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NOVEMBRE / DÉCEMBRE 2021
IMMOBILIER
Les évolutions récentes
sur le marché de l’immobilier
résidentiel luxembourgeois
Les travaux de recherche du LISER, y inclus ceux menés au sein de l’Observatoire de l’Habitat
en collaboration avec le ministère du Logement, cherchent à rendre les évolutions du marché
immobilier luxembourgeois plus transparentes. Explications avec Julien Licheron et Antoine
Paccoud du Département Développement Urbain et Mobilité au Luxembourg Institute of
Socio-Economic Research (LISER).
En quoi consistent les activités de
recherche du LISER dans le domaine du
logement?
Le LISER est actif depuis de nombreuses
années dans le domaine du logement. Le
projet le plus connu en la matière étant
l’Observatoire de l’Habitat, qui est un
service du ministère du Logement dont
les travaux sont réalisés en collaboration
avec le LISER. Depuis sa création en 2003,
l’Observatoire de l’Habitat a cherché à
combler les lacunes statistiques identifiées,
notamment dans le domaine des prix
immobiliers, du foncier et des loyers, de la
disponibilité des terrains à bâtir et de leur
concentration, de la situation des ménages
face au logement, etc. Cet Observatoire
a été chargé de collecter et d’analyser,
en collaboration avec d’autres services
étatiques et communaux, les données
relatives au marché du logement. Il diffuse
régulièrement les résultats de ses travaux
par l’intermédiaire de bulletins trimestriels,
de notes et de rapports.
Le LISER a également étoffé son équipe
de recherche sur le thème du logement
au cours des dernières années. Ses
travaux permettent ainsi d’alimenter
l’Observatoire de l’Habitat pour mieux
comprendre les grands enjeux sur le marché
luxembourgeois: comment expliquer
la hausse forte et régulière des prix de
l’immobilier résidentiel observée depuis
2010? Quelles solutions sont envisageables
pour mobiliser davantage le foncier
constructible? Quels sont les impacts de la
hausse des prix et des loyers sur les ménages
résidents? Quels sont les mécanismes de
production de logements au Luxembourg?
Quelles pistes existent pour créer davantage
de logements abordables?
Dans le même temps, les travaux de
recherche du LISER se nourrissent des
statistiques et analyses réalisées dans le
cadre de l’Observatoire de l’Habitat, ainsi
que des besoins identifiés par le ministère
du Logement et les autres acteurs de ce
marché. En matière de recherches sur le
logement, les travaux du LISER sont donc
complètement tournés vers les besoins de la
société luxembourgeoise.
Comment expliquer la très forte hausse
des prix des logements au cours des
dernières années au Luxembourg?
Cette hausse peut-elle durer sur le long
terme?
La hausse des prix des logements est en
effet soutenue depuis plusieurs décennies,
et particulièrement depuis 2010. Entre
2010 et 2017, la hausse des prix était
relativement régulière: environ +4,5% à
+5% par an pour l’indice des prix de vente
des appartements et des maisons fourni
par le STATEC. En revanche, depuis mi-
2017, cette hausse des prix s’est nettement
accélérée, pour culminer au 1 er trimestre
2021 avec une augmentation des prix de
+17,0% sur douze mois. Au 2 e trimestre
2021, la hausse des prix a légèrement
décéléré, pour revenir à une hausse de
+13,6% sur douze mois. La demande
en logements reste toutefois forte sur
le marché et une baisse des prix est peu
probable. Un retour à une hausse des prix
soutenue, mais plus proche des standards
observés avant 2017 (proche de 4 à 5%), est
donc tout à fait envisageable. Pour cela, il
faudra que l’offre de logements augmente
et réponde davantage aux besoins très
importants en matière de logement au
Luxembourg.
Comment expliquer que l’offre de
logements peine à répondre à cette
demande très forte?
Comme l’Observatoire de l’Habitat a pu le
montrer, il existe des surfaces importantes de
terrains libres dans les zones constructibles
des communes, la difficulté étant de
mobiliser ces ressources. Dans la dernière
mise à jour réalisée en 2016, nous montrions
ainsi que plus de 2.840 hectares de terrains
sont libres de construction et déjà affectés
à l’habitat dans les documents d’urbanisme
(les fameux Plans d’Aménagement Général,
PAG) des communes. Mais près de 90% des
surfaces disponibles appartiennent à des
propriétaires privés, majoritairement des
particuliers. Les pouvoirs publics ont donc
peu de marge de manœuvre pour augmenter
rapidement et de manière significative l’offre
de logements abordables. La détention
de terrains constructibles est également
très concentrée, avec un petit nombre de
particuliers et d’entreprises qui ont de larges
réserves de foncier. En l’absence d’impôt
foncier conséquent, rien ne vient pénaliser
la détention à long terme de terrains
constructibles mais libres de constructions.
Vu les accroissements significatifs du prix
des terrains constructibles ces dernières
années, les propriétaires de ce foncier
ont peu d’intérêt à mettre rapidement en
construction leurs terrains.
Le Luxembourg est-il une exception
en matière de hausse des prix des
logements en Europe?
Le Luxembourg est l’un des pays qui a
connu les plus fortes hausses cumulées
des prix des logements depuis 2010 dans
l’Union européenne (+7,4% par an en