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244 PLF 2017
Projet de loi de finances
ÉVALUATION PRÉALABLE DE L’ARTICLE 38
Exemple : Soit un bailleur soumis à l’impôt sur le revenu dont les revenus bruts fonciers perçus en 2017 d’un
montant de 24 000 € se décomposent en 18 000 € de loyers échus en 2017 et 6 000 € d’indemnités de
« pas-de-porte ».
Seul le montant des loyers échus en 2017, soit 18 000 €, pourra bénéficier du CIMR.
Par ailleurs, le montant des recettes locatives taxables est, en principe, indépendant de la volonté du bailleur. En
effet, d’une part, conformément aux dispositions de l’article 29 du CGI, les recettes locatives retenues pour la
détermination des revenus fonciers imposables s’entendent des recettes perçues par le bailleur, c’est-à-dire,
sauf cas particuliers examinés ci-après, des loyers versés par les locataires en exécution des dispositions des
baux conclus avec eux.
Par définition, le bailleur ne peut donc légalement contraindre ses locataires à modifier la chronique des
paiements des loyers auxquels ils sont contractuellement tenus dans le but d’en concentrer la plus grande part
sur l’année 2017. Au demeurant, les locataires eux-mêmes n’ont pas nécessairement intérêt à cette
concentration qui implique pour eux des versements plus importants.
D’autre part, le détenteur d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société de personnes, de type SCI ou
SCPI, se trouve également, lorsqu’il n’en est pas le dirigeant, dans l’incapacité de moduler les recettes qui
seront taxées entre ses mains par « translucidité », dès lors qu’il est imposé sur une quote-part des bénéfices
fonciers réalisés par l’entité dont il est porteur de parts. Il en va de même lorsque le bien est détenu par un FPI.
Toutefois, dans certains cas, le bailleur peut influer sur la perception des revenus fonciers.
En premier lieu, l’hypothèse d’un accord entre bailleurs et locataires destiné à décaler ou anticiper le paiement
en 2017 de tout ou partie des loyers, notamment de ceux de la fin de l’année 2016 et du début de l’année 2018,
ne peut être totalement écartée. Il en va de même des loyers impayés des années antérieures à 2017, qui
pourront être régularisés au cours de l’année 2017.
En second lieu, il existe des situations dans lesquelles le bailleur est lui-même responsable du versement des
loyers dus à raison des biens qu’il donne en location. Il en est ainsi des contribuables qui sont propriétaires des
locaux et terrains loués à des personnes morales qu’ils contrôlent par ailleurs. Cette modalité de détention
classique de l’immobilier professionnel d’une entreprise ou d’une société dans le patrimoine privé de son
dirigeant, via une société civile immobilière, se prête tout particulièrement au pilotage des recettes foncières par
décalage ou anticipation.
Ainsi, le projet de réforme du Gouvernement prévoit également que le bénéfice du CIMR sera réservé aux
seules recettes foncières dont la perception au cours de l’année 2017 n’est intervenue qu’à raison de l’exécution
normale par les locataires des baux et contrats conclus avec le bailleur, prévoyant effectivement le paiement
d’échéances sur cette période. Un critère économique rationnel et adapté aux caractéristiques intrinsèques des
revenus fonciers a donc été retenu.
Ce faisant, seront donc exclues du CIMR les recettes foncières perçues en 2017 correspondant à des
échéances afférentes à d’autres années de paiement, y compris si elles proviennent de recettes dont la
perception a été différée (arriérés de loyers).
Exemple : Un contribuable convient avec son locataire d’anticiper en décembre 2017 le paiement des trois loyers
dus au titre du premier trimestre 2018, soit au total 3 000 €. Cette somme, qui est imposable en 2017 du fait de
l’application des règles de droit commun, ne pourra pas bénéficier du CIMR et sera donc effectivement imposée au
titre des revenus fonciers de l’année 2017.
Par ailleurs, lorsque les clauses d’un contrat de location prévoient à une échéance donnée, sur l’année 2017, le
versement de loyers correspondant à plus d’une année de location, les loyers ne seront retenus que dans la
limite d’une année pour le calcul du CIMR.
Exemple : Soit un bailleur soumis à l’impôt sur le revenu ayant conclu le 1 er janvier 2015 avec une société un
contrat de location d’un local commercial pour un loyer annuel de 24 000 €.
Ce contrat stipule le versement d’avance de 48 000 €, correspondant à deux ans de loyer, à la date de signature du
bail et ainsi de suite tous les deux ans, soit 48 000 € au 1 er janvier 2015 pour les années 2015 et 2016 et 48 000 €
au 1 er janvier 2017 pour les années 2017 et 2018.
Les loyers encaissés de 48 000 € au 1 er janvier 2017 par le bailleur, qui correspondent ainsi à une période de
location de vingt-quatre mois, sont imposables en 2017 du fait de l’application des règles de droit commun.
Toutefois, seul le montant encaissé correspondant à une période de location de douze mois, soit 24 000 €, sera
retenu pour le bénéfice du CIMR.