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64 PLF 2017
Projet de loi de finances
ÉVALUATION PRÉALABLE DE L’ARTICLE 38
Le revenu net foncier imposable est déterminé selon deux modalités : le régime « micro-foncier » d’une part et,
d’autre part, le régime réel.
a) Le régime « micro-foncier »
À la condition que les revenus fonciers bruts annuels du contribuable n’excèdent pas 15 000 €, la détermination
du revenu net imposable peut être effectuée dans le cadre du régime « micro-foncier » prévu par l’article 32 du
CGI.
Ce régime prévoit l’application d’un abattement forfaitaire représentatif des charges de la propriété égal à 30 %
des recettes brutes encaissées. Par définition, aucun déficit foncier ne peut être constaté en cas d’application du
régime « micro-foncier ».
Dans le cadre du régime « micro-foncier », les recettes brutes sont portées sur la déclaration d’ensemble des
revenus du propriétaire (n° 2042), l’abattement pour charges étant automatiquement appliqué.
b) Le régime réel d’imposition
Lorsque les revenus fonciers bruts annuels excèdent 15 000 € ou sur option du contribuable, le revenu net
foncier est déterminé par différence entre les montants réels des revenus et des charges respectivement
encaissés et payées au titre de chaque immeuble, en application de l’article 28 du CGI.
Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu foncier net sont limitativement
énumérées par l’article 31 du CGI. Elles comprennent notamment les frais d’administration et de gestion, les
dépenses de travaux, autres que de construction, reconstruction et agrandissement, les impôts locaux, les
primes d'assurance, les provisions pour charges de copropriété, les intérêts et frais d'emprunt, etc.
L’article 31 du CGI mentionne également des charges spécifiques prévues par les différents régimes d’incitation
fiscale à l’investissement immobilier locatif : déduction au titre de l’amortissement de l’immeuble (dispositifs
« Périssol », « Besson neuf », « Robien », « Borloo neuf »), déduction spécifique calculée sur les loyers
encaissés (dispositifs « Besson ancien » et « Borloo ancien »), certains travaux de restauration (régimes
« ancien Malraux » ou « Monuments historiques »).
En outre, les propriétaires sont également autorisés à déduire les autres frais qu’ils ont supportés, à la condition
que ces dépenses soient engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier, au sens
de l’article 13 du CGI.
Pour être admises en déduction, les charges doivent répondre à certaines conditions générales, sauf
dérogations prévues expressément par la loi (notamment pour les déductions spécifiques). Ainsi, ces dépenses
doivent se rapporter à des immeubles ou parties d'immeubles dont les revenus sont imposables dans la
catégorie des revenus fonciers, avoir été engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu,
avoir été effectivement supportées par le propriétaire, avoir été payées au cours de l'année d'imposition et être
justifiées.
La compensation des revenus et des déficits nets de chaque immeuble donné en location par un même
propriétaire constitue le revenu foncier net imposable ou le déficit foncier net de l’année d’imposition.
En application du 3° du I de l'article 156 du CGI, les déficits fonciers qui résultent de dépenses autres que les
intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu global dans la limite de 10 700 €, à la condition que l'immeuble
concerné soit affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur
le revenu.
Cette limite est portée à 15 300 € lorsqu'un déficit est constaté sur un logement pour lequel a été pratiquée la
déduction au titre de l'amortissement prévue au f du 1° du I de l'article 31 du CGI (dispositif « Périssol »).
La fraction des déficits fonciers qui ne peut être imputée sur le revenu global (fraction du déficit supérieure à
10 700 € ou à 15 300 € selon le cas, ou qui résulte des intérêts d'emprunt) s'impute exclusivement sur les
revenus fonciers des dix années suivantes.
Dans le cadre du régime d’imposition réel, le revenu net imposable ou le déficit net est déterminé sur une
déclaration annexe (n° 2044) puis reporté sur la déclaration d’ensemble des revenus (n° 2042).
Le revenu foncier net s’ajoute au revenu global imposable de l’année d’imposition soumis au barème progressif
de l’impôt sur le revenu. Il supporte, par ailleurs, les prélèvements sociaux au taux de 15,5 % sur la même
assiette que celle retenue pour l’impôt sur le revenu.