Document de référence 2007 (.pdf 5.87 Mo) - Nexity

6APERÇU DES ACTIVITÉS• pour les opérations réalisées par Nexity-Entreprises, intégration d’assistants techniques à maîtrise d’ouvrageà chaque équipe de projet afi n d’effectuer un suivi continu du coût technique.Par ailleurs, dans la réalisation de ses projets, le Groupe traite généralement les marchés de travaux en corpsd’état séparés (c’est-à-dire en confi ant les travaux à plusieurs entreprises spécialisées par domaine) afi nd’optimiser les coûts tout en assurant la qualité technique.Le Groupe utilise deux structures de vente : la VEFA et le CPI. Il intervient également sur des opérationsde maîtrise d’ouvrage déléguée (MOD) qui consistent non en la vente d’un projet mais en l’accompagnementd’un maître d’ouvrage dans la réalisation de son projet de construction ou de réhabilitation d’un actif immobilier(voir paragraphe 6.3.2.8 “Typologie des modes de réalisation des projets”).Les projets réalisés sous forme de VEFA comportent généralement quatre phases successives (études,montage, réalisation et période d’après livraison) dont les principales caractéristiques sont présentées dansles paragraphes qui suivent. Les projets réalisés sous forme de CPI présentent globalement les mêmescaractéristiques à l’exception du fait que le Groupe n’a pas à acquérir le terrain d’assiette de l’immeuble,qui appartient déjà à son client.Dans le cadre des développements menés à l’international, les principes décrits ci-dessus sont le cas échéantadaptés aux spécifi tés locales, notamment sur le plan juridique.Phase d’étudeDurant la phase d’étude du projet, le Groupe procède en général successivement à la recherche du terrain(généralement auprès d’aménageurs), aux études sur le projet, à la validation du projet par le Comité d’engagementpuis à la première étape de la maîtrise foncière qui prend la forme d’un protocole de réservation du terrain.Pour les besoins de l’étude du projet, l’entité du Groupe qui réalise le projet procède également durant cettepremière phase au choix des intervenants techniques (architecte, notaire, maître d’œuvre d’exécution, bureaud’étude technique, bureau de contrôle, coordinateur sécurité et protection de la santé (SPS)) qui vont participerà la défi nition du projet (réalisation des premières esquisses par l’architecte) et à son chiffrage (chiffragedu coût technique par le maître d’œuvre d’exécution et confrontation avec les estimations réalisées parles services techniques du Groupe).En termes de prix de revient, un projet comprend généralement quatre grands postes de coûts : le prix d’acquisitiondu terrain, le coût de construction (correspondant à l’ensemble des marchés par corps d’état qui seront passés avecles entreprises), les impôts et taxes (notamment droits afférents à l’acquisition du terrain, taxe locale d’équipement,taxe de raccordement, redevance sur les bureaux) et les honoraires des intervenants techniques.Au plan commercial, l’étude du projet consiste principalement en la réalisation d’études de marché permettantde valider les valeurs locatives de l’immeuble à construire ainsi que le taux de capitalisation (rentabilité)du projet afi n d’apprécier la faisabilité au regard du coût technique de réalisation estimé.Phase de montageS’il est poursuivi au-delà de la phase d’étude, le projet entre dans sa phase de montage durant laquellela première étape sera d’assurer la maîtrise foncière par la signature d’une promesse de vente sur le terrain.À cet égard, dans le cadre de sa politique de maîtrise du risque, le Groupe a pour pratique de conditionnerl’acquisition du terrain à l’obtention défi nitive des autorisations administratives permettant de réaliser le projetainsi qu’à la conduite d’études sur le terrain afi n de rechercher notamment d’éventuelles pollutions. Danscertains cas, le Groupe obtient également que la promesse de vente comprenne une condition suspensivede commercialisation du projet subordonnant son engagement d’acheter le terrain à la vente du projetà un investisseur sur des bases précisément défi nies.À ce stade, le Groupe propose le projet à un ou plusieurs investisseurs. La description et les caractéristiquesprincipales du projet fi gurent dans un document technique dénommé “avant-projet sommaire” (APS)sur la base duquel le Groupe et l’investisseur pressenti pourront discuter pour intégrer les modifi cationssouhaitées par ce dernier. Une fois le projet défi ni, le Groupe peut procéder aux demandes d’autorisationsadministratives (permis de construire et, le cas échéant, demande d’agrément nécessaire pour62