Property Today FR 2021 Edition 7
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PROPERTYTODAY<br />
31<br />
09<br />
Application de la loi sur<br />
la Copropriete et opt-out<br />
pour les petites ACP<br />
Il existe un assez large consensus dans la<br />
doctrine juridique selon lequel le régime<br />
juridique actuel de gestion est trop détaillé<br />
et trop formaliste pour la copropriété<br />
d'appartements qui ne comporte qu'un<br />
nombre limité de lots. Dans la pratique, les<br />
copropriétaires de ce type d’immeubles<br />
sont souvent enclins à prendre les décisions<br />
nécessaires en dehors de l'assemblée<br />
générale et à l'unanimité.<br />
Lorsque l’ACP ne compte qu'un nombre<br />
limité de membres, il est souvent difficile de<br />
trouver à la fois un syndic et un commissaire<br />
aux comptes parmi eux. Les petites<br />
copropriétés étant soumises (presque) aux<br />
mêmes obligations et formalités que les<br />
grandes copropriétés, elles sont de facto<br />
quasiment obligées de faire appel à un<br />
syndic professionnel.<br />
L'application intégrale du régime légal<br />
de gestion entraîne donc une charge<br />
administrative et financière importante pour<br />
ces copropriétés. Cependant, les articles 3.84<br />
à 3.100 du NCc sont de loi impérative, de<br />
sorte qu'en principe les copropriétaires ne<br />
peuvent pas y déroger.<br />
D'où l'importance particulière de la faculté<br />
dérogatoire de l'article 3.84, premier alinéa<br />
in fine du Nouveau Code civil. Le droit<br />
belge d'appartement dispose donc d'un<br />
'opt-out'.<br />
Une question cruciale est bien entendu<br />
de savoir à quelle copropriété l'article<br />
3.84, premier alinéa in fine du Code civil<br />
s'applique. Depuis l'entrée en vigueur de<br />
la loi du 18 juin 2018, l'article 3.84, premier<br />
alinéa, deuxième phrase du code civil<br />
prévoit qu'il peut être dérogé à ce « chapitre<br />
» si la nature des parties communes le justifie,<br />
pour autant que tous les copropriétaires<br />
consentent à cette dérogation et au moyen<br />
d'un acte de base dans lequel des parties<br />
privatives distinctes sont établies. Il en résulte<br />
que le nombre de lots privatifs « à lui seul »<br />
ne justifie plus une dérogation à la loi sur la<br />
copropriété. Après la modification de la loi,<br />
seul le « nombre limité de parties communes<br />
» peut encore servir de base à l'établissement<br />
d'un acte de base « simplifié ».<br />
info<br />
Mme Charlotte Willemot<br />
Avocat notaire, assistant de<br />
pratique et docteur en droit<br />
(UGent)<br />
PROPERTYTODAY<br />
Remarque UDS<br />
Le métier de syndic étant en pénurie, il est<br />
également devenu très compliqué voire<br />
impossible, de trouver un syndic lorsque<br />
l’ACP ne compte que 3 à 10 lots.<br />
En effet, la mission de base du syndic<br />
dans le cadre de la gestion administrative,<br />
technique et financière reste la même,<br />
ainsi que sa responsabilité, quelle que soit<br />
l’ACP, avec autant que suivi divers, contrôles<br />
techniques, assemblées générales ..etc , Par<br />
ailleurs, on ne compte plus l’accumulation<br />
de nouvelles obligations techniques, normes,<br />
audits, EPC, amiante ...etc. Il en résulte que le<br />
tarif minimum du syndic de 15 à 17 euros par<br />
lot devient inapplicable car non rentable sur<br />
un nombre très limité de lots.<br />
Pour s’en sortir financièrement, le syndic<br />
appliquera donc un tarif global pour l’ACP, à<br />
diviser par un nombre très bas de lot… Cela<br />
aura inévitablement pour résultat un coût<br />
élevé pour les copropriétaires.<br />
Finalement, il s’avère que la solution de<br />
l’opt-out se présente actuellement comme<br />
une planche de salut pour les petites<br />
copropriétés, qui pourront désormais choisir<br />
cette option. Il va de soi que l’entente<br />
dans l’immeuble doit être au beau fixe; au<br />
moindre problème, le recours à un syndic<br />
professionnel deviendra inévitable.