Le rapport annuel 2004 (.pdf 1.48 Mo) - Nexity

•••1.3 ServicesEn septembre 2004, Nexity a acquis le Groupe Saggel, un acteurmajeur des services notamment à l’immobilier résidentiel pour lecompte de grands clients institutionnels avec Saggel Gestion etSaggel Transaction. Cette acquisition a permis au Groupe de renforcersa présence sur le marché des services immobiliers et de bénéficierd’une palette complémentaire de métiers et de clients.Au cours du dernier trimestre de l’année, Saggel a gagné un certainnombre d’appels d’offres pour la gestion d’immeubles, notammentauprès de la mutuelle des commerçants et des artisans, Cancava(1 200 lots en région parisienne), et pour la mise en vente par lotsd’immeubles d’habitation, pour le compte de Cargill (patrimoineGrolée-Carnot à Lyon).L’activité de Nexity Services a été marquée en 2004 par la perte d’uncertain nombre de mandats de gestion liée à des reventes de portefeuillesd’immeubles de bureaux par les mandataires, et par lapersistance d’une conjoncture atone pour la commercialisation debureaux sur ses principaux marchés et notamment La Défense.À fin 2004, le Groupe gère un patrimoine de l’ordre de 2,4 millions demètres carrés de bureaux et environ 15 000 lots d’habitation.Le Groupe souhaite accélérer sa croissance dans le domaine des servicesimmobiliers, d’une part en poursuivant sa politique de croissanceinterne, et d’autre part par croissance externe sélective, ce qui permettraau Groupe d’accroître sa part de marché. Nexity compte en effet jouerun rôle significatif dans la consolidation attendue du secteur desservices immobiliers aujourd’hui très fragmenté.1.4 Villes & ProjetsAvec son activité Villes et Projets créée en décembre 2001, le Groupe proposeaux acteurs du secteur public, des projets pour le développementurbain dans le cadre de partenariats. Le développement urbain quiconstitue l’axe majeur de la politique induite par la loi Solidarité etRenouvellement Urbain, consiste en une requalification et une restructurationde zones déjà construites (telles que des friches industrielles) oudans un réinvestissement de quartiers traditionnels. Il porte aussi biensur de l’immobilier d’entreprise (bureaux ou parcs d’activités), que surdes logements en accession ou des logements sociaux, des équipementspublics et des produits divers tels que des hôtels, des résidences servicesou encore des commerces. Nexity, par la multiplicité de ses produitset sa culture de transversalité, se positionne naturellement comme unensemblier urbain capable de fournir les moyens de la mise en œuvre deces projets. À travers Villes et Projets, Nexity développe ainsi un courantd’affaires qui assurera des maîtrises foncières à moyen et long terme.En 2004, le Groupe a acquis un nouveau projet sur le site occupé parAreva et Alstom à Saint-Ouen et a poursuivi la mise en place des troisautres projets urbains que détient Villes et Projets :• Areva-Alstom – Saint-OuenNexity a acquis auprès de la société Alstom, un site à Saint-Ouen d’unesuperficie de 18hectares occupé par deux sociétés, Areva et AlstomTransport qui ont un engagement locatif jusqu’en septembre 2009 avecune libération progressive en cours de bail. Les loyers couvrent le portagedu terrain. Sur ce site très bien positionné dans le tissu urbain, ceprojet qui va être élaboré par Nexity avec la ville, pourrait conduire àdévelopper à terme 260000 à 300000m 2 SHON dont 50% de logementset 50% d’immobilier d’entreprise. Il nécessite une révision du PLU.• Renault-BoulogneLe projet s’inscrit dans le développement d’un nouveau quartier deville, sur le site occupé anciennement par les usines de Renault àBoulogne. La ville a approuvé le plan local d’urbanisme (PLU), la zoned’aménagement concertée (ZAC) et la convention publique d’aménagementle 8 avril 2004. Le PLU fait l’objet d’un recours contentieux.Le projet pour la part que détient Nexity, prévoit la constructiond’environ 140 000 m 2 de logements (dont 1/3 de logements sociaux) et30 000 m 2 de bureaux.• Versailles-ChantiersLe projet consiste en une refonte du pôle d’échange de la gare deVersailles-Chantiers. La ville a approuvé le PLU en juin 2004 et la ZAC a étécréée. Un protocole d’accord a été signé avec Unibail en avril 2004, portantsur la réalisation de commerces, de bureaux et d’un complexe decinémas pour un total d’environ 40000m 2 HON. Le reste du programme(10000 à 15000m 2 HON) sera pour partie acquis par la ville (équipementspublics) et pour partie développé par Nexity (logements).• Gennevilliers – « Cœur de Seine »Le projet consiste en une reconversion de l’actuelle friche industrielleRenault d’une superficie de 12 hectares, située au cœur de la ville etdesservie par la ligne 13 du métro parisien, en partenariat avec laSEMAG 92, société d’économie mixte de la ville de Gennevilliers. Le projetcouvre une constructibilité à terme de 50 000 à 75 000 m 2 de logementset de 100 000 à 125 000 m 2 de bureaux. En 2004, Nexity a obtenuun premier permis de construire pour 50 000 m 2 de bureaux. Le PLU esten cours de révision et inclura le développement global du site.L’étude de plusieurs autres projets urbains a été initiée par ailleurs en2004, et conforte Nexity dans ce choix stratégique.1.5 Autres activitésÀ titre exceptionnel, le Groupe a acquis en 2002 auprès de VivendiUniversal un portefeuille d’actifs immobiliers bâtis dont il avait lagestion depuis quelques années, avec pour objectif de les revendrerapidement actif par actif après les avoir valorisés. Cette acquisitionreprésentait un montant de l’ordre de 90 millions d’euros.Le programme de cessions initié en 2003, a été poursuivi en 2004.Parmi les opérations significatives de l’année figurent les cessions desbureaux de Parabole 4 (Roubaix), des locaux d’activité d’Alcatel àCannes et une résidence hôtelière à Saint-Laurent-du-Var.Au 31 décembre 2004, le Groupe a réalisé la cession de plus de 70 % duportefeuille acquis. Le principal actif restant est un immeuble debureaux à Bagnolet d’une surface d’environ 20 000 m 2 , partiellementoccupé actuellement.1.6 Prises de participation significativesLe Groupe a acquis le 31 août 2004 100 % du Groupe de services immobiliersSaggel (cf. « 1.3 Services »).Par ailleurs, Nexity a mis en place un partenariat avec Parcoval en prenantune participation minoritaire (25 %) dans cette société, filiale de lasociété Acofi, en septembre 2004. Parcoval est spécialisée dans la gestionet le développement de parcs d’affaires en périphérie de métropolesrégionales. Elle détenait à la date de l’opération, 61bâtiments dans