Cc est variable et<br />
insuffisante. En effet elle doit représenter<br />
« cinq pour cent de la totalité des charges<br />
communes ordinaires de l’exercice<br />
précédent ». Nous proposons donc une<br />
modification de la base de calcul du fonds de<br />
réserve comme par exemple un pourcentage<br />
de la valeur assurée du bâtiment qui sera<br />
donc un montant fixe qui ne change<br />
pas tous les ans et permettrait de faciliter<br />
la gestion financière des syndics et qui<br />
permettrait aux copropriétaires de mieux<br />
budgéter.<br />
Par ailleurs, l’opt-out qui peut être voté à la<br />
majorité des quatre cinquièmes en AG, est<br />
global pour toute l’ACP. Nous proposons<br />
d’individualiser l’opt-out : ce dernier ne<br />
devrait pas être global pour l’ACP mais<br />
individuel, ce qui permettrait aux personnes<br />
souhaitant épargner de le faire.<br />
Enfin, il est clair que le montant du fonds<br />
de réserve est le plus souvent insuffisant<br />
pour des travaux significatifs : il est donc<br />
majoritairement accessoire, et ne peut<br />
que servir que d’appoint et/ou de preuve<br />
de bonne volonté pour les institutions<br />
financières.<br />
2 / Options cash-in : Surélévation ou<br />
Optopping<br />
Cette approche est utile dans le contexte<br />
du stop au béton et de la densification des<br />
villes. Dans certains cas, le fait de construire<br />
des appartements supplémentaires en<br />
hauteur permet de générer un cash-In<br />
significatif pour l’ACP. Suite à la vente du<br />
toit pour surélever l’immeuble, une rentrée<br />
significative de fonds pourrait permettre à<br />
l’ACP de faire effectuer les aménagements<br />
énergétiques nécessaires sans débourser.<br />
Il faudrait donc fortement promouvoir et<br />
encadrer la surélévation, en introduisant<br />
une condition préalable d’autorisation<br />
qui obligerait l’ACP à utiliser ces rentrées<br />
d’argent uniquement ou partiellement pour<br />
des améliorations énergétiques à présenter<br />
en même temps que le demande de<br />
surélévation.<br />
3 / Option sans dépense : tiers<br />
investisseur/ESCO<br />
Le système de tiers investisseur est<br />
la panacée pour les syndics et les<br />
copropriétaires. En effet le tiers investisseurs<br />
est à la fois le spécialiste technique et<br />
le financier : il a la connaissance et le<br />
budget. Exemple : les ESCO (Energy Service<br />
Company).<br />
Il n’y a donc pas de surcharge financière<br />
à l’acquisition, pas de frais d’entretien et<br />
autres réparations, pas de surcharge de<br />
travail pour le syndic, pas de frais d’architecte<br />
ou de bureau d’étude, les copropriétaires<br />
continuent à verser les mêmes montants<br />
consacrés à l’énergie, ce qui n’alourdit<br />
pas leur budget et implique donc moins<br />
de risque de tomber dans la précarité<br />
énergétique. Le tiers investisseur présente<br />
l’avantage d’arriver à l’AG avec un dossier<br />
complet aussi bien technique que financier.<br />
Cela a pour conséquence de raccourcir le<br />
processus décisionnel.<br />
La plupart des copropriétaires seront<br />
d’accord si le projet leur est utile et sans<br />
impact sur leurs finances. Le projet peut<br />
donc être proposé et approuvé en une ou<br />
deux AG.<br />
4 / Les crédits aux ACP : le soutien des<br />
banques<br />
A ce jour il y a un grand manque de<br />
motivation des syndics au niveau de leur<br />
implication dans les dossiers de demande<br />
des prêts bancaires. Nous y voyons deux<br />
raisons principales. D’une part la lourdeur<br />
administrative et le temps consacré à ces<br />
dossiers. D’autre part la maigre rémunération<br />
ou même l’absence de rémunération du<br />
syndic pour ces dossiers.<br />
Une courte enquête nous apprends<br />
que les syndics ne demandent aucun<br />
honoraire pour les frais de dossiers relatifs<br />
aux emprunts bancaires. Une minorité<br />
demande un tarif horaire. Il est clair que<br />
les banques ont un grand rôle à jouer pour<br />
faciliter les crédits bancaires et soulager les<br />
syndics par exemple au niveau du contrôle<br />
des mensualités des copropriétaires<br />
emprunteurs en ouvrant un compte par<br />
crédit et par immeuble. Se faisant la banque<br />
sera immédiatement au courant des<br />
impayés, et il n’y aura pas de problème en<br />
cas de changement de syndic.<br />
En cas de transmission du lot, il faudrait<br />
prévoir dans le contrat les deux options<br />
suivantes :<br />
a) rembourser le solde sans frais de pénalités<br />
b) transmettre d’un commun accord le<br />
solde au nouvel acquéreur qui versera les<br />
mensualités restantes.<br />
Prêts hypothécaires individuels :<br />
une option à promouvoir !<br />
Pour éviter les situations dramatiques, qui<br />
obligeraient certains copropriétaires à vendre<br />
leur bien dans le cas où ils ne pourraient plus<br />
payer les charges communes, on pourrait<br />
envisager des prêts hypothécaires individuels<br />
à hauteur de leur participation aux<br />
rénovations énergétiques de leur immeuble.<br />
Ces emprunts pourraient être remboursés<br />
sur une période plus longue que le crédit<br />
à l’ACP ou à la vente du lot dans un futur<br />
lointain (20-30 ans).<br />
Processus décisionnel et<br />
majorités requises<br />
Mise en conformité obligatoire des<br />
installations techniques<br />
Nous proposons d’élargir clairement la<br />
mission légale du syndic en introduisant
20 <strong>Edition</strong> Mai - Juin<br />
l’obligation de mettre les installations des<br />
ACP en conformité aux lois et normes en<br />
vigueur dans les délais impartis par la loi.<br />
Nous proposons la modification suivante de<br />
l’article 3.89-§5-1° Cc : et de faire exécuter<br />
toutes les lois et normes énergétiques ou<br />
techniques en vigueur sur le territoire. Cela<br />
permettrait au syndic de demander des<br />
offres de prix pour les travaux obligatoires<br />
et de les faire approuver à une majorité<br />
absolue.<br />
Elargir le champ d’application de<br />
l’article 3.82 Cc concernant les<br />
opérateurs d’utilité publique<br />
Depuis 2018 la majorité qualifiée requise<br />
pour les travaux dans les parties communes<br />
est passée des trois quarts aux deux tiers.<br />
Pour les travaux imposés par la loi la<br />
majorité est même passée à la majorité<br />
absolue des voix. Si les travaux énergétiques<br />
ne sont pas également considérés comme<br />
imposés par la loi, la majorité qualifiée<br />
requise restera les deux-tiers. Par ailleurs, cet<br />
article est ambigu car il laisse à penser que<br />
les copropriétaires pourraient voter contre<br />
l’application d’une loi qui leur paraitrait trop<br />
couteuse par exemple.<br />
C’est pourquoi il nous semble nécessaire<br />
d’apporter deux modifications à cet article :<br />
1. Art 3.88-§1-1°b) : Ajouter « d’amélioration<br />
énergétique » : « de tous travaux affectant<br />
les parties communes, à l’exception<br />
des travaux imposés par la loi et des<br />
travaux conservatoires d’amélioration<br />
énergétique, et d’administration<br />
provisoire, qui peuvent être décidés<br />
à la majorité absolue des voix des<br />
copropriétaires présents ou représentés »<br />
2. Art 3.88-§1-1°b): Ajouter un alinéa<br />
explicatif : En ce qui concerne des<br />
travaux imposés par la loi et des<br />
travaux conservatoires , d’amélioration<br />
énergétique et d’administration provisoire,<br />
le vote portera uniquement sur le choix<br />
des devis en présence.<br />
Raccourcir la durée du processus<br />
décisionnel grâce au vote par<br />
correspondance<br />
Certains projets sont décidés après<br />
trois AG annuelles ; donc trois ans...<br />
car les AG intermédiaires appelées AG<br />
extraordinaires occasionnent des prestations<br />
supplémentaires de la part du syndic, et<br />
font donc l’objet d’un honoraire variant<br />
entre 250€ et 500€ ou plus, en fonction de la<br />
taille de l’ACP. Il faut raccourcir le délai de ce<br />
processus.<br />
Nous proposons donc les modifications<br />
suivantes :<br />
1/ Instaurer de manière permanente,<br />
comme en France, le vote par<br />
correspondance dans l’article 3.87-§11<br />
Cc : par exemple<br />
« Les copropriétaires peuvent, par ailleurs,<br />
voter par correspondance avant la tenue<br />
de l'assemblée générale, au moyen d'un<br />
formulaire de vote correspondant à la<br />
convocation et établi par le syndic. Ces<br />
bulletins de vote seront pris en compte pour<br />
le calcul du quorum de présence ».<br />
2/ Promouvoir et utiliser largement la<br />
possibilité légale de donner un mandat<br />
au Conseil de Copropriété pour<br />
accompagner le syndic et prendre les<br />
décisions hors AG (donc 1 AG suffit). Cela<br />
peut s’avérer très utile dans les grandes<br />
copropriétés pour organiser des réunions<br />
informelles rapidement.<br />
Responsabiliser les copropriétaires en<br />
cas de refus d’application des lois et<br />
normes en vigueur<br />
Enfin pour être certains que les travaux<br />
énergétiques obligatoires soient effectués<br />
dans les ACP, il faudrait introduire une clause<br />
de responsabilité de l’ACP, au cas où cette<br />
dernière voterait contre l’application de la loi<br />
ou des normes en vigueur.<br />
La loi ne prévoit que la responsabilité<br />
du syndic, ce qui constitue un manque<br />
d’équité. Lorsque le syndic est empêché<br />
par l’AG d’effectuer les modernisations<br />
obligatoires, il ne peut pas être tenu pour<br />
responsable. Il n’est pas non plus autorisé<br />
par la loi de passer outre les décisions de<br />
l’AG, même pour le bien de l’ACP. Ce faisant<br />
il risque de perdre son mandat ce qui<br />
pour lui, peut entrainer des conséquences<br />
financières fâcheuses.<br />
Pour motiver les copropriétés à effectuer les<br />
travaux énergétiques imposés, il serait même<br />
souhaitable de réintroduire le système de<br />
pénalisation dans le cadre de l’obligation<br />
d’isolation des toitures, selon lequel l’ACP<br />
dans son entièreté pourrait être déclarée non<br />
conforme à la location.<br />
Bruxelles : un temps d’avance sur la<br />
Flandre ?<br />
Le cadre législatif bruxellois actuel permet<br />
aux copropriétés d’investir massivement dans<br />
des installations « énergies renouvelables »<br />
de type cogénération, panneaux solaires<br />
photovoltaïques et éoliennes.<br />
Si les rendements de ces installations<br />
facilitent une approbation en Assemblée<br />
Générale, ces projets souffrent du cadre<br />
dérogatoire actuel qui est limité dans<br />
le temps (deux ans). Cela implique que<br />
le syndic doit solliciter tous les deux<br />
ans la prolongation de la communauté<br />
énergétique. Par ailleurs, sans la certitude<br />
de cette prolongation les tiers investisseurs<br />
restent frileux pour engager des frais<br />
importants sans garantie de durabilité de<br />
l’autorisation.<br />
La Directive Européenne « Communauté<br />
Energétique » (UE/2019/944) retranscrite<br />
dans l’Ordonnance Bruxelloise du 23 juillet<br />
2018 - art. 89 constitue pourtant la clé de<br />
voûte indispensable pour atteindre les<br />
objectifs de rénovations du parc immobilier<br />
bruxellois.<br />
“ Investissements<br />
en énergies<br />
renouvelables<br />
pour les ACP :<br />
c'est possible à<br />
Bruxelles !<br />
L’UDS (Union des Syndics) et l’UVS (Unie van<br />
Syndici) proposent donc de transformer<br />
ce régime dérogatoire en une législation<br />
définitive. En effet, il s’agit là, purement et<br />
simplement, d’un moyen de financement<br />
de travaux de rénovation à grande échelle<br />
qui peut être mis en place sans ponctionner<br />
le budget de l’Etat. De plus l’énergie est<br />
produite en Belgique ce qui nous libère de la<br />
dépendance énergétique internationale.<br />
Un exemple saisissant est l’ACP Marius
PROPERTYTODAY<br />
21<br />
SYNDIC<br />
Channel<br />
SYNDIC Channel<br />
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!<br />
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.<br />
Renard à Anderlecht ; 260.000€ de rentrées<br />
financières nettes annuelles sans que les<br />
copropriétaires aient investi le moindre euro !<br />
• Investissement de départ de la copropriété<br />
pour l’installation de cogénération<br />
par un Tiers Investisseur : 0 €<br />
• Production d’énergie électrique<br />
verte annuelle : 1,2 GWh<br />
• Economie annuelle grâce à<br />
l’autoconsommation électrique des<br />
installations communes : 35.000 €<br />
• Obtention d’une partie des Certificats<br />
Verts annuellement : 35.000 €<br />
• Revenus de la revente annuelle de<br />
l’électricité auto-produite aux occupants<br />
de la Résidence : 170.000 €<br />
• Récupération annuelle de la TVA<br />
sur l’énergie primaire utilisée par<br />
l’installation de cogénération : 20.000 €<br />
L’Union des Syndics attire l’attention sur le<br />
fait qu’il s’agit ici de la production annuelle<br />
d’énergie verte d’une seule copropriété<br />
en Région Bruxelloise. Avec les revenus<br />
engendrés, cette copropriété va investir dans<br />
550m² de panneaux solaires photovoltaïques<br />
et 24 éoliennes nouvelle génération<br />
développées par la société Sonaca… ceci<br />
portera la production annuelle d’électricité<br />
verte à 1,4 GWh…<br />
Managimm, syndic de copropriétés en<br />
Région Bruxelloise, gère une vingtaine<br />
de résidences équipées d’installations à<br />
« énergies renouvelables ». Cela représente<br />
une puissance installée de 1 MW. Saviezvous<br />
que le réacteur nucléaire Doel 1 ne<br />
représente qu’une puissance de 433 MW ?<br />
Il est donc évident que le Parc Immobilier<br />
Bruxellois peut représenter à lui seul une<br />
alternative crédible en énergie renouvelable<br />
à la fermeture de ce réacteur nucléaire qui<br />
date de 1969...<br />
Nous pensons qu’il est impératif de créer un<br />
cadre légal pérenne identique au système<br />
dérogatoire actuel et faire connaître au grand<br />
public les possibilités existantes.<br />
info<br />
Dominique Krickovic<br />
Présidente de l'UDS<br />
Directrice de L'UVS<br />
Vincent Spruytte<br />
Vice-président de l'UDS<br />
PROPERTYTODAY
22 <strong>Edition</strong> Mai - Juin<br />
06<br />
Nuisances acoustiques<br />
en copropriété<br />
SYNDIC<br />
Channel<br />
SYNDIC Channel<br />
NOUVEAU DANS LA COPROPRIÉTÉ EN BELGIQUE!<br />
Consultez le SYNDIC Channel sur Youtube, matériel noveau en continu.<br />
En région bruxelloise, le bruit est une gêne majeure pour<br />
les habitants. Le trafic automobile, les avions, les sirènes et<br />
les chantiers en sont des sources principales, mais pour les<br />
occupants des immeubles en copropriété, s’y ajoutent les<br />
bruits des appartements voisins et des communs, produits par<br />
l’occupation même (voix, pas, musique, animaux domestiques,<br />
…) ou générés par des machines (lave-linge, téléviseur,<br />
ventilation, ascenseur, chaudière…).
PROPERTYTODAY 23<br />
La crise du Covid-19 a amplifié le<br />
phénomène, les confinements et le<br />
télétravail ayant modifié l’usage des<br />
logements et augmenté le temps passé au<br />
domicile. Homegrade en fait régulièrement<br />
le constat lors de visites de logements et<br />
d’accompagnements de particuliers dans<br />
leurs projets d’amélioration de leur bien.<br />
Un impact non négligeable sur la<br />
santé<br />
L’impact du bruit sur la santé est important,<br />
à tel point que l’Organisation mondiale<br />
de la Santé l’identifie comme un risque<br />
environnemental majeur. Il entraine<br />
des troubles du sommeil, des pertes de<br />
concentration, du stress, voire des effets plus<br />
graves sur l’organisme, avec des répercussions<br />
négatives sur le cadre familial et professionnel<br />
et sur la relation entre voisins.<br />
La conception du bâtiment mise<br />
en cause<br />
En Région de Bruxelles-Capitale la part<br />
de ménages habitant en immeuble à<br />
appartements dépasse 70%, pourtant ces<br />
bâtiments (dont près des deux tiers datent<br />
d’avant 1945) sont loin d’être tous conçus de<br />
manière optimale face au bruit.<br />
Les raisons sont multiples :<br />
• L'arrivée tardive d’un cadre normatif<br />
pour l’intégration de l’acoustique dans<br />
la construction. La norme nationale NBN<br />
S01-400-1 « Critères acoustiques pour<br />
les immeubles d’habitation » date de<br />
2008 et s’applique aux projets soumis<br />
à permis d’urbanisme. Les précédentes<br />
normes étaient très peu exigeantes.<br />
• La modification des typologies. Les<br />
maisons de maitre devenues trop<br />
grandes pour les besoins d’un seul<br />
ménage et aujourd’hui scindées en<br />
plusieurs logements n’étaient pas<br />
conçues pour séparer les familles.<br />
Leurs planchers en particulier, qui<br />
sont le plus souvent en bois, laissent<br />
passer les bruits, générant des<br />
nuisances parfois insupportables.<br />
• Une mauvaise conception de base du<br />
bâtiment. C’est le cas d’immeubles de<br />
logements bon marché des années 1950,<br />
60, 70 construits avant l’existence des<br />
premières normes acoustiques (1977).<br />
• Des transformations intérieures<br />
ayant dégradé la situation. On peut<br />
citer les saignées d’électricité ou<br />
les encastrements de canalisations<br />
dans des murs mitoyens, l’ajout d’un<br />
escalier, d’un ascenseur ou d’un<br />
équipement source de vibrations etc.<br />
• De manière générale, le manque de<br />
prise en considération de l’acoustique.<br />
La thématique est souvent négligée,<br />
que ce soit par méconnaissance ou<br />
par souci d'économie. Le respect de<br />
critères acoustiques élevés est pourtant<br />
un argument de valeur pour la location<br />
et la vente. Leur prise en compte dès<br />
la conception est aussi plus aisée et<br />
plus économique que de tenter de<br />
résoudre les problèmes par la suite.<br />
Quels travaux pour quel type de<br />
bruit ?<br />
Les appartements en copropriété peuvent<br />
être affectés par plusieurs types de bruits :<br />
Î Les bruits de contacts produits par<br />
une source directement en contact<br />
avec le bâtiment, comme des pas, des<br />
déplacements de chaises, les vibrations
24 <strong>Edition</strong> Mai - Juin<br />
d’une machine (ventilation, ascenseur).<br />
Î Ces bruits se propagent à travers toute la<br />
structure du bâtiment.<br />
Î Les bruits aériens produits par des<br />
conversations, la télévision, de la<br />
musique, et dont les vibrations sont<br />
transmises par l’air et par les parois<br />
légères.<br />
Î Les bruits de répercussion (hall et couloirs<br />
communs).<br />
Ces différents types de bruits se traitent de<br />
façon distincte. Pour les bruits de contact, on<br />
supprimera le contact rigide en interposant<br />
un matériau souple entre la source<br />
d’émission sonore et la structure.<br />
Troubles du voisinage, comment<br />
réagir ?<br />
Les problèmes de bruit sont l'une des<br />
principales sources de conflits entre voisins<br />
et peuvent mener devant les tribunaux.<br />
Privilégiez en premier lieu le dialogue et<br />
l’arrangement à l’amiable.<br />
Que pouvez-vous invoquer ?<br />
• Le règlement d’ordre intérieur<br />
de l’immeuble, qui comprend<br />
généralement des dispositions relatives<br />
au calme dans l’immeuble. Il s’adresse<br />
à tous les occupants et les propriétaires<br />
bailleurs sont tenus de le porter à la<br />
connaissance de leur locataire.<br />
• l’Arrêté du Gouvernement de la<br />
Région de Bruxelles-Capitale du<br />
21 novembre 2002 relatif à la lutte<br />
contre le bruit de voisinage, qui fixe<br />
les seuils de bruits de voisinage en<br />
fonction des heures et des quartiers.<br />
• Le code civil (anciennement article 544<br />
aujourd’hui consolidé à l’article 3.101<br />
du nouveau Code Civil), qui stipule que<br />
chacun peut jouir de sa propriété sans<br />
causer un trouble allant au-delà des<br />
inconvénients normaux du voisinage.<br />
• Quand la nuisance est subie durant<br />
la nuit (entre 22 heures et 7 heures),<br />
il est alors question de tapage<br />
nocturne et vous devez faire appel<br />
aux services de la police locale.<br />
Pour faciliter les échanges, il peut être<br />
utile de faire intervenir un tiers comme le<br />
syndic, le gérant de l’immeuble, des services<br />
communaux ou associatifs de médiation. Le<br />
recours au juge de paix n’est à considérer<br />
qu’en dernier lieu car il peut envenimer<br />
fortement les relations.<br />
Pour les bruits aériens, on cherchera à<br />
augmenter la masse et à dissiper l’énergie<br />
sonore au moyen d’un doublage désolidarisé<br />
contenant un matériau absorbant.<br />
C’est l’effet de masse-ressort-masse, qui<br />
offre des solutions utiles pour les murs et<br />
les plafonds séparant deux logements, mais<br />
aussi pour les canalisations et certaines<br />
installations techniques.<br />
Les effets de répercussion se traitent par des<br />
techniques de correction acoustique grâce à<br />
l’ajout de surfaces absorbantes.<br />
Petits investissements ou grands<br />
travaux ?<br />
Chacun de ces principes peut être appliqué<br />
avec différents moyens.<br />
De petits investissements peuvent parfois<br />
avoir un réel impact, comme par exemple<br />
utiliser des patins sous les chaises, placer un<br />
tapis, étanchéifier des portes et des fenêtres,<br />
ou simplement marcher en pantoufles,<br />
baisser le son et respecter des horaires etc.<br />
Le résultat dépendra de la sensibilité du<br />
plaignant et de la bonne volonté du gêneur.<br />
Dans ce contexte, la communication entre<br />
occupants est essentielle : inviter son voisin<br />
chez soi peut l’aider à mieux se représenter la<br />
gêne ressentie qu’il occasionne.<br />
Lorsque des adaptations comportementales<br />
ou de petits investissements ne suffisent pas,<br />
de réels travaux de rénovation acoustique<br />
doivent être envisagés.<br />
Discutez-en entre copropriétaires et<br />
demandez au syndic que ce point soit mis<br />
à l’ordre du jour de la prochaine assemblée<br />
générale.<br />
En fonction des besoins, on pourra mettre<br />
en place :<br />
Î des contre-cloisons acoustiques de<br />
doublage entre deux logements.<br />
Î un plancher flottant contre les bruits de<br />
contact. Son inconvénient est sa mise en<br />
œuvre par-dessus le plancher, c’est-à-dire<br />
chez le voisin provoquant la gêne.<br />
Î un faux plafond acoustique. Il sera<br />
performant contre les bruits aériens<br />
mais beaucoup moins contre les bruits<br />
d’impacts.<br />
Î une solution combinée résolvant les deux<br />
types de bruits.<br />
Î une « boîte dans la boîte », quand on ne<br />
peut pas intervenir à la source, chez le<br />
voisin : des travaux parfois nécessaires<br />
mais très couteux, qui permettent d’agir<br />
sur toutes les parois.<br />
Î enfin, le placement de correcteurs<br />
acoustiques absorbants si l‘on souhaite<br />
atténuer la répercussion dans un hall<br />
commun ou d’une cage d’escalier.<br />
Plus d’info : Consultez la brochure de<br />
Homegrade.<br />
https://homegrade.brussels/documentation/<br />
publications/<br />
En ce qui concerne les nuisances sonores<br />
liées à des équipements techniques ou à des<br />
activités tertiaires, il est possible, en Région<br />
bruxelloise, de déposer une plainte sur le<br />
portail régional Info Bruit.<br />
La Cellule Bruit de Bruxelles<br />
Environnement<br />
La Cellule Bruit de Bruxelles Environnement<br />
réalisera des mesures in situ sur base de la<br />
réglementation bruxelloise. Le dépassement<br />
des seuils admissibles peut aboutir à une<br />
obligation d’accompagnement du fautif par<br />
un Facilitateur Bruit.<br />
Il est à noter que certaines installations<br />
techniques sont soumises à un permis<br />
d’environnement qui doit être respecté.<br />
Aides et freins<br />
Tout d’abord, il est difficile d’obliger un voisin<br />
à réaliser des travaux d’isolation acoustique<br />
chez lui.<br />
Par ailleurs, le coût des travaux est souvent<br />
dissuasif, à cause du degré de soin élevé<br />
qu’implique leur mise en œuvre et du<br />
surcout à prévoir pour la réfection des<br />
finitions intérieures après l’opération.<br />
Une aide financière est proposée par la<br />
Région Bruxelloise, via la prime RENOLUTION<br />
mais l’investissement financier reste<br />
conséquent, et l’importance d’un travail<br />
irréprochable pour parvenir au résultat<br />
doit motiver le maitre d’ouvrage à préparer<br />
minutieusement son chantier en s’entourant<br />
de bons intervenants.<br />
En acoustique, une petite erreur peut<br />
totalement compromettre le résultat.<br />
Î Les conseillers de Homegrade informent
PROPERTYTODAY 25<br />
et guident gratuitement les particuliers<br />
et les petites copropriétés via une visite<br />
éventuelle de leur logement, la recherche<br />
de solutions, l’analyse de devis et une aide<br />
administrative pour l’obtention de prime(s).<br />
Î Trouver un entrepreneur compétent dans<br />
le domaine n’est pas toujours aisé. Pour<br />
tenter d’y remédier, un projet pilote géré<br />
par Construcity a vu le jour. Il est destiné à<br />
former et accompagner techniquement et<br />
gratuitement les entrepreneurs sur certains<br />
chantiers.<br />
Î Faire appel à un bureau d’études spécialisé<br />
peut s’avérer nécessaire si la situation<br />
est compliquée. Le champ d’action des<br />
acousticiens comprend des conseils<br />
généraux, des mesures in situ, la rédaction<br />
de prescriptions techniques et le suivi de<br />
chantier.<br />
Enfin, aborder auprès de sa copropriété<br />
un sujet aussi technique et complexe que<br />
l’acoustique, peut s’avérer fastidieux.<br />
N’hésitez donc pas à contacter Homegrade<br />
pour faire le point.<br />
Liens utiles<br />
Ordonnace Bruxelloise relative aux bruits de<br />
voisinage : www.environnement.brussels<br />
Portail Info Bruit et services de médiation :<br />
www.infobruit.brussels<br />
Primes bruwzlloises:<br />
www.renolution.brussels<br />
Projet :<br />
www. gidsduurzamegebouwen.brussels<br />
Brochure “Geluidsisolatie”:<br />
www.homegrade.brussels<br />
info<br />
Céline Baulier & Hélène Dubois<br />
Homegrade<br />
www.homegrade.brussels<br />
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26 <strong>Edition</strong> Mai - Juin<br />
07<br />
Les droits et obligations du<br />
locataire en droit de<br />
la copropriété<br />
Compte tenu de l'augmentation récente des investissements immobiliers, y compris en vue de générer<br />
des revenus locatifs, et de l'augmentation induite des lots loués en copropriété, il est utile de donner<br />
un aperçu des droits et obligations du locataire dans un appartement en copropriété. Cette ligne<br />
directrice, qui s'appuie sur les dispositions légales en vigueur ainsi que sur la jurisprudence récente,<br />
peut donc être utilisée par le syndic, le locataire, le bailleur et/ou les autres copropriétaires.<br />
A. Préliminaire : pas de distinction<br />
selon la nature du bail<br />
Le droit de la copropriété ne fait pas de<br />
distinction selon la nature du bail. En<br />
conséquence, les droits et obligations<br />
suivants s'appliquent à tout locataire d'un lot,<br />
qu'il s'agisse par exemple d'un bail indivis,<br />
d'un bail d'habitation, d'un bail étudiant ou<br />
d'un bail commercial.<br />
B. Droits et obligations du locataire<br />
découlant du droit de la<br />
copropriété<br />
1. Les obligations du locataire découlant<br />
des statuts<br />
Le bail d'un bien en copropriété est conclu<br />
entre le propriétaire (ou l'entrepreneur<br />
habilité à mettre le lot en location), d'une<br />
part, et le locataire, d'autre part. En revanche,<br />
aucun accord n'intervient entre l’ACP ou<br />
le syndic et le locataire, quelle que soit la<br />
relation extracontractuelle.<br />
Nonobstant ce lien extracontractuel avec<br />
l’ACP, les dispositions des statuts sont<br />
directement opposables au locataire (article<br />
3.93-§1 du Code civil). Cela implique que les<br />
droits et obligations découlant de l'acte de<br />
base et du règlement de copropriété, qui<br />
forment ensemble les statuts, doivent être<br />
remplis par le locataire.<br />
Cette opposabilité des statuts, qui doit<br />
faire l'objet d'un acte notarié, s'explique<br />
également par l’enregistrement des<br />
statuts dans le registre prévu à cet effet au<br />
bureau de l'Administration Générale de la<br />
Documentation Patrimoniale, rendant ainsi<br />
les statuts opposables aux tiers, y compris le<br />
locataire.<br />
En d'autres termes, même si le locataire n'a,<br />
en toute bonne foi, pas connaissance des<br />
statuts, cette forme de publicité suppose que<br />
le locataire ait pris connaissance du contenu<br />
des statuts. En conséquence, le locataire est<br />
tenu par les dispositions des statuts, même<br />
s'il ne les a pas signées pour information ou<br />
même s'il n'y est pas fait référence dans le<br />
bail.
PROPERTYTODAY 27<br />
2. Obligation du locataire par le<br />
règlement intérieur et le registre des<br />
procès-verbaux<br />
Pour le règlement d’ordre intérieur, qui<br />
peut être établi sous seing privé et ne doit<br />
pas nécessairement être consigné dans un<br />
acte authentique, et le registre des procèsverbaux<br />
des assemblées générales de l’ACP<br />
qui ont eu lieu avant à la signature du contrat<br />
de location, l'opposabilité au locataire est<br />
réglée différemment de l'opposabilité des<br />
statuts.<br />
En principe, le règlement intérieur et le<br />
registre des procès-verbaux ne sont pas<br />
transmis au bureau de l'AGDP ; seuls les<br />
actes authentiques pouvant être transmis.<br />
A défaut d’enregistrement, ces documents<br />
ne sont donc pas opposables aux tiers de<br />
bonne foi.<br />
Au contraire, le droit de la copropriété<br />
prévoit deux dispositions particulières pour<br />
l'objectivité du règlement intérieur et du<br />
registre des procès-verbaux.<br />
• Tout d'abord, son contenu s'impose à<br />
"tout titulaire d'un droit réel ou personnel<br />
sur un lot qui dispose ou exerce le droit de<br />
vote en assemblée générale lors de son<br />
approbation" (article 3.93-§5 du Code civil).<br />
Le locataire n'ayant, sauf cas exceptionnel,<br />
pas le droit de vote à l'assemblée<br />
générale, le principe du caractère<br />
contraignant du règlement intérieur et<br />
du registre des procès-verbaux ne saurait<br />
être invoqué à l'égard du locataire.<br />
• C'est pourquoi une deuxième disposition<br />
légale a été prévue, selon laquelle le<br />
bailleur doit informer le locataire du<br />
règlement intérieur et du registre des<br />
procès-verbaux lors de la signature du<br />
bail (article 3.93-§5, alinéa 1er, 1° du Code<br />
civil). La responsabilité de la notification<br />
et par conséquent de son opposabilité au<br />
locataire incombe au bailleur. Toutefois,<br />
le locataire peut également demander<br />
au syndic d'en être informé (article<br />
3.93-§5, alinéa 1er, 1° du Code civil).<br />
En application de cette obligation légale de<br />
sa part, le bailleur est seul responsable<br />
des dommages qui surviendraient du<br />
fait d'un retard ou d'une absence de<br />
notification (article 3.93-§5, alinéa 1er, 1° du<br />
Code civil), par exemple des dommages à<br />
l'association des copropriétaires, à d'autres<br />
copropriétaires et/ou au locataire lui-même,<br />
la jurisprudence.<br />
3. Exception à l'opposabilité des statuts<br />
et du règlement intérieur au locataire<br />
Dans des cas exceptionnels, le tribunal peut<br />
décider que les dispositions des statuts et du<br />
règlement intérieur ne sont pas pleinement<br />
opposables au locataire.<br />
Par exemple, la jurisprudence en la matière<br />
précise que si le règlement de copropriété<br />
peut imposer des restrictions au droit<br />
de propriété du propriétaire sur la base<br />
desquelles il doit pouvoir louer son bien,<br />
comme imposer un zonage résidentiel ou<br />
commercial obligatoire pour terrain (Vred.<br />
Fléron 31 mars 2015, T.Vred. 2015, 591), mais<br />
que ceux-ci ne doivent pas porter atteinte<br />
de manière disproportionnée au droit<br />
du locataire au respect de la vie privée et<br />
familiale (voir par exemple : Vred. Louvain<br />
6 octobre 2015, Rent 2016, 36, note R.<br />
TIMMERMANS).<br />
En outre, selon la jurisprudence, les<br />
restrictions d'usage et de jouissance
28 <strong>Edition</strong> Mai - Juin<br />
SYNDIC<br />
Channel<br />
imposées par les règlements d'ordre intérieur<br />
ne peuvent porter atteinte de manière<br />
disproportionnée au droit d'usage et de<br />
jouissance du locataire (voir par exemple :<br />
Vred. Brugge 14 avril 2015, Huur 2016, 30,<br />
note R. TIMMERMANS ; Vred. St.-Pieters-<br />
Woluwe 16 mars 2016, T.App. 2019/2, 23,<br />
note V. DE<strong>FR</strong>AITEUR).<br />
Un exemple typique en est l'interdiction<br />
de garder des animaux de compagnie<br />
qui, selon les circonstances concrètes,<br />
peut être considérée comme une atteinte<br />
disproportionnée au droit du locataire au<br />
respect de la vie privée et familiale (voir<br />
par exemple : Paix Louvain 6 octobre 2015,<br />
Huur 2016, 36, note R. TIMMERMANS ; Vred.<br />
Bruges 14 avril 2015, Huur 2016, 30, note R.<br />
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TIMMERMANS).<br />
Selon les circonstances concrètes, le tribunal<br />
peut donc décider qu'il est permis au<br />
locataire de déroger aux dispositions des<br />
statuts ou du règlement intérieur.<br />
4. La possibilité pour le locataire<br />
de formuler des questions ou<br />
commentaires pour l'assemblée<br />
générale<br />
Bien qu'en principe le locataire n'ait pas<br />
le droit de vote à l'assemblée générale de<br />
l’ACP, ni ne puisse faire valoir un droit légal<br />
d'être entendu à l'assemblée générale, il<br />
est informé par le syndic de la date des<br />
assemblées (article 3.89-§5, 6° du Code<br />
civil).<br />
Ainsi, le locataire peut formuler par écrit<br />
ses questions ou remarques concernant les<br />
parties communes de la copropriété, qui<br />
doivent ensuite être communiquées par le<br />
syndic à l'assemblée générale (article 3.89,<br />
§5, 6° du Code civil).<br />
Toutefois, si le locataire propose l'inscription<br />
de certains points à l'ordre du jour de<br />
l'assemblée générale, le syndic en tant<br />
que tel n'est pas tenu de les mettre<br />
effectivement à l'ordre du jour, de sorte que<br />
l'assemblée générale devrait également en<br />
délibérer effectivement. En fait, « mettre<br />
des points à l'ordre du jour » va au-delà de<br />
la « communication » de questions ou de<br />
commentaires à l'assemblée générale.<br />
5. L'opposabilité au locataire des<br />
décisions de l'assemblée générale<br />
Suite à l'assemblée générale, le bailleur<br />
doit notifier au locataire les décisions<br />
de l'assemblée générale par lettre<br />
recommandée. Le délai est de trente jours<br />
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PROPERTYTODAY 29<br />
à compter de la réception par le bailleur du<br />
procès-verbal de l'assemblée générale du<br />
syndic (article 3.93, §5, alinéa 1er, 2° du Code<br />
civil).<br />
Toutefois, si le locataire n'est pas informé<br />
par le bailleur des décisions de l'assemblée<br />
générale et que le locataire subit un<br />
dommage de ce fait (ou qu'il cause un<br />
dommage à un tiers de ce fait), il peut,<br />
le cas échéant, tenir contractuellement<br />
le bailleur responsable (ou poursuivre s'il<br />
serait lui-même poursuivi par un tiers en<br />
réparation).<br />
6. La possibilité pour le locataire de<br />
contester une disposition du règlement<br />
intérieur ou une décision de l'assemblée<br />
générale<br />
Le législateur prévoit également la possibilité<br />
pour le locataire d'agir en justice contre toute<br />
disposition du règlement intérieur ou contre<br />
toute décision de l'assemblée générale,<br />
si celles-ci sont irrégulières, frauduleuses<br />
ou illégales. Dans ce cas, le locataire peut<br />
demander au tribunal d'annuler ou de<br />
modifier la décision ou la disposition, à<br />
condition qu'elle lui cause un préjudice<br />
personnel (article 3.93, §5, troisième alinéa<br />
du Code civil).<br />
La jurisprudence a déjà confirmé que cette<br />
disposition doit être interprétée au sens<br />
large et que cette possibilité d'action est<br />
donc également ouverte non seulement aux<br />
locataires (commerciaux), mais également<br />
aux entreprises qui ont leur siège social dans<br />
l'immeuble (Vred. Genk 2 juin 2015, Loyer<br />
“ Ria nam erorum<br />
hilloreste con<br />
coreceperios a<br />
sequam eum<br />
It, solorumquis<br />
dundit volupta<br />
2016, 44, note R. TIMMERMANS).<br />
Cette procédure doit être introduite dans les<br />
deux mois suivant la notification du procèsverbal<br />
de l'assemblée générale par le bailleur,<br />
et au plus tard dans les quatre mois suivant<br />
la date de l'assemblée générale (article 3.93,<br />
§5, alinéa 4 du Code civil). Cela implique<br />
également que cette demande n’est plus<br />
recevable si le délai de quatre mois depuis la<br />
date de l'assemblée générale est déjà expiré,<br />
même si le procès-verbal n'a pas été notifié<br />
par le bailleur au locataire.<br />
7. Les possibilités de procédures contre<br />
le locataire<br />
Compte tenu, entre autres, de l'obligation<br />
légale d'un locataire d'occuper le bien loué<br />
avec diligence, qui s'applique tant aux<br />
parties privatives qu'aux parties communes<br />
de l'immeuble (Vred. Zottegem 7 mai 2015,<br />
Rent 2015, 186 ), il peut bien entendu voir<br />
sa responsabilité engagée par le bailleur<br />
en cas de non-respect de celle-ci (Vred.<br />
Leuven 6 octobre 2015, Huur 2016, 36, note<br />
R. TIMMERMANS ; Vred. Vorst 5 septembre<br />
2016, T.Vred. 2019 , 25 ).
30 <strong>Edition</strong> Mai - Juin<br />
Si le locataire ne respecte pas les<br />
dispositions des statuts ou du règlement<br />
d’ordre intérieur, il peut également en<br />
être tenu responsable par l'association<br />
des copropriétaires (Vred. Kontich 30 mars<br />
2021, Huur 2021, 137 ; Vred. Brugge 23<br />
avril 2021, Loyer 2021, 143). En principe,<br />
l'association des copropriétaires peut<br />
intenter une action en justice contre le<br />
locataire en vue d'obtenir, entre autres,<br />
la cessation d'une violation continue des<br />
droits et obligations prescrits par les statuts<br />
ou le règlement intérieur, la réparation des<br />
dommages encourus par l'association des<br />
copropriétaires ou de l'éviction du locataire<br />
(Vred. Bergen 5 octobre 2020, T.Vred. 2021,<br />
438) et, selon certaines jurisprudences,<br />
voire même de la résiliation du bail entre le<br />
locataire et le propriétaire (Vred. Kontich 30<br />
mars 2021, Location 2021, 137).<br />
Le bailleur peut également être tenu<br />
pour responsable des agissements de son<br />
locataire par l’ACP, y compris s'il n'a pas<br />
respecté ses obligations de notification à<br />
l'égard du locataire (Vred. Fléron 31 mars<br />
2015, T.Vred. 2015 , 591 ).<br />
Par ailleurs, le bailleur ou l'ACP peuvent<br />
non seulement s'adresser au locataire,<br />
mais, par exemple, également à un autre<br />
copropriétaire particulier ou à un autre<br />
locataire, s'ils peuvent justifier d'un intérêt. Il<br />
peut s'agir non seulement d'une procédure<br />
pour violation par le locataire des statuts<br />
ou du règlement d'ordre intérieur, causant<br />
un dommage à cet autre copropriétaire ou<br />
locataire, mais aussi, par exemple, en raison<br />
d'une nuisance de voisinage.<br />
En fait, on peut préciser, dans un souci<br />
d'exhaustivité, que les règles de nuisances<br />
de voisinage doivent être respectées<br />
intégralement par le locataire, de sorte<br />
qu'il est interdit au locataire d’occasionner<br />
des nuisances anormales aux voisins<br />
dans le cadre de l'exercice normal de son<br />
droit d'utiliser et de profiter du bien loué.<br />
Accessoirement, le bailleur peut également<br />
être tenu pour responsable des nuisances<br />
causées par son locataire (Rb. Bruxelles 11<br />
décembre 2020, JLMB 2021, 1298).<br />
8. L'obligation financière du locataire<br />
par rapport aux charges de la<br />
copropriété<br />
Dans la relation entre l’ACP et les<br />
copropriétaires individuels bailleurs, le
PROPERTYTODAY<br />
31<br />
copropriétaire individuel (bailleur) est<br />
en principe tenu de payer les frais de la<br />
copropriété (article 3.81 du Code civil).<br />
Dans la relation entre le locataire et le<br />
bailleur, il peut être convenu que le locataire<br />
sera responsable du paiement de tout ou<br />
partie des charges liées à la copropriété.<br />
Dans ce cas, le bail doit explicitement prévoir<br />
une contribution distincte du locataire à<br />
ces charges, faute de quoi la jurisprudence<br />
suppose que cette contribution est incluse<br />
dans le loyer mensuel à un taux fixe (Vred.<br />
Alost 2 juin 2015, RW 2016- 17, 355).<br />
Enfin, dans les relations entre l’ACP et<br />
le locataire, l' ACP ne peut s'adresser<br />
directement au locataire pour le<br />
recouvrement des contributions aux charges<br />
de la copropriété que si toutes les parties<br />
en sont convenues (ainsi que la possibilité<br />
du locataire de demander une saisie à tiers<br />
détenteur pour les sommes dues par le<br />
bailleur à l'ACP). Le recouvrement direct<br />
suppose que les statuts contiennent une<br />
clause de délégation (ou qu'une convention<br />
de délégation distincte ait été conclue<br />
entre la copropriété et le bailleur) et que le<br />
locataire y ait également consenti. De plus,<br />
une telle relation tripartite ne signifie pas<br />
que le bailleur est dispensé du paiement des<br />
contributions aux charges de la copropriété,<br />
de sorte qu'il reste toujours redevable du<br />
paiement de celles-ci.<br />
C. Remarque finale : la position<br />
particulière des locataires de<br />
courte durée, par exemple via<br />
Airbnb<br />
Enfin, on peut se demander si la même<br />
réglementation s'applique également aux<br />
locataires de courte durée, par exemple les<br />
personnes qui louent un appartement pour<br />
une période de vacances via Airbnb. Compte<br />
tenu de la spécificité d'une telle location en<br />
copropriété, celle-ci sera abordée dans une<br />
contribution ultérieure.<br />
info<br />
Liesbet Van Gijsel<br />
Senior Associate<br />
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T +32 16 22 24 73<br />
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F +32 2 647 20 16<br />
PROPERTYTODAY
32 <strong>Edition</strong> Mai - Juin<br />
Bon à<br />
savoir<br />
Nous répondons dans cette rubrique à des<br />
questions qui nous sont régulièrement posées.<br />
1<br />
Question :<br />
Je suis un promoteur de construction et j'ai une question au<br />
sujet des provisions demandées par le syndic.<br />
Mon bâtiment est déjà en grande partie vendu et occupé.<br />
Un syndic a été nommé. J'ai encore quelques appartements<br />
à vendre et d’autres en phase de finition. Dois-je contribuer<br />
au fonds de roulement et au fonds de réserve pour ces<br />
appartements ? Comme c'est la première fois qu'on me<br />
demande de payer ces sommes et les honoraires mensuels du<br />
syndic, je trouve cela plutôt étrange. D’ailleurs je n’ai jamais<br />
rencontré le syndic. En outre, je crains aussi de perdre ma<br />
participation au fonds de réserve et au fonds de roulement lors<br />
de la vente. Il s’agit en effet de sommes importantes alors que<br />
peux vendre ces appartements d’ici quelques mois ; pourquoi<br />
dois-je payer un coût annuel?<br />
Réponse :<br />
Tant que vos appartements restent invendus, vous êtes<br />
copropriétaire de l’ACP, et êtes soumis à la loi sur la copropriété<br />
au même titre que tous les autres copropriétaires. Vous devez<br />
donc contribuer aux charges communes des appartements<br />
invendus au prorata de vos quotités dans les parties<br />
communes.<br />
Voir Art 3.81 Cc : " Les charges inhérentes à cette copropriété,<br />
notamment les frais d’entretien, de réparation et de réfection,<br />
sont réparties en fonction de la valeur respective de chaque<br />
bien privatif ".<br />
Voir Info IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers) : "<br />
Cela signifie que chaque copropriétaire doit cotiser en fonction<br />
de sa quote-part. Une clause interdisant au promoteur de<br />
le faire est considérée comme non écrite. Le promoteur qui<br />
invoque une telle clause pour refuser de contribuer aux<br />
charges communes devra être assigné devant le juge de paix<br />
pour ordonner le paiement de ces décomptes. Le promoteur ne<br />
peut pas contourner la législation impérative au moyen d'une<br />
clause dans les statuts" .
PROPERTYTODAY 33<br />
2 3<br />
Normalement, le syndic démarre la gestion<br />
financière et les appels de fonds après la tenue<br />
de la première assemblée générale de l’ACP. La<br />
question est donc la suivante : cette première<br />
assemblée générale a-t-elle eu lieu ?<br />
Si oui, avez-vous été invité à participer et<br />
y avez-vous assisté ? Cette première AG est<br />
très importante. Le syndic y explique, entre<br />
autre, l'exécution de son mandat et demande<br />
l’approbation de l’AG sur les points placés<br />
à l’ordre du jour. Parmi ces points figurent<br />
notamment la nomination du syndic (durée<br />
de son mandat, signature de son contrat de<br />
gestion) mais aussi le budget, les acomptes, le<br />
fonds de réserve, etc.)<br />
Voir l’article 3.89 du Code civil : " §1. Lorsqu’il<br />
n’est pas désigné par le règlement d’ordre<br />
intérieur, le syndic est nommé par la première<br />
assemblée générale ou, à défaut, par décision<br />
du juge, à la requête de tout copropriétaire ou<br />
de tout tiers ayant un intérêt ".<br />
Concernant le fonds de réserve, voir ci-dessous<br />
le texte de la loi sur la copropriété : chaque<br />
nouvelle ACP dispose de 5 ans pour constituer<br />
fonds de réserve. Si le syndic demande un<br />
fonds de réserve, il est fort probable qu'une<br />
approbation ait été donnée par la première AG.<br />
Voir Art 3.86-§3 Cc : " L’association des<br />
copropriétaires doit constituer au plus tard<br />
à l’issue d’une période de cinq ans suivant<br />
la date de la réception provisoire des parties<br />
communes de l’immeuble, un fonds de réserve<br />
dont la contribution annuelle ne peut être<br />
inférieure à cinq pour cent de la totalité des<br />
charges communes ordinaires de l’exercice<br />
précédent; l’association des copropriétaires<br />
peut décider à une majorité de quatre<br />
cinquième des voix de ne pas constituer ce<br />
fonds de réserve obligatoire ."<br />
Question :<br />
Notre AG annuelle a eu lieu récemment. Après<br />
décompte des présences et des quotités, il a été<br />
constaté que le nombre minimum requis de<br />
personnes présentes et représentées n'était pas<br />
suffisant. Le double quorum n’était pas atteint.<br />
L'AG n'a donc pas pu se ternir et a été ajournée.<br />
Quand tout le monde fut parti, il s'avéra qu’une<br />
erreur de calcul avait été commise lors du<br />
calcul des présences, et que la réunion aurait<br />
effectivement pu avoir lieu.<br />
La question est maintenant de savoir si "l'AG<br />
reportée" sera juste une nouvelle AG ou bien une<br />
2ème AG après n'avoir pas atteint le nombre de<br />
personnes ? Autrement dit cela comptera-t-il<br />
comme une AG régulière, car la première aurait<br />
pu se dérouler conformément à la loi, ou s'agit-il<br />
d'une 2ème où aucun quorum ne sera requis ?<br />
Réponse :<br />
C'est une situation très particulière. Selon<br />
vos informations, la première AG aurait bel et<br />
bien pu avoir lieu, mais en raison d'une erreur<br />
de calcul, on a pensé qu'il n'y avait pas assez<br />
de copropriétaires présents. Ces choses-là<br />
peuvent arriver.<br />
A notre avis et compte tenu de cette erreur,<br />
la prochaine assemblée générale sera une<br />
AG ordinaire et non une deuxième AG au<br />
sens de l’art. 3.87-§5 Cc. On ne parle de<br />
deuxième AG que s'il y a effectivement<br />
une insuffisance de copropriétaires et/<br />
ou de quotités en présence au début de<br />
l'assemblée, ce qui n'est pas le cas ici.<br />
Le syndic doit donc établir un PV dans lequel<br />
il doit préciser la composition correcte de<br />
l’AG (double quorum de présence atteint).<br />
Dans son PV, le syndic doit donc indiquer<br />
clairement que l’AG était correctement<br />
composée, mais qu’elle a été annulée par<br />
erreur en raison d'une faute de calcul.<br />
Question :<br />
Un syndic peut-il transférer de l'argent du fonds<br />
de roulement au capital de réserve et vice versa<br />
à l'insu des copropriétaires? Si vous savez que<br />
le procès-verbal de l'Assemblée générale ne<br />
contient aucune réglementation concernant<br />
l'épargne (obligatoire). L'information que j'ai<br />
obtenue verbalement du syndic est la suivante :<br />
" Si je vois qu'il y a suffisamment d'argent sur le<br />
compte pour plusieurs mois, je le transfère sur le<br />
compte d'épargne ".<br />
Et puis cela est annoncé une fois par an lors de<br />
l'assemblée générale annuelle.<br />
Le syndic a-t-il donc le droit de transférer<br />
de l'argent d'un compte à un autre sans<br />
motivation ni approbation de l’ACP ? Si non,<br />
y a-t-il un moyen d'y remédier par une AG<br />
supplémentaire ?<br />
Réponse :<br />
Le syndic n’a pas le droit d’effectuer des<br />
transferts d'argent entre le fonds de<br />
roulement et le fonds de réserve sans<br />
l’accord de l’AG. Conformément à la loi, tout<br />
versement entrant ou sortant du fonds de<br />
réserve ne peut avoir lieu qu’après accord<br />
de l’AG ; cela concerne, dans la plupart des<br />
cas, des versements suite à l’approbation de<br />
travaux.<br />
Il en est de même pour un éventuel transfert<br />
du compte courant vers le fonds de réserve ;<br />
seule l’AG peut prendre une décision à ce<br />
sujet.<br />
Remarque : le fonds de réserve est<br />
obligatoire, mais l’ACP peut décider à une<br />
majorité de quatre cinquième des voix<br />
de ne pas constituer ce fonds de réserve<br />
obligatoire. (art3.86-§3 Cc).
34 <strong>Edition</strong> Mai - Juin<br />
4<br />
Question :<br />
Comme après chaque AG nous recevons un<br />
procès-verbal quelques jours après l'Assemblée<br />
Générale. A chaque fois, je remarque que les<br />
débiteurs sont mentionnés personnellement<br />
dans le PV avec leur nom et le montant total de<br />
leur arriéré.<br />
N'est-ce pas une atteinte à la vie privée ? Je<br />
me le demande depuis longtemps. Je n'ai pas<br />
besoin de savoir combien des 80 copropriétaires<br />
ont encore des dettes et certainement pas de<br />
combien elles s'élèvent. Ce ne sont pas mes<br />
affaires. C'est une chose entre eux et le syndic.<br />
Cela doit être très embarrassant lorsque ces<br />
débiteurs voient leur nom et leur montant<br />
exposés dans le PV.<br />
Réponse :<br />
En ce qui concerne votre question sur la vie<br />
privée, nous pouvons vous confirmer que<br />
les informations sur la gestion financière<br />
de l’ACP ainsi que les paiements à l’ACP<br />
doivent être mis à la disposition de tous<br />
les copropriétaires. Le commissaire aux<br />
comptes de l’ACP tout particulièrement,<br />
doit disposer de toutes ces informations ;<br />
situation des comptes bancaire, paiements<br />
des copropriétaires, arriérés…etc.<br />
La mention des arriérés des autres<br />
copropriétaires dans le PV est autorisée car il<br />
s'agit d'un « document interne », uniquement<br />
destiné aux copropriétaires d'une certaine<br />
résidence. Il existe donc un intérêt légitime.<br />
Tous les syndics ne le font pas<br />
systématiquement; mais certains choisissent<br />
de mentionner volontairement ces<br />
informations, pour inciter les copropriétaires<br />
à rester à jour de paiement. Ensuite, si<br />
les impayés s’accumulent, le syndic peut<br />
entamer une procédure de recouvrement<br />
avec le soutien des autres copropriétaires qui<br />
eux paient ponctuellement.<br />
Vous êtes syndic et<br />
vous avez des questions<br />
concrètes concernant la<br />
gestion d’un immeuble ?<br />
N'hésitez pas à nous<br />
adresser vos demandes.<br />
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