Property Today FR 2021 Edition 5

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Reprise d’un bureau de
syndic - partie (3/4)
1 - Les aspects juridiques
A. La convention d’acquisition
L'accord entre le cédant et le cessionnaire peut parfaitement
être établi par acte sous seing privé.
Mais si l'entreprise comprend un immeuble commercial, un
acte authentique est requis. Le cas échéant, le prix d'acquisition
doit être utilisé pour rembourser tout crédit hypothécaire.
Si certains créanciers ont mis en gage l'entreprise, le prix du
transfert de l'entreprise doit être utilisé pour rembourser leurs
crédits.
B. Cinq certificats
Afin de prévenir les abus et de s'assurer que le cédant est en
mesure d’ honorer ses dettes et obligations envers les institutions
gouvernementales, un certain nombre d'obligations fiscales et
sociales ont été imposées au cédant.
Il doit notamment soumettre cinq certificats démontrant qu'il
n'a aucune dette envers les institutions suivantes
• les impôts (fédéraux)
• la TVA (fédérale)
• l'ONSS pour le personnel salarié (fédéral)
• les cotisations de sécurité sociale pour les indépendants
(fédéral)
• l'administration fiscale flamande (régionale).
Si ces réglementations ne sont pas respectées, le transfert n'est
pas opposable aux institutions susmentionnées et l'acquéreur
est solidairement responsable à concurrence du montant payé
au cédant. Il risque donc d’être tenu au remboursement des
dettes du vendeur.
2 - Aspects déontologiques
La réglementation belge du courtage immobilier stipule que
nul ne peut exercer la profession d'agent immobilier sans être
inscrit auprès de l'Institut professionnel des agents immobiliers.
Le candidat qui désire prendre la relève d'un syndic doit donc
vérifier si le cédant, qui se présente comme syndic reconnu, est
le même.
Dans certains cas, le cédant peut être impliqué dans une
enquête disciplinaire ou même encourir une sanction
disciplinaire qui l'empêche temporairement ou définitivement
d'exercer la profession d'agent immobilier / syndic.
L'administrateur immobilier acquéreur peut, le cas échéant,
subir un préjudice de réputation en s'engageant envers le
cédant ou même être impliqué indirectement dans une
procédure disciplinaire lorsque le cédant l'a secrètement
impliqué dans ses difficultés.
Naturellement, l'acquéreur doit lui aussi se conformer à
l’obligation d’agrément en tant qu’ agent immobilier - syndic.
INFO
Maître Roland Timmermans
Avocat
Rédacteur en chef de la revue
Copropriété et Droit Immobilier
PROPERTYTODAY