Document de référence 2007 (.pdf 5.87 Mo) - Nexity

APERÇU DES ACTIVITÉS 6Document de référence 2007En juin 2007, Eurosic a procédé à une augmentation de capital en numéraire d’un montantde 296 millions d’euros (après exercice de l’option de surallocation pour un montant de 5,9 millions d’euros),placée à 53,84 euros par action, qui lui a permis de renforcer ses fonds propres, de diversifi er son actionnariatet d’élargir son fl ottant, et par là même de respecter les requis du quatrième volet du régime (SIIC IV).Cette augmentation de capital a fait l’objet d’une note d’opération enregistrée le 7 juin 2007 par l’Autoritédes marchés fi nanciers sous le numéro D.07-0176.Au cours de l’exercice 2007, Eurosic et sa fi liale Vectrane ont par ailleurs procédé à l’acquisition de différentsactifs (portefeuille d’entrepôts sous température dirigée auprès du groupe SOFRICA, un immeuble de bureauxà Boulogne) et à la cession le 28 décembre 2007 d’un portefeuille d’actifs historiques (23 sites localisés pourprès des deux tiers en Île-de-France, pour une superfi cie de plus de 30.000 mètres carrés) qui ne correspondaientplus à son positionnement stratégique ni à son image pour un montant de 32,5 millions d’euros net vendeurà la Foncière LFPI.À la fin de l’exercice 2007, la valeur d’expertise du patrimoine consolidé d’Eurosic s’élève à 1.443 millions d’euroshors droits. Il est composé en valeur d’expertise à 74 % par des actifs de bureaux (dont 14 % en développement),implantés majoritairement à Paris et en région parisienne, à 23 % d’actifs de loisirs et pour 3 % d’actifsde logistique. À fin 2007, les revenus locatifs atteignent 50,5 millions d’euros (pour un équivalent en valeurannualisée de 71 millions d’euros, compte tenu de l’entrée progressive sur l’exercice des actifs dans le patrimoinede la société), le cash-flow courant (hors impôts et hors variation du Besoin en Fonds de Roulement) s’établità 20,7 millions d’euros et le rendement brut moyen des actifs en exploitation s’élève à 5,7 %.Au 31 décembre 2007, le portefeuille consolidé d’actifs immobiliers détenus directement ou indirectement parEurosic comprenait les principaux actifs suivants :• des immeubles de bureaux en location, notamment Avant Seine et Grand Seine à Paris (13 e),le Parc Saint-Christophe à Cergy (95) et un immeuble à Seclin (59) ;• des immeubles de bureaux en cours de développement ou de réhabilitation : Tour Anjou à Puteaux (92)et 52 avenue Hoche à Paris (8 e ) ; et• des entrepôts logistiques à température dirigée et des résidences de loisirs (Club Med des Deux-Alpes,Center Parcs Sologne et Normandie).À l’automne 2007, Eurosic a restructuré sa dette avec la mise en place d’un nouveau contrat de prêt à tauxvariable de 850 millions d’euros d’une durée de sept ans auprès d’un pool de banques. Au 31 décembre 2007, lesmontants octroyés dans le cadre de ce prêt n’étaient tirés qu’à hauteur de 412 millions d’euros. À cette même date,le ratio des dettes consolidées, en ce compris la dette de 176 millions d’euros vis-à-vis de la CNCE, affectées surla valeur des actifs concernés (“loan to value” ou “LTV”) s’établissait à 39 % et le taux de couverture de l’encours àtaux variable était de 89 %, le taux moyen de ces couvertures de taux ressortant à 4,38 %.Le résultat net consolidé part du groupe d’Eurosic pour 2007 en référentiel IFRS est une pertede 20,8 millions d’euros pour un montant de loyers de 50,5 millions d’euros. Cette perte tient compte d’une partde la dépréciation de la partie du goodwill constaté lors de l’acquisition de Vectrane, soit 96,2 millions au total,qui n’a pu être affectée aux actifs de cette société pour un montant de 39,4 millions d’euros et, d’autre part,d’une plus-value de cession de 20,1 millions d’euros dégagée à l’occasion de la cession du portefeuille historiquementionné ci-avant.Au 31 décembre 2007, les capitaux propres consolidés d’Eurosic s’élevaient à 842,3 millions d’euros. Ceux-cisont déterminés en normes IFRS avec l’application de la méthode du coût historique de la norme IAS 40(“Immeubles de placement”) et n’incluent donc pas de plus-values latentes sur la valeur des actifs immobiliers.L’actif net réévalué (ANR) de liquidation est donc obtenu en tenant compte des plus-values latentes surles actifs immobiliers déterminés avec les valeurs hors droits déterminées par les experts indépendants.L’ANR par action ressort au 31 décembre 2007 à 52,50 euros par action.Au 31 décembre 2007, le capital d’Eurosic se répartissait entre Nexity (31,9 %), Banque Palatine (20 %),Generali Vie (7,4 %), Morgan Stanley Real Estate Special Situation Fund III Investment (7,4 %), un fl ottantde 32,9 % et des titres autodétenus pour 0,4 %.81