Property Today FR 2021 Edition 7

28 Edition Octobre - Novembre
même ordre :
1. à quelle créance s’applique le privilège ?,
2. qui est le titulaire du privilège ?
3. quel lot est concerné ?
4. quelles sont les conséquences de
l'absence de publicité ?
5. quel rang s’applique au privilège ?
1. Le privilège s'applique aux contributions
liées à un lot spécifique et est limité aux
apports de l'exercice en cours et de l'exercice
précédent. On entend par contributions,
les dettes auxquelles chaque copropriétaire
est tenu en sa qualité de copropriétaire. Il
ne s'agit pas seulement des contributions
normales au fonds de roulement, mais aussi
des charges exceptionnelles avec appels de
fonds de réserve.
Quant à la limitation dans le temps, elle
concerne bien l'exercice en cours et
l'exercice qui le précède. Il est à noter qu'un
exercice comptable peut être prolongé suite
à une décision de l'assemblée générale des
copropriétaires.
2. C'est l'association des copropriétaires qui
détient le privilège. Il est essentiel d'avoir la
personnalité juridique pour pouvoir invoquer
le privilège. Concrètement, si l'association n'a
pas la personnalité juridique, elle ne pourra
pas invoquer le privilège.
3. La garantie du privilège est constituée
par le lot d'un immeuble ou d'un ensemble
d'immeubles. Il s'agit donc des parts
privatives ainsi que de la part des parties
communes du lot concerné. Dans la mesure
où des travaux ont été réalisés dans le lot
privatif, pouvant être considéré comme
immeuble par destination, ces travaux seront
considérés comme appartenant au lot et
donc faisant partie de la garantie représentée
par la lot.
4. La plus grande source de controverse est
peut-être le fait qu'il s'agit d'un privilège
silencieux ou « occulte ». Aucun transfert ou
inscription n'est donc requis. La motivation
et, en même temps, la faiblesse du privilège
« occulte » réside dans le fait que d’une part,
l’enregistrement d'un privilège repose sur la
déclaration précise des arriérés , alors que
par ailleurs, dans le cadre de la gestion de la
copropriété, les demandes d’acomptes du
syndic sont périodiques, ce qui rend difficile
la fixation d’un montant qui peut encore
augmenter après l'enregistrement.
5. En termes de rang, en cas de cumul, le
privilège primera sur les privilèges généraux
et les hypothèques. Il y a cependant un
problème d’ordre temporel par rapport aux
« privilèges précédemment enregistrés » ,
puisqu’on ne sait pas clairement comment
ils s’articulent dans le temps. Le manque de
clarté dans ce domaine risque d’occasionner
bien des discussions.
3. Evaluation
Le principal argument en faveur de
l’introduction du privilège de l’ACP est,
comme mentionné précédemment,
l'importance croissante de la cohabitation en
copropriété forcée.
L’interdépendance réciproque des
copropriétaires, qui n'ont pas forcément
choisi de s'engager dans cette relation
mutuelle, mais y sont contraints par la
copropriété forcée, a conduit à vouloir limiter
les risques d'insolvabilité.
Quant aux arguments contre le privilège, ils
concernent le plus souvent l'impact éventuel
sur le crédit hypothécaire et l'insécurité
juridique qui en découle. En raison de
l’absence de publicité d'une part et parce
que les montants peuvent continuellement
évoluer d'autre part, il n'est pas exclu que
les établissements de crédit deviennent plus
prudents dans l'octroi de crédits immobiliers
(ou qu'ils deviennent plus chers). Du fait
que le créancier hypothécaire passera
après le privilège de l’ACP, les mauvaises
surprises ne sont pas à exclure. Les banques
pourraient donc être enclines à intervenir
plus rapidement si les versements du
crédit immobilier ne sont pas effectués
correctement.
info
Mr Benoit Stockman
Directeur BE-LE-RE Consulting BV
benoit.stockman@outlook.com
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