Hertel, Rapport National Allemagne, Notarius International 2001, 20

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34 C. Hertel, Rapport national Allemagne Notarius International 1/2001fixe également les frais de justice. Le notaire est obligéde demander les honoraires fixés par la loi (§ 17 al. 1BNotO); une stipulation des honoraires n'est pas permise.La fixation d'honoraires trop élevés constitue même uneinfraction à la loi (§ 352 StGB, Code pénal allemand).Exemples: Pour un contrat de vente d'immeubles portant surune valeur de 100.000 Euro - en toute règle, l'exécution par lenotaire inclue, mais sans compter les frais résultant de l'immatriculationdans le livre foncier - le notaire doit demander un honoraired'environ 600-750 Euro (ou, si la valeur de l'immeuble s'élèveà 250.000 Euro, un honoraire de 1.150-1.500 Euro) (plus 16 %d´impôts TVA).Pour la constitution d'une société à responsabilité limitée(GmbH) d'un capital légal minimum de 25.000 Euro, le notairedoit demander un honoraire de 300 Euro. Pour un testament notariéil doit demander un honoraire de 130 Euro pour un patrimoinede 50.000 Euro (ou, pour un patrimoine de 100.000 Euro, un honoraired'environ 210 Euro ou encore, pour un patrimoine de250.000 Euro, un honoraire d'environ 440 Euro) (plus 16 % TVA).1.5. Organisation de la professionEn principe, il existe une chambre notariale pour chaquecirconscription juridictionnelle d'une cour d'appel.Dans certaines régions, il y a cependant une chambrenotariale pour plusieurs circonscriptions juridictionnellesd'un Land. Les notaires sont tous membres des chambresen vertu de la loi. Les chambres notariales se financentpar les contributions des notaires.Les 21 chambres notariales sont représentées par laBundesnotarkammer (Conseil fédéral du notariat allemand)(§§ 76ff. BNotO). 10 En 1993, le Deutsche Notarinstitut(Conseil Notarial Allemand) a été fondé en tantqu'organisme de la Bundesnotarkammer (Conseil fédéraldu Notariat allemand). Chaque notaire a le droit de saisirl'Institut de toute question juridique relevant de ses activitésen tant que notaire. En 2000, le Deutsche Notarinstituta fait environ 8000 expertises.2. Droit civil général2.1. Le Bürgerliche Gestzbuch (BGB, Code civil allemand)Le Code civil allemand (BGB), 12 entré en vigueur le1 er janvier 1900 après des travaux préparatoires durantenviron 15 ans, règle le droit civil matériel. Basant sur lesystème des pandectes et sur un manuel de Winscheid, leCode civil est divisé en cinq livres: Les règles générales,le droit des obligations, le droit des biens, le droit de lafamille et le droit des successions.Auparavant, les différents territoires allemands connaissaientchacun un droit différent. Parmi les codifications importantes oncompte - dans un ordre chronologique - le Codex MaximilianeusBavaricus, le Preußische Allgemeine Landrecht (le droit genéral dePrusse), le Code civil français (dans les régions de la rive gauchedu Rhin), le Badische Landrecht (le droit de Bade) et le BürgerlicheGesetzbuch für das Königreich Sachsen (le Code civil pour leroyaume de Saxe). Dans d'autres régions le "Gemeines Recht" étaitencore en vigueur.Depuis l'entrée en vigueur du BGB (Code civil allemand), beaucoupde réglementations importantes ont été réglées dans des propreslois; cela fut le cas surtout pour les normes de la protection duconsommateur, qui sont réglées depuis 1976 dans le Gesetz zurRegelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen(AGBG, loi relative à la réglementation des conditions généralesd'achat et de vente) 13 ou encore dans le Verbraucherkreditgesetz(VerbrKrG, loi relative aux crédits à la consommation) 14 de 1990.2.2. La réforme du droit des obligationsUne réforme fondamentale du droit des obligations estimminente: Afin de transformer la directive des Communautéseuropéennes sur certains aspects de la venteet des garanties des biens de consommation, il estnécessaire de modifier fondamentalement les dispositionsde la prescription, les règles générales relatives à lamauvaise exécution et les règles relatives aux obligationsde garanties liées au contrat de vente ou au contratd'entreprise par une loi modernisant le droit des obligations.15 Un objectif ultérieur est d'intégrer au BGB leslois accessoires au droit des obligations qui concernent laprotection du consommateur (AGBG, VerbrKrG; loi relativeaux conditions générales d'achat et de vente; loi relativeau crédit à la consommation).3. Le droit immobilier 163.1. La vente d'immeubles3.1.1. L'acquisition de propriété par son transfert etl'immatriculation au registre du commerceConformément à l'article 313 BGB, toute vente ouacquisition d'un bien foncier requiert la forme notariée.En Allemagne, le transfert de propriété suit l'accord desparties pour le transfert de propriété d'un bien foncier(principe de l'abstraction) (§ 925 BGB). Il est indépen-10 Internet: www.bnotk.de Les rapports sur les activités de la BNotK setrouvent sous www.bnotk.de/bnotk-service/Taetigkeitsberichte/Berichte-_portal.htm11 Internet: www.dnoti.de12 BGB du 18 août 1896, RGBl. 1896 I, 195 - dernières modificationsBGBl. 2000 I, 1966. Le texte du BGB se trouve sur Internet sous:http://jurcom5.juris.de/bundesrecht/bgb (voir également les liens del'Institut Notarial Allemand: www.dnoti.de - links for foreign notaries).Les commentaires standard du BGB sont: Jauernig, 9e édition 1999(un seul volume, très bref); Palandt, 60e édition 2001 (un seul volume);Ermann, 10e édition 2000 (deux volumes); Münchener Kommentar,3e édition 1993 et suivantes, 4e édition 2000 et suivantes (11volumes); Soergel; 13e édition 1999 et suivantes (environ 25 volumes);Staudinger, 13e adaption jusqu'à l'an 2000 (environ 80 volumes).13 Internet: http://jurcom5.juris.de/bundesrecht/agbg14 Internet: http://5.juris.de/bundesrecht/verbrkrg15 Le projet gouvernemental se trouve sur Internet: www.bmj.de(sous:"Gesetzgebungsvorhaben"). On y trouve également le projet dediscussion du 8 août 2000. Le projet de discussion est basé sur les travauxde la commission pour le droit des obligations (1984-1991). Lesavis du Conseil fédéral du Notariat allemand et d'autre littérature setrouvent sur Internet: www.bnotk.de/Informationen_Presse/BNotK-Positionen/schuremo.htm16 Sur le droit immobilier en général voir - outre les commentaires auBGB les manuels pour notaires: Lambert-Lang/Tropf/Frenz, Handbuchder Grundstückspraxis, 2000; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht,12e édition 2001. Commentaires sur la Grundbuchordnung, doncrelatifs au droit procédural: Bauer/von Oefele, Grundbuchordnung,1999; Demharter, Grundbuchordnung, 23e édition 2000; Kuntze/Ertl/Hermann/Eickmann,Grundbuchrecht, 5e édition 1999; Meikel,Grundbuchrecht (4 volumes), 8e édition 1997 et suivantes. Pourl'acquisition d'immeubles par une société étrangère en Allemagnevoir: Bausback, DNotZ 1996, 254.
Notarius International 1/2001 C. Hertel, Rapport national Allemagne 35dant du droit des obligations. L'accord des parties pour letransfert de propriété doit être déclaré devant un notaireallemand.Le livre foncier remplit une fonction constitutive:L'acquisition de la propriété n'a lieu qu' au moment del'immatriculation au livre foncier. (Cela vaut égalementpour la constitution de droits réels limités) (§ 873BGB).3.1.2. Contrat typique de vente d'immeublesUn contrat de vente d'immeubles est très détaillé en Allemagne.Car, le contrat de vente en entier doit faire l'objet d'un acte notarié(c'est à dire, outre le prix de vente et son exigibilité, également ladate du transfert de la propriété ou la garantie pour les vices de lachose et les vices de droit); il n'y a pas d'avant-contrat comme enFrance ou en Espagne. Si l'indication du prix de vente dans le contratde vente est fausse ou si une convention annexe ne fait pas l'objetde l'acte notarié, le contrat de vente est entièrement nul.Dans le cas d'un contrat typique de vente d'immeubles,le prix de vente n'est exigible que (1) lorsqu' une note deréservation (Auflassungsvormerkung) est inscrite au livrefoncier, (2) lorsque le notaire dispose des autorisationsnécessaires pour radier les charges foncières prioritairespar rapport à la note de réservation et (3) lorsque les partiesdisposent des autorisations publiques éventuellementnécessaires. 17La note de réservation (Auflassungsvormerkung)(§ 883 BGB) assure l'aquisition de la propriété par l'acheteur.Car, après l'annotation au livre foncier, toute dispositiondu bien foncier de la part du vendeur (ou toutemesure de saisie-exécution) est inopposable à l'acheteurpour lequel une note de réservation a été inscrite dans lelivre foncier si elle va à l'encontre des dispositions ducontrat de vente.Afin d'assurer la libération des charges, il faut stipulerle paiement des forfaits demandés par les créanciersréels, forfaits qui sont à déduire préalablement du prix devente. En même temps, la libération des charges est égalementassurée lorsqu'il s'agit de saisir ou de céder la créancede prix d'achat.L'exécution au registre foncier de l'accord des partiespour le transfert de la propriété n'a lieu que lorsque le prixde vente est acquitté complètement. Le vendeur reste propriétairejusqu'à ce qu'il ait reçu le prix de vente. L'ordrechronologique des étappes de la vente est donc le suivant:(1) Conclusion du contrat de vente; (2) la note de réservation;(3) paiement du prix de vente; (4) exécution del'accord des parties pour le transfert de la propriété.En général, le prix de vente est directement viré au compte duvendeur. Depuis les modifications de la BNotO de septembre 1998,les opérations de paiement à l'aide d'un compte dont le notairedispose pour une tierce personne sont admissibles si les partiesont un intérêt justifié à une garantie, intérêt qui n'est pas assuré dela même manière en cas d'un paiement direct (§ 54 al. 2 numéro 1BeurkG), par exemple, lorsque le prix de vente est financé par plusieursbanques et quand il s'agit de payer les créanciers réels.3.2. Le contract de constructionDans la pratique notariale, le contrat de construction,c'est à dire l'acquisition d'un logement ou d'une maisonque le constructeur est censé de construire, joue unrôle important. A cet égard, il y a des dispositions protectricesdans la "Makler- und Bauträgerverordnung"(MaBV, règlement sur les courtiers et les constructeurspromoteurs).18Par exemple, les paiements par acomptes ne sont admissiblesque s'ils sont conformes aux avancements des travaux. Dans ce but,la MaBV prévoit des pourcentages maximum qui ne doivent pasêtre exédés (§ 3 MaBV). Au lieu de cela, le constructeur-promoteurpeut donner une garantie bancaire pour le remboursement (§ 7MaBV). Il y aura une nouvelle réglementation dans les deux prochainesannées; en ce moment, il manquent des mesures de protectionpour le cas où le constructeur-promoteur est insolvable aprèsavoir commencé la construction et reçu des acomptes.3.3. Les logements soumis au régime de la copropriétéet le droit de superficieSauf dans les nouveaux Länder, la propriété d'immeubles n'estjamais séparée de la propriété du terrain dans le droit allemand(superficies solo cedit). Seulement dans le cas d'un droit de superficieconformément à la Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbauVO;règlement relatif au droit de superficie), 19 la propriété duterrain et de l'immeuble sont séparées.Toutefois, le Wohnungseigentumsgesetz (WEG, loi relative àla propriété par appartements) 20 permet la répartition d'un bienfoncier (les immeubles inclus) en plusieurs logements ou unitésséparés soumis au régime de la copropriété.3.4. Les droits réels limités sur un bien immobilierLe droit allemand connaît deux droits de jouissance sur un bienimmobilier, l'usufruit (Nießbrauch) (§§ 1030 et suivantes BGB),en tant que droit de jouissance globale et la servitude (Dienstbarkeit)en tant que droit de jouir de la chose partiellement (elle estnommé servitude foncière, si elle est constituée en faveur du propriétaired'un autre bien foncier, §§ 1018 et suivantes BGB, sinonservitude personnelle restreinte, §§ 1090 et suivantes BGB).Dans la pratique, parmi les droits d'exploitation d'un bien foncieril faut nommer en premier lieu la dette foncière (Grundschuld) (quiconfère un droit qui existe indépendamment de la créance garantie,§§ 1191 et suivantes BGB), tandis que les hypothèques ne sontpresque plus constitutées de nos jours (elles représentent un droit17 voir avant tout la présentation de Brambring: Beck'sches Notar-Handbuch (note 7), A I no 43 et suivants; également les formules decontrat dans les formulaires (note7).18 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) du 7 novembre 1990(BGBl. 1990 I, 2479). Dernières modifications par le décret du 14février 1997 (BGbl. 1997 I, 272). Voir également Verordnung überAbschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen du 23 mai 2001 (BGBl.2001 I, 981). Livres importants: Basty, Der Bauträgervertrag, 3e édition1997; Blank, Bauträgervertrag, 2000; Brych/Pause; Bauträgerkaufund Baumodelle, 3e édition 1999; Marcks, MaBV, 6e édition1998.Le décret du 23 mai 2001 était le résultat d'un débat sur la compatibilitéde la MaBV avec § 632a BGB (voir d'un côté Thode, IBR 2001,153 = ZNotP 2001, 151; Wagner, ZNotP 2001, 718; de l'autre Brambring,ZfIR 2001, 257; Hertel, ZNotP 2000, 1, 5; Kanzleiter, DNotZ2001, 165; Vollrath/Sorge, DNotZ 2001, 261).19 ErbbauVO du 15 janvier 1919; RGBl. 1919, 72; dernières modificationspar la Euro-EG du 9 juin 1998, BGBl. 1998 I, 1242. Sur Internet:http://dejure.org/gesetze/erbbauVO (le texte n'est pas officiel).Voir, outre les commentaires du BGB, avant tout von Oefele/Winkler,Handbuch des Erbbaurechts, 2e édition 1995.20 WEG du 15 mars 1951, BGBl. 1951 I, 175; dernières modificationspar le GvKostRNeuOG du 19 avril 2001, BGBl. 2001 I, 623, SurInternet: http://jurcom5.juris.de/bundesrecht/woeigg. Voir, outres lescommentaires du BGB, avant tout Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz,8e édition 2000; Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz,8e édition 1995.
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