Property Today FR 2021 Edition 5

EDITION 5 - 2021 - JAN-FEV
LE MAGAZINE DE LA COPROPRIÉTÉ
SYNDIC:
UN METIER ESSENTIEL!
Profession de syndic sous-payée
… et donc peu attractive
Délais juridiques pour les syndics
avec tableau synoptique des délais administratifs
Ventilation des charges de copropriété
L’assemblée générale peut-elle s’écarter des règles statutaires?
LA DIVISION D'UN APPARTEMENT EN
COPROPRIETE
Il est de plus en plus fréquent que les copropriétaires
divisent leur appartement ou le divisent en plusieurs lots.
Pour y parvenir de manière correcte et légale, l'assistance
et les conseils d'un expert ne sont pas un luxe inutile.
La première partie de cette contribution traite des
dispositions légales.
LE SYNDIC EST SEUL RESPONSABLE DE
LA SECURITE DES ASCENSEURS
Il y a des ascenseurs dans la plupart des immeubles à
appartements;Le syndic, en tant que gestionnaire des
parties communes, doit s'assurer que l'ascenseur mis à
disposition ne présente pas de risques pour la sécurité des
utilisateurs dans les conditions normales d'utilisation. Le
syndic est assisté dans cette tâche par 2 acteurs importants.

UDS - Union des Syndics
attire votre attention sur ses partenaires
PT
CONGRES NATIONAL des SYNDICS
18 novembre 2021 - Brussels Expo - Palais 10
4me SALON de la COPROPRIETE
18 novembre 2021 - Brussels Expo - Palais 10
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SOMMAIRE
EDITION 5
2020 - JAN-FEV
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PROFESSION DE SYNDIC SOUS-PAYÉE
ET DONC PEU ATTRACTIVE
VENTILATION DES CHARGES DE
COPROPRIÉTÉ
REPRISE D’UN BUREAU
DE SYNDIC - PARTIE (3/4)
LE SYNDIC EST SEUL RESPONSABLE
DE LA SÉCURITÉ DE L'ASCENSEUR
QUELS DÉLAIS JURIDIQUES POUR LES
SYNDICS: L’UDS VOUS FACILITE LA
VIE!
SYNDIC4YOU: LA PLATEFORME QUI
SIMPLIFIE LE QUOTIDIEN DU SYNDIC
D'UN LOFT À DEUX
APPARTEMENTS (1ÈRE PARTIE)
NOUVELLES OBLIGATIONS EN MATIÈRE
DE DÉCOMPTE ÉNERGÉTIQUE DU
CHAUFFAGE ET DE L'EAU CHAUDE
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04
Profession de syndic sous-payée et
donc peu attractive
Chaque syndic le sait maintenant, il n'y a pas de barème fixe,
obligatoire ou recommandé pour la gestion d'immeubles
d'appartements. Aujourd'hui, les syndics sont totalement libres
de fixer leurs tarifs. Les tarifs obligatoires ou imposés sont même
interdits. Ce n'est pas seulement le cas des syndics, mais aussi des
agents immobiliers, des avocats, des architectes, etc.
L'imposition de tarifs est contraire
au droit européen de la concurrence
Le 09 février 2004, la Commission européenne a publié un
rapport sur la concurrence dans les services professionnels. Ce
rapport indiquait que l'établissement de barèmes recommandés
constituait une infraction au droit de la concurrence. Le 24 juin
2004, l'Association des architectes a été condamnée à une
amende de 100 000 EUR par la Commission européenne pour
ses barèmes considérés comme une violation de l'article 81,
paragraphe 1, du traité européen.
Certains syndics utilisent encore
les barèmes autrefois « recommandés »
L'Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI), qui imposait
depuis des années des «tarifs recommandés» aux syndics, s'est
depuis longtemps distancié des barèmes en question. Pourtant,
certains syndics professionnels les utilisent encore même s’ils
ont à peine augmenté depuis 1996! On en est resté à un tarif
d'environ 15 euros par appartement pour un immeuble de taille
moyenne.
Des taux à peine augmentés depuis 1996
Il est regrettable de constater qu’environ 25 ans plus tard (!),
la plupart des syndics travaillent toujours sur des tarifs qui
s'écartent à peine des tarifs de 1996! En comparaison aux
honoraires d’autres professions, on ne peut que constater une
triste réalité: le gestionnaire immobilier est devenu le parent
pauvre du secteur immobilier.
En 2021, nous trouvons encore des syndics professionnels qui,
dans certaines régions, facturent encore une moyenne de 12
à 15 euros par mois par appartement. Dans les grandes villes,
cela varie entre 17 et 20 euros par mois. En 2018, avec le soutien
de notre fédération, une minorité de syndics a mis en place
une revalorisation des honoraires de gestion à 22 euros par
appartement par mois.
14,87
14,13
13,51
10,54
9,54
15,42
14,65
14,01
10,93
9,89
2,98
2,49
2,23
1,98
1,74
3,07
2,58
2,31
2,06
1,81
0,30
0,29
0,27
0,21
0,19
0,31
0,30
0,29
0,22
0,20

05
49,58
12,40
74,37
61,97
61,97
74,37
25,29
123,95
86,76
89,99
Augmentation impressionnante des prix
à long terme sur le marché immobilier belge
Dans son rapport sur la stabilité du système financier, la Banque
Nationale dresse la liste des évolutions du marché immobilier
belge. L'augmentation des prix à long terme est tout simplement
impressionnante. Par exemple, les prix de l'immobilier
résidentiel ont plus que doublé depuis le début des années
2000! Bonne nouvelle pour les professions comme les agents
immobiliers et les architectes qui travaillent généralement en
pourcentage sur le prix de vente d'une maison / appartement
ou les coûts de construction d'un projet.
Méthode de calcul des honoraires
toujours inchangée
Non seulement les frais par appartement changent à peine,
mais la méthode de calcul est toujours basée sur le nombre
d'appartements (voir mon article à ce sujet dans la 4e édition de
Property Today). Personne n'ose innover et utiliser une nouvelle
méthode de calcul, même si celle actuellement utilisée s'est
avérée archaïque et certainement pas représentative des
parties communes. Pensez simplement aux éléments variables
comme le nombre de hall d'entrées, à l'état de la toiture ou de
l'ascenseur, au nombre de procédures juridiques en cours, à la
vétusté ou aux autres aspects qui n'affecteront finalement pas
le tarif de base proposé sur base du nombre d’appartements.
Créativité pour rendre notre métier plus attractif
Un peu de créativité profiterait à notre profession et la rendrait
plus attractive. Pourquoi ne pas proposer des honoraires
procentuels, comme le font par exemple, les agents immobiliers
et les architectes? Une redevance (pour les immeubles plus
importants) basée, par exemple, sur le budget annuel? Ou sur
la valeur assurée du bâtiment?
Arrêter l’hémorragie…
Le fait que le métier ne soit plus attractif pour la jeune
génération n’est plus un scoop. Près de neuf stagiaires sur dix
souhaitent uniquement travailler comme courtiers dans le cadre
d’une vente ou d’une location d'immeuble. Sur plus de 2.000
stagiaires, moins de 100 souhaitent devenir administrateur
de biens à plein temps. «Le reflux des syndics est supérieur à
l'afflux», nous dit-on à l’IPI.
Profession en pénurie
De moins en moins de diplômés se sentent donc appelés à
devenir syndic d’immeuble. Et cela alors que les immeubles
à appartements continuent à sortir de terre comme des
champignons …. Quelles sont les raisons d’une telle débâcle?
• La législation de plus en plus complexe;
• Les copropriétaires de plus en plus assertifs (et c’est un
euphémisme);
• Les horaires irréguliers des AG; le soir et souvent le weekend;

06
• Les nombreuses heures qu'un gestionnaire immobilier
doit consacrer au suivi administratif et aux innombrables
mails;
• Et enfin, les faibles honoraires
Le syndic est une profession en pénurie, et ce depuis plusieurs
années et cette tendance ne fait que s’amplifier...
La plupart des copropriétaires pensent (à tort) que les devoirs
du syndic sont de toute façon légalement déterminés…
Ainsi, chaque gestionnaire immobilier effectuera les mêmes
tâches, quels que soient ses honoraires. Nous conseillons aux
copropriétaires d'être plus prudents! Il est très important, voire
absolument nécessaire, de lire attentivement les offres de prix
et de les comparer en détail.
2. Les syndics continuent de travailler à bas coût
pour fidéliser l’ACP
Deuxièmement, il y a les concurrents: d'autres syndics qui ont
également proposé un devis et aimeraient ajouter l'immeuble à
leur portefeuille ... Une concurrence saine ne devrait pas être un
problème. La loi sur la copropriété stipule également que des
devis différents doivent toujours être disponibles.
Plus le besoin ou la motivation du syndic sera importante, plus
ce syndic sera généralement disposé à perdre quelques euros
après négociation avec le conseil de copropriété ou avec les
copropriétaire. Il espérera ainsi compenser cette perte sur le
long terme.
3. Travailler plus pour gagner moins: cette
équation nous mène-t-elle à notre perte?
Rien n’est plus risqué et de fait, éloigné de la vérité ; car souvent
il n'est pas question de long terme ... et les copropriétaires ou le
conseil de copropriété exigent la signature d'un contrat annuel ...
L'année suivante, les copropriétaires ont changé d’état d’esprit
et, pour toutes sortes de raisons, ont décidé de changer de
syndic. Et ce syndic sera peut-être beaucoup moins cher ... Alors
pour être sûr que les copropriétaires continueront à choisir
leur cabinet, beaucoup de syndics continuent à travailler à bas
coût ... Ce qui ne profite pas du tout à la profession et rend, par
conséquent, le job moins attrayant pour les jeunes générations.
Tout le monde peut devenir syndic!
L’Art. 577-4.§3 du Code Civil prévoit que « Toute clause limitant
le droit du copropriétaire de confier la gestion de son lot à une
personne de son choix, est considérée comme non écrite ».
L'association des copropriétaires est donc totalement libre de
choisir….
Pourquoi les syndics n'augmentent-ils pas leurs
tarifs?
Qu'est-ce qui empêche les syndics d'augmenter leurs tarifs? La
réponse est triple.
1. Les copropriétaires choisissent le syndic le
moins cher
Tout d'abord, ce sont les copropriétaires qui décident qui
deviendra le syndic de leur immeuble. Et l' UDS (Union des
Syndics) le constate invariablement depuis belle lurette: les
copropriétaires choisissent toujours le syndic le moins cher. Ils
ne tiennent compte ni des qualités de services à fournir, ni des
références ou des tâches que le gérant d'immeuble effectuera,
mais fondent leur décision uniquement sur l’honoraire de base
mensuel que le gérant d'immeuble indique dans son offre.
De plus, l'art. 5-§1 de la loi du 11 février 2013 stipule: Nul n'est
autorisé à exercer en qualité d'agent immobilie /gérant (…) s'il
n'est pas inscrit au registre des praticiens dans la colonne de la
profession qu'il exerce.
Très souvent, ce gestionnaire immobilier est donc un
gestionnaire immobilier agréé par l’IPI (Institut Professionnel
des Agents Immobiliers). Mais le droit d'exercice n'est pas
exclusivement réservé à cette profession.
L’Art. 5 §3 de la loi du 11 février 2013 prévoit des dérogations:
Le Roi peut dispenser les membres des professions libérales
des interdictions visées à l’alinéa §1 ... Dans ce cas, les Ordres
et Instituts chargés de surveiller les activités de ces personnes
consacreront dans leur déontologie une partie spécifique
s’appliquant au contrôle des activités d’agent immobilier.

07
Concrètement, en plus du syndic professionnel, l’ACP peut
également faire appel à un géomètre-expert, un avocat, un
comptable agréé (fiscaliste), un architecte, ... ou un syndic
bénévole. Ce syndic bénévole est l'un des copropriétaires
de l’immeuble (non résident-locataire) qui agit donc comme
gestionnaire d'immeuble, avec ou parfois sans connaissance de
copropriété ...
Pour gérer son patrimoine il n’y a qu’une seule condition ; il
doit être copropriétaire de l’immeuble. L'art. 5 §3 de la loi du
11 février 2013 stipule que : « les personnes qui ne gèrent que
leurs biens familiaux ou dont ils sont copropriétaires ne sont
pas soumises aux interdictions visées au §1 (l’agréation IPI)» .
Aucune connaissance du droit de la copropriété
Personne ne doute plus de la nécessité d'une formation spécifique
approfondie pour un comptable, un fiscaliste, un géomètre
ou un avocat. Pourtant, nous rencontrons beaucoup de
copropriétaires/syndics bénévoles qui n'ont au départ aucune
connaissance de la copropriété.
Ils s'aventurent dans un management dont la complexité
juridique ne peut être sous-estimée et qui les dépassera tôt
ou tard… sans oublier qu’ils portent seul et individuellement
l’entière responsabilité de leur gestion (voir l’article 577-8-§5)
Par ailleurs, il est courant de constater l’émergence de certains
conflits d'intérêts et/ou de disputes au sein des copropriétaires
dans le cadre de la ventilation parfois subjective de certains
frais (par exemple une ventilation par appartement et non par
quotités arrive encore couramment) .
La déontologie de l'IPI ne s’applique pas à tous les syndics
Il est regrettable de constater, qu'à part dans le cas du syndic
agrée et du géomètre expert, ni l'architecte, ni l'avocat, ni
l'expert-fiscaliste ni le syndic bénévole ne sont soumis à la
déontologie de l'IPI!
Un copropriétaire ne peut donc en aucun cas porter plainte
auprès de l'IPI contre l'un de ces syndics ou contre ce syndic
bénévole, dans le cadre des tâches qu'ils exercent en tant que
gestionnaire immobilier. Il faut s’adresser aux ordres respectifs
de ces gestionnaires, ce qui n’est pas logique.
La gestion d’immeuble étant du ressort de l’IPI, ce dernier devrait
être le seul juge en cas de violation des règles déontologiques,
et le seul à pouvoir sanctionner les manquements de tous les
syndics. Rien ne garantit en effet, que les autres ordres respectifs
porteront la même attention à une plainte concernant un tache
très accessoire de leur profession.
Tarifs extrêmement bas
Ces professions assimilées peuvent donc légalement être
désignée et agir en qualité de syndic d'une ACP. Ces catégories
de syndics pratiquent à des tarifs extrêmement bas qui mettent
parfois toute concurrence hors-jeu. Nous trouvons bien
évidemment les frais les plus bas ou inexistants dans le cadre
du syndic bénévole.
Prestations supplémentaires
Bien entendu, le gestionnaire immobilier peut facturer des
services supplémentaires (hors forfait) sur base d'un taux
horaire ou d'un tarif par prestation. Mais cela reste très limité.
Même avec ces frais supplémentaires, les syndics ne peuvent
être sûrs de la rentabilité de leur bureau. Ce ne sont pas des
revenus récurrents sur lesquels un gestionnaire immobilier
pourrait compter pour recruter du personnel, par exemple.
Le « time registration », qu’utilisent les avocats, est loin d'être
une pratique admise ou courante chez les syndics, car ils ont
peur de perdre ainsi un immeuble… Finalement, cela signifie
que les syndics effectuent la plupart des tâches supplémentaires
gratuitement.
Conclusion
L’Union Des Syndics (UDS) travaille depuis longtemps à une
approche plus stricte de la réglementation et du statut du
syndic professionnel. Nous souhaitons réserver la profession
de syndic aux syndics professionnels uniquement, sans syndics
bénévoles et sans professions annexes diverses (avec tous le
respect que nous leur devons, cela va de soi).
Ce n'est qu'ainsi que l'on pourra évoluer vers plus d’appréciation
de notre métier, ce qui se traduira par de meilleurs honoraires et
plus d'attractivité pour les jeunes syndics.

08
Professions annexes et ordres divers
Ci-dessous un aperçu de la déontologie concernant l'exercice
de la tâche de gestionnaire immobilier.
Déontologie de l’Expert géomètre
Art. 18. Les activités suivantes appartiennent à l'autorité de
l'expert-géomètre: 3 ° exercer les activités réglementées d'agent
immobilier, en application de l'article 4.1 ° de l'arrêté royal du 6
septembre 1993.
Déontologie de l’avocat
Art. 163 Les avocats peuvent agir en tant que syndic de l'association
des copropriétaires dans le cadre des articles 577, 2-577, 14 DCC,
conformément aux règles de dignité, de droiture et de discrétion
qui sous-tendent leur profession.
Déontologie du Comptable-fiscaliste
Art. 21. § § 2. Les activités professionnelles suivantes, exercées
en tant que personne physique ou en tant que personne morale,
sont toujours considérées comme des activités mettant en danger
l'indépendance et l'impartialité du comptable externe BIBF: les
activités de courtier ou d'agent d'assurances, avec le à l'exception
de celles de courtier immobilier l'activité de gestionnaire
immobilier, ainsi que toutes les activités de services bancaires et
financiers pour lesquelles une inscription auprès de l'Autorité des
services et marchés financiers est requise.
Déontologie de l'architecte
Art. 10 4 ° L'architecte peut également assumer la gestion
immobilière et effectuer toutes les actions connexes; cependant,
cette activité ne peut être exercée sous la forme d'une agence ou
d'un bureau d'affaires.
INFO
Mme Dominique Krickovic
Présidente UDS (Union des
Syndics)
info@ufsyndics.be
www.ufsyndics.be
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09
Ventilation des charges
de copropriété
1. L’assemblée générale peut-elle s’écarter des règles
statutaires et selon quelles modalités ?
Dans une copropriété, on le sait, ce sont les statuts – normalement
le Règlement de copropriété – qui déterminent la manière
dont les charges sont réparties entre les copropriétaires. Ceci
résulte de l’article 577-4, §1er du Code civil qui énonce que « le
règlement de copropriété doit comprendre : (…) 2° les critères
motivés et le mode de calcul de la répartition des charges (…) ».
On sait aussi que, par défaut, les dépenses communes
sont réparties au prorata des quotités détenues par les
copropriétaires mais que les promoteurs de la copropriété
peuvent choisir de recourir au critère de l’utilité, pour ventiler
les charges en fonction de l’utilité qu’elles présentent pour
chacun des lots.
Il est également possible de combiner ces deux critères en
faisant échapper certaines charges spécifiques – par exemple
et classiquement les frais d’ascenseur – à la répartition
générale. Tout ceci résulte de l’article 577-2, §9 du Code civil qui
énonce, en son alinéa 3, que « les charges de cette copropriété,
notamment les frais d’entretien, de réparation et de réfection,
doivent être réparties en fonction de la valeur respective de
chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir
en proportion de l’utilité, pour chaque bien privatif, des biens
et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties
peuvent également combiner les critères de valeur et d’utilité ».
Enfin, l’assemblée générale peut, au cours de la vie de la
copropriété, modifier les critères de répartition pourvu qu’elle
ne s’écarte pas du principe de base, impératif, selon lequel
toute répartition autre que proportionnelle aux quotes-parts
doit être motivée par le choix de tenir compte de l’utilité que la
ou les charges considérées présentent pour les copropriétaires.
Une telle décision requiert une majorité de 80 % des voix des
copropriétaires présents ou représentés (article 577–7, §1er, 2°,
a du Code civil).
Sur ces prémices, un certain nombre de questions se posent
alors. Primo, l’assemblée a-t-elle le pouvoir de s’écarter au coup
par coup de la règle statutaire? Secundo, si elle le fait, une
modification du Règlement de copropriété est-elle nécessaire
pour que sa décision soit opposable aux tiers? Enfin, tertio, si
le Règlement de copropriété est modifié, l’adaptation requiertelle
un acte authentique?

10
de celle qui est prévue par les statuts ne constitue pas une
modification de la règle statutaire et n’implique donc pas une
modification du Règlement de copropriété. Du reste, il serait
assez insensé de modifier les statuts pour ce qui n’est rien
d’autre qu’un one-shot.
Se pose cependant alors la question de l’opposabilité de cette
décision aux tiers.
Deux types de tiers sont ici concernés : d’une part, les futurs
copropriétaires, c’est-à-dire les personnes qui acquerront un lot
postérieurement à la décision de l’assemblée générale ; d’autre
part, les créanciers de la copropriété.
S’agissant des premiers, la décision leur sera opposable pour
autant que la formalité prévue par la loi soit respectée. L’article
577–10, §4 du Code civil énonce que les décisions votées avant
la cession du droit réel sont opposables au cessionnaire si elles
lui ont été notifiées par le cédant ou, à défaut, par le syndic.
Pour rappel, le syndic est tenu de procéder à la notification si le
cédant le lui demande.
2. La réponse à la première question appelle une
nuance.
Certes, il semble évident que l’assemblée générale peut décider
que, par dérogation à la règle statutaire, telle dépense sera
répartie de telle manière.
Par exemple, la charge d’un emprunt destiné à financer les
travaux communs sera répartie entre les seuls copropriétaires
qui y ont souscrit à l’exclusion de ceux qui ont choisi de financer
leur quote-part sur fonds propres. Autre exemple : à l’occasion
des travaux de rénovation de la toiture commune, il est décidé
que l’isolation sera prise en charge par le seul propriétaire de
l’appartement du dernier étage car c’est lui qui l’a demandée, ou
encore : les honoraires du syndic relatifs à la gestion des travaux
seront répartis par parts égales entre les copropriétaires; etc.
Toujours en vertu de la loi, le cédant est seul responsable envers
la copropriété des conséquences dommageables découlant
d’une absence de notification. Cependant, il semble évident que
si le syndic a été prié de procéder à la notification et a omis de le
faire, il engagera à son tour sa responsabilité envers le cédant.
Prenons un exemple : l’assemblée générale décide de répartir
les coûts liés au placement d’un nouvel ascenseur entre les
seuls copropriétaires qui ont l’utilité de l’appareil, alors que le
Règlement de copropriété ne comporte aucune règle spécifique
de sorte que ces frais auraient normalement dû être répartis
entre tous les copropriétaires au prorata des quotes-parts de
chacun.
Cette évidence découle du principe exprimé par l’adage qui
peut le plus peut le moins : si l’assemblée a le pouvoir de
modifier la règle statutaire, alors peut-elle forcément y déroger
une fois.
Son pouvoir n’est cependant pas illimité et sa décision de
s’écarter de la règle statutaire doit rester conforme au principe
de base rappelé ci-dessus: c’est le critère de l’utilité qui doit
l’inspirer.
Si la décision de l’assemblée conduit à ventiler une dépense
autrement qu’au prorata des quotes-parts ou de l’utilité qu’elle
représente pour les lots, cette décision me paraît irrégulière et,
donc, susceptible d’être annulée par le juge si un copropriétaire
l’attaque dans le délai légal.
Il semble enfin logique de considérer que l’assemblée ne peut
décider de s’écarter de la règle statutaire que par une décision
votée à la majorité qualifiée de 80 % (4/5), soit la majorité
requise pour modifier les statuts en ce qu’ils contiennent les
règles de répartition des charges.
3. Modification du Règlement de copropriété
La décision de l’assemblée de répartir, en une occasion
particulière, une dépense déterminée d’une manière différente

11
Il en résulte que, pour les appartements desservis par l’ascenseur, la
charge financière des travaux est supérieure à ce qu’elle aurait été si
la décision n’avait pas été prise. Or, voici que le propriétaire d’un
de ces appartements le vend et la décision en question n’est pas
notifiée à l’acheteur.
Par la suite, cet acheteur, nouveau copropriétaire, reçoit son
décompte de charges et le conteste après avoir constaté que
la dépense n’est pas répartie au prorata des quotes-parts.
La décision de l’assemblée ne lui étant pas opposable, la
copropriété n’aura pas la possibilité d’obtenir qu’il paye ce qui a
été décidé mais uniquement ce que les statuts permettent. La
différence devra être supportée par le vendeur qui pourra, le
cas échéant, se retourner contre le syndic s’il avait demandé à
celui-ci de procéder à la notification.
Notons que ce type d’incident reste extrêmement rare, non
parce que les vendeurs n’omettraient guère de notifier aux
acheteurs les décisions de l’assemblée – ils ne le font en vérité
que fort rarement… – mais parce que, dans le cadre des
formalités préalables à la vente, les intervenants professionnels
– agents immobiliers, notaires – sont eux-mêmes tenus de
communiquer à l’acquéreur les procès-verbaux des trois
dernières années de sorte que, dans l’immense majorité des cas,
celui-ci a été informé par ce biais de la décision de l’assemblée
qui lui est par conséquent opposable.
S’agissant des autres tiers que les futurs copropriétaires, les
décisions de l’assemblée ne leur sont pas opposables. Ils sont
cependant a priori étrangers à la copropriété de sorte que les
décisions de celle-ci ne les concernent pas et ne les intéressent
pas davantage. En certaines circonstances, toutefois, les
créanciers de la copropriété, quoique tiers à celle-ci, peuvent se
trouver concernés.
On sait en effet que la paroi existant entre le patrimoine de
l’association et celui des copropriétaires n’est pas totalement
étanche: un créancier impayé de la copropriété a ainsi la
possibilité de faire exécuter le jugement qu’il a obtenu contre
celle-ci sur le patrimoine propre des copropriétaires.
Cette sorte de garantie ne s’analyse cependant pas en une
solidarité et elle n’est que partielle puisque le créancier ne peut
saisir chaque copropriétaire que « proportionnellement aux
quotes-parts utilisées pour le vote conformément à l'article 577-
6, § 6 » (article 577-5, § 4), autrement dit proportionnellement
à la participation de ce copropriétaire à la dépense telle qu’elle
est prévue par les statuts. Si la facture impayée à raison de
laquelle la saisie est pratiquée est relative à une dépense que
l’assemblée a décidé de répartir autrement que conformément
au Règlement de copropriété, il existera donc une différence
entre la participation d’un copropriétaire telle qu’elle a été
décidée par l’assemblée et ce que ce copropriétaire devra payer
au fournisseur qui aura mis en œuvre le recours évoqué cidessus.
Si nous reprenons l’exemple évoqué plus haut, on constate
ainsi qu’alors que le propriétaire de l’appartement du rez-dechaussée
a été exonéré par l’assemblée de toute participation
à la dépense de remplacement de l’ascenseur, il restera tenu
de payer à l’ascensoriste impayé sa quote-part statutaire de la
dépense.
Notons cependant une fois encore que l’hypothèse reste rare
en pratique.

12
4. Acte notarié et sa transcription
Enfin, une modification du Règlement de copropriété exige-telle
un acte notarié? Ici, la question ne concerne pas uniquement
la modification des clés de répartition des charges mais, plus
généralement, toute modification du règlement.
L’article 577-4, §1er du Code civil énonce que toute modification
apportée aux statuts doit faire l’objet d’un acte authentique, ce
qui semble répondre à la question. Pourtant, une nouvelle fois la
nuance s’impose et on aurait tort de croire qu’une modification
du Règlement de Copropriété n’aurait aucun effet à défaut
d’être coulée dans un acte notarié. Il faut en effet rappeler que,
fondamentalement, la question ne doit s’analyser qu’en termes
d’opposabilité: le but de l’obligation légale énoncée ci-dessus
est d’assurer l’opposabilité des statuts. La force juridique de la
décision est quant à elle indépendante de cette opposabilité.
La raison de cela est simple: les copropriétaires sont tenus par
des décisions de l’assemblée générale dès l’instant où elles ont
été votées.
A l’égard de ceux qui sont copropriétaires au moment où
l’assemblée générale a décidé de modifier le Règlement de
copropriété, ledit règlement doit ainsi être considéré comme
aussitôt modifié, indépendamment de l’adaptation ultérieure
des statuts par devant notaire.
inextricables qui en découleront, les règles applicables aux
uns différant des règles applicables aux autres. Ainsi, la seule
manière d’avoir la certitude que chaque nouveau propriétaire
sera tenu par les mêmes règles que les autres, est de disposer
de statuts à jour transcrits.
Aussi, pour en revenir à la question initiale, la rédaction d’un
acte notarié est nécessaire afin d’assurer l’opposabilité de
la modification aux futurs copropriétaires et, le cas échéant,
aux autres tiers; elle n’est cependant pas une condition de
l’efficacité de la décision par laquelle l’assemblée générale a
décidé cette modification à l’égard de ceux à qui cette décision
est opposable.
Enfin, rappelons cette évidence que l’acte authentique est
sans utilité s’il n’est pas suivi de sa transcription car c’est cette
dernière qui rend le contenu de l’acte opposable aux tiers.
Passer un acte notarié sans le transcrire ensuite ne servira à rien
d’autre qu’exposer la copropriété à des honoraires de tabellion.
Il me semble donc important que le syndic s’assure auprès du
notaire que la formalité sera faite.
Il n’en va cependant pas de même pour les tiers à l’égard
desquels ne sont opposables que les actes ayant fait l’objet de
la publicité requise – ici un acte notarié transcrit – ou qui leur
ont été régulièrement notifiés.
C’est en particulier le cas des copropriétaires qui ont acquis leur
lot postérieurement à des décisions par lesquelles l’assemblée
a modifié les statuts. Pour ceux-là, on sait que la loi a mis en
place un double système destiné à s’assurer qu’ils ont eu
connaissance des décisions antérieures à leur achat: notification
par le vendeur ou le cas échéant le syndic (article 577-10, §4) et
communication des procès-verbaux des trois dernières années
(article 577-11 §1er).
Or, si le mécanisme légal donne une relative assurance de ce
que les acquéreurs sont informés des décisions votées au
cours de trois années qui précèdent leur acquisition, cette
certitude disparaît au-delà de cette période. Le registre des
décisions constitue certes le support de communication des
décisions anciennes mais encore faut-il qu’il ait été fidèlement
tenu et correctement notifié. L’expérience, quant à elle, met en
évidence une réalité: plus le temps passe et plus la transmission
de l’information devient aléatoire.
De cela, il résulte qu’avec le temps, un nombre croissant de
copropriétaires ne seront pas tenus par les décisions anciennes
de l’assemblée et lorsque ces décisions ont eu pour objet
de modifier les statuts, on devine sans peine les conflits
INFO
Maître Eric RIQUIER
Avocat au Barreau de Bruxelles
Professeur à la Solvay Brussels
School of Economics &
Management (ULB)
IURIS AVOCATS
Rue Capitaine Crespel 2-4
1050 Bruxelles
T 02 503 36 10
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14
Reprise d’un bureau de
syndic - partie (3/4)
1 - Les aspects juridiques
A. La convention d’acquisition
L'accord entre le cédant et le cessionnaire peut parfaitement
être établi par acte sous seing privé.
Mais si l'entreprise comprend un immeuble commercial, un
acte authentique est requis. Le cas échéant, le prix d'acquisition
doit être utilisé pour rembourser tout crédit hypothécaire.
Si certains créanciers ont mis en gage l'entreprise, le prix du
transfert de l'entreprise doit être utilisé pour rembourser leurs
crédits.
B. Cinq certificats
Afin de prévenir les abus et de s'assurer que le cédant est en
mesure d’ honorer ses dettes et obligations envers les institutions
gouvernementales, un certain nombre d'obligations fiscales et
sociales ont été imposées au cédant.
Il doit notamment soumettre cinq certificats démontrant qu'il
n'a aucune dette envers les institutions suivantes
• les impôts (fédéraux)
• la TVA (fédérale)
• l'ONSS pour le personnel salarié (fédéral)
• les cotisations de sécurité sociale pour les indépendants
(fédéral)
• l'administration fiscale flamande (régionale).
Si ces réglementations ne sont pas respectées, le transfert n'est
pas opposable aux institutions susmentionnées et l'acquéreur
est solidairement responsable à concurrence du montant payé
au cédant. Il risque donc d’être tenu au remboursement des
dettes du vendeur.
2 - Aspects déontologiques
La réglementation belge du courtage immobilier stipule que
nul ne peut exercer la profession d'agent immobilier sans être
inscrit auprès de l'Institut professionnel des agents immobiliers.
Le candidat qui désire prendre la relève d'un syndic doit donc
vérifier si le cédant, qui se présente comme syndic reconnu, est
le même.
Dans certains cas, le cédant peut être impliqué dans une
enquête disciplinaire ou même encourir une sanction
disciplinaire qui l'empêche temporairement ou définitivement
d'exercer la profession d'agent immobilier / syndic.
L'administrateur immobilier acquéreur peut, le cas échéant,
subir un préjudice de réputation en s'engageant envers le
cédant ou même être impliqué indirectement dans une
procédure disciplinaire lorsque le cédant l'a secrètement
impliqué dans ses difficultés.
Naturellement, l'acquéreur doit lui aussi se conformer à
l’obligation d’agrément en tant qu’ agent immobilier - syndic.
INFO
Maître Roland Timmermans
Avocat
Rédacteur en chef de la revue
Copropriété et Droit Immobilier
PROPERTYTODAY

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Tél. : 02 678 61 11 • N° BCE : TVA BE 0404.483.367 RPM Bruxelles • 7.06.7175 - 0620. E.R. : G. Uytterhoeven, AXA Belgium S.A., Place du Trône 1, 1000 Bruxelles (Belgique).

16
Le syndic est seul responsable de la
sécurité de l'ascenseur
Il y a des ascenseurs dans la plupart des immeubles à
appartements, et le syndic, en tant que gestionnaire des parties
communes, doit s'assurer à tout moment, que l'ascenseur
mis à disposition ne présente pas de risques pour la sécurité des
utilisateurs dans les conditions normales d'utilisation.
Naturellement, le gestionnaire d'immeuble est assisté dans cette
tâche par deux acteurs importants; d’une part le fournisseur
de l’ascenseur qui effectue l’entretien annuel, d’autre part le
service externe de contrôle technique (SECT), comme BTV
(Bureau Technique Verbrugghen).
La sécurité des ascenseurs est très réglementée, notamment
par l'arrêté royal du 9 mars 2003 relatif à la sécurité des
ascenseurs. L’AR prévoit un certain nombre d'obligations pour
le gestionnaire.
Attention: en cas d’accident, vous serez en tant que gestionnaire
immobilier le premier à être montré du doigt, donc à voir votre
responsabilité engagée, si l'une de ces obligations légales n'a
pas été respectée !
Analyse de risques tous les quinze ans
Le gestionnaire doit faire effectuer une analyse des risques de
l'ascenseur par un SECT, la première fois au plus tard dix ans
après la première mise en service de l'ascenseur, puis avec un
intervalle de quinze ans maximum.
La modernisation doit être effectuée dans un
délai de six mois
Dans les six mois suivant la réalisation de l'analyse des risques,
le gestionnaire communique la planification des travaux de
modernisation au SECT qui a réalisé l'analyse de risques.
Inspection des travaux de modernisation
Le gestionnaire fait inspecter les travaux de modernisation par
le SECT qui a réalisé l'analyse de risques. Ce service délivre un
certificat de régularisation à l’ACP. La mise en service a lieu
conformément au planning prévu.
Contrôle/entretien semestriel obligatoire
Le gestionnaire fait entretenir l'ascenseur par une société de
maintenance conformément aux instructions du fabricant de
l'ascenseur.
Si aucune instruction de maintenance n'est disponible, la
maintenance doit être effectuée au moins deux fois par an.
Si, au cours de l'analyse de risques, des problèmes graves étaient
constatés nécessitant un entretien ou une réparation urgente,
l'utilisation de l'ascenseur doit être interdite jusqu'à ce que les
travaux nécessaires aient été effectués. Il est de la responsabilité
du gestionnaire immobilier de mettre l'ascenseur hors service.
Important: en cas de risque sérieux, le syndic peut mettre
l'installation hors service sans l'accord de l'AG. Faites le
immédiatement, et avertissez les habitants de l'immeuble
en plaçant un communiqué sur la porte de l'ascenseur. Vous

17
n'avez en tant que syndic pas besoin d'une décision en AG afin
de commander des interventions urgentes et nécessaires à
l'installation.
Contrôle par le SECT - Inspections préventives:
tous les six mois ou tous les trois mois
Dès le 1er jour après la mise en service, le gestionnaire doit
effectuer une inspection préventive de l'ascenseur par un EDTC
(tel que BTV) selon la fréquence suivante:
• si la maintenance préventive de l'ascenseur est réalisée par
une société de maintenance certifiée (avec certification
ISO), l'ascenseur est soumis à un contrôle semestriel.
• dans les autres cas, l'ascenseur fait l'objet d'un contrôle
préventif tous les trois mois.
Attention : il arrive que pendant les quatre premières années, cette
"inspection semestrielle" soit comprise dans le contrat d'entretien
du fabricant - lisez donc attentivement votre contrat d'entretien!
Si lors des inspections préventives, on constate des infractions
ou une non-exécution des travaux de modernisation, le SECT
déterminera les délais dans lesquels l'ascenseur doit être réparé.
Important: en tant que gestionnaire d'immeuble, vous
n'avez pas besoin d'une décision de l'assemblée générale
des copropriétaires pour commander des travaux urgents sur
l'ascenseur.
Dossier de sécurité
Le gestionnaire est tenu par la loi d'établir un dossier de sécurité.
Ce fichier comprend au moins:
1. les rapports des analyses de risques (SECT)
2. les documents relatifs aux programmes de modernisation
et à leur mise en œuvre
3. l'enregistrement de l'exécution de l'entretien préventif
(société de maintenance)
4. les rapports des inspections préventives (SECT)
Ce dossier doit être accessible à toute partie intéressée
(propriétaires, services d'inspection ...)
Obligation d'information
Le gestionnaire immobilier doit s'assurer que les informations
suivantes sont indiquées dans chaque ascenseur et à un endroit
clairement visible dans la voiture:
1. le numéro d'identification et l'année de construction, s'ils
sont connus
2. la charge nominale
3. le nombre maximum de personnes pouvant être
transportées
4. les données d'identification du propriétaire ou du
responsable à contacter en cas de problème
5. le nom du SECT tel que BTV
6. le nom de l'entreprise de maintenance.
Activités professionnelles dans le bâtiment:
copie de l'analyse des risques et examen préventif
obligatoire
Si un employeur utilise un ou plusieurs étages d'un immeuble
en tout ou en partie pour des activités professionnelles, le
gestionnaire immobilier est tenu de lui communiquer les copies
de toutes les analyses des risques et de toutes les inspections
préventives des ascenseurs qui sont utilisés par ses salariés
pendant l'exercice de leur contrat de travail.
Pour plus d'informations, consultez le site Internet de BTV
https://www.btvcontrol.be/Assets/Documents/
Productfiches/2020/fr/BTV_Ascenseurs2020.pdf
INFO
Ing. Joris Breugelmans
Directeur commercial
BTV - Technisch Bureau
Verbrugghen vzw
Roderveldlaan 2
2600 Berchem (Antwerpen)
T 03 633 51 90
M 0497 52 73 38
www.btvcontrol.be
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19
Quels délais juridiques pour les
syndics: l’UDS vous facilite la vie!
Ces dernières années les syndics ont assisté impuissants à une
complexification intensive et systématique de leur profession,
ceci aussi bien au niveau administratif, financier que technique.
Il est vrai que nous suivons de près l’évolution sociétale qui
nous mène vers toujours plus d’individualisation pour ne pas
dire d’individualisme, avec pour conséquence toujours plus
d’exigences et de décomptes à trois chiffres après la virgule…
A cette complexité financière s’ajoute une explosion des normes
et directives en matière de gestion technique et énergétique ;
certaines installations techniques doivent être contrôlées tous
les six mois, d’autres tous les ans, tous les deux ans, tous les cinq
ans, ou tous les quinze ans.
Le syndic est-il doté d'une mémoire infaillible?
Qui peut retenir tous ces délais par cœur?
En dix ans la loi sur la Copropriété a connu deux réformes
majeures. A chaque intervention du législateur, de nouveaux
délais administratifs sont introduits.
La mission administrative de gestion du syndic est donc
jalonnée de délais: combien en tout ? Une douzaine si notre
compte est bon. Nous avons choisi de les reprendre dans un
tableau afin que la recherche soit plus facile pour nos lecteurs
et nos membres syndics ayant peu de temps pour s’atteler à des
recherches fastidieuses dans les textes de lois.

Transmission du dossier en fin de mandat :
de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours
20
3 jours OUVRABLES
Vente d'un lot :
si le copropriétaire sortant conteste ses arriérés ou frais, le notaire instrumentant en avise le syndic par
envoi recommandé dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation de l’acte authentique.
4 jours OUVRABLES
Présence aux AG :
le copropriétaire peut se faire assister d’une personne à la condition d’en avertir le syndic, par envoi
recommandé, au moins quatre jours ouvrables avant le jour de l’assemblée générale. Cette personne ne
peut ni diriger, ni monopoliser la discussion pendant l’assemblée générale
8 jours CIVILS
Affichage désignation du syndic :
un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché, dans les huit jours à dater de
la prise de cours de sa mission, de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de l'immeuble,
siège de l'association des copropriétaires.
15 jours CIVILS
Période annuelle de 15 jours de l'AG :
il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement d'ordre intérieur contient
au moins la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de
l'association des copropriétaires.
Convocation de l’AG :
sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de
l’assemblée.
2ème AG :
si aucun des deux quorums n'est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai
de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou
représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires.
Info pour le compromis de vente :
Dans la perspective d’un acte juridique entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d'un lot, le notaire
instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant,
selon le cas, transmet au copropriétaire entrant, avant la signature de la convention, ou le cas échéant,
de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants quel le syndic lui
communique sur simple demande dans un délai de 15 jours.
20 jours OUVRABLES
Réponse du syndic au notaire :
à défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie-arrêt-exécution notifiée dans les vingt-jours ouvrables
qui suivent la date de l’envoi recommandé visé à l’alinéa 2, le notaire peut valablement payer le montant
des arriérés au copropriétaire sortant.
30 jours CIVILS
Info pour l’acte authentique :
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de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11-§2, dans les trente jours de la demande qui lui en
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20 jours OUVRABLES
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Réponse du syndic au notaire :
à défaut de saisie-arrêt conservatoire ou de saisie-arrêt-exécution notifiée dans les vingt-jours ouvrables
qui suivent la date de l’envoi recommandé visé à l’alinéa 2, le notaire peut valablement payer le montant
des arriérés au copropriétaire sortant.
30 jours CIVILS
Info pour l’acte authentique :
de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11-§2, dans les trente jours de la demande qui lui en
est faite par le notaire.
Transmission du dossier en fin de mandat :
de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours
suivant la fin de son mandat.
Requête pour une AG particulière :
sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs
copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette
requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux
copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Consignation du PV :
le syndic consigne les décisions visées aux paragraphes 10 et 11 dans le registre ...dans les trente jours
suivant l’assemblée générale,
Nouvelle AG :
lorsque la loi exige l’unanimité de tous les copropriétaires et que celle-ci n’est pas atteinte à l’assemblée
générale pour cause d’absence d’un ou plusieur scopropriétaires, une nouvelle assemblée générale sera
réunie après un délai de trente jours au moins, lors de laquelle la décision en question pourra être prise à
l’unanimité de tous les copropriétaires présents ou représentés.
Expédition du PV à un locataire :
en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la constitution d’un droit réel
ou personnel sur un lot ,par la communication qui lui en est faite par envoi recommandé dans les trente
jours suivant la date de réception du procès-verbal, à l’initiative de celui qui a reçu ce procès-verbal en
application de l’article 577-6-§12.
Info pour acte notarié :
relevé des dettes visées à l'article 577-11-§2, dans les trente jours de la demande qui lui en est faite par
le notaire.
Information du notaire instrumentant :
en cas d’acte entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d’un lot ou de démembrement entre vifs du droit
de propriété sur un lot, le notaire instrumentant informe le syndic, dans les trente jours, de la date de la
passation de l’acte authentique, de l’identification du lot concerné, de l’identité et de l’adresse actuelle, et
éventuellement future, des personnes concernées et, le cas échéant, de l’identité du mandataire désigné
conformément à l’article577-6-§1er ,alinéa 2.
1 mois
Règlement d’ordre intérieur :
le règlement d'ordre intérieur est déposé dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des
copropriétaires à l'initiative du syndic ou si celui-ci n'a pas encore été désigné à l'initiative de son auteur.
2 mois
Travaux des operateurs:
à cet effet, le copropriétaire individuel ou l’opérateur envoie au moins deux mois avant le début des
travaux à tous les autres copropriétaires ou, s’il y a un syndic, à ce dernier, par envoi recommandé mentionnant
l’adresse de l’expéditeur, une description des travaux envisagés.
Modification des statuts :
les parties qui ont signé les statuts initiaux... adressent par envoi recommandé à tous les autres coproà
peine de déchéance,les copropriétaires ou,le cas échéant, l’association des copropriétaires peuvent,
dans les deux mois qui suivent la réception de cet envoi recommandé, former opposition contre les
travaux envisagés via envoi recommandé à l’expéditeur, et ce sur la base d’un intérêt légitime.

2 mois
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Travaux des operateurs:
à cet effet, le copropriétaire individuel ou l’opérateur envoie au moins deux mois avant le début des
travaux à tous les autres copropriétaires ou, s’il y a un syndic, à ce dernier, par envoi recommandé mentionnant
l’adresse de l’expéditeur, une description des travaux envisagés.
à peine de déchéance,les copropriétaires ou,le cas échéant, l’association des copropriétaires peuvent,
dans les deux mois qui suivent la réception de cet envoi recommandé, former opposition contre les
travaux envisagés via envoi recommandé à l’expéditeur, et ce sur la base d’un intérêt légitime.
Modification des statuts :
les parties qui ont signé les statuts initiaux... adressent par envoi recommandé à tous les autres copropriétaires
un projet de modification des statuts, au moins deux mois avant la passation de l'acte modificatif,
dans lequelles coordonnées du notaire instrumentant sont explicitement indiquées.
Action en justice des locataires :
cette action doit être intentée dans les deux mois de la communication qui lui en est faite conformément
à l’alinéa 2 , 2°, et au plus tard dans les quatre mois de la date de l’assemblée générale.
4 mois
Action en justice des copropriétaires :
tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière,frauduleuse
ou abusive de l'assemblée générale,si elle lui cause un préjudice personnel.Cette action doit être intentée
dans un délai de quatre moisà compter de la date à laquelle l'Assemblée Générale a eu lieu.
Action en justice des locataires :
Cette action doit être intentée dans les deux mois de la communication qui lui en est faite conformément
à l’alinéa 2, 2°, et au plus tard dans les quatre mois de la date de l’assemblée générale.
6 mois
Travaux des operateurs :
Ces travaux débutent au plus tard dans les six mois qui suivent la réception de leur envoi recommandé.
48 mois
Coordination :
le syndic visé à l'article577-4,§1er, alinéa3,4°du même Code, est tenu de soumettre à l'approbation de
l'assemblée générale, dans les quarante-huit mois qui suivent l'entrée en vigueur de la présente loi, une
version de l'acte de base existant, du reglement de copropriété du reglement d'ordre inétrieur adapté aux
articles 577-3 à 14 du même code.
n
INFO
Mme Dominique Krickovic
Présidente UDS (Union des
Syndics)
info@ufsyndics.be
www.ufsyndics.be
671-3
PROPERTYTODAY

23
Syndic4you: la plateforme qui
simplifie le quotidien du syndic
Plus de 7.000 copropriétés se créent chaque année en Belgique.
La croissance est importante et largement supérieure à celle des
syndics professionnels disponibles. Cette situation pousse de
nombreux copropriétaires à gérer eux-mêmes leur immeuble.
La start-up Syndic4you a décidé de corriger le tir et de faciliter
les démarches en collaboration avec l’assureur AXA Belgium.
" Dans environ 50% des cas, la gestion n’est pas assurée
par un professionnel, avec les conséquences logiques qui
en découlent: des copropriétés en défaut avec la loi et des
bâtiments mal entretenus ”, déplore Geoffroy Uyttenhove,
fondateur de Syndic4you, la plateforme digitale qui
facilite la mission du syndic bénévole et améliore la vie
en copropriété. " Nous nous positionnons comme le
complément idéal à l’offre des syndics pros. "
Ne rien sous-estimer
Le rôle du syndic bénévole se répartit en trois volets: financier,
technique et administratif. Une mauvaise gestion expose donc
les copropriétaires à des risques qu’il est préférable (et possible)
d’éviter.
“ Un fournisseur impayé ou une police d’assurance réglée
avec retard peuvent vite, en cas de dommage, engager la
responsabilité civile de la personne désignée ”, prévient Laurent
Simon, directeur Customer Solutions chez AXA Belgium. “ Le
non-respect des procédures de convocation aux assemblées
générales peut mener à des décisions qualifiées de caduques.
Il ne faut donc rien sous-estimer.”
“ Ce constat, ainsi que notre expérience en copropriétés et avec le
secteur des syndics professionnels, nous ont tout naturellement
rapprochés d’un acteur comme Syndic4you. L’objectif est de
créer un ensemble de solutions où le professionnalisme des
courtiers d’AXA Belgium joue un rôle central.”
Assemblées générales de copropriété à distance
Pour les copropriétaires, le défi de l’autogestion s’ajoute à un
cadre légal qui ne joue pas la carte de la simplification. Si, pour
les professionnels, cet aspect fait déjà partie du quotidien, les
bénévoles sont moins bien armés et manquent souvent de
temps pour rester à jour. “Le parc immobilier est donc de moins
en moins bien entretenu, ce qui pose des difficultés techniques
et peut même représenter un obstacle dans le cadre de la vente
d’un appartement”, souligne Laurent Simon.
Geoffroy Uyttenhove a déjà relevé le gant face à la crise
sanitaire: “ Les AG ordinaires annuelles restent une obligation
alors que les copropriétaires n’ont plus l’occasion de se réunir
en présentiel. Une nouvelle loi a heureusement été votée, qui
autorise les AG de copropriété à distance. Syndic4you a anticipé
cette décision en développant Meeting4you, une solution
d’assemblée générale à distance clé sur porte, permettant
l’envoi des convocations, l’authentification par SMS ou e-mail,
le vote en ligne et la génération automatique du procès-verbal.”

24
Des solutions pour prévenir
Un immeuble subit un sinistre tous les quatre ans en
moyenne, pour un coût tournant autour de 8.000 euros en
RC professionnelle. De la collaboration entre la plateforme
Syndic4you et AXA Belgium résulte un éventail de solutions
efficaces et d’assurances utiles.
“ Pour le bâtiment, on vise une assurance multirisque habitation
”, précise Laurent Simon. “ Il faut également penser à une
RC pour la copropriété et ses intervenants, dont le syndic. Le
package idéal prévoit par ailleurs une protection juridique pour
les litiges éventuels liés aux fournisseurs, aux voisins voire aux
copropriétaires eux-mêmes.”
Dans son approche globale, Syndic4you met à disposition des
copropriétés un réseau de prestataires, des corps de métier
sélectionnés par AXA Belgium et prêts à intervenir dans l’intérêt
de la copropriété.
Prochaines étapes
Pour AXA Belgium, la collaboration avec Syndic4you apporte
des solutions concrètes pour simplifier le quotidien des
copropriétés. Un objectif atteint qu’il s’agit maintenant
d’optimiser et de faire évoluer.
“ À présent que le cadre légal est adapté, que nous avons
lancé Meeting4you ”, annonce le fondateur de la plateforme. “
Nous mettons tout en œuvre pour automatiser à 100% le volet
comptabilité des syndics bénévoles en offrant la possibilité d’y
connecter le compte bancaire.”
“ Pour compléter ces efforts, nous travaillons sur l’étendue
des réparations en nature et sur un module de déclaration de
sinistre en direct depuis la plateforme ”, conclut Laurent Simon.
“ Le syndic bénévole disposera alors d’un véritable tableau de
bord en temps réel.”
INFO
Geoffroy Uyttenhove
CEO Syndic4You
T 02 832 80 40
www.syndic4you.be
Laurent Simon
AXA Belgium.
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25
D'un loft à deux
appartements (1ère partie)
La division d'un appartement en copropriété en 2020
Il est de plus en plus fréquent que les copropriétaires divisent
leur appartement ou le divisent en plusieurs lots. Pour y parvenir
de manière correcte et légale, l'assistance et les conseils d'un
expert ne sont pas un luxe inutile.
La première partie de cette contribution traite des dispositions
légales. La partie II (prochaine édition) fournira une feuille de
route étape par étape basée sur un exemple pratique.
OBIGATIONS LEGALES
1. Loi sur la copropriété forcée
Avant le 1.1.2019.
Avant la loi de 2018, le partage d'un lot s'effectuait généralement
sans intervention de l'assemblée générale.
En l'absence de disposition spécifique dans la législation
antérieure, il a fallu se rabattre sur le contenu des statuts (= acte
de base & règlement de copropriété).
Mais même dans ce cas, soit rien n'était prévu, soit les règles de
copropriété stipulaient généralement que le partage pouvait
avoir lieu sans l'approbation de l'assemblée générale si la
stabilité de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci n'était pas
affectée et/ou si l’esthétique de l’immeuble était préservée.
Si le partage d'un lot était néanmoins mis à l'ordre du jour
d'une réunion, celui-ci faisait généralement l'objet d'une seule
décision, à savoir celle d'obtenir l'accord autorisant à diviser.
Dans la grande majorité des cas, les autres conséquences
(juridiques) qui en découlaient n'avaient pas du tout été prises
en compte.
2. Autres dispositions (juridiques)
Outre la loi impérative sur la copropriété forcée, les éléments
suivants doivent également être pris en compte lors de la
division d'un lot.
Règlements d'urbanisme
Sauf lorsqu'il s'agit de créer une maison de retraite, la scission
d'une maison, même si aucun chantier n'est en cours, nécessite
un permis d'environnement (ancien permis d'urbanisme).
Un copropriétaire souhaitant scinder son appartement
devra donc soumettre un dossier aux autorités compétentes,
en complément et indépendamment de l'approbation de
l'assemblée générale.
Un tel dossier est évalué, entre autre, sur la base de
critères imposés dans les règlements dits d'urbanisme.
Une telle réglementation d'urbanisme englobe toutes les
réglementations d'urbanisme s'appliquant à un territoire ou un
objet déterminé.
Dans le cas de la division d'une habitation, par exemple, il peut
être imposé que la surface intérieure de la parcelle que l'on
souhaite diviser soit d'au moins 200 m², ou qu'au moins 1,5 place
de parking et/ou au moins 2 abris vélos par nouveau logement
doit être fourni (à augmenter par chambre supplémentaire), et
ainsi de suite.
Attention! Ces ordonnances diffèrent d'une ville à l'autre
et d'une municipalité à l'autre. Ils peuvent être élaborés aux
niveaux municipaux, provinciaux et régionaux. Les règlements
élaborés par un niveau supérieur de gouvernement ont
toujours préséance sur ceux élaborés par un niveau inférieur de
gouvernement. Une enquête préalable est donc recommandée!
Arrêté ministériel et royal du
18 novembre 2013 - Précadastration.
Pour un projet éligible à un permis, l'application de l'arrêté
ministériel (AM) et royal (AR) du 18.11.2013, modifié par l'AR du
12.05.2015, doit être prise en compte lors de l'établissement du
dossier et du AM du 11.05. 2015 ou la de précadastration.

26
Numéro de lot réservé
Lorsqu'une parcelle existante est modifiée, comme par exemple
dans le cas présent d’un lotissement, lorsqu’un lot est divisé,
il va de soi que chaque nouvelle entité devra être créée. Une
nouvelle entité résidentielle se verra donc attribuer son propre
numéro d'identification.
Avant que le service de l'administration générale de la
documentation patrimoniale (AGDP) n'enregistre le numéro
définitif, il attribuera d'abord un numéro de parcelle provisoire,
dit réservé. Le numéro d'identification définitif ne sera attribué
définitivement qu'après le transfert de l'acte authentique.
Élaboration obligatoire du plan de délimitation.
En plus du numéro de lot réservé, un numéro de référence de
plan doit également être demandé.
Ce numéro est attribué sur la base d'un plan dit de délimitation,
qui doit être soumis aux autorités compétentes. En termes
de contenu, le plan doit répondre aux conditions imposées,
telles que: une délimitation claire des limites de la parcelle et
l'indication des surfaces de plancher nettes.
Mieux vaut donc confier l’établissement du plan de délimitation à un
architecte ou un géomètre- expert. Après approbation, il est inscrit
dans le registre des plans et le numéro de référence est attribué.
Que faire si l’arrêté Ministériel ou l’Arrêté royal ne sont pas
(correctement) respectés?
Plusieurs des décisions à prendre par l'assemblée générale
concernant le partage d'un lot doivent faire l'objet d'un acte
modificatif authentique.
Lors de sa rédaction, le notaire est tenu de joindre à la fois
la référence du plan de démarcation et l'identification de la
parcelle réservée. Sans ces informations, le notaire se verra dans
l’obligation de refuser de passer l'acte. S'il le fait quand même, le
bureau « sécurité juridique » (ancien bureau des hypothèques)
risque de ne pas vouloir effectuer la transcription de l'acte.
INFO
Peter Leyseele
Responsable juridique COPPER
| département syndic.
Diepestraat 2a
1780 Wemmel
- expert d'Appartement en
copropriété.
- expert juridique reconnu par le
SPF Justice.
- auteur de plusieurs
publications sur la copropriété
d'appartements.
peter.leyseele@copper.be
www.copper.be
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29
Nouvelles obligations en matière de
décompte énergétique du chauffage
et de l'eau chaude
Mieux informer les habitants pour réduire leurs émissions de CO2
Vous avez probablement déjà entendu parler de l'EED 2.0: la
nouvelle "directive européenne sur l'efficacité énergétique".
Les premières obligations de cette directive sur l'efficacité
énergétique sont entrées en vigueur le 25 octobre 2020. Depuis
lors, chaque répartiteur de coûts, compteur d'énergie et d'eau
nouvellement installé doit être lisible à distance et les habitants
ont droit à plus d'informations sur leur consommation.
Quelles obligations cette directive implique-t-elle exactement
pour les ACP? Nous sommes heureux de vous fournir les
explications nécessaires.
Pourquoi ces règlements?
Les lignes directrices européennes en matière d'efficacité
énergétique ont été prévues pour réduire les émissions de CO2
provenant du chauffage, du refroidissement et de l'eau chaude
dans les bâtiments. Pas moins de 36% de la consommation
d'énergie en Belgique est consacrée au chauffage et à l'eau chaude
sanitaire des bâtiments. La limitation de cette consommation a
donc un impact majeur sur nos émissions totales de CO2.
Fin 2016, la première directive d'efficacité énergétique pour
les bâtiments résidentiels collectifs a été introduite. Dès lors,
la consommation d'énergie pour le chauffage est mesurée
et facturée par quota. Cela incite les habitants à limiter leur
consommation. L'EED 2.0 leur donne droit à des informations
plus fréquentes et plus détaillées. Cela leur permet d'adapter
encore mieux leur comportement et de réduire leur
empreinte écologique de manière ciblée. Ce changement de
comportement supplémentaire peut entraîner des économies
d'énergie supplémentaires de 15%.
L'introduction de l'EED 2.0 se déroulera en trois phases, avec
des exigences et des obligations de plus en plus strictes pour
les ACP qui peuvent faire appel à un tiers pour remplir ces
obligations
Obligation 1: informations détaillées - 2020
Depuis le 25 octobre 2020, les résidents doivent recevoir au
moins une fois par an une facture de consommation détaillée
mais claire basée sur la consommation réelle en kWh. Il doit
inclure ces informations, affichées graphiquement autant que
possible:
• Coût énergétique total• Prix de l’énergie
• Emissions de CO2
• Mix énergétique du bâtiment basé sur la consommation
en kWh pour le chauffage et l’eau chaude au gaz, fioul et
électricité
• Degrés-jours par rapport à l’année précédente et au
consommateur moyen
En outre, les gouvernements bruxellois et wallons détermineront
prochainement les coûts qu’une ACP pourra déclarer :
• Coûts énergétiques pour le gaz, le fioul, l’électricité ou la
chaleur d’un réseau
• Frais d'entretien de la chaudière, de la pompe à chaleur,
des conduites de distribution, des inspections ...
• Coûts de consommation auxiliaire des pompes de
circulation, alimentation en carburant des pellets ...

30
• Autres coûts tels que ceux de raccordement à un réseau de
chaleur et services d'un tiers pour la mesure de l'énergie, le
reporting et la facturation
Obligation 2:
Communications électroniques fréquentes - 2020-2022
Depuis le 25 octobre 2020, les résidents ont droit à des
informations trimestrielles sur leur consommation d'énergie
pour le chauffage, la climatisation et l'eau chaude. À partir du
1er janvier 2022, ils doivent même les recevoir mensuellement
pendant la période de chauffage. De plus, ils doivent recevoir
leurs factures par voie électronique s'ils le souhaitent.
Naturellement, la vie privée des consommateurs doit toujours
être garantie conformément aux réglementations GDPR locales.
L’ACP doit fournir gratuitement toutes les informations de
facturation et de consommation. Seulement si celui-ci est
fourni par un tiers, l’ACP peut facturer les coûts de ce service
aux résidents.
Obligatoire 3:
D'ici 2027 tous les compteurs doivent être lisibles à distance
Actuellement, les obligations ci-dessus ne s'appliquent qu'aux
unités d'habitation avec compteurs lisibles à distance - c'est-àdire
dans les bâtiments neufs ou lorsqu'un ancien compteur a
été remplacé par un nouveau, qui est obligatoirement lisible
à distance. À partir du 1er janvier 2027, tous les compteurs
devront être lisibles à distance.. Les compteurs existants non
lisibles doivent donc tous être remplacés. L'ACP est responsable
de l'installation du nouvel équipement de mesure. Il peut le faire
effectuer par des tiers, de préférence des sociétés spécialisées
dans les systèmes de mesure tels que ista.
Serez-vous prêt à temps?
L'obligation d'informer les résidents avec des compteurs lisibles
à distance tous les trois mois et de fournir à tous les résidents une
déclaration annuelle détaillée est déjà en vigueur. L'exigence
supplémentaire de 2022 est imminente. Le remplacement
des compteurs existants est un travail que vous ne devez
pas reporter au dernier moment. Il est donc recommandé de
commencer rapidement les préparatifs nécessaires, afin de
remplir toutes les obligations à temps.
Les compteurs intelligents vous soulagent
Heureusement, il existe sur le marché un système de mesure
intelligent qui vous soulage complètement de tous vos soucis.
Le système radio d’Ista collecte numériquement et à distance
toutes les données des répartiteurs de coûts, des compteurs de
chaleur et d'eau, avec la protection des données nécessaire.
En tant que syndic ou gestionnaire immobilier, vous pouvez
consulter toutes les données de consommation sous forme
de graphiques et de tableaux sur le portail Web Ista. Le
système génère automatiquement toutes les informations
de consommation requises, les factures, les messages de
transition et les factures, et les envoie par voie électronique
au gestionnaire ou au mandataire. Tout ce que vous avez à
entrer dans le système pour vous conformer à la nouvelle
réglementation est le coût de l'énergie, le type de combustible
pour le chauffage et l'eau chaude, la consommation totale en
kWh par type et les données utilisateur.
Souhaitez-vous plus d'informations sur ce système de mesure
intelligent? Demandez un rendez-vous sans engagement via
contact@ista.be ou sur le +32 2 523 40 60.
INFO
Nikolas Nowakowski
Sales & Marketing Director
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