Journal des Notaires "Notaires 63" - Le Journal des Notaires

Novembre 2011n o 64Notaires63Votre magazine d’informations et d’annonces immobilières notarialesIMMOBILIERLe retourdes bonnes affaires !3 QUESTIONS À MON NOTAIREDons, successions, mitoyenneté :comment agir ?Clermont-Ferrand © Bernard 63 - FotoliaFiscalitéRéforme de la plus-value :attention danger ?+ de 140 biensen Puy-de-Dôme surimmonot.comp. 12 p. 14p. 14p. 15www.immonot.com | www.chambre-puy-de-dome.notaires.fr | www.cr-auvergne.notaires.fr | www.journal-des-notaires.com

éditoRégime minceurpour les plus-valuesÀ l’heure où chaque euro doit être mis àcontribution pour réduire le déficit public,les plus-values immobilières font l’objetde convoitises fiscales. Leur embonpoint,pris ces dernières années, n’a sans doutepas échappé à la vigilance de nos dirigeants.Une excellente raison de leur prescrire unecure d’amaigrissement lors de la vente d’unerésidence secondaire !À partir du 1 er février 2012, l’impôt sur les plusvaluessera appliqué jusqu’à 30 années dedétention du bien au lieu de 15 actuellement.Un protocole qui n’est pas neutre puisque unbien vendu après 15 années de détention, etgénérant 65 000 € de plus-values, sera bientôttaxé à hauteur de 16 900 € (alors qu’il estexonéré actuellement).La pilule est donc dure à avaler pour tousles investisseurs immobiliers qui feront peutêtrede nouveaux arbitrages patrimoniaux !Mais ne cédons pas au vent de panique suiteà l’annonce de ce programme diététique !Rappelons-nous que l’immobilier a vu savaleur doubler depuis les 10 dernières années(indices des prix Notaires Insee de 102,5au 1 er trimestre 2001 contre 215,2 en 2011).De quoi générer des gains encore substantiels…Le notaire, en qualité de professionnel del’immobilier et expert juridique, est doncà votre écoute pour vous aider à prendreles bonnes décisions, au bon moment, dansla gestion de votre patrimoine immobilier.le notaire et voussommairelES NOTAIRESDU PUY-DE-DÔME 23 questions à mon notaire 4DOSSIER 6Immobilier :le retour des bonnes affaires !FISCALITÉ 9Réforme de la plus-value :attention danger ?construction 10Quand maison bois rimeavec économie et écologie…les annonces immobilièresClermont-FerrandZone Grand Clermont 12Riom - Mont-Dore 13Issoire - Forez - Thiers 14Toute l'offre des notaires surSortie du prochain numéro :28 novembre 2011Société éditrice : NOTARIAT SERVICES - Tél. 0 555 738 000 - Fax 0 555 733 064 ∙ info@notariat-services.comSiège social : 13 rue Bois Vert - 19230 POMPADOUR ∙ SA au capital de 143 448 €.Directeur de la publication : François-Xavier DUNY ∙ Rédacteur en chef : Christophe raffaillac ∙ Rédaction : Christophe RaffaillacValérie Ayala ∙ Nathalie Duny ∙ Pascale Janvier ∙ M-C Ménoire ∙ Graphisme : Sophie Adenis ∙ Sylvaine Coudert ∙ Sophie PeuchMaquette : Angélique Bouchaud ∙ Carine Brauge ∙ Publicité : Pierre BRENNER ∙ Petites annonces : Marie DEBERNARD - Tél. 0 555 738 037Iconographie : Fotolia - Phovoir (sauf mention autre) ∙ Impression : FABRÈGUE - 87500 St YRIEIX ∙ Distribution : ADREXO - EXAPAQ - CIBLÉOEn aucun cas, les prix indiqués dans les annonces et les surfaces ne valent pollicitation. Ils ne sont donnés qu’à titre indicatif.ÉcoFolio : Notariat Services encourage le recyclage des papiers. En triant vos déchets, vous participez à la préservationde l’environnement - www.ecofolio.fr. Ne pas jeter sur la voie publique.Ce journal et le site immonot.com sont certifiés qualité ISO 9001 par l’AFAQ pour vous donner satisfaction.Scannez ce codepour consulterles annoncessur votre Smartphone

3questionsà mon notairecomment bien préparerla transmission de son patrimoine ?Famille, succession,gestion de patrimoine,immobilier…les domainesde compétencedu notaire sontmultiples. N’hésitez pasà le consulter pourobtenir un conseil aviséqui préserveravos intérêts.Une transmission de son patrimoine réussiedemande de la préparation et de l’anticipation.Les conseils d’un notaire sont plus queconseillés en la matière. Il vous préconiseracertainement de prévoir une donation ouune donation-partage. Cette solution vouspermettra de préserver l’entente familiale,surtout si vous tenez compte des intérêts dechacun de vos enfants.comment faire un donà ses petits-enfants ?Plusieurs solutions existent pourles grands-parents désirant aidermatériellement leurs petits-enfants. Parexemple, la donation d’argent. Cette pratiqueexiste depuis plusieurs années mais elle aété revue récemment. Avec la réforme de lafiscalité du patrimoine, chaque grand-parentva pouvoir donner sous cette forme, à chacunde ses petits-enfants, 31 865 € tous les 10 ans,sans payer aucun droit. Le donateur devraêtre âgé de moins de 80 ans (auparavant, ledonateur devait être âgé de moins de 65 ans).Les grands-parents peuvent également opterpour une “donation partage transgénérationnelle”.Elle permet de donner et de partagerdes biens entre les enfants et les petitsenfants.L’intérêt de ce type de donation estde pouvoir transmettre à la seconde générationdes biens dont la première n’a pas besoin.Il faut cependant que les enfants du donateuracceptent que leurs propres enfants (les petits-enfants)reçoivent à leur place tout oupartie de leurs droits dans la succession deleurs parents.Peut-on librement abattre ses arbres ?Retrouvez égalementdes “fiches pratiques”sur le rôle du notaire,consultables sur le sitewww.immonot.com,rubrique “S’informer”,“vous et votre notaire”.Contrairement à ce que l’on pourraitcroire, ce n’est pas parce que l’on estchez soi que l’on peut faire ce que l’onveut. Et abattre ses propres arbres n’est pastoujours aussi simple qu’il y paraît. Il existe denombreuses particularités. Par exemple, le PLU(Plan local d’urbanisme) de votre communepeut prévoir que vous déclariez en mairie lacoupe ou l’abattage d’un arbre, au moins deuxmois à l’avance. Vous serez dispensé de cetteformalité s’il s’agit, par exemple, de bois mortou de l’enlèvement d’arbres dangereux. Si vousrésidez à moins de 500 m d’un monumenthistorique (et si l’arrachage risque de modifierle “paysage”) ou dans un secteur sauvegardé,la coupe ou l’abattage de l’arbre devront êtrepréalablement autorisés par l’architecte desbâtiments de France.Si vous êtes en lotissement, pensez égalementà consulter le règlement et le cahier des charges.Ils peuvent prévoir des règles particulièresen la matière.4 www.immonot.com

DOSSIERSpécial prix immobilier :enfin la baisse ?FRANCEMaisons : - 1,3 %Apparts : - 0,7 %AUVERGNEMaisons : - 4,2 %Source : Indice Immonot des prix de mai à juillet 2011ce dossier a étéréalisé à partir de deuxsources :- l’enquête bimestriellesur la Tendancedu marché immobilier(TMI)- le nouvel IndiceImmonot des prixd’offre recueillis surnotre site internet.Il ne résulte donc pasde l’étude de l’indiceNotaires-Insee, dontla publication a lieuultérieurement.Les prix de l’immobilier vont-ils augmenter ou chuter ?Faut-il acheter, vendre ou attendre ? Verdict de notre économisteBernard Thion, à partir des opinions d’un panel de notairesrépartis dans toutes les régions de France, à suivre tous les 2 moisdepuis 12 ans !La baisse des prixdevrait s’accentuerLes incertitudes sur l’imminence de la crise etles conséquences des modifications fiscalessemblent avoir pesé sur les anticipations de noscorrespondants. Pour les logements, la moitiéd’entre eux prévoient une baisse des prix alorsque seulement 2 % misent sur une hausse. Les48 % restant parient sur la stabilité.Même tendance pour les commerces, trèsconcernés par la crise économique et dont lachute paraît spectaculaire. Seuls les terrains àbâtir n’enregistrent pas une détérioration desprévisions.Dans certaines régions, on observe d’ailleursun fort décalage avec le discours officiel.“L’ensemble du marché immobilier connaîtun coup d’arrêt impressionnant et inquiétant,malgré une baisse significative des prixproposés. À l’heure où toute la presse et leséconomistes ne cessent de nous parler d’unmarché immobilier en forte hausse, ayantatteint des sommets, nous nous demandonssi nous vivons sur la même planète et où lesanalystes prennent leurs sources, tellementles faits, dans notre secteur, contredisent lescommentaires…” s’insurge un notaire desCôtes d’Armor.6 www.immonot.com

L’avis d’immonot :Bonne nouvelle pour les investisseurs. Labaisse des prix devrait s’accentuer. Il existe debelles opportunités sur le marché. Si vous avezun coup de cœur, ne le laissez pas passer !les prix baissent...Profitez-en !Le conseil des notaires :vendez avant d’acheter !Ces perspectives baissières conduisent plusdes trois-quarts de nos correspondantsà conseiller la vente avant le rachat d’unlogement plutôt que l’inverse. Mais ceux quipréconisent l’achat en premier sont passés, endeux mois, de 12 % à 15 % et pour les hésitantsde 3 % à 8 %. Une réponse à ces donnéesà contre-courant nous est fournie, làencore, par un notaire breton : “… C’est plusque jamais le moment d’acheter, puisqueles prix n’ont jamais été aussi bas, et lesacquéreurs ont un large éventail de choix. Lestaux d’intérêts étant encore attractifs, et comptetenu de la mauvaise santé des produitsfinanciers, c’est une conjoncture idéale pourl’investissement immobilier dans notre région”.Cette amélioration des conseils à l’achat seretrouve aussi pour les terrains à bâtir, laproportion des optimistes augmentant de28 % à 34 %.L’avis d’immonot :En vendant votre logement avant d’en acheterun autre :- vous éviterez le stress d’avoir deux habitationssur les bras (prêt relais…) ;- vous saurez exactement de combien vousdisposez pour financer un autre bien !Et si vous ne trouvez pas d’acheteur ? Vouspourrez toujours songer à la location…Retrouvez l’intégralité de la tendancedu marché immobilier tous les 2 moissur immonot.comlongtemps chercheurassocié au cEREG(Université Paris-Dauphine), bernardThion effectue, tousles deux mois pourImmonot, une étude surla tendance du marchéimmobilier en Province.Réalisée sur la based’un sondage auprèsd’études notariales,cette analyse vient defêter ses 12 ans et resteune référence pourles professionnels del’immobilier, commepour la presse. À cejour, ses prévisionsapparaissenttrès affûtées.Retrouvezplus d’infos surQue nous réserve 2012 ?Deux cas de figurepour les vendeurs :• Les plus pressés reverrontpeut-être leur prix à la baissepour trouver rapidementun acquéreur ;• Les autres risquent de retirer leurbien du marché, en attendantdes “jours meilleurs”.Conséquence : nous ironscertainement vers un marchéprésentant moins d’offres,mais les prix devraient êtreplus attractifs. Les acquéreursseront moins nombreux, maisprobablement plus solvables.L’activité pourrait redémarrer et lesprix baisser. Quant aux conditionsde crédit, elles pourraient sedurcir. Plus sélectives, les banquespourraient prendre davantage encompte l’endettement, la stabilitéd’emploi et, de manière générale,les aspects comportementaux. Lesemprunteurs ayant un bon dossierdevraient continuer à trouver uncrédit sans problème, mais pour lesautres, ce sera plus difficile en 2012qu’en 2011. Le pouvoir d’achat,déjà en baisse, pourrait s’en ressentir.Il est possible que les taux d’intérêtrepartent à la hausse.Les ventes de logements neufs ontdéjà baissé au premier semestre2011. Mais la réduction fiscalerabotée (14 % au lieu de 22 %),dans le cadre de la défiscalisationScellier, et la réforme envisagéedu PTZ Plus (Prêt à taux zéro + )dans la prochaine loi de Finances2012 risquent d’intensifierce phénomène !www.immonot.com 7

DOSSIERle retour des bonnes affairesen Auvergne et limousin !Retrouvez le baromètre de l’immobilier en Auvergneet Limousin établi à partir de l’Indice Immonot des prix.évolution en Auvergnede mai à juilletmaisons- 4,2 %l’Indice immonotvous donne les prixen temps réel !établi à partir des biensproposés à la ventesur le site immonot.com,l’indice permetde connaîtreles prix moyenset leur évolution.calculé à partir de prèsde 200 000 offres, il estréactualisé chaque mois.Les maisonscèdent du terrain…Que ce soit en région Auvergne ou Limousin,les prix médians des maisons sont en netrepli de mai à juillet 2011 (respectivement- 4,2 % et - 6,9 %). De quoi s’offrir des mètrescarrés supplémentaires dans ces régions oùles belles et vastes demeures sont légion. EnLimousin, le département de la Haute-Viennefait la course en tête au niveau prix avecune valeur médiane de 180 000 €. La densitéde population explique cette tension plussoutenue sur les prix. La Corrèze et la Creuses’avèrent plus accessibles car le tarif de leursmaisons se situe dans des valeurs médianes de140 250 et 125 000 €. En Auvergne, la baisse desprix est également au rendez-vous. Le Cantalet le Puy-de-Dôme affichent des valeurs assezproches (155 366 € et 152 499 €).Maisons de 3 pièces et plusJuillet 2011 Prix médian en €Allier 127 500cantal 155 366Puy-de-Dôme 152 499Auvergne 135 000corrèze 140 250creuse 125 000Haute-vienne 180 000limousin 138 500Des appartementsmoins malmenésSur le marché des appartements, Auvergne etLimousin ne jouent pas dans la même cour !Alors que le prix médian s’élève à 96 603 € enrégion limousine, il culmine à 130 000 € enterre auvergnate. Un écart loin d’être neutre quis’explique par l’existence d’un pôle d’attractionéconomique et universitaire au niveau del’agglomération clermontoise. En Limousin, lemarché se concentre essentiellement sur lesvilles de Limoges et Brive-la-Gaillarde ainsi queleurs environs. La capitale de région profitenéanmoins d’un volume d’offres beaucoup plussignificatif.Appartements de 3 pièces et plusJuillet 2011 Prix médian en €limousin 96 603Auvergne 130 000Pénurie de foncier ?Paradoxalement, dans ces régions pourvuesde vastes territoires à urbaniser, l’offrefoncière est sous représentée au niveau del’Indice Immonot des prix. En effet, aussibien pour le Limousin que pour l’Auvergne,il n’est pas possible de dégager de tendancesreprésentatives en terme de prix. Sans douteles biens trouvent-ils preneurs dès leur misesur le marché ? Un contexte qui devrait setraduire par une relative stabilité des prix.Cette situation se retrouve au plan national oùles prix des terrains évoluent très faiblement :+ 0,2 % pour les parcelles de moins de 1 000 m 2et - 0,9 % pour celles de plus de 1 000 m 2. .Au niveau budget, il faut prévoir uneenveloppe de 54 556 € pour les petits terrainset 60 000 € pour les plus grands.En Limousin comme en Auvergne, lesprétentions des vendeurs devraientlogiquement se situer à ces niveaux de prix.Juillet 2011Terrains France entièrePrix médianen €évolution demai à juillet- de 1000 m 2 54 556 0,2 %+ de 1000 m 2 60 000 - 0,9 %■8 www.immonot.com

FIScAlITéRéforme de la plus-value :attention danger ?La réforme des plus-values immobilières, votée par le Sénatle 8 septembre dernier, va taxer davantage les ventesde résidences secondaires. La donne va changer à compterdu 1 er février 2012. Gros plan sur une mesure qui ne sera pasneutre en matière de vente immobilière…Actuellement, les vendeurs d’un bienimmobilier bénéficient, chaqueannée, à partir de la 5 e année dedétention, d’un abattement de 10 %sur leurs plus-values.Au bout de 15 ans, les plus-values immobilièressont donc totalement exonérées.Depuis le 21 septembre, l’abattement forfaitairede 1 000 € est supprimé et à compter du1 er février 2012, les choses vont se corser…Ce qui va changer…• La durée de détention pour bénéficierde l’exonération totale va être doublée.Le rythme pour y parvenir sera progressif.• Les taux s’appliqueront selon le barèmesuivant :- 2 % par an entre 6 ans et 17 ans dedétention ;- puis 4 % par an jusqu’à25 ans ;- et 8 % par an entre 25et 30 ans.Un rapide calcul permetde s’apercevoir que l’exonérationne sera que de60 % au bout de 25 ansde détention. Une duréerelativement pénalisante,car la grande majorité des transactionss’effectuent plus tôt.Autre changement, le taux d’impo sition.Depuis le 1 er janvier 2011, il est fixé à 19 %auxquels s’ajoutent 12,3 % de prélèvementssociaux, soit 31,3 %.Ce taux est passé à 32,5 % depuis le 1 er octobre2011 puisque les prélèvements sociauxs’élèvent désormais à 13,5 %.Une réforme pour 2012Le nouveau calendrier de la réforme permetde profiter d’un répit fiscal. Seuls les actes devente signés à partir du 1 er février 2012 seronttaxés, alors que le projet initial s’appliquait àtoutes les ventes finalisées depuis le 24 août.Mais pour les plus-values réalisées au titre descessions intervenues à compter du 25 août2011, en cas d’apport de biens immobiliersou de droits sociaux, le nouveau dispositif estdéjà applicable.Les conseils du notaireplus que jamais nécessairesComme dit le proverbe, “mieux vaut prévenirque guérir”, surtout si vous envisagez devendre ! En clair, ce n’est pas après une vente,mais bien en amont qu’il vous faudra prendrecontact avec votrenotaire pour établir un“diagnostic juridique dubien”.Si vous voulez vous préserverdavantage, c’estmême dès l’acquisitionque vous devez vousprojeter dans l’avenir etenvisager que peut-être,un jour, vous vendrez cebien qui n’est pas encore le vôtre. Grâce auxdonnées fournies par votre notaire, lors de lanégociation de votre prêt, vous pourrez tenircompte de l’imposition sur la plus-value.Plus que jamais, la tentation de sous-évaluerun bien reçu en donation ou par successionest à proscrire, les conséquences à long termeétant totalement imprévisibles.M-c Ménoire ■les résidencesprincipalesne sont pas concernéespar cette mesure.NOTRE cONSEIlSi vous souhaitezéchapper à la nouvelletaxation, faites vite !l’idéal est de signerun compromis entrele 1 er et le 15 novembreau plus tard, en tenantcompte du délai designature chez le notaire(environ 2 à 3 mois).www.immonot.com 9

Ultra tendance et design, le bois semarie parfaitement avec l’acier, le verre,la pierre…La maison bois :une maison de qualitéLa maison bois est :- 100 % naturelle et écologique. Le boisest, par définition, un matériau naturelet sain. Il ne dégage ni radioactivité,ni gaz, ni poussière, ni électricitéstatique. Il absorbe du CO2 et rejettede l’oxygène. De ce fait, il contribue àla réduction de l’effet de serre. Le boisabsorbe également l’excès d’humidité,ce qui évite la présence de moisissureset autres micro-organismes à l’origined’allergies notamment ;- solide et durable dans le temps.Le bois est un matériau qui défie letemps et les conditions extrêmes. Ilest capable de résister au grand froidet même aux tremblements de terre.En matière de construction, il est, àpoids égal, 30 % plus résistant quel’acier et 6 fois plus que le béton armé.Le bois s’adapte à tous les types de terrains(humides, pentus…). Une maisonbois sera à l’abri des fissures, de lacondensation, des tassements et autresdésagréments souvent rencontrés dansune construction de type “classique”.Enfin, en cas d’incendie, il ne diffuserapas de fumée toxique et n’éclatera passous l’effet de la chaleur.Plus d’économiesd’énergie avec le boisUltra isolant, le bois a une capaciténaturelle d’isolation thermique 350 foisplus grande que l’acier et 10 foisplus que le béton. Par rapport à unemaison traditionnelle, vous pourrezVILLA NATUREmaisons ossature boiscréateur de bien-êtrewww.villanature.fr41 bd Cote Blatin ∙ 63000 Clermont Fd04 73 29 06 52réaliser 20 à 30 % d’économie d’énergiesupplémentaire.Pour obtenir de tels résultats, nenégligez pas l’isolation avec desmatières naturelles comme le chanvreet les fibres de bois…M-c Ménoire ■www.castorboisconstruction.com36 rue Albert Evaux - ZA des Graviers63119 CHATEAUGAY04 73 25 90 68denis.esbelin@orange.fr• MAISONBOISMADRIERLAMELLÉCOLLÉ• ABRIS BOISEN KIT• BOIS DECHARPENTEwww.immonot.com 11

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