Property Today FR 2021 Edition 5

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de celle qui est prévue par les statuts ne constitue pas une
modification de la règle statutaire et n’implique donc pas une
modification du Règlement de copropriété. Du reste, il serait
assez insensé de modifier les statuts pour ce qui n’est rien
d’autre qu’un one-shot.
Se pose cependant alors la question de l’opposabilité de cette
décision aux tiers.
Deux types de tiers sont ici concernés : d’une part, les futurs
copropriétaires, c’est-à-dire les personnes qui acquerront un lot
postérieurement à la décision de l’assemblée générale ; d’autre
part, les créanciers de la copropriété.
S’agissant des premiers, la décision leur sera opposable pour
autant que la formalité prévue par la loi soit respectée. L’article
577–10, §4 du Code civil énonce que les décisions votées avant
la cession du droit réel sont opposables au cessionnaire si elles
lui ont été notifiées par le cédant ou, à défaut, par le syndic.
Pour rappel, le syndic est tenu de procéder à la notification si le
cédant le lui demande.
2. La réponse à la première question appelle une
nuance.
Certes, il semble évident que l’assemblée générale peut décider
que, par dérogation à la règle statutaire, telle dépense sera
répartie de telle manière.
Par exemple, la charge d’un emprunt destiné à financer les
travaux communs sera répartie entre les seuls copropriétaires
qui y ont souscrit à l’exclusion de ceux qui ont choisi de financer
leur quote-part sur fonds propres. Autre exemple : à l’occasion
des travaux de rénovation de la toiture commune, il est décidé
que l’isolation sera prise en charge par le seul propriétaire de
l’appartement du dernier étage car c’est lui qui l’a demandée, ou
encore : les honoraires du syndic relatifs à la gestion des travaux
seront répartis par parts égales entre les copropriétaires; etc.
Toujours en vertu de la loi, le cédant est seul responsable envers
la copropriété des conséquences dommageables découlant
d’une absence de notification. Cependant, il semble évident que
si le syndic a été prié de procéder à la notification et a omis de le
faire, il engagera à son tour sa responsabilité envers le cédant.
Prenons un exemple : l’assemblée générale décide de répartir
les coûts liés au placement d’un nouvel ascenseur entre les
seuls copropriétaires qui ont l’utilité de l’appareil, alors que le
Règlement de copropriété ne comporte aucune règle spécifique
de sorte que ces frais auraient normalement dû être répartis
entre tous les copropriétaires au prorata des quotes-parts de
chacun.
Cette évidence découle du principe exprimé par l’adage qui
peut le plus peut le moins : si l’assemblée a le pouvoir de
modifier la règle statutaire, alors peut-elle forcément y déroger
une fois.
Son pouvoir n’est cependant pas illimité et sa décision de
s’écarter de la règle statutaire doit rester conforme au principe
de base rappelé ci-dessus: c’est le critère de l’utilité qui doit
l’inspirer.
Si la décision de l’assemblée conduit à ventiler une dépense
autrement qu’au prorata des quotes-parts ou de l’utilité qu’elle
représente pour les lots, cette décision me paraît irrégulière et,
donc, susceptible d’être annulée par le juge si un copropriétaire
l’attaque dans le délai légal.
Il semble enfin logique de considérer que l’assemblée ne peut
décider de s’écarter de la règle statutaire que par une décision
votée à la majorité qualifiée de 80 % (4/5), soit la majorité
requise pour modifier les statuts en ce qu’ils contiennent les
règles de répartition des charges.
3. Modification du Règlement de copropriété
La décision de l’assemblée de répartir, en une occasion
particulière, une dépense déterminée d’une manière différente