FRAUDE HYPOTHéCAIRE - Appraisal Institute of Canada

Soyez vigilantsFraude hypothécaireSignes avertisseurs et mises en garde pour les experts en évaluationpar Nathalie Roy-Patenaude (AACI, P.App), Directrice-Conseillère, Pratique professionnelle« Mars est le mois de la prévention de la fraude. Le Servicedivisionnaire des infractions commerciales de la GRC estimeque les infractions en matière de fraude, totalisant entre 10 et30 milliards de dollars par année au Canada, sont maintenantaussi payantes pour leurs auteurs que les infractions en matièrede drogue. La majorité de ces crimes ne sont pas imputablesà des jeunes informaticiens puisque 80 % ou plus sont l’œuvred’organisations criminelles.Tous les Canadiens devraient se méfier de la fraude parce qu’elledéstabilise notre économie nationale tout en renforçant lesgroupes faisant partie du crime organisé. Les répercussions surles particuliers, les familles et les entreprises sont dévastatrices :des économies de retraite, des maisons, des entreprises et – danscertains cas des vies – ont été perdues. La seule bonne nouvelledans cette affaire est le fait que la majorité des fraudes peuventêtre évitées en identifiant les méthodes utilisées par les fraudeurs.Plus vous comprenez la fraude, moins vous risquez d’en êtrevictime. » 1Il y a fraude hypothécaire quand quelqu’un fournit délibérémentdes renseignements inexacts à un moment quelconque duprocessus de demande de prêt. Cette fausse représentationcomprend, notamment mais certes non exclusivement, lafalsification des déclarations de revenu, des attestations d’emploi,de l’identité de l’emprunteur, des renseignements sur la propriété,sur son propriétaire et sur ses occupants.Les règles d’éthique sont monnaie courante et découlent desobligations qui se rattachent à toute profession. On s’attendà ce que les membres de l’Institut canadien des évaluateurs(ICE) fournissent des services de qualité dans leurs domainesde compétence et en conformité du code de déontologie del’Institut, du code d’éthique professionnelle et des Normesd’éthique et d’évaluation relevant des Normes uniformes depratique professionnelle en matière d’évaluation au CanadaLa conformité aux NUPPEC fait partie du contrat de l’ICE et ducontrat de nos membres envers le public qu’ils desservent. Leprésent article n’a pas la prétention de s’instituer en exposé surl’éthique professionnelle; toutefois, un comportement éthiqueest avant tout une affaire de conscience personnelle. C’est unequestion de devoir moral et d’obligation, une question de valeursfondamentales comme particuliers et comme évaluateursprofessionnels. Une fraude laisse entrevoir un glissementou changement fondamental dans les croyances et valeursd’une personne.La fraude est souvent motivée par unou plusieurs des facteurs suivants : 2• L’ avarice – le désir d’améliorer sa situation financière par uneopportunité (c.-à-d., gagner de l’argent rapidement) parfois auxdépens d’autrui.• La rationalisation – la logique derrière les gestes posés pourcommettre une fraude.• L’opportunité – une situation qui se présente et qui permet àquelqu’un d’atteindre son but (financier ou autre).1. GRC- Gendarmerie royale du Canada.www.rcmp-grc.gc.ca/news-nouvelles/2012/03-01-frau-fra.htm2. Fraud Prevention in Commercial Real Estate Valuation,Vernon Martyn, Institut des évaluateurs, 2011www.ICEcanada.cawww.AICanada.ca

Soyez vigilants« La question devient alors la suivante : qu’est-ce qui vienten premier, l’œuf ou la poule, l’opportunité ou la cupiditéou la rationalisation? »La fraude hypothécaire est clairement reconnue dans lesecteur immobilier résidentiel où, malheureusement, elle estplus facile à commettre en raison de la simplicité du processusimmobilier. La plupart des Canadiens aspirent à devenirpropriétaires. Les fraudeurs exploitent les consommateursvulnérables en créant des opportunités de « conte de fées »pour réaliser leur rêve – aux frais (financiers et émotionnels) dunouveau propriétaire.Les opérations immobilières commerciales sont pluscomplexes, sont examinées de plus près par les acheteurset leur équipe d’experts et ne sont pas normalementnégociées aussi rapidement que les opérations immobilièresrésidentielles – la négociation et la conclusion d’une opérationcommerciale peut prendre des mois et même plus. Ceci dit,une fraude immobilière dans le secteur commercial est plusélaborée et son résultat peut être catastrophique.« La fraude a des conséquences surnous tous et les intervenants dusecteur doivent unir leurs effortspour la combattre. » 3À l’automne de 2012, l’ICE a été invité à participer à deuxinitiatives concernant la fraude hypothécaire. L’ICE a eul’occasion de siéger sur un groupe d’experts au colloqueconvoqué par la SCHL sur la prévention de la fraude dans ledomaine de l’évaluation immobilière lors du Sommet sur lafraude de l’ACCHA qui a ont eu lieu à Toronto et à Calgary,et de présenter un exposé sur ce même sujet au Collègecanadien de police dans le cadre d’un cours d’une semaine àl’intention des agents de police affectés aux enquêtes sur lafraude hypothécaire.Une question qui a été soulevée lors de ces discussions aété de savoir si l’ICE a relevé des cas de fraudes d’évaluationperpétrées par des évaluateurs. À vrai dire, le risque n’estpas tellement que des évaluateurs commettent des fraudesd’évaluation, mais plutôt qu’ils servent d’appât dans uneopération de fraude hypothécaire.Pourquoi ? Parce que quelqu’un a besoin d’une valeurmarchande pour déterminer le montant d’un prêt à avancersur une propriété. Par suite des modifications aux Pratiques etprocédures de souscription de prêts hypothécaires résidentielsapportées par le Bureau du surintendant des institutionsfinancières (BSIF) en juin 2012, modifications qui établissentdes dispositions exigeant que les assureurs hypothécaireset les institutions financières fédérales réglementées (IFFR)obtiennent davantage d’évaluations sur place, un évaluateurprofessionnel qualifié :• fournit l’assurance que la propriété en objet existeréellement;• confirme et fait rapport des caractéristiques de la propriétéet du voisinage requises pour que les établissements de prêtprennent des décisions éclairées en matière de souscriptionet d’atténuation des risques;• fournit une évaluation impartiale et indépendante de lavaleur marchande de la propriété en objet.Le tableau ci-dessous fait ressortir des signes avertisseurset les mises en garde pour les experts en évaluation. Ils nesignalent pas nécessairement une fraude, mais ils serventd’indicateurs que l’évaluateur doit surveiller quand on luidemande de procéder à une évaluation ou quand il procède àune évaluation.3. Société canadienne d’hypothèques et de logement:www.cmhc.ca/en/hoficlincl/moloin/rean/rean_017.cfmwww.ICEcanada.cawww.AICanada.ca

Soyez vigilantsSoyez vigilants, soyez diligents.Considérer unefraude en matièred’occupation• Vérifiez qui habite la maison, lepropriétaire ou un locataire ?• Si l’occupant est un locataire,depuis quand est-il l’occupant ?• Si le logement est vacant, depuisquand est-il vacant ?Ces questions s’appliquent égalementaux locataires commerciaux.• Pendant combien de temps lelocataire commercial a-t-il louéle local et pourquoi ce local est-ilmaintenant vacant ?• Qui est le locataire – est-cesimplement une devanture pourautre chose ?• Interviewez le propriétaire pourobtenir plus de détails sur lapropriété.• Le client demande parfois quel’évaluateur ne parle pas avec lepropriétaire. Demandez pourquoi?Historiquedes ventes etinscriptions de lapropriété en objet• Faites une recherche d’uneévaluation qui fait état d’une venteen suspens – l’affaire a-t-elle étéconclue?• Certains fraudeurs rapportent defausses opérations à des valeursgonflées dans le but d’influencerl’évaluateur et le résultat del’évaluation.• Le prix d’achat est plus élevé que leprix d’inscription.• Le prix de vente semble élevé encomparaison de la fourchette desvaleurs du voisinage.• Le prix de vente antérieur de lapropriété en objet était nettementplus bas il n’y a pas très longtemps.• La propriété a changé depropriétaire à plusieurs reprisessur une courte période avecaugmentation du prix àchaque vente.Vol d’identité –Protégez votresignature et votredésignationNous avons tous entendu parler duvol d’identité. Hélas, il se produitaussi dans nos bureaux. Un collègueaujourd’hui peut être un concurrentdemain.• Nous rappelons aux membres deprotéger leurs signatures, surtoutleur signature numérique, et deprotéger leurs systèmes, leursdonnées et leurs dossiers par motde passe.• Protégez votre désignation et vostitres de compétence. En vertu desNUPPEC, tout membre de l’ICE quisigne tout rapport doit indiquersa désignation ou son statut demembre (AACI, CRA ou membrestagiaire de l’ICE).• Le propriétaire est-il au courant durefinancement desa propriété ?• Le client ne veut pas uneévaluation complète, seulementune évaluation de l’extérieur sansphotos et il est vague au sujet dudemandeur ou de l’occupant.• À l’étude des inscriptions, offresd’achat, etc., les parties sont « nondivulguées », « aux soins du courtier »ou « mandataire ».• La propriété a été inscrite pour unetrès courte période (24-48 heures)ou l’inscription a été annulée avantla vente (de sorte que le prix devente réel n’est pas connu).• Toutes les unités ou plusieurs desunités d’un immeuble sont venduesen même temps avec dates depossession coïncidentes.www.ICEcanada.cawww.AICanada.ca

Soyez vigilantsFAUSSEREPRésentation desRenseignementsRelation clientévaluateurpréveniR la frauded’ evaluation ethypothécaireLe client• Demande à l’évaluateur laconfidentialité absolue et de nepas approcher les autres partiesconcernées dans le but d’obtenirdes renseignements.• Retient des renseignementsessentiels et pertinents.• Veut une valeur « une fois rénovée » ou« comme si achevée » sans fournirde devis ou de détails sur les travauxà effectuer.Le client• Demandant l’évaluation indique lavaleur attendue de la propriété.• Est un nouveau client qui mentionnequ’il n’est pas satisfait des servicesdes autres bureaux d’évaluation etqu’il aimerait désormais vous confierce travail.• Essaie d’influencer l’évaluateurpar des promesses explicites ouimplicites d’autres travaux si lavaleur d’évaluation en objet satisfaitsa demande.• Donne à l’évaluateur desrenseignements précis dans le butde l’influencer.• Connaissez l’emprunteur, le client etles utilisateurs prévus.• Connaissez le marché dans lequelvous travaillez, les tendanceséconomiques, les profils desacheteurs.• Vérifiez et validez les données,vérifiez les renvois.• Soyez aux aguets de signesde manipulation, de faussereprésentation des données et /oud’incohérence des renseignements.• Méfiez-vous des demandes à trèscourt délai d’exécution. Prenezle temps nécessaire pour fairevotre recherche, pour analyserles données et pour justifier votreanalyse et votre valeurmarchande finale.Sources derenseignementssupplémentaires :ACCHA - Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités :http://mortgageconsumer.org/how-to-prevent-and-protect-yourself-from-mortgage-fraudCanada Guaranty :www.canadaguaranty.ca/lenders/mortgage-fraud-prevention/SCHL – Société canadienne d’hypothèques et de logement :http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/plgeprhy/plgeprhy_004.cfmBureau de la concurrence Canada :www.competitionbureau.gc.ca/eic/site/cb-bc.nsf/eng/h_00122.htmlACFC – Agence de la consommation en matière financière du Canada :www.fcac-acfc.gc.ca/eng/media/pressrelease/posting-eng.asp?postingId=310Genworth MI Canada:http://investor.genworthmicanada.ca/English/site-tools/information-safety/default.aspxGRC – Gendarmerie royale du Canada :www.rcmp-grc.gc.ca/scams-fraudes/month-mois-eng.htmwww.ICEcanada.cawww.AICanada.ca