SSL Safi 2001-2009.pdf - Ministère de l'Habitat, de l'urbanisme et de ...

EVOLUTION DES MONTANTS DES LOYERS ET DES CHARGESLOCATIVES AU NIVEAU DE LA VILLE DE SAFI2001-2009SSL5RE-Ra~~IEL~ATBcLlIohImrned v,QuIrtIer PIaIIIu. VN. .... -..,.1.· 'NI.: .. , a 14·Fa: 1124121111•EoftII:.... ., ...........

t. OBJECTIFS ET METHODOLOGIE DU SYSTEME DE SUIVI DES LOYERS1.1 CONTEXTE ET OBJECTIFS1.2ASPECTSMETHODOLOGIQUESLa maîtrise de l'information dans le secteur de l'habitatconstitue un élément indispensable à la connaissance,l'analyse et le suivi du secteur pour l'élaboration et lamise en œuvre de stratégies adéquates d'intervention.Conscient des enjeux sociaux et économiques dudéveloppement dudit secteur, le Ministère de l'Habitat, del'Urbanisme et de l'Aménagement de l'Espace, déploiedes efforts considérables pour la production, le traitementet la diffusion d'une information fiable et actualisée àmettre à la disposition des différents intervenants.Dans ce cadre, un système de suivi des loyers a été misen place au sein de l'Observatoire de l'Habitat depuis2001. Ses principaux objectifs sont la collecte et letraitement des informations relatives aux montants desloyers et aux charges locatives, ainsi que le calcul desindices afférents.S'inscrivant dans la perspective qui consiste à pérenniserle système, la présente étude a pour objectif la mise àjour des données du système de suivi des loyers pourl'année 2009 au niveau de la ville de Safi.Le système de suivi des loyers est basé sur desenquêtes régulières auprès d'un échantillon des agentsimmobiliers (35 en 2009) et autres sources (79) dansles différents secteurs de la ville. Cette enquête aconcerné 830 logements par semestre en 2009.La collecte des données a concerné quatre typologiesd'habitat, à savoir la villa (V), l'appartement standing (AS),l'appartement économique (AE) et la maison sur lotéconomique (MLE). Pour chacune de ces typologies,trois niveaux d'envergure ont été déterminés,notamment la petite, la moyenne et la grande taille (1).Ces typologies qui couvrent l'ensemble des composantesélémentaires représentant la grandeur «loyers», sontstructurées sous forme de sous-ensembles imbriqués ethiérarchisés selon une succession logique donnant lieuaux indices, simples ou synthétiques, correspondants.(1) PT (petite taille) : 1 ou 2 pièces, ou moins de 200 rrI pour la VIlla;MT (moyenne taille) : 3 ou 4 pièces, ou entre 201 et 400 m' pour la villa;GT (grande taille) : 5 pièces et plus, ou 401 m'et plus pour la villa.Le présent bu//etm présente,pour la ville de Safi, lesprincipaux résultats issus dusystème de suivi des loyersau cours de la période allantde l'année 2001, considéréecomme année de base, àl'année 2009, date de la,dernière ectuetisetion.© MARSULT INFOSafi, 2010

Il. EVOLUTION DES INDICES SEMESTRIELS DES LOYERS ET DES CHARGES LOCATIVESLe secteur de l'habitat locatif a enregistré uneaugmentation modérée des montants des loyers entre le1- semestre 2007 et le 2.....semestre 2009 au niveau dela ville de Safi. En effet, après une hausse importante aucours du 1" semestre 2007 qui a marqué d'ailleurs lerenversement de la tendance baissière affichée depuis2004, l'indice semestriel global des montants des loyersa affiché des faibles hausses semestrielles au cours dela période 2007-2009 avec une régularité de 4 pointspour le 1- semestre de chaque année et de 2 pointspour le 2..... semestre de chaque année. Une telleévolution est la conséquence des augmentationsimportantes des niveaux des loyers des différentestypologies d'habitat de la ville.Par ailleurs, l'étude de l'évolution semestrielle desdifférents indices des montants des loyers et des chargeslocatives montre que les schémas d'évolution desdifférentes séries s'apparentent à la tendance globaleaffichée par les indices du loyer au niveau de la ville avecune différence de niveau pour les charges locatives.FJ.cu.re D-sa Eyolutlon .eateStrleUe de la Yariadon CUlltulath-edes lndlc:ea des ..ontanta des I.oyen et des cbaraes loeatlvesau nl__ a cl. la vUl. cl. SaD selon la ~lotll. cl"ha::b_lta=t----III. EVOLUTION DES INDICES ANNUELS DES LOYERS ET DES CHARGES LOCATIVESAprès une baisse continue entre 2001 et 2003 et unestagnation entre 2004 et 2006, le niveau général desloyers de la ville a affiché un renversement de tendanceau cours de la période 2007-2009. En effet, l'indicesynthétique des montants des loyers a affiché desaugmentations respectives de 19, 26 et 35 points en2007, 2008 et 2009 par rapport à l'année de base.Une telle augmentation, évaluée en moyenne à plus de4 points par année, est la conséquence directe de·S.........8.-7.F"agure DOZ:EvolutioD des iadices des mODtants des loyersau aiveau de la ville de Safi seloD la typologie d'habitat-v _AS _Ait _Mur. T.nalTABLEAU N 01 : EVOLUTION DES INDICES ANNUELS DES LOYERS SELON LE TYPE D'HABITAT ET L'ENVERGUREArlnéeAppartement Maison sur lotVilla Appartement standingéconomiqueéconomiquePT MT GT TV PT MT GT TAS PT MT GT TAE PT MT GT TMLETotalville2002 111,9 113,5 86,4 107,0 99,8 98,7 100,0 99,1 92,6 106,8 117,1 107,1 115,5 109,3 129,8 114,6 110,22003 116,1 125,8 93,9 114,6 87,5 98,2 90,6 95,6 87,2 97,2 101,6 96,8 101,3 105,9 126,1 109,7 103,82004 120,8 104,9 98,2 110,7 77,6 82,2 86,5 82,2 74,4 73,6 79,6 75,0 97,9 97,0 109,9 100,0 89,02005 90,7 92,5 126,8 99,0 60,5 83,6 87,5 80,9 86,5 92,0 83,8 89,S 69,2 85,1 96,2 85,4 88,12006 84,8 85,3 125,6 93,6 80,5 85,2 85,4 81,7 86,5 90,6 83,8 88,6 73,8 87,2 105,0 89,3 89,02007 124,0 113,8 169,1 130,2 103,7 137,4 125,1 130,8 106,1 123,2 134,9 123,4 92,3 107,8 131,8 110,9 118,52008 131,~ 117,8 170,5 134,9 108,1 143,2 131,8 1311,6 115,3 132,0 140,9 131,7 100,2 115,9 135,6 118,1 125,92009 139,5 122,4 171,8 14O,tl 1-13,9 150,4 136,4 143,2 123,6 143,3 144,9 140,1 110,6 124,3 143,0 126,5 134,5© MARSULT INFO 3 Safi,2010

l'augmentation du niveau général des loyers au niveaudes différentes typologies d'habitat de la ville au cours dela même période, mais avec des degrés variables.En effet, par rapport à l'année de base, les différentestypologies d'habitat de la ville ont affiché en 2009 desaugmentations de l'indice synthétique du loyer de 41points pour la villa, 43 points pour l'appartementstanding,41 points pour l'appartement économique et 26 pointspour la maison sur lot économique.Par ailleurs, l'examen de la tendance annuelle desniveaux des loyers selon l'envergurepermet d'expliquercette tendance générale des différentes typologiesd'habitat par la hausse des loyers de la majorité destailles de logements avec des disparités très importantes.Ainsi, l'augmentationdu niveau général des montants desloyers des villas est due à l'évolution affichée par les troisenvergures et notamment la petite et la grande villa dontl'indice des loyers est évalué respectivement à 172 et 140en 2009 contre 123 pour la villa moyenne.18016014012.01008060Figure n·~1Evolution des Indice. annuels de. montantsde. loyen de la typologie villa au niveau de laville de Safi selon la l'envercure• ...2.002. 2.003 2.004 2.005 2.006 2.007 2.008 2.009_PT_MTA ce niveau, il est importantla tendanceCT__Ta"t:alde relever qu'à l'opposé deglobale de la ville, la villa de grande taille aaffiché une évolution continue à la hausse depuisl'année 2003.Pour les appartements standings, les plus fortesprogressions ont été affichées par les appartements detaille moyenne et grande dont les indices des loyers ontatteint respectivement à 150 et 136 en 2009 contre 114pour la l'appartement15514513512.51151059585756555de petite taille.Fleure n·...: Evolution des Indices annuels des montantsde. loyen de la typologie appartement atandln&: auniveau de la Yillede SaD selon la l'envercure2002 2003 2004 2005 2.006 2007 2008 2.009_PT _MT CTLà aussi, il convient de noter que l'augmentationimportante enregistrée par les appartements standingsde petite taille au cours des dernières années apermisd'atteindre à peine le niveau affiché par l'année de base.Pour les appartements économiques, les différentes taillesont enregistré des hausses conséquentesdu montant duloyer en 2009. Néanmoins, il est à noter que la faibleaugmentation affichée par les appartements de petite taille(24 points) a atténué les augmentations enregistrées parles appartements de moyenne et grande taille :respectivement 43 et 45 points..~.n.n •...••Fleure n·.: Evolution des Indices annuels des montantsde. loyen de la typologie appartement économique auniveau de la Yillede SaD selon la l'envergure_PT _MT CT _Tota.© MARSULT INFO4 Safi,2010

A ce niveau, il convient de noter que l'augmentation duniveau global des loyers des appartements économiquesavec l'ensemble de ses composantes a été, en fait,entamée depuis l'année 2004, suivie par une certainestabilité au cours de l'année 2006.Ficw'e n06: Evolution des indices anoue" desmontant. des loyen de la typolope mabon AlI' lotéconomique au niveau de la vUle de aaB H10nl'envergurePar ailleurs, l'indice général des loyers des maisons surlot économique qui constituent d'ailleurs l'essentiel duparc de la ville, a atteint 126,5 en 2009 contre plus de140 pour les trois autres typologies d'habitat; une tellesituation peut trouver son explication dans l'abondancerelative de cette typologie au niveau de la ville.9080'0..2..2 2"] 2"4 2MS2'" 2'" 2.. 8 2'"Plus encore, la hausse affichée par les maisons degrande taille (43 points) a été atténuée par la faiblehausse enregistrée par celles de petite taille (11) ;les maisons de taille moyenne ont affiché une évolutionsimilaire à l'ensemble de la typologie._PT _MT GT -TotalIV. EVOLUTION DES INDICES ANNUELS DES CHARGES LOCATIVESConcernant les charges relatives à la location et enréférence à l'année de base, le niveau global desmontants de la taxe d'édilité payé par les locataires aaffiché une augmentation importante en 2009 ; soit prèsde 45 points. Une telle augmentation est due surtout à lahausse du niveau des montants de la taxe payée par leslocataires des appartements standings (161 points), desappartements économiques (47) et des maisonssur lot économique (43) au cours de la mêmepériode.D'autre part, les montants des honoraires des agentsimmobiliers ont affiché une très grande augmentation en2009 par rapport à 2001 ; soit près de 544 points depuisla mise en place du système. Une telle situation est trèsprobablement due à la sous estimation de ce poste parles agents enquêtés au cours de la période 2002-2006.Concernant les cautions payées par les locataires ettoujours en référence à l'année de base, elles ont affichéune augmentation importante en 2009 (60 points).f1cure n071Evolution de. lndlee. annue" da _ntanada loyen et da charca locative. au niveau de ..ri_Ion le type d'habitat'M-SMlM1MlM•1M1 1Ml 1M" 1MS 1_ 1M' 1... 1",~JJldJt. Taxe ~lftdJc. S.a.erair.Une tellesituation qui peut s'expliquer par la précautionprise par le bailleur, est due à l'augmentation affichée parles niveaux de la caution des appartements économiques(94 points), des appartements standings (77) etdes maisons sur lot économique (36) au cours dela même période;la villa a enregistré une baisse de prèsde 6 points en 2009 par rapport à l'année de base.© MARSULT INFO5 Safi, 2010

TABLEAu..-2 : EVoLUTION DES MONTANTS MOYENS (EN DH) DES LOYERS AU MZ RELEVES AU NIVEAU DES PRINCIPAUXSECTEURS DE L'HABITAT DE LA VLLE DESAFI (CARTE 180 PRIX )........ TnM.......atat ZOOS SOO6 SOO'7 SOM ZOO9AIIa8a 10 9 10 11 12VOla..........UAdIt.,..... 11 10 10 11 12U U u asVllleN~ 11 10 1. 18 19Appartellleat8taDdInsSldlAIMIe ...... P P PVllleNo~ U U 3Z H HA.Dau 1~ 14 15 17 aoA.ppart:eIDeat'-DOaIlqueSIdIAde ...... 15 15 14 15 16VIlle Notn'elle 17 %6 %7 zaGA.Dau 1~ 14 1~ 15 17Aviation - Sldl W..... 12 1~ 1~ U 14AzIItDaral 16 14 %1 as Z4Doakala I....... t -Itaoald 11 11 10 10 11OarIda 12 1~ 10 11 12Mabon AU' lot~Q.B&pltal00 Z4 26 zaQ. "'t et J!'.Inrtrons 1. 19 2~ 25 26Saada 15 15 14 16 1.BaSalda 12 12 15 17SldlAIMIe ...... 17 20 6 18 19SlcIl Boazkl za 34 ~2 ~~ ~S~ 17 20 16 17 18www.marsultlnfo.com1, Résidence AI Boustane B3, FOSTPHay Nahda 1 -10210 - Rabat - MarocE-mail: mail@marsultinfo.comTél. : + 212537632902Fax: + 212537756302