Document de référence 2007 (.pdf 5.87 Mo) - Nexity

ANNEXE 3• vérifi er l’existence d’activités de contrôle proportionnées aux enjeux propres à chaque processus et conçuespour s’assurer que les mesures nécessaires sont prises en vue de maîtriser les risques susceptiblesd’affecter la réalisation des objectifs ; et• assurer une surveillance permanente portant sur le dispositif de contrôle interne ainsi qu’un examen régulierde son fonctionnement afi n de favoriser l’application des règles et procédures au sein du Groupe, leuradéquation par rapport à l’évolution des contraintes règlementaires et la prévention des principaux risques,tout en garantissant une information fi nancière de qualité.2.3. Adéquation des procédures face aux facteurs de risquesL’ensemble des facteurs de risques est décrit dans le chapitre 4 “Facteurs de risques” du document de référencedéposé auprès de l’Autorité des marchés fi nanciers (www.amf-france.org et www.nexity.fr). L’organisationde la Société et les procédures mises en place visent à limiter les risques propres au déroulement desactivités immobilières.Dans l’étude de ses projets, le Groupe apporte le plus grand soin aux études préalables pour cerneret quantifi er au maximum les risques liés à la réalisation des opérations, les éventuels surcoûts ou les risquesjuridiques ou techniques encourus.Cette procédure trouve son aboutissement dans la présentation du dossier au Comité d’engagement quis’assure que l’ensemble des risques liés à la réalisation de l’opération est correctement maîtrisé.De plus, les procédures d’engagement sont strictes et de nature à limiter les risques propres aux activitésimmobilières.Dans un premier temps, il convient de rappeler que l’acquisition des terrains est subordonnée à l’obtentiond’autorisations de construire purgées des délais de recours des tiers. Ainsi l’acquisition n’intervient quelorsque les droits à construire sont certains et donnent aux terrains une valeur économique assise sur desdroits réels.Dans un second temps, le Groupe souhaite minimiser le risque commercial et contrôle a priori la présenced’une demande réelle pour chaque produit immobilier qu’il souhaite réaliser :• en immobilier tertiaire, la commercialisation locative ou investisseur de l’opération doit être, sauf exception,effective avant l’acquisition foncière ; et• en promotion logement, le démarrage des travaux n’est réalisé qu’avec une commercialisation de 30 %de chiffre d’affaires TTC prévisionnel (ou 50 % dans le cas d’une commercialisation extérieure).L’établissement des pouvoirs ou des demandes d’émission des garanties fi nancières d’achèvement (qui sontun préalable aux ventes aux clients dans le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, notamment pourle logement) est réalisé à partir de la vérifi cation du respect de ces critères.La maîtrise des coûts est un enjeu essentiel de la réussite des opérations. Dans la phase montage,les études de sols, les chiffrages des métrés permettent d’obtenir une assurance raisonnable du budgetde construction.Ces données sont corroborées par l’expérience acquise sur les précédentes opérations. La comparaisonavec une large batterie de ratios, adaptés à chaque métier et à chaque produit, permet également un contrôlede cohérence et de détecter d’éventuelles anomalies à travers une grille d’analyse. Ces éléments permettentde valider le prix de revient (notamment le coût de construction). L’ensemble de ces éléments est validé parla direction de chaque fi liale et le service contrôle de gestion.Dans la phase réalisation, la passation des marchés de travaux permet de valider le coût effectifde la réalisation et d’identifi er d’éventuels dépassements de budget. Les réunions budgétaires périodiquesentre les services opérationnels et le contrôle de gestion permettent de garantir le bon degré de réactivité parrapport à d’éventuels dépassements de coûts.256