La Lettre de la franchise - Simon Associés

IMMOBILIERNullité d’une clause résolutoire mentionnant un délai erroné(Cass. civ. 3 ème , 8 décembre 2010, pourvoi n°09-16.939)Une clause résolutoire mentionnant un délai de mise enœuvre inférieur à un mois après un commandement restéinfructueux est nulle. C’est ce que vient de rappeler la Courde cassation. En l’espèce, la clause résolutoire insérée aubail prévoyait sa mise en œuvre 15 jours après uncommandement resté infructueux. La sanction est sansappel et il était vain pour le bailleur de tenter de sauver saclause en arguant que le commandement qui avait étédélivré mentionnait le délai d’un mois, et qu’enconséquence, la clause pouvait produire ses effets.La Cour de cassation rejette l’argumentation, estimant queles dispositions de l’article L.145-41 du code de commercequi sont d’ordre public, avaient été méconnues.Reste que si le bailleur souhaite résilier un bail en cas demanquement par le locataire de ses obligations, il devraalors saisir le juge du fond sur le fondement de l’article 1184du code civil, le commandement visant la clause résolutoire,bien que ne pouvant entrainer la résolution du contrat debail, aura tout de même les effets d’une mise en demeure.Privilège du bailleur contre clause de réserve de propriété : primauté est donnée au bailleur(Cass. civ. 3 ème , 16 novembre 2010, pourvoi n°09-70.765)Dans le cadre d’une instance opposant un bailleur et uncréancier revendiquant une clause de réserve de propriétésur le stock du locataire sur lequel une clause de réserve depropriété avait été stipulée, la Cour de cassation a eul’occasion de rappeler que le privilège du bailleur primaitcelui du propriétaire revendiquant.En l’espèce, un locataire défaillant s’était vu condamner, parordonnance de référé, à régler à son bailleur une provisioncorrespondant à son arriéré locatif. En vertu de ce titre, lebailleur saisissait l’ensemble du stock, à savoir desbouteilles de vin, sur lesquelles une clause de réserve depropriété avait été stipulée. Le créancier assignait alors lebailleur en distraction des marchandises saisies.Les juges du fond ont ordonné la restitution au créancier desmarchandises entreposées dans les lieux loués, au motif quece dernier ne revendiquait pas un privilège mais son titre depropriété qui était établi et que le privilège ne s’exerçait quesur le patrimoine du débiteur dans lequel les bouteilles n’yétaient pas rentrées compte tenu de la clause de réserve depropriété. La Cour de cassation censure les juges du fond,estimant que « le privilège du bailleur d’immeuble porte surtous les meubles garnissant le local loué, même s’ilsappartiennent à un tiers, sauf s’il est établi que le bailleurconnaissait l’origine de ces meubles lorsqu’ils ont étéintroduits dans ce local ». La décision ne peut êtrequ’approuvée, la solution contraire reviendrait à priverd’effet le privilège du bailleur.Condition d’exigibilité du paiement des charges dans le cadre d’un bail d’habitation(Cass. civ. 3 ème , 8 décembre 2010, pourvoi n°09-71.124)A l’occasion d’un litige relatif à des charges impayées dans lecadre d’un bail d’habitation, la Cour de cassation a eu àrappeler les conditions d’exigibilité des charges, telles queprévues à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce,une locataire avait été condamnée au paiement d’un arriéréde charges, les juges du fond ayant estimé que cette dernièren’avait jamais contesté ni le montant des charges appelées,ni le décompte annuel des charges locatives qui lui avait étéadressée, par le Bailleur.La Cour de cassation censure, estimant que les conditionsd’exigibilité des charges prévues à l’article 23 précité quiénonce que les charges font l’objet d’une régularisationannuelle et qu’avant régularisation, le bailleur communiqueun mois avant au locataire le décompte par nature decharges et le mode de répartition entre les locataires, et tientdurant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, àdisposition des locataires, les pièces justificatives, ne sontpas caractérisées en l’espèce.La Lettre du Cabinet SIMON ASSOCIES – Décembre 2010 – Page 10