La demande de renouvellement dans un contrat de bail ... - BECI
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<strong>La</strong> <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong> <strong>dans</strong> <strong>un</strong> <strong>contrat</strong> <strong>de</strong><strong>bail</strong> commercial« Le <strong>renouvellement</strong> d’<strong>un</strong> <strong>contrat</strong> <strong>de</strong> <strong>bail</strong> commercial n’est pas automatique »1. <strong>La</strong> <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong>Il n’existe pas <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong> <strong>de</strong> plein droit en matière <strong>de</strong> <strong>bail</strong> commercial. Lelocataire qui, arrivé au terme <strong>de</strong> son <strong>contrat</strong>, désire rester <strong>dans</strong> les lieux loué à lafaculté <strong>de</strong> solliciter auprès <strong>de</strong> son <strong>bail</strong>leur <strong>un</strong> « <strong>renouvellement</strong> ».Le locataire dispose du droit <strong>de</strong> solliciter trois <strong>renouvellement</strong>s, mais le <strong>bail</strong>leurconserve bien entendu, à chaque fois, le droit <strong>de</strong> refuser ceux-ci.L’ensemble <strong>de</strong>s dispositions légales en matière <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong> du <strong>bail</strong>commercial sont impératives, cela signifie qu’auc<strong>un</strong>e clause (convention)dérogatoire (contraire) ne sera autorisée.1. Qui peut introduire <strong>un</strong>e <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong> ?En principe, le <strong>renouvellement</strong> <strong>de</strong>vra être introduit par le locataire lui-même oupar son mandataire.Si la <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> émane d’<strong>un</strong> mandataire, le mandat <strong>de</strong>vra impérativement êtreeffectif.2. A qui doit être adressée la <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong> et sous quelleforme ?<strong>La</strong> <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> <strong>de</strong>vra être adressée personnellement au <strong>bail</strong>leur, ou à chac<strong>un</strong> d’entreeux en cas <strong>de</strong> pluralité, à l’adresse indiquée sur le <strong>contrat</strong> <strong>de</strong> <strong>bail</strong> (ou à tout autreadresse qui aurait été officiellement comm<strong>un</strong>iquée par le <strong>bail</strong>leur).Le <strong>renouvellement</strong> pourra être expédié par exploit d’huissier ou par lettre (pli)recommandée. Dans la secon<strong>de</strong> hypothèse, la <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong> seravalable même si le <strong>bail</strong>leur ne va pas retirer le pli recommandé.1
3. Que doit contenir <strong>un</strong>e <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong> ?<strong>La</strong> <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong> doit obligatoirement porter sur la totalité <strong>de</strong>slocaux visés par le <strong>contrat</strong> <strong>de</strong> <strong>bail</strong> principal.Le locataire qui introduit sa <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> doit indiquer les conditions auxquelles ilsoumet son <strong>renouvellement</strong>.Enfin, la <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong> doit contenir, à peine <strong>de</strong> nullité, la mentionprévue par l’article 14, al.1, <strong>de</strong> la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux :« A défaut <strong>de</strong> notification par le <strong>bail</strong>leur, suivant les même voies et <strong>dans</strong> les troismois, <strong>de</strong> son refus <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong>, <strong>de</strong> la stipulation <strong>de</strong> conditions différentesou d’offres d’<strong>un</strong> tiers, le <strong>bail</strong>leur sera présumé consentir au <strong>renouvellement</strong> du<strong>bail</strong> aux conditions proposées ».4. Quel est le délai légal pour introduite sa <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> ?<strong>La</strong> <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong> doit impérativement être introduite dix-huit moisau plus, quinze mois au moins, avant l’expiration du <strong>bail</strong> en cours.Prenons <strong>un</strong> exemple pour illustrer le délai : Si le <strong>contrat</strong> <strong>de</strong> <strong>bail</strong> expire le 31décembre 2010, la <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong> <strong>de</strong>vra être introduite entre le 1 erjuillet 2009 et le 30 septembre 2009. A défaut <strong>de</strong> respecter ces délais la <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong><strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong> sera nulle. Mais remarquons que cette nullité est relative, celasignifie que le <strong>bail</strong>leur pourra choisir <strong>de</strong> l’invoquer ou d’y renoncer.2. <strong>La</strong> réponse à <strong>un</strong>e <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong>Introduire <strong>un</strong>e <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong> ne signifie pas obtenir le<strong>renouvellement</strong>. Il est du droit du <strong>bail</strong>leur <strong>de</strong> refuser le <strong>renouvellement</strong> moyennantle payement d’<strong>un</strong>e in<strong>de</strong>mnité qui varie en fonction du motif du refus.1. Qui est habilité à répondre à <strong>un</strong>e <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong> ?Seul le <strong>bail</strong>leur dispose du droit <strong>de</strong> répondre à <strong>un</strong>e <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong>.Si l’immeuble loué a fait l’objet d’<strong>un</strong>e transmission, il appartiendra au nouveaupropriétaire <strong>de</strong> répondre à la <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> même si celle-ci était adressée à l’ancienpropriétaire.2. A qui doit être adressée la réponse ?<strong>La</strong> réponse doit être adressée à l’auteur <strong>de</strong> la <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong>, à l’adresse référencée parle locataire (ou son mandataire).2
3. Quelle forme doit prendre cette réponse ?<strong>La</strong> réponse <strong>de</strong>vra être envoyée suivant la même voie utilisée pour la <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong>,c'est-à-dire par lettre recommandée ou par exploit d’huissier.Pour être valable la réponse <strong>de</strong>vra impérativement être signée.4. Quel est le délai légal pour répondre à <strong>un</strong>e <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> <strong>de</strong> <strong>renouvellement</strong> ?Le <strong>bail</strong>leur <strong>de</strong>vra adresser sa réponse au locataire <strong>dans</strong> <strong>un</strong> délai <strong>de</strong> trois mois àdater <strong>de</strong> la notification <strong>de</strong> la <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong>.En cas <strong>de</strong> réponse tardive la loi prévoit que : « le <strong>bail</strong>leur sera présumé consentirau <strong>renouvellement</strong> du <strong>bail</strong> aux conditions proposées ». En d’autres termes, <strong>un</strong>eréponse tardive équivaut à <strong>un</strong>e absence <strong>de</strong> réponse.5. Que doit contenir la réponse ?6. <strong>La</strong> réponse <strong>de</strong>vra être claire et précise, le doute profitera au locataire. Celasignifie qu’en cas <strong>de</strong> réponse imprécise ou ambigüe celle-ci sera considéréecomme inexistante.Si le <strong>bail</strong>leur soumet le <strong>renouvellement</strong> à <strong>de</strong>s conditions relatives au loyer, à lacontribution <strong>de</strong>s charges, à la manière d’utiliser les lieux loués ou encore à toutesautres modalités du <strong>bail</strong>, le locataire aura la possibilité <strong>de</strong> soumettre sondésaccord à <strong>un</strong> juge <strong>de</strong> paix <strong>dans</strong> les 30 jours.Auc<strong>un</strong>e formulation spécifique n’est exigée <strong>dans</strong> le contenu <strong>de</strong> la réponse.7. Quelles sont les raisons pour lesquelles le <strong>bail</strong>leur peut refuser le<strong>renouvellement</strong> ?L’article 16 <strong>de</strong> la loi sur les baux commerciaux énumère <strong>de</strong> manière stricte lesraisons pour lesquelles le <strong>bail</strong>leur a le droit <strong>de</strong> refuser <strong>un</strong>e <strong><strong>de</strong>man<strong>de</strong></strong> <strong>de</strong><strong>renouvellement</strong>.Le <strong>bail</strong>leur peut refuser le <strong>renouvellement</strong> si :1. Il désire occuper personnellement et effectivement les lieux loués.2. Il veut que l’immeuble n’ait plus <strong>un</strong>e vocation commerciale3. Il veut reconstruire l’immeuble ou la partie d’immeuble <strong>dans</strong> laquelle lelocataire exerce son activité. Dans ce cas il faut que la reconstruction <strong>de</strong>l’immeuble affecte le gros œuvre <strong>de</strong>s locaux affecté au négoce, dont le coûtdépasse 3 années <strong>de</strong> loyer.3
l’avoir averti lors du refus, le locataire évincé aura droit à <strong>un</strong>e in<strong>de</strong>mnitéégale à 3 ans <strong>de</strong> loyer.8. Quid en cas <strong>de</strong> désaccord sur l’in<strong>de</strong>mnité ?En cas <strong>de</strong> désaccord entre le propriétaire et le locataire sur l’in<strong>de</strong>mnité :Le locataire pourra contester l’in<strong>de</strong>mnité si les motifs <strong>de</strong> refus sont les suivants :- le propriétaire ou <strong>un</strong> membre <strong>de</strong> sa famille veut exercer <strong>un</strong> commercesimilaire ;- si le nouveau locataire exerce <strong>un</strong> commerce similaire. Le locataire évincépourra introduire <strong>un</strong>e action en justice si il estime que l’in<strong>de</strong>mnité estinsuffisante au regard du profit que le propriétaire en retire.Le propriétaire pourra également ce pourvoir en justice s’il estime que l’in<strong>de</strong>mnitéapparaît manifestement déraisonnable en raison <strong>de</strong> l’état d’abandon ou <strong>de</strong> déclindu commerce où le <strong>renouvellement</strong> a été refusé.5