Property Today FR 2021 Edition 5

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4. Acte notarié et sa transcription
Enfin, une modification du Règlement de copropriété exige-telle
un acte notarié? Ici, la question ne concerne pas uniquement
la modification des clés de répartition des charges mais, plus
généralement, toute modification du règlement.
L’article 577-4, §1er du Code civil énonce que toute modification
apportée aux statuts doit faire l’objet d’un acte authentique, ce
qui semble répondre à la question. Pourtant, une nouvelle fois la
nuance s’impose et on aurait tort de croire qu’une modification
du Règlement de Copropriété n’aurait aucun effet à défaut
d’être coulée dans un acte notarié. Il faut en effet rappeler que,
fondamentalement, la question ne doit s’analyser qu’en termes
d’opposabilité: le but de l’obligation légale énoncée ci-dessus
est d’assurer l’opposabilité des statuts. La force juridique de la
décision est quant à elle indépendante de cette opposabilité.
La raison de cela est simple: les copropriétaires sont tenus par
des décisions de l’assemblée générale dès l’instant où elles ont
été votées.
A l’égard de ceux qui sont copropriétaires au moment où
l’assemblée générale a décidé de modifier le Règlement de
copropriété, ledit règlement doit ainsi être considéré comme
aussitôt modifié, indépendamment de l’adaptation ultérieure
des statuts par devant notaire.
inextricables qui en découleront, les règles applicables aux
uns différant des règles applicables aux autres. Ainsi, la seule
manière d’avoir la certitude que chaque nouveau propriétaire
sera tenu par les mêmes règles que les autres, est de disposer
de statuts à jour transcrits.
Aussi, pour en revenir à la question initiale, la rédaction d’un
acte notarié est nécessaire afin d’assurer l’opposabilité de
la modification aux futurs copropriétaires et, le cas échéant,
aux autres tiers; elle n’est cependant pas une condition de
l’efficacité de la décision par laquelle l’assemblée générale a
décidé cette modification à l’égard de ceux à qui cette décision
est opposable.
Enfin, rappelons cette évidence que l’acte authentique est
sans utilité s’il n’est pas suivi de sa transcription car c’est cette
dernière qui rend le contenu de l’acte opposable aux tiers.
Passer un acte notarié sans le transcrire ensuite ne servira à rien
d’autre qu’exposer la copropriété à des honoraires de tabellion.
Il me semble donc important que le syndic s’assure auprès du
notaire que la formalité sera faite.
Il n’en va cependant pas de même pour les tiers à l’égard
desquels ne sont opposables que les actes ayant fait l’objet de
la publicité requise – ici un acte notarié transcrit – ou qui leur
ont été régulièrement notifiés.
C’est en particulier le cas des copropriétaires qui ont acquis leur
lot postérieurement à des décisions par lesquelles l’assemblée
a modifié les statuts. Pour ceux-là, on sait que la loi a mis en
place un double système destiné à s’assurer qu’ils ont eu
connaissance des décisions antérieures à leur achat: notification
par le vendeur ou le cas échéant le syndic (article 577-10, §4) et
communication des procès-verbaux des trois dernières années
(article 577-11 §1er).
Or, si le mécanisme légal donne une relative assurance de ce
que les acquéreurs sont informés des décisions votées au
cours de trois années qui précèdent leur acquisition, cette
certitude disparaît au-delà de cette période. Le registre des
décisions constitue certes le support de communication des
décisions anciennes mais encore faut-il qu’il ait été fidèlement
tenu et correctement notifié. L’expérience, quant à elle, met en
évidence une réalité: plus le temps passe et plus la transmission
de l’information devient aléatoire.
De cela, il résulte qu’avec le temps, un nombre croissant de
copropriétaires ne seront pas tenus par les décisions anciennes
de l’assemblée et lorsque ces décisions ont eu pour objet
de modifier les statuts, on devine sans peine les conflits
INFO
Maître Eric RIQUIER
Avocat au Barreau de Bruxelles
Professeur à la Solvay Brussels
School of Economics &
Management (ULB)
IURIS AVOCATS
Rue Capitaine Crespel 2-4
1050 Bruxelles
T 02 503 36 10
riquier@iuris.be
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