Property Today FR 2021 Edition 5

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08 Professions annexes et ordres divers Ci-dessous un aperçu de la déontologie concernant l'exercice de la tâche de gestionnaire immobilier. Déontologie de l’Expert géomètre Art. 18. Les activités suivantes appartiennent à l'autorité de l'expert-géomètre: 3 ° exercer les activités réglementées d'agent immobilier, en application de l'article 4.1 ° de l'arrêté royal du 6 septembre 1993. Déontologie de l’avocat Art. 163 Les avocats peuvent agir en tant que syndic de l'association des copropriétaires dans le cadre des articles 577, 2-577, 14 DCC, conformément aux règles de dignité, de droiture et de discrétion qui sous-tendent leur profession. Déontologie du Comptable-fiscaliste Art. 21. § § 2. Les activités professionnelles suivantes, exercées en tant que personne physique ou en tant que personne morale, sont toujours considérées comme des activités mettant en danger l'indépendance et l'impartialité du comptable externe BIBF: les activités de courtier ou d'agent d'assurances, avec le à l'exception de celles de courtier immobilier l'activité de gestionnaire immobilier, ainsi que toutes les activités de services bancaires et financiers pour lesquelles une inscription auprès de l'Autorité des services et marchés financiers est requise. Déontologie de l'architecte Art. 10 4 ° L'architecte peut également assumer la gestion immobilière et effectuer toutes les actions connexes; cependant, cette activité ne peut être exercée sous la forme d'une agence ou d'un bureau d'affaires. INFO Mme Dominique Krickovic Présidente UDS (Union des Syndics) info@ufsyndics.be www.ufsyndics.be PROPERTYTODAY Toujours à vos côtés Belfius vous offre un service sur mesure, entièrement adapté à vos besoins, pour vous accompagner au fil de vos projets, que ce soit en matière de crédits, d’assurances, d’investissements et bien plus encore. Que vous soyez un syndic ou que vous fassiez partie d’une association de copropriétaires, vous pouvez toujours compter sur un spécialiste prêt à vous aider, où et quand vous le voulez. belfius.be/professional Belfius Banque SA, Place Charles Rogier 11, 1210 Bruxelles – IBAN BE23 0529 0064 6991 BIC GKCCBEBB – RPM Bruxelles TVA BE 0403.201.185 – N° FSMA 19649 A
09 Ventilation des charges de copropriété 1. L’assemblée générale peut-elle s’écarter des règles statutaires et selon quelles modalités ? Dans une copropriété, on le sait, ce sont les statuts – normalement le Règlement de copropriété – qui déterminent la manière dont les charges sont réparties entre les copropriétaires. Ceci résulte de l’article 577-4, §1er du Code civil qui énonce que « le règlement de copropriété doit comprendre : (…) 2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges (…) ». On sait aussi que, par défaut, les dépenses communes sont réparties au prorata des quotités détenues par les copropriétaires mais que les promoteurs de la copropriété peuvent choisir de recourir au critère de l’utilité, pour ventiler les charges en fonction de l’utilité qu’elles présentent pour chacun des lots. Il est également possible de combiner ces deux critères en faisant échapper certaines charges spécifiques – par exemple et classiquement les frais d’ascenseur – à la répartition générale. Tout ceci résulte de l’article 577-2, §9 du Code civil qui énonce, en son alinéa 3, que « les charges de cette copropriété, notamment les frais d’entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l’utilité, pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d’utilité ». Enfin, l’assemblée générale peut, au cours de la vie de la copropriété, modifier les critères de répartition pourvu qu’elle ne s’écarte pas du principe de base, impératif, selon lequel toute répartition autre que proportionnelle aux quotes-parts doit être motivée par le choix de tenir compte de l’utilité que la ou les charges considérées présentent pour les copropriétaires. Une telle décision requiert une majorité de 80 % des voix des copropriétaires présents ou représentés (article 577–7, §1er, 2°, a du Code civil). Sur ces prémices, un certain nombre de questions se posent alors. Primo, l’assemblée a-t-elle le pouvoir de s’écarter au coup par coup de la règle statutaire? Secundo, si elle le fait, une modification du Règlement de copropriété est-elle nécessaire pour que sa décision soit opposable aux tiers? Enfin, tertio, si le Règlement de copropriété est modifié, l’adaptation requiertelle un acte authentique?
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