La Lettre de la franchise - Simon Associés

CONTRATS COMMERCIAUXDroit à commission de l’agent immobilier et promesse synallagmatique de vente(Cass. civ. 1 ère , 13 décembre 2010, pourvoi n° 09-71.205)L’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 subordonne ledroit à rémunération ou à commission de l’agent immobilierpar l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue à lacondition que l’opération « ait été effectivement conclue etconstatée dans un seul acte écrit contenant l’engagementdes parties ».En l’espèce, une promesse synallagmatique de vente avaitété conclue sous seing privé, par l’entremise d’un agentimmobilier, et prévoyait la réitération par acte authentiquesous un certain délai. Le bénéficiaire ayant fait savoir aunotaire qu’il n’entendait pas signer l’acte authentique, il aété assigné par l’agent immobilier en paiement de lacommission convenue. Condamné en appel, il soutenaitdans son pourvoi que « aucune commission ni sommed’argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptéepar l’agent immobilier, ayant concouru à une opération quin’est pas effectivement conclue et constatée dans un acteauthentique contenant l’engagement des parties ».Il fut débouté par la Cour de cassation qui commence paraffirmer que « l’acte écrit contenant l’engagement desparties, auquel l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970subordonne le droit à rémunération ou à commission del’agent immobilier par l’intermédiaire duquel l’opération aété conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique ».Puis, relevant que la cour d’appel avait constaté qu’ilrésultait de la promesse synallagmatique de vente que lesparties n’avaient pas entendu faire de la signature de l’acteauthentique une condition de la vente mais l’avaientconsidérée comme une simple formalité destinée à enretarder les effets, elle l’approuve d’avoir retenu que la ventedevait être regardée comme effectivement conclue. Lasolution est conforme aux principes juridiques. La promessede vente vaut vente et la vente est formée dès qu’il y a accordsur le prix à moins, par exemple, que les parties aiententendu faire de la réitération par acte authentique unecondition de formation de la vente : de consensuelle, lavente devient solennelle. Or, tel n’était pas en l’espèce.La Cour de cassation rappelle que l’action de in rem verso a un caractère subsidiaire(Cass. civ. 1 ère , 9 décembre 2010, pourvoi n°09-16.795)L’action de in rem verso, d’origine prétorienne, n’est admiseque dans les cas où le patrimoine d’une personne se trouve,sans cause légitime, enrichi au détriment d’une autre et quel’appauvri ne jouit, pour obtenir ce qui lui est dû, d’aucuneautre action. Cette action présente donc un caractèresubsidiaire et elle ne peut être intentée, notamment, poursuppléer à une autre action que le demandeur ne peutintenter par suite d’un obstacle de droit.Ce principe vient d’être rappelé par la Cour de cassation.Dans l’affaire commentée, une femme avait assigné leshéritiers de son ex-concubin en paiement d’une certainesomme correspondant à différentes avances de fonds qu’ellelui avait consenties. Constatant qu’elle invoquait l’existenced’un prêt et qu’elle ne rapportait pas la preuve d’uneobligation de remboursement par son ex-concubin, sademande fût rejetée.Le devoir de conseil du banquier en matière d’assurance de groupe(Cass. com., 14 décembre 2010, pourvoi n° 08-20.820)Le présent arrêt rappelle une solution constante selonlaquelle le banquier qui propose à son client, auquel ilconsent un prêt, d’adhérer au contrat d’assurance de groupe,est tenu de l’éclairer sur l’adéquation des risques couverts àsa situation personnelle d’emprunteur, la remise de la noticene suffisant pas à satisfaire à cette obligation, et ajoute que« la connaissance par le client des stipulations du contratd’assurance de groupe auquel il a adhéré, fussent-ellesclaires et précises, ne dispense pas le banquier de sonobligation ».La Lettre du Cabinet SIMON ASSOCIES – Décembre 2010 – Page 7