Rapport annuel 2000 - Kaufman & Broad

En premier

Depuis plus de 30 ans, Kaufman & Broad S.A. conçoit, développe, construitet commercialise des maisons individuelles en village, des appartementset des bureaux pour compte de tiers.Kaufman & Broad S.A. est l’un des premiers Développeurs-C o n s t r u c t e u r sf r a nçais par la combinaison de sa taille, de sa rentabilité et de la puissancede sa marque.Chiffres clésen milliers d’euros2000 1999 1998Réservations (TTC) 588 653 488 495 334 840Backlog 266 686 210 348 136 052Chiffre d’affaires 517 601 364 809 216 835Résultat d’exploitation 51 254 34 147 16 876Résultat net 26 173 15 781 7 878Total de bilan 513 279 263 384 179 774Fonds propres 116 879 56 839 47 510

vieq u a l i t és é r é n i t évaleurBienvenueKaufman Broad - rapport annuel 2000

G U Y N A F I LYA N, Pr é s i d e n t -Directeur Gé n é r a l

k b . r a .2 0 0 0. 3.Message du PrésidentCe matin, j’écoutais une fois encore le commentaire d’un journaliste sur lafusion Vivendi Universal, qui a monopolisé si longtemps la une des journaux.Dans un environnement qui change sans cesse, elle constitue le symboled’une alliance d’un type nouveau entre le meilleur de l’ancienet du nouveau monde.En premier, nous voulons faire partie de ce futur qui se dessine.Si Kaufman & Broad a été le premier Développeur-C o n s t r u c t e u rà s’introduire en Bourse, c’est pour maintenir son leadership ense donnant les moyens de faire face aux bouleversements actuelsd e s modes de vie et de travail. De nouvelles règles apparaissentet nous pouvons être fiers d’en avoir inventé certaines.En premier, nous contribuons à établir les références de l’immobilierde demain.Notre connaissance très pointue des souhaits de nos acheteursconstitue un atout majeur pour l’avenir. Leurs nouvelles attentes, en matièr ede services et de personnalisation du logement, nous amènent à amélioreren permanence notre offre.En premier, nous sommes à l’écoute de nos clients.

Regardons maintenant les principaux résultats de l’année 2000.Si la vigueur de la demande s’est confirmée, tant pour les logementsneufs que pour les bureaux, notre activité au cours de l’exercice s’est avéréesupérieure aux prévisions.Le chiffre d’affaires de l’exercice 2000 s’établit à 517,6 millionsd ’ e uros, en p r ogression de 41,9 %. Le pôle d’activité Appartementsr e p r ésente 67,6 % du chiffre d ’ a ffaires et le pôle d’activité Maisonsi n d iv iduelles en village, 30,3 %. Le résultat net atteint 26,2 millions d’eurosà périmètre courant, soit une progression de 65,8 % par rapport à 1999.Au vu de ces chiffres, je suis sûr que vous conviendrez que, faceà la reprise du marché, Kaufman & Broad a su se positionner pour affirmerson ambition sur le secteur.Au cours de l’année 2000, nous avons mis en pratique les grandeso r i e nt a t i o n sstratégiques à court et moyen terme définies lors de l’introductionen Bourse.Notre premier objectif a consisté à renforcer notre pôle Ap p a r t e m e n t sen I l e-d e-France. Le rachat de sociétés comme Frank Arthur et Séfima,s p éc i a l i s é e s dans le d é v e l o p p ement et la construction d’immeublesd ’ a ppartements à Paris et en première c o uronne, nous permet de renforcernos positions sur ce segment dont nous sommes devenus un des principauxa c t e u r s .Notre stratégie vise également à un rééquilibrage géographiquede nos activités : dans un premier temps entre Paris et la Province, et dansun second temps a u niveau européen. Les acquisitions de First Pr o m o t i o n ,à Lille, et de Sopra Pr o m o t i o n s’inscrivent d a n s cette première perspectiv e .

k b . r a .2 0 0 0. 5.Grâce à Sopra Promotion, nous nous implantons à Toulouse et Montpellier,région à fort potentiel où Kaufman & Broad se devait d’être présent.Par ailleurs, l’immobilier d’entreprise constitue un nouvel axe ded é v e l o p p ement. Les besoins des entreprises ont évolué vers des bureauxplus modernes, plus adaptés aux nouveaux modes de travail et d’org a n i s a t i o n .Nous revenons sur ce segment avec de nouveaux concepts, mais uniquementpour compte de tiers sans prendre de risque. Kaufman & Broad participeainsi à la forte reprise de ce marché et cette activité aura un impact positifsur ses chiffres en 2001 et 2002.Convaincus que la technologie Internet va bouleverserles m é t h o d e s de c o m m e r c i alisation de notre métier, nous avons fortementd é v eloppé notre s i t eInternet et nous avons initié, avec des partenaires, la créationd'un portail novateur dans le domaine de l’immobilier neuf. Ainsi, nos futursclients pourront gagner un temps précieux pour s é l e ctionner leur résidenceprincipale ou choisir un appartement à titre d’investissement.En conclusion, nous avons toutes les raisons d’être confiants : s u ru n m a rc h é a c t i f, Kaufman & Broad a montré en 2000 qu’elle étaitune e n t r e p r i s ep e r f o r m a n t eavec la volonté de réussir. Rester en tête n’est passeulement p o u rnous une façon de travailler, c’est un engagement de chacundans la société.En premier, c’est avant tout un état d’esprit.G U Y N A F I LYA N, Pr é s i d e n t -Directeur Gé n é r a l

comment réaliserun rêve ?

k b . r a .2 0 0 0. 7.cela commence par…

k b . r a .2 0 0 0. 9.la confianceNotre métier se construit sur la confiance. Depuis plus de trenteans, nous avons bâti notre réputation en permettant à nos clientsd e devenir propriétaires de leur logement. Le logement représentesouvent, pour eux, le plus grand investissement qu’ils feront jamaisdans leur existence. Leur bonheur et leur qualité de vie en dépendent.Matérialiser leur rêve est une responsabilité que nous prenons trèsau sérieux.Nos clients comme nos actionnaires reconnaissent la force de lamarque Kaufman & Broad : elle garantit la pérennité de leuri n v e stissement.En premier, cela commence par la confiance.

Pour nous, la stratégie consiste à rester vigilants afin d'êtretoujours à la bonne place au bon moment. C'est ainsi queKaufman & Broad est devenu aujourd’hui un des premiersDéveloppeurs-Constructeurs français.En misant sur la croissance interne et en poursuivant notrec r o i ssance externe, notre ambition est d’être le premierDéveloppeur-Constructeur en Ile-de-France et l’un des principauxacteurs dans les régions à fort potentiel : Lyon, Marseille, Lille,Toulouse, Strasbourg…Nous sommes conscients que l’Europe fait désormais partiede notre champ de développement et nous y réfléchissons.En premier, c’est à la fois agir rapidement et minimiser les risques.la stratégie

k b . r a .2 0 0 0.13.l’innovationL’esprit d’innovation, c’est cette capacité à concevoir sans cessede nouvelles façons de vivre. En restant en permanence à l’écoutede nos clients, nous avons appris à anticiper leurs besoinset à comprendre les changements de tendances dans les stylesde vie et de travail.Cela nous a permis de définir des produits qui sont devenus desréférences pour tout le secteur. Plus de lumière, plus de volume,plus de confort, voilà ce qui nous a conduits à imaginer des conceptsnovateurs. Pour répondre à la place grandissante de l’ordinateurà la maison, nous avons également inventé la notion d’extra-room.Nous proposons aujourd’hui une gamme unique de services enmatière de financement, d’assurances et de décoration. Grâce ànotre showroom, nous permettons à nos clients de personnaliserleur intérieur.En premier, nous donnons le choix à nos clients.

Offrir à nos clients le maximum de qualité, s’attacher à la perfectionde chaque détail, sont les principes qui nous guidenten p e rmanence : dans la conception de nos logements et le niveaudes prestations, dans le choix de l’emplacement, dans le serviceau client.Afin d’assurer un service irréprochable, nous avons défini unecharte de qualité comprenant dix engagements. De la premièrevisite à la livraison, de notre porte à la leur, nous nous efforçonsd e réaliser le rêve de nos futurs propriétaires.C’est cet esprit qui continuera à nous faire aller de l’avantpour nos clients et pour nos actionnaires.En premier, nous imaginons de nouvelles façons de faire toujoursmieux.l’excellence

kb.ra.2000.19.nos maisons. Depuis des années, Kaufman & Broad a acquis sa réputation dansle domaine des maisons individuelles en village. Nous savons que posséder sa propre maison est lerêve de tous les Français et que, derrière ce rêve, il y a également la recherche d’un lieu en harmonieprofonde avec la nature et l'environnement. Créer cette alchimie relève d'une forme d'art et nousconcevons nos maisons comme de véritables lieux de vie.

Nous accordons une attention particulière à l’environnement. Nos sites sont choisis d’abord pour leur attrait,leur calme, et la proximité d'écoles, de commerces et de transports en commun. Mais, notre savoir-faire uniqueréside dans la façon étudiée d’agencer les maisons au sein des villages, en variant les modèles et les ex p o s i t i o n safin de constituer un ensemble vivant et équilibré. Nous créons ainsi, pour chaque famille, un lieu de vieagréable et propice à une réelle harmonie entre les habitants.

kb.ra.2000. 23.nos appartements.À tous ceux qui choisissent de vivre en ville, Kaufman & Broadpropose une conception unique d’appartements qui s’inspire des grands principes architecturaux qui ontfait notre renom. Pour nos clients citadins, la notion d’adresse est essentielle dans la décision d’achat.La conception des plans, l'aménagement des volumes et la qualité des prestations contribuent ensuiteà la r é alisation de lieux de vie harmonieux et fonctionnels.

kb.ra.2000. 25.Nous créons des appartements qui allient de façon exceptionnelle charme et fonctionnalité.À l’intérieur de chacun d'entre eux, tout a été pensé pour assurer confort et qualité de vie.Les parties c o mmunes participent à la signature de nos réalisations et nous y attachons un soinparticulier : matériaux nobles, éclairages harmonieux...

kb.ra.2000. 27.partout la lumière et l’espace. Plus de lumière, plusde volume, plus de confort, voilà les principales attentes des clients en matière d’immobilier.C e s grands principes nous ont amenés à créer des concepts novateurs, comme le séjour avec plafondcathédrale, ou les baies surmontées de cintres vitrés en façade.

partout le confort et l’art de vivre. Le mètre carrén’est plus la seule mesure de valeur. Bien-être et fonctionnalité sont devenus des demandesessentielles. C’est ainsi que nous avons inventé la cuisine “family room”, véritable pièce à vivreou la “suite parentale” avec salle de bain et dressing particulier.

plus de services, plus de choix. Aujourd’hui, chacunsouhaite exprimer sa personnalité dans la décoration de son intérieur. Dans notre showroom, conceptque nous avons été les premiers à proposer, nos clients trouvent en option une vaste sélectionde matériaux (sols, revêtements muraux, etc) ainsi que de nombreux choix notamment pourl ’ a m énagement de leur cuisine et de leur salle de bain. Notre gamme de services nous permetégalement de les accompagner dans leurs démarches de financement et d’assurances.

quelques chiffres...

Indicateurs d’activité2 9682 3701 62498 99 00livraisons (en LEU *)* Logements Equivalent Unité210,3266,7488,5588,7136,1334,898 99 00backlog *(en millions d’euros - HT)98 99 00réservations(en millions d’euros - TTC)* Carnet de commandes

kb.ra.2000. 35.répartition des livraisons2000a 25,9 % maisons individuelles en villageb 74,1 % appartementsbarépartition du backlog*(*en valeur - HT)2000a 19,4 % maisons individuelles en villageb 80,6% appartementsbarépartition des réservations**(**en valeur - TTC)2000a 31,3 % maisons individuelles en villageb 68,7 % appartementsba

Indicateurs financiers517,651,3364,834,1216,816,998 99 00chiffre d’affairesconsolidé(en millions d’euros)98 99 00résultat d’exploitation(en millions d’euros)26,2116,97,915,847,556,898 99 00résultat netpart du groupe(en millions d’euros)98 99 00fonds propres(en millions d’euros)

kb.ra.2000. 37.chiffre d’affaires par produit2000a 30,3 % maisons individuelles en villageb 67,6 % appartementsc 2,1 % autrescbachiffre d’affaires par zone géographique2000ab83 % Ile-de-France17 % régionsbaeffectifs moyens2000a 36,1 % administratifsb 37,1 % commerciauxc 26,8 % techniquesc b a

Les comptesCompte de résultat (en milliers d’euros)2000 1999Chiffre d'affairesCoût des ventesMarge bruteCharges commercialesCharges administrativesAutres charges et produits d'exploitationRésultat d’exploitationCharges et produits financiersRésultat courant des entreprises intégréesCharges et produits exceptionnelsImpôt sur les résultatsRésultat net des entreprises intégréesQuote-part dans les résultats des entreprisesmises en équivalenceDotations aux amortissements des écarts d'acquisitionRésultat net de l'ensemble consolidéIntérêts minoritairesRésultat net part du groupe517 601 364 809-417 615 -290 23899 986 74 571-18 525 -15 193-24 636 -17 733-5 571 -7 49851 254 34 147-3 681 -1 75547 572 32 392-19 -1 327-13 453 -12 64634 100 18 419-124 136-1 927 -77332 049 17 782-5 876 -2 00126 173 15 781Les comptes consolidés de l’exercice clos le 30 novembre 2000 ont été arrêtéspar le Conseil d’Administration du 6 mars 2001.

kb.ra.2000. 39.Bilan (en milliers d’euros)ACTIFImmobilisations incorporellesImmobilisations corporellesImmobilisations financièresActif ImmobiliséStocksCréances clientsAutres créancesTrésorerieCharges constatées d'avanceActif circulantTOTAL ACTIF30 nov. 00 30 nov. 9932 371 8 2875 368 3 3308 690 3 07846 429 14 695169 073 114 691250 855 115 57719 581 13 06122 870 3 6534 470 1 706466 850 248 689513 279 263 384PASSIFCapital socialPrimes et réservesRésultat net consolidéCapitaux propresIntérêts minoritairesProvisions pour risques et chargesDettes financières groupe (1)Dettes financières - part des minoritairesFournisseursAutres dettesProduits constatés d'avanceTOTAL PASSIF(1)dont emprunts à moyen terme30 nov. 00 30 nov. 995 681 2 96085 026 38 09826 173 15 781116 879 56 8397 143 2 0207 063 6 353124 591 53 50812 035 4 960171 230 91 17074 304 47 48632 1 049513 279 263 38419 717 8 301

KaufmanBroad en Bourseactionnariatau 30 novembre 2000a 53,3 %b 32,6 %c 10,8 %d 4,1 %e 0,2 %Kaufman & Broad Home Corporation (KB Home)institutionnelsparticuliersauto-détenu (stock options)salariése d c b aévolution du cours de l’action de Kaufman & Broadeuros2826242220181602/00 03/00 04/00 05/00 06/00 07/00 08/00 09/00 10/00 11/00Kaufman & BroadIndice MidCac

kb.ra.2000. 41.Kaufman & Broad S.A. a été introduit au Premier Marché de la Bourse deParis dans le cadre d’une offre de 5 314 327 actions. Suite à l’opération,les fonds propres ont été renforcés de 34 millions d’euros.données boursières2000• Cours extrêmes (en euros)Plus haut 23,54Plus bas 16,18• Cours au 30/11/00 19,25Nombre d'actions au 30/11/00 11 138 587Capitalisation boursière au 30/11/00 (en millions d’euros) 214,4Nombre moyen de titres échangés par jour * 11 462* entre le 1/03/00 et le 30/11/00fiche signalétique• Cotation au 1 er marché (SRD)• L’action Kaufman & Broad fait partie de l’indice MidCac depuis le 21/12/00Code Sicovam 12 105Code ReutersKBH.PACode BloombergKOF FPinformation des actionnaireswww.ketb.cominfo.invest@ketb.com

Conseil d’AdministrationRon BURKLEManaging Partner,The Yucaipa CompaniesAntoine JEANCOURT-GALIGNANIPrésident-Directeur Général,Assurances Générales de FranceBruce KARATZChairman, President and Chief Executive Officer,KB HomeGuy NAFILYANPrésident-Directeur Général,Kaufman & Broad S.A.Luis G. NOGALESPrésident,Nogales PartnersDavid de ROTHSCHILDAssocié-Gérant,Rothschild & Cie

ManagementMarie-Eglé ANCELDirecteur MarketingMichel AUTRIVEDirecteur RégionalNord - NormandieKaufman & Broad HomesPierre BEAUCHEFPrésidentKaufman & Broad DéveloppementRoger BELIERDirecteur Général AdjointIle-de-FranceKaufman & Broad HomesFrançois BEZIACDirecteur d’AgenceMarseille - MéditerranéeKaufman & Broad DéveloppementPatricia BOURBONNEDirecteur - Showroom et PartenariatsFrançois BRAVARDDirecteur RégionalRhône - Alpes, MéditerranéeKaufman & Broad DéveloppementGuy CARRIÉDirecteur Technique - VRDIle-de-FranceKaufman & Broad HomesChristian DELAPIERREDirecteur Général AdjointIle-de-FranceKaufman & Broad HomesJean-François DEMARISDirecteur - Ressources HumainesJoël FARINASDirecteur TechniqueIle-de-FranceKaufman & Broad DéveloppementJean-Pierre FARIONDirecteur - Service ClientsMarc GILLIDirecteur TechniqueIle-de-FranceKaufman & Broad DéveloppementDavid HOLLANDDirecteur Général AdjointIle-de-FranceKaufman & Broad HomesPascal HOUETTEDirecteur MarketingMarc JOLYDirecteur TechniqueImmobilier d’Entreprise FranceKaufman & Broad DéveloppementNancy LEVAIN-TEITELBAUMDirecteur - Relations InvestisseursCommunication FinancièreSerge MASPrésident du Conseil de SurveillanceSOPRA Promotion - ToulouseKaufman & Broad HomesJoël MONRIBOTPrésidentKaufman & Broad HomesAlain MORVANDirecteur FinancierGuy NAFILYANPrésident Directeur GénéralKaufman & Broad S.A.Olivier PERRINDirecteur Général AdjointIle-de-FranceKaufman & Broad DéveloppementEric PERODirecteur des ventesIle-de-FranceKaufman & Broad HomesJean-Luc PETITDirecteur JuridiqueCarola PLESSIERDirecteur des ventesIle-de-FranceKaufman & Broad DéveloppementDaniel RAZEDirecteur GénéralIle-de-FranceKaufman & Broad DéveloppementGeorges ROCCHIETTADirecteur Général AdjointIle-de-FranceKaufman & Broad DéveloppementNicolas SERRESDirecteur Général AdjointIle-de-FranceKaufman & Broad DéveloppementBéatrice TERRAYDirecteur Général AdjointVentes aux InvestisseursKaufman & Broad DéveloppementIsabelle TESSIERDirecteur Général AdjointImmobilier d’Entreprise FranceKaufman & Broad DéveloppementJean-Marc TRANCHANTDirecteur des ventesIle-de-FranceKaufman & Broad HomesClaude WYPYCHDirecteur d’AgenceStrasbourg - AlsaceKaufman & Broad DéveloppementPatrick ZAMODirecteur Général AdjointIle-de-FranceKaufman & Broad Homes

KaufmanBroad en FranceParisTour Maine Montparnasse33, avenue du Maine75755 Paris cedex 15Tél. 01 45 38 22 00Lyon44, cours Gambetta69362 Lyon cedex 07Tél. 04 72 71 57 28Marseille/Aix-en-ProvenceLes Docks – Atrium 10.6 - BP 57 21410, place de la Joliette13567 Marseille cedex 02Tél. 04 96 17 32 00Toulouse/Montpellier3, bis rue de Belfort - BP 48931010 ToulouseTél. 05 61 99 71 00Strasbourg204, route de Colmar67100 StrasbourgTél. 03 88 40 28 40Lille99, rue Parmentier59650 Villeneuve d'AscqTél. 03 20 61 23 60Rouen34, rue Jean Lecanuet76012 rouen cedexTél. 02 35 89 55 55Besançon25, rue Proudhon – BP 36925108 Besançon cedexTél. 03 81 25 05 23

kb.ra.2000. 45.LilleRouenParisStrasbourgBesançonLyonToulouseMontpellierMarseilleNice

aujourd’hui un rêve,demain chez vous...

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