Audits techniques de bâtiments commerciaux ... - RICS Europe

Guide des meilleures pratiques RICS, Europe ContinentaleAudits techniques de bâtimentscommerciaux, industriels et résidentiels

Le titre anglais d’origine :RICS Best Practice & Guidance Note for Technical DueDiligence of Commercial, Industrial & ResidentialProperty in Continental Europe

Les investisseurs, occupants et banques examinent toujoursplus attentivement les risques associés à l’acquisition ou à laprise à bail d’immeubles.Par conséquent, les audits techniques – la ‘due diligence’technique – connaissent une demande croissante partout enEuroped’où l’importance d’une bonne compréhension de l’étendue etdes limites de l’audit technique

UN NOUVEAU GUIDE RICSComme pour les expertises de valeur encadrées par leRed Book, l’audit technique doit être clairement défini, sondéroulement expliqué et ses avantages et limites précisés.Un groupe de travail de chartered surveyors réuni parRICS EUROPE, a rédigé ce nouveau guide, qui s’impose àtous.

UN GUIDE – POUR QUOI FAIRE ?• Expliquer la nature et les avantages de l’Audit techniquelors de la ‘Due Diligence’,• Imposer une définition claire de la mission,• Détailler les composants d’un rapport d’audit,• Identifier des questions relevant du conseil juridique,• Proposer une liste détaillée de points à vérifier lors del’audit d’immeubles de bureaux.

QUI PEUT UTILISER CE GUIDE ?• Le praticien chargé de l’audit technique,• Tout propriétaire, investisseur, occupant,• Tous les professionnels de l’immobilier chargés del’acquisition, de la vente, de la location ou de la gestiond’immeubles de bureaux, commerces, industrie oulogement.

Le premier Guide édité par RICS EuropeLe fruit d’un groupe de travail composé deprofessionnels de plusieurs pays :AllemagneEspagneFranceItaliePays-BasPologneRépublique TchèqueRoumanieLe Guide a été rédigé en anglais - destiné à tous les pays européens

1. OBJET ET APPLICATIONCe guide apporte des conseils pratiques pour la réalisationet l’exploitation des audits techniques de Due Diligence, aubénéfice :• Des chartered surveyors qui réalisent ces auditsET• Des clients à qui sont destinés les rapports (charteredsurveyors ou non)

• La RICS demande à ses membres d’expliciter aux clientsles services d’audit qu’ils sont en mesure et habilités àréaliser (en fonction des réglementations du pays et deleurs compétences)• La RICS préconise dans ce guide les procédures quiatteignent un haut niveau de compétence professionnelleet qu’il incombe aux membres de suivre au bénéfice deleurs clients.

2. LA NÉCESSITÉ DES AUDITSTECHNIQUESL’audit technique comprend une visite détaillée des bâtiments etl’étude de l’ensemble de la documentation techniqueL’audit permet de prendre connaissance :• De la nature et l’état de la propriété,• Des défauts et vétusté,• Des faiblesses et opportunités d’amélioration,• De déterminer l’aptitude de l’immeuble à son utilisation,• Du besoin et de l’importance des dépenses futures.

L’audit se fait en parallèle des analyses et des auditsfinanciers, juridiques et commerciauxIl forme une base solide pour déterminer et négocier le prixd’achatIl permet d’évaluer les risques affectant l’investissementUn guide pour la gestion de l’actif –- qui garde son intérêt après l’acquisition

3. POINTS PRIS EN COMPTE DANSLES AUDITS TECHNIQUESLe guide porte sur les audits réalisés dans les cassuivants:• Acquisition• Occupation– L’audit tient compte des problèmes liés à l’agencementet à l’exploitation des locaux– L’impact des réparations à la charge du locataire• Vente– Impact sur la valeur– Anticiper les critiques des acquéreurs

4. ACCEPTATION DES INSTRUCTIONSEssentiel de bien connaître et comprendre les besoins du clientLe Guide liste 15 informations à définir avec le client avant decommencer. Elles sont toutes indispensables !• Le rôle d’autres conseils; les points importants pour le client;• Même l’adresse – être certain d’auditer le bon immeuble !• Sans oublier les possibilités d’accès et la sécurité des auditeurs

• Confirmer la mission par écrit• Préciser l’intervention de spécialistes– Comme sous-traitants ou en parallèle– Ingénieurs, diagnostique pollution, etc.• Fixer les délais d’exécution de l’audit- Lorsque le délai impose des limites à l’étendue de l’audit,ce point doit être mentionné

L’audit démarre :• L’organisation de la visite est importante – s’assurer que toutes les partiesde l’immeuble seront accessibles, présence de techniciens, gardien etc.• Essayez d’interroger les occupants sur le fonctionnement de l’immeuble

Aura-t-on besoin de faire venir une échelle ou plateforme élévatricepour accéder à la toiture? Est-ce que l’accès est sans danger ?EchellerouilléeSurfacesglissantesLanterneauxfragilesPlaques defibro-ciment

Les visites en compagnie du client, des experts en évaluation, ouautres conseils sont à éviter. Il faut du temps et du calme pourregarder un immeuble en profondeur.

5. PRINCIPAUX COMPOSANTS D’UNRAPPORT D’AUDIT TECHNIQUE5.1 Accord entre les parties5.2 Description générale de la propriété5.3 Accès5.4 Mode d’occupation5.5 Structure5.6 Construction du bâtiment5.7 Espaces extérieurs5.8 Equipements du bâtiment5.9 Questions environnementales5.10 Développement durable5.11 Urbanisme5.12 Étude de conformité à laréglementation5.13 Évaluation du site en termes depatrimoine5.14 Coefficients d’occupation du sol,occupation des aires de stationnement etefficacité5.15 Études d’identification5.16 Amortissement - IFRS5.17 Évaluation du coût dereconstruction5.18 Prévisions portant sur les dépensesd’investissement (CAPEX)5.19 Évaluation des dépensesd’exploitation (OPEX)

Quelques points à noter :• 5.4 Mode d’occupationLes conditions juridiques et physiques d’occupationdoivent être prises en compte : parties communes,obligations des locataires et du bailleur, dates dedépart prévisibles, etc.• 5.5 Construction du bâtiment- Il ne s’agit pas d’un inventaire des composants dubâtiment- mais d’une analyse intelligente des qualités et desdéfauts

• 5.7 Espaces extérieurs – potentiellement une sourcede coûts importants

5.8 Equipements techniques– Représentent une part importante des coûts deconstruction et de rénovation– Jouent un rôle clef dans :• La satisfaction des occupants (et donc le paiement desloyers),• Les coûts d’exploitation,• La performance énergétique.• L’intervention d’ingénieurs spécialisés estindispensable dans des immeubles complexes

5.9 Questions environnementales• Pollution du site ou du sous-sol,• Matériaux interdits,• Risques sanitaires.- soit un intervenant spécialisé missionné par le client- soit un sous-traitant de l’auditeur– mais il faut que ce dernier soit assuré en RCprofessionnelle pour ce type d’activité

Des prestations complémentairesCes analyses sont généralement proposées encomplément de l’audit5.16 Amortissement ‘IFRS’• Evaluation des valeurs des composants de laconstruction pour l’amortissement comptable5.17 Evaluation du coût de reconstruction pourassurance• A réaliser conformément au guide RICS

5.18 Provisions portant sur les dépensesd’investissement (CAPEX)• Ces estimations sont généralement données afinde renseigner le client sur l’ordre de grandeur desdépenses à prévoir.– Elles ne sont pas basées sur une analyse détaillée desquantités et des conditions de réalisation• Indispensable de situer les défauts par rapport àla valeur de l’immeuble, au budget d’entretien,aux attentes des locataires

CAPEX – suite• Indispensable de situer les dépenses dans letemps : habituellement une période de 5 ou 10ans• Important de connaître la stratégie de détentiondu client.• La nature du défaut est importante – gros travaux,réparations, conformité.– Le juriste intervient ici car les termes du bail, le type depropriété, etc. sont déterminants

5.19 Évaluation des dépenses d’exploitation (OPEX)• Différentes des dépenses d’investissement (CAPEX)dans la mesure où elles peuvent normalement êtrerécupérées en partie auprès des locataires d’unbâtiment• Souvent complexes à déterminer et à analyser enprofondeur• Essentiel de préciser les conditions et les limitationsqui s’appliquent

6. INTERPRETATION DU RAPPORTLire attentivement le rapport– L’executive summary ne dit pas toutLe rapport est un outil précieux et non pas unobstacle qui freine la transaction !

• Un rapport d’audit technique correctement structuré doitaider le client à prendre des décisions.• Il doit être facile à comprendre et• servir de source d’informations utiles et exploitables.Prise en compte des points susceptibles d’affecter l’intérêt en tantqu’investissement, non pas un compte-rendu des défauts mineursqui relèvent de l’entretien courant.

• Documents de référenceLe data room – devenu un élément indispensable de la‘due diligence’Important de citer les documents pris en compte dansl’audit

7. SUJETS À PORTER À L’ATTENTIONDU CONSEILLER JURIDIQUE• Il existe une corrélation importante entre l’audittechnique et l’audit juridique : urbanisme, assurancedécennale, dispositions du bail, etc..• Le résultat de l’audit technique peut influer sur lesaspects juridiques d’une transaction – la collaborationde l’auditeur et du juriste est indispensable

8. ASSURANCE• Les chartered surveyors doivent être assurés pour leurresponsabilité civile professionnelle pour un montant enrapport avec la nature de leurs activités.• Les membres RICS devront également bénéficier d’uneassurance contre les accidents corporels et pour leurresponsabilité civile.• Les membres de la RICS doivent respecter les limitationsparticulières que peut imposer leur assureur.

ANNEXE ALISTE DES ELEMENTS A VERIFIER• Cette annexe comporte une liste détaillée de points àvérifier lors de l’audit d’un immeuble de bureaux.La liste peut être adaptée à d’autres types d’immeubles.

ANNEXE BEXEMPLES DE CLAUSES DE LIMITATIONtelles que –‘Le présent rapport a été préparé pour le compte de […]. Il ne peut êtrereproduit, en tout ou en partie, sans l’autorisation écrite expresse de sonauteur.’‘Nous n’avons effectué aucun travail d’ingénierie spécifique (calculs,analyses structurelles, tests). Le rapport reflète notre interprétation de l’étatdu bâtiment tel qu’il est apparu lors de l’inspection.’

• ANNEXE C – Les outils du parfait surveyor