Le rapport annuel 2004 (.pdf 1.48 Mo) - Nexity

Nexity - Rapport de gestion 2004 9L’évolution du BFR par pôle est la suivante :(en millions d’euros) 2003 2004Logement 276,7 166,9Immobilier d’entreprise -8,9 -31,7Services -31,8 -36,4Autres activités 42,4 9,7Total 278,4 108,5Le besoin en fonds de roulement du pôle Logement a très fortementdiminué en 2004, le ratio sur le chiffre d’affaires du pôle passant de31,2 % à 15,3 %. Le niveau exceptionnellement bas du ratio en 2004 traduitnotamment le rythme très élevé des réservations enregistré préalablementà la mise en construction des programmes, illustré par letaux de pré-commercialisation de 69 % en 2004 (contre 60 % en 2003).Le Groupe rappelle que, sur la période 2001 à 2003, le besoin en fondsde roulement du pôle Logement a fluctué entre 31 % et 33 % du chiffred’affaires du pôle.En immobilier d’entreprise, les investisseurs clients du Groupe ontmajoritairement financé les opérations au fur et à mesure de l’avancementdu projet et les ont dans certains cas préfinancées. Lesbesoins en fonds de roulement du pôle immobilier d’entreprise sontainsi fortement négatifs à la fin de 2004. Le retour à des besoins enfonds de roulement positifs est anticipé pour les années à venir.Les besoins en fonds de roulement du pôle Services sont structurellementnégatifs et correspondent aux avoirs disponibles pour lecompte des mandants. Ils augmentent en 2004 suite à l’intégrationde Saggel.Le BFR du pôle Autres activités diminue sous l’effet des cessions opéréesen 2004 sur le portefeuille d’actifs immobiliers (BFR de 19,0 millionsd’euros à fin 2004) et de la constitution d’une dette fiscale quisera soldée lors de la liquidation de l’impôt en avril 2005, tout enintégrant l’acquisition du site occupé par Areva et Alstom à Saint-Ouen durant l’année.3.1.2 Flux de trésorerie liés aux opérations d’investissementLes flux de trésorerie liés aux opérations d’investissement sont essentiellementliés en 2004, à l’acquisition du groupe Saggel et au rachatpar Nexity lors de l’introduction en bourse de 1,95 % de Nexity Initialeauprès du FCPE Nexity Actionnariat détenu par les employés duGroupe.3.1.3 Flux de trésorerie liés aux opérations de financementLe flux net correspond principalement au désendettement du pôleLogement (environ 77 millions d’euros) et au remboursement partielde la dette d’acquisition du Groupe (50 millions d’euros de dettebancaire senior et 51 millions d’euros de crédit-vendeur actionnaires)net de l’augmentation de capital de 59,2 millions d’euros intervenuelors de l’introduction en bourse.Les remboursements d’emprunts sur le pôle immobilier d’entreprise,et les actifs immobiliers compensent globalement la mise en place decrédits sur l’acquisition de Saggel et celle du terrain d’Areva-Alstomà Saint Ouen.3.2 Situation d’endettement netL’endettement net au 31 décembre se décompose comme suit :(en millions d’euros) 2003 2004Dettes sur établissements de crédit et autres 528,2 413,9Dépôts & autres dettes 2,2 2,1Comptes courants passif moins actif 29 3 -12,2Dettes financières 559,7 403,8VMP -204,9 -279,4Disponibilités hors comptes mandantsmoins banques créditrices 1,2 5,9Trésorerie disponible -203,7 -273,5Endettement net 356,0 130,3La progression de la trésorerie disponible est à lier aux règlements prévusen 2005 du solde d’impôts sociétés au titre de 2004, et des travauxcorrespondant aux avances clients dans l’immobilier d’entreprise.Les comptes courants passif moins actif correspondent essentiellementaux quotes-parts de résultats sur les sociétés supports d’opérationsdéconsolidées en fin de programme et aux dettes liées auxavances des partenaires en co-promotion.Les dettes sur établissements de crédit et autres se décomposent au31 décembre de la manière suivante :(en millions d’euros) 2003 2004Dette bancaire corporate 150,6 100,0Crédit vendeur actionnaires 51,2 0,0Sous-total 201,8 100,0Dette bancaire d’exploitationPôle Logement 227,6 182,1Pôle Immobilier d’entreprise 49,6 24,1Autres activités 49,2 107,7Sous-total 326,4 313,9Dettes sur établissements de crédit et autres 528,2 413,9La dette corporate du Groupe est constituée d’un crédit bancaire qui a étérenégocié en 2004 lors de l’introduction en bourse. Dans le logement, leGroupe bénéficie de la part d’un pool bancaire d’un concours bancairenon affecté de 107,0millions d’euros, et de crédits spécifiques par opération.En immobilier d’entreprise, des concours bancaires adossés sont enplace pour les opérations dont le financement n’est pas assuré par l’investisseurau fur et à mesure de l’avancement. Sur le pôle Autres activités, descrédits bancaires adossés aux actifs acquis ont été mis en place en 2004sur l’acquisition de Saggel et sur celle du site Areva-Alstom à Saint-Ouen.3.3 Engagements hors bilanLes engagements hors bilan donnés par le Groupe au titre de l’exploitationcourante étaient les suivants au 31 décembre :(en millions d’euros) 2003 2004GFA* & Garanties de bonne fin 720,2 1 194,0Garanties professionnelles 38,2 80,0Indemnités d’immobilisations 1,9 12,4Autres garanties de paiement 115,7 113,4Engagements donnés relatifsà l’exploitation courante 876,0 1 399,8* GFA = Garantie Financière d’Achèvement