La Lettre de la franchise - Simon Associés

IMMOBILIERLa désignation du syndic n’appartient qu’à l’assemblée des copropriétaires(Cass. civ. 3 ème , 27 mars 2013, pourvoi n°12-13.328)Dans le cadre de la réalisation d’un programme immobiliersoumis au statut de la copropriété, un règlement decopropriété avait été établi et désignait le promoteur commesyndic provisoire jusqu’à la tenue de la première assembléegénérale. Les actes de vente des lots en l’état futurd’achèvement comportaient une clause stipulant que lesacquéreurs donnaient mandat au promoteur, ès qualités desyndic provisoire, de procéder à la constatation duparachèvement des parties communes. Le syndic provisoireavait signé le procès-verbal intitulé « livraison des partiescommunes ». Le syndicat des copropriétaires a assigné endemandant la nullité de ce procès-verbal.La Cour d’appel a déclaré inopposable au syndicat descopropriétaires l’acte de « livraison des parties communes »et déclaré nulle et de nul effet la clause qui figurait dans lescontrats de vente et laissant tous pouvoirs au syndicprovisoire de procéder à la constatation du parachèvementdes parties communes. La Cour de cassation considère, envertu des articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordrepublic, que dans les cas où avant la réunion de la premièreassemblée générale, un syndic a été désigné par le règlementde copropriété, cette désignation ne peut être modifiée quelors de l’assemblée générale des copropriétaires réunie parce syndic à cet effet.Le changement de destination impose un accord exprès du bailleur(Cass. civ. 3 ème , 5 mars 2013, pourvoi n°11-27.773 )Un bailleur a consenti à un preneur, un bail sur un local àusage d’atelier à destination de « confection-sérigraphie,impression sur tissus, tricotage et filature ». Sans accord dubailleur, le preneur exploitait les lieux comme entrepôt demobilier et tissus. Le bailleur lui a délivré uncommandement visant la clause résolutoire, le sommant derespecter la destination des lieux et l’a assigné enconstatation de la résiliation du bail. Sa demande a étéaccueillie. Le preneur a formé un pourvoi en cassation,prétendant que le bailleur avait accepté ce changement dedestination du fait des mentions d’une attestation notarialedécrivant ledit local comme « bâtiment à usage actuel desalle d’exposition commerciale et entrepôt ».Le preneur dénonçait la mauvaise foi du bailleur, luireprochant de mettre en œuvre la clause résolutoire pourtenter d’obtenir le déplafonnement du loyer. La Cour deCassation confirme l’arrêt d’appel, relevant que le preneuravait exploité les lieux comme entrepôt de mobilier et tissus,sans avoir reçu ni même demandé au préalable l’accord écritdu bailleur comme il était expressément stipulé dans le bail.L’attestation notariale ne pouvait en aucun cas caractériserun accord tacite du bailleur. La Haute Cour rejette doncl’argumentation du preneur, la mauvaise foi du bailleurn’étant nullement établie dans la mise en œuvre de la clauserésolutoire. Elle en conclut que le bailleur était alors bienfondé à voir la résiliation du bail acquise.Le sous-acquéreur est fondé à se prévaloir de la faute dolosive du constructeur(Cass. civ. 3 ème , 27 mars 2013, pourvoi n°12-13.840)Suite à l’apparition de fissures, les acquéreurs d’une maisonont assigné le constructeur sur le fondement de la fautedolosive. Pour tenter d’échapper à sa responsabilité, leconstructeur arguait du caractère personnel de l’action quiappartenait au seul maître d’ouvrage qui avait vendu le bien.La Cour de cassation, confirmant l’arrêt d’appel, rappelleque la faute dolosive du constructeur suit l’immeuble et setransmet donc au sous-acquéreur, titulaire de la mêmeaction que le maître d’ouvrage.Elle précise également que le constructeur qui n’avait pasrelevé l’insuffisance notoire des fondations à un moment oùil était possible d’y remédier, sans en avoir informé le maîtred’ouvrage, avait commis une faute dolosive engageant saresponsabilité. Le constructeur ne saurait se décharger de saresponsabilité en imputant la mauvaise exécution desfondations au sous-traitant les ayant réalisées ou enévoquant l’absence de réserve du maître d’ouvrage sur leprocès-verbal de réception.La Lettre du Cabinet SIMON ASSOCIES – Avril 2013– Page 8