LG_246_BD

50 LG
NOVEMBRE / DÉCEMBRE 2021
CONSTRUCTION
Une fine analyse des tendances
du marché immobilier
«Si le coût des matériaux et du foncier ne cesse de grimper et si les communes n’acceptent pas
de voir leur population croître plus vite car il est de plus en plus difficile de faire évoluer leurs
infrastructures, alors nous ne résoudrons jamais la problématique de l’augmentation du prix du
logement». Alessandro Rizzo, CEO d’EuroCaution, et Cédric Doppagne, Chief Commercial
Officer, ont une vision très claire du marché immobilier. À leur échelle, ils tentent de contenir
cette inflation en maintenant des taux de garantie stables et concurrentiels, mais aussi en
partageant avec leur clientèle leur vision éclairée des tendances de ce marché complexe…
Quel a été l’impact de la pénurie des
matériaux sur le prix de vente des
nouvelles constructions?
AR: En 2020, nous évoquions déjà les
difficultés d’approvisionnement à venir
pour les entreprises de construction.
Aujourd’hui nous y sommes: le prix
des matériaux augmente de manière
disproportionnée si bien que les coûts de
construction ont gagné 30 à 40% en un peu
moins de deux ans.
Cette problématique nait d’une mauvaise
compréhension du marché par les acteurs de
la promotion immobilière. Aujourd’hui, les
plus grands d’entre eux parviennent à imposer
leurs tarifs en faisant jouer la concurrence; il
est en effet dans l’intérêt des fournisseurs de
fidéliser ce type de clients en vue de l’aprèspénurie.
Les petits et moyens promoteurs
achètent quant à eux les matériaux à un tarif
assez élevé, sauf s’ils parviennent à négocier
leurs prix grâce à leur fidélité. L’augmentation
n’est donc pas ressentie de manière uniforme
sur le marché…
CD: Au niveau d’EuroCaution, nous
redoublons de vigilance dans l’analyse
de nos dossiers et exigeons des garanties
supplémentaires quant à la validité des
devis de longue date. Nous participons
par ailleurs à la réduction des prix de vente
grâce à la stabilité des taux de nos garanties
obligatoires comme la garantie financière
d’achèvement ou d’infrastructure. Cela
permet en effet aux promoteurs de vendre à
un tarif concurrentiel sur le marché.
Ce phénomène vient-il renforcer
l’augmentation des prix de vente des
nouvelles constructions?
AR: Cela est le cas dans une certaine
mesure, toutefois, ce modèle de promotion
traditionnel s’essouffle car les prix semblent
avoir atteint leur plafond. Ce phénomène
s’explique par deux facteurs; tout d’abord, en
conséquence de l’épidémie de Covid-19, les
hauts profils à grand budget ont privilégié
le télétravail plutôt qu’un déménagement
au Luxembourg. De plus, les travailleurs
ne sont plus prêts à dépenser une part aussi
importante de leur salaire dans un logement
de petite surface…
Par ailleurs, l’offre semble être en
inadéquation avec une demande provenant
davantage de personnes célibataires que
de familles, à la recherche d’un logement
à leur taille. Or il ne s’agit pas du profil
recherché par les communes. Il faudrait
donc revoir le principe des permis et
autorisations de manière à laisser davantage
de liberté aux promoteurs dans le nombre
et la composition des logements à bâtir
sur une surface constructible donnée. Si
les pouvoirs publics ne lâchent pas du lest,
les promoteurs seront contraints d’adapter
leurs prix pour pouvoir vendre, et ce, au
détriment de leur marge. Cette stratégie
pourrait très vite mener à une diminution
de la qualité des constructions.
CD: Pour que les projets se vendent
moins cher, il faut que le prix du foncier,
qui représente 60% du prix de vente,
baisse. Pour ce faire, il faut augmenter le
périmètre du PAG afin que des terrains
achetés au même prix par le promoteur
puissent disposer de plus de mètres carrés
constructibles. Or les communes tentent de
ralentir leur croissance car elles craignent
que leurs infrastructures ne la supportent
pas. La lenteur administrative est également
source d’inflation car l’investissement
dans le foncier doit être rentabilisé
proportionnellement au nombre d’années
«perdues» dans ces démarches.
“Le maintien
de nos tarifs
et de la qualité
de nos prestations
passe par la
digitalisation”
Que penser des solutions proposées par
le gouvernement pour réduire le prix
des logements?
CD: Via le Pacte Logement, l’État
participe à l’augmentation des prix en
imposant un certain pourcentage de
logements abordables dans les nouvelles
constructions. Les promoteurs doivent par
conséquent augmenter leurs marges sur les
logements destinés au marché traditionnel
pour rentrer dans leurs frais…
AR: L’annonce de réforme de l’impôt
foncier du Premier ministre Xavier Bettel
n’aura selon moi pas de réel impact en termes
d’augmentation du volume de la vente.